251126 - GRO Hortusplein 4.1 - Mees.pdf - 251126 - GRO Hortusplein 4.1 - Mees

Ruimtelijke onderbouwing Project Status Projectnummer Kenmerk Datum

Hortusplein te Sassenheim Versie 4.1 23115 23115.RO 26 november 2025

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 – 744 08 38 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Mees Ruimte & Milieu.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 2

INHOUDSOPGAVE 1 2

3

4

5

6

Inleiding Projectbeschrijving

5 6

Projectlocatie Projectplan en stedenbouw Geldende bestemmingsplannen

6 6 12

Ruimtelijk beleid

17

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

17 19 23 23

Omgevingsaspecten

26

Motivering BEHOEFTE/ Ladder voor duurzame verstedelijking Archeologie Cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bezonning Bodem Duurzaamheid Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB) Luchtkwaliteit Natuur Ontplofbare oorlogsresten Verkeer en parkeren Water (Vormvrije) m.e.r-beoordeling

26 27 28 29 33 33 34 37 38 39 41 43 45 51 52 59 63

Beschrijving uitvoerbaarheid

64

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

64 64

Conclusie ruimtelijke en functionele inpasbaarheid

65

Bijlagen 1 2 3 4 5 6 7

Archeologisch onderzoek, De Steekproef bv, Zuidhorn, Steekproefrapport: 2018-02/09, maart 2018 Geluid milieuzonering, M+P, kenmerk M+P.MEES.23.07.0, 6 oktober 2025 Bezonningsschema’s, Groosman architecten, 15 oktober 2025 Bodemonderzoek, IDDS, kenmerk A4424/JHA/rap1, 31 oktober 2023 Geluid wegverkeer, M+P, kenmerk M+P.MEES.23.07.1, 10 oktober 2025 Natuurtoets Hortusplein 14, Tauw, kenmerk R001-1290982RNR-V01-lir-NL, 1 mei 2023 Natuurtoets complexen, Tauw, kenmerk R001-1285511MTR-V01-sal-NL, 21 april 2022

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 3

8 9 10 11 12 13 14 15

Nader onderzoek soorten, Tauw, kenmerk R002-1285511MTR-V01-efm-NL, 13 oktober 2022 Stikstofberekening, IDDS, kenmerk A4424-07/VMI/rap1, 10 oktober 2025 Ontplofbare oorlogsresten, IDDS, kenmerk A4424-04/SHL/QS1, 12 september 2023 Parkeren en verkeer, Goudappel, kenmerk 021949.20250924.R1.01, 24 september 2025 Aanmeldnotitie m.e.r., Mees Ruimte & Milieu, kenmerk 23115.AN.MER, 21 november 2025 Participatieverslag, Hoogvliet beheer & Stek, November 2023 Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit, mei 2025 Nota beantwoording zienswijzen, 2025

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 4

1

INLEIDING In opdracht van Hoogvliet Beheer en woonstichting Stek heeft Mees Ruimte & Milieu een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor de gewenste ontwikkeling van een supermarkt met bovenwoningen en eengezinswoningen ter plaatse van het Hortusplein te Sassenheim. Omdat de ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan, dient een planologische procedure te worden doorlopen. De planologische procedure wordt doorlopen aan de hand van de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’. Onderdeel van deze omgevingsvergunning is de motivatie om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan, de zogenoemde Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO). Voorliggende rapportage betreft de GRO, waarin het project aan de hand van zowel ruimtelijke als milieutechnische aspecten wordt gemotiveerd.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 5

2

PROJECTBESCHRIJVING PROJECTLOCATIE De projectlocatie is gelegen aan het Hortusplein in Sassenheim. De locatie is omringd door woningen, bedrijven en maatschappelijke gebouwen. Ten zuiden van de projectlocatie is een begraafplaats gelegen met als middelpunt de Dorpskerk. de kadastrale gegevens die kenmerkend zijn voor de projectlocatie zijn perceelnummers 7280, 7281, 7424, 7425, 7169, 7170 en gedeeltelijk 9393 en 6821, sectie A, van de gemeente Sassenheim (gemeentecode: SSH). Figuur 1. Luchtfoto projectlocatie (bron: QGIS, eigen bewerking)

PROJECTPLAN EN STEDENBOUW Huidige situatie en doel In de huidige situatie bestaat de locatie uit 48 grondgebonden woningen en een leegstaande supermarkt (nu in gebruik als kringloopwinkel). De supermarkt is tijdelijk gevestigd op de Koetsiersweg 7 te Sassenheim. De herontwikkeling is gericht op vernieuwing en verduurzaming van de sociale woningvoorraad en terugkeer van de Hoogvliet-supermarkt naar het centrum op een plek die beter aansluit bij het kernwinkelgebied en een bijbehorende functionele en openbare ruimte met kwaliteit. Het doel is om de opstallen te slopen en daarvoor in de plaats een gebouw te realiseren bestaande uit een begane grond met supermarkt en winkels/horeca en

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 6

daarboven 48 appartementen in drie bouwlagen. Naast de supermarkt komt een parkeerplein met aan de andere zijde een bouwblok met zes grondgebonden woningen. Achtergrond De herontwikkeling kent een stevig fundament in de door de gemeenteraad van Teylingen eerder vastgestelde beleidsdocumenten als het bestemmingsplan Sassenheim Centrum (2013), het bestemmingsplan daarvoor (Sassenheim, Centrum en Zuid 1999, waar ook al een wijzigingsbevoegdheid in was opgenomen voor het Hortusplein) en de gemeentelijke structuurvisie Teylingen 2030 ‘Duurzaam bloeiend’ (2015). Het basisontwerp is ook opgenomen in de door de raad vastgestelde ‘Centrumvisie Teylingen’ (december 2020). Op 6 februari 2023 heeft de gemeenteraad van Teylingen een besluit genomen waarbij gekozen is voor de parkeervariant met parkeren op maaiveld voor deze herontwikkeling. In de Centrumvisie is urgentie toegekend aan terugkeer van de supermarkt naar het centrum met aandacht voor het toevoegen van verblijfskwaliteit aan het Kerkplein en een goede en haalbare parkeeroplossing. In het kader van de Centrumvisie is uitvoerig onderzoek gedaan naar detailhandel, verkeer en parkeren. De uitkomsten waren mede relevant voor het project en nu die zijn uitgekristalliseerd willen partijen de planontwikkeling voortvarend ter hand nemen. Figuur 2. Huidige situatie (bron: Groosman Architecten)

