6. (Aangepast nieuw) Toelichting - Chw bestemmingsplan Nieuw Boekhorst

Ook vogels en vleermuizen hebben een plek nodig waar ze kunnen wonen. In deze nieuwe bebouwde omgeving kunnen geschikte verblijflocaties worden geïntegreerd in, op, of aan de woning. Te denken valt aan het plaatsen of inbouwen van nestkasten en neststenen of het treffen van bouwkundige maatregelen aan de gevel en het dak. Klimaatbestendig De inrichting van Nieuw Boekhorst speelt in op de verandering van het klimaat (drogere zomers, grotere piekbuien, hittegolven). Nieuw Boekhorst wordt (zoveel mogelijk) klimaatrobuust ingericht, bestand tegen dit extreme weer. Hiervoor zijn de volgende klimaatadaptieve maatregelen beoogd: Veel oppervlakte aan groen, om droogte te voorkomen. Groenoppervlak warmt minder snel op dan verhard oppervlak. Parkeervakken zoveel mogelijk groen en/of waterdoorlatend uitvoeren. Al het regenwater infiltreert in de bodem of stroomt af richting het oppervlaktewater.

28

Water stroomt indien mogelijk op een natuurlijke manier oppervlakkig af richting het groen, al dan niet ingericht als wadi. Platte daken zoveel mogelijk vergroenen, dit gaat opwarming tegen. Bomen langs wandelroutes en bij speelplekken zorgen voor schaduwrijke plekken. Bomen nemen vocht op uit de bodem en verdampen het weer via het loof. Dit zorgt voor verkoeling. Bodemdaling wordt beperkt door de wijk grotendeels op boezempeil te realiseren. Het grondwaterpeil stijgt daardoor, waardoor er minder inklinking ontstaat. 3.5.3

Relatie duurzaamheid en bestemmingen

Er zijn algemene regels met betrekking op duurzaamheid opgenomen. En er zijn regels nodig om bijvoorbeeld de aanleg van de minimale oppervlakte aan groen per woning binnen het plangebied (woonvelden en groengebieden) te borgen. Dit thema wordt in het kader van de verdere uitwerking van de bouwplannen verder uitgewerkt / ontworpen.

3.6

Beeldkwaliteit

3.6.1

Beeldkwaliteitsvisie

Voor het bestemmingsplan vormt de vastgestelde gebieds- en beeldkwaliteitsvisie 23 het vertrekpunt. Het uitgangspunt is dat de stedenbouwkundige aspecten uit deze visie (en het addendum op deze gebiedsvisie) zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Deze visie wordt in de verdere planuitwerking uitgewerkt tot beeldkwaliteitsplan(nen). Stedenbouwkundige aspecten die in elk geval geregeld worden, zijn: Toestaan van verschillende dakvormen, zowel kappen als platte daken. Bouwhoogtes, waarbij er per locatie voor gestapelde woningbouw de bouwhoogte is opgenomen. Aansluitend op de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie. Voor grondgebonden woningen is een generieke bouwhoogte opgenomen. Daarbij is er ook ruimte zijn voor de realisatie van de specifieke grondgebonden woonconcepten. Zie voor verdere toelichting ook subparagraaf 3.3.1 Wonen. Er is een afstandsmaat benodigd tussen vrijstaande woningen, dit om te voorkomen dat er een te dicht bebouwingsbeeld ontstaat ter plaatse van deze woningen. Er zijn verschillende bebouwingspercentages geregeld, dit ook met oog op de realisatie van de beoogde stedenbouwkundige kwaliteit. In de planregels is geborgd dat bouwpercelen van grondgebonden woningen niet volledig bebouwd mogen worden. Ditzelfde geldt voor de (ruim) aangewezen locaties waarbinnen een gestapeld bouwblok gerealiseerd mag worden.

Ondergronds bouwen is onder voorwaarden, mede met oog op een bepaalde stedenbouwkundige kwaliteit, toegestaan. In navolging van paragraaf 3.2.2.1 is om verrommeling te voorkomen langs de oevers van brede watergangen en de buurtvaart de openheid geborgd door een afstandsmaat op te nemen waarin geen bouwwerken c.q. gebouwen gerealiseerd mogen worden. Beeldkwaliteitsaspecten zoals materiaal en kleurgebruik worden geregeld in de beeldkwaliteitsvisie en diens rechtsopvolgers (beeldkwaliteitsplannen). Hiervoor dient wel een koppeling tussen deze visie en het bestemmingsplan te worden geregeld. 3.6.2

Relatie beeldkwaliteit en bestemmingen

De beeldkwaliteitsvisie is verankerd in de regels van het bestemmingsplan: Voor de uitwerking van de globale bestemming voor het woongebied is planologisch geborgd dat de beoogde stedenbouwkundige kwaliteit gerealiseerd wordt. De grondslag hiervoor is de vastgestelde gebieds- en beeldkwaliteitsvisie en het addendum. De openheid langs (brede) watergangen is gewaarborgd. Er zijn geen regels opgenomen die dichtheid voorschrijven. Zie voor verdere toelichting ook subparagraaf 3.3.1 Wonen. Vanuit beeldkwaliteit gezien worden, mede gelet op de voorgaande paragrafen, de volgende zaken nog aanvullend geregeld: 1. Zowel platte daken als afdekking met kap is toegestaan. Er is geen kapverplichting opgenomen. Tevens is er wel een regel opgenomen met betrekking tot het bevriezen van het silhouet van het gebouw (bouwhoogte, oppervlakte hoofgebouw, kapvorm en afdekking) na afgifte van de omgevingsvergunning. Dit ten behoeve van het

29

waarborgen van de stedenbouwkundige kwaliteit, ook in de toekomst. 2. Ten behoeve van de borging van de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit is een afstandsmaat van 2,5 meter van een vrijstaande woning (hoofdgebouw) tot aan de zijdelingse perceelgrens opgenomen in de planregels. 3. Stedenbouwkundige aspecten zoals bouwhoogtes en bebouwingspercentages zijn geregeld. In paragraaf 6.1 De planologische opgave is bovenstaande verder uitgewerkt.

30

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Inleiding

De gemeente Teylingen heeft te maken met de vigerende beleidskaders van de landelijke en provinciale overheid en de regionale samenwerking Holland - Rijnland; ontwikkelingen dienen te voldoen aan dit beleid. Daarnaast dient de voorgenomen ontwikkeling eveneens te passen binnen (de marges van) het gemeentelijke beleid. Het ruimtelijk beleid van de drie voornoemde overheden en de regionale samenwerking is per overheidslaag onder andere neergelegd in één of meerdere zogenoemde structuurvisies. Voor de realisatie van het beleid zetten de verschillende overheden een mix van instrumenten in; één van die instrumenten betreft het vertalen van het beleid uit de structuurvisie naar een juridisch bindende verordening. Hieronder zijn de voor dit bestemmingsplan relevante structuurvisies, verordeningen en overige beleidsdocumenten per overheidslaag weergegeven en wordt getoetst of de onderhavige ontwikkeling passend is binnen het beleid.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

Het Rijk heeft op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend gaan veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. Tot 2025 gaan er nog circa 500.000 huishoudens bij komen die allemaal een plek moeten krijgen. De trek naar de stad, waar een groot deel van de vraag plaatsvindt, gaat de komende decennia aanhouden. Dat betekent dat de huidige steden moeten verdichten. Het Rijk wil iedereen de mogelijkheid bieden om betaalbaar in de stad te wonen, zonder dat dit de kwaliteit, leefbaarheid en identiteit van onze steden wezenlijk aantast.

