Document · PDF

Bijlage A_Integraal Plan_Groot Seminarie Warmond d.d. 30-03-2021.pdf

Gemeenteraad 3 juni 2021, gemeente TeylingenBij agendapunt: Vaststellen Integraal plan Groot Seminarie19.245 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Groot Seminarie te Warmond Integraal plan DEFINITIEF 30 maart 2021

Voorwoord Het voormalig seminarieterrein staat aan het begin van een nieuwe toekomst. Het vertrek van Stichting Marente uit het gebied biedt de kans om op deze bijzondere historische locatie een gevarieerd woonprogramma te realiseren, de historische gebouw- en groenstructuren te herstellen, de verkeersveiligheid te verbeteren en de wandelbeleving in het gehele gebied te verrijken. Voor u ligt het integraal plan, dat ter besluit aan de raad wordt voorgelegd. Het plan is de uitwerking van de integrale visie voor het gebied vanaf de Herenweg tot aan de watergang aan de achterzijde van het voormalig seminariecomplex. Het plan omschrijft de ruimtelijke invulling en het programma van de herontwikkelingsplannen van Mariengaerde Warmond Exploitatie BV, de initiatiefnemer. Het plan is dankzij de inbreng van directe stakeholders, raadsleden en inwoners van Warmond tot stand gekomen. De participatie heeft de veelzijdigheid van het project uitgelicht en de kwaliteit en integraliteit van het plan sterk verbeterd. Diverse inrichtingsvarianten zijn onderzocht, wat uiteindelijk tot één integraal plan heeft geleid. Hierin komen niet alleen de belangen en wensen uit de gemeenschap tot uiting, maar is ook de samenhang tussen deelgebieden en ruimtelijke criteria duidelijk voelbaar.

Het gebied ondergaat een ware transformatie en krijgt een kwaliteitsimpuls, wat het woon- en leefgenot aanmerkelijk verhoogt en de locatie een mooie toekomst biedt. Kortom, we zijn bijzonder trots op dit integraal plan en willen het dan ook graag uitvoeren. Wij danken alle stakeholders voor hun bijdrage! Mariengaerde Warmond Exploitatie BV

Inhoud Dit document sluit aan op eerdere presentaties en is in chronologische stappen opgezet. Na een korte terugblik naar de achtergrond en de historie van het project, neemt het document u mee in de analyse die voorafgegaan is aan het ontwerp van het integraal plan. In hoofdstuk 3 wordt het ontwerp van het integraal plan toegelicht en wordt mede ingegaan op de parkeerinpassing en de verkeersveiligheid van het plan. In het document worden ook verschillen tussen de bestaande en nieuwe situatie in beeld gebeeld. Tot slot, wordt het toekomstbeeld van de locatie omschreven. De bijlagen geven een nadere onderbouwing van de informatie in dit document.

1 | Achtergrond

2 | Analyse en proces

• Analyse bestaande situatie • Projectverloop en participatie

3 | Integraal plan

• Planoverzicht • Programma en gebouwenstructuur • Inrichtingsplan • Onderbouwing inrichtingsplan

4 | Toekomstbeeld

• Eigendomsstructuur • Vooruitzicht

Bijlagen Disclaimer De impressies in dit document dienen ter ondersteuning, om zo een realistisch beeld te geven van het plan. De beelden zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gebaseerd op bepaalde aannames ten aanzien van materiaalgebruik en detaillering. De invulling van materialen en detaillering van bijvoorbeeld de fietsenstalling, de aansluiting van het voetpad op de weg en de invulling van beplanting, komen in een vervolg stadium van het ontwerp, vooruitlopend aan het vergunningstraject aan bod. In die fase wordt de invulling van specifieke onderdelen ook met de erfgoedcommissie afgestemd. Er kunnen aan de getoonde impressies geen rechten worden ontleend.

MARIËNHOF 51 koopwoningen

MARIËNHAVEN 41 zorgeenheden

Integraal plan De kaart geeft de gewenste eindstructuur weer van het integraal plan. Het plan is bestemd voor een breed palet aan doelgroepen. Er is sprake van een gemixt programma van 107 huurwoningen, 51 koopwoningen en 41 zorgeenheden. De gebouwen Mariëngaerde en Mariënhaven worden hergebruikt en het gebouw Kompas maakt plaats voor de nieuwbouwontwikkeling Mariënhof.

MARIËNGAERDE 107 huurwoningen

Het programma resulteert in een gewijzigde parkeervraag. Het voorterrein wordt geherstructureerd, om het parkeren op een zorgvuldige manier in te passen, waarbij de historische structuren worden hersteld. Bovendien wordt de verkeerssituatie rondom de Seminarielaan gewijzigd om de verkeersveiligheid te verbeteren. Het integraal plan heeft als doel het programma en de ruimtelijke structuren met bijbehorende parkeeraantallen vast te stellen, waarna de bestemmingsplanprocedure volgt. Parallel aan deze procedure wordt het plan uitgewerkt tot definitief ontwerp.

1 | Achtergrond

Achtergrond Het voormalig woon-zorgcomplex, bekend onder de naam ‘Mariënhaven’, is medio 2017 door initiatiefnemer Marienhaven Warmond BV (per maart 2021 overgenomen door Mariengaerde Warmond Exploitatie BV) middels een verkooptraject van voormalig eigenaar Stichting Marente verkregen. Met de verkoop zijn de gronden aangekocht die op de bijgevoegde kaart zijn weergegeven. Het gebied is gelegen langs de Herenweg, aan de rand van het centrum van Warmond, en staat bekend om zijn parkachtige omgeving en rijke geschiedenis. De naam Mariënhaven is afkomstig van een klooster dat zich in de nabijheid van het huidige complex bevond. In het complex zelf was tot 1967 een seminarie gevestigd, waarna het tot 2017 (Mariëngaerde) en tot 2020 (Mariënhaven/Kompas) als verpleeghuis heeft gefunctioneerd. (1) In de afgelopen 50 jaar is het gebied blootgesteld aan diverse verbouwingen en transformaties. Het historische karakter is op onderdelen verloren gegaan en er is sprake van achterstallig onderhoud. Met de koop beoogt initiatiefnemer op deze bijzondere locatie woongelegenheid te creëren, de historische waarde en het achterstallig onderhoud te herstellen, de verkeersveiligheid te verbeteren en de gebruiksen eigendomsstructuren voor gebruikers te verduidelijken. Een deel van de plannen vereist een bestemmingsplanwijziging.

Sinds 2018 is eerst gewerkt aan een (her)ontwikkelingsvisie van het voormalig seminarieterrein. Met als resultaat een door de gemeenteraad vastgestelde visie, met daarin criteria voor de toekomstige herontwikkeling van de gebouwen en het omliggende terrein. Het integraal plan bevat de concrete invulling van de beoogde plannen, gestoeld op de criteria van de visie.

ketelhuis

de Kapel

In de tussentijd zijn het gebouw Mariëngaerde en de omliggende tuin gerevitaliseerd en is in 2020 de vergunning verleend voor de verbouwing van het gebouw Mariënhaven. Deze werkzaamheden zijn parallel aan de planvorming van het integraal plan uitgevoerd om langdurige leegstand en verpaupering van het gebied tegen te gaan en sociale cohesie gedurende de transformatie in het gebied te behouden. De wijzigingen aan de gebouwen en het gebruik van de gebouwen Mariëngaerde en Mariënhaven sluiten aan op criteria uit de integrale visie en zijn als zodanig in het integraal plan meegenomen.

het Kompas

franse kostschool

Mariëngaerde

P arts

Mariënhaven

P arts

Mgr. Aengenentlaan

Seminarielaan 13 parkeerplaatsen tbv dorpshuis

bisschoplaan

fietsenstalling

(1) Bron: PC Meijers, 2018

Luchtfoto Luchtfoto

Vogelvlucht

3 5

4 2

1 1

Visie en plangebied

bron: Integrale Visie d.d. april 2019, pagina 21

16 Integrale Visie Groot Seminarie Warmond

Water Huidige waterstructuur Donau, beeldbepalende structuur

Groen Beeldbepalende bossageranden Parkaanleg in landschapsstijl

Visie en plangebied

Laan beplanting

Deelgebieden integrale visie

Individuele boom Open grasland

P ONBE

Locaties van interesse

Zichtlijn

Begraafplaats

Mede vanwege het feit dat het gebied ‘Mariënhaven’ onderdeel is van het Beschermd Dorpsgezicht van Warmond, moet er met de beoogde plannen op deze locatie bijzonder aandacht worden besteed aan de historische waarden van het gebied en de ruimtelijke inpassing van nieuwe (plan) ontwikkelingen.

Voormalige kasteellocatie Wandelpark in landschapstijl Hoofdentree en toegangspoort terrein Hek

De Oude Toren

10.

