Koersnotitie Volkshuisvestingsprogramma Teylingen_1 - Koersnotitie Volkshuisvestingsprogramma Te

Koersnotitie Voor het volkshuisvestingsprogramma

Gemeente Teylingen 25 augustus 2025 Defintief

DATUM

25 augustus 2025

TITEL

Koersnotitie

OPDRACHTGEVER

Gemeente Teylingen

AUTEUR(S)

Laurens van Dongen Mitch Opperhuizen Bram Klouwen

PROJECTNUMMER

2534.101

STATUS

Defintief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Inleiding

4

Deel A: Koers – de richting voor de komende jaren 1. Onze waarden (ambitie) 2. Rolneming 3. Onze volkshuisvestelijke prioriteiten

7 7 8 8

Deel B: Context en opgaven 1. Beleidscontext 2. Wat zien we: Onze opgaven 2.1 Opgaven in de bestaande woningvoorraad 2.2 Leefbaarheid en leefomgeving 2.3 Actuele en verwachte woonbehoefte 2.4 Verwachte realisaties (lokale projectenlijst) 2.5 Opgave wonen met zorg voor ouderen 2.6 Woonbehoefte voor aandachtsgroepen

11 11 15 15 16 19 22 24 28

Deel C: Bijlagen Bijlage 1: Belangrijkste afspraken Regionale woonagenda Bijlage 2: Vergelijking met prognose ouderenhuisvesting ABF Bijlage 3: Input van onze stakeholders Bijlage 4: Begrippenlijst

31 31 35 37 40

Inleiding Teylingen is een prachtige gemeente om te wonen, werken en recreëren. Drie heel eigen kernen gelegen in een rijk divers landschap met een hoge recreatieve, toeristische en economische waarde en potentie. De Teylingers zijn betrokken en wonen hier graag. Dat is een grote kwaliteit, zeker in combinatie met de ligging van nabij steden als Leiden, Den Haag, Haarlem en Amsterdam. Tegelijkertijd staat er nog een hoop te gebeuren rondom volkshuisvesting. De bevolkingsgroei gaat in alle gemeenten sneller dan verwacht waardoor de druk op de woningvoorraad alsmaar toeneemt. De vergrijzing zet door en er liggen nieuwe opgaven vanuit het Rijk rondom betaalbaarheid, verduurzaming en het verdelen van woningen. De afgelopen jaren heeft de gemeente Teylingen hard gewerkt aan de opgaven op het gebied van wonen en maatschappelijke ontwikkeling. De resultaten hiervan zijn zichtbaar, Teylingen behaalde een aanzienlijk deel van de kwantitatieve ambities uit het Woonprogramma 2020-2024. Met het aflopen van dit programma en oog voor de recente ontwikkelingen, wil de gemeente haar woonbeleid actualiseren. Daarbij wil de gemeente inspelen op de voorliggende Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv). In plaats van een woonvisie stelt de gemeente daarom een volkshuisvestingsprogramma op.

Doel en opbouw koersnotitie Deze koersnotitie is een opmaat voor het volkshuisvestingsprogramma. Hierin werken we eerst de opgaven en keuzes uit waar we de komende jaren voor staan. De koersnotitie vloeit voort uit de Maatschappelijke Agenda (MAG) en de Omgevingsvisie Teylingen ‘Een Florerende Toekomst voor Teylingen’, zie ook onderstaande afbeelding. Waar de MAG en de omgevingsvisie de brede lange termijn ambities van de gemeente schetst, vertaalt de koersnotitie de integrale ambities van beide documenten naar concrete opgaven en strategische keuzes op het gebied van de inwoners, leefbaarheid, wonen en sociale cohesie. De koersnotitie combineert hiermee het fysieke en sociale domein. Deze notitie biedt daarmee richting en kaders voor beleid en besluitvorming. De gemeente kan hiermee op een samenhangende wijze inspelen op maatschappelijke en ruimtelijke vraagstukken. De gemeenteraad stelt de koersnotitie vast als basis voor de verdere uitwerking van het Omgevingsprogramma Volkshuisvestingsprogramma Teylingen. Hiermee vormt het document de leidraad voor het uiteindelijke volkshuisvestingsprogramma, waarin de acties, projecten en maatregelen worden uitgewerkt om de gestelde doelen te realiseren. De Maatschappelijke Agenda (MAG) en de Omgevingsvisie vormen samen de basis voor de koersnotitie.

Deze koersnotitie vertaalt de brede ambities naar concrete opgaven en strategische keuzes, met als doel het uitwerken van maatregelen en instrumenten in een volkshuisvestingsprogramma. Dit programma komt direct ten goede aan de behoeften van inwoners.

2534.101 | Koersnotitie

4

Deze notitie is opgedeeld in twee delen: A. In het eerste deel wordt op hoofdlijnen uitgewerkt welke opgaven met prioriteit in Teylingen opgepakt worden en welke accenten daarbij gelegd worden; B. Het tweede deel biedt achtergrondinformatie en schetst de context en opgaven die hieraan ten grondslag liggen. Dit wordt gedaan aan de hand van de eisen voor het volkshuisvestingsprogramma uit de Wet versterking regie volkshuisvesting.

Proces en status van dit document De gemeente Teylingen hecht waarde aan een zorgvuldig proces. Daarin worden de volgende stappen genomen: • Stap 1: Verzamelen bouwstenen • Stap 2: Nulsituatie in kaart brengen • Stap 3: Visie (koers) aanscherpen • Stap 4: Programma uitwerken • Stap 5: Flankerende maatregelen vastleggen • Stap 6: Volkshuisvestingsprogramma afmaken • Stap 7: Uitwerken van de monitoring In stap één en twee zijn voorbereidingen getroffen om het traject goed te starten. Denk aan het verzamelen van documenten (stap 1) en het maken van een schets van de huidige situatie door onderzoek en eerste gesprekken met bestuurders en ambtenaren (stap 2). In stap 3 is bij onze stakeholders opgehaald welke aandachtspunten en vraagstukken volgens hen de komende jaren opgepakt moeten worden. Deze input vormt een belangrijk onderdeel van de koers en is terug te vinden in de blauwe tekstvakken in hoofdstuk 2. Tot slot zijn de resultaten van het onderzoek en de gevoerde gesprekken uitgewerkt in de koersnotitie. Deze notitie vormt de basis voor de uitwerking van het programma. De acties en maatregelen in het programma zullen worden gemonitord zodat de inzet meetbaar is.

Afbakening doelgroepen Met het volkshuisvestingsprogramma geeft Teylingen invulling aan de woonopgaven. In de omgevingsvisie, welke in december 2024 is vastgesteld, streeft de gemeente naar een passende woningvoorraad voor iedere levensfase. Dit gaat onder andere om de volgende doelgroepen: • Starters en (jonge) stellen zonder kinderen • Gezinnen • Ouderen/senioren (65+) In de Maatschappelijke agenda streeft de gemeente naar “een samenleving die vertrouwt en bouwt op de kracht van bewoners en waarin iedereen meedoet”. Dit gaat vaak niet vanzelf. Zeker voor mensen die vanwege een zorg- of ondersteuningsvraag geen passende woning kunnen vinden. Deze doelgroepen worden ook in de Wvrv gedefinieerd. Het Rijk heeft bepaald dat naast de reguliere doelgroepen ook de woonbehoefte van “aandachtsgroepen” moeten worden opgenomen in het volkshuisvestingsprogramma. Binnen de groep van aandachtsgroepen, zijn er ook verplichten categorieën urgenten. Dit gaat om:

2534.101 | Koersnotitie

5

Het huisvesten van vergunninghouders (statushouders) is al een wettelijke taak. Daaraan verandert als gevolg van de Wvrv niets. De huisvesting van aandachtsgroepen moet plaatsvinden naast de huisvesting van urgenten. In het volkshuisvestingsprogramma behoeven gemeenten daarom niet de kwantitatieve woonbehoefte van deze mensen in kaart te brengen, maar kunnen gemeenten uitgaan van de taakstelling op grond van de Huisvestingswet 2014, waarin halfjaarlijks wordt bepaald wat de taakstelling per gemeente voor vergunninghouders is.

2534.101 | Koersnotitie

6

Deel A: Koers – de richting voor de komende jaren Uit vastgestelde beleidsdocumenten en gesprekken met de ambtelijke werkgroep en de portefeuillehouders wonen en zorg komen een aantal beleidsrichtingen naar voren. Aan de hand van een aantal dilemma’s die met de portefeuillehouders en de raad zijn besproken, zijn prioriteiten aangebracht. Deze prioriteiten vormen uiteindelijk de basis voor het uitwerken van de doelen en ambities in het volkshuisvestingsprogramma.

