5, Bijlage I - Locatieonderzoek .pdf - Bijlage I - Locatieonderzoek

MeerVAB Locatie onderzoek

Uitgevoerd door AssetPlus B.V. in opdracht van MeerVAB B.V.

5 juni 2025

MeerVAB Locatie onderzoek

Inhoudsopgave

1. Inleiding 2.1 Aanleiding en opdracht 2.2 Onafhankelijk onderzoek 3. Werkwijze en stappenplan 3.1 Desk- en fieldresearch 3.2 Locatie-identificatie en verificatie op basis van criteria 3.3 Locatiebezoeken 3.4 Vastlegging en rapportage 4.1 Huidige locatie en relatie tot criteria alternatieve locatie 4.2 Huidig perceel en bestemmingsplan 4.3 Criteria alternatieve (nieuwbouw)locatie 4.3.1 Ligging 4.3.2 Perceel en bestemmingsplanvoorwaarden 4.3.3 Overige criteria 5. Locaties op basis van criteria 5.1 Potentiële locaties op bedrijventerreinen op basis van centrale ligging 5.2 Potentiële locaties op basis van perceel en bestemmingsplan criteria 5.3 Overige criteria 6. Mogelijke locaties op basis van criteria ligging en bestemmingsplan criteria 6.1 Bedrijventerrein Gravendam in Noordwijkerhout 6.2 Akzo Nobel locatie en bedrijventerrein Jagtlust in Sassenheim 6.3 Bedrijventerrein ’s Gravendijk in Noordwijk 6.4 Bedrijventerreinen in Katwijk – Rijnsburg 6.4.1 ’t Heen in Katwijk en Klei Oost in Rijnsburg 6.4.2 Bedrijventerrein Klei-Oost Zuid en uitbreidingsgebied Trappenberg Kloosterschuur 7. Onderzoek bestaande bouw 8. Conclusie

5 juni 2025

2

MeerVAB Locatie onderzoek

1. Inleiding Dit rapport bevat de resultaten van een onderzoek naar een alternatieve nieuwbouw locatie voor het overslagstation in Voorhout. Dit rapport is in opdracht van MeerVAB B.V. uitgevoerd door Asset+ B.V. Doel van het onderzoek is om te komen tot een onderbouwde afweging ten aanzien van mogelijke alternatieve locaties voor de huidige- en toekomstige activiteiten van op- en overslag van huishoudelijk afval vaan de ’s-Gravendamseweg 77 te Voorhout. Het onderzoek is uitgevoerd op basis van door opdrachtgever vooraf vastgestelde criteria, vergelijkbaar met de huidige locatie aangevuld met wensen voor de toekomstige locatie, en verder in overleg met de opdrachtgever. Het onderzoek is specifiek gericht op alternatieve locaties. 2.1 Aanleiding en opdracht De huidige locatie is technisch en economisch afgeschreven en voldoet niet meer aan de hedendaagse kwaliteitseisen. Dit heeft geleid tot het voornemen om de bestaande opstallen te slopen en nieuwbouw te realiseren waarbij de optie van herontwikkeling op een alternatieve locatie onderzocht wordt. Dit locatieonderzoek is opgesteld ter ondersteuning van de BOPA-procedure (Bijzondere Omgevingsplanactiviteit) in het kader van de Omgevingswet. De beoogde nieuwbouw van MeerVAB op de huidige locatie wijkt op onderdelen af van de regels van het geldende omgevingsplan.

In dat kader vormt dit rapport inzicht in de locatiekeuze en de beschikbaarheid van alternatieven. Hiermee wordt invulling gegeven aan het principe van zorgvuldige locatiekeuze.

5 juni 2025

3

MeerVAB Locatie onderzoek

2.2. Onafhankelijk onderzoek AssetPlus voert deze opdracht uit als gecertificeerd VBO-makelaar. Een VBO makelaar staat voor kwaliteit, betrouwbaarheid en onafhankelijkheid. Als lid van de Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (VBO) werkt AssetPlus volgens strikte gedragscodes en toetst het elk advies op basis van objectieve criteria. Dit betekent dat het locatieadvies tot stand is gekomen zonder commercieel belang in gronden of objecten binnen het zoekgebied. Daarnaast voldoet AssetPlus aan relevante vakbekwaamheids- en integriteitseisen, waaronder: • • • •

NRVT-erkende taxateurs (woning en bedrijfsmatig vastgoed) VastgoedCert- en SCVM-registraties Wwft-protocol en integriteitstoetsing Privacy- en dataveiligheid conform AVG