In reactie op de eerste plannen vanuit de initiatiefnemer, is in opdracht van de gemeente een tuin historisch onderzoek uitgevoerd door Stichting in Arcadië, wat de basis heeft gevormd van de integrale visie – Groot Seminarie te Warmond dat in 2019 door de raad is vastgesteld. De visie is als Bijlage 1.1 aan dit document toegevoegd. Deze visie omschrijft het gewenste sfeerbeeld van het voormalig seminarieterrein. Aan de hand van gebied gerelateerde criteria en deelgebied specifieke criteria wordt met de visie ingespeeld op verschillende belangen en wordt een totaal samenhangend integraal gebied nagestreefd.

Sint Matthiaskerk

Verkeer en parkeren

Bunker Autoroute - bestaand

Streefbeeld terrein

P ONBE

Autoroute - nieuw oprijlaan Bestemmingsverkeer

P ONBE

voortuinen Parkeren - nieuw Parkaanleg in landschapsstijl Parkeren - overloop

Stedenbouw/ Cultuurhistorie

De algemene criteria voor het gehele gebied zijn: • verkeer en parkeren • bomen • inrichting en materiaal • sociale samenhang • duurzaamheid • stedenbouw en architectuur

Groot Seminarie en kapel

kasteellocatie Ontsluiting - langzaamverkeer bestaand hoofdentree en toegangspoort terrein Ontsluiting - langzaamverkeer nieuw parkeren binnen oprijlaan

architectuur

Water

aanduiden historische structuur Huidige waterstructuur verbeteren inrichtingskwaliteit

Donau, beeldbepalende structuur herstructureren en verbeteren inrichtingskwaliteit

Groen Streefbeeld gebouwen

Zones van herstel

Integrale Visie Groot Seminarie Warmond april 2019 23 Beeldbepalende bossageranden Transformatie naar wonen Parkaanleg in landschapsstijl Ontwikkelingsgebied Mariënhof

Plangebied

Sociale samenhang

Laan beplanting Groen hof, besloten intieme sfeer Individuele boom Ontwikkelingsgebied Schoonoord

Per deelgebied zijn de specifieke criteria onder te verdelen in: • cultuurhistorie • stedenbouw • architectuur • landschap

Open grasland Groen erf, openheid, relatie met buitengebied P ONBE

Locaties van interesse

Gebouwde parkeervoorziening

Zichtlijn Maximale bebouwingslijn

Begraafplaats Zichtlijn

Landschap

Voormalige kasteellocatie

Verkeer/

Wandelpark in landschapstijl

parkeren

Hoofdentree en toegangspoort terrein

De criteria in de visie gelden als leidraad voor de beoordeling van toekomstige plannen in het gebied Groot Seminarie. Zo ook, voor de beoogde herontwikkelingsplannen door initiatiefnemer.

Hek

De Oude Toren

10.

Groot Seminarie en kapel

Sint Matthiaskerk

De beoogde herontwikkeling door initiatiefnemer omvat de gebouwen (Mariëngaerde, Mariënhaven en het Kompas), het omliggende terrein en de verkeersontsluiting. Dit gebied is aangewezen als het plangebied en is in bijgevoegde kaart weergegeven. Het integraal plan heeft als doel de integraliteit en samenhang van het plangebied en de daarbinnen gelegen deelgebieden te waarborgen.

Bunker

Streefbeeld terrein

P ONBE

oprijlaan P ONBE

voortuinen Parkaanleg in landschapsstijl kasteellocatie

In het plan wordt het programma en de bijbehorende stedenbouwkundige structuur, parkeren en verkeersontsluiting geformuleerd. Na vaststelling door de gemeenteraad, vormt het integraal plan de basis voor het bestemmingsplanproces.

hoofdentree en toegangspoort terrein

parkeren binnen oprijlaan aanduiden historische structuur verbeteren inrichtingskwaliteit

n Zones van herstel

herstructureren en verbeteren inrichtingskwaliteit

Streefbeeld gebouwen

Integrale Visie Groot Seminarie Warmond april 2019 23 Transformatie naar wonen Ontwikkelingsgebied Mariënhof

Groen hof, besloten intieme sfeer Ontwikkelingsgebied Schoonoord Groen erf, openheid, relatie met buitengebied Gebouwde parkeervoorziening

Historie

Het voormalig seminarieterrein kent een rijke historie. De vroegste verbouwing dateert uit 1799 en sindsdien zijn er vele verbouwingen en aanpassingen in het gebied doorgevoerd. Dit onderdeel geeft een korte inzage in deze geschiedenis. Meer informatie is terug te vinden in het ‘Tuinhistorisch onderzoek’ van Stichting in Arcadië (Bijlage 1.2) en het ‘Historisch onderzoek’ van P.C. Meijers (Bijlage 1.3).

1675

Oprichting Franse kostschool

1799

Priesteropleiding

1821

Bouw seminariegebouw theologicum (Mariëngaerde)

1843

Uitbreiding theologicum en een nieuwe kapel

1878

Bouw bibliotheek

1897

Bouw nieuw voorgebouw en kapellenkrans

1906

Sloop en herbouw voormalig Franse kostschool

1921

Extra verdiepingen op de zijvleugels

1927

Verdere uitbreiding complex theologicum

1929

Bouw van philosophicum

pagina 6

1822 1844 1878 - 1888 1897 1906 1921 - 1923 1927 1929 - 1935 1970 1974 - 1976 1996 2006

Een nieuw seminariegebouw Uitbreiding en een nieuwe kapel Een bibliotheek Een nieuw voorgebouw en kapellenkrans Sloop van het oudste bouwdeel Extra verdiepingen op de zijvleugels Verdere uitbreiding complex Philosophicum Verpleegtehuis fase I Verpleegtehuis fase II Nieuwbouw Keuken en dienstruimten

Bouwfase 1799

Bouwfase 1822

Bouwfase 1844

Bouwfase 1878 - 1888 p.c. meijers | bnb | bouwhistorie | restauratie

Bouwfase 1897

Bouwfase 1906

Bouwfase 1921 - 1923

Bouwfase 1927

Bouwfase 1929 - 1935

Bouwfase 1970

Bouwfase 1974 - 1976

Bouwfase 1996

bouwhistorische opname

1967 Seminarie opgeheven Bouwfase 0

1412 - 1573

Klooster Mariënhaven

1969

Aankoop verpleegtehuis

1970

Diverse verbouwingen

In 1412 werd door heer Jan van den Woude, heer van Warmond, klooster Mariënhaven gesticht. Dit was een mannenklooster en bevond zich op de huidige locatie van nieuwbouwwijk Kloosterwei in Warmond. Ten noorden van de huidige kerkruïne naast het huidige complex Mariënhaven, bevond zich een vrouwenklooster, St. Ursula. De gebouwen van beide kloosters werden tijdens het beleg van Leiden in 1573 verwoest.(1)

1974

Oudste delen ingeschreven als rijksmonument

1996 Sloop deel voormalig philosophicum en bouw Kompas

Bouwfase 0

1412 - 1573

Klooster Mariënhaven

voormalig seminarie Mariënhaven | Warmond

Bouwfase 1

1675 - 1799

Een Franse kostschool

1675 - 1799

Afbeeldingen pagina’s 6-7 Schematische weergave bouwfaseringen voormalig seminarie Ingekleurd zijn die bouwdelen waar de grootste wijzigingen hebben plaatsgevonden

Samenvattende bouwgeschiedenis Mariënhaven

Een Franse kostschool

Nabij de oude locatie van de kloosters kocht in 1675 Bastiaan Boers (1650 - 1713) een groot huis waarin hij een Franse kostschool oprichtte. Zijn zoon Maarten en kleinzoon Bastiaan (1711 - 1759) zette de school na zijn dood voort. De weduwe van Bastiaan, Mechteld Damhof, verkocht in 1764 de ‘van ouds vermaard Frans kostschool’ aan Pieter van Deventer.(2) Ook Van Deventer, gewezen ondermeester in Noordwijk, zette de school voort.(3) Gebaseerd op historische afbeeldingen, bestond het pand uit een tweebeukig dwarshuis met twee bouwlagen en schilddaken. Franse kostschool anno 1799 door G. Röling (Afbeelding: Katholiek Documentatie Centrum)

pagina 8

Franse kostschool anno 1799 door G. Röling (Afbeelding: Katholiek Documentatie Centrum)

p.c. meijers | bnb | bouwhistorie | restauratie

Bouw keuken en dienstruimten

bron: Cultuurhistorisch rapport P.C. Meijers_2018

Bouwfase 1

2016

voormalig seminarie Mariënhaven | Warmond

Belangrijke fasen in de tijd

voormalig seminarie Mariënhaven | Warmond

Historie

Bouwfase 3 Bouwfase 4 Bouwfase 5 Bouwfase 6 Bouwfase 7 Bouwfase 8 Bouwfase 9 Bouwfase 10 Bouwfase 11 Bouwfase 12 Bouwfase 13 Bouwfase 14

p.c. meijers | bnb | bouwhistorie | restauratie

Voormalige kostschool anno 1899 (Afbeelding: www.mapionet.nl)

bouwhistorische opname

De naam Mariënhaven is afkomstig van een klooster dat zich bevond in de nabijheid van het huidige complex Mariënhaven. In het complex was tot 1967 een seminarie gevestigd, waarna het tot verpleegtehuis heeft gefunctioneerd. De vroegste bebouwing van het voormalige seminarie, dat in 1799 werd gesticht, bestond uit een woonhuis waarin in 1675 een Franse kostschool was gevestigd. De school bestond uit een tweebeukig dwarshuis met twee bouwlagen en een kapverdieping onder een dubbel schilddak. Voormalige kostschool anno 1899 In 1822 werd een nieuw seminariegebouw gerealiseerd naar ontwerp van de Italiaanse (Afbeelding: www.mapionet.nl) architect Giudici. Het nieuwe U-vormige seminariegebouw had drie bouwlagen en rondgaande dubbele kapverdiepingen. Dit gebouw werd in 1844 uitgebreid met twee zijvleugels en een vrijstaande bouwhistorische kapel. opname Het ontwerp voor de uitbreiding en kapel was van de Leidse architect T. Molkenboer die eerder al kleine wijzigingen aan het complex had verricht. Tussen 1878 en 1888 werd in twee fasen een grote bibliotheek gebouwd naar ontwerp van architect E.J. Margry. Deze bibliotheek is niet meer aanwezig.