Stedenbouw Sassenheim is ontstaan als lintbebouwing op de oude strandwallen. De dorpskerk werd in het begin van de 17e eeuw ten oosten van het lint gebouwd, aan de Hoofdstraat. Vanuit het lint is Sassenheim verder uitgebreid, met de Westerstraat als een ringweg rondom het centrum. Het zwaartepunt van het (winkel)centrum is in de loop der tijd verschoven van de Hoofdstraat richting de Kerklaan. Het kerkplein is momenteel in gebruik als parkeerplaats.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 7

De ontwikkeling Hortusplein draagt bij aan het versterken van een vitaal (winkel)centrum in Sassenheim door het centrum compacter te maken, trekkers op te koppen te plaatsen, pleinen te schakelen en verblijfskwaliteit toe te voegen aan de openbare ruimte. Er zijn een aantal kernwaarden die van belang zijn voor het ontwikkelen van de nieuwe supermarkt en woningen: het versterken en toevoegen van groen, een compact en krachtig winkelcentrum, verkeer en parkeren en een dorps woonmilieu met functiemenging. De kernwaarden worden weergegeven op figuur 3 en 4. Figuur 3. Kernwaarden ontwikkeling (bron: Groosman Architecten)

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 8

Figuur 4. Kernwaarden ontwikkeling (bron: Groosman Architecten)

Door het kerkplein grotendeels autovrij te maken, ontstaat een goed verblijfsplein dat omkaderd wordt door publieke plinten: het horecaplein. De kerk met de bomenkring en de kerkmuur steken als uitzondering door het plein, wat voor een accent zorgt. Het parkeren wordt direct aan de Westerstraat gelegd, waardoor een veilige en goed vindbare parkeeroplossing gerealiseerd wordt. De twee pleinen, het horeca-plein en parkeerplein, worden verbonden door het faciliterende plein, waar ook de entree van de Hoogvliet aan ligt. Het dorpse horecaplein vormt een schakel aan het eind van de oude winkelstraat de Kerklaan. De aaneenschakeling van de nieuwe pleinen aan het oude winkelgebied zorgt voor een compact en krachtig centrum. Het parkeerplein, de Hoogvliet supermarkt en de Albert Heijn aan de Kerklaan liggen als trekkers op de uiteinden van het winkelgebied, waardoor bezoekers door het centrum geleid worden. Bouwvolume In het ontwerp is rekening gehouden bij het bepalen van de massa en vorm met de omliggende gebouwen. De massa van de nieuwe appartementen vormt een U, waardoor er zicht is op straat: richting de Westerstraat, het parkeerplein en het horecaplein. Naar de begraafplaats is de massa lager. Hier bevinden zich geen woningen en wordt aansluiting gevonden met het groene hof en de secundaire structuur met een gemeenschappelijke ruimte.

De massa is opgebouwd uit een plint + 3 woonlagen. De bouwhoogte ligt hier op circa 15 meter inclusief dakranden en installaties. De plint zorgt voor differentiatie, met accenten ter plaatse van de woningentree’s: aan het horecaplein, aan de Westerstraat en de entree van de Hoogvliet. De logistieke functies zoals bergingen en het laden en lossen van Hoogvliet liggen aan de Westerstraat. Door de gevel van de bergingen open te werken ontstaat een urban gallery. Sociale controle en levendigheid worden gestimuleerd voor zowel binnen als buiten. De massa wordt beëindigd met de 3e verdieping die verspringt om het dorpse karakter te versterken. De grondgebonden woningen volgen de lijn van de Westerstraat. Qua hoogte sluiten de grondgebonden woningen met een maximale bouwhoogte van circa 11 meter (drie bouwlagen) aan bij de overwegend twee bouwlagen en kap woningen met accenten van drie bouwlagen aan de Teijlingerlaan en Westerstraat.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 9

Figuur 5. Bouwplan met bouwhoogtes ten opzichte van de omgeving (bron: Groosman Architecten)

De supermarkt met bovenliggende woningen kent met een hoge plint (5 meter) en drie bouwlagen daarboven een maximale bouwhoogte van circa 15 meter, waarvan een deel aan de zuidzijde circa 9 meter hoog wordt (twee bouwlagen). Aan de Hortuslaan en Hoofdstraat (centrumkant) is de meest voorkomende bebouwing drie bouwlagen hoog en zijn er diverse accenten van 4 lagen. Het aangrenzende kerkgebouw kent een opbouw in hoogte van 14 naar 18 en een toren van ruim 40 meter hoog. De bouwhoogte die in het ontwerp gehanteerd wordt sluit dus goed aan bij een centrumgebied en de omliggende bebouwing. Daarnaast is voorliggende ontwikkeling middels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het geldende bestemmingsplan (zie ook paragraaf 2.3.1) waarin voor het zuidelijk deel (supermarkt en appartementen) een maximale bouwhoogte van 17 meter is aangegeven. Hier wordt met voorliggend plan aan voldaan met een maximale bouwhoogte van circa 15 meter.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 10

Figuur 6. Overzicht stedenbouwkundig plan toekomstige situatie (bron: Mark van Rijnberk, 7 oktober 2025)

De supermarkt wordt op de begane grond gerealiseerd, inclusief de personeelsruimte, magazijn en laden en lossen (inpandig). Daarnaast wordt er commerciële ruimte ten behoeve van retail en/of horeca gerealiseerd, die kunnen worden opgedeeld in drie ruimtes. De entrees naar de bovenwoningen zijn hier ook gevestigd evenals de bergingen ten behoeve van de woningen. Op de eerste verdieping is nog een technische ruimte voor de supermarkt aanwezig en verder enkel woningen en een gemeenschappelijke ruimte. Hier bevindt zich ook de daktuin voor de bewoners. De tweede er derde verdieping bestaan uit enkel woningen. De daktuin wordt groen ingericht en is tevens een ontmoetingsplaats voor de toekomstige bewoners. De aangrenzende appartementen hebben hier een privé tuin die met groen worden afgescheiden van de openbare tuin.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 11