1. Onze waarden (ambitie) Vanuit de omgevingsvisie, de Maatschappelijke Agenda en de ambitieovereenkomst wonen + welzijn + zorg HLT, komen een aantal ambities naar voren die kaderstellend zijn voor het volkshuisvestingsprogramma. Deze hebben we geherformuleerd in kernwaarden en basisprincipes van waaruit we als gemeente willen werken. We identificeerden de volgende principes: •

We zijn een gemeente waar mensen goed kunnen leven in verbinding met elkaar. - We werken samen aan vitale en zorgzame buurten waarin inwoners betrokken, vitaal en betekenisvol samen kunnen leven. - We stimuleren ontmoeting in de buurt.

•

We zijn een gemeente met een overwegend dorps karakter, dit willen we behouden.

•

We vertrouwen en bouwen op de kracht van inwoners (iedereen doet mee). - Inwoners zijn in de eerste plaats zelf verantwoordelijk voor hun leven en zetten zich daarvoor in. Waar nodig bieden we ondersteuning op maat. - We werken aan een vitale, ofwel gezonde, actieve en veerkrachtige samenleving waarin inwoners zich prettig voelen. We gaan uit van wat mensen wel kunnen en werken vanuit positieve gezondheid. - Iedereen doet mee aan de samenleving. - Inwoners zijn volwaardige partners van de gemeente.

•

We bieden ruimte aan een gevarieerde woningvraag. - We werken aan gemengde wijken met voldoende en divers aanbod van woningbouw. - Variatie aanbrengen in de woningvoorraad is meer dan een nieuwbouwopgave. Dit gaat ook om het verbouwen en herbouwen van bestaande woningen.

•

We willen woonwijken die klaar zijn voor de toekomst. Dit betekent: - Duurzaam en comfortabel te verwarmen woningen. - Een klimaatadaptieve woonomgeving die hittestress tegengaat en uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. - We bieden een passend woningaanbod dat past bij iedere levensfase. - Wijken die leefbaar zijn en passende voorzieningen hebben.

•

De woonopgave is te groot voor enkel Teylingen alleen. Samenwerking is randvoorwaardelijk want de opgaven zijn integraal en domein overstijgend.

2534.101 | Koersnotitie

7

•

Samenwerken doen we met elkaar (Duin- en bollenstreek) maar dit gaat ook over samenwerking met de regio, provincie, corporaties, bouwende partijen, zorgpartijen, inwoners en het Rijk.

2. Rolneming Een gemeente kan verschillende rollen vervullen om haar doelstellingen te realiseren, afhankelijk van de situatie en de specifieke opgave. Zo kan de gemeente een richtinggevende rol spelen door instrumenten in te zetten die de keuzes van andere partijen beïnvloeden, of een regulerende rol door mogelijkheden van partijen te beperken om zo beleid te handhaven. In het kader van het volkshuisvestingsprogramma wil de gemeente Teylingen actief een stimulerende rol vervullen om de grote opgave op het gebied van wonen op te lossen. Niet enkel faciliterend, maar door volop in te zetten op het beschikbare instrumentarium wil de gemeente de samenwerking versnellen en partijen ondersteunen. Deze regierol is ook in lijn met de Wet Versterking regie volkshuisvesting. In samenwerking met andere partijen richt de gemeente zich op het behalen van concrete resultaten, omdat deze opgave niet alleen door de gemeente kan worden opgelost.

3. Onze volkshuisvestelijke prioriteiten We zien dat veel mensen in Teylingen moeite hebben om een passende woning te vinden. We beschouwen wonen niet alleen als een ruimtelijke opgave, maar als een maatschappelijke noodzaak. Gezien de huidige opgaven op het gebied van wonen, zorg en welzijn (zie deel B), en op basis van onze waarden en langetermijnambities, geven we voor het volkshuisvestingsprogramma prioriteit aan de volgende punten: •

We zetten ons maximaal in om onze lokale woonopgave te realiseren. - Dat we flexibiliteit zoeken in onze beleidskaders om waar mogelijk makkelijker woningen toe te voegen. - We hechten aan het dorpse karakter van onze kernen, maar zoeken daarbinnen de grenzen op. Hoger bouwen en innovatieve manieren om groen toe te voegen (bijvoorbeeld op gebouwen) zijn hierbij een optie.

•

We hechten groot belang aan wijken met een goede mix van bewoners. - In het nieuwbouwprogramma richten we ons niet specifiek op één doelgroep. We zetten juist in op een mix van prijsklassen en woonvormen. - We zien dat met name jongeren en ouderen vaak in de knel zitten op de woningmarkt. Daarom willen we met onze nieuwbouw de doorstroom voor ouderen proberen te faciliteren, zodat ook jongeren een woning kunnen vinden. - Een vitale gemeente is ook een gemeente met plek voor jongeren. Als tegenwicht aan de vergrijzing kijken we daarom breed naar manieren om jongeren en jonge gezinnen aan te trekken en te behouden, ook door kansen te bieden op wonen en bredere ontwikkeling. - De manier waarop we inzetten op het toevoegen van voldoende woningen verschilt per doelgroep en woningtype. Daarbij kijken we goed naar waar de grootste kansen liggen: via nieuwbouw of door beter gebruik te maken van de bestaande woningvoorraad. In de onderstaande tabel geven we per inkomensgroep en doelgroep aan waar onze primaire focus ligt.

2534.101 | Koersnotitie

8

Waar zetten we op in? Starters Inkomen onder Inkomen sociale huurgrens boven sociale huurgrens

Primaire strategie

Alternatief

Gezinnen Inkomen Inkomen boven onder sociale sociale huurgrens huurgrens

Inkomen onder sociale huurgrens

Ouderen Inkomen boven sociale huurgrens

Naar bestaande appartementen in de sociale sector.

Naar bestaande appartementen in het middensegment of de vrije sector.

Doorstroom naar bestaande sociale eengezinswoningen.

Doorstroom naar bestaande eengezinswoningen in het middensegment of de vrije sector.

Doorstroom naar (zorggeschikte) nieuwbouw nultredenwoningen in de sociale sector nabij (zorg)voorzieningen of doorstroom naar bestaande (zorggeschikte) nultredenwoningen nabij (zorg)voorzieningen.

Doorstroom naar (zorggeschikte) nieuwbouw nultredenwoningen in het middensegment of de vrije sector nabij (zorg)voorzieningen of doorstroom naar bestaande (zorggeschikte) nultredenwoningen nabij (zorg)voorzieningen.

Naar nieuwbouw appartementen in de sociale sector.

Naar nieuwbouw appartementen in het middensegment of de vrije sector.

Doorstroom naar nieuwbouw sociale eengezinswoningen.

Doorstroom naar nieuwbouw eengezinswoningen in het middensegment of de vrije sector.

Levensloopbestendig maken bestaande woning.

Levensloopbestendig maken bestaande woning.

•

Ondanks onze inzet op nieuwbouw, realiseren we ons dat de meeste woningen van de toekomst er nu al staan. Woningen gaan immers generaties mee. Daarom zetten we in op het beter gebruiken, aanpassen en verdelen van de bestaande woningen en gebieden. - We verkennen of we actiever kunnen stimuleren in bepaalde gebieden woningen te splitsen. Dit geldt eveneens voor het bouwen van mantelzorg- of familiewoningen op eigen erf. Hiervoor wordt gekeken naar plekken met genoeg ruimte op het erf. - We verkennen mogelijkheden tot het stimuleren van samenwonen in bepaalde gebieden of het transformeren van bedrijventerreinen.

•

We zetten in op het realiseren van voldoende geschikte woningen (nultreden, geclusterd, en zorggeschikt), zorg en ondersteuning voor ouderen. - We realiseren nieuwe seniorenhuisvesting met name nabij voorzieningen. - Daarbij blijft een goede mix van groepen belangrijk. We willen dat mensen elkaar ontmoeten en voorkomen dat we gesloten gemeenschappen van ouderen creëren. - We werken met zorgpartijen samen om zorg ook in de toekomst beschikbaar te houden. - Op plekken waar veel ouderen wonen werken we aan toegankelijkheid van de woonomgeving en stimuleren. Het behoud en versterken van ontmoetingsruimtes stimuleren we. Bij nieuwbouw sturen we hierop bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan. In bestaande wijken doen we dit op natuurlijke momenten (bijvoorbeeld bij vervangen riolering of het verzwaren van energienetten of herontwikkelingen).