Natuurlijk geldt deze uitdaging niet alleen voor de grote steden. Een groot deel van de woningvraag komt de komende periode van ouderen en jonge gezinnen, die soms voorkeur hebben voor een (grondgebonden) woning in een middelgrote of kleine gemeente. Ook daar moet een deel van de woningbehoefte worden gerealiseerd, en ook daar geldt dat dit niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de leefomgeving. Met nieuwe stedenbouwkundige concepten kunnen er woonmilieus gecreëerd worden die prettiger zijn om in te leven dan nu, ook al wonen er meer mensen. Er is genoeg ruimte voor dergelijke nieuwe stedelijke gebieden. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van woningen en voorziet daarmee deels in het voorzien in de lokale en regionale woningbehoefte. Bij de inpassing van het woongebied is voldoende oog voor de kwaliteit van de leefomgeving en de ruimtelijke inpassing. Dit wordt navolgend in dit hoofdstuk toegelicht. Er is geen sprake van strijdigheid met de NOVI. 4.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, is op 1 oktober 2012 volledig in werking getreden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten. Daarnaast kan het Barro aan de gemeenten opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies

31

verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. In subparagraaf 4.2.3.1 wordt de toetsing ladder voor duurzame verstedelijking nader toegelicht. Voor het overige vormt het Barro geen belemmering voor het bestemmingsplan. 4.2.3

Besluit ruimtelijke ordening / Ladder voor duurzame verstedelijking

Het bestemmingsplan is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking als neergelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening en als verder aangevuld in artikel 6.10 Instructieregel Stedelijke ontwikkeling van de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. Op grond van het artikel 3.1.6, tweede lid, moet in de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de behoefte aan die ontwikkeling worden beschreven. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet de behoefte op grond van een goede ruimtelijke ordening worden gemotiveerd. Deze Ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. De Ladder schrijft niet voor wanneer en waar wel of niet gebouwd mag worden, maar vraagt om een goede afweging van belangen, zodat onder andere voorkomen wordt dat er voor leegstand wordt gebouwd. Doel van de Ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor getoetst is aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Zie hiervoor de navolgende subparagraaf. 4.2.3.1

Planspecifiek

De voor het bestemmingsplan opgestelde ladderonderbouwing is als Bijlage 8 toegevoegd. Ook het ladder-onderzoek voor de voorzieningen, dat ten grondslag ligt aan de onderbouwing van de behoefte aan deze voorzieningen in de ladderonderbouwing, is als Bijlage 9 bijgevoegd. Op basis van de ladderonderbouwingen wordt gesteld dat: Het plan Nieuw Boekhorst voorziet in een behoefte aan voorzieningen (maatschappelijk, sport en publieksgericht) en woningen binnen het onderzoeksgebied. Het plan voorziet in een gedifferentieerd woningaanbod, waarmee aantoonbaar wordt voorzien in voldoende woningen in verschillende prijscategorieën en woningtypes. En in de gewenste toevoeging van een passend en toekomstig woningaanbod. Zowel aansluitend op het (gemeentelijk) beleid, de provinciale behoefteramingen en de vraag en wensen vanuit de markt. Het programma voor de voorzieningen voorziet in een behoefte aan een basisschool met VSO / BSO en kinderopvang), sporthal en buitensportveld en kleinschalige commerciële voorzieningen (publieksgerichte voorzieningen ter plaatse van de haven). Het programma o.a. wat betreft omvang niet realiseerbaar is binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Het plan Nieuw Boekhorst buiten BSD gerealiseerd moet en kan worden. En ook zorgvuldig landschappelijk ingepast wordt.

De algehele conclusie van deze laddertoets is dat voor het planvoornemen de ladder afdoende is onderbouwd ten aanzien van behoefte en locatie.

4.3

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verankerd in de omgevingsvisie Zuid-Holland en Omgevingsverordening Zuid-Holland. Het van toepassing zijnde beleid voor het bestemmingsplan betreft: Landschap Stedelijke ontwikkeling Overig beleid

32

4.3.1

Landschap

In de omgevingsvisie is onder meer de beleidskeuze opgenomen dat de beschikbaarheid van voldoende passende woningen wordt bevorderd in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. Maar ook dat het landschap wordt beschermd, versterkt en beleefbaar is, net als de cultuurhistorische waarden en natuurlijke karakteristieken van de leefomgeving.

Afbeelding provinciaal beleid, kaartbeeld Omgevingsverordening (in werking per 1 februari 2023) Dit beleid is vertaald naar de instructieregels op het gebied van de ruimtelijke kwaliteit in de Omgevingsverordening. Dit betreft de volgende artikelen: Artikel 6.9: Ruimtelijke kwaliteit Artikel 6.9a: Beschermingscategorie 3 buitengebied* Artikel 6.9e: Beschermingscategorie 1 Natuurnetwerk Nederland Artikel 6.9f: Beschermingscategorie 1 Graslanden Bollenstreek * Inzake deze aanwijzing voor het woongebied Nieuw Boekhorst gelden deze regels niet. In het betreffende artikel is opgenomen dat de regeling niet van toepassing is op de ontwikkeling van natuur- en groengebied en grote buitenstedelijke bouwlocaties. Nieuw Boekhorst (woongebied) is aangewezen als woningbouwlocatie op de 3 HA kaart van de provincie. Voor de volledigheid is in het kader van het bestemmingsplan wel getoetst aan de regels behorend bij deze beschermingscategorie.

33

De toetsing en onderbouwing van bovengenoemde regels op het gebied van de ruimtelijke kwaliteit is opgenomen in de documenten ''Samenvattende notitie landschap & ecologie deelgebied Driehoek'' (zie Bijlage 6) en ''Landschappelijke onderbouwing Nieuw Boekhorst & Driehoek, Voorhout'' (zie Bijlage 7). Deelgebied Woongebied Nieuw Boekhorst In de landschappelijke onderbouwing (zie Bijlage 6) is beschreven hoe er in de planvorming voor het woongebied met de provinciale belangen rekening is gehouden. Uit dit document volgt dat het zanderijlandschap in principe een gevarieerd landschap is, met vele typerende eigenschappen. Die eigenschappen zijn ook herkenbaar in de provinciale belangen zoals die zijn vastgelegd in de omgevingsvisie en verordening. Het document laat ook zien dat veel van de regionale kenmerken en waarden in het deelgebied woongebied van Nieuw Boekhorst afwezig of beperkt aanwezig zijn. Er zijn geen Natuurbeheertypen en het is geen weidevogellandschap, zoals gebieden in de omgeving dat zijn. Wel maakt het plangebied deel uit van een ecologische verbindingszone (onderdeel NNN). Een groot deel daarvan is reeds aangelegd (langs de Noordelijke Randweg, wat buiten de strekking valt van dit bestemmingsplan), een ander deel wordt geborgd in de planvorming van Nieuw Boekhorst (onderdeel deelgebied De Driehoek, zie kop deelgebied Driehoek voor nadere toelichting).

