23. getekend 6. (Aangepast nieuw) Toelichting - Chw bestemmingsplan Nieuw Boekhorst

Behorend bij raadsbesluit: Bestemmingsplan Nieuw Boekhorst Voorhout Marjoleine van Egeraat griffier Digitaal ondertekend door Marjoleine van Egeraat op 11-02-2024

Chw bestemmingsplan Nieuw Boekhorst, Voorhout

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding plan 1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied 1.3 Bij het plan behorende stukken 1.4 Leeswijzer

3 3 3 8 8

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving 2.1 Situatie plangebied 2.2 Ruimtelijke structuur plangebied

9 9 10

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Stedenbouw 3.2 Doelen en uitgangspunten Nieuw Boekhorst 3.3 Programma 3.4 Mobiliteit 3.5 Milieu en duurzaamheid 3.6 Beeldkwaliteit

12 12 13 22 25 28 29

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Inleiding 4.2 Rijksbeleid 4.3 Provinciaal beleid 4.4 Regionaal beleid 4.5 Gemeentelijk beleid 4.6 Conclusie

31 31 31 32 41 42 45

Hoofdstuk 5 Omgevingsfactoren 5.1 Archeologie en cultuurhistorie 5.2 Akoestiek - Weg- en railverkeer 5.3 Bedrijven en milieuzonering 5.4 Bodem 5.5 Externe veiligheid 5.6 Luchtkwaliteit 5.7 M.e.r. beoordeling 5.8 Molenbiotoop 5.9 Natuur en ecologie 5.10 Ontplofbare Oorlogsresten 5.11 Trillingen 5.12 Waterhuishouding 5.13 Samenvatting relatie onderzoeken en bestemmingen

46 46 49 54 66 68 69 70 71 72 75 79 80 84

Hoofdstuk 6 Planopzet 6.1 De planologische opgave 6.2 Juridische planopzet 6.3 Toelichting op de regels

85 85 93 93

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.3 Crisis- en herstelwet

95 95 95 97

2

Toelichting

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding plan

Het woningbouwproject Nieuw Boekhorst voorziet in de realisatie van een nieuwe uitbreidingswijk aan de noordwestrand van Voorhout, aansluitend op Hooghkamer. In Nieuw Boekhorst komen overwegend woningen. De oorsprong van deze wijk gaat een groot aantal jaren terug. Begin jaren '90 werden de eerste plannen gevormd. In 1996 kreeg dit gestalte in de structuurvisie 1996 van de gemeente Voorhout. De uitwerking van de diverse ontwikkelingen krijgt nu gestalte met de realisatie van Nieuw Boekhorst. Nieuw Boekhorst biedt de geschikte ruimte voor het invullen van de aanwezige woningbehoefte. In 2020 heeft de gemeenteraad Nieuw Boekhorst aangewezen als ontwikkellocatie voor woningbouw. Daarmee zijn de ontwikkelingen opgestart. Het plan voor de wijk is mede door een intensieve samenwerking met verschillende stakeholders tot stand gekomen. De wijk die gaat ontstaan moet voor alle mensen prettig zijn om in te wonen en te verblijven: (sociaal) veilig, bereikbaar, genoeg groen, klimaat adaptief en duurzaam. De nieuwe wijk van Voorhout krijgt een dorps karakter in een groene omgeving. De realisatie van een nieuw stedelijk gebied past niet in het van toepassing zijnde juridisch-planologisch regime. Voor Nieuw Boekhorst wordt daarom een nieuw bestemmingsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan wordt de realisatie van het woningbouwplan gemotiveerd en mogelijk gemaakt.

Voor een goede onderbouwing van de ontwikkeling is uitgebreid onderzoek gedaan naar de relevante omgevingsaspecten en zijn diverse plandocumenten opgesteld. De grondslag van dit bestemmingsplan zijn daarom de volgende documenten: op 30 juni 2022 door de gemeenteraad vastgestelde gebiedsvisie, inclusief beeldkwaliteitsvisie 1 en inclusief het daarop volgende addendum2; uitgevoerde milieuonderzoeken; op 6 september 2022 door het college vastgestelde nota van uitgangspunten bestemmingsplan 3; de doorlopen participatie. Het bestemmingsplan wordt opgesteld als bestemmingsplan verbrede reikwijdte. Het is daarmee mogelijk om in het bestemmingsplan alvast te experimenteren met de Omgevingswet. Dit is geregeld in de Crisis- en herstelwet (Chw). Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft het gebied Nieuw Boekhorst aangewezen als een gebied waar het mogelijk is om gebruik te maken van deze ruimere regelgeving van de Chw. In de toelichting van dit bestemmingsplan wordt beschreven van welke onderdelen van de Chw gebruik wordt gemaakt. Dit is samengevat toegelicht in Hoofdstuk 6 Planopzet.

1.2

Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied

1.2.1

Ligging en begrenzing

Het plangebied betreft het gebied waarop de gebieds-en beeldkwaliteitsvisie 4, inclusief het landschapsgebied de Driehoek, van toepassing is (zie onderstaande afbeeldingen). Tevens maken diverse bestaande woon-, tuin- en bedrijfspercelen langs de zuidoostrand van Nieuw Boekhorst deel uit van het plangebied. Nieuw Boekhorst is een locatie in de Bollenstreek, gelegen tussen drie belangrijke watergangen: de Molentocht, de Leidsevaart en de Haarlemmertrekvaart. Hiervan vormt de Leidsevaart de zuidwestelijke grens van het plangebied. De verdere begrenzing van het gebied bestaat uit de spoorlijn Leiden - Haarlem als de noordoostgrens. Met de ontwikkeling van de wijk Hooghkamer is ook de Noordelijke Randweg aangelegd, die de nieuwe noordwestelijke grens van Voorhout vormt. Aan de zuidoostkant vormt de Molentocht de overgang van Nieuw Boekhorst naar het bestaande dorp, waarvan de Molentocht deels binnen het plangebied gelegen is.

3

Afbeelding structuurkaart – vastgestelde gebieds- en beeldkwaliteitsvisie5, bijgesteld voor het addendum6

4

Afbeelding begrenzing plangebied bestemmingsplan

5

Afbeelding aanduiding ligging plangebied bestemmingsplan t.o.v. Voorhout (rode stippen)

1.2.2

Vigerende bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: Bestemmingsplan Buitengebied Teylingen, vastgesteld op april 2015 en onherroepelijk d.d. 15 december 2016; Bestemmingsplan Buitengebied Teylingen, 1e herziening, vastgesteld op 19 december 2019. Voor het plangebied gelden op grond van de bovenstaande bestemmingsplannen de enkelbestemmingen: Agrarisch - Grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden; Agrarisch - Bollenteelt - waardevolle graslanden; Water. De dubbelbestemmingen die gelden in het plangebied zijn: Waarde - Archeologie 6 en 8; Waterstaat - Waterkering; Leiding - Riool; Leiding - Hoogspanning. Daarnaast geldt voor een deel van het plangebied in de zuidwesthoek ook nog de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'. De planontwikkeling is niet mogelijk op grond van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Teylingen.