Figuur 7. Impressie mogelijke inrichting daktuin (bron: Groosman Architecten)

Figuur 8. Impressie parkeerplein, entree Hoogvliet & publieke plint (bron: Groosman Architecten, april 2025)

GELDENDE BESTEMMINGSPLANNEN Bestemmingsplan “Sassenheim-Centrum” Ter plaatse van het projectgebied is het bestemmingsplan “Sassenheim-Centrum” geldend. Dit plan is op 31 oktober 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Teylingen. De projectlocatie heeft de bestemmingen ‘Wonen - 3’, ‘Verkeer - verblijfsgebied’ en ‘Centrum’, met de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’ en de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 1’. Er gelden bouwvlakken, waarbinnen gebouwd mag worden met bouwhoogtes variërend van 4 tot 9 meter en goothoogtes van 2,5 tot 6,5 meter. Figuur 4 bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. Vervolgens worden de relevante bepalingen uit de regels weergegeven, voor zover relevant voor de ontwikkeling en daarmee niet limitatief. Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 12

Figuur 9. Uitsnede bestemmingsplankaart (bron: QGIS, eigen bewerking)

17.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen in gestapelde woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen; b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water. 17.2 Bouwregels Op deze gronden mag worden gebouwd en hiervoor gelden de volgende regels: 17.2.1 Hoofdgebouwen a. b. c. d. e. f. g.

hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd; per bouwvlak zijn gestapelde woningen toegestaan; de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte; de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overbouwing' is tot een hoogte van 2 m geen bebouwing toegestaan. bij hoofdgebouwen mag de goothoogte worden doorbroken met dakkapellen onder de voorwaarde, dat deze constructie minimaal 0,5 m onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak minimaal 0,5 m boven de goot is geplaatst; bij hoofdgebouwen mag de goothoogte worden doorbroken met een dakopbouw op een zadeldak onder de voorwaarde, dat de dakhelling van dit zadeldak maximaal 30 graden bedraagt.

4.1 Bestemmingsomschrijving

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 13

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, uitsluitend op de verdiepingen, met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen, waarbij geldt dat trappenhuizen en bergingen ook op de begane grond zijn toegestaan; b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen': tevens wonen op de begane grond; c. cultuur en ontspanning in de vorm van een theater, bioscoop, concertzaal, etc.; d. detailhandel en dienstverlening, uitsluitend op de begane grond; e. horecabedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond; f. kantoren; g. gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs, religieuze en levensbeschouwelijke activiteiten en bijeenkomsten, openbare dienstverlening, evenementen en verenigingsleven; h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport': tevens voor een carport; i. ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens voor een evenemententerrein; j. ondergrondse parkeervoorzieningen; k. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen en water. 4.2 Bouwregels Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: 4.2.1 Gebouwen en overkappingen a. b. c. d. e. f. g. h. i.

gebouwen en overkappingen worden binnen het bouwvlak gebouwd, uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport' waar een carport met een maximale bouwhoogte van 3 m is toegestaan; in afwijking van het bepaalde onder a mogen ondergrondse parkeervoorzieningen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd; de bouwhoogte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte; de goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte; ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' is tot de onderzijde van de eerste verdiepingsvloer geen bebouwing toegestaan; bij gebouwen mag de goothoogte worden doorbroken met dakkapellen onder de voorwaarde, dat deze constructie minimaal 0,5 m onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak minimaal 0,5 m boven de goot is geplaatst; de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste het met de aanduiding aangegeven 'maximum bebouwingspercentage (%)' van het bouwperceel; indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 100% van het bouwperceel; de afstand van gebouwen tot de bouwperceelgrens bedraagt ten minste 1 m, tenzij het gebouw in de bouwperceelgrens is gebouwd; indien

gebouwen op een bouwperceel niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand van ten minste 1 m.

13.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen; b. ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom': tevens voor de bescherming van een waardevolle boom; c. ter plaatse van de aanduiding 'terras': tevens voor terrassen; d. ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens voor een evenemententerrein; e. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening': tevens voor een gebouw ten dienste van een nutsvoorziening; f. reclame-uitingen; g. warenmarkt; h. ondergrondse parkeervoorzieningen; i. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van gescheiden inzameling en wegmeubilair. 13.2 Bouwregels Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: 13.2.1 Algemeen a. b. c.

indien ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening' een bouwvlak is opgenomen, dienen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen binnen het bouwvlak te worden gebouwd; de goothoogte van nutsvoorzieningen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte; ondergrondse parkeervoorzieningen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 14

Toets aan bestemmingsplan In de huidige situatie is het mogelijk om op de gronden ten zuiden van de projectlocatie te voorzien in woningen met een maximale bouwhoogte van 8,5 meter, ten westen zijn woningen toegestaan met een maximale bouwhoogte van 9 meter en ten noorden zijn centrumfuncties toegestaan met een maximale goothoogte van 4 meter. De overige gronden binnen het plangebied zijn bestemd met de bestemming ‘verkeer – verblijfsgebied’ en binnen deze gronden is het niet toegestaan om gebouwen te bouwen. De ontwikkeling van supermarkt Hoogvliet en woningen is op een viertal onderdelen in strijd met het vigerende bestemmingsplan. De strijdigheden zijn gelegen in:    

de enkelbestemming ‘Centrum’. Het is niet toegestaan om op gronden met de bestemming ‘centrum’ grondgebonden woningen te realiseren. de enkelbestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. Het is niet toegestaan om op deze gronden gebouwen te bouwen. de bouwhoogtes. Op de locatie is het niet toegestaan te bouwen boven 6,5 meter. De beoogde ontwikkeling overschrijdt deze hoogte. Het bouwen buiten het bouwvlak. Het is verboden om te bouwen buiten de bouwvakken.

