Extra Bijlage 2 Overmorgen Memo kostenanalyse fase 2 STV def.pdf_2021-01-22 16_21_19 +0100.PDF

Kleine Koppel 26 3812 PH Amersfoort +31 (0)33 3036800 info@overmorgen.nl overmorgen.nl IBAN NL48RABO0145534111 BIC RABONL2U BTW 8145.82.035.B01 KVK 27243218

Memo.

AAN

:

E. Stuijts (Wissing) en J. Zandstra (gemeente Sassenheim)

VAN

:

E. Lamfers

DATUM

:

21 oktober 2020

ONDERWERP

:

Financiële toets varianten uitbreiding STV Sassenheim

In 2015 is het “Strategisch afwegingskader Sassenheimse Tennisvereniging opgesteld. Op basis van dit afwegingskader is de eerste fase van de aanleg van het complex, zijnde 9 banen en een clugebouw, uitgevoerd. Het complex dient te worden uitgebreid met fase 2, zijnde 2 banen en 2 kinderbanen. Daarvoor zijn 5 varianten opgesteld, weergegeven in de “Variantenstudie STV Sassenheim” d.d. 4 maart 2020. Daarvan heeft de gemeente de voorkeur uitgesproken voor de varianten 1 en 5 (in het vervolg van deze notitie respectievelijk variant 1 en 2). Om het afwegingskader compleet te maken is een financiële toets nodig voor de beide varianten. Voor variant 2 geldt dat daarvan een 2a en 2b zijn opgesteld. Hiervan is alleen variant 2b meegenomen in de financiële analyse aangezien er bij variant 2a te weinig ruimte is om de kinderbanen aan de polderzijde in te passen in verband met de aanleg van het daar geplande wandelpad. De 2 doorgerekende varianten zijn onderstaand weergegeven. Van links naar rechts variant 1 en 2b.

Kostenraming per variant In de onderstaande tabel is per variant de kostenraming weergegeven. Daarbij is uitgegaan van kengetallen per m² en normbedragen, zoveel mogelijk gebaseerd op de ramingen uit 2015. De opgestelde ramingen hebben niet het detailniveau van een directieraming en zijn vooral bedoeld voor de vergelijking van de varianten.

Verwijderen groen Verwijderen verharding Dempen water

eh m² m² m²

Variant 1 Variant 2b prijs/eh hvld bedrag hvld bedrag € 6,60 1.742 € 11.494 866 € 5.714 € 20,00 838 € 16.766 953 € 19.060 € 37,00 350 € 12.945 1.602 € 59.275

Nieuw water Grondwerk sport HWA (inclusief kolken) Drainage

m² m² m1 m²

€ € € €

39,00 2,50 129,00 2,05

€ 2.562 € 161 € 2.562 €

6.405 20.769 5.245

1.329 € 3.378 € 107 € 3.378 €

51.816 8.444 13.803 6.915

Sportveldverlichting (LED) Beregening Constructie probounce Constructie miniveld

baan baan baan baan

€ € € €

9.230 3.036 46.758 7.894

3 € 3 € 2 € 2 €

27.690 9.109 93.516 15.788

3 € 3 € 2 € 2 €

27.690 9.109 93.516 15.788

Afrastering Windscherm Complexafrastering Toegangspoort

baan m1 m1 post

€ € € €

7.894 24,29 24,29 18.217

3 € 40 € 160 € 1 €

23.683 972 3.886 18.217

3 € 40 € 120 € 1 €

23.683 972 2.915 18.217

Verharding Riolering (te verleggen weg) Groen Inrichtingselementen

m² m1 m² post

€ € € €

66,50 247,00 30,67 3.279

137 € € 230 € 1 €

9.138 7.066 3.279

1.105 € 85 € 3.310 € 1 €

73.497 20.995 101.494 3.279

Geluidwerende voorzieningen

m1

€

1.000

150 €

150.000

-

Onvoorzien

10%

435.967 €

43.597

556.182 €

55.618

Planontwikkeling en V&T

15%

479.564 €

71.935

611.800 €

91.770

TOTAAL

€

551.499

€

703.570

VERSCHIL T.O.V. GOEDKOOPSTE VARIANT

€

-

€

-152.071

€

-

Uit de tabel blijkt dat variant 1 circa € 152.000,= goedkoper is dan variant 2a. De oorzaken daarvan zijn de volgende: • In variant 2 dient water te worden gedempt voor de aanleg van de banen aan de zuidoostkant. • In variant 2 dient nieuw water gegraven te worden om de nieuwe banen heen. • De bestaande weg dient in variant 2 te worden verwijderd en opnieuw aangelegd om de nieuwe banen heen. Voor de kosten daarvan is ook rekening gehouden met riolering. • Het oppervlak opnieuw in te richten groen is door het verplaatsen van het bestaande water en weg aanzienlijk groter. • Door de hogere kosten zijn ook de posten onvoorzien en de raming van de V&T hoger. Wel levert variant 2 een voordeel op aangezien geen geluidwerende voorzieningen hoeven te worden getroffen. In variant 1 is gerekend met extra kosten voor geluidwerende voorzieningen aan de kant van de bestaande woningen in de Postwijk. Deze kosten zijn gebaseerd op een eerdere raming van de gemeente.