6

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan Buitengebied Teylingen Naast het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen gelden voor de randen van het plangebied ook de bestemmingsplannen: Dorp Voorhout onherroepelijk d.d. 27 december 2012; en Hooghkamer 2011 onherroepelijk d.d. 23 juni 2011. Ook geldt ter plaatse van het plangebied het Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen. Uit het bestemmingsplan Hooghkamer 2011 worden de regels m.b.t. bestemming Verkeer inclusief de aanduiding railverkeer en geluidscherm een op een overgenomen in het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst. Het bestemmingsplan Dorp Voorhout heeft betrekking op de onderstaande locatie.

7

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan Dorp Voorhout

1.3

Bij het plan behorende stukken

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In de toelichting worden de keuzes die zijn gemaakt bij het opstellen van de verbeelding en de regels verantwoord en verduidelijkt. Daarbij wordt hierin de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het gebied beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan beschreven met de uitgangspunten. Vervolgens is in hoofdstuk 4 een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt het plan inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 6 bevat vervolgens een planopzet. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Systematiek toelichting Voorliggend bestemmingsplan regelt een veelvoud aan onderwerpen binnen een omvangrijk gebied. Om deze onderwerpen goed te kunnen toelichten wordt de juridische toelichting van de regels niet sec opgenomen in hoofdstuk 6. Deze toelichting wordt opgenomen vanaf hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk (3) en in de hoofdstukken 4 en 5 wordt, naast de planbeschrijving, beleidskader en omgevingsfactoren, ook steeds een doorkijk gegeven hoe het behandelde onderwerp of onderwerpen worden vertaald naar de regels. Daarmee bevatten deze hoofdstukken een uitleg: 1. wat het specifieke onderwerp of onderwerpen inhoudt, dit kan een beschrijving van een onderdeel van de gebiedsvisie, een beleidsstuk relevant voor dit plan of een uitgevoerd onderzoek zijn. 2. welk van deze onderwerp(en) geregeld moet / gaat worden in de regels. 3. waarom een specifieke onderwerp(en) geregeld moet / gaat worden in de regels.

Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 de toelichting gegeven hoe de onderwerpen die vanuit hoofdstukken 3 tot en met 5 geregeld moeten / gaan worden, zijn vertaald naar concrete regels. Waar nodig met een aanvullende uitleg van de toepassing van deze regels. Met de toepassing van de hierboven toegelichte systematiek wordt bereikt dat de gehele toelichting van dit bestemmingsplan voorziet in een heldere uitleg van de planregels.

8

Hoofdstuk 2 2.1

Gebiedsbeschrijving

Situatie plangebied

In de huidige situatie is het plangebied een duidelijk 'landschappelijk restgebied' van doorsneden en deels verstedelijkte onvergraven strandvlakten, als gevolg van noordwestelijke bebouwing van Voorhout, Leidsevaart, provinciale weg N444 en de spoorlijn Leiden-Haarlem. In dit gebied zijn nog agrarische functies aanwezig, deels graslanden en deels bollenteelt. Dit gebruik komt langzaam tot een einde, waarmee de gronden vrijkomen voor de ontwikkeling naar woningbouw. Het gebied Nieuw Boekhorst heeft een redelijk open karakter. In de huidige situatie heeft het gebied gering een eigen identiteit, mede vanwege het ontbreken van bijzondere landschappelijke patronen en bebouwingselementen. De agrarische bebouwing sluit aan op de woonbebouwing van Voorhout. Het grondgebruik kenmerkt zich door een afwisseling van grasland op onvergraven strandvlakten en enkele vergraven strandvlaktes met bollenteelt en agrarische bedrijfsgebouwen/ loodsen / agrarische woningen. De polder bevat verder restanten van een oude waterloop. Mede door de beperkte toegankelijkheid is de beleefbaarheid gering. Voor een uitgebreide beschrijving en analyse van het gebied wordt verwezen naar het document gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst 7, zie Bijlage 1 Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst. En het addendum, zie Bijlage 2 Addendum - Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst.

Afbeelding luchtfoto bestaande situatie, bron Cyclomedia, 2022

9

Afbeelding bestaande situatie, gezien vanaf de N444, bron Cyclomedia, 2021

2.2

Ruimtelijke structuur plangebied

Deze paragraaf is deels ontleend aan de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie 8 en de landschappelijke onderbouwing. Zie hiervoor ook bijlagen 1 en 6. De volgende kenmerken van het plangebied zijn het vertrekpunt voor de verschillende ontwikkelingen. Oorsprong naamgeving Nieuw Boekhorst is de naam van de polder, die oorspronkelijk tussen de Haarlemmertrekvaart, Leidsevaart, Voorhoutsche weg (nu Jacoba van Beierenweg) en de ‘s Gravendamseweg lag. Nieuw Boekhorst refereert naar de naam van deze polder. De Boekhorstpolder is gesticht in 1658, nadat door het graven van de trekvaart de Zwetterpolder in twee stukken is gedeeld. De naam komt van de familie Boekhorst, die op het kasteel Boekenburg woonde. Dat kasteel lag midden in de polder, maar is al eeuwen geleden verwoest. Voor de polder wordt de voormalige Maandagse Watering als boezemwater gebruikt. Deze watergang wordt daarna de Molentocht genoemd, omdat aan dit water ook de Boekhorstmolen staat, die het overtollige water vanuit de watering op de trekvaart uitslaat. Landschap Nieuw Boekhorst ligt op een scheiding van twee verschillende landschapstypen: het strandwallen-strandvlakte landschap dat kenmerkend is voor de Bollenstreek en de combinatie van droogmakerijen en veenweidegebieden die kenmerkend is voor het Groene Hart. Het landschap wordt o.a. de begrensd door de aanwezige watergangen.

Historisch landschap West Nederland wordt gekenmerkt door een systeem van strandwallen en strandvlaktes. De landschappelijke structuur wordt gekenmerkt door zandruggen parallel aan de kust. De oude dorpen (zoals Voorhout en Noordwijk) zijn ontstaan op deze strandwallen. De zones daartussen zijn wat lager en natter. De zone tussen de Haarlemmertrekvaart en Molentocht is ongeveer het diepste punt van de strandvlakte. De slotenstructuur, haaks hierop is zeer kenmerkend voor dit landschap. De zone tussen de strandwallen is al erg lang in de landelijke geschiedenis als vestigingsplek populair, juist door de zandruggen. Door het arme zandkarakter, was er kleinschalige akkerbouw, maar ook veel onontgonnen land met veengebieden en getijdengebieden. Later werd het ook als landgoederenzone erg kenmerkend, waarbij een landgoed volledig zelfvoorzienend moest zijn. Koppeling recreatief netwerk In de ruimere landschappelijke context is Nieuw Boekhorst verbonden met recreatieve bestemmingen zoals Landgoed Offem, Nieuw Leeuwenhorst en Oud Leeuwenhorst. Fiets- en voetpaden vanuit Nieuw Boekhorst kunnen verder aansluiten aan op bestaande routes.