•

We zorgen voor meer geschikte woningen voor aandachtsgroepen.

2534.101 | Koersnotitie

9

-

-

-

-

We kijken samen met Stek hoe we meer kleine en betaalbare woningen kunnen toevoegen of bestaande woningen geschikt kunnen maken. Arbeidsmigranten hebben recht op een gezonde, veilige en fatsoenlijke leefomgeving. We zorgen ervoor dat hun huisvesting voldoet aan de geldende kwaliteitsnormen, zoals vastgelegd in de SNF-richtlijnen. We realiseren woningen met de focus op uitstromers uit intramurale voorzieningen zoals de Maatschappelijke Opvang, Beschermd wonen en de Jeugdhulp. Dit zijn (beschutte) woonomgevingen met mogelijkheden voor zorg en begeleiding. Ook realiseren we woningen voor uitstappende sekswerkers en (dreigend) dakloze mensen. We voegen in samenwerking met de gemeenten Hillegom, Lisse en Noordwijk 12 woonwagenstandplaatsen toe in deze subregio. We streven naar een evenwichtige mix van inwoners die behoefte hebben aan een op herstelgerichte woonomgeving. Daarbij zorgen we voor woonomgevingen die herstel, stabiliteit en deelname aan de samenleving bevorderen, met oog voor zowel de inwoners zelf als hun omgeving. We organiseren een scheef huisje in de gemeente, bedoeld voor mensen die door hun gedrag ernstige en langdurige overlast veroorzaken in reguliere woonwijken.

2534.101 | Koersnotitie

10

Deel B: Context en opgaven Nationaal en regionaal veranderde er veel de sinds het vaststellen van het Woonprogramma 2020-2024. Hieronder beschrijven we enkele van de belangrijkste ontwikkelingen en opgaven.

1. Beleidscontext Landelijk Nationale woon- en bouwagenda en het Programma een thuis voor iedereen In 2022-2023 presenteerde de voormalig minister van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, Hugo de Jonge, de Nationale woon- en bouwagenda en bijbehorende programma’s 1. Vanuit de Nationale woonen bouwagenda stuurt het Rijk, met verschillende programma’s, op het sneller én betaalbaarder realiseren van woningen. Het demissionaire kabinet zet het ingezette beleid op hoofdlijnen voort. In het programma ‘Een thuis voor iedereen’ definieert het Rijk de aandachtsgroepen die benoemd moeten worden in het woonbeleid (zie afbakening doelgroepen op p.6. Over het algemeen betreft het groepen die een beroep doen op betaalbare (sociale huur) woningen. Ook streeft het programma naar een meer evenwichtige verdeling van de sociale huurvoorraad over alle gemeenten in Nederland. De Wet versterking regie volkshuisvesting De voorliggende Wet versterking regie volkshuisvesting is een uitwerking van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Het regelt het wettelijk instrumentarium voor een aantal zaken. Denk aan het verplicht bouwen van tweederde betaalbaar waarvan tenminste 30% sociaal. Daarnaast verandert de wet een aantal dingen. De wet hevelt het verplichte woonbeleid over van de Woningwet naar de Omgevingswet.

Dit betekent dat de woonvisie verandert in een volkshuisvestingsprogramma onder de Omgevingsvisie. Ook stelt de wet eisen aan het volkshuisvestingsprogramma. Onder andere dat gemeenten verplicht de opgaven voor aandachtsgroepen uit het programma ‘Een thuis voor iedereen’ benoemen. Bovendien moet het programma een sterk programmatische uitwerking krijgen waarbij de gemeente aangeeft wat, voor wie en waar zij gaat bouwen. Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO) In dit programma geeft het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS) haar visie op wonen met zorg en ondersteuning voor ouderen. Een uitkomst van dit programma is dat er (bijna) geen intramurale verpleeghuisplekken meer bijkomen en dat de inzet op ‘geclusterd wonen’ wordt verstevigd. Dit vraagt om een andere werkwijze als het gaat om de huisvesting van ouderen: ouderen met een intensieve zorgvraag zullen in de toekomst niet meer allemaal een plek kunnen krijgen in een verpleeghuis, maar in plaats daarvan ligt de focus onder andere op ‘zorggeschikte woningen’ met extramurale zorg via het Volledig pakket thuis (VPT). Er ligt een opgave voor Teylingen om deze zorggeschikte en geclusterde woonvormen te realiseren en waar nodig afspraken te maken met zorgpartijen en het zorgkantoor over het leveren van zorg en ondersteuning.

Integraal Zorgakkoord, Gezond en Actief Leven Akkoord (IZA/GALA) Om de zorg richting de toekomst beschikbaar en betaalbaar te houden, lanceerde het ministerie van VWS in samenwerking met zorgpartijen en gemeenten het Integraal Zorgakkoord (IZA) en het Gezond en Actief 1 Onder de Nationale woon- en bouwagenda vallen de volgende programma’s: het Programma woningbouw, het Programma een

thuis voor iedereen, het Programma verduurzaming gebouwde omgeving het Programma leefbaarheid en veiligheid en het Programma wonen en zorg voor ouderen

2534.101 | Koersnotitie

11

Leven Akkoord (GALA). Beide akkoorden leggen nadruk op het behouden van een goede gezondheid om daarmee zorgvragen te voorkomen. Op regionaal niveau is dit uitgewerkt in het Regioplan IZA ZuidHolland Noord. Het Regioplan stelt enkele doelen en bijbehorende actielijnen waarmee de gemeente rekening moet houden bij het opstellen van nieuw beleid op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Binnen de actielijn ‘ouderen’ zijn bijvoorbeeld projecten geformuleerd om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen en de zorg en ondersteuning hierop aan te laten sluiten. Ook omvat de actielijn methodieken voor een gezonde en inclusieve wijk (positieve gezondheid) waar inwoners elkaar helpen en samen redzaam zijn. Hier ligt een opgave om dit samen met ketenpartners op lokaal niveau uit te werken. Het vervolg van deze akkoorden ligt bij het Aanvullend Zorg- en Welzijnsakkoord (AZWA). Nationaal Actieplan Dakloosheid Eerst een Thuis In 2021 tekende Nederland het verdrag van Lissabon. Hierin is afgesproken dat in 2030 niemand meer onvrijwillig op straat slaapt. Het ondertekenen van het akkoord leidde tot het ‘Nationaal Actieplan Dakloosheid Eerst een Thuis’. Belangrijkste verandering is de inzet op ‘wonen eerst’. ‘Wonen eerst’ betekent dat een stabiele woonplek niet ‘verdiend’ wordt, maar juist de basis is voor duurzaam herstel.

Vanuit deze basis kan men - met de juiste zorg- en ondersteuning – werken aan het op orde krijgen van andere zaken, zoals financiën, werk of een andere zingevende daginvulling. De maatschappelijke zorg is gedecentraliseerd in Holland Rijnland. Gemeenten realiseren zelf kleinschalige vormen van opvang en/of huisvesting. De gemeente Leiden stelt financiële middelen beschikbaar voor deze transitie. Daarnaast zijn er aanvullende lokale opgaven. Denk aan het voorkomen van dakloosheid of het huisvesten van dakloze mensen. Voor deze aanpak zijn regionale afspraken gemaakt. Nu en in de toekomst wordt door gemeente Leiden specialistische zorg georganiseerd. Hervormingsagenda Jeugd De Hervormingsagenda Jeugd is een pakket afspraken tussen het Rijk, gemeenten, jeugdzorginstellingen, professionals en cliëntenorganisaties, met als doel de jeugdzorg te verbeteren en financieel houdbaar te maken. De agenda geldt voor de periode 2023-2028 en richt zich op het sneller en beter ondersteunen van kinderen en gezinnen die hulp nodig hebben. In de Hervormingsagenda Jeugd zijn diverse beleidsmaatregelen opgenomen. Enkele daarvan zijn relevant voor deze koersnotitie, namelijk: • Jeugdhulp steviger verbinden aan aanpalende domeinen zoals wonen, onderwijs en bestaanszekerheid. Het advies van de Deskundigencommissie onder leiding van Tamara van Ark 2 is om deze insteek te kantelen.