2

Verkleining ontwikkelgebied De aanwezigheid van de tennisbanen van STV betekent een hindercontour over de beoogde ontwikkellocatie Langeveld. In de huidige situatie betreft dit ongeveer 4.007 m². Het totale bruto ontwikkelgebied bedraagt 33.320 m². Dat betekent dat 29.314 m² netto ontwikkelgebied resteert buiten de hinderzone. Op basis van het programma met 85 woningen conform 2015 is daarvan 16.660 m² uitgeefbaar, zijnde 56,70% van het netto ontwikkelgebied. Op basis van de nieuwe Woonvisie is het onderliggende programma in de berekening aangepast. Dat betekent 30% sociale huur, 35% betaalbaar (tot € 310.000,=) en 35% vrije sector. Op basis van deze uitgangspunten is een indicatief programma bepaald dat ongeveer uitkomt op een vergelijkbaar oppervlak uitgeefbaar. Vervolgens is de grondwaarde per m² uitgeefbaar bepaald. Deze komt op basis van het nieuwe programma uit op circa € 439,= per m². Omdat het gemiddeld oppervlak per woning wat kleiner is, kunnen er iets meer woningen worden gerealiseerd op hetzelfde oppervlak uitgeefbaar.

2^1 kap

Vrijstaand

Hoekwoning

Tussenwoning

Tussenwoning gk

Sociale huur

m2 kavel m2 bvo m2 gbo vormfactor BAR huur per m2 vvo Verkoopwaarde (incl. BTW) Verkoopwaarde (incl. BTW) / m2 gbo Verkoopwaarde (excl. BTW)

265 180 130 72,0% 0% 481.713 3.717 398.110

VRIJE SECTOR 400 218 164 75,0% 0% 611.042 3.737 504.993

150 160 120 75,0% 0% 372.000 3.100 307.438

BETAALBAAR 135 150 113 75,0% 0% 310.000 2.756 256.198

120 130 98 75,0% 0% 250.000 2.564 206.612

100 105 84 80,0% 0% -

Totale bouwkosten Totale bouwkosten per m2 bvo Totale bijkomende kosten % bijkomende kosten Totale investeringssom Totale investeringssom per m2 bvo