10

Nieuw Boekhorst sluit via het fietspad langs de Noordelijke Randweg en de fietsroute over de Spoorlaan al aan op het omliggende fietsnetwerk. Waternetwerk Een grote (recreatieve) kwaliteit van de locatie is de ligging aan de Leidsevaart en Haarlemmertrekvaart. Deze vaarten zijn rechtstreeks gekoppeld aan het regionale vaarwater, zoals de Kagerplassen en de haven van Katwijk. Voorzieningen in de omgeving De bestaande dorpen, zoals Voorhout, Noordwijk en Noordwijkerhout hebben een kleinschalig, maar gevarieerd voorzieningenaanbod, passend bij een dorpse schaal. Deze zijn vooral geclusterd in de oude dorpskernen.

11

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een beknopte planbeschrijving opgenomen. Voor een uitgebreide planbeschrijving wordt verwezen naar de bijlage 1 Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst en bijlage 2 Addendum - Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst en bijlage 6 Nieuw Boekhorst samenvattende notitie landschap & ecologie deelgebied Driehoek.

3.1

Stedenbouw

Het doel is om Nieuw Boekhorst als woningbouwlocatie tot ontwikkeling te brengen. De wijk die ontstaat moet voor alle mensen prettig zijn om in te wonen en te verblijven: (sociaal) veilig, bereikbaar, genoeg groen, klimaat adaptief en duurzaam. Voor de ontwikkeling van deze wijk is de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie 9 opgesteld. Deze visie bevat zowel uitgangspunten om de ontwikkeling aan te sturen, als afwegingen om in de nadere uitwerking maatwerk te kunnen leveren. In de ontwikkeling moeten kwantiteit en kwaliteit samen op gaan. Het landschappelijke raamwerk, de stedenbouwkundige principes, de verkavelingsschetsen en de architectonische sferen zoals opgenomen in de visie vormen het kader. In de uitwerking moet elke plek tot zijn recht komen en een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van Nieuw Boekhorst als geheel. Eventuele afwijkingen van de visie moeten leiden tot vergelijkbare kwaliteit en identiteit. Dit wordt bij de verdere uitwerking beoordeeld door de supervisor, waarbij de supervisor ook advies geeft aan de gemeenteraad.

Gebiedsvisie10 De nieuwe wijk krijgt een dorps karakter in een groene omgeving. Vier verschillende woonbuurten met karakteristieke woonbelevingen hebben elk een eigen relatie met het landschap. Een plek die verbinding faciliteert in sociale zin, waar ontmoetingen tussen doelgroepen vanzelfsprekend is, en ook fysiek verbindt met goede langzaamverkeerroutes. Aanvullend op de gebiedsvisie is een addendum11 opgesteld waarin onder meer de herpositionering van de school is opgenomen. Verder gaat het addendum in op de ongeorganiseerde sport en de beeldkwaliteit ten aanzien van de privé-oevers en klikobergingen.

Beeldkwaliteitsvisie Zie hiervoor paragraaf 3.6.

Opbouw plangebied Het bestemmingsplangebied bestaat uit 4 delen, te weten: Deel 1: Nieuwbouwgebied Nieuw Boekhorst: woongebied en voorzieningen; Deel 2: Groen en waterstructuur; Deel 3: Bestaande percelen: zowel woningen, gemalen als tuinen; Deel 4: Landschapsgebied de Driehoek. Het bestemmingsplan heeft als hoofddoel om de beoogde inrichting en functies binnen elk van deze delen goed te regelen en de gewenste kwaliteit te borgen.

Deel 1: Nieuwbouwgebied Nieuw Boekhorst: woongebied en voorzieningen Nieuw Boekhorst is onderverdeeld in kleinschalige woonbuurten die uitnodigen om naar buiten te gaan om te sporten, spelen of elkaar te ontmoeten. Hiertussen is bebouwing van een grotere schaal is ingepast op en langs de randen van het groen en water. Naast de toevoeging van de woningen zijn er ook diverse voorzieningen beoogd. Dit betreffen een school, sportvelden met sporthal en commerciële en maatschappelijke voorzieningen ter plaatse van de Haven.

Deel 2: Groen en waterstructuur

12

Drager van het plan voor Nieuw Boekhorst is een landschappelijk raamwerk, het groen- en watercasco bestaande uit de hoofdgroenstructuur en de hoofdwatergangen samen. Dit casco vormt een belangrijke drager voor de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit in het plangebied. Binnen dit casco is ruimte voor de hiervoor genoemde woonbuurten en op grotere schaal bebouwing, met een variërend stedenbouwkundig en architectonisch karakter. Met deze opzet is gezocht naar een afwisselend geheel van groene openbare ruimte met kleinschalige woonbuurten.

Deel 3: Bestaande percelen: zowel woningen, gemalen als tuinen Er worden diverse bestaande percelen meegenomen in het bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat er op deze percelen geen ontwikkelingen plaats gaan vinden. Derhalve maken deze percelen geen deel uit van de gebiedsvisie 12 en het addendum13.

Deel 4: Landschapsgebied de Driehoek Deelgebied De Driehoek ligt net buiten het woningbouwgebied van Nieuw Boekhorst en ligt ten noordoosten van de Noordelijke Randweg. Deze locatie biedt onder meer ruimte voor de biologische zelfoogsttuin, agrarisch extensief gebied, recreatief uitloopgebied voor Nieuw Boekhorst (functie natuur), ecologische verbindingszone en als compensatiegebied voor flora en fauna (rugstreeppad).

3.2

Doelen en uitgangspunten Nieuw Boekhorst

3.2.1

Algemene doelen en uitgangspunten

Het algemene doel is de realisatie van een woonwijk waarin groen en water centraal staan, waar binnen en buiten vloeiend in elkaar over gaan. En waarbinnen de verschillende woonbuurten zorgvuldig worden ingepast. De groen-blauwe structuur is bepalend voor het algemene beeld van de wijk. Dorps De bebouwing en architectuur is ingetogen, zodat deze zich voegt in het groen is. De grootte van de wijk vraagt om wisselende sferen en identiteiten, om daarmee geen uniforme wijk te krijgen. Het raamwerk voor Nieuw Boekhorst is daarom op gedeeld in verschillende buurten, die in vijf herkenbare woonsferen ontworpen worden. Groen Het karakter van Nieuw Boekhorst is bovenal groen. Brede groenzones, watergangen en veel bomen vormen het bindweefsel tussen de woonvelden. Het groen-blauwe raamwerk vloeit door de wijk en zorgt voor een steeds wisselende kijkrichting of perspectief. Dit geeft een gevarieerde beleving. Ruimte voor de bewoners Het groene raamwerk krijgt een ruime maat, om sport & spel, beweging en ontmoeting goed te kunnen faciliteren. Dit draagt bij aan een kwalitatieve, gezonde en toekomstbestendige wijk. Een verfijnd netwerk van fiets- en looproutes verbinden vele speel- en ontmoetingsplekken. Het grootste deel van de hoofdstructuur is autovrij. De ruggengraat hierin is de buurtvaart. Centraal in de wijk komt een plek voor heel Nieuw Boekhorst.