Wijzigingsbevoegdheid Op de projectlocatie ligt ook een wijzigingsbevoegdheid: 23.1 wro-zone - wijzigingsgebied 1 Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied 1' in de bestemmingen 'Centrum', 'Wonen - 3', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Tuin', met in achtneming van de volgende regels: 23.1.1 algemeen a. het wijzigingsgebied mag in fasen worden ontwikkeld op basis van één integraal ontwikkelingsplan, waarbij rekening dient te worden gehouden met de aan het wijzigingsgebied gekoppelde bouwregels 'specifieke bouwaanduiding - fase 1a' en 'specifieke bouwaanduiding - fase 1b'; b. middels onderzoek moet worden aangetoond dat er geen sprake is van milieutechnische belemmeringen op het gebied van het akoestisch klimaat en de bodemkwaliteit, waarbij: 1. de akoestische gevolgen van het laden en lossen moet worden onderzocht, waarbij burgemeester en wethouders op basis van dit onderzoek maatregelen kan voorschrijven om de geluidoverlast voor omwonenden te beperken; 2. een bodemonderzoek uitgevoerd moet worden. 3. het parkeren moet worden opgelost conform de Nota parkeerbeleid van de gemeente Teylingen. 23.1.2 Specifieke bouwaanduiding - fase 1a Voor wijziging ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 1a' dient voorts rekening gehouden te worden met de volgende regels: a.

het is toegestaan om het gebied met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 1a' te vergroten over een breedte van maximaal 8 m ten opzichte van het gebied aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - fase 1b'; b. met inachtneming van het bepaalde onder a, is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 1a': 1. ten hoogste 48 woningen toegestaan; 2. ten hoogste 2.000 m² bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel toegestaan, waarvan ten hoogste 1.550 m² bedrijfsvloeroppervlakte voor een supermarkt; 3. een maximale bouwhoogte van 17 m toegestaan. 23.1.3 Specifieke bouwaanduiding - fase 1b Voor wijziging ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 1b' dient voorts rekening gehouden te worden met de volgende regels: a. het is toegestaan om het gebied met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 1b' te vergroten over een breedte van maximaal 8 m ten opzichte van het gebied aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - fase 1a'; b. met inachtneming van het bepaalde onder a, is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 1b': 1. ten hoogste 12 woningen in de vorm van appartementen toegestaan; 2. een maximale bouwhoogte van 10 m toegestaan.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 15

De gemeenteraad heeft bij vaststelling van het geldende bestemmingsplan deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hier staan regels in waaraan voldaan moet worden. Inhoudelijk voldoet het plan voor wat betreft de bouwhoogte en het aantal woningen en vierkante meters detailhandel binnen het plangebied. In de wijzigingsbevoegdheid (deelgebied 1b) zijn 12 woningen in de vorm van appartementen toegestaan, het plan voorziet hier echter in grondgebonden woningen, en is op dit punt strijdig met de wijzigingsbevoegdheid. Een andere voorwaarde is dat de wijzigingsbevoegdheid in fasen ontwikkeld mag worden op basis van 1 integraal ontwikkelingsplan. Het plangebied van de wijzigingsbevoegdheid omvat ook de gronden van Hortusplein 6 en deze gronden vallen echter niet binnen de scope van de voorliggende herontwikkeling. Bovendien zorgt de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 ervoor dat procedureel geen tijd meer is om een wijzigingsplan onder het huidige (oude) recht in procedure te brengen. Om alsnog gebruik te kunnen maken van de door de raad in de wijzigingsbevoegdheid gegeven herontwikkelingsmogelijkheden, wordt een procedure doorlopen aan de hand van een omgevingsvergunning ‘planologisch strijdig gebruik’.

Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen Het paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen is op 28 juni 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van Teylingen. De gemeente Teylingen voert al jarenlang parkeerbeleid, mede met het oog op het goed functioneren van alle ruimtelijke functies van en binnen de gemeente. Met de stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordening beschikt(e) de gemeente over de mogelijkheid om bij ruimtelijke ontwikkelingen eisen te stellen aan het parkeren. Door aanpassing van de Woningwet komen de stedenbouwkundige bepalingen van de gemeentelijke bouwverordening evenwel te vervallen en daarmee ook een van de instrumenten voor regulering van het ruimtegebruik voor parkeren. Doelstelling is om het instrument “stedenbouwkundige bepalingen van de gemeentelijke bouwverordening” te vervangen door een ander instrument, namelijk “het bestemmingsplan”. Toets aan bestemmingsplan In paragraaf 4.16 wordt nader ingegaan op het aspect parkeren.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 16

3

RUIMTELIJK BELEID RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. Figuur 10. Afwegen met de NOVI. Bron: Nationale Omgevingsvisie.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio’s Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) het bereiken en in stand houden

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 17

van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen 3.1.1.1 Relatie tot ontwikkeling Op het projectgebied zijn geen nationale belangen van toepassing. Hiermee is de Nationale Omgevingsvisie niet relevant voor het projectgebied aan het Hortusplein in Sassenheim. 3.1.1.2 Conclusie Geen van de 21 nationale belangen worden geraakt met voorliggend project. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. 3.1.2.1 Relatie tot ontwikkeling De projectlocatie is niet gelegen in gebieden aangewezen op één van de zeventien kaarten van het Barro 3.1.2.2 Conclusie Het Barro legt geen restricties op voor de locatie waar de ontwikkeling wordt voorzien.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de ruimtelijke en milieutechnische aspecten worden behandeld. 3.1.3.1 Relatie tot ontwikkeling De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in de overzichtsuitspraak van 28 juni 2017 geoordeeld wanneer sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:2017:1724). Indien wordt voorzien in meer dan 11 woningen en/ of bij detailhandel op het toevoegen van een brutovloeroppervlak van 500 m2 of meer, die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden aangemerkt, is er sprake van een stedelijke ontwikkeling.