Voorts is de planvorming van de woningbouw in Nieuw Boekhorst erop gericht om de typerende kenmerken van het zanderijlandschap en de specifieke plek in de strandvlakte tot uitdrukking te brengen in de planstructuur. Die structuur is gedeeltelijk verder uitgewerkt in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie 24, en leidt in het vervolg nog verder tot bijzondere groen- en waterstructuren in de wijk. In de onderbouwing is uitvoerig gemotiveerd hoe er in de planvorming met de provinciale belangen inzake ruimtelijke kwaliteit rekening is gehouden. Er is en wordt daarbij steeds gezocht naar maatregelen om de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden in het gebied te vergroten, en daardoor een uniek woon- en leefmilieu te doen ontstaan voor mensen, flora en fauna. Naast de landschappelijke onderbouwing is ook in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie 25 aandacht gegeven aan een zorgvuldige inpassing in de omgeving, met respect voor de omgeving en de ondergrond. Het raamwerk zorgt voor een ecologische structuur, waarbinnen vogels, insecten en kleine zoogdieren zich eenvoudig door de wijk kunnen. Dit netwerk sluit ook aan op groene structuren in de omgeving, zowel naar Voorhout als naar het omringende landschap. Het raamwerk is onderverdeeld in een aantal delen zodat elk onderdeel kwaliteit aan het plangebied toegevoegd.

Verder heeft de provincie aangegeven de discrepantie te herstellen waarbij Nieuw Boekhorst (deelgebied woningbouw) aangemerkt is als Beschermingscategorie 3 buitengebied. Mede hierdoor, de landschappelijke onderbouwing en de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie 26 wordt voldaan aan de provinciale instructieregels voor ruimtelijke kwaliteit.

Deelgebied Driehoek De Driehoek vormt een tussenlandschap, tussen de woonwijk en de noordoostelijk gelegen graslanden. In Bijlage 6 is het planvoornemen voor deelgebied de Driehoek beschreven, gemotiveerd en onderbouwd aan de hand van de regels uit de provinciale Omgevingsverordening. Door middel van een integrale ontwerpbenadering wordt dit deelgebied van ecologische waarde. Daarmee wordt bijgedragen aan de afzonderlijke beschermingscategorieën uit de provinciale Omgevingsverordening. In de samenvattende notitie in Bijlage 6 is beschreven dat deelgebied Driehoek de geschikte locatie is voor het integraal inpassen van de verschillende functies (biologische zelfoogsttuin, ecologische verbindingszone, agrarisch extensief gebruik en natuur en compensatiegebied rugstreeppad). Zowel vanuit landschappelijk, als ecologisch oogpunt. Het toegestane gebruik en beoogde inrichting van dit deelgebied sluiten nagenoeg aan op de doelstellingen zoals zijn beschreven in de provinciale regels. Er wordt in enige mate gebruik gemaakt van de maatwerkregel op basis van artikel 6.34 van de provinciale Omgevingsverordening. Maar dit (beperkte) maatwerk is noodzakelijk om te komen tot een waardevolle, kwaliteitsverhogende en passende landschappelijke en ecologische inpassing van het gebied. Dit wordt onderstaand toegelicht

34

Maatwerkregel Artikel 6.34 Omgevingsverordening: ''Een bestemmingsplan kan voorzien in een bestemming waarbij in relatief beperkte mate wordt afgeweken van de regels in deze afdeling, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de doelstelling van de desbetreffende regels.'' Er wordt in beperkte mate gebruik gemaakt van deze maatwerkregel. NNN ecologische verbinding Er wordt planologisch gezien geen ecologische verbindingszone aangelegd van 50 meter (zoals is opgenomen in de Omgevingsverordening). Wel wordt er feitelijk voorzien in de aanleg van een ecologische verbindingszone van 30 meter die deels ook overgaat in het agrarisch gebied. In Bijlage 6 is de breedte van 30 meter en de beoogde doelstellingen van deze verbindingszone vanuit ecologisch oogpunt onderbouwd. Door de aanleg van deze verbindingszone en de overgang naar het agrarisch gebied wordt er voldaan aan de beleidsdoelstelling voor het NNN op deze locatie. Bij de uiteindelijke inrichting van deelgebied Driehoek worden de doelstellingen van de provincie tevens meegenomen. Waardevolle graslanden Er komt ter plaatse van deelgebied Driehoek geen volledig open grasland (dit is in de huidige situatie ook niet aanwezig). Het gebied wordt namelijk ook ingezet voor de ecologische verbindingszone, de biologische zelfoogsttuin en het compensatiegebied voor de rugstreeppad.

Dit is noodzakelijk om, vanwege de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst, de verschillende ingrediënten die in dit gebied terugkomen op een zorgvuldige wijze landschappelijk en ecologisch in te passen. Deelgebied Driehoek is blijkens dit document geschikt voor de inpassing van deze ingrediënten. Het extensieve agrarisch gebruik c.q. natuur wordt zoveel mogelijk open ingericht. Ditzelfde geldt voor de biologische pluktuin. Bij de uiteindelijke inrichting van deelgebied Driehoek worden de doelstellingen van de provincie tevens meegenomen.

Plansystematiek bestemmingsplan Voor deelgebied de Driehoek is een integrale plansystematiek gekozen die past bij de beoogde landschappelijke en ecologische inrichting. Door middel van aanduidingen is aangegeven waar welke functies zijn toegestaan en hoe deze indien nodig worden begrensd. Het aanwezige NNN gebied wordt beschermd door de bestemming Natuur toe te kennen en door het aanduiden van de aanwezige ecologische verbindingszone. Er vinden geen werken of werkzaamheden plaats die mogelijk tot verstoring van dit gebied kunnen leiden, zie verder paragraaf 5.9 Natuur en ecologie. Het grasland is bestemd voor Agrarisch - Waardevolle graslanden inclusief aanduiding natuur. De biologische oogsttuin is begrensd, zowel qua bebouwing als (tot) waar de tuin opgericht mag worden. De plansystematiek wordt nader toegelicht in paragraaf 6.2 Juridische planopzet.

4.3.2

Stedelijke ontwikkeling

De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten.

35

Afbeelding provinciaal beleid, kaartbeeld omgevingsverordening met visiekaart (gebieds- en beeldkwaliteitsvisie27) Dit beleid is vertaald naar de instructieregels op het gebied van de stedelijke ontwikkelingen in de Omgevingsverordening. Dit zijn de volgende artikelen: Artikel 6.10: Stedelijke ontwikkeling Artikel 6.10a: Dichtheid en verscheidenheid in woningbouw Artikel 6.12: Bedrijven Artikel 6.13: Detailhandel De toetsing en onderbouwing van bovengenoemde regels op het gebied van de stedelijke ontwikkeling is opgenomen in de het document ''Ladderonderbouwing bestemmingsplan Nieuw Boekhorst''. Dit rapport is toegevoegd als Bijlage 8. In de ladderonderbouwing is de behoefte naar de woningbouw aantoonbaar onderbouwd, zowel kwantitatief als kwalitatief. Daarnaast is ingegaan op de behoefte van de voorzieningen die ook gerealiseerd gaan worden (zie hiervoor ook Bijlage 9). De ladderonderbouwing is afgesloten met een onderbouwing waarom het niet mogelijk is om binnen bestaand stads- en dorpsgebied te bouwen en waarom Nieuw Boekhorst de meest geschikte locatie is om de behoefte in te vullen. Op grond van deze onderbouwing wordt gesteld dat voor het planvoornemen de ladder afdoende is onderbouwd ten aanzien van behoefte en locatie.