Een hart voor de wijk, met een kleinschalige Haven (met een openbaar karakter), enkele publieke buurtvoorzieningen en een beschutte verblijfs- en ontmoetingsplek aan de haven. Aansluiting op de omgeving Nieuw Boekhorst sluit goed aan op haar omgeving, zowel het bestaande deel van Voorhout als het landschap in de omgeving. Bestaande structuren en routes lopen logisch door en verbinden zo bestaand met nieuw. Uitwerking, flexibiliteit versus rechtszekerheid Om voldoende ruimte te bieden aan de stedenbouwkundige uitwerking van de hierboven toegelichte doelen en uitgangspunten, is het van belang om de nodige flexibiliteit te bieden in

13

het bestemmingsplan.

3.2.2

Openbare ruimte

De openbare ruimte in Nieuw Boekhorst bestaat uit de water-, groen- en verkeersstructuur. 3.2.2.1

Water

De waterstructuur is een belangrijke drager voor de beoogde kwaliteit van het gebied. Dit geldt zowel voor de hoofdstructuur als voor de waterlopen binnen de woonbuurten. Een grote kwaliteit van Nieuw Boekhorst is dat het water grotendeels op boezempeil ligt, hetzelfde peil als de Leidsevaart en Haarlemmertrekvaart. Hierdoor kunnen mensen eenvoudig van het gebied naar buiten met een bootje. De buurtvaart loopt als een ruggengraat centraal door Nieuw Boekhorst. In het midden ligt een openbare haven, bij het voorzieningencluster (commercieel en maatschappelijk) van de wijk. De realisatie van de haven ondersteunt het recreatief gebruik van dit water door de toevoeging van aanmeer mogelijkheden voor bootjes binnen de haven en een aansluiting vanaf de buurtvaart. De oevers langs de buurtvaart zijn het meest zichtbaar vanuit het openbare gebied. Vanwege deze zichtbaarheid is de waarborging van openheid langs de buurtvaart noodzakelijk. Alle oversteken op deze buurtvaart vinden met bruggen plaats. Deze bruggen hebben een minimale vrije doorvaart van 1.4 meter hoog. En voor de breedte wordt de waterlijn gevolgd. De overige overkluizingen van het doorvaarbare netwerk zijn met doorvaarbare duikers, maar een brug kan ook. De buurtvaart mondt richting de Leidsevaart uit in een vijver. Ook deze vijver is een belangrijk onderdeel van de hoofdwaterstructuur.

Naast dat de waterstructuur een belangrijke drager is voor het plan, is het water ook belangrijk voor de woonkwaliteit van Nieuw Boekhorst. De beleving van dit water wordt versterkt door de realisatie van de haven (zie hierboven) en ook de realisatie van waterhuishoudkundige bouwwerken zoals vlonders bij de tuinen van woningen en steigers in het openbaar gebied. Ter plaatse van de bestaande watergang de Molentocht zijn overigens geen steigers toegestaan (vlonders zijn wel toegestaan). De beleving van dit water wordt verder versterkt doordat naast de buurtvaart de diverse waterlopen binnen de woonbuurten (grotendeels) doorvaarbaar zijn. De waterstructuur is in onderstaande afbeelding gevisualiseerd.

Afbeelding waterstructuur, bron: gebieds- en beeldkwaliteitsvisie14

14

3.2.2.2

Groen

De openbare ruimte is de dragende structuur die de diverse woonbuurten aan elkaar rijgt. De groene en blauwe structuren (zoals hiervoor toegelicht) liggen evenwichtig verspreid door het gebied en stimuleren om naar buiten te gaan en te bewegen. Nieuw Boekhorst voorziet in de behoefte om meer groen en een openbaar park aan Voorhout toe te voegen. Dit biedt zowel mens als dier de ruimte. Het groene raamwerk is zo geplaatst in het gebied dat het voor zowel bestaande als nieuwe bewoners toegankelijk en bereikbaar is. Zo wordt Nieuw Boekhorst een logische en vanzelfsprekende aanvulling op het bestaande Voorhout. In het plangebied is er sprake van een hoofdgroenstructuur, waarbinnen o.a. sport- en spelvoorzieningen mogelijk zijn. In bijlage 1 Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst zijn de verschillende groengebieden nader toegelicht. In dit bestemmingsplan wordt geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende groengebieden, behoudens de minimale breedtes van de verschillende onderdelen van de hoofdgroenstructuur. In de bestaande situatie is een Hooimijt (Hooiberg) aanwezig, deze blijft behouden voor inpassing in de toekomstige groenstructuur. De beoogde locatie wordt in de verdere uitwerking bepaald, waarbij het mogelijk is dat de Hooimijt verplaatst wordt naar een locatie elders in de groenstructuur. Ook wordt groen aangelegd binnen de verschillende woonvelden.

Voor de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit wordt binnen het plan (exclusief Deelgebied Driehoek) een minimaal te realiseren oppervlakte aan groen per (nieuwe) woning geborgd. Naast de hoofdgroenstructuur worden ook diverse groenelementen gerealiseerd binnen het woongebied. Waaronder wadi's die ook dienen ter compensatie van de toename van verhard oppervlak.

Afbeelding groenstructuur, bron: gebieds- en beeldkwaliteitsvisie15

3.2.2.3

Landschappelijke inpassing

De aanleg van de groenblauwe hoofdstructuur zorgt voor een inpassing van de woonvelden in de omliggende landschappelijke structuur. Met de herinrichting van het noordelijk deel van Nieuw Boekhorst (de Driehoek) transformeert een ruimtelijk tussenlandschap in de wig van drie infrastructuren (trekvaart, randweg en spoorlijn), tot een aantrekkelijk landschap met de inpassing van de verschillende functies. De ecologisch ingerichte zone van 30 meter, binnen de Driehoek, langs de trekvaart zorgt voor een ecologische verbinding op regionale schaal. Voor het plan is een document opgesteld inzake landschappelijke inpassing, zie Bijlage 6 Nieuw Boekhorst samenvattende notitie landschap & ecologie deelgebied Driehoek. Dit wordt nader toegelicht in subparagraaf 3.2.4 Driehoek.

15

3.2.2.4

Verkeer

Zie paragraaf 3.4.

3.2.3 3.2.3.1

Wonen en voorzieningen Wonen

Het woongebied Nieuw Boekhorst is in kleinschalige woonbuurten opgedeeld. Binnen de overkoepelende identiteit zijn vijf herkenbare woonsferen uitgewerkt voor de woonbuurten: De Vijver Dorpse Hoven Waterrijk De Gaard De Haven Binnen een woonbuurt varieert de sfeer en uitstraling van de bebouwing. Daarnaast zijn er ook sferen die een groter gebaar omvatten en daarom in verschillende woonsferen doorlopen. Een voorbeeld hiervan is de Laan die als hoofdlus door het woongebied heen loopt. Voor een toelichting van de verschillende sferen wordt verwezen naar hoofdstuk 5 in Bijlage 1 Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst. In paragraaf 3.3 wordt het programma nader toegelicht.