5 juni 2025

4

MeerVAB Locatie onderzoek

3. Werkwijze en stappenplan In overleg met MeerVAB is tijdens een startoverleg de werkwijze en planning besproken. 3.1 Desk- en fieldresearch Het onderzoek naar een alternatieve locatie heeft plaats gevonden middels desk- en field research. Desk research heeft gebruik gemaakt van openbare bronnen en openbare informatie op onder andere websites van gemeenten, omgevingsdienst West-Holland, monitor bedrijventerreinen, de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland, ruimtelijke plannen, kadaster, vastgoeddata etc. Naast uitvoerig desk research is ook marktonderzoek gedaan middels een uitvraag aan makelaarskantoren in- en buiten de regio. De betrokken gemeenten binnen het verzorgingsgebied zijn geraadpleegd over mogelijk geschikte locaties. 3.2 Locatie-indentificatie en verificatie op basis van criteria Locaties die door deskresearch zijn gevonden zijn vervolgens beoordeeld op basis van de vastgestelde criteria. De locaties zijn apart per criteria en vervolgens gecombineerd beoordeeld. Dit is zo gedaan om locaties niet direct af te laten vallen op basis van één enkel gesteld criterium. In de praktijk is het namelijk goed mogelijk dat een criterium kan worden aangepast dan wel bestaat er de mogelijkheid om de locatie aan te passen aan het criterium.

3.3 Locatiebezoeken Potentiële alternatieve locaties zijn bezocht voor een verdere beoordeling met name op ligging en infrastructuur. 3.4 Vastlegging en rapportage Bevindingen zijn onderbouwd vastgelegd in dit rapport.

5 juni 2025

5

MeerVAB Locatie onderzoek

4.1 Huidige locatie en relatie tot criteria alternatieve locatie De huidige locatie van MeerVAB ligt aan de ’s-Gravendamseweg 77 in Voorhout (gemeente Teylingen) en bevindt zich geografisch centraal in het verzorgingsgebied. De locatie is strategisch gelegen nabij de N443 en op korte afstand van de A44, met goede verbindingen naar omliggende gemeenten, Schiphol en Den Haag.

afbeelding 1: Huidige locatie, centrale ligging in verzorgingsgebied

5 juni 2025

6

MeerVAB Locatie onderzoek

4.2 Huidig perceel en bestemmingsplan Het perceel is 12.095 m2 en biedt ondanks de wat ongunstige indeling van het perceel voldoende ruimte om de gewenste nieuwbouw te realiseren.

afbeelding 2: Kadastraal perceel. Totaal 12.095 m2

Bestemmingsplaninformatie huidige locatie: Bestemming: Bedrijventerrein Toegestane milieucategorie: t/m 4.2

a Afbeelding 3: Bestemming huidige locatie, milieu categorie 4.2

5 juni 2025

7

MeerVAB Locatie onderzoek

4.3 Criteria alternatieve (nieuwbouw)locatie Opdrachtgever heeft specifieke criteria opgegeven met betrekking tot de alternatieve (nieuwbouw) locatie. Het onderzoek heeft zich dus toegespitst op locaties die voldoen aan de gestelde criteria: 4.3.1 Ligging Centraal gelegen binnen het verzorgingsgebied van de VAB-gemeenten rekening houdende met de volgende criteria wat betreft bereikbaarheid en infrastructuur: • • •

Aansluiting op een infrastructuur geschikt voor het beoogde gebruik; Capaciteit voor 200 voertuigbewegingen per dag Geen direct nadelige gevolgen voor aangrenzende bedrijven en bewoning ten aanzien van geluid, stof en geur.

4.3.2 Perceel en bestemmingsplanvoorwaarden Het perceel moet voldoende ruimte bieden aan een grondstoffenhal van ruim 3.500 m², een weegbrug, opslag voor containers, opstelruimte voor voertuigen en voldoende manoeuvreer- en verkeersruimte voor vrachtverkeer. Het perceel dient daarom een minimale grootte hebben van tenminste 12.000 m², bij voorkeur vierkant van vorm. Daarbij dient de bestemming van het perceel toe te laten: • • •

Milieucategorie minimaal 4.2 Een toelaatbare bouwhoogte van tenminste 14 meter Een bebouwingspercentage van minimaal 50%

4.3.3 Overige criteria • • •

Ruimtelijke kwaliteit: Beeldkwaliteit passend bij de beoogde bouwvolumes en het voorgenomen gebruik; Capaciteit: Voorgenomen doorzet van 100.000 ton afvalstoffen per jaar; Additionele wens: De mogelijkheid tot shredden als extra activiteit.