Nu wordt jeugdhulp als basis genomen waar andere domeinen op aan moeten sluiten. In plaats daarvan adviseert de Deskundigencommissie om te zorgen dat wonen, onderwijs en bestaanszekerheid op orde zijn. Dat draagt bij aan het verlagen van de instroom in de jeugdhulp. • Terugdringen residentiële jeugdhulp: zo thuis mogelijk. Dit is gericht op het voorkomen van residentiële jeugdhulp om te zorgen dat jeugdigen die jeugdhulp nodig hebben ook dan zo thuis mogelijk kunnen opgroeien. Waar residentiële jeugdhulp toch nodig is wordt dit geboden via regionale kleinschalige alternatieven. Kleinschaligheid biedt meer kans op een veilig en positief leefklimaat, maatwerk en onvoorwaardelijk wonen.

2 Een onafhankelijke Deskundigencommissie onder leiding van Tamara van Ark brengt op twee momenten een zwaarwegend advies

uit over de voortgang en financien van de Hervormingsagenda. Het eerste advies is in januari 2025 uitgebracht. Het tweede advies volgt in het eerste kwartaal van 2027.

2534.101 | Koersnotitie

12

Regionaal en lokale context In Teylingen gebeurt al veel. Op gemeentelijk niveau heeft Teylingen recentelijk een nieuwe omgevingsvisie vastgesteld en wordt hard gewerkt aan het realiseren van het woonprogramma. De belangrijkste beleidspunten uit onderstaande documenten zijn kaderstellend voor het volkshuisvestingsprogramma. Regionale Woonagenda (RWA) De Regio Holland Rijnland werkt intensief samen. Via een Gemeenschappelijke regeling is bepaald dat de regio bepaalde taken en bevoegdheden uitvoert op het gebied van wonen, werken, onderwijs, energie, mobiliteit en recreatie. Anders dan in andere regio’s heeft Holland Rijnland een algemeen bestuur en een dagelijks bestuur met daarin raadsleden en portefeuillehouders uit de regiogemeenten. De regio heeft een eigen omgevingsagenda en woonagenda. De ruimtelijke keuzes en afspraken uit deze agenda’s zijn kaderstellend en moeten een plek vinden in de volkshuisvestingsprogramma’s van de regiogemeenten. Voor een overzicht van de belangrijkste afspraken, zie bijlage 1. Omgevingsvisie Teylingen ‘Een Florerende Toekomst voor Teylingen’ Het volkshuisvestingsprogramma, de omgevingsvisie en de Maatschappelijke Agenda zijn nauw met elkaar verbonden, maar hebben verschillende focus. De omgevingsvisie biedt de brede strategische kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente.

Het volkshuisvestingsprogramma is een programma onder de gemeentelijke omgevingsvisie. Het is daarmee een concreet beleidsinstrument dat specifieke onderdelen van de omgevingsvisie verder uitwerkt en implementeert. Het volkshuisvestingsprogramma is uitvoeringsgericht bevat gerichte maatregelen en instrumenten om de doelen uit de omgevingsvisie te kunnen halen. De omgevingsvisie van Teylingen beschrijft Teylingen als een gemeente waar men rustig kan wonen tussen grote steden. Teylingen bevindt zich midden in de randstad, nabij de stad Leiden en is goed verbonden met weg en spoor. Elke kern heeft een eigen karakter, maar biedt in ieder geval een sociale, groene en cultuurhistorische omgeving met een prima voorzieningenniveau. De omgevingsvisie beschrijft dat de woningmarkt onder druk staat. Er is zowel vergrijzing als vergroening en het aantal zelfstandige huishoudens neemt toe. De gemeente staat echter niet stil. De koers luidt dat meer woningen gebouwd moeten worden, woningen op de juiste plek moeten komen, er plek moet komen voor verschillende woonvormen en doelgroepen, en dat de woningen energiezuinig en klimaatbestendig moeten zijn. Tegelijkertijd hebben de eerder genoemde voorzieningen aandacht nodig om op pijl te blijven. In de omgevingsvisie wordt gebiedsgericht gewerkt. Dat houdt in dat elk gebied eigen behoeften en belangen heeft.

Met deze gebiedsgerichte werkwijze wordt ook rekening gehouden in het volkshuisvestingsprogramma. Eveneens zal rekening gehouden worden met de koers die de omgevingsvisie uitstippelt. Maatschappelijke Agenda en Ambitieovereenkomst Wonen + Welzijn + Zorg HLT Het volkshuisvestingsprogramma opereert op het snijvlak van het ruimtelijk en sociaal-maatschappelijk domein, omdat wonen verder gaat dan alleen het bouwen van woningen. Het volkshuisvestingsprogramma legt verbinding tussen wonen, zorg, welzijn en ondersteuning. Het gaat niet alleen over de fysieke aspecten van woningbouw, maar ook om leefbaarheid, sociale samenhang en de woongerelateerde zorg- en ondersteuningsbehoefte van inwoners.

2534.101 | Koersnotitie

13

In de gemeente Teylingen beschrijven de Maatschappelijke Agenda en de Ambitieovereenkomst Wonen + Welzijn + Zorg HLT een visie waarin iedereen ‘Een leven lang kan meedoen’. Deze visie wordt vormgegeven aan de hand van twee belangrijke kernwaarden. Ten eerste, wij vertrouwen en bouwen op de kracht van inwoners. Iedereen kan meedoen aan de samenleving. Daarbij zijn onze inwoners volwaardige partners van de gemeente. Ook gaan wij uit van positieve gezondheid, voorkomen is beter dan genezen. Ten tweede, wanneer het nodig is, is ondersteuning op maat beschikbaar. Hierin werken wij mensgericht. Zo probeert de gemeente een goede kwaliteit aan zorg makkelijk bereikbaar te maken. Belangrijke ambities worden beschreven vanuit een zestal pijlers, die hiernaast worden beschreven. Deze thema’s hebben belangrijke raakvlakken met wonen. Daarom worden ze ook in het volkshuisvestingsprogramma verder uitgewerkt. Acties en maatregelen in het volkshuisvestingsprogramma baseren zich op de ambities uit de Maatschappelijke Agenda en de Welzijn en Zorg visie. Daarmee bieden we een integrale benadering van woon- en leefomgeving.

Ambities uit onze Maatschappelijke Agenda 1. Vitaliteit: Onze inwoners hebben gelijke kansen op gezondheid. Van -9 maanden tot 100+. 2. Zorg voor elkaar: Onze inwoners zijn actief onderdeel van hun buurt en kijken naar elkaar om. 3. Werk en inkomen: Onze inwoners zijn naar vermogen actief in onze samenleving, in de vorm van betaalde arbeid, vrijwilligerswerk of anderszins, en hebben voldoende inkomen voor hun levensonderhoud. 4. Opgroeien en opvoeden: Onze kinderen groeien op in een gezonde en veilige omgeving en ouders en opvoeders voelen zich gesteund als dat nodig is. 5. Thuis als basis: Onze inwoners hebben een woning die past bij hun omstandigheden, wensen, behoeften en mogelijkheden. 6. Passende ondersteuning: Onze inwoners zijn in staat zichzelf te redden en kunnen rekenen op hulp als ze dat nodig hebben.

Adviesraad Sociaal Domein Teylingen De gemeente heeft ook de Adviesraad Sociaal Domein betrokken bij het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma. Zij hebben zich positief uitgesproken over het document, onder andere over de herkenbare vertaling van maatschappelijke opgaven. Voor het volkshuisvestingsprogramma geven zij een aantal belangrijke adviezen mee: • Het oog hebben voor ontmoetingsplekken, aansluitend bij de behoeften van wijken en buurten. • Structurele monitoring met regelmatige evaluatiemomenten en een realistische tijdsplanning. • Ook tijdens de uitvoering ruimte open te houden voor participatie. Deze adviezen worden meegenomen in het schrijven van het volkshuisvestingsprogramma.

2534.101 | Koersnotitie

14

2. Wat zien we: Onze opgaven In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de belangrijkste opgaven op het gebied van wonen in Teylingen. Dit doen we door een beschrijving te geven van de omvang en samenstelling van de huidige woningvoorraad, de actuele en verwachte woonbehoefte en de woonbehoefte voor aandachtsgroepen en ouderen.