Afbeelding woonsferen Nieuw Boekhorst Binnen de woonvelden is naast de ruimte voor de inpassing van wonen, ook ruimte voor de toevoeging van andere functies. Gedacht daarbij kan worden aan verkeer en voorzieningen zoals educatie, sport en commercieel en maatschappelijk in de Haven. Bijzondere woonvormen In Nieuw Boekhorst worden ook ander soort woonvormen (zogeheten bijzondere woonvormen) toegestaan. Hiermee wordt een meer gevarieerd gebruik van de woningen gefaciliteerd. Hierdoor is onder meer het delen van een woning mogelijk en is een combinatie van wonen en zorg mogelijk. Onder bijzondere woonvormen wordt verstaan het onzelfstandig wonen in een samenstelling die niet als huishouden aangemerkt kan worden. Dit zijn bijvoorbeeld woonconcepten waarbij vrienden een zelfstandige woning delen (onderverdeeld in een aantal onzelfstandige wooneenheden), zonder dat deze personen een gezamenlijk huishouden vormen. Een ander voorbeeld is een woonconcept in de vorm van een woongroep. Een groep van personen die een onzelfstandige wooneenheid bewoont onder (beperkte) begeleiding en of zorgondersteuningspunt. Deze bijzondere woonvormen worden toegestaan binnen het Woongebied onder voorbehoud van een aantal voorwaarden, zie hiervoor hoofdstuk 6. Voor deze bijzondere woonvormen geldt dat de nadruk ligt op de functie wonen.

Ondergeschikt daaraan zijn maatschappelijke functies toegestaan zoals begeleiding van een woongroep. Echter is zorgwonen binnen de bijzondere woonvormen niet toegestaan. Bij zorgwonen ligt de nadruk op zorg en betreft het hiermee functie maatschappelijk. Zie voor een nadere toelichting subparagraaf 3.2.3.2.

16

3.2.3.2

Voorzieningen

Nieuw Boekhorst is in basis een woonwijk. Voor de meeste voorzieningen zijn de bewoners aangewezen op de omliggende kernen van bijvoorbeeld Voorhout of Noordwijk. Wel is er ruimte in het plangebied om, ten gunste van de woonkwaliteit in de wijk, een drietal typen voorzieningen (zijnde niet-wonen functies) toe te staan. Deze niet-wonen functies kunnen verdeeld worden in: Locatie-gebonden functies 1. Dit zijn functies die alleen op de aangeduide locaties zijn toegestaan: a. educatie voorzieningen in de vorm van onderwijs; b. sportvoorzieningen in de vorm van een sporthal met sportvelden; c. publieke voorzieningen (maatschappelijk en commercieel) ter plaatse van de Haven. Ruimtelijke relevante evenementen zijn onder voorwaarden toegestaan op de hierboven toegelichte locaties. Hiervoor dient wel een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan te worden aangevraagd. Uitwisselbare functies op gebied van maatschappelijk en cultuur 1. aanvullende maatschappelijke, culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen zijn toegestaan op de hierboven toegelichte locaties. Hiermee worden voorzieningen bedoeld die niet per definitie gebonden zijn aan één van de hiervoor genoemde specifiek aangeduide locaties voor sport / onderwijs of de Haven.

Dat betekent dat bijvoorbeeld culturele functies kunnen worden gerealiseerd zowel ter plaatse van de Haven als ter plaatse van de sporthal / school. Met dit voorstel wordt er ook ruimte geboden om, als bijvoorbeeld een maatschappelijke functie niet wordt gerealiseerd, alsnog andere maatschappelijke en culturele functies toe te staan. Woonzorgcentrum ter plaatse van de Haven Binnen de woonwijk is ruimte ingepast voor deze voorzieningen.

Afbeelding locaties voorzieningen Nieuw Boekhorst

De Haven De Haven wordt het hart van Nieuw Boekhorst; in dit gebied zijn publieke voorzieningen mogelijk, zoals eerstelijnszorg (arts, fysio), kleine horeca (cafetaria, theetuin) of een buurthuiskamer. Juist in dit gebied krijgt de openbare ruimte rondom de haven een publiek karakter, met verblijfsplekken in de zon en aan het water. De publieke- en maatschappelijke voorzieningen (met uitzondering van het woonzorgcentrum) worden in de plint (begane grond) gesitueerd, met daarboven appartementen. De bebouwing omarmt de haven en zorgt zo voor een luwe plek. Binnen het blok is een centraal plein voor de wijk, met ruimte voor bijvoorbeeld een braderie, standplaatsen en kleine wijkevenementen. Binnen de Haven is er ook ruimte voor een woonzorgcentrum. In het bestemmingsplan wordt ruimte geboden om 7.500 m2 (BVO) aan woonzorgcentrum te realiseren. Het woonzorgcentrum wordt verdeeld over meerdere bouwlagen.

17

Sport en Educatie Binnen het woongebied en groen wordt circa drie hectare sport gerealiseerd. Een deel daarvan is 'georganiseerde sport', bestaande uit een sporthal en enkele sportvelden. Deze sportvelden zijn bedoeld voor verschillende soorten sport zoals multicourts. Uitgesloten zijn tennis, padel en hockey. Vanwege de beperkte ruimte en/of vanuit een goed akoestisch woon- en leefklimaat (zie hoofdstuk 5). Naast de sporthal wordt de school gerealiseerd, die ruimte biedt voor 350 leerlingen. Hierbij kan de school gebruik maken van een of meerdere sportvoorzieningen. Ook wordt een buitenschoolse opvang en 1 kinderopvang mogelijk gemaakt. De realisatie van een tweede kinderopvang is onder voorwaarden en in afwijking (binnenplans) van dit bestemmingsplan mogelijk. De school- en sportvoorzieningen zijn gepositioneerd in de oksel van de N444 en de Noordelijke Randweg. Dit zorgt zowel voor een levendige mix in programma als voor een efficiënt ruimtebeslag door het combineren van functies. Daarnaast is er ruimte voor 'ongeorganiseerde sport', als een informeel, vrij toegankelijk sportprogramma binnen de hoofdgroenstructuur. De ongeorganiseerde sport kan bestaan uit een gevarieerd programma met bijvoorbeeld buiten-fitness toestellen, play-courts, bootcamp, hardlooproutes en andere formele en informele inrichtingselementen die aanleiding geven om te bewegen.

Culturele en maatschappelijke en levensbeschouwelijke functies Op de hierboven toegelichte locaties, Haven en Sport / Maatschappelijk (educatie) zijn dus ook aanvullende culturele, maatschappelijke en levensbeschouwelijke functies toegestaan. De beoogde functies zijn opgenomen als zijnde functielijst bij de regels. Voorbeeld is een flexibele ruimte waarbij er sprake is van dubbelgebruik met maatschappelijke activiteiten in een gezamenlijke ruimte bijvoorbeeld in de school-, zorg-, en of horecafuncties, muziekschool en atelier. De maximaal benodigde geluidruimte wordt bepaald op grond van de mogelijke realisatie van een school / sporthal en commerciële functies ter plaatse van de Haven. Dit betekent dat de aanvullende functies wel geluid mogen produceren op dezelfde locaties maar de geluidbelasting mag geen bijdrage geven aan het geluidniveau vanwege de school/sporthal of commerciële functies samen. Dit wordt nader toegelicht in hoofdstuk 5. In paragraaf 3.3 wordt het programma nader toegelicht.