Architect en tevens aannemer J.H. Groenendaal uit Amsterdam ontwierp en bouwde een compleet nieuw voorgebouw in 1897. Dit gebouw kwam voor het oorspronkelijke U-vormige seminariegebouw te staan, zodat er een besloten binnenplaats ontstond. Naast het nieuwe voorgebouw kreeg de kapel bij deze bouwfase een kapellenkrans met altaarnissen. In 1906 werd de voormalige kostschool, het oudste deel van het seminarie gesloopt en vervangen door een nieuw gebouw. Vanwege een jubileumjaar van de toenmalige president van het seminarie werd na uitstel vanwege de Eerste Wereldoorlog, in 1920 een mozaïekvloer in de kapel gelegd. Tussen 1921 en 1923 werden de bestaande kappen op de gebouwvleugels uit 1844 vervangen door bouwlagen met een plat dak. Hierdoor konden deze verdiepingen

Bouwfase 2006 bouwhistorische opname

p.c. meijers | bnb | bouwhistorie | restauratie

ingericht worden met extra kamers. In 1927 kwamen er twee extra gebouwvleugels met vier bouwlagen en platte daken bij. Bij deze bouwfase werd het schip van de kapel verlengd en werden kapel en sacristie verbonden met het seminariegebouw. De bouwfasen uit de jaren ’20 van de vorige eeuw waren beiden van architect C.L.M. Robbers uit Haarlem. Een belangrijke uitbreiding van het complex vond plaats tussen 1929 en 1935. Naar ontwerp van architect Jan Stuyt, werd een geheel nieuw philosophicum gebouwd. Dit gebouw met kreeg drie gebouwvleugels in een omgekeerde U-vorm en een kapel. De gebouwvleugels kregen drie bouwlagen en een kapverdieping met uitzondering van de achterste gebouwvleugels, die deels van platte daken werden voorzien. Aan de uiteinden van deze vleugels werd een éénlaagse verbinding gerealiseerd waardoor er een besloten binnenhof ontstond. Nadat het seminarie in 1967 was opgeheven werd het verpleegtehuis. De herbestemming werd in twee fasen uitgevoerd: In 1970 werd het philosophicum uitgebreid en tussen 1974 en 1976 werd het oudste deel van het voormalig seminarie ingrijpend gerenoveerd. Bij deze renovatie werden grote delen van het complex gesloopt of vernieuwd. Het voorgebouw uit 1906 werd geheel verwijderd, evenals de bovenste bouwlagen met de platte daken op de zijvleugels.

Door de gebouwdelen een overeenkomende architectuur te geven in vensters en kappen, werd een samenhangend complex gerealiseerd. In 1996 zou het grootste deel van het voormalige philosophicum worden vervangen door nieuwbouw. Alleen het voorgebouw en de bijbehorende kapel bleven grotendeels gehandhaafd. In 2006 werden de keuken en dienstruimten van het complex vernieuwd.

pagina 7

Bouwfase 4

1844

Uitbreiding en een nieuwe kapel

voormalig seminarie Mariënhaven | Warmond

Vanwege het groeiend aantal studenten, met name na het sluiten van het seminarie ’s-Heerenberg in 1842, was uitbreiding in Warmond noodzakelijk. Vo het uitbreiden van het seminarie met twee extra vleugels en het maken van een nieuwe kapel achter het seminarie werd de Leidse architect Theo Molkenbo aangetrokken. Molkenboer had eerder in 1837 al wijzigingen aan het oude seminariegebouw voorbereid, onduidelijk is of deze ook uitgevoerd waren. Ook l Molkenboer in 1842 extra kamers timmeren en inrichten op de zolder van het gebouw uit 1822.(11) Vermoedelijk maakte deze werkzaamheden al deel uit v het grotere bouwplan van zijn hand voor de uitbreiding van het complex.

Hoewel wel vermeld in de archiefbeschrijving, zijn de bouwgegevens van de kapel en de nieuwe vleugels niet aanwezig in het Noord Hollands Archief. Hela kunnen hierdoor de materialen en opzet van de nieuwe gebouwdelen niet volledig vastgesteld worden.(12) Gebaseerd op jongere bouwtekeningen en archiefbronnen bestonden de twee nieuwe vleugels uit rechthoekige bouwdelen met drie bouwlagen en een ka verdieping. In het voordakvlak werden beide bouwdelen voorzien van een doorlopende dakopbouw als een attiek boven het hoofdgestel van de gebouwe De nieuwe bouwdelen sloten in architectuur en kapvormen aan op de bestaande zijvleugels van het U-vormige seminariegebouw. De neogotische kapel m bijbehorende sacristie kwamen los van het bestaande gebouw te staan. De eerste steen voor de kapel werd gelegd op 8 juni 1843,wederom door baron C. Van Wijckerslooth.(13) Het werk werd uitgevoerd door aannemer H.J. Sebil uit Haarlem, maar vanwege financiële problemen van Sebil bij de bouw van een R.K. kerk in Haarlem, we het werk afgemaakt door de aannemers Van der Linden en Van Eck voor een bedrag van 88.000 gulden. Het werk was gereed in 1844.(14) In een album over stad Leiden en omgeving van G.J. Bos uit 1859 - 1860 staat een afbeelding van het toenmalige seminariegebouw met de nieuwe zijvleugels. Bouwfase 4 1844 Het seminarie met voorvleugel, e

ongedateerd, begin 20 eeuw. Katholiek Documentatiecentrum 1-TF1A21250

Seminariegebouw anno 1850 (Afbeelding: ELO)

pagina 14

p.c. meijers | bnb | bouwhistorie | restauratie

bouwhistorische opname

bouwhistorische opnam

oor oer liet van

aas

apen. met . L.

erd de

2 | Analyse en proces

KOMPAS MARIËNHAVEN

MARIËNGAERDE

Analyse bestaande situatie Het voormalig seminariecomplex bestaat uit drie prominente gebouwen. De gebouwen Mariëngaerde, Mariënhaven en het gebouw Kompas. Zoals op de getoonde kaart (Bijlage 2.1) weergegeven, zijn de gebouwen in de bestaande situatie (in 2017) met elkaar verbonden. Er is een uitgebreid proces voorafgegaan aan het integraal plan. In vervolg op de historische, stedenbouwkundige en landschappelijke analyses, dat als onderdeel van de uitwerking van de integrale visie zijn uitgevoerd, is onderzoek gedaan naar de verkeersveiligheid en de parkeerbehoefte van het vorige gebruik. Bovendien zijn ook de bomen op het terrein vooraf ingemeten en geregistreerd.

Bestaande situatie | kwaliteiten en kansen

De analyses van de bestaande situatie (in 2017) vertalen zich in een lijst aan kwalitatieve kenmerken en kansen van het projectgebied, welke middels twee overzichten in beeld zijn gebracht.

77 10 10

Kwaliteiten: 8 8

9 9

Lommerrijk profiel Bisschopslaan met dubbele lindelaan en wandelpaden

Open ruimte langs de Bisschopslaan geflankeerd door bossage met 2

volwassen heesters

66 99

Open ruimte met tuin St. Martinuskerk als groen decor

Beeldbepalend bomenbestand is belangrijke groene en ruimtelijke 4 44

kwaliteit van het gebied

Parkaanleg herkenbaar met landschappelijke escenering van bomen, 5

beplanting en waterpartij

10 10 33

5 5

Semi-beschutte tuin omarmd door gebouw

Groene omgeving met mogelijkheden om wandelnetwerk uit te breiden: St Martinus, Oude Dam/Kinderboerderij, Schonenoord, Oude Kerk en Oostergeest

Beeldbepalende rode beuk met monumentaal karakter

55 3 77

22 Stichting In Arcadië

De openheid van De Krogt creëert zichtrelaties van en naar gebouwen in 9 Complex Mariënhaven te Warmond, tuinhistorisch onderzoek en waardestelling omgeving en Herenweg

1 november 2017

Water Aan de zuidwestzijde van het Theologicum ligt een slingerende waterpartij ( 1e helft 19e eeuw) 10 ten tijde van het veldbezoek op 21 september met een houten beschoeiing. De waterpartij heeft ’17 een overmaat aan kroos. De waterpartij is in goede staat.