5 juni 2025

8

MeerVAB Locatie onderzoek

5. Locaties op basis van criteria Bedrijventerreinen als meest kansrijke locaties. Gelet op de gestelde criteria is een bedrijventerrein de meest voor de hand liggende en kansrijke alternatieve locatie. Bedrijventerreinen zijn over het algemeen zo gelegen dat de infrastructuur is berekend op veel (vracht)verkeer. Bovendien is hier rekening gehouden met een hogere milieucategorie. De bedrijventerreinen in het verzorgingsgebied zijn in kaart gebracht. De bedrijventerreinen zijn in eerste instantie grof beoordeeld op de criteria ligging en bestemmingsplan.

afbeelding 4: Bedrijventerreinen in het verzorgingsgebied

5 juni 2025

9

MeerVAB Locatie onderzoek

5.1 Potentiële locaties op bedrijventerreinen op basis van centrale ligging Gezien de aard van de activiteiten en de daarmee gepaard gaande vervoersbewegingen door MeerVAB is één van de gestelde criteria een centrale ligging in het verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied is ongeveer 17 km in lengte en een breedte van 7 tot 9 kilometer. Wanneer we tevens de bevolkingsdichtheid en stedelijke bebouwing meewegen zal een ligging iets zuidelijker ten opzichte van een geografisch middelpunt minder bezwaarlijk zijn dan een noordelijke ligging in het verzorgingsgebied.

afbeelding 5: Centrale ligging in het verzorgingsgebied waarbij de cirkels de mate van centrale ligging aangeven.

Bedrijventerreinen die zich het meest centraal bevinden (groene cirkel) in het verzorgingsgebied zijn de bedrijventerreinen Gravendam in Noordwijkerhout en ’sGravendamseweg in Voorhout. Iets minder centraal gelegen maar nog acceptabel (gele cirkel) zijn de bedrijventerreinen Dever en Mallegatspoort in Lisse en de concentratie van de bedrijventerreinen in Sassenheim.

5 juni 2025

10

MeerVAB Locatie onderzoek

5.2 Potentiële locaties op basis van perceel en bestemmingsplan criteria Op basis van de criteria met betrekking tot het bestemmingsplan zijn de locaties in het verzorgingsgebied beoordeeld: • • •

Milieucategorie 4.2 Bouwhoogte 14 meter Bebouwingspercentage >50%

Met name de eisen ten aanzien van de milieucategorie en bouwhoogte maakt het aantal geschikte locaties zeer beperkt. Omdat bekend is dat in sommige gevallen, plaatselijk een hogere milieucategorie wordt toegestaan zijn terreinen met een milieucategorie vanaf categorie 4 meegenomen in het onderzoek. Het criterium ten aanzien van perceelgrootte is in dit stadium van het onderzoek nog niet meegenomen.

afbeelding 6: Lijst van bedrijventerreinen met een toetsing op ligging en toegestane milieucategorie

5.3 Overige criteria Omdat is gebleken dat geschikte locaties op basis van de ligging in combinatie met de milieucategorie al zeer beperkt zijn, worden de overige criteria zoals bouwhoogte en bebouwingspercentage pas meegewogen bij geschiktheid op de ligging en milieucategorie.

5 juni 2025

11

MeerVAB Locatie onderzoek

6. Alternatieve locaties op basis van criteria ligging en bestemmingsplan Uit de tabel in artikel 5.2 blijkt dat er geen bedrijventerreinen op zowel ligging als milieucategorie voldoen aan de gestelde criteria. Een aantal bedrijventerreinen is op basis van de criteria ligging en/of bestemmingsplan nader toegelicht. Uit de tabel uit pa 6.1 Bedrijventerrein Gravendam in Noordwijkerhout Gecombineerd met een centrale ligging in het verzorgingsgebied komt bedrijventerrein Gravendam in Noordwijkerhout naar voren als een potentieel gewenste locatie. Uit nadere beoordeling blijkt dat slechts een beperkt aantal percelen beschikt over een milieucategorie tot maximaal 4.1 versus 4.2 als het criterium. Bovendien is de maximale bouwhoogte hier 12 meter versus 14 meter als criterium. Bovendien is er op dit moment geen beschikbaarheid van grond en of opstallen op het betreffende terrein en is van een mogelijke uitbreiding van dit terrein op dit moment geen sprake.