Evenementen Evenementen zijn mogelijk op de locaties sport / maatschappelijk en Haven. Dit mede ter versterking van het recreatieve karakter van de locaties en/of versterking van een voldoende niveau aan voorzieningen. Per jaar zijn 3 evenementen toegestaan op de locatie voor sport en 1 evenement per jaar op de locatie van de Haven. Door middel van een aanvraag omgevingsvergunning (binnenplans) kan worden getoetst of het evenement planologisch mogelijk gemaakt kan worden. Bij deze toets wordt o.a. getoetst aan de Algemene Plaatselijke Verordening. 3.2.4

Driehoek

De Driehoek valt buiten het feitelijke woningbouw ontwikkelgebied van Nieuw Boekhorst, maar is wel integraal onderdeel van de planvorming. Dit is nader toegelicht in Bijlage 6 Nieuw Boekhorst samenvattende notitie landschap & ecologie deelgebied Driehoek. Deelgebied Driehoek is vanaf de start een integraal onderdeel van de planvorming van Nieuw Boekhorst. Dit deelgebied is namelijk noodzakelijk voor de nodige compensaties die getroffen moeten worden om de woningbouw van Nieuw Boekhorst mogelijk te maken. Bij compensaties moet worden gedacht aan: De verplaatsing van de nu in Nieuw Boekhorst aanwezige biologische oogsttuin. Deze tuin wordt verplaatst naar de Driehoek, om ruimte te creëren voor woningbouw. En daarnaast is deze biologische oogsttuin van belang als zijnde overwinteringsplek voor de rugstreeppad in de Driehoek; Realisatie van een nieuw leefgebied voor de rugstreeppad. Daarnaast is het als onderdeel van planvorming nodig om een deel van het huidige agrarische

18

gebruik om te zetten naar extensief agrarisch gebruik.

Afbeelding compensatie oogsttuin en Rugstreeppad In de samenvattende notitie (Bijlage 6) is beschreven dat Nieuw Boekhorst en specifiek de Driehoek een sterkere rol kunnen spelen in het scheppen van ruimtelijke, landschappelijke en ecologische relaties. Hiervoor is een nieuwe ruimtelijke ordening nodig, waarin de Driehoek als een integrale ruimtelijk opgave moet worden bekeken. Het ultieme doel is immers om de Driehoek van een gebiedsinrichting te voorzien, waarin alle gewenste waarden op een integrale en elkaar versterkende manier hun plek krijgen. De ruimtelijke opgave voor deelgebied de Driehoek wordt gemotiveerd aan de hand van vier ingrediënten: Inpassing biologische zelfoogsttuin. Compensatie Rugstreeppad. Ecologische verbindingszone. Grasland met natuurwaarden. Deze ingrediënten moeten ieder op een overtuigende manier in het gebied worden ingepast, maar moeten tevens onlosmakelijk aan elkaar worden verbonden en zorgen voor een integrale en ecologisch waardevolle gebiedsindeling. Het is onwenselijk dat deze 4 waarden afzonderlijk een plekje krijgen en daardoor 4 ‘planologische zones’ zouden ontstaan.

19

Afbeelding de vier ingrediënten moeten leiden tot een integraal ontwerp

Afbeelding uitsnede schets structuurkaart deelgebied Driehoek, bron: gebieds- en beeldkwaliteitsvisie16 en addendum17 Waterkering Naast bovengenoemde functies wordt in de Driehoek een deel van de regionale waterkering aangelegd. Het betreft hierbij een ondergrondse waterkering gelegen tussen ecologische verbindingszone en het grasland en biologische zelfoogsttuin. In onderstaande doorsnede is verbeeld hoe deze waterkering eruit ziet.

20

Afbeelding doorsnede regionale waterkering ter plaatse van het plangebied 3.2.5

Bestaande percelen

In en langs het plangebied Nieuw Boekhorst zijn diverse percelen aanwezig die opgenomen worden in het bestemmingsplan. De reden hiervoor is, dat de huidige agrarische bestemming niet langer overeenkomt met de bestaande situatie. Er zijn bijvoorbeeld voormalige agrarisch bedrijfswoningen aanwezig langs de randen van het plangebied (door omvorming van voormalige bedrijfsgronden naar woningbouw). Deze woningen en bijbehorende tuinen worden gebruikt als burgerwoningen. Daarnaast zijn er bijvoorbeeld bestaande (over)tuinen aanwezig die niet agrarisch worden gebruikt, maar momenteel wel als zodanig bestemd zijn. Het is wenselijk dat, met de realisatie van de nieuwbouw in Nieuw Boekhorst, ook deze bestaande percelen worden voorzien van een bestemming die past bij het huidige gebruik. Om die reden is ervoor gekozen deze percelen mee te nemen in het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst. 3.2.6

Relatie uitgangspunten en bestemmingen

Voor het woongebied Nieuw Boekhorst zijn kernkwaliteiten en stedenbouwkundige principes bepaald. Deze zijn waar nodig vertaald naar het bestemmingsplan. De belangrijkste principes en kwaliteiten die vertaald moeten worden zijn: Hoofdwaterstructuur (inclusief de vijver) vastleggen, waarbij bruggen en duikers zijn toegestaan, alsmede langzaamverkeersverbindingen. Groen mag niet worden aangelegd binnen de hoofdwaterstructuur. De openheid langs de buurtvaart moet gewaarborgd worden, door gebouwen en vergunningsvrije bouwwerken uit te sluiten. Ditzelfde geldt voor de bredere watergangen op een aantal locaties binnen Woongebied. Waterlopen binnen de woonvelden zijn mogelijk. Omwille van de doorvaart is het nodig om hiervoor een minimale maatvoering op te nemen conform de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie. De hoofdgroenstructuren, waaronder de dorpsweide, gaard, groen langs de buurtvaart zijn vastgelegd. Er is daarbij geen onderscheid nodig tussen de groengebieden. De gebieds- en beeldkwaliteitsvisie wordt meegenomen in de planregels en biedt de uitgangspunten voor de verdere uitwerking van deze groengebieden 18. Ongeorganiseerde sport is mogelijk binnen het bestemmingsplan. Groen (binnen de woonvelden) is mogelijk. Ook is een minimaal oppervlakte aan groen per woning vast gelegd in verband de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit.

De bestaande Hooimijt wordt toegestaan, waarbij verplaatsing naar een locatie elders in de toekomstige groenstructuur mogelijk is. De verschillende woonvelden (gestapeld en grondgebonden) met daarbij toegestane bouwmogelijkheden (zie hiervoor ook paragraaf 3.3) zijn als 1 te realiseren woongebied mogelijk gemaakt. Bij het opnemen van de bouwhoogtes moet ook rekening worden gehouden met de toevoeging van publieke voorzieningen. Ook moet rekening worden gehouden met de mogelijke toepassing van houtbouw of ander soort alternatieve bouwmaterialen in de toekomst. 1. In paragraaf 6.1 De planologische opgave wordt nader toegelicht welke bouwhoogtes zijn toegestaan en waar welke bouwhoogtes zijn toegestaan. Daarbij wordt ook toegelicht hoe de niet wonen functies qua hoogtes en toegestane bouwmogelijkheden worden toegestaan. Er is een globale eindbestemming voor dit woongebied opgenomen waarbinnen ook functies zoals voorzieningen, verkeer, groen en water zijn toegestaan. Ook bijzondere woonvormen zijn toegestaan. De beoogde voorzieningen, educatieve voorzieningen, sport, diverse publieke-, maatschappelijke- en culturele functies in de Haven, en een woonzorgcentrum zijn mogelijk binnen dit bestemmingsplan. Zie hiervoor ook paragraaf 3.3. Evenementen zijn toegestaan op de locaties sport / maatschappelijk en Haven. Landschappelijke inpassing Driehoek is gewaarborgd.