216.394 1.202 69.319 32,0% 285.714 1.587

249.159 1.143 81.740 32,8% 330.899 1.518

161.824 1.011 49.953 30,9% 211.777 1.324

138.750 925 42.582 30,7% 181.332 1.209

120.250 925 36.904 30,7% 157.154 1.209

0,0% -

Residuele grondwaarde Residuele grondwaarde per m2 kavel

112.396 424

174.094 435

95.661 638

74.866 555

49.457 412

20.000 200

Residuele grondwaarde per m2 bvo Grondquote

624 28,2%

799 34,5%

598 31,1%

499 29,2%

380 23,9%

190 0,0%

Aantal Aandeel Totale grondwaarde per onderdeel

10

12

18 35,7% 1.347.595

17

1.123.965

12 34,7% 2.089.133

29 29,6% 580.000

Totale grondwaarde Totaal aantal m2 kavel uitgeefbaar Aandeel uitgeefbare grond

7.129.399 16.620 429

1.147.934

SOCIALE HUUR

840.772

Uitgaande van de bovenstaande opbrengst per m² uitgeefbaar is indicatief het verschil tussen de verschillende varianten bepaald. Daarbij is per variant het oppervlak uitgeefbaar bepaald, uitgaande van steeds hetzelfde percentage uitgeefbaar van 56,83%. Omdat in variant 2 het totale oppervlak plangebied verandert, geeft de vergelijking van alleen de bruto opbrengstpotentie geen zuiver beeld. Bij een kleiner plangebied nemen de kosten immers ook af. Daarom is per variant zeer indicatief een kostenraming opgesteld uitgaande van kengetallen per m² plangebied, er is immers nog geen sprake van een plan. Het indicatieve resultaat is alleen bedoeld om een vergelijking tussen de varianten te kunnen maken (in elke variant zijn dezelfde uitgangspunten aangehouden). Om het grondexploitatieresultaat echt te bepalen zal een meer uitgebreide grondexploitatie moeten worden opgesteld met een onderliggend plan. Er zijn immers nog verschillende keuzes die kunnen worden gemaakt ten aanzien van zowel het plan als het exacte woningbouwprogramma. De volgende tabel geeft een overzicht van de verschillen tussen de varianten. Hieruit blijkt het volgende: • In variant 1 is slechts sprake van een beperkt effect van circa € 52.000,=. Dat komt doordat alleen de hinderzone een klein stukje wordt vergroot.

Het oppervlak uitgeefbaar neemt slechts beperkt af • Variant 2 heeft een aanzienlijk negatief effect op het indicatieve grondexploitatie resultaat. De aan te leggen banen gaan ten koste van ontwikkelgebied. Daardoor wordt dat verkleind van 33.320 m² naar 3

27.620 m². Daarnaast wordt de hinderzone groter. Per saldo ontstaat een verwacht negatief effect van circa € 861.000,=. De onderstaande tabel geeft een overzicht van het indicatieve grondexploitatieresultaat per variant. Huidig 33.320 4.007 29.314 56,70% 16.620

Totaal ontwikkelgebied Waarvan hinderzone Netto ontwikkelgebied % uitgeefbaar Uitgeefbaar Opbrengst totaal Verschil opbrengst Kosten - Inbrengwaarde - Onderzoeken - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Plankosten - Bovenwijks - Rentekosten TOTAAL KOSTEN Verschil kosten INDICATIEF SALDO VERSCHIL SALDO T.O.V. HUIDIG

€

€ € € € € €

429

/ m² uitgeefbaar

0,50 / m² plangebied 30,00 / m² plangebied 60,00 / m² plangebied 30,00 / m² plangebied 5,00 / m² plangebied 5,69 / m² plangebied

Variant 1 33.320 4.219 29.102 56,70% 16.500

Variant 2b 27.620 4.920 22.700 56,70% 12.870

€

7.129.399 € €

7.077.818 € -51.581 €

5.520.920 -1.608.479

€ € € € € € € €

1.868.326 16.660 999.613 1.999.226 999.613 166.602 189.581 6.239.621

1.868.326 16.660 999.613 1.999.226 999.613 166.602 189.581 6.239.621 838.197

€ € € € € € € € € €

1.868.326 13.810 828.602 1.657.204 828.602 138.100 157.148 5.491.793 747.828 29.127

-51.581 €

-860.651

€

€ € € € € € € € € 889.777 €

€

-

€

Hierbij kan opgemerkt worden dat de contouren van het actuele woonprogramma mogelijkheden bieden het indicatieve grondexploitatieresultaat indien gewenst te verhogen door het woonprogramma voor de locatie aan te passen. Met name in de categorie betaalbaar (VON-prijs tot maximaal 310.000,- Euro), waar nu is uitgegaan van onder meer 17 woningen met een VON-prijs van 250.000,- Euro) is hiervoor ruimte aanwezig. Conclusies Van de beide varianten voor de uitbreiding van het complex van STV zijn de geraamde kosten voor variant 1 lager dan voor variant 2b. Dat komt doordat in deze variant geen sprake is van omleggen van de bestaande weg en het water. Dit ondanks dat in variant 1 aanzienlijke kosten worden gemaakt voor een geluidsscherm ten behoeve van de woningen in Postwijk. Het verschil is in totaal geraamd op circa € 152.000,= (zie onderstaande tabel).

A Kostenraming STV Verschil

Variant 1 Variant 2b € 551.499 € 703.570 € - € -152.071,2

Daarnaast is voor beide varianten indicatief bepaald wat het effect zou zijn op het aangrenzende ontwikkelgebied. In beide varianten wordt het ontwikkelgebied woningbouw kleiner, maar in variant 2b vervalt een aanzienlijk groter deel van het ontwikkelgebied dan in variant 1. Op basis van een indicatieve berekening (alleen bedoeld om de varianten onderling te vergelijken) blijkt dat variant 1 op dit punt een aanzienlijk minder negatief financieel effect heeft. Uiteraard is de indicatieve doorrekening voor de beide varianten nog sterk afhankelijk van de uitwerking van de plannen en de exacte keuzes die worden gemaakt ten aanzien van de woningtypen en bijbehorende kenmerken. Op basis van bovenstaande kan worden geconstateerd dat variant 1 in financiële zin de meest gunstige is.

4