2.1 Opgaven in de bestaande woningvoorraad Veel grondgebonden koopwoningen van voor 1980 De woningvoorraad in Teylingen kenmerkt zich door een relatief groot aantal grondgebonden woningen. Dit komt deels door de vergelijkbare ontwikkelingen van de kernen. In alle kernen zien we een kleine (oudere) dorpskern voornamelijk met woningen gebouwd voor 1945. Deze zijn omringd met verschillende uitbreidingsgebieden. We zien met name grote uitbreidingen tot aan midden jaren ‘80. Denk bijvoorbeeld in Voorhout of Sassenheim Oost. Als we kijken naar woningtypen zien we veel ruime grondgebonden gezinswoningen. De ruime grondgebonden woningen bieden kansen. In de Wet versterking regie volkshuisvesting zorgt het Rijk ervoor dat mantelzorg of familiewoningen vergunningsvrij op eigen erf gebouwd mogen worden. In kernen zoals Warmond biedt dit duidelijke kansen om de voorraad te vergroten. Het aandeel sociale huur is in met name Voorhout relatief laag. Dit vraagt aandacht bij het realiseren van nieuwe woningen. Tabel 1: Woningvoorraad 2024 naar eigendom.

Aantal woningen

Voorhout 7.101

Teylingen Sassenheim Warmond 7.354 2.326

Totaal 16.781

HollandRijnland

Koopwoningen (%)

73%

61%

57%

66%

59%

Corporatiehuur (%)

16%

25%

30%

21%

26%

Waarvan DAEB

13%

22%

30%

18%

Markthuur (%)

12%

14%

12%

13%

14%

Bron: Data CBS gewijzigd op 18 november 2024

Onderhoud en verduurzaming; met name in het oudere deel van de voorraad In de bestaande woningvoorraad in Teylingen is met name bij woningen van vóór 1970 onderhoud noodzakelijk om woningen toekomstbestendig te maken. Een belangrijke indicator hiervoor is het energielabel. Maar het gaat ook om gedateerdheid van plattegronden en noodzakelijke aandacht voor de bouwkundige kwaliteit. Dit zien we bijvoorbeeld terug in Sassenheim (zie figuur 1). Om deze woningen in goede staat te houden, zijn regulier onderhoud en verduurzaming van belang. Bovendien zijn er bij deze woningen mogelijkheden voor efficiënter ruimtegebruik, zoals splitsen of woningdelen. In Voorhout Dorp, Sassenheim Oost en West komen veel woningen voor die geschikt zijn voor aanpassingen ten behoeve woningdelen (zie figuur 1). Dit zijn over het algemeen ruime gezinswoningen, gebouwd in de periode tussen 1965 en 1985. De woningen in dit gebied hebben doorgaans een praktische indeling, vergelijkbare plattegronden en het gebruik van bouwmaterialen die aanpassingen vergemakkelijken. Dit biedt ruimte om de bestaande woningvoorraad effectiever te benutten. Dit zal niet de meest significante impact hebben, maar elke woning draagt bij.

2534.101 | Koersnotitie

15

In het Klimaatakkoord is afgesproken dat Nederland in Wat vinden onze stakeholders? 2030 minimaal 55% minder broeikassen uitstoot dan in • Woningdelen en splitsen biedt kansen om kleine woningen toe te 1990 en in 2050 volledig klimaatneutraal is. Gemeenten voegen. hebben een regisserende rol bij het realiseren van de • Regeldruk zit nu vaak in de weg (bijv. max 1 klimaatdoelen, vooral op het gebied van de huishouden per woning). energietransitie in de gebouwde omgeving. De afgelopen • Voordelen voor leefbaarheid door delen en jaren is er al veel verduurzaamd, vooral door splitsen. Daarnaast ook kansen om ouderen woningcorporatie Stek. Slechts een klein deel van hun langer zelfstandig te laten wonen? bezit – minder dan 10%3– heeft nog een energielabel van D of lager. De grootste verduurzamingsopgave ligt bij particuliere woningen. Door zowel verduurzaming als woningdelen te stimuleren, ontstaan er extra mogelijkheden om de woningvoorraad aan te passen aan de woonbehoefte van de toekomst. Dit sluit aan bij de inzet vanuit het Nationaal Isolatie Programma. Figuur 1: Woningen met een energielabel D of lager (Links); Woningen gebouwd tussen 1965-1985 (midden); Woningen met oppervlakte groter dan 120 m2 (rechts)

Bron: BAG en VRO

In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • Zorgen dat woningen gebouwd tussen 1945-1985 ook richting de toekomst in goede staat blijven. • Verduurzamen van de woningvoorraad, met name in Voorhout Oude Dorp, Sassenheim Oost en Sassenheim West. • Onderzoeken hoe woningdelen, splitsen en optoppen kan worden gestimuleerd en kansrijk is.

2.2 Leefbaarheid en leefomgeving Leefbaarheid staat er goed voor We hebben te maken met verschillende maatschappelijke trends: toenemende complexiteit van de samenleving, ongelijkheden tussen groepen mensen, toename van kwetsbare mensen in wijken, tekorten in zorgkosten en personeel alsook gebrek aan woningen. Het begrip leefbaarheid gaat over de aantrekkelijkheid van een gebied of gemeenschap om er te wonen, leven, sporten, elkaar te ontmoeten,

3 Jaarverslag Stek 2023

2534.101 | Koersnotitie

16

te spelen, elkaar hulp te vragen en meer (definitie Movisie). De term lijkt een containerbegrip voor allerlei kwaliteitskenmerken van een leefomgeving en is daarmee diffuus en multidimensionaal. Het gaat niet alleen over de fysieke aspecten van een leefomgeving maar ook over de sociale aspecten. Hoe gaan bewoners met elkaar om? Is er voldoende groen in de wijk? Of zijn mensen tevreden met hun woonomgeving? De leefbaarheid in Teylingen staat er goed voor, dit verlaagt de zorgvraag van inwoners. Voor het volkshuisvestingsprogramma baseren we ons op cijfermatige bronnen (zoals de Leefbaarometer van BZK). Hierin staat de leefbaarheid in Teylingen er goed voor. De Leefbarometer definieert leefbaarheid als: “De mate waarin de omgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de mens aan worden gesteld.” Deze wordt bepaald op basis van: • Kwaliteit van de woningvoorraad en de fysieke leefomgeving • Aanwezigheid van voorzieningen (denk aan supermarkt etc.) • Sociale samenhang/cohesie • Ervaren overlast en onveiligheid. Bijna alle gebieden scoren ruim voldoende tot goed, zo waarderen bewoners hun woonomgeving met meer dan een 8. Vergeleken met de regio Holland Rijnland voelen mensen zich veel vaker prettig in hun buurt. Wel zijn er enkele plekken (buurtjes/complexen) waar aandachtspunten zijn.

Zo is er in Sassenheim en Warmond veel vaker sprake van geluidsoverlast als gevolg van de aanvliegroutes naar Schiphol en in mindere mate van wegverkeer. Dit vraagt mogelijk aandacht bij het aanleggen van nieuwe woningen of als de bestaande woonomgeving wordt aangepast. Denk Wat vinden onze stakeholders? aan het aanbrengen van voldoende geluidsisolatie. Ook • Laagdrempelige vinden bewoners van Voorhout dat er relatief weinig ontmoetingsplekken noodzakelijk voor acceptatie en vroegsignalering van groen is in de woonomgeving ten opzichte van bewoners problemen. in Holland Rijnland als geheel. Al met al gaat dit vooral om • Voldoende groen in de omgeving is maatwerk per locatie. belangrijk (ook in kader van hittestress) Tabel 2: Ervaring van de woonomgeving en sociale cohesie (2020; meest recente cijfers) Indicator Teylingen Voorhout Sassenheim Warmond Sociale omgeving: Mensen gaan prettig met 82% elkaar om (%) Voldoende groen in de wijk (%) 71% 75% 90% Geluidsoverlast (%) dat ernstige 22% 33% 35% geluidshinder ervaart Tevredenheid woonomgeving (cijfer van 1-10) Bron: Gezondheidsmonitor GGD Hollands-Midden

8,1

8,1

8,4

Holland Rijnland 75% 74% 26% 8,0

Daarnaast omvat een prettige leefomgeving ook werkgelegenheid, bereikbaarheid, onderwijs, recreatie en sociale verbondenheid. De Economische Agenda Duin- en Bollenstreek richt zich daarom op het versterken van de economische positie, met behoud van de aantrekkelijkheid voor wonen, werken en leven. Daarbij is een sterke samenwerking tussen gemeenten, ondernemers, onderwijs en maatschappelijke organisaties nodig om brede welvaart in Teylingen te borgen en verder te ontwikkelen.