In de regels van de Omgevingsverordening is daarnaast bepaald dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met woningbouw mogelijk maakt, rekening houdt met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en bijdraagt aan goede woon- en leefomgeving. Een hogere woningdichtheid en een grote variatie aan woningtypen en woonmilieus zijn nodig met het oog op de grote woningbouwopgave en de schaarse ruimte beter te benutten. In de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie 28 is ingegaan op de dichtheid en de verscheidenheid in de woningbouw. Mede hieruit volgt dat het woningbouwplan voorziet in een gevarieerd aanbod. Ook wordt een zo hoog mogelijke dichtheid mogelijk gemaakt. Uit de ladderonderbouwing en de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie 29 blijkt dat het planvoornemen voldoet aan deze provinciale instructieregels. Naast het toevoegen van woningen, worden ook bedrijfsbestemmingen mogelijk gemaakt met dit bestemmingsplan. De percelen die een bedrijfsbestemming krijgen zijn twee gemalen en één reeds in het vigerende bestemmingsplan bestemd bedrijfsperceel. Er worden milieucategorieën toegelaten die passen bij de huidige situatie van deze functies, dat betekent maximaal milieucategorie 2. Verder worden er ook commerciële functies zoals publieksgerichte functies in de plint bij de

36

Haven toegestaan. In de regels van de Omgevingsverordening is bepaald dat een bestemmingsplan uitsluitend in nieuwe detailhandel kan voorzien op gronden binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk. In de onderbouwing van de niet wonen functies, zie voor het onderzoek Bijlage 9, wordt onderbouwd, dat er behoefte is aan de publieksgerichte voorzieningen zodat er geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Er is geen behoefte aan ondergeschikte detailhandel (als onderdeel van een zelfstandige functie horeca of maatschappelijk). Dit vraagt gelet op de kleinschaligheid en het type detailhandel niet nadere toetsing aan de provinciale regels. Verder wordt in Hoofdstuk 5 onderbouwd dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast. 4.3.3

Parkeren

Parkeren sociale huur Parkeernormen voor sociale huur zijn in veel gevallen structureel te hoog vergeleken bij het werkelijk autobezit van de huurders. Een hoge parkeernorm voor sociale huur belemmert de haalbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurprojecten en leidt vaak tot structurele leegstand in parkeergarages onder sociale huurcomplexen. Vanwege deze in het geding zijnde provinciale belangen, is een provinciale rol gerechtvaardigd. Daarom zijn hierover regels opgenomen in de verordening, betreffende artikel 6.10b. Artikel 6.10b luidt als volgt: 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. Onderbouwing Voor Nieuw Boekhorst is onderzocht of de parkeernormen uit het gemeentelijke parkeerbeleid verlaagd kunnen worden voor de sociale huurwoningen, zie paragraaf 3.4.2 en bijlage 4 bij de toelichting. Uit dit onderzoek volgt dat specifiek voor Nieuw Boekhorst de gemeentelijke norm voor sociale huurappartementen verlaagd kan worden van 1,5 pp/woning naar 1,1 pp/woning*. Deze parkeernorm wordt daarom aangehouden voor sociale huurappartementen in Nieuw Boekhorst.

De gemeente wil hiermee bereiken dat een meer passende norm wordt aangehouden. Hierdoor wordt ruimtelijk gezien niet onnodig ruimtebeslag gelegd op parkeerplaatsen. Een norm van 0,7 is echter niet haalbaar, blijkens het onderzoek. Het plan is op dit punt deels in strijd met het provinciaal belang. *Deze norm is inclusief de parkeerruimte voor bezoekers (0,15 parkeerplaats per sociaal huurappartement).

Deelconclusie Uit de onderbouwing volgt dat het plan niet voorziet in de (provinciale) parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per sociale huurwoning. Voor het planvoornemen wordt lid 2 toegepast. De toegepaste parkeernorm is afgestemd op en onderbouwd aan de hand van de lokale situatie in Voorhout / planlocatie. En hieruit is gebleken dat een norm van 1,1 parkeerplaats per sociale huurappartement passend en haalbaar wordt geacht. Door het verlagen van de norm wordt voldaan aan het provinciaal belang door ruimtelijk gezien na te gaan of een lagere norm toegepast kan worden om onnodig ruimtebeslag te voorkomen. Dat blijkt mogelijk. De afwijkingsmogelijkheid, zoals genoemd onder lid 2., wordt gemotiveerd toegepast. Door gebruik te maken van de ruimte voor lokaal maatwerk zoals ook is onderschreven in de toelichting op de provinciale regels.

Parkeren stationsomgevingen In omgevingen waar het gebruik van het openbaar vervoer de meeste potentie heeft, bij de OV-opstappunten, is het wenselijk vanuit de provincie de ruimtelijke ontwikkeling daarop te oriënteren. Hoge parkeernormen zorgen voor lagere dichtheden, verminderen de haalbaarheid en betaalbaarheid van ontwikkelingen en stimuleren het autogebruik. Vanwege deze in het geding zijnde provinciale belangen, is een provinciale rol gerechtvaardigd. Daarom zijn hierover regels opgenomen in de verordening. Daarom zijn hierover regels opgenomen in

37

de verordening, betreffende artikel 6.10c: 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe woningen in een stationsomgeving, hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Afbeelding provinciaal beleid, kaartbeeld Omgevingsverordening (in werking per 1 februari 2023) Nieuw Boekhorst ligt deels binnen de door de provincie aangewezen stationsomgeving. Dat betekent dat een parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per woning gehanteerd moet worden voor de woningen die in de stationsomgeving liggen. In afwijking hiervan kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. Onderbouwing De uitvoerbaarheid van de regel voor Nieuw Boekhorst is in het geding, om de volgende redenen: Allereerst is de contour van de stationsomgeving bepaald zonder ruimtelijke analyse van de kenmerken van het gebied en de intensiteit van het station. Het is gelet op de kenmerken van het gebied rondom het station Voorhout, lage stedelijkheid in de vorm van woonwijken, en de intensiteit van het station, sprinter eens per halfuur in plaats van intercity, niet aannemelijk dat de gehele contour rondom het station als stationsomgeving kan worden aangemerkt. Wel ligt Nieuw Boekhorst in de nabijheid van het station en is het logisch dat de verbindingen naar dit station worden geoptimaliseerd. Om hiermee het gebied multimodaal te ontsluiten en zorgvuldig om te gaan met de beschikbare ruimte. Dit is ook onderschreven in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst.

Rekening houden met de aanwezigheid van een sprinterstation Voorhout, betekent niet dat de lage provinciale parkeernorm 1 op 1 toepasbaar is. Verder is in de provinciale regeling niet gedefinieerd wat een stationsomgeving is en het is

38

daarmee niet toetsbaar of de regeling 1 op 1 werkbaar is in Voorhout. De stationsomgeving van bijvoorbeeld Alphen aan den Rijn en Voorhout verschillen ruimtelijk gezien van elkaar maar kennen dezelfde contour en parkeernorm. Derhalve is de toepassing van lokaal maatwerk nodig om te bepalen welke parkeernorm passend is voor de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst in de nabijheid van een stationsomgeving. Ook in het kader van lokaal regelen wat passend is, ook in het gedachtegoed van de Omgevingswet en evenals hierboven genoemd. Uit het huidige en toekomstige gemeentelijk parkeerbeleid (vast te stellen medio 2023) blijkt dat de hogere parkeernormen passend en nodig zijn. In het hernieuwde parkeerbeleid is onder meer gekeken naar het daadwerkelijk (recent) autobezit in Voorhout. Uit deze analyse blijkt dat het autobezit in de omgeving van deze stations inderdaad lager ligt dan buiten de stationsomgeving. Het autobezit ligt echter wel hoger dan de parkeernorm van 0,7 parkeerplaatsen per woning, zoals door de provincie wordt gehanteerd. Nieuw (nog vast te stellen) parkeerbeleid Er is vooruitlopend op het nog vast te stellen nieuw parkeerbeleid nagegaan welke parkeernormen van toepassing kunnen zijn.