afbeelding 7: Bestemmingsplan Bedrijventerrein Gravendam

5 juni 2025

12

MeerVAB Locatie onderzoek

6.2 Akzo Nobel locatie, en bedrijventerrein Jagtlust in Sassenheim Het Akzo Nobel terrein voldoet met een milieucategorie 5, een bouwhoogte tot 25 meter en een bebouwingspercentage van 80% aan de bestemmingsplancriteria. De locatie is wel iets minder centraal gelegen. Op de naastgelegen bedrijventerreinen Sassenheim Zuid en Jagtlust locaties is milieucategorie 4.1 toegestaan, waar 4.2 het minimale criteria is. Bovendien liggen deze locaties minder centraal gelegen in het verzorgingsgebied. Gezien de clustering van bedrijventerreinen in deze regio zou een mogelijke locatie het huidige grasland tussen de bedrijventerreinen Sassenheim Zuid en Voorhout kunnen zijn. Dit heeft op dit moment echter een agrarische bestemming (grondgebonden veehouderij – waardevolle graslanden) en zou hier dus een uitgebreide bestemmingsplanwijziging plaats dienen te vinden. Bovendien zal deze grond aangekocht moeten worden. De verwachting is dat een dergelijk proces jaren zal duren en bovendien onzeker is.

afbeelding 8: potentiële locatie tussen clustering van bedrijventerreinen in Sassenheim

5 juni 2025

13

MeerVAB Locatie onderzoek

6.3 Bedrijventerrein ’s Gravendijk in Noordwijk Dit bedrijventerrein heeft een groot aantal percelen met een milieucategorie 4.2. Het toegestane bebouwingspercentage ligt met >70% ver boven de gewenste 50% uit de gestelde criteria. Wel is de maximum bouwhoogte een aandachtspunt. Deze is met 12 meter, lager dan de gewenste 14 meter. Er zijn op dit moment geen percelen beschikbaar. Wel zijn er bedrijven die hier op dit moment gevestigd zijn die een bedrijfsvoering hebben die ook op een terrein gevestigd kunnen worden met een lagere milieucategorie. Het aankopen dan wel verplaatsen van verschillende bedrijven is dan noodzakelijk is om een alternatieve locatie voor MeerVAB te kunnen realiseren. Dit is een onzeker, kostbaar en langjarig traject.

afbeelding 9: Bestemmingsplan Estec en de Noordwijkse bedrijvenparken

5 juni 2025

14

MeerVAB Locatie onderzoek

6.4 Bedrijventerreinen in Katwijk – Rijnsburg In deze omgeving is een clustering van bedrijventerreinen met onder andere ’t Heen, Klei Oost en de uitbreiding hiervan op Klei Oost Zuid. Op delen van deze terreinen worden bedrijven tot milieucategorie 5.1 toegestaan met een bouwhoogte tot maximaal 12 meter en een bebouwingspercentage tot 70%. Alhoewel de ligging van deze bedrijventerreinen niet voldoende centraal is, is de locatie wel opgenomen in dit rapport vanwege de toekomstige plannen in dit gebied.

afbeelding 10: Clustering van bedrijventerreinen in Katwijk en Rijnsburg

6.4.1 ’t Heen in Katwijk en Klei Oost Deze bedrijventerreinen hebben verschillende percelen met een toegestane milieucategorie tot 4.2 tot zelfs 5.1. Bedrijventerrein ‘t Heen biedt op dit moment geen vrije percelen. Er wordt wel gesproken over het opknappen of zelfs herontwikkeling van dit bedrijventerrein waardoor in de toekomst mogelijk extra ruimte beschikbaar komt. Het kan goed zijn dat er gekeken wordt naar verplaatsing van bedrijven naar bedrijventerreinen Klei Oost en Klei Oost Zuid waar nog een (beperkt) aantal kavels beschikbaar zijn. De plannen voor mogelijke herontwikkeling zal nog jaren zal duren en biedt bovendien geen zekerheid. Een alternatieve locatie voor MeerVAB is op dit moment dus uitgesloten.

5 juni 2025

15

MeerVAB Locatie onderzoek

6.4.2 Klei Oost Zuid en uitbreiding Trappenberg-Kloosterschuur Tijdens het onderzoek is dit bedrijventerrein en de mogelijke toekomstige uitbreiding hiervan als alternatieve locatie naar voren gekomen. Er is echter op dit moment onvoldoende beschikbare ruimte en over de mogelijke uitbreiding (TrappenbergKloosterschuur gebied) is nog geen duidelijke planvorming waardoor een eventuele uitbreiding naar dit gebied nog jarenlang zal duren. De huidige bestemming van Klei Oost Zuid beperkt bedrijvigheid tot een milieucategorie 3 en is de toegestane bouwhoogte met maximaal 12 meter ook onder de 14 meter uit de selectiecriteria.

afbeelding 11: Plankaart Klei Oost Zuid

5 juni 2025

16

MeerVAB Locatie onderzoek

7. Onderzoek bestaande bouw In het kader van het locatieonderzoek is aanvullend onderzocht of er binnen of nabij het verzorgingsgebied van MeerVAB bestaande bedrijfspanden of kavels beschikbaar zijn die in aanmerking zouden kunnen komen als alternatieve vestigingslocatie. Aanpak Er is een uitgebreid marktonderzoek uitgevoerd via: • •

Online platforms voor commercieel vastgoed in Nederland; Een actieve uitvraag aan meer dan twintig makelaars in de regio Duin- en Bollenstreek én in de omliggende gebieden buiten het verzorgingsgebied.