Volwassen laan van Amerikaanse eiken vormen ruimtelijke kwaliteit, maar zijn in verminderde conditie.

Beplantingen Het grootste deel van het bos in dit deelgebied ligt aan de zuidzijde langs Monseigneur Aengenentlaan en Oude Dam. De bossen zijn relatief jong met veel opschot. Voornamelijk het stuk bos aan de Oude Dam (zuidwestkant) heeft weinig onderbegroeiing. In het bos staan vooral beuken, eiken, esdoorns met een onderbegroeiing van taxus en hulst.

Over het gehele terrein heen staan diverse solitaire bomen in gras. Aan de westzijde van het Theologicum vooral beuk, eik, robinia en esdoorn. Bij de ingang van het Philosophicum staan een vrij grote linde, een rode treurbeuk, een esdoorn en tien bolesdoorns rond de keerlus. Langs Park Klinkenberg aan de noordwestzijde staat een groep solitaire bomen in gras van onder andere eiken en populieren. Binnen het omheinde terrein van de voormalige kinderboerderij staat een tulpenboom. Monumentale bomen zijn:  De paardenkastanje aan de noordzijde van de Monseigneur Aengenentlaan;  Twee rode beuken aan de zuidwestzijde van het Theologicum (onderdeel van het parkje in landschapsstijl uit de eerste helft 19e eeuw);  Een ceder ten westen van het Theologicum;  Een rode beuk tussen het Theologicum en de nieuwbouw;  Een plataan naast de voormalige kinderboerderij. Op diverse punten zijn hagen toegepast:  Aan de noordzijde langs de Klinkenberg staat een beukenhaag van ca. 1,5m hoog. Aan de kant van de nieuwbouw staat er een laurierhaag van een zelfde formaat tegen de beukenhaag aan;  Aan de westzijde van de nieuwbouw staat een vrij breed uitgegroeide laurierhaag;  Langs het gaashek tussen de nieuwbouw en het Theologicum staat een hoge laurierhaag;  Bij de ingang van het Philosophicum langs de keerlus een ligusterhaag van ca.

1m hoog;  In de bocht van de Oude Dam en Monseigneur Aengenentlaan aan de zuidzijde staat een berberishaag van ca. 1m hoog. De sierbeplanting is onder te verdelen in twee groepen: vaste planten met een enkele sierheester en (sier)heesters. Bij de ingang van het Philosophicum, in de keerlus en aan de zuidwestzijde van het Theologicum staan vaste planten met enkele sierheesters. De overige aangegeven perken bestaan voornamelijk uit (sier)heesters.

Rond het Philosophicum en de nieuwbouw liggen vijf afgesloten hofjes aan de westzijde. De hofjes zijn ingericht als tuinen met een terras, sierplanten, heesters en in enkele kleine bomen.

Tussen de gebouwen, bestratingen en beplantingsvakken liggen grotere vlakken gazon die zijn aangelegd na de afbraak van de tijdelijke woonvleugel na 2012.

De beplantingen in het deelgebied zijn van recente datum (eind 20e / begin 21e eeuw) op enkele monumentale bomen na. De beplantingen zijn redelijk tot in goede conditie. Voornamelijk de solitaire bomen, hagen en de beplantingsvakken rond het Philosophicum en nieuwbouw zijn in goede conditie. De bossen en de perken rond het Theologicum, de kapel en de voormalige kinderboerderij verkeren in matige conditie. Dit komt voornamelijk door achterstallig onderhoud. Een monumentale rode beuk staat in de verharding en is aan drie zijden omsloten door gebouwen

Bestaande situatie | kwaliteiten en kansen

77 10 10

8 8

66 99 Stichting In Arcadië

Complex Mariënhaven te Warmond, tuinhistorisch onderzoek en waardestelling 44 11

22 4

1 november 2017

10 10 33

5 5

Kansen:

Weinig gracieuze parkeeroplossing op kop van Bisschopslaan 2 doet afbreuk aan laan

Deelgebiedenkaart; Bisschops- en Seminarielaan

Het elektriciteitshuisje gezien vanaf de Herenweg

Huidige entree geeft rommelig beeld en verwaarloosde indruk

Parkeren weinig zorgvuldig ingepast

Fietsenstalling blokkeert zichtrelatie met De Krogt

Wandelroute over Seminarielaan niet veilig voor schoolgaande kinderen

Rommelige inrichting en bochtig verloop Mgr. Aengenentlaan

Tuin en entree Marienhaven met luifel, rotonde en bolvormige 7 boompjes doet afbreuk aan de plek Verbinding tussen gebouwen maakt historische gelaagdheid van 8 bebouwing niet afleesbaar Grote oppervlakte verharding aan achterzijde bebouwing. 9 Inrichting heeft haast industrieel karakter Bombastisch bouwvolume het Kompas doet in geen enkel opzicht 10 recht aan de plek.

9 Het sierhekwerk (één zijde) met in het groenvak de zandstenen pilaren

Achter de parkeerplaats is de fietsenstalling zichtbaar

Bestaande situatie | bomenanalyse

Het terrein van het plangebied is volledig deskundig ingemeten. Aan de hand van een bomenkaart zijn de boomsoort en de conditie van de bomen geregistreerd en vertaald naar een bomenlijst (Bijlage 2.2). De historische lanen (Bisschopslaan en Seminarielaan) zijn gekenmerkt door de laanbomen. De dubbele lindelaan langs de Bisschopslaan en de Amerikaanse eiken langs de Seminarielaan. De dubbele lindelaan is nog bijna volledig intact. Een enkele boom is geveld als gevolg van stormschade/ stambreuk. Daarentegen is de bomenrij langs de Seminarielaan verre van volledig. In de afgelopen decennia zijn meerdere Amerikaanse eiken langs de Seminarielaan gekapt vanuit veiligheidsoverwegingen (kans op windworp of stambreuk). Gedurende de ontwerpfase van het integraal plan is er daarom nader onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de resterende Amerikaanse eiken langs deze historische laan. Vanuit een aanvullend boomtechnisch onderzoek (Bijlage 2.3) is naar voren gekomen dat veel van de resterende Amerikaanse eiken zijn aangetast. Op termijn dienen de meeste van deze kenmerkende bomen dan ook geveld te worden. De historische rij bomen langs de Seminarielaan zal daardoor op ten duur verloren gaan.

Omgewaaid Matig Redelijk

Slecht

Om die reden is de verjonging van de rij Amerikaanse eiken langs de Seminarielaan als uitgangspunt meegenomen in de planvorming van het integraal plan.

Boomtechnische expertise 7 bomen Groot Seminarie Warmond november 2019

Goed

Direct risico

er Boom numm

26 10

Marienhave Warm Warmond

ond BV

Datum: Auteur:

3-10-2017 en M. Dekker

27-11-2019 Kwaliteit stamv

oet

Kwaliteit stam

Kwaliteit kroon

Toekomstve

rwach ting

> 15 jaar

Opmerking

op hoogte 5m,

Gebreken

Kenm erken

iwond Inrottende snoe holte in stam

Conditie holte klimop in boom Redelijk Stand plaats Goed Hoogte dubbele top ter > 15 jaar dood hout Goed Kroon diame Redelijk er Redelijk Beplanting Matig 24-30 m > 15 jaar Goed r Redelijk 9 tot 12 mete Redelijk Beplanting Goed > 15 jaar 60 cm - 70 cm 24-30 m iwond Goed r Goed snoe mete ende Goed Goed > 15 jaar 9 tot 12 nde kroon Inrott Beplanting Goed 60 cm - 70 cm Redelijk onsamenhange Tilia x europaea 24-30 m Goed in stam Goed r 50 Hollandse linde Beplanting > 15 jaar dood hout; holte 12 tot 15 mete Goed 24-30 m lijk Goed 60 cm - 70 cm r Tilia x europaea Beplanting Redelijk Rede 9 tot 12 mete dood hout eenzijdige kroon 51 Hollandse linde 24-30 m > 15 jaar Goed 60 cm - 70 cm r Goed 12 tot 15 mete Redelijk ing jonge aanplant Hollandse linde Tilia x europaea Beplanting Matig > 15 jaar 60 cm - 70 cm he beschadig 52 m anisc 24-30 lijk aea linde Goed mech r Rede europ ndse Holla Tilia x Goed Goed > 15 jaar 9 tot 12 mete 53 Beplanting lijk stam Goed 60 cm - 70 cm Rede m x europaea Tilia 24-30 Goed Goed r 54 Hollandse linde Beplanting > 15 jaar 12 tot 15 mete Goed 24-30 m Goed 60 cm - 70 cm r Redelijk Tilia x europaea Beplanting Matig 12 tot 15 mete 55 Hollandse linde 24-30 m > 15 jaar Goed 50 cm - 60 cm r Redelijk 12 tot 15 mete Goed Hollandse linde Gras Tilia x europaea Goed > 15 jaar iwond 60 cm - 70 cm 56 0-6 m Inrottende snoe Goed Redelijk Hollandse linde Tilia x europaea Goed