Een gezonde leefomgeving Aansluitend bij Pijler 1 Vitaliteit van de MAG, speelt een gezonde leefomgeving een cruciale rol in de preventie van ziekte en het verminderen van zorgbehoefte. Groen en natuurrijke omgevingen stimuleren

2534.101 | Koersnotitie

17

beweging, verminderen stress en verbeteren de luchtkwaliteit, wat bijdraagt aan de algehele gezondheid. Daarnaast bevorderen goed ingerichte openbare ruimtes sociale interactie en gemeenschapsgevoel, wat belangrijk is voor mentale en sociale welzijn. Werken met de principes van positieve gezondheid draagt hieraan bij door niet alleen te focussen op het voorkomen en behandelen van ziekte, maar ook op het versterken van veerkracht en eigen regie. Dit betekent dat de leefomgeving uitnodigt tot een actieve en gezonde leefstijl, met voldoende mogelijkheden voor bewegen, ontmoeten en ontspannen. Door buurten zo in te richten dat mensen langer zelfstandig en gezond kunnen wonen, wordt niet alleen de kwaliteit van leven verbeterd, maar ook de zorgvraag verlaagd en/of uitgesteld. In Teylingen is de tevredenheid over het groen in de wijk lager dan het landelijke gemiddelde, en de gemeente scoort slecht op hittestress door het hoge percentage verhard oppervlak. Landschappelijke structuren vervagen of verdwijnen zelf. Daarbij komen er veel verschillende claims af op de huidige stukken groen, in de wijken en het buitengebied. Er is een groot verschil in de hoeveelheid groen tussen wijken, en de regionale richtlijnen voor openbaar groen per woning worden niet overal gehaald. Teylingen wil in de gemeente gezonde en leefbare wijken met een aantrekkelijke openbare ruimte.

Herstructureringsprojecten bieden kansen om dit op te pakken. Bij deze projecten kunnen openbare ruimtes gecreëerd worden die uitnodigen tot beweging en ontmoeting. Ook kan er dan voor voldoende groen gezorgd worden dat hittestress tegengaat en welzijn stimuleert. Om voldoende groen te bereiken wordt onder andere de 3-30-300 vuistregel aangehouden uit de omgevingsvisie.

Onttrekking van reguliere woningen aan de voorraad Een zorg voor de leefbaarheid is ongereguleerde verkamering. Dit heeft verschillende redenen, waaronder de verhuur aan toeristen, studenten of arbeidsmigranten. Indien verkamering plaatsvindt, is het van belang dat dit gereguleerd en binnen kaders plaatsvindt. Illegale verkamering leidt tot het verdwijnen van woningen uit de reguliere voorraad. Dit kan bijdrage aan schaarste en hogere woningprijzen. Het aantal mensen dat een woning gebruikt neemt toe. Deze toename leidt tot gevolgen voor de leefomgeving. Hogere parkeerdruk, geluidsoverlast en toegenomen druk op voorzieningen. Verkamering kan ook dienen als instrument met positieve gevolgen. Onder andere het toevoegen van extra woonplekken in de bestaande voorraad, verlicht juist de druk op de woningmarkt. De gemeente wil dit instrument ook inzetten door middel van hospitaverhuur, het eventueel splitsen van woningen en andere vormen van woningdelen. Dit instrument wordt gericht en volgens bepaalde kaders ingezet. Zo wordt de huidige verkamering problematiek voorkomen, terwijl het instrument op positieve wijze wordt ingezet. In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • In enkele delen van de gemeente complexgericht werken aan de leefbaarheid en de woonomgeving. • Werken aan vergroening van de woonomgeving.

• Werken aan een groene, gezonde en inclusieve leefomgeving die beweging, sociale interactie en mentale veerkracht stimuleert. • Zo bouwen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen en sociale contacten gestimuleerd worden (positieve gezondheid). • Inzicht krijgen in de verkamering van reguliere woningen.

2534.101 | Koersnotitie

18

2.3 Actuele en verwachte woonbehoefte Teylingen zet stappen met de invulling van de nieuwbouwopgave De afgelopen jaren kwam de woningbouw goed op gang. Met name tussen 2019 en 2023 zijn er veel nieuwe woningen toegevoegd. Dit kwam niet alleen door nieuwbouw, maar ook door andere toevoegingen zoals transformaties. Figuur 2: Gemeente Teylingen. Netto woningtoevoegingen per jaar 2018-2024. 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Teylingen 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Bron: CBS. Tabel 3: Groei van de woningvoorraad volgens RWA, en aantal gerealiseerde woningen per gemeente. Woningvoorraad Woningvoorraad Woningvoorraad Gerealiseerd 1-1-2021 1-1-2031 (volgens 1-1-2025 2021 t/m 2024 afspraken RWA) Teylingen

16.285

18.455

16.810

525 (24%)

Als we inzoomen op de toevoegingen in het sociale huur segment, valt echter op dat er per saldo maar 50 sociale huurwoningen in Teylingen zijn toegevoegd: • Wanneer we de afspraken uit de Regionale Woonagenda vertalen naar Teylingen, dan zal het aantal corporatiewoningen tussen 2021 tot en met 2030 moeten groeien van 3.590 in 2021, naar 4.240 in eind 2030. • Op 1 januari van 2024 stonden er 3.640 corporatiewoningen in Teylingen. • Dit betekent dat er tussen 2021 en 2024 per saldo 50 corporatiewoningen aan de voorraad zijn toegevoegd. Dit is onder andere het gevolg van herstructureringsprojecten (sloop-nieuwbouw). Op korte termijn staat voor sommige locaties vervangende nieuwbouw nog op de planning. Hierdoor wordt er dus nog een inhaalslag gemaakt.

Behoefte groeit sneller dan gedacht: bijstellen woningbouwopgave is nodig Om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte, voegen we de komende jaren voldoende woningen toe. Daarover zijn in regionaal verband binnen Holland Rijnland bindende afspraken gemaakt. In de subregio Noord (Hillegom, Lisse, Teylingen en Noordwijk) is afgesproken om in de periode 2021–2030 tussen de 6.500 en 7.500 woningen te realiseren om in de behoeftecijfers van destijds (2021) te voorzien. Deze aantallen vormen het gezamenlijke, kaderstellende minimum. De gemeente Teylingen onderschrijft deze regionale afspraken en beschouwt ze als richtinggevend in het lokale woningbouwbeleid. Tegelijkertijd zien we dat de ontwikkelingen niet stil hebben gestaan: de meest recente prognoses tonen aan dat de

2534.101 | Koersnotitie

19

woningbehoefte inmiddels verder is toegenomen ten opzichte van de cijfers uit 2021. We blijven daarom alert op kansen om, binnen de regionale kaders, extra woningen toe te voegen. We streven er namelijk naar om aan te sluiten bij de meest actuele prognoses, zodat het woningaanbod beter blijft aansluiten bij de actuele en toekomstige behoefte. Nieuwe bevolkingsprognoses vallen vaak hoger uit dan oudere prognoses. Dit komt door verschillende redenen. De belangrijkste oorzaak is dat eerdere prognoses de omvang van migratie vaak onderschatten. Landelijk gezien is migratie verantwoordelijk voor 90-95% van de bevolkingsgroei tot 2050. Door een goed draaiende economie zijn er veel banen. Zonder buitenlandse krachten kunnen deze grotendeels niet worden ingevuld. Het (relatief) stabiele politiek klimaat en goede voorzieningen (denk aan school, zorg etc.) maken Nederland een aantrekkelijk land om zich te vestigen. Daarbovenop zorgt toegenomen onrust in de wereld dat steeds meer mensen naar Nederland toe komen. Hierdoor groeit de bevolking veel sneller dan eerder gedacht. Dit zien we ook terug in Teylingen. In werkelijkheid was de bevolkingsgroei groter dan de prognoses die ten grondslag lagen aan de raming van het huidige woningprogramma. De woningbehoefte wordt in de basis gevormd door de groei van het aantal huishoudens. Maar op korte termijn is er sprake van een tekort aan woningen.