In de regels is het beoogde gebruik voor extensief agrarisch gebruik, extensieve recreatie, natuur en biologische oogsttuin mogelijk gemaakt. Uitsluitend bebouwing ten behoeve van de oogsttuin is mogelijk. In paragraaf 6.1 De planologische opgave wordt nader toegelicht hoe de landschappelijke inpassing geborgd is. Bestaande percelen bestemmen conform huidig gebruik. Beoogde stedenbouwkundige kwaliteit, in lijn met de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie 19, waarborgen.

21

In paragraaf 6.1 De planologische opgave is bovenstaande verder uitgewerkt.

3.3

Programma

Het beoogde programma bestaat uit de realisatie van woningen en voorzieningen die worden ingepast in het eerder beschreven groenblauwe casco. Het programma is daarnaast ook getoetst aan verschillende onderdelen, waaronder beeldkwaliteit, landschap, ladder en onderzoeken. Daarop wordt ingegaan in de hierop volgende paragrafen en hoofdstukken: 3.3.1

Wonen

Het woonprogramma voor Nieuw Boekhorst bestaat uit maximaal 1.300 woningen, onderverdeeld in koop- en huurwoningen. De bouw van maximaal 1.250 woningen wordt rechtstreeks toegestaan. Van deze 1.250 woningen mogen maximaal 520 gestapelde woningen worden gerealiseerd. Daarnaast is er een afwijking mogelijk naar 1.300 woningen (zie ook onderstaand Extra sociale huur en meer middeldure woningen). De woonbibliotheek in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie vormt het vertrekpunt. Deze mag veranderen, zolang de verdeling tussen de hoofdcategorieën (sociaal, middelduur en vrij programma) maar gelijk blijft: Bij 1.250 woningen: Minimaal 30% sociale huurwoningen (zie ook paragraaf 4.5.3). Minimaal 24% middeldure woningen (gevormd door sociale koopwoningen tot de NHG (Nationale Hypotheek Garantie grens) en middeldure huurwoningen samen)) (zie ook paragraaf 4.5.3). Maximaal 46% vrij programma. Bij 1.300 woningen: Minimaal 29% sociale huurwoningen. Minimaal 25% middeldure woningen (gevormd door sociale koopwoningen tot de NHG (Nationale Hypotheek Garantie grens) en middeldure huurwoningen samen)) (zie ook paragraaf 4.5.3). Maximaal 46% vrij programma. Binnen deze hoofdcategorieën kunnen diverse woningtypes gerealiseerd worden. De woningtypes vrijstaand, rijwoningen, tweekapper, en 3-laags grondgebonden woningen zijn overal toegestaan in het bestemmingsplangebied.

Gestapeld is alleen toegestaan ter plaatse van aangeduide locaties, met inachtneming van onderstaande afbeelding. Er is sprake van een gestapelde woning als het woongebouw uit 4 of meer bouwlagen bestaat en waar op meerdere niveaus sprake is van zelfstandige woningen. Uitgangspunt is dat het aantal bouwlagen, zoals opgenomen in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie, rechtstreeks mogelijk worden gemaakt (zie onderstaande afbeelding). Voor grondgebonden woningen geldt dat deze uit maximaal 2 lagen met kap of 3 lagen plat mogen bestaan. Daarnaast is het wenselijk om ook grondgebonden woonconcepten te faciliteren die bestaan uit 3 bouwlagen, waarbij er per bouwlaag minimaal 1 zelfstandige woning wordt gerealiseerd. De gebieds- en beeldkwaliteitsvisie biedt voor een aantal locaties 'gestapeld' de ruimte om een extra bouwlaag toe te voegen. Dit is bedoeld voor de realisatie van meer bereikbare woningen (wordt onderstaand toegelicht). Het bestemmingsplan faciliteert deze gewenste flexibiliteit. De vijf woonsferen, zoals zijn toegelicht in paragraaf 3.2.3, hebben elk een eigen dichtheid en programmaverdeling. Zie hiervoor ook Bijlage 1.

22

Afbeelding locaties gestapeld - bron addendum gebieds- en beeldkwaliteitsvisie

Extra sociale huur en meer middeldure woningen In de opiniërende sessie van 25 april 2022 heeft de raadscommissie vragen gesteld en suggesties meegegeven aangaande de gebieds-en beeldkwaliteitsvisie 20. Specifiek werd gevraagd naar het onderzoeken van scenario's die tot doel hebben om meer sociale huur en meer middeldure woningen toe te voegen aan het woningbouwprogramma. Scenario II (meer sociaal) is een haalbaar en goed verenigbaar scenario dat verwerkt is in de gebieds- en beeldkwaliteitvisie 21. Essentieel is dat dit scenario alleen inpasbaar is bij een verlaging van de parkeernorm van 1,5 naar 1,1 voor sociale huurappartementen, zie hiervoor paragraaf 3.4 Mobiliteit. Daarentegen lijkt scenario III (meer middelduur) zich moeilijk te verenigen met de vastgestelde gebieds- en beeldkwaliteitsvisie 22 omdat de kwaliteit van de wijk dan te veel onder druk komt te staan. In de uitwerking worden kansen gezien om appartementen toe te voegen in het middeldure segment. Er is hiervoor inspanningsverplichting opgenomen in het bestemmingsplan. Concreet is besloten dat het programma dat direct mogelijk wordt gemaakt bestaat uit 1.250 woningen. Met de toepassing, en goedkeuring, van een afwijkingsmogelijkheid kunnen 50 (middeldure) woningen extra worden toegevoegd. Daarmee bedraagt het totaal aantal woningen 1.300 woningen.

Tevens kan met deze mogelijkheid worden afgeweken van de toegestane bouwhoogtes voor gestapeld, dit geldt alleen voor enkele locaties waarvan is bepaald dat de toevoeging van extra bouwlagen stedenbouwkundig en milieukundig verantwoord is. Voorwaarden die gekoppeld worden aan deze bevoegdheid zijn onder meer: het percentage aan middeldure woningen (sociale koopwoningen en middeldure huurwoningen) bedraagt minimaal 25% van het totaal aantal woningen; het percentage sociale huurwoningen mag worden verlaagd naar 29%. 3.3.2

Voorzieningen

In subparagraaf 3.2.3.2 is toegelicht dat er ruimte wordt ingepast voor een drietal voorzieningen in het plangebied. Het programma is in onderstaande tabel nader toegelicht: Type voorziening

Omschrijving programma

Metrages

23

Publieke voorzieningen Haven

Ter plaatse van de aangeduide locatie voor de Haven is een programma voor publieke voorzieningen (maatschappelijk en commercieel) toegestaan in de plint (begane grond)

maximaal 1.500 m2 bruto vloeroppervlakte (BVO) publieke voorzieningen publieke voorzieningen zijn uitsluitend toegestaan op de eerste bouwlaag.