Goed 0 tot 3 meter > 15 jaar 57 gebroken tak Beplanting lijk cm - 10 cm aea Goed 0 Rede europ m x lijk Tilia 24-30 Goed Rede > 15 jaar 58 meter Hollandse linde dubbele top Beplanting Goed ; mechanische Redelijk cm 12 tot 15 m 60 18-24 cm Goed Goed aea > 15 jaar holte in stam 50 Tilia x europ ; Beplanting 6 tot 9 meter Goed Redelijk 59 Hollandse linde hadiging stam 24-30 m Goed Goed besc 30 cm - 40 cm r mete nting Bepla 12 tot 15 Goed Gewone es Tilia x europaea 24-30 m Redelijk scheefstand 50 cm - 60 cm r 60 lsior Beplanting > 15 jaar 9 tot 12 mete Hollandse linde Fraxinus exce 24-30 m iwond 50 cm - 60 cm r Redelijk 61 Matig Inrottende snoe 9 tot 12 mete onderstandig Hollandse linde Tilia x europaea Goed 50 cm - 60 cm 62 wurgwortel Goed eenzijdige kroon ndse linde x europaea nting jaar Holla Tilia 15 Bepla > 63 24-30 m r Goed Tilia x europaea Goed > 15 jaar 12 tot 15 mete 64 lijk Matig 60 cm - 70 cm gekandelaberd Redelijk Rede Goed > 15 jaar nting Hollandse linde Bepla Goed Redelijk 24-30 m Goed Redelijk > 15 jaar meter x europaea nting 15 hout Tilia tot Bepla lijk 12 dood Goed Rede 65 6-9 m Goed Redelijk ende 5 -15 jaar 50 cm - 60 cm loshangend hout Beplanting 3 tot 6 meter dood hout; Inrott Goed Slecht Hollandse linde 18-24 m Goed Goed > 15 jaar 20 cm - 30 cm 12 meter Beplanting snoeiwond Goed onderstandig Redelijk nboom x europaea m 60 cm 9 tot t Venij 0-6 Tilia cm Goed

Slech 50 66 nje Beplanting 0 tot 3 meter > 15 jaar Goed klimop in boom Tamme kasta Taxus baccata 9-12 m Redelijk ; 0 cm - 10 cm Redelijk 67 Beplanting Goed 6 tot 9 meter dood hout eenzijdige kroon Scherpe hulst Castanea sativa 24-30 m > 15 jaar Goed 50 cm - 60 cm r 68 lijk Goed 9 tot 12 mete klimop in boom Zomereik Ilex aquifolium Beplanting Redelijk Rede > 15 jaar dood hout 50 cm - 60 cm 69 24-30 m lijk linde Goed eenzijdige kroon r robur Rede ndse cus mete Holla Quer Redelijk Redelijk 9 tot 12 70 Beplanting > 15 jaar Goed 50 cm - 60 cm onderstandig x europaea m 0-6 Tilia lijk Goed 71 Hollandse linde Beplanting Redelijk Rede 3 tot 6 meter onderstandig 18-24 m > 15 jaar Goed 20 cm - 30 cm r Tilia x europaea Redelijk 15 tot 18 mete klimop in boom Redelijk 72 Venijnboom Beplanting Goed > 15 jaar 80 cm - 90 cm 18-24 m lijk dood hout Goed r Gewone beuk Taxus baccata Redelijk Rede Goed > 15 jaar 9 tot 12 mete 73 Beplanting Goed 40 cm - 50 cm klimop in boom Redelijk Fagus sylvatica nje 18-24 m Goed Redelijk > 15 jaar r 74 Tamme kasta loshangend hout Beplanting lijk 12 tot 15 mete Goed Rede cm m 70 lijk jaar 6-9 Goed Rede > 15 60 cm klimop in boom Castanea sativa dubbele top Beplanting 3 tot 6 meter Goed Redelijk 75 m lijk Zomereik jaar dere 6-9 15 Goed Rede > meer 20 cm - 30 cm , r meeldauw Beplanting 3 tot 6 mete Goed Redelijk n Venijnboom Quercus robur 18-24 m Goed Goed toppe 10

cm - 20 cm r e 76 mete gend nting 15 afbui Bepla > 15 jaar 12 tot Goed Venijnboom Taxus baccata 24-30 m Goed 60 cm - 70 cm Redelijk 77 meter nting 15 tot Bepla Goed ata 12 klimop in boom Zomereik 6-9 m Taxus bacc > 15 jaar Goed 40 cm - 50 cm ; 78 Goed 6 tot 9 meter klimop in boom Goed Hollandse linde Quercus robur Beplanting Goed > 15 jaar 20 cm - 30 cm 79 6-9 m Goed onderstandig Goed Zomereik Tilia x europaea Goed Goed 6 tot 9 meter > 15 jaar 80 Beplanting Goed 10 cm - 20 cm Goed m 6-9 Quercus robur Goed Goed r reik 81 Zome Beplanting 3 tot 6 mete > 15 jaar Goed klimop in boom 9-12 m lijk Goed 20 cm - 30 cm r Rede cus robur nting mete 9 top; Quer tot Bepla Goed 6 geen 82 Scherpe hulst 9-12 m > 15 jaar Goed 40 cm - 50 cm Goed 6 tot 9 meter onderstandig Goed Leylandcipres Ilex aquifolium Beplanting Goed > 15 jaar ; 40 cm - 50 cm 83 6-9 m ris leylandii Goed eenzijdige kroon Redelijk Leylandcipres Cupressocypa Goed Goed 0 tot 3 meter 84 ris leylandii Beplanting > 15 jaar Goed onderstandig; 10 cm - 20 cm 6-9 m Cupressocypa lijk Matig 85 Scherpe hulst Beplanting Redelijk Rede 3 tot 6 meter scheefgroei 0-6 m cm - 30 cm Goed 20 olium r aquif mete 3 Ilex Goed 0 tot onderstandig 86 Scherpe hulst Beplanting > 15 jaar 10 cm - 20 cm m 0-6 bes lijster Matig Gewone Ilex aquifolium Goed 3 tot 6 meter 87 paria Goed 20 cm - 30 cm Sorbus aucu Redelijk > 15 jaar klimop in boom 88 Venijnboom

Beplanting lijk htengat 9-12 m Redelijk Rede > 15 jaar dood hout; spec loshangend hout, Taxus baccata 6 tot 9 meter Goed Redelijk 89 Goed Goed takken ; 30 cm - 40 cm uitgebroken Beplanting > 15 jaar dood hout Goed eenzijdige kroon Zomereik 6-9 m lijk Goed r Rede nting mete 6 tot Bepla Goed 3 klimop in boom 6-9 m Quercus robur > 15 jaar dood hout Goed 20 cm - 30 cm

Projectnaam: Projectnr:

Foto linksboven en foto rechtsboven: dikrandtonderzwam Foto linksonder: De stamvoet is eenvoudig (zonder kracht) te sonderen tot 50 cm diepte Groot Seminarie Foto rechtsonder: Tomogram met in rood de kritieke schaal 1:1000 restwand. De blauwe lijn meet de hoek waarover de restwand minder dan 1/3 deel van de stamstraal is. L:\tl\Projecten\2017\17.T0524 Mariengaerde Marienhave_Warmond\Produkt\Acad\17.T0524_Groot Seminarie Warmond_DO_ontw.dwg

Seminarie Project Groot 0 B6419 en B788

Opdrachtgever: Plaats:

Weten schap

p. naam

Nederlandse

naam

Hollandse linde

Stamd iamet

Bestaande situatie | historische waardering en landschappelijke analyse Landschappelijke kwaliteit voorterrein

Historische waardering voorterrein

landschappelijke kwaliteit

historische waardering

Plataan

Plataan Linde

Moerascypres Openheid en Symmetrie

Zicht op de Krogt belemmerd door fietsenstalling

Zicht op de Krogt Startpunt bomenlanen 2x beuk in het verlengde van gebouw

Berm beplanting

Dubbele lindelaan Eikenlaan Randbeplanting met bomen

Beplantingsrand

Lindelaan Open ruimtes gazon

Amerikaanse eikenlaan in afnemende conditie

Ecologische waarde bosschages

Seminarielaan als wandelroute heeft een hoge cultuurhistorische waarde

N 7

copijn tuin- en landschapsarchitecten

Groot Seminarie schaal 1:1000

copijn tuin- en landschapsarchitecten

L:\tl\Projecten\2017\17.T0524 Mariengaerde Marienhave_Warmond\Produkt\Acad\17.T0524_Groot Seminarie Warmond_DO_ontw.dwg

Bijlage 2.4 Analyse bestaande situatie

2.2

Oorspronkelijke verkeerssituatie

De planlocatie Groot Seminarie is in de huidige situatie middels een tweetal wegen ontsloten op de Herenweg: de Bisschopslaan en de Seminarielaan. In figuur 2.1 is

Bestaande situatie | verkeersanalyse

de ontsluiting op kaart weergeven.