Er is momenteel een woningtekort van 5,5% in de woningmarktregio Leiden, wat betekent dat er extra woningen nodig zijn om dit tekort terug te brengen naar een gezond niveau van 2%. Daarnaast is er instroom van longstay arbeidsmigranten die een woning in Teylingen nodig hebben. De instroom van arbeidsmigranten is in standaard huishoudensprognoses te beperkt meegenomen, wat kan leiden tot een onderschatting van de werkelijke bevolkingsgroei. Deze elementen samen vormen de totale woningbouwopgave4, waarbij zowel het inlopen van het woningtekort als de behoefte van arbeidsmigranten meegenomen moeten worden. Op lange termijn is de huishoudensgroei vooral bepalend voor de behoefte aan woningen. Tabel 4: Verwachte woningbouwopgave Teylingen, 2025 t/m 2040. Woningvoo Totale Woningbouwopgave rraad 1-1- woningbouwopgave 2031 t/m 2040 2025 2025 t/m 2030 Teylingen

16.810

1.540

Woningvoorraad 11-2040

920

19.270

Bron: Primos 2024.

Kwalitatieve opgave: lokale vraag is gericht op betaalbaar aanbod In Teylingen zit op de korte termijn de acute behoefte vooral bij starters, die vooral betaalbare woningen zoeken. Voor deze groep zien we een gedifferentieerde opgave. In het sociale huursegment is er behoefte aan kleine en betaalbare woningen, die binnen de bestaande voorraad ook al aanwezig zijn. Tegelijk zien we dat veel starters te veel verdienen voor sociale huur en te weinig om een bestaande woning te kunnen kopen. Voor deze starters is het toevoegen van nieuwe woningen in het middenhuur- en betaalbare koopsegment belangrijk. Op de langere termijn is juist de vergrijzing de grootste opgave. Hierin zien we enkele accenten: • Steeds meer ouderen hebben behoefte aan combinatie van wonen met zorg • Ouderen zijn kritisch en wachten vaak lang met verhuizen. Aanbod moet passen bij de woonwensen en op de juiste locatie liggen. Ter illustratie, een tweekamer nieuwbouw

4 Woningbouwopgave voor de periode 2025 t/m 2030 bestaat uit huishoudensgroei (970) + inlopen van het woningtekort (300) +

en de groei van arbeidsmigranten die zich permanent in Teylingen vestigen (270).

2534.101 | Koersnotitie

20

•

appartement wordt al snel afgewezen. De acceptatiegraad voor een driekamer appartement ligt bij senioren een stuk hoger. Ervoor zorgen dat bewoners een passende woning vinden (past ook bij de MAG pijler 4: Thuis als basis).

Dit betekent niet dat er helemaal geen behoefte is aan dure woningen. Wel zien we dat dure woningbouw vooral voorziet in een (boven)regionale vraag. Hierop inspelen zorgt voor een type aanbod dat al veel aanwezig is (ruime grondgebonden gezinswoningen). Tegelijkertijd brengt het aantrekken van gezinnen impulsen voor voorzieningen en wijken. Denk aan scholen, winkels, verenigingen, etc. Deze ruime grondgebonden woningen bieden ook kansen. Het Rijk zet onder andere in op vergunningsvrij mogen bouwen op eigen erf voor mantelzorg- en familiewoningen. We zien bijvoorbeeld relatief veel vestigers in Figuur 3: Regionale afspraken betaalbare Teylingen vanuit bijvoorbeeld gemeenten als woningbouw: Prijzen aangepast naar prijspeil 2025 Leiden, Katwijk, Oegstgeest en Den Haag. Regionale verhuisbewegingen gaan veelal om jonge stellen en gezinnen. Zij komen af op de ruime gezinswoningen, de mooie dorpskernen en het landschap. Deze groepen zorgen ook voor extra vitaliteit. Ze bieden bijvoorbeeld draagvlak voor voorzieningen zoals scholen en verenigingen. De kunst is wel om een balans te zoeken tussen bouwen voor de lokale behoefte en het aantrekken van nieuwe bewoners. Dit vraagt om een gemixt woonprogramma. In de Regionale Woonagenda hebben de gemeenten in Holland Rijnland afspraken gemaakt over de normen voor betaalbaarheid in het nieuwbouwprogramma (zie figuur 3).

Deze zijn ook overgenomen in de Regionale Realisatieagenda Wonen – Regio Holland Rijnland (regionale woondeal) en sluiten aan op de wettelijke eisen uit de voorliggende Wet versterking regie volkshuisvesting. Als we deze doorvertalen naar aantallen schetst dit het volgende beeld: Tabel 5: Actuele woningbouwopgave (volgens Primos) naar segmenten HLT-gemeenten 2025-2030

Teylingen

2031-2040

Sociale huur*

Betaalbaar (middenhuur / koop)

Vrij Invulbaar

Totaal

460

540

540

1.540

Sociale huur

Betaalbaar (middenhuur / koop)

275

320

Vrij invulbaar

Totaal

320

920

*Specifiek voor het sociale huursegment zijn regionaal aanvullende afspraken gemaakt. 20% moet goedkoop zijn (onder de eerste aftoppingsgrens: € 682,96; 2025). Van deze 20% moet 45% zeer goedkoop zijn (tot de kwaliteitskortingsgrens: € 477,20; 2025). Let op: Deze woningen hoeven niet via nieuwbouw gerealiseerd te worden. Dit kan ook door woningen te delen of door via prijsbeleid bestaande woningen goedkoper te maken.

2534.101 | Koersnotitie

21

Balans tussen betaalbaarheid en kwaliteit We streven naar een woningaanbod in Teylingen dat beter aansluit op de veranderende woonbehoefte, met bijzondere aandacht voor sociale huurwoningen en woningen in het middensegment. Dit willen we realiseren via nieuwbouw én door bijsturing van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld via gericht huurbeleid of fysieke woningaanpassingen.

Wat vinden onze stakeholders? • De kwaliteit van nieuwe sociale huurwoningen is een aandachtspunt; bouwen we soms niet te klein? • Inzetten Vereveningsfonds om betaalbaar te kunnen bouwen met voldoende kwaliteit. • Gebruik van flexibele en innovatieve bouwmethoden om kosten te beheersen.

Bij woningbouwprojecten ontstaat steeds vaker een spanningsveld tussen betaalbaarheid, oplopende bouwkosten en de gewenste kwaliteit. Daarbij ontbreken nu heldere afspraken over een minimale kwaliteit per woningtype. Hierdoor zoeken ontwikkelende partijen naar manieren om betaalbare woningen te realiseren binnen de financiële kaders. Dit leidt er in de praktijk regelmatig toe dat woningen kleiner worden gebouwd dan gewenst om binnen het budget te blijven. Dit kan echter ongewenste gevolgen hebben. Kleiner bouwen betekent niet automatisch dat een woning past bij de woonbehoefte op de langere termijn. Dit vormt (mogelijk) risico’s voor investeerders en woningcorporaties. Bovendien kan een gebrek aan overeenstemming over de gewenste kwaliteit en het woningtype leiden tot vertraging of zelfs afstel van projecten. Om dit te voorkomen, is gerichte sturing noodzakelijk. In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • Woningbouw verder versnellen. Dit betekent voor Teylingen toegroeien naar een voorraad van 18.350 woningen in 2030 en 19.270 woningen in 2040. • Extra ruimte zoeken voor woningbouw na 2030. • Focus op het toevoegen van meer sociale huurwoningen. De afgelopen jaren zijn er, ondanks gemaakte afspraken, te weinig sociale huurwoningen gerealiseerd.

Er is een omslag nodig om te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen komen, met name voor jongeren en ouderen. • Focus op het toevoegen van meer middenhuurwoningen. • Focus op het toevoegen van meer betaalbare en goedkope koopwoningen. • Sturing op tweederde betaalbaar: in het programma minimaal 30% sociale huur, minimaal 35% middenhuur en/of betaalbare koop (waarvan een deel van de betaalbare koop ook goedkope koop is), door te registreren, monitoren en handhaven. • Meer diversiteit aanbrengen in de woningvoorraad door aanvullend aanbod te realiseren op de woningen die er al staan. • Gemeente ontwikkelt een kwalitatief kader voor nieuwbouw in de sociale huur, waaronder woonkwaliteit, huurprijsklassen en duurzame beschikbaarheid. Daarbij rekening houden met de diversiteit aan huishoudens in Teylingen.

2.4 Verwachte realisaties (lokale projectenlijst) Om een goed beeld te krijgen van de resterende woningopgave, kijken we naar de bestaande planvoorraad. We analyseren in hoeverre de huidige woningbouwplannen al voorzien in de toekomstige behoefte en welk deel nog openstaat. Dit helpt om scherp te krijgen waar nog aanvullende maatregelen of instrumenten nodig zijn om de vraag naar woningen op te vangen. Dit vormt de basis voor verdere beleidskeuzes en het gericht stimuleren van nieuwe woningbouwinitiatieven.

