4. Toelichting_41.pdf - Toelichting_41

• • • • • • •

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

43

5.2 Wijze van bestemmen Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende (dubbel)bestemmingen: Agrarisch - Grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden De voor 'Agrarisch - Grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden' zijn bestemd voor behoud en versterking en herstel van de voorkomende natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden. En de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water op perceelsniveau, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangswegen. Er is geen bouwvlak opgenomen, er mogen dan ook geen gebouwen worden opgericht. Groen Groenelementen en structurerend groen zijn als 'Groen' bestemd. Om de openheid van het groen te waarborgen zijn gebouwen niet toegestaan. Tuin De gronden met de bestemming 'Tuin' zijn bestemd voor tuinen bij de hoofdgebouwen, parkeervoorzieningen e.d. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd. In afwijking daarvan zijn erkers en luifels toegelaten. Het gebruik van de tuin ten behoeve van de woningfunctie is niet bezwaarlijk, indien de gronden qua inrichting aansluiten op het landelijke gebied. Voorkomen moet worden dat ze daadwerkelijk ingericht worden als 'tuin'. Voor de gronden waar dit voor geldt wordt dit geborgd door de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - openheid'.

Deze gronden worden vanuit de landschappelijke waarden (o.a. openheid) niet als erf of achtererfgebied aangemerkt, waarmee het niet mogelijk is om op grond van het Besluit omgevingsrecht vergunningvrij bouwwerken op te richten. Verkeer De ontsluiting van het perceel en het gezamenlijk erf zijn als 'Verkeer' bestemd. Deze gronden zijn bedoeld voor wegen, voet- en fietspaden en bijbehorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw' zijn bijgebouwen ten behoeve van de naastgelegen woningen toegestaan. Hiermee wordt het gemeenschappelijke bijgebouw aan de noordzijde van het erf mogelijk gemaakt, waarin geparkeerd kan worden en bergingen bij de vier woningen zijn voorzien. Water Hoofdwatergangen en overige grote wateren zijn bestemd als 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor water ten behoeve van de waterhuishouding (peilvlakniveau), ondergeschikt groen, bruggen, duikers en steigers en oeverbeschoeiingen. Wonen - 1 De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, inclusief aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Ook zijn de bij deze bestemming behorende voorzieningen toegestaan, zoals erven, nutsvoorzieningen, inpandige parkeervoorzieningen, tuinen en water.

Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan en worden vrijstaand gebouwd, uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' waar hoofdgebouwen aaneengebouwd worden. Het toegestane aantal woningen per bouwvlak is aangeduid op de verbeelding. De maximum gooten bouwhoogten van hoofdgebouwen zijn eveneens aangegeven op de verbeelding. Aan- en uitbouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden. Gelet op de omvang van bouwvlakken, die nauw aansluiten bij de beoogde hoofdvolumes (zie toelichting paragraaf 2.2), zijn de mogelijkheden voor aan- en uitbouwen zeer beperkt of gaat dit ten koste van de omvang van het hoofdgebouw. Vrijstaande bijgebouwen mogen niet gebouwd worden. Zoals vermeld bij de bestemming 'Tuin' is het niet mogelijk binnen deze bestemming vergunningvrij bouwwerken op te richten. Omdat de bestemming 'Wonen' zich beperkt tot de bouwvlakken, zijn er daarbuiten geen mogelijkheden voor het oprichten van gebouwen op de woonpercelen (met uitzondering van het gemeenschappelijke bijgebouw).

44

De omvang van de woningen (hoofdgebouwen) is beperkt door de combinatie van bouwvlakken en de maximale goot- en bouwhoogten, die op de verbeelding aangegeven zijn. Dit is een andere systematiek dan over het algemeen elders in het buitengebied van de gemeente Teylingen en/of bij GOM-woningen wordt toegepast. Hierbij wordt de maximale inhoudsmaat van het hoofdgebouw inclusief aan- en uitbouwen vaak vastgelegd, waarbij er tevens mogelijkheden zijn voor het (vergunningvrij) oprichten van vrijstaande bijgebouwen. In het onderhavige geval is echter sprake van een maatwerkingregeling die nauw aansluit bij het beoogde ontwerp voor de woningen het erf (zie toelichting paragraaf 2.2). Dit ontwerp gaat uit van drie woningen in een langhuisboerderij, in de stijl van de voormalige boerderij zoals die was tot begin jaren zestig van de vorige eeuw, en een vrijstaande woning in de vorm van een hooiberg. Zoals bovenstaand al is toegelicht, is het niet mogelijk om vrijstaande bijgebouwen op te richten en zijn de mogelijkheden voor aanen uitbouwen zeer beperkt. Met deze regeling worden bebouwingsmogelijkheden en de beoogde ruimtelijke uitstraling bij de voorgenomen ontwikkeling passender vastgelegd dan met een algemene regeling (met een maximale inhoudsmaat voor woningen) het geval zou zijn.

Waarde - Archeologie 5, Waarde - Archeologie 6 en Waarde - Archeologie 7 Voor het overgrote deel van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' opgenomen, terwijl in het noordoostelijke deel een klein hoekje voorzien is van de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 6'. Daarnaast is een strook aan de noordwestelijke kant van het plangebied bestemd voor 'Waarde - Archeologie 7'. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden. De regeling is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen, 1e herziening'. Waterstaat - Waterkering De gronden aan de zuid- en oostzijde van het plangebied hebben de dubbelbestemming 'Waterstaat waterkering'. De begrenzing is overeenkomstig de Keur en het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen'. Algemene regels Binnen de Algemene regels zijn onder ander regels opgenomen met betrekking tot parkeren en laden en lossen. De regeling is ontleend aan het 'Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen'.

45

6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

•

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;

•

het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;

•

het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek Dit bestemmingsplan heeft gelet op artikel 6.2.1 van het Bro betrekking op een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan. Er worden immers woningen gebouwd. De gemeente zal ten behoeve van het project met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluiten. In deze overeenkomst wordt de betaling van de exploitatiebijdrage en de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologische kader kan veroorzaken, geregeld. De overige kosten worden door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. Het bestemmingsplan is hierdoor financieel uitvoerbaar. Tevens dienen er drie GOM titels aangekocht te worden, waarvoor een overeenkomst gesloten wordt met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en bollenstreek.

46

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen.

De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Participatie Initiatiefnemers hebben op 13 juli 2023 een informatiebijeenkomst georganiseerd voor direct belanghebbenden in de omgeving van het plangebied. Tijdens deze bijeenkomst zijn de voorgenomen plannen gepresenteerd en was er gelegenheid om vragen te stellen door de belanghebbenden over de plannen. Initiatiefnemers hebben tijdens de bijeenkomst zoveel mogelijk van de vragen proberen te beantwoorden. De vragen inclusief beantwoording zijn ook in het verslag van de bijeenkomst opgenomen. Het verslag van de informatiebijeenkomst is tevens als bijlagen bij toelichting bijlage 7 opgenomen.

7.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg De vooroverlegpartners hebben, behoudens een zienswijze van het Hoogheemraadschap van Rijnland over de verwijzing naar de actuele regelgeving in de toelichting, geen bezwaren tegen het plan kenbaar gemaakt.

7.3 Verslag zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf donderdag 14 december 2023 tot en met woensdag 24 januari 2024 ter inzage gelegen. In deze periode zijn vijf zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn in de Nota van beantwoording zienswijzen samengevat en van een beantwoording voorzien (gemeente Teylingen, d.d. 27 november 2024, zie bijlagen bij toelichting bijlage 9).

47