Verkeersintensiteiten Herenweg

In figuur B1.2 is het dagelijkse aantal verkeersbewegingen op de Herenweg weergegeven. Gemiddeld reden er gedurende de meetperiode 6.360

motorvoertuigen per werkdag over de Herenweg. Ongeveer 5% van het verkeer betreft vrachtverkeer.

Foto van het kruispunt Seminarielaan/De Krogt

Aantal motorvoertuigen per etmaal

Verkeersbewegingen Herenweg 7.000

Figuur 6.000 2.1: huidige ontsluiting van de planlocatie met rijrichtingen 5.000

Naast het 4.000plangebied is basisschool ‘De Buitenplaats’ en buurtcentrum/theater

Trefpunt gelegen. Op de wegen rond de basisschool is éénrichtingsverkeer voor 3.000

Het plangebied is in de bestaande situatie via twee wegen ontsloten. De aanrijroute is via de Bisschopslaan. De Laan van Oostergeest is aangewezen voor bestemmingsverkeer en kunnen fietsers en voetgangers ook gebruik maken van de Seminarielaan. De Bisschopslaan en Seminarielaan kunnen beide worden gebruikt om het gebied te verlaten. De Seminarielaan sluit halverwege aan op de weg De Krogt. De Krogt is aangewezen als ontsluitingsroute voor het parkeerterrein en de Kiss & Ride nabij de basisschool De Buitenplaats. Bovendien wordt het bestaande parkeerterrein van het seminarieterrein gebruikt als looproute tussen de sporthal en de school. De verkeerstromen zijn in Bijlage 2.5 in meer detail weergegeven. De huidige verkeerssituatie wordt vanuit het verkeersonderzoek (Bijlage 3) niet als onveilig beoordeeld, maar erkent dat de situatie wel als zodanig ervaren kan worden door verkeersdeelnemers. De verkeersituatie vraagt dan ook om verbetering.

motorvoertuigen ingesteld. Fietsverkeer is wel in twee richtingen toegestaan. Naar 2.000

het voormalig seminarie gebouwencomplex toe kan alleen via de Bisschopslaan (zie 1.000 figuur 2.2)0gereden worden, vanaf het voormalig seminarie gebouwencomplex donderdag vrijdagde 8 maart dinsdag 12 alswoensdag 13 donderdaggebruikt 14 richting Herenweg kan 7zowel Bisschopslaan de Seminarielaan

worden.

maart 2019

2019 maart 2019 ri. Zuid ri. Noord

maart 2019

Het programma van het integraal plan verandert de verkeersintensiteit en het verkeersgebruik in en rondom het gebied. Er is daarom bij de planvorming veel aandacht besteed aan de verkeersveiligheid. De reconstructie van de Herenweg is ook in de verkeersanalyse meegenomen.

maart 2019

De Bisschopslaan dient ook als ontsluitingsweg voor Park Klinkenberg, een

Figuur B1.2: aantal dagelijkse verkeersbewegingen op de Herenweg naarcomplex. richting De appartementencomplex achter het voormalig seminarie gebouwen

Laan van Oostergeest dient als ontsluitingsweg voor enkele woningen, een manege

Bestaande situatie | parkeersituatie In de bestaande situatie (in 2017) is het parkeren voornamelijk geclusterd op het voorterrein, op de hoek van de Mgr. Aengenentlaan en Bisschopslaan en langs de Seminarielaan. Aanvullend bevinden zich enkele parkeerplaatsen bij de ingang van de gebouwen Mariënhaven en Mariëngaerde. Het gebied rondom het ketelhuis en Franse school is verhard en werd voornamelijk gebruikt door technische en logistieke diensten.

Het gaat om een totaal van 96 parkeerplaatsen, waarvan negentig (90) parkeerplaatsen op het voorterrein. Een aantal van de negentig parkeerplaatsen zijn gelegen langs de Seminarielaan. In het verlengde hiervan, liggen veertien (14) openbare parkeerplaatsen nabij Het Trefpunt. Een extra elf (11) parkeerplekken bevinden zich langs de Oude Dam. De parkeerplaatsen nabij Het Trefpunt en langs de Oude Dam zijn niet bestemd voor het nieuwe gebruik van het voormalig seminarieterrein en zijn enkel ter informatie op de bijgevoegde kaart weergegeven.

5b 6 5a

Parkeeraantallen 1

Kompas

Franse school

Mariënhaven

Mariëngaerde

Voorterrein

Seminarielaan

TOTAAL

96 PP

Nabij Het Trefpunt

Oude Dam

Bestaande situatie | gebouw analyse De bestaande historische gebouwen zijn imposant met een hoge ensemblewaarde en kennen een duidelijke gelaagdheid in de tijd. Daarbij heeft het gebouw Mariëngaerde met bijbehorende kapel een rijksmonumentale status. Door de functie van de gebouwen als zorgcomplex zijn er over tijd diverse uitbreidingen en aanpassingen aan de gebouwen uitgevoerd. Mede in afwisselende stijl. De diverse aanbouwen rondom de Franse school en ketelhuis verbinden de verschillende gebouwen, waardoor de Franse school zijn losstaande identiteit heeft verloren. Met de bouw van het Kompas in 1996 is de oorspronkelijke hof structuur van de achterzijde van het voormalig philosophicum komen te vervallen. Het Kompas heeft een klaverbladvormige structuur en is verbonden met het cultuurhistorische waardevolle gebouw Mariënhaven. Het gebouw Kompas doet afbreuk aan de cultuurhistorisch kwaliteit en belevenis van het totale complex. De gebouwverbinding tussen Mariënhaven en Mariëngaerde maakt een rondwandeling tussen en rondom de gebouwen onmogelijk. Op de foto’s is het oppervlakte aan verharding rondom de Franse school ook goed zichtbaar.

Foto van de achterzijde van de Franse school, in 2017

MARIËNGARDE

MARIËNHAVEN

Foto van de voorzijde van de gebouwverbinding tussen Mariëngaerde en Mariënhaven, in 2017

Bestaande situatie | ontwikkeling Mariënhof Denkrichtingen Mariëntuin, Ons inziens is deze typologie beter geschikt voor een grootschalig plan. Wanneer dit toegepast wordt op het ontwikkelgebied van Mariënhaven zullen we te weinig eenheden kunnen maken.

1. mariëntuin,

Denkrichtingen Mariënpark, Deze denkrichting sluit goed aan

geinspireerd op de historische gebruiksfunctie van het terbij de historische context van

rein door o.a. moestuin, botanische tuin, spel en stookhuis/wasserette.

Mariënhaven. De in ca. 1990 gesloopte bebouwing sluit goed aan binnen deze denkrichting

3.Mariënhof,

geinspireerd op de oorspronkelijke achterbouw Philosophicum

boomgaard

collectieve buitenruimte met moestuin, park en spelen

Dit is wel heel geschikt om te combineren met Mariënhof of Mariënpark

Educatief

Mariënpark, Deze denkrichting sluit goed aan bij de Parels in het park, echter moet er onderzocht worden of het aantal parels dat gerealiseerd kan worden binnen het ontwikkelgebied tot een rendabel plan komt.

hter zijgevel

2. mariënpark,

Wissing - Concept - 30 januari - 2018

Mariënpark, Wij denken dat Mariënbuiten niet te

realiseren is binnen het aangegeven geinspireerd op wandelpark landschapsstijl ontwikkelgebied.

cluster met collectief

referentie schetsplan, cluster van passend met bij nutskarakter Semenarie bebouwing, name geschakelde/ gestapelde typologie rondom een groen hof

Wissing - Concept -30Wissing januari- -Concept 2018 - 30 januari -23 2018

woningen verspreid in het park

4.Mariënbuiten,

ensemble van gebou

geinspireerd op buitenplaats Schoonoord, onderdeel

landgoederenzone Warmond

Mariënbuiten behoeft meerdere gebouwen waarbij een hoofdhuis en service gebouwen in een klasieke opzet worden gerealisserd ons inziens is deze schaal voor bij Mariënhaven te groot. Eigentijdse architectuur passend

ca 17.5 m + peil

Verkeer en parkeren

s Mariënhaven

Sociale cohesie en Duurzaamheid

referentie schetsplan met orthogonale structuur, afwisselende typologieën met collectieve tuinen. 2

P P hofwoningen

met de voeten in het park wonen te gast in het landschap het park als achtertuin

in park

wandelen en converseren P P P P

Autoroute - bestaand

allure P

Autoroute - nieuw

Bestemmingsverkeer

Parkeren - nieuw

21 Ontsluiting - langzaamverkeer bestaand Ontsluiting - langzaamverkeer nieuw

Marienhaven voor 1996

Water

noord

Huidige waterstructuur Foto van het gebouw het Kompas

Landschapsstijl

referentie schetsplan, organische structuur, met name typologie vrijstaand met parkachtige omgeving

noord

Wissing - Concept - 30 januari - 2018

Park

Parkeren - overloop

privevan buitenruimte veranda/terras referentie schetsplan, cluster gebouwen, typologie vormen ensemble 2

Wissing - Concept - 30 januari - 201825 Wissing - Concept -30 januari - 2018

Donau, beeldbepalende structuur

Groen Beeldbepalende bossageranden

ca 17.5 m +

Parkaanleg in landschapsstijl

Mariënhof

15.60 m

Laan beplanting

12.0 m +

Individuele boom

Het Kompas heeft een matig tot slechte beeldkwaliteit. In de integrale visie is geconcludeerd dat het gebouw plaats moet maken voor een nieuwbouwontwikkeling. Zoals verwoord in de integrale visie, is aan de hand van de analyse naar vier denkrichtingen, de denkrichting Mariënhof als uitgangspunt meegegeven voor de verdere planvorming van deze locatie.