2534.101 | Koersnotitie

22

Niet alle plannen zijn even ver in hun ontwikkeling. Sommige projecten bevinden zich in een vergevorderd stadium en zullen op korte termijn gerealiseerd worden, terwijl andere nog in een vroege fase zitten of zelfs alleen als potentieel worden beschouwd. Daarnaast kunnen plannen in de loop van de tijd veranderen, bijvoorbeeld door wijzigingen in regelgeving, marktomstandigheden of lokale behoeften. Daarom is in overleg met gemeentelijke projectleiders en Stek voor de gemeente Teylingen een lokale projectenlijst uitgewerkt. Dit is een dynamische lijst waarin alle plannen zijn beoordeeld en gesorteerd op zekerheid en verwachte oplevertermijn. Omdat bij de meeste woningbouwplannen de exacte prijzen nog niet bekend zijn, hanteren we een indeling in sociale huur, het middensegment (betaalbare koop + middenhuur) en vrije sector (dure koop + dure huur). Voor Teylingen levert dit het volgende beeld op: Tabel 6: Woningbouwopgave naar segmenten 2025 t/m 2030 Behoefte 130% Sociale huur 460 600 Middensegment 540 700 Vrije sector 540 700

Plannen 622 380 802

Restopgave -22 320 -102

Om planuitval en vertraging van plannen op te kunnen vangen, heeft het Rijk met provincies en gemeenten afgesproken te zorgen voor tenminste 130% realistische plancapaciteit. Dit is geen doel op zichzelf, maar essentieel om mogelijke planuitval op te vangen zodat er toch voldoende woningen worden gerealiseerd. Om die reden is deze afspraak ook onderdeel van de provinciale afspraken rond woningbouw. Kijkend naar de aantallen in tabel 6 zien we vooral een opgave voor het toevoegen van woningen in het middensegment. In het kader van de actualisatie van het Programma Landelijk Gebied – als opvolger van de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport (ISG) – wordt gewerkt aan een toekomstgerichte benadering van woningbouw en ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Hierbij worden kaders uitgewerkt die onder meer betrekking hebben op woningbouwvolumes, locatiegericht bouwen en het zorgvuldig omgaan met agrarische gronden. Deze uitgangspunten worden op een later moment nader geconcretiseerd in afstemming met het gemeentelijk beleid en krijgen een plek in de actualisatie van de omgevingsvisie en het omgevingsplan.

In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • Zoeken naar mogelijkheden om door optimalisatie in bestaande plannen extra betaalbare woningen toe te voegen. • Zoeken naar mogelijkheden om binnen de bestaande woningvoorraad woningen toe te voegen. • Kijken naar mogelijkheden voor tijdelijke woningen of woonoplossingen • Zoeken naar geschikte nieuwe locaties.

•

Verkennen mogelijkheden voor woningbouw in het landelijk gebied, met aandacht voor een gemêleerd en betaalbaar woningaanbod, in samenhang met het Programma Landelijk Gebied.

2534.101 | Koersnotitie

23

2.5 Opgave wonen met zorg voor ouderen Toenemende vraag naar geschikte woningen voor ouderen Het aantal ouderen in Teylingen neemt snel toe. Met name het aantal 85+’ers groeit snel. Juist deze ‘oudere ouderen’ hebben vaker behoefte aan zorg of ondersteuning. Naar verwachting zal het aandeel van de bevolking dat 85 jaar of ouder is tussen 2024-2040 verdubbelen. In 2040 zal de piek bereikt worden van de vergrijzing. Pas richting 2050 zal de piek langzamerhand afnemen. Tabel 7: Aandeel van de bevolking 65+ naar gemeente en leeftijdscategorieën Leeftijd 2024

2040

65-74 jaar

11%

12%

75-84 jaar

7%

11%

85+ jaar

3%

5%

Bron: Woonzorgweter Companen

Een groot deel van de ouderen zal zelfstandig in een reguliere woning blijven wonen. Niet alle woningen zijn hiervoor geschikt. De groei van de groep ‘oudere ouderen’ zorgt ervoor dat meer mensen behoefte krijgen aan zorg- of ondersteuning. Een deel van deze groep heeft vanwege mobiliteitsproblemen behoefte aan een toegankelijke woning. Soms kan dit worden opgelost door de bestaande woning aan te passen, in andere gevallen is een verhuizing naar een nultredenwoning nodig. Uit onderzoek uitgevoerd tijdens het opstellen van dit koersdocument blijkt dat de vraag naar nultredenwoningen in Teylingen toeneemt (zie bijlage 2). Definitie nultreden woningen Een reguliere woning die zowel intern als extern toegankelijk is. Dit betekent dat de woning te bereiken is zonder traplopen. Ook de keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer zijn zonder trappen te bereiken.

Daarnaast is er ook een groep senioren die behoefte heeft aan meer ‘beschutting’ en daarom wil wonen in een ‘geclusterde’ woning. Het kan hierbij gaan om een seniorencomplex met een ontmoetingsruimte, maar bijvoorbeeld ook om een hofje met een gezamenlijke binnentuin.

Wat vinden onze stakeholders? • Heel veel ouderen blijven nu zitten waar ze al wonen. Een goed product is nodig om ouderen te verleiden door te stromen. • De locatie van nieuwe woningen is belangrijk; zowel voor ouderen (waar willen ze wonen) als voor zorgpartijen (makkelijker om zorg te leveren). • Werken met gebieden waarop zorg op een geïntegreerde manier wordt aangeboden is kansrijk. Hierdoor kunnen ouderen langer zelfstandig thuis wonen. • Voldoende mogelijkheden voor gemeenschappelijk wonen of geclusterde woonvormen.

Daar waar in verzorgingstehuizen sociale contacten en een daginvulling ontstaat, is het risico op eenzaamheid bij thuiswonende ouderen aanwezig. Het inzetten op geclusterde woningen kan eenzaamheid voorkomen en heeft raakvlakken met de MAG-pijlers (2) Zorg voor elkaar & (5) Thuis als basis. Een geclusterde woning kan ouderen helpen langer zelfstandig te blijven wonen en de regie te houden op het eigen leven. Als mensen op enig moment toch professionele zorg (wijkverpleging) nodig hebben, dan is dat in een geclusterde woonvorm efficiënter te organiseren dan wanneer mensen verspreid wonen in reguliere woningen. Ook naar dit type woningen zien we een groeiende vraag in Teylingen.

2534.101 | Koersnotitie

24

Definitie geclusterde woningen Geclusterde woningen zijn woningen die deel uitmaken van een complex of groep van woningen die geschikt zijn voor ouderen. De woningen zijn nultreden. De inrichting van het complex is bij voorkeur dementievriendelijk en gericht op sociaal contact en gemeenschapsgevoel. Er is een ontmoetingsruimte inpandig of in de directe nabijheid.

De Rijksoverheid wil de groei van het aantal intramurale verpleeghuisplekken in Nederland sterk beperken. De norm wordt: zelf als het kan; thuis als het kan; digitaal als het kan. In de praktijk betekent dit dat ook senioren met een (intensieve) zorgvraag vaker zelfstandig wonen. Het aandeel 85+ zal naar verwachting verdubbelen. De vraag naar intensieve zorg zal dus blijven stijgen. De oplossing vindt men onder meer in ‘zorggeschikte woningen’. Dit zijn zelfstandige, geclusterde woningen waar via het Volledig Pakket Thuis (VPT) verpleeghuiszorg geleverd wordt. Om de zorg efficiënt te kunnen organiseren én het omzien naar elkaar te stimuleren, gaat hierbij de voorkeur uit naar geclusterde woningen. Ook naar dit type woningen zien we een stijgende vraag in Teylingen. Definitie zorggeschikte woningen Zelfstandige woningen in een geclusterde woonvorm die zo ingericht zijn dat hier goed verpleegzorg geleverd kan worden. Zorggeschikte woningen zijn een alternatief voor traditionele verpleeghuisplekken. De woningen moeten rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. Deze woningen kunnen onderdeel zijn van een complex waar alle bewoners gebruik maken van Wlzzorg, maar ook van een geclusterde woonvorm waar ook mensen zonder Wlz-indicatie wonen.