De parkeernormen in het nieuwe beleid gaan vooralsnog uit van een parkeernorm van 1,7 tot 2,2 voor grondgebonden woningen (overig), inclusief bezoekers en afhankelijk van de grootte van de woningen. Voor appartementen, niet sociaal, wordt (vooralsnog) uitgegaan van 1,2 tot 1,8 parkeerplaatsen (overig), inclusief bezoekers en afhankelijk van grootte van de appartementen. Daarbij geldt volgens dit nieuwe beleid (nog niet vastgesteld) een reductie van 5% op het autobezit voor een loopafstand van 500 tot 1.000 meter vanaf het station (relevant voor Nieuw Boekhorst). Als voor grondgebonden woningen uit wordt gegaan van het gemiddelde van 1,7 tot 2,2 parkeerplaatsen, is dit 1,95 parkeerplaatsen, met de reductie van 5% komt dit uit op 1,85 parkeerplaatsen per woning inclusief bezoekers. Er wordt uitgegaan van een gemiddelde norm omdat een gevarieerd programma met daarin verschillende soorten woningtypen wordt gerealiseerd in Nieuw Boekhorst. Het programma is nog niet volledig uitgewerkt. Het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst gaat uit van een norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning inclusief bezoek, dus hiermee kan gemotiveerd worden dat voor grondgebonden woningen rekening gehouden wordt met de situering van Nieuw Boekhorst ten opzichte van het station. Ook wordt er rekening gehouden met nieuw parkeerbeleid dat anticipeert op daadwerkelijk autobezit. Dit geldt ook voor appartementen.

Voor de appartementen wordt vooralsnog een gemiddelde norm van 1,5 parkeerplaatsen aangehouden, met een reductie van 5% is dit (afgerond) 1,45 parkeerplaatsen per woning inclusief bezoekers. En het verschil van 0,55 kan onderbouwd worden, door dat bij deze laatste categorie, er meer grotere dan kleinere appartementen worden gebouwd (de kleinere appartementen zullen vooral onder de categorie 'sociaal' vallen). Daarom is een iets hogere parkeernorm (van 0,55 parkeerplaatsen) voor deze categorie te rechtvaardigen. Dus dan zijn er gemiddeld meer parkeerplaatsen nodig. Daarnaast zal deze reductie ook niet voor alle appartementen gelden omdat een aantal locaties op meer dan 1000 meter loopafstand van het station zijn gesitueerd. Uit onder het (nog niet vastgestelde) toekomstig parkeerbeleid volgt dat hogere parkeernormen nodig zijn en blijven in de dorpse omgeving van Voorhout en het plangebied. Dat betekent een parkeernorm van 1,8 (voor grondgebonden woningen) en parkeernorm 1,5 (voor appartementen). Uitzondering op laatst genoemde betreft sociale huurwoningen, zoals eerder is toegelicht is voor deze woningen een parkeernorm van 1,1 per woning (appartement sociale huur) van toepassing. De hiervoor genoemde normen zijn inclusief de parkeerruimte voor bezoekers.

Uit onderzoek is gebleken dat de parkeerbehoefte van bezoekers uit gemiddeld 0,3 tot 0,4 parkeerplaats per woning bestaat (bron: parkeerbeleid gemeente Teylingen 2014). Deelconclusie Gelet op voorgaande wordt voor Nieuw Boekhorst niet sec uitgegaan van de ligging binnen de stationsomgeving zoals is aangegeven in artikel 6.10c van de provinciale Omgevingsverordening. Er wordt uitgegaan van de ligging nabij een sprinterstation. De verbindingen met dit station worden geoptimaliseerd door de aanleg van langzaamverkeersverbindingen vanuit Nieuw Boekhorst. Dit is ook onderschreven in het

39

verkeersonderzoek en de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie, zie hoofdstuk 3. Door deze verbindingen wordt een alternatief geboden voor de auto. Desondanks dienen er nog steeds voldoende parkeerplekken te worden aangelegd. Uit het huidige en toekomstige gemeentelijk parkeerbeleid (vast te stellen medio 2023 / begin 2024) blijkt dat de hogere parkeernormen passend en nodig zijn. Uit onder meer dit beleid volgt dat hogere parkeernormen nodig zijn en blijven in de dorpse omgeving van Voorhout en het plangebied. Dat betekent een parkeernorm van 1,8 (voor grondgebonden woningen) en parkeernorm 1,5 (voor appartementen). Uitzondering op laatst genoemde betreft sociale huurwoningen, zoals eerder is toegelicht is voor deze woningen een parkeernorm van 1,1 per woning (appartement sociale huur) van toepassing. De hiervoor genoemde normen zijn inclusief de parkeerruimte voor bezoekers. Bij het aanleggen van de parkeerplaatsen wordt daarnaast nog rekening gehouden met parkeren op eigen terrein. Door het deels mogelijk maken van parkeren op eigen terrein is er minder ruimtebeslag in de openbare ruimte nodig voor openbaar parkeren. Er wordt gebruik gemaakt van lid 2 artikel 6.10c (lokaal maatwerk) en in die hoedanigheid wordt er passend bij de lokale situatie parkeernormen toegepast voor deze ontwikkeling. 4.3.3.1

Conclusie

De combinatie van bovengenoemde argumenten, het nadere onderzoek naar de parkeernorm van 1,1 parkeerplaats voor sociale huurappartementen en het gegeven dat de afgelopen jaren met de 'Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie, Nieuw Boekhorst' de ruimtelijke puzzel is gelegd om alle belangen van deze grootschalige gebiedsontwikkeling zorgvuldig in te passen, maken een verlaging van de parkeernorm naar een maximale provinciale parkeernorm van 0,7 inclusief bezoekersparkeren voor de woningen binnen de stationsomgeving niet reëel. Dit geldt ook voor een verdere verlaging van de parkeernorm van 1,1 voor sociale huurappartementen. Het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst is in deze fase van het proces daarom niet het instrument om een verlaging van parkeernormen te onderzoeken. Aangezien voor het bestemmingsplan reeds is aangetoond dat de planvorming haalbaar en uitvoerbaar is. Het college blijft zich desondanks wel inspannen om daar waar mogelijk, bijvoorbeeld vanwege de realisatie van deelmobiliteit, aanwezigheid van het station, verlaging van het autobezit, minder parkeerplekken te realiseren. Er wordt daarbij ook gewerkt aan nieuw parkeerbeleid dat mogelijk in de toekomst kan leiden dat een aanpassing van de parkeernorm. Bij een tussentijdse evaluatie van het plan wordt dit heroverwogen. Dit staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.3.4

Overig relevant beleid

Het overige relevante beleid heeft betrekking op bereikbaarheid en de molenbiotoop. Bereikbaarheid Het bevorderen van een goede en veilige bereikbaarheid, met een mobiliteitsnetwerk dat keuzevrijheid biedt en aansluit op de behoeften van reizigers en vervoerders is een beleidskeuze uit de omgevingsvisie. Deze beleidskeuze is vertaald naar de instructieregel bereikbaarheid, artikel 6.10d, in de Omgevingsverordening. Artikel 6.10d luidt als volgt: Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. In paragraaf 3.4 en in de gebieds-en beeldkwaliteitsvisie 30 wordt ingegaan op de mobiliteit en bereikbaarheid van het planvoornemen. In de gebiedsvisie wordt ingegaan op elk vervoersmodaliteit en hoe deze structuur onderdeel is van Nieuw Boekhorst. Hieruit en de onderbouwing van het onderdeel mobiliteit in paragraaf 3.4 blijkt dat er voldaan wordt aan de provinciale instructieregel. Er is voor het bestemmingsplan rekening gehouden met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Daarnaast wordt, separaat van dit bestemmingsplan, een nader onderzoek uitgevoerd naar de verkeersafwikkeling op de rotonde N444 en de Herenstraat te Voorhout. Daarbij wordt ook de woningbouwontwikkeling van Nieuw Boekhorst betrokken.