Open grasland

Locaties van interesse Zichtlijn Begraafplaats

Mariënhaven en Kompas Marienhaven na 1996 met het (1996)

Voormalige kasteellocatie

Wandelpark in landschapstijl Hoofdentree en toegangspoort terrein Hek De Oude Toren

ca 17.5 m +

hoogte accent max 17.5 meter

Groot Seminarie en kapel

hoogte bebouwing ma 14 meter

Sint Matthiaskerk Bunker

Streefbeeld terrein oprijlaan

min 10 meter voortuinen Parkaanleg in landschapsstijl kasteellocatie

Marienhaven metmet marienhof Mariënhaven ruimtelijke criteria Mariënhof

hoofdentree en toegangspoort terrein

haven, huidige marienhaven mwerk

parkeren binnen oprijlaan aanduiden historische structuur verbeteren inrichtingskwaliteit

herstructureren en verbeteren inrichtingskwaliteit

Streefbeeld gebouwen

Integrale Visie Groot Seminarie Warmond maart 2019 46 Transformatie naar wonen Ontwikkelingsgebied Mariënhof

samenhan tussen de gebouwen het omring park,

park loopt onder de woningen door

De nieuwbouw dient ‘los’ te staan van het voorgelegen gebouw Mariënhaven. De planontwikkeling vereist een eigentijdse toevoeging, waarbij het geen poging doet om op het oude te lijken. De ruimtelijke kaders uit de integrale visie, zoals de maximale bouwhoogtes en de gebouwrooilijnen, gelden als leidraad voor de planvorming van Mariënhof.

Projectverloop en participatie Na vaststelling van de integrale visie in juni 2019, is het ontwerp van het plan in stappen verder uitgewerkt tot het integraal plan. Tijdens de analysefase en de uitwerkingsfase van de integrale visie zijn vanuit de initiatiefnemer en de gemeente diverse locaties voor de inpassing van parkeren in het plangebied onderzocht. Het parkeren op het voorterrein van de Bisschopslaan is rommelig. De integrale visie stelt criteria om het parkeren te herstructureren en tussen de Bisschopslaan en Seminarielaan in te passen. Het nieuwbouwplan Mariënhof dient te voorzien in een gebouwde parkeervoorziening. Het herstructureren van het parkeren op het voorterrein zorgt ervoor dat parkeren op een efficiëntere manier kan worden ingepast en de laanstructuur kan worden verlengd. De eerste ontwerpen voor de inpassing van parkeren zijn gedurende aparte bijeenkomsten in januari-februari 2020 met de erfgoedcommissie, stakeholders en raadsleden besproken. In vervolg op deze bijeenkomsten zijn variant 1 (Seminarielaan/Wandelroute) en variant 2 (Uitbreiding bestaand) uitgewerkt en middels een digitale videopresentatie aan de bewoners van Warmond gepresenteerd.

Variant 1 (Seminarielaan/Wandelroute) kenmerkt zich door transformatie van de Seminarielaan tot fiets-/voetgangersverbinding en herstructurering van het parkeren tussen de Bisschopslaan en Seminarielaan tot aan de Herenweg. In deze variant wordt ook het langsparkeren nabij Het Trefpunt opgeheven en geïntegreerd in de parkeerstrook tussen de lanen, om de verkeersveiligheid rondom de

school en Het Trefpunt te bevorderen, het parkeergebruik van het seminarieterrein, Het Trefpunt en de school te combineren en gelijktijdig rekening te houden met overloop.

aan stakeholders en de raad toegelicht. Vervolgens zijn de opties getoetst aan de criteria van de visie en vanuit een integraal oogpunt door zowel initiatiefnemer als gemeente beoordeeld. In overleg met de gemeente zijn opties A en C2 aangewezen om verder uit te werken.

Variant 2 (Uitbreiding bestaand) houdt de bestaande parkeerinpassingsstructuur als vertrekpunt aan. Het bestaande parkeerterrein wordt aangepast om de laanbeleving te versterken en de verkeersveiligheid te verbeteren. In deze variant wordt het langsparkeren nabij Het Trefpunt vervangen door schuin parkeren, waardoor extra parkeerplaatsen worden gemaakt.

Optie A - behoud bestaande parkeerstructuur nabij Het Trefpunt - inpassing parkeren aan de voorzijde Mariënhaven - geen parkeren aan achterzijde kapel / Mariënhof Optie C2 - optie A, met als afwijking een deel van het parkeren van het voorterrein verplaatst naar de achterzijde (nabij de kapel)

Uit de binnengekomen reacties is gebleken dat variant 1 onvoldoende draagvlak had. Variant 2 vereiste optimalisaties. De wens voor minder parkeren op het voorterrein en het verzoek tot nader onderzoek naar alternatieve parkeergelegenheid in het gebied zijn in de verdere planvorming meegenomen. Ook het extra parkeren langs de Seminarielaan, tegenover Het Trefpunt, is in de reacties ter discussie gesteld.

Beide opties zijn onderzocht en tegen elkaar afgewogen. Uiteindelijk is optie A gekozen als uitgangspunt voor het integraal plan. Optie C2 (met parkeren nabij de kapel) zou ten koste gaan van de groene kwaliteitsimpuls die rondom de gebouwen kan worden toegevoegd, en heeft ook te veel invloed op de rondwandeling en de beleving van het achtergebied. De parkeeroplossing naast de kapel neemt overigens de parkeerdruk op het voorterrein onvoldoende weg, waardoor de nadelen van optie C2 niet opwegen tegen de voordelen. Er is ook sprake van een erfdienstbaarheid, die parkeren naast de kapel niet mogelijk maakt.

Als reactie hierop heeft de gemeente een onafhankelijk onderzoek laten uitvoeren door Royal HaskoningDHV om vanuit ruimtelijke oogpunt, alternatieve parkeerlocaties in het gebied te identificeren. Ook zijn de mogelijkheden voor een (ondergrondse) parkeergarage nader geïnventariseerd.

Extra groen op het voorterrein blijft desondanks gewenst en te allen tijde dient te worden voorkomen dat onzorgvuldig wordt omgegaan met ruimtegebruik en er te veel parkeren wordt ingepast. Het inrichtingsplan voorziet daarom in een ‘reservering’, die op pagina 54 nader is toegelicht.

De verschillende opties uit het onafhankelijke onderzoeksrapport zijn tijdens de bijeenkomsten in oktober-november 2020 door de gemeente

S TA P 3 : V E R V O L G V A R I A N T E N O V E R Z I C H T O P T I M A L I S AT I E S

Behoort bij agendapunt 7 raadsvergadering 6 juni 2019 Integrale Visie Groot Seminarie Warmond De griffier van de gemeente Teylingen,

# A

Extra pp Mariënhaven

Op de Krogt (klein)

Achterterrein

A B

C1 - tussen gebouwen C2 - achter gebouwen

Minder aantallen mogelijk?

Herzien extra plekken Trefpunt?

Apar te vraagstellingen: • Is een oplossing met minder dan 220 parkeerplekken denkbaar? • Kan er gewerkt worden met een

I N PA S S E N PA R K E R E N Inrichtingsvariant

– inspraak

Te k e n i n g

reservering, waarbij niet direct aan

versie

variant 2: uitbreiding bestaand

het begin de 220 parkeerplekken worden aangelegd?