De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van zes woningen, maar ook in het toevoegen van meer dan 500 m2 aan detailhandel, waardoor de ontwikkeling in eerste instantie als stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt. De behoefte aan de ontwikkeling wordt behandeld in paragraaf 4.1.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 18

3.1.3.2 Conclusie Het Bro vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

PROVINCIAAL BELEID Omgevingsvisie Zuid-Holland Per 1 april is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en een Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen. Van de Omgevingsverordening is inmiddels een geconsolideerde versie beschikbaar, welke beschikbaar is gesteld op 7 augustus 2021. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld:  Naar een klimaatbestendige delta;  Naar een nieuwe economie: the net level;  Naar een levendige meerkernige metropool;  Energievernieuwing;  Best bereikbare provincie;  Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Ruimtelijk beleid De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, zoals benoemd op de kwaliteitskaart en uitgewerkt in richtpunten. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang.

De provincie hanteert met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: - De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een veenweidepolder. - Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. - Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. - Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaar is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 19

Figuur 11. Soorten ontwikkelingen

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, opgesteld in samenwerking met regionale partijen. De gebiedsprofielen bieden een gebied specifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het algemene kwaliteitsbeleid, geldend voor de gehele provincie, wordt een tweetal bescherming categorieën onderscheden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. 3.2.1.1 Relatie tot ontwikkeling Voor de beoogde ontwikkeling zijn de kaarten ‘Laag van de beleving’ en ‘Gebiedsprofiel grenzen’ niet van toepassing. Op de kaarten ‘Laag van de ondergrond’, ‘Laag van cultuur- en natuurlandschappen’ en ‘Laag van de stedelijke occupatie’ wordt hieronder nader ingegaan Laag van de ondergrond De locatie is gelegen binnen het kustcomplex – zeezandafzettingen. Het kustlandschap is opgebouwd uit een opeenvolging van zee, strand, jonge duinen, strandvlakten en strandwallen parallel aan de kust. Deze langgerekte structuur is op twee plaatsen onderbroken: bij de monding van de Oude Rijn en bij de voormalige monding van de Maas.

Veel strandwallen zijn in de loop van de tijd vergraven voor het zand of de bollenteelt, waardoor het kenmerkende reliëf is verdwenen. De duinen en het strand kennen een grote natuurlijke dynamiek en uitersten in omstandigheden: van droog en heet naar nat en koud of van zout naar zoet. Dit maakt het strand en de duinen ecologisch erg waardevol. In dit type gebied geldt het volgende richtpunt: ‘Ontwikkelingen houden het verschil herkenbaar tussen “hoog en droog” en “laag en nat” en bouwen voort op de parallelle kuststructuur.’ Op dit aspect wordt in paragraaf 4.1 nader ingegaan. Daarnaast is de locatie gelegen binnen het Strand- en duinlandschap. Dit is een reliëfrijk, overwegend niet gecultiveerd, zandlandschap van strand en jonge duinen met hoge natuur- en recreatiewaarden. Natuurlijke processen als verstuiving, vernatting en bosvorming zijn duidelijk zichtbaar door de voortdurende dynamiek van zand, golven en wind. Duingebieden worden afgewisseld door grote en kleine badplaatsen en havens. Het gebied is van belang voor de waterveiligheid en drinkwatervoorziening. De kust is een aantrekkelijke plek om te recreëren. Gedurende het strandseizoen kenmerkt het strand zich door een afwisseling van (drukke) strandopgangen en boulevards, waar strandtenten en strandhuisjes vaak het beeld bepalen, naar zeer rustige stranden zonder bebouwing.

Dit contrast en deze diversiteit zijn kwaliteiten van het strand als belangrijke openbare en recreatieve ruimte van Zuid-Holland. Het is van groot belang om in de directe nabijheid van de stad plekken te weten waar rust en openheid het beeld bepalen.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 20

In dit type gebied geldt het volgende richtpunt: ‘Ontwikkelingen dragen bij aan of versterken de bijzondere landschappelijke en natuurlijke kwaliteit van het strand en de duinen.’ De beoogde ontwikkeling is gelegen in het stedelijk gebied en tasten daarmee niet de bijzondere landschappelijke en natuurlijke kwaliteit van het strand en duinen aan. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen De kwaliteit en herkenbaarheid van dit landschap komen steeds verder onder druk door toenemende bedrijfsbebouwing en verstedelijking die niet geënt is op een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur. Mede door intensivering van de bollenteelt raakt het gebied daarmee steeds verder versnipperd. Het zicht op de bollenvelden wordt door bebouwing steeds meer beperkt. Dit betekent dat een ontwikkeling bijdraagt aan een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur, op een logische plek in deze structuur ligt en toekomstbestendig is. Opgave hierbij is om de intensivering in de landbouw en de verstedelijking te koppelen aan een versterking van de landschappelijke structuur.

In dit type gebied gelden de volgende richtpunten: ‘Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen’, ‘Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones’ en ‘Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap.’ De beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd in een reeds bestaande verdichte zone. De huidige opstallen worden gesloopt en hiervoor komen nieuwe in de plaats. Laag van de stedelijke occupatie Dorpen Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. Historische centra en kernen De historische centra en kernen met hun compacte bebouwingsstructuur zijn waardevolle woon- en vestigingsmilieus in Zuid-Holland en dragen bij aan de toeristische kwaliteit. Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld.

In dit type gebied gelden de volgende richtpunten: ‘Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp’ en ‘Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied’. Met voorliggende ontwikkeling wordt het centrum van Sassenheim herontwikkeld waarbij een impuls gegeven wordt op zowel kwantitatief niveau (toevoegen woningen en terugbrengen supermarkt) als kwalitatief door een zorgvuldig en goed in te passen plan uit te werken en een upgrade te geven aan de openbare ruimte. 3.2.1.2 Conclusie De ontwikkeling is in lijn met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Zuid-Holland.