Dit onderzoek valt buiten de scope van dit bestemmingsplan en staat de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg.

40

Molenbiotoop Een deel van het plangebied ligt binnen de aangewezen molenbiotoop. Bij de oprichting van functies en gebouwen binnen de molenbiotoop moet rekening worden gehouden met de regeling. Bij eventuele strijdigheid prevaleert deze regeling. In het bestemmingsplan is het mogelijk dat het hoofdgebouw voor de educatieve / sport voorziening binnen deze vrijwaringszone wordt gebouwd. Er is een nadere motivering opgesteld voor het bouwen binnen de vrijwaringszone. Uit deze motivering (zie paragraaf 5.8 voor nadere toelichting) volgt dat een afwijkende bouwhoogte tot maximaal 8,65 meter kan worden toegestaan binnen de molenbiotoop. Dit geldt uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'sport' en 'maatschappelijk'. Zie paragraaf 5.8 voor nadere toelichting.

Regionale waterkering In het plangebied zijn regionale waterkeringen aanwezig. Deze zijn ook aangeduid in de provinciale Omgevingsverordening, zie paragraaf 5.12 Waterhuishouding voor nadere toelichting.

4.4

Regionaal beleid

4.4.1

Regionale structuurvisie Holland Rijnland 2020

Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland heeft op 24 juni 2009 de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld. Op basis van deze visie zijn de volgende zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer: het in de regio bouwen van 33.000 nieuwe woningen tot 2020; het zorgen voor een betere bereikbaarheid van de centrumfunctie van Leiden; het concentreren van nieuwe bebouwing in de bestaande aaneengesloten stedelijke agglomeratie; het versterken van groen en water en het beter toegankelijk maken van groene gebieden; het openhouden van de Bollenstreek en het Veenweide- en Plassengebied, met een revitalisering van de Bollenstreek door middel van een herstructurering; het kiezen voor de kenniseconomie met de Greenport Duin- en Bollenstreek als de belangrijke economische kennisdragers; het ontwikkelen van een goed openbaarvervoernetwerk en de realisering van de Rijnlandroute en de Noordelijke Ontsluiting Greenport. 4.4.1.1 Planspecifiek Het planvoornemen is passend binnen het beleid uit de regionale structuurvisie van Holland Rijnland doordat het bijdraagt aan het bouwen van nieuwe woningen om de druk af te laten nemen op de woningmarkt. Ook wordt het planvoornemen zorgvuldig landschappelijk ingepast binnen de hoofdgroen- en waterstructuur.

Hetgeen aansluit het versterken van groen en water en het beter toegankelijk maken van dit gebied (door o.a. de aanleg van openbare groengebieden in het plangebied).

4.4.2

Regionaal woonbeleid

De regio ambieert met het beleid een actuele, kwalitatieve koers te schetsen voor een goed functionerende woningmarkt; op regionaal, subregionaal en lokaal niveau. Snel meer woningen die kwalitatief aansluiten bij de veranderende bevolkingssamenstelling, in een regio waar het woekeren is met ruimte vragen om keuzen. De keuzen zijn: 1. Tempoversnelling noodzakelijk, zeker voor korte termijn 2. Groei vraagt goede ruimtelijke ordening, balans tussen inbreiding en uitbreiding met prioriteit voor inbreiding 3. Een kwalitatief programma dat borgt dat verdringing beperkt is 4. Bevorderen doorstroming voor een betere werking van de woningmarkt 5. Een programma dat recht doet aan de behoefte aan verschillende woonmilieus, centrumstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk 6. Groeien met aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling 7. Langer zelfstandig wonen met zorg faciliteren 8. Bereikbaar bouwen 9. Solidariteit, waarbij het uitgangspunt is dat gemeenten en (sub)regio’s voldoen aan hun

41

sociale opgave. 4.4.2.1 Planspecifiek Het planvoornemen is passend binnen het regionale woonbeleid. In paragraaf 4.2.3 en 4.3.2 wordt ingegaan op de woningbehoefte zowel kwantitatief als kwalitatief.

4.5

Gemeentelijk beleid

4.5.1

Structuurvisie 2030

Op 25 juni 2015 is de structuurvisie 'Duurzaam bloeiend' door de gemeenteraad van Teylingen vastgesteld. Het doel van de structuurvisie is een samenhangend ontwikkelingskader bieden voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op hoofdlijnen tot 2030. In de structuurvisie staan vier leidende principes centraal; Duurzame ontwikkeling; Versterken ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied; Verbeteren vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied; Inzetten voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek; Ten aanzien van de ruimtelijke opgave "Wonen" is het doel om op lange termijn een duurzame en aantrekkelijke woonomgeving in complete vitale kernen te bereiken. De kernen krijgen een eigen identiteit, met voldoende geschikte woningen om te voorzien in de eigen behoefte en met de ruimtelijke mogelijkheid om een beperkte opvangfunctie te vervullen voor de regio. Het is noodzakelijk het programma, de locaties, het tempo en de kwaliteiten goed af te stemmen met de regio en de provincie. 4.5.1.1

Planspecifiek

In de paragraaf 3.5 Milieu en duurzaamheid wordt uiteengezet hoe het planvoornemen bijdraagt aan de duurzaamheid. Verder wordt de ruimtelijke kwaliteit beschreven in Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving en de landschappelijke onderbouwing in Bijlage 6. Daarnaast wordt in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie, Bijlage 1, ook de onderwerpen vitaliteit en gezondheid besproken. Ook voorziet in het plan in verschillende typen woningen. Waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de invulling van de woningbehoefte, zie hiervoor ook bijlage 8. De beoogde ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met de structuurvisie. 4.5.2

Woonprogramma 2020 - 2024: Naar een evenwichtiger woningmarkt

Op 24 september 2020 is het woonprogramma van de gemeente Teylingen vastgesteld door de gemeenteraad voor de periode 2020-2024. Het woonprogramma bestaat uit de volgende ambities: In de gemeente Teylingen wil de gemeente een evenwichtiger bevolkingsopbouw, waarbij ook starters, jongeren, jonge gezinnen, en mensen met een laag of middeninkomen hun plek hebben. Dat is belangrijk voor onze samenleving en voor onze lokale economie. De kernen en woningen zijn klaar voor de toekomst. Ze zijn energiezuinig en klimaatbestendig. Mensen kunnen in alle kernen lang zelfstandig thuis wonen en onderdeel zijn van de gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben. 4.5.2.1 Planspecifiek In de paragraaf 3.3 is het woonprogramma van het planvoornemen uiteengezet. Hierin is aangegeven wat de verdeling wordt op het gebied van woningen met de doelgroepen in het planvoornemen. In de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie, bijgesloten als Bijlage 1, is gesteld dat Nieuw Boekhorst een inclusieve, duurzame en krachtige wijk wordt met een dorpse identiteit aan de rand van Voorhout. Een wijk die functioneert als betrokken samenleving. In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen om diverse woonvormen mogelijk te maken, zoals woongroepen (bijzondere woonvormen) en woningen waar zorg kan worden verleend. Dit zodat mensen langer in een thuis kunnen wonen en onderdeel zijn van de gemeenschap.