VA R I A N T 1 ( S e m i n a r i e l a a n )

VA R I A N T 2 ( U i t b r e i d i n g b e s t a a n d )

• 218 parkeerplaatsen totaal

• 221 parkeerplaatsen totaal

• 132 parkeerplaatsen op

• 135 parkeerplaatsen op voor terrein

voorterrein

• Naar aanleiding van inspraakreacties geen draagvlak

-te grote aantasting gebied-

O p t i m a l i s e r e n n . a . v. i n s p r a a k r e a c t i e s

juni 2019

Integrale visie is vastgesteld

jan/feb 2020

Bijeenkomsten erfgoedcommissie, stakeholders en raadsleden

juni 2020

Publicatie videopresentatie inwoners Warmond

juni 2020

Presentaties aan raad en stakeholders

juli/aug 2020

Schriftelijke reacties inwoners Warmond

okt 2020

Digitale bijeenkomst raadsleden

nov 2020

Digitale bijeenkomsten stakeholders en erfgoedcommissie

dec 2020

Gemeentelijke webinar voor inwoners Warmond

3 | Integraal plan

Planoverzicht

In het integraal plan staan het totaalbeeld en het gebruik van het gebied centraal. Het geheel draagt bij aan het herstel van de weg en de gebouwenstructuren, de landschappelijke enscenering en het behoud en herstel van het historische karakter van de plek. Parkeren is zorgvuldig landschappelijk ingepast. Het plan omvat een gedifferentieerd programma en voorziet in zijn eigen parkeerbehoefte voor de bewoners en gebruikers van de gebouwen Mariëngaerde, Mariënhaven en Mariënhof. Het extra benodigd parkeren is grotendeels ondergebracht in de overdekte stallingsgarage van de nieuwbouwontwikkeling Mariënhof. De overige parkeerplekken zijn op het terrein ingepast. In aansluiting op de integrale visie wordt het bestaande parkeerterrein op het voorterrein geherstructureerd om het parkeren op een efficiënte en kwalitatief goede wijze in te passen en om het groen, de historische inrichtingskwaliteit en de zichtlijnen te verbeteren. Het langsparkeren langs de Seminarielaan, tegenover Het Trefpunt, blijft ongewijzigd. De bomenstructuur langs de Bisschopslaan blijft behouden en de bomenstructuur langs de Seminarielaan wordt verjongd om de historische bomenlaan te herstellen. De nieuwe inrichtingsstructuur voorziet ook in een uitbreiding van de wandelverbindingen en een verbeterde verkeersontsluiting, zodat de verkeersveiligheid voor iedere verkeersdeelnemer op deze locatie gewaarborgd is.

MARIËNHOF

Programma en gebouwenstructuur Het plan voorziet in de wens van een gedifferentieerd programma. Er is sprake van een mix van zorg en wonen, met verdeling van koop- en huurwoningen met een gebalanceerde onderverdeling in categorieën. Daarmee biedt het plan de mogelijkheid aan een breed palet aan doelgroepen, om op deze bijzondere historische locatie te wonen.

51 WOONEENHEDEN

24% 41% 18

35%

Goedkoop

Middelduur

In aansluiting op de integrale visie, wordt het gebruik van Mariëngaerde gewijzigd van Maatschappelijk/ Zorggerelateerd-wonen naar Wonen. Ook zijn enkele kleine ruimten aangewezen voor bedrijfsmatige activiteiten en blijft de kapel aan als gemeenschappelijke ruimte. Het gebouw Kompas wordt vervangen door nieuwbouw, ten behoeve van koopwoningen. Het gebouw Mariënhaven zal aanblijven als zorggebouw en wordt er gehoor gegeven aan de wens om zorg in het gebied te behouden.

Duur

MARIËNHOF

Het woonprogramma bestaat grotendeels uit huurwoningen, waaronder specifiek het middensegment. Er is ook sprake van een ruim aandeel in sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. In combinatie met de dure huur- en koopwoningen, ontstaat een brede mix aan woningtypologieën. De sloop van de diverse aanbouwen en de sloop van het gebouw Kompas draagt bij aan de veelzijdigheid van het plan. De gebouwen komen daardoor als losstaande entiteiten tot zijn recht in de omgeving. Het Kompas maakt plaats voor nieuwbouwontwikkeling Mariënhof, wat een vertaling is van de denkrichting ‘Mariënhof’ en de criteria zoals gesteld in de integrale visie. De nieuwbouw voorziet in een overdekte parkeervoorziening en wordt onder meer gekenmerkt door een stedenbouwkundig accent nabij het ketelhuis. Aan de hand van de binnengekomen inspraakreacties, is het hoogte accent in de hoek nabij Schoonoord en het pad Klinkenberg komen te vervallen. De kapelruimte van het hoofdgebouw Mariëngaerde blijft aan als gemeenschapsruimte. De centrale functie van sociale interactie en verbinding blijft daardoor behouden.

KOOP

WONEN

MARIËNHAVEN

MARIËNGAERDE

MARIËNHAVEN WONEN

VERHUUR 19%

107 APPARTEMENTEN

24% 61

57%

26 G

Goedkoop

Middelduur

20 M

Duur

ZORG

41 EENHEDEN

Zorgappartementen gericht op psychogeriatrische zorg (PG verpleging) en herstelzorg

Mariëngaerde

Mariëngaerde | verbouwing Het voormalig theologicum is aangewezen als Rijksmonument. Het gebouw heeft deze status te danken aan het U-vormige bouwdeel met de hoofdentree en de achterliggende kapel.

‘Met een team van experts is er

In de bestaande situatie (in 2017) maakte het gebouw Mariëngaerde onderdeel uit van het gehele complex gelegen aan Mgr. Aengenentlaan 1-3 te Warmond. Het gebouw Mariëngaerde was van 1967 tot 2017 in gebruik als zorgcomplex en kwam Mariëngaerde na de aankoop in 2017 leeg te staan.

gekeken naar waardevolle zaken en

mooie details. Het gebouw heeft zoveel Vooruitlopend op de planvorming van het integraal plan en in

historie, dat voel je gewoon! Zo is er een aansluiting op de wens om de bestemming van het gebouw monumentaal trappenhuis met een

Mariëngaerde en de Franse school te wijzigen van Maatschappelijk

hele mooi trap die naar boven slingert. met dubbelbestemming Zorg-gerelateerd wonen naar Wonen, zijn Met prachtige verlichting komt deze

er vergunningen verleend voor de verbouwing van de gebouwen naar 107 wooneenheden met enkele gemeenschappelijk bewoners marmeren vloer in de hal, die onder een voorzieningen (fitness, hondenwasruimte, wasruimte) en om linoleumlaag lag en door de jaren heen de bestemming van de gebouwen tijdelijk – voortlopend op de in vergetelheid was geraakt, is teruggebracht en in ere hersteld. In de wijziging van het bestemmingsplan – te wijzigen naar ‘wonen’. trap weer helemaal tot zijn recht. De

dakverdieping zijn appartementen

gemaakt met stoere elementen die soms heel onverwacht door je

appartement heen steken. Dat zijn elementen die het gebouw een bijzondere uitstraling geven.’

De bestemming is bewust al gewijzigd, zodat in aansluiting op de integrale visie en in afwachting van de bestemmingsplanprocedure, de gebouwen vanaf haar eerste (nieuwe) gebruik als ‘wonen’ gebruikt konden worden. De bestemmingswijziging van het gebouw Mariëngaerde is integraal meegenomen in het integraal plan.

Kroon op je werk

Britta van Egmond: ‘Het gebouw was architectonisch een cadeau om mee te werken. We hebben gekeken naar wat de beste herbestemming voor het monumentale Mariëngaerde was. Je wilt natuurlijk het landgoed en het gebouw het beste tot zijn recht laten komen. Dan zoek je naar een manier van gebruik die de toekomst van zo’n gebouw veiligstelt. Als je bedenkt hoe verouderd het was, en hoe toekomstproof het nu is, dan is dat de kroon op je werk.’

Mariëngaerde | sloop en tuininrichting De verbouwing is in 2020 afgerond en is het complex ondertussen bewoond. De diverse bestaande aanbouwen rondom de Franse school en ketelhuis zijn met de verbouwingswerkzaamheden gesloopt. De twee gebouwen hebben daardoor haar losstaande entiteit teruggekregen en creëren weer een duidelijke cultuurhistorische samenhang met de omliggende historische bebouwing. De gebouwen dragen straks ook bij aan het totale ensemble met het toekomstige Mariënhof. Aansluitend aan de verbouwingswerkzaamheden is ook het park rondom het gebouw in landschapsstijl gerevitaliseerd. De toegankelijkheid rondom het gebouw is door de tuinaanleg aanzienlijk verbeterd. Nieuwe slingerende wandelpaden en een nieuwe voetgangersbrug maakt dat een rondwandeling vanaf het voorterrein naar het onverharde deel van de Oude Dam en het bosperceel rondom het complex Park Klinkenberg, weer mogelijk wordt gemaakt. De tuin voorziet ook in een gemeenschappelijk terras voor de bewoners van het Mariëngaerde, een plek om te ontmoeten en voor sociale interactie. De grafstenen aan de buitengevel van de kapellenkrans blijven behouden en komen door de tuinwerkzaamheden weer in het zicht.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Teylingen&id=060a2d9f-e85d-43d5-837c-dcd21fd1ce2b