Omgevingsverordening Zuid-Holland Met ingang van 7 augustus 2021 is, naast de Omgevingsvisie, ook de (geconsolideerde) Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de ladder voor duurzame verstedelijking geldt overigens dat deze op basis van landelijke regelgeving niet van toepassing is, maar dat de provincie de bevoegdheid heeft nadere regels te stellen met betrekking tot de onderbouwing van de (regionale) behoefte, hetgeen de provincie Zuid-Holland in haar

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 21

verordening heeft gedaan. Stedelijke ontwikkelingen Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. 3.2.2.1 Relatie tot ontwikkeling Er zijn diverse regels uit de Omgevingsverordening waar de voorgenomen ontwikkeling aan moet voldoen. Een samenvatting van deze regels met de relevante voorwaarden voor de voorgenomen ontwikkeling is onderstaand weergegeven. Voor toetsing aan de provinciale regels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit is vooral de ruimtelijke impact van een ontwikkeling van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. In artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit van de Omgevingsverordening is opgenomen aan welke voorwaarden een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient te voldoen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.

In geval van het type ontwikkeling 'inpassing' (zie ook voorgaande paragraaf 3.2.1 Provinciale omgevingsvisie) speelt voorliggende ontwikkeling zich af op het niveau van een kavel. Geconcludeerd kan worden dat bestaande structuren en kwaliteiten veranderen niet tot nauwelijks en er wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. Risico's van klimaatverandering In artikel 6.35a van de omgevingsverordening staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van: A. wateroverlast door overvloedige neerslag; B. overstroming; C. hitte; D. droogte; alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling. Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's. In paragraaf 4.7 wordt nader op het aspect duurzaamheid ingegaan. Ladder voor duurzame verstedelijking Indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling, dient eveneens te worden voldaan aan artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen van de Omgevingsverordening. Bij een stedelijke ontwikkeling in het bestaand stads- en dorpsgebied dient in de toelichting van het bestemmingsplan ingegaan te worden op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Bij de onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking kan verwezen worden naar een regionale visie waar de behoefte van de stedelijke ontwikkeling al is gemotiveerd. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstelijking, zoals opgenomen in het Bro, ook opgenomen in de verordening om het provinciaal belang bij de toepassing van de ladder te benadrukken. Op grond van de provinciale Omgevingsverordening dient ingegaan te worden op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij dient zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. In paragraaf 4.1 wordt nader op de Ladder ingegaan. Bij de uitwerking van het plan wordt rekening gehouden met de ambitie om duurzame woningen te realiseren. Een en ander wordt nader beschreven in paragraaf 4.7.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 22

3.2.2.2 Conclusie Aan de regels zoals opgenomen in de PRV wordt, voor zover relevant in het kader van voorliggende ontwikkeling, voldaan.

REGIONAAL BELEID Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023 De Regionale Woonagenda 2023 is op 28 juni 2023 door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland vastgesteld. De woningmarkt kenmerkt zich de afgelopen jaren door grote tekorten, hoge koopprijzen en lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Steeds meer mensen hebben moeite bij het vinden van een passende woning. Hierbij spelen ook veranderende woonbehoeften een belangrijke rol. Met de Regionale Woonagenda 2023 en de Huisvestingsverordening 2024 probeert Holland Rijnland die tendensen om te buigen. De Regionale Woonagenda beschrijft de afspraken over woningbouw in de regio. Die afspraken gaan over het aantal te bouwen woningen, waar deze moeten komen, wat voor soort woningen het zijn en voor wie. De gemeenten in Holland Rijnland maken zich sterk om tot en met 2030 maar liefst 30.500 nieuwe woningen te bouwen, waarvan 30% een sociale huurwoning is en 35% een middeldure huurwoning of een betaalbare koopwoning. De nieuwbouw moet aansluiten bij de woonbehoeften. Uitgangspunten zijn het verbeteren van de doorstroom, het versnellen van de woningbouw, het realiseren van betaalbare woningen en het geven van ruimte aan aandachtsgroepen, dat zijn mensen met specifieke zorg- en ondersteuningsbehoeften. Alle gemeenten leveren hieraan een bijdrage.

De afspraken in de Woonagenda vormen de kaders waarbinnen gemeenten hun eigen ruimtelijke projecten kunnen realiseren. 3.3.1.1 Relatie tot ontwikkeling Met voorliggend plan worden zes woningen toegevoegd ten opzichte van de huidige woningvoorraad binnen het plangebied. Alle 54 nieuwe woningen worden door Woonstichting Stek in het sociale segment gerealiseerd met de volgende verdeling:  6 eengezinswoningen huur op de hoge aftoppingsgrens á € 697,07 prijspeil 2024  36 appartementen huur op de lage aftoppingsgrens á € 650,43 prijspeil 2024  12 appartementen huur boven de hoge aftoppingsgrens en tot de liberalisatiegrens á € 879,66 prijspeil 2024 3.3.1.2 Conclusie De herontwikkeling van het Hortusplein en realisatie van woningbouw is in lijn met de Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023.

GEMEENTELIJK BELEID Structuurvisie 2030 Sassenheim, Voorhout en Warmond bieden elk een eigen woonmilieu. Sassenheim heeft als centrumkern een behoorlijk voorzieningenaanbod en een gevarieerd woningaanbod. Voorhout wordt gekenmerkt door nieuwe uitbreidingswijken. Warmond biedt een groen dorps woonmilieu nabij de Kaag. De kernen liggen in een open landschappelijke omgeving. Bouwmogelijkheden zijn hierdoor beperkt. Teylingen is goed bereikbaar vanuit Leiden, Den Haag, Amsterdam en Schiphol. Veel mensen willen daarom in deze kernen wonen, al zijn de mogelijkheden hiervoor beperkt. Dit vraagt keuzes. Deze keuzes worden gemaakt vanuit de volgende ambities:

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 23

  

De gemeente wil in Teylingen een evenwichtiger bevolkingsopbouw, waarbij ook starters, jongeren, jonge gezinnen, en mensen met een laag of middeninkomen hun plek hebben. Dat is belangrijk voor de samenleving en voor de lokale economie. De kernen en woningen zijn klaar voor de toekomst. Ze zijn energiezuinig en klimaatbestendig. Mensen kunnen in alle kernen lang zelfstandig thuis wonen en onderdeel zijn van de gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben.