Het woonprogramma is meegenomen in de onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking, zie hiervoor ook bijlage 8. Dit programma voldoet nagenoeg aan het woonprogramma.

42

In het afwegingskader van het woonprogramma is opgenomen dat 35% van de totale nieuwbouwprogrammering in het middensegment moet plaatsvinden. Dit hoeft niet op projectniveau. In Nieuw Boekhorst wordt mede ingezet op doorstroming voor de totale gemeente. Het aandeel middensegment dat met dit planvoornemen mogelijk wordt gemaakt ligt onder de 35%. Dit is mogelijk omdat in het afwegingskader van het woonprogramma wordt gestuurd op de totale nieuwbouwprogrammering. Het toevoegen van duurdere middensegmentwoningen en het creëren van doorstroming prevaleert hierbij in het belang van volkshuisvesting. De beoogde ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met het woonprogramma. 4.5.3

Doelgroepenverordening

Op 28 december 2021 heeft de gemeente Teylingen een doelgroepenverordening vastgesteld. Een gemeentelijke doelgroepenverordening heeft tot doel om de gemeente in staat te stellen invloed uit te oefenen op woningbouwprogramma's in nieuwbouwprojecten en vormt de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening kan alleen worden toegepast (voor huur en koop) als het in het bestemmingsplan is vastgelegd. Een bestemmingsplan kan regels bevatten met betrekking tot sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middeldure huur, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op grond van art. 3.1 Wro mogen er in de regels van het bestemmingsplan voor woningbouwcategorieën alleen percentages gerelateerd aan het plangebied opgenomen worden. De gemeente Teylingen heeft een doelgroepenverordening vastgesteld voor de categorieën sociale huur, middeldure huur (<€ 1000, prijspeil 2020) en sociale koop (in Teylingen tot de NHG-grens o.b.v. de 13e tranche Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet. In de woonbibliotheek zoals opgenomen in de gebiedsvisie, vormen deze twee laatste (middelduur huur en sociale koop) de hoofdcategorie 'middeldure woningen', onderverdeeld in respectievelijk middeldure huur en sociale koop.

Doel is om deze woningen die in deze categorieën gerealiseerd worden, te behouden voor de doelgroep. In bestemmingsplannen worden deze categorieën dan ook opgenomen. 4.5.3.1

Planspecifiek

In navolging van de gestelde regels in de doelgroepenverordening worden in het bestemmingsplan voor drie doelgroepen regels opgenomen om bij te dragen aan een gemengd woningbouwprogramma. De drie doelgroepen zijn; de sociale huurwoning, de middeldure huurwoning en de sociale koopwoning. Om de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst mogelijk te maken maakt de gemeente afspraken met de ontwikkelende partijen. Voor het afsluiten hiervan wordt maatwerk toegepast in de kaders en regels van onder meer de Doelgroepenverordening en Woonprogramma 2020-2024 'naar een evenwichtiger woningmarkt. Maatwerk In de verordening is een indexatie opgenomen voor middeldure huur (max € 1.000, prijspeil 2020) voor de aanvangshuur en gedurende de verhuring. Deze zijn gebaseerd op de jaarmutatie van de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens, zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar, maar enkel de tweede is CPI+1%. Hierdoor ontstaat de onduidelijke situatie voor huurders en verhuurders. Deze laatste krijgt bij het vrijkomen van een woning te maken met een terugval in inkomsten. Dit maakt het rendement onzeker en belemmert de investeringsbereidheid van ontwikkelende partijen.

Voorts wijkt het werken met een indexatie met enkel de CPI voor de aanvangshuur af van de landelijke werkwijze en de lijn die landelijk wordt gehanteerd bij de regels voor huurverhoging van de vrije sector. Het college kan op basis van artikel 5 van deze verordening (de hardheidsclausule) afwijken van de verordening. Het afwijken van de verordening is in dit geval benodigd om te zorgen dat deze ontwikkelende partij betrokken blijft en de kwalitatieve wensen van de gemeente wil helpen realiseren. Ook met indexatie CPI+ 1% is de prijsontwikkeling van dien aard dat deze betaalbaar blijft voor de beoogde doelgroep middeninkomens. Ten aangezien van de beoogde landelijke regelgeving via de Wet betaalbare huur wordt afgesproken dat voor de woningen die onder die wettelijke regulering vallen er nadien geen aparte gemeentelijke indexatie meer wordt gehanteerd. Woningen die conform de gemeentelijke doelgroepenverordening wél middeldure huur zijn en niet onder de Wet betaalbare huur vallen blijven geïndexeerd worden conform de maatwerkafspraak voor

43

indexatie. Mocht het landelijke beleid uitgesteld worden of worden stopgezet, dan blijven de maatwerkafspraken actief. Voor Nieuw Boekhorst is daarnaast voor sociale koopwoningen een uitgangspunt geformuleerd aangaande de prijsgrens. Voor Nieuw Boekhorst wordt een prijsgrens gehanteerd tot maximaal NHG op het moment van verkoop. Verdere uitwerking hiervan wordt beschreven in Hoofdstuk 6 Planopzet. De beoogde ontwikkeling geeft dan ook uitvoering aan de doelgroepenverordening. 4.5.4

De waarde van Groen, Beleidsplan Groen 2016-2020

Het groenbeleidsplan ziet toe op het openbaar toegankelijk groen binnen de bebouwde kom. Speerpunten zijn groenwaardes, groenfuncties, hoofd- en nevenstructuren, biodiversiteit en burgerparticipatie. 4.5.4.1

Planspecifiek

In de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie, Bijlage 1, is het landschappelijke raamwerk uitgewerkt waarin het groenblauwe raamwerk het bindweefsel vormt tussen de diverse woonbuurten van Nieuw Boekhorst. Dit raamwerk is ook van belang in relatie tot de landschappelijke inpassing c.q. toetsing aan het beleid voor ruimtelijke kwaliteit, zie Bijlage 7. De beoogde ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met het groenbeleid. 4.5.5

Samen voor verduurzaming

Gemeente Teylingen vindt duurzaam bouwen belangrijk. Duurzaam bouwen is zodanig bouwen dat zo min mogelijk negatieve effecten op het milieu en de menselijke gezondheid ontstaan, gedurende de hele levensloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving. Teylingen streeft er naar bij elk bouwplan de schade aan het milieu op korte en lange termijn zoveel mogelijk te beperken. De gemeente wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de ontwikkelingen op een zo hoog mogelijk niveau brengen. In het gemeentelijk beleid ‘Samen voor verduurzaming - Gemeente Teylingen’ staat betreffende de duurzaamheidsambities genoemd dat Teylingen in 2030 100% duurzaam moet zijn. Alle woningen en gebouwen (oud en nieuw) gaan een bijdrage moeten leveren aan deze doelstelling door energie te besparen en/of duurzaam op te wekken. Het advies is om toekomstige ontwikkelingen energie neutraal te realiseren. Dit gaat verder dan de toekomstige wettelijke wijziging van nieuwbouw. 4.5.5.1