Hieronder wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen (bijvoorbeeld 1e-lijn zorg), publieke per vestiging (m.u.v. voorzieningen waaronder lichte horeca, maatschappelijke voorzieningen) ambachtelijke bedrijven, kleinschalige bedraagt het BVO maximaal 250 kantoren, buurthuiskamer, m2. verhuurmogelijkheden in verband met de aanwezigheid van de haven, voor maatschappelijke Functie conform Bijlage 2 Functielijst voorzieningen mag het BVO aanvullende maatschappelijke, culturele maximaal 1.000 m2 bedragen. In en levensbeschouwelijke voorzieningen aanvulling hiervan is de oprichting en Bijlage 3 Staat van van een woon-zorgcomplex met horeca-activiteiten van de regels. een BVO van 7.500 m2 toegestaan. Terrassen behorende bij een horecabedrijf zijn onder voorwaarden toegestaan. Hiervoor dient wel een omgevingsvergunning (binnenplans) in afwijking van het bestemmingsplan te worden aangevraagd. Daarnaast is ondergeschikt aan de maatschappelijke- en publieke voorzieningen in de Haven ook ondergeschikte detailhandel toegestaan. Ook zogeheten pick-up points zijn toegestaan. Op de verdiepingen boven de plint is ook een woon-zorgcomplex beoogd. (Buurt)evenementen zijn onder voorwaarden toegestaan. Per jaar zijn 3 evenementen toegestaan op de locatie voor sport en 1 evenement per jaar op de locatie van de Haven.

BVO ambachtelijke bedrijven mag maximaal 250m2 bedragen (gezamenlijk) bruto vloeroppervlakte horecabedrijf mag maximaal 250m2 bedragen (gezamenlijk) En aan de hierboven genoemde functies is ondergeschikt detailhandel toegestaan. In afwijking kan het bevoegd gezag een grotere vestiging voor publieke voorzieningen en horeca toestaan tot maximaal 350m2 BVO, onder voorwaarden.

Educatieve In Nieuw Boekhorst wordt rekening maximaal 2400 m2 BVO met een voorzieningen - gehouden met de komst van een bouwhoogte van 12 meter. Een onderwijs educatieve voorziening in de vorm van gestapeld gebouw met daarin een basisschool, daarvoor is ruimte zowel de school als de sporthal is gereserveerd. De school mag uitsluitend hiermee mogelijk. Behoudens worden opgericht ter plaatse van de binnen de vrijwaringszone van de aangeduide locatie 'maatschappelijk'. molenbiotoop. Dit is tevens ook de locatie voor de ontwikkeling van sport, zie kaveloppervlak 2500 m2, inclusief onderstaand. het schoolplein Enige mate van flexibiliteit voor het toestaan van andere maatschappelijke functies is mogelijk, waarbij een kinderopvang en een buitenschoolse opvang is toegestaan.

24

Sport

Binnen Nieuw Boekhorst wordt ruimte geboden voor sport. Er is een aanduidingsvlak 'sport' opgenomen waarbinnen sportvelden (bijvoorbeeld multicourts) en een sporthal zijn toegestaan. Bepaalde typen sport zijn uitgesloten, tennis, padel en hockey. Ongeorganiseerde sport wordt gefaciliteerd binnen de te realiseren groenvoorzieningen.

een kavel met een oppervlakte 10.000 m2 georganiseerde sport inclusief parkeren - sporthal met een footprint van 3.300 m2 (BVO) - bouwhoogte van 12 meter. Een gestapeld gebouw met daarin zowel de school als de sporthal is hiermee mogelijk. - een buitensportveld met een oppervlakte van 4500 m2

In het bestemmingsplan worden de georganiseerde sportvoorzieningen, educatieve voorzieningen en publieke functies ter plaatse van de haven geregeld. Ook de toegestane aanvullende maatschappelijke, culturele en levensbeschouwelijke functies worden toestaan (zie subparagraaf 3.2.3.2). Voor alle voorzieningen geldt dat ook parkeren bij deze voorzieningen gerealiseerd wordt.

3.3.3

Relatie programma en bestemmingen

In het bestemmingsplan wordt door middel van bandbreedtes het beoogd programma opgenomen: Per aangeduide locatie wordt de benodigde ruimte geboden voor de realisatie van het programma. De bouwregels voor o.a. bouwhoogte zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. En onder meer het toegestane gebruik ter plaatse van de haven is opgenomen in de planregels. Woningtypes vrijstaand, rijwoningen en tweekapper zijn overal toegestaan in het plangebied. Gestapeld is toegestaan ter plaatse van de aangeduide locaties. Specifieke grondgebonden concepten, gebouwen bestaande uit 3 bouwlagen en meerdere zelfstandige woningen zijn mogelijk binnen het woongebied. Maximaal 1.300 woningen mogen gerealiseerd worden. 1.250 woningen worden rechtstreeks toegestaan. 1. Van het rechtstreeks totaal toegestaan aantal woningen mogen 520 woningen bestaan uit gestapeld. 2. De realisatie van 50 woningen extra (onder voorwaarden) wordt toegestaan (als afwijkingsmogelijkheid voor het toevoegen van onder meer woningen als zijnde middeldure huur/ sociale koop). De percentages aan middeldure woningen en sociale huur zijn verankerd als minimaal te realiseren percentages. Als er wooneenheden ten behoeve van bijzondere woonvormen worden gerealiseerd, dan tellen de onzelfstandige wooneenheden niet mee als woning.

De locaties waar de verschillende voorzieningen zijn beoogd worden aangeduid en daarvoor worden regels opgenomen. Het is mogelijk om culturele en maatschappelijke en levensbeschouwelijke functies uit te wisselen tussen sport, maatschappelijk (educatie) en de Haven die per definitie niet gebonden zijn aan één specifieke aangeduide locatie. Er worden geen regels opgenomen die dichtheid voorschrijven. In de plaats daarvan dient er in algemene zin te worden verwezen naar de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie. In paragraaf 6.1 De planologische opgave is bovenstaande verder uitgewerkt.

3.4

Mobiliteit

3.4.1

Verkeer

De verkeersstructuur in Nieuw Boekhorst bestaat uit langzaamverkeersverbindingen, een interne ontsluitingslus voor de auto en de auto-ontsluiting op de provinciale Noordelijke Randweg. Langzaam verkeer Voor de korte afstand is de wijk gericht op wandelen en fietsen. Om fietsen aantrekkelijk te maken worden er aansluitingen op de bestaande regionale fietsnetwerken gemaakt. Zoals

25

een fietsverbinding vanuit Noordwijk richting het NS treinstation Voorhout en verschillende routes richting de Herenstraat. Vanaf de Noordelijke Randweg zijn er meerdere plekken waar vandaan de wijk met de fiets