3.4.1.1 Relatie tot ontwikkeling De beoogde ontwikkeling voorziet in een nieuwe locatie van de Hoogvliet met daarboven appartementen. Daarnaast worden ook elf grondgebonden woningen gerealiseerd. De verschillende type en grootte van de woningen zorgt voor een breder aanbod en een bredere doelgroep. De beoogde ontwikkeling is gelegen in het centrum van Sassenheim, wat met zich meebrengt dat er allerlei voorzieningen in de omgeving zijn. De Hoogvliet is daar een van, maar ook andere winkels zitten op loopafstand van de beoogde locatie. De appartementen die boven de Hoogvliet worden gerealiseerd zijn bedoeld voor de oudere doelgroep (senioren). In de Structuurvisie wordt de beleidsinzet voor Sassenheim geduid. Hier wordt aangegeven dat het ruimtelijk beleid vooral gericht is op versterking van het centrum. Hierbij geeft de gemeente aan dat zij zich in het bijzonder richt op herstructurering van het Hortusplein, waarbij modernisering plaatsvindt en uitbreiding van de supermarkten in combinatie met woningbouw en herinrichting van de openbare ruimte. De ontwikkeling van het Hortusplein past derhalve binnen de kaders van de Structuurvisie. 3.4.1.2 Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Structuurvisie 2030.

Centrumvisie Teylingen De gemeente Teylingen heeft een visie opgesteld over de toekomst van de centra van Sassenheim, Voorhout en Warmond. Het doel van de Centrumvisie is deze centra in de toekomst vitaal en aantrekkelijk te houden. Het gaat dus over winkelen, ondernemen, wonen, veiligheid, groen, de openbare ruimte enzovoort. In december 2020 heeft de gemeenteraad van Teylingen de Centrumvisie vastgesteld. Toekomstbeeld Sassenheim Sassenheim heeft over 10 jaar een centrum waar je prettig boodschappen doet en plezierig kunt winkelen als inwoner uit Teylingen, maar ook vanuit de regio. De Oude Haven is een fijne plek om te verblijven en ook in park Rusthoff is het goed vertoeven met veel rust en ruimte. Het nieuw ingerichte plein voor de kerk is het kloppende hart van het centrum en biedt kansen om te verblijven en elkaar te ontmoeten. Het centrum is goed bereikbaar met de auto, maar ook zijn er veel fietsenstallingen aanwezig. De inrichting van het centrum heeft een warme uitstraling en er is meer groen dan vroeger in de straten aanwezig, enerzijds voor de sfeer, anderzijds in verband met ons verander(en)de klimaat. De straten zijn zo ingericht dat iedere verkeersdeelnemer (de automobilist, fietsers en het winkelende publiek) zich vanzelfsprekend veilig in of door het centrum kan verplaatsen.

3.4.2.1 Relatie tot ontwikkeling Voorliggend project komt voort uit de wens vanuit de Centrumvisie om het Hortusplein te herontwikkelen en door hiermee naast detailhandel in combinatie met woningbouw en parkeergelegenheid ook kwalitatieve verblijfsruimte toe te voegen. Met voorliggend project wordt uitvoering gegeven aan het toekomstbeeld voor het centrum van Sassenheim. 3.4.2.2 Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Centrumvisie Teylingen.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 24

Woonprogramma 2020-2024 Op 24 september 2020 is het Woonprogramma 2020-2024: naar een evenwichtiger woningmarkt van de gemeente Teylingen vastgesteld. In dit woonprogramma staat de ambitie van de gemeente ten behoeve van het wonen in Teylingen: wat willen ze bereiken en wat is daarvoor nodig? De gemeente geeft aan wat zij als gemeente hieraan bijdragen en zoeken de samenwerking met hun partners. De geschetste ambities en opgaven zijn hiervoor het kader. De gemeente vat de opgave samen onder de volgende thema’s: 1. Aanpak druk op de woningmarkt: kansen voor starters, jongeren en ouderen a. Voldoende woningbouw b. De juiste woning bouwen 2. Verduurzaming van het woonaanbod in de kernen 3. Lang zelfstandig thuis wonen in alle kernen 3.4.3.1 Relatie tot ontwikkeling Het voornaamste deel van de ontwikkeling betreft sloop- en nieuwbouw, te denken aan de huidige supermarkt die in de toekomstige situatie ook een plek krijgt en de 48 huidige woningen die in de vorm van appartementen terugkomen in de beoogde ontwikkeling. Er is enkel een toename van zes grondgebonden woningen bij de beoogde ontwikkeling. De diversiteit door zowel grondgebonden woningen als appartementen op diverse lagen te realiseren zorgt voor een brede doelgroep. Door de ontwikkeling van appartementen boven de supermarkt is het voor ouderen ook mogelijk om langere tijd zelfstandig thuis te blijven wonen.

Alle primaire voorzieningen liggen in de nabije omgeving. 3.4.3.2 Conclusie Dee boogde ontwikkeling is in lijn met het Woonprogramma 2020-2024.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 25

4

OMGEVINGSASPECTEN MOTIVERING BEHOEFTE/ LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING Algemeen De Ladder voor duurzame verstedelijking is voor het eerst geïntroduceerd in de SVIR en is als motiveringseis verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Wettelijk kader De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:  Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;  Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro:  Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toelichting op gebruik De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

Relatie tot ontwikkeling De projectlocatie maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De ontwikkeling omvat de realisatie van een supermarkt met daarboven 48 woningen en zes grondgebonden woningen, en kan gelet op de aard en omvang van de planologische wijziging, worden getypeerd als nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. De ladder is echter enkel verplicht bij een realisatie van een plan dat 12 woningen of meer mogelijk maakt. Aangezien er slechts zes woningen worden toegevoegd, is de ladder niet van toepassing vanuit het realiseren van woningen. De supermarkt was tot een aantal jaar geleden binnen het projectgebied aanwezig en is tijdelijk uitgeplaatst (waarbij het gebouw tijdelijk gebruikt wordt door de weggeefwinkel). Ook is de supermarkt planologisch mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Wel wordt de supermarkt uitgebreid met circa 400 m2 en wordt circa 396 m2 aan extra ruimte voor horeca gerealiseerd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient de nut en noodzaak, en derhalve ook de behoefte te worden aangetoond.

Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 26

De vraag naar woningen stijgt, de beoogde ontwikkeling biedt in de toekomstige situatie meer woningen dan in de huidige situatie. Door de ligging naast supermarkt Hoogvliet en de ligging nabij het winkelcentrum aan de Hoofdstraat zijn er voldoende voorzieningen rondom de woningen aanwezig. Voor wat betreft de supermarkt gaat het om een verplaatsing. De supermarkt is op basis van een tijdelijke vergunning gehuisvest aan de Koetsiersweg 7 en zal weer terugkomen op de oude locatie in het centrum. Hiermee wordt de centrumfunctie versterkt. Het gaat hier dus om een verplaatsing en geen nieuwvestiging waardoor de behoefte al is aangetoond. Ook de toevoeging van circa 400 m2 aan supermarkt past binnen deze behoefte: het gaat voornamelijk om een betere en moderne inrichting van de supermarkt inclusief aanverwante ruimtes ten behoeve van magazijn, inpandig laden en lossen, personeelsruimte etc.. Het terugbrengen van de supermarkt op deze centrumlocatie zorgt voor een versterking van het bestaande winkelgebied. De extra commerciële ruimtes die gebruikt kunnen worden voor horeca en detailhandel (drie units van ca. 132 m2 per stuk) zorgen voor een extra impuls om het centrumgebied te versterken en past binnen de visie van de gemeente voor dit gebied. Voor de woningen geldt dat er op dit moment 48 sociale huurwoningen aanwezig zijn binnen het projectgebied.

Dit aantal komt terug in de vorm van de nieuwe appartementen boven de supermarkt. Er is enkel een toename van zes grondgebonden woningen bij de beoogde ontwikkeling. De diversiteit door zowel grondgebonden woningen als appartementen op diverse lagen te realiseren zorgt voor een brede doelgroep. Door de ontwikkeling van appartementen boven de supermarkt is het voor ouderen ook mogelijk om langere tijd zelfstandig thuis te blijven wonen. Het toevoegen van zes woningen zorgt voor een kleine bijdrage aan het terugdringen van het woningtekort en past binnen de regionale en gemeentelijke beleidskaders ten aanzien van wonen.

Conclusie De behoefte aan supermarkt en woningen, waarbij opgemerkt moet worden dat het om een verplaatsing van supermarkt, de sloop- en nieuwbouw van 48 woningen boven de supermarkt en zes grondgebonden woningen, is voldoende aangetoond.

ARCHEOLOGIE Algemeen Erfgoedwet De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. Samen met de Erfgoedwet maakt de Omgevingswet (in werking getreden 1 januari 2024) een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. De vuistregel voor de verdeling tussen Erfgoedwet en Omgevingswet is als volgt: de duiding van cultureel erfgoed en de zorg voor cultuurgoederen in overheidsbezit staat in de Erfgoedwet; de omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Voor gebouwde of aangelegde monumenten betekent dit dat de vergunningverlening voor het wijzigen van rijksmonumenten is geregeld in de Omgevingswet. Ook aanwijzing en omgang met beschermde stads- en dorpsgezichten gebeurt op grond van de Omgevingswet.

Datzelfde geldt voor de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving (vergunningverlening en integratie in de planvorming).

Relatie tot ontwikkeling De projectlocatie is op grond van het geldende bestemmingsplan aangewezen met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ met de aanduiding ‘specifieke vorm van waarde -1’. Dit betekent dat indien er dieper Mees Ruimte & Milieu | 23115.RO

Pagina | 27

dan 30cm wordt gegraven of het te bouwen oppervlakte groter is dan 100 m2 er archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Er is in 2018 door archeologisch onderzoeks- en adviesbureau De Steekproef archeologisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de beoogde ontwikkeling. De volledige rapportage is opgenomen in de bijlagen bij deze onderbouwing (zie bijlage 1, Archeologisch onderzoek, De Steekproef, maart 2018). Hieronder worden de resultaten beknopt weergegeven. Volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart ligt het plangebied overwegend in een zone van categorie 7 waarbinnen archeologisch onderzoek vereist is bij bodemingrepen die meer dan 500 vierkante meter beslaan en die dieper reiken dan vijftig centimeter beneden het maaiveld. Een klein deel ligt in een zone van categorie 1 (historische kern) waarbinnen archeologisch onderzoek vereist is bij alle bodemingrepen die dieper reiken dan dertig centimeter beneden het maaiveld. Het onderzoek bestaat uit een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek waarbij zeven verkennende boringen zijn gezet. Volgens het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel geldt in het plangebied een middelhoge verwachting voor resten daterend vanaf het laatneolithicum tot en met de vroege middeleeuwen.

Voor resten van bewoning en begraving uit de late middeleeuwen en de nieuwe tijd is de verwachting laag in verband met de ligging tot in de twintigste eeuw op tuinbouwgrond. Uit de resultaten van het booronderzoek blijkt dat in het plangebied een 140 tot 180 centimeter dikke toplaag aanwezig is die bestaat uit zand dat nog in de twintigste eeuw doorgraven moet zijn. Hieronder is op vijf van de zeven boorpunten strandwalzand aangetroffen zonder sporen van bodemvorming. Op twee boorpunten is onder de vergraven toplagen nog een pakket veen aanwezig van zestig tot negentig centimeter dikte. Ook hieronder ligt ongeoxideerd strandwalzand. Dit strandwalzand is niet geoxideerd en bevat geen ontkalkte top. De bodem in het plangebied is tot grote diepte verstoord. Deze verstoring heeft vrijwel zeker in de twintigste eeuw plaatsgevonden. In verband hiermee en gezien het ontbreken van afzettingen of verschijnselen die op voor bewoning geschikte omstandigheden wijzen, geven de resultaten van het uitgevoerde onderzoek geen aanleiding tot het adviseren van beschermende en/of beperkende maatregelen of archeologisch vervolgonderzoek. Evenmin zijn in het plangebied archeologische resten gevonden waarmee bij de verdere planvorming rekening zou moeten worden gehouden.