Planspecifiek

In paragraaf 3.5 Milieu en duurzaamheid en in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie, Bijlage 1, is uiteengezet hoe het plan bijdraagt aan duurzaamheid en klimaatadaptatie. De beoogde ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met het duurzaamheidsbeleid. 4.5.6

Detailhandelsvisie

De detailhandelsvisie geeft de gemeentelijke visie op de gewenste ruimtelijke en functionele detailhandelsstructuur in Teylingen en het toekomstbestendig maken en houden van de detailhandel. Daarbij gaat het primair om de detailhandel, zijnde winkels, maar ook om de wisselwerking hiervan met andere publieksgerichte voorzieningen, zoals horeca, diensten, ambachten, cultuur en toerisme. Met de visie op de detailhandelsstructuur heeft de gemeente de volgende ambitie in de drie dorpskernen: concentratie van detailhandel en andere voorzieningen in de winkelgebieden; een compleet en passend aanbod bieden per kern in de centra; realiseren van meer comfort, gemak en beleving in de winkelgebieden en eenheid en samenhang in de openbare ruimte, de looproutes, de parkeergelegenheid, uitstraling, voorzieningen etc. meer samenwerking, zowel tussen de ondernemers onderling als met vertegenwoordigers van de ondernemersvereniging. 4.5.6.1 Planspecifiek In Nieuw Boekhorst worden naast een gevarieerd woningbouwprogramma ook voorzieningen, publieke voorzieningen (commercieel en maatschappelijk), sport en educatie, gerealiseerd. In paragraaf 3.3 is uiteengezet wat het bijbehorende programma is van de voorzieningen. In de ladderonderbouwing in Bijlage 8 is het plan getoetst aan onder meer de detailhandelsvisie.

44

De conclusie is dat er geen behoefte is aan zelfstandige detailhandel. Ondergeschikte detailhandel als zijnde onderdeel van de toegestane zelfstandige publieke en maatschappelijke voorzieningen kan wel mogelijk worden gemaakt. 4.5.7

Onderwijsbeleid

Spreidingsplan 2.0 basisonderwijs Voorhout In de regio Duin- en Bollenstreek is er op dorpsniveau behoefte aan een spreidingsplan waarmee de vraag naar en het aanbod van onderwijs voor korte en lange termijn beter in balans kunnen worden gebracht. In het spreidingsplan wordt rekening gehouden met het mogelijk van een realisatie van een dependance van basisschool uit Voorhout. 4.5.7.1

Planspecifiek

In paragraaf 3.3.2 is ingegaan op de programmering van de voorzieningen van Nieuw Boekhorst. Hierin wordt aangegeven dat 2.400 m2 brutovloeroppervlakte gereserveerd wordt voor een educatieve voorziening. In paragraaf 4.2.3 wordt ingegaan op de behoefte van de voorzieningen waaronder de realisatie van de educatieve voorzieningen. Uit de ladderonderbouwing in Bijlage 8 blijkt dat er behoefte is educatieve behoefte. De beoogde ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met het spreidingsplan.

4.6

Conclusie

De algehele conclusie van dit hoofdstuk is dat het plan in overeenstemming is het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Specifiek dienen de volgende aspecten te worden verankerd in het bestemmingsplan, dit wordt verder uitgewerkt in hoofdstuk 6: de landschappelijke inpassing in de vorm van het borgen van de groen- blauwe structuur moet worden vastgelegd. de functies en bebouwing in de Driehoek moeten aansluiten bij het landschappelijk- en natuurlijk en ecologisch karakter van het gebied. de toevoeging van nieuwe detailhandel moet worden beperkt door uitsluitend in beperkte mate ondergeschikte detailhandel mogelijk te maken. er moet een gevarieerd woningbouwprogramma mogelijk gemaakt worden. het parkeerbeleid dient te worden vertaald door het vastleggen van de parkeernormen in de regels van het bestemmingsplan. de doelgroepenverordening is vertaald naar de regels. Hierbij is wel sprake van maatwerk specifiek voor dit bestemmingsplan. Dit maatwerk is voor sociale huurwoningen en middeldure woningen vertaald naar planregels in het bestemmingsplan.

45

Hoofdstuk 5

Omgevingsfactoren

In dit hoofdstuk worden de relevante omgevingsfactoren beschreven en waar nodig onderzocht. Tot deze omgevingsfactoren behoren zowel planologische onderwerpen als milieukundige en waterhuishoudkundige onderwerpen. De onderwerpen zijn op alfabetische volgorde behandeld. In paragraaf 3.3 Programma is het programma voor Nieuw Boekhorst beschreven. Voor de onderzoeken is uitgegaan van hetzelfde maximaal aantal woningen (1300), echter zit er in de verdeling tussen gestapelde en grondgebonden woningen een beperkt verschil in aantallen. Ondanks het beperkte verschil in de verdeling van de woningen blijven de conclusies hetzelfde.

5.1

Archeologie en cultuurhistorie

5.1.1

Inleiding

Archol heeft archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het planvoornemen. Dit bestaat uit verschillende rapporten, toegevoegd als Bijlage 10, Bijlage 11 en Bijlage 12. Aanleiding voor het onderzoek is de hier geplande nieuwbouw van een woonwijk en de aanleg van de Driehoek. Het plangebied ligt in bestemmingsplan Buitengebied, 1e herziening waaruit blijkt dat het plangebied grotendeels samenvalt met gronden waaraan de bestemming 'Waarde Archeologie 6' en bestemming 'Waarde - Archeologie 8' zijn toegekend. Op de gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 6' geldt voor geplande grond- en hei/schroefwerkzaamheden vanaf diepte groter dan 30 cm en een omvang groter dan 500 m2, dat de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een archeologisch rapport moet overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag worden verstoord zijn vastgesteld. Op de gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 8' geldt voor geplande grond- en hei/schroefwerkzaamheden vanaf diepte groter dan 30 cm en een omvang groter dan 1.000 m2, dat de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een archeologisch rapport moet overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag worden verstoord zijn vastgesteld.

Aangezien de bodemingrepen bij de realisatie van de nieuwbouwplannen deze ondergrenzen gaan overschrijden, heeft een archeologisch onderzoek plaatsgevonden. 5.1.2 5.1.2.1

Onderzoek Archeologisch bureauonderzoek

Het plangebied is gelegen op een vlakte van een ingesloten strandvlakte met of zonder vervlakte duinen. Deze vlakte wordt aan de zuidoostzijde en noordwestzijde begrensd door strandwallen. Op grond van het archeologisch bureauonderzoek is het volgende te verwachten en te adviseren: Binnen het plangebied zijn twee bekende historische objecten aanwezig, te weten een kasteelterrein/boerenerf en een molen. Voor deze locaties geldt een hoge verwachting. Aangezien op de twee historische locaties met name funderingen zijn te verwachten, is regulier verkennend booronderzoek niet aan te bevelen als eerste stap van het vervolgonderzoek. Archol adviseert in dit geval dan ook om in te zetten op geofysisch bodemonderzoek, gericht op het lokaliseren van muurfunderingen en grachten (uit de verschillende fasen van) het kasteelterrein en de molen. Verder geldt voor enkele verstoorde zones een zeer lage verwachting. De verstoorde gebieden met een zeer lage verwachting kunnen zondermeer worden vrijgegeven. In de overige (ongestoorde) delen van het plangebied lijkt de bestaande middelhoge verwachting zoals aangegeven op de gemeentelijke verwachtingskaart bij te stellen tot laag: op basis van globale landschappelijke kenmerken en resultaten uit omringende en overlappende onderzoeksgebieden.