Bij deze uitvraag is specifiek gezocht naar locaties die voldoen of potentieel kunnen voldoen aan de minimale eisen van MeerVAB: • • • • •

Een perceelgrootte van minimaal 12.000 m²; Een toegestane of aanpasbare milieucategorie van 4.2 of hoger; Bouwhoogte van tenminste 14 meter; Een gunstige ligging ten opzichte van de hoofdwegenstructuur zoals A44, N206, N443; Bestemmingsplanruimte voor overslag-, verwerking of afval gerelateerde bedrijvigheid.

Resultaat Het marktonderzoek heeft geen geschikte bestaande locaties opgeleverd die: • •

Direct voldoen aan de gestelde eisen, of Binnen redelijke juridische of ruimtelijke inspanning zouden kunnen worden aangepast of getransformeerd.

De voornaamste belemmeringen betreffen: • •

Het ontbreken van percelen van voldoende grootte binnen bestaande (bedrijven)terreinen; Bestemmingsplannen die geen ruimte bieden voor de gewenste milieucategorie of functie.

5 juni 2025

17

MeerVAB Locatie onderzoek

8. Conclusie Geen mogelijkheden binnen bestaande bouw Op basis van het uitgevoerde marktonderzoek en de actuele beschikbaarheid van vastgoed kan geconcludeerd worden dat er binnen de bestaande bouwvoorraad geen locaties aanwezig zijn die voldoen aan de gestelde randvoorwaarden voor een alternatieve vestiging van MeerVAB. Geen mogelijkheden op bedrijventerreinen Op basis van het uitgevoerde desk- en fieldresearch naar (nieuwbouw)locaties binnen bedrijventerreinen waar (her) ontwikkeling mogelijk is, is gebleken dat er op dit moment geen geschikte alternatieve locaties beschikbaar zijn die voldoen aan de door MeerVAB gestelde criteria. Potentiële locaties in de toekomst zijn onzeker Er zijn enkele locaties die op termijn als geschikt alternatief kunnen worden gezien. De haalbaarheid hiervan is echter onzeker vanwege juridische, planologische, financiële en tijdgebonden aspecten. Met name de benodigde procedures voor bestemmingsplanwijzigingen en de onzekerheid van haalbaarheid hiervan vormt een groot risico. Een langjarig en onzeker traject betekent dat er op de huidige locatie gerenoveerd moet worden en gepaard gaat met een forse investering. Slotconclusie Op basis van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat er op dit moment geen alternatief gevonden kan worden binnen het verzorgingsgebied welke voldoet aan de gestelde criteria.

Rekening houdende met het beschikbaar komen van een locatie in de toekomst, de juridische en planologische procedures en aansluitend de realisatie van een nieuw overslagbedrijf is de verwachting dat hier een termijn mee gemoeid is van 7-10 jaar.

5 juni 2025

18

MeerVAB Locatie onderzoek

Disclaimer Dit rapport is opgesteld door AssetPlus B.V. in opdracht van MeerVAB B.V., ten behoeve van een oriënterend locatieonderzoek naar mogelijke alternatieve vestigingslocaties binnen het verzorgingsgebied van MeerVAB. Het onderzoek is uitgevoerd op basis van openbare gegevens, gemeentelijke bestemmingsplannen, ruimtelijke beleidsstukken en informatie verstrekt door externe partijen zoals makelaars, vastgoedplatforms en overheden. Hoewel bij het opstellen van dit rapport uiterste zorgvuldigheid is betracht, kunnen AssetPlus B.V. en de opdrachtgever niet instaan voor de volledigheid, juistheid of actualiteit van de in dit document opgenomen informatie. Locatiegegevens, bestemmingsplannen en beschikbaarheid van vastgoed zijn aan verandering onderhevig en dienen bij concrete planvorming te worden geverifieerd bij de betreffende instanties. De inhoud van dit rapport mag uitsluitend worden gebruikt voor interne besluitvorming en strategische oriëntatie door MeerVAB B.V. en de betrokken overheden. Aan dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend door derden.

5 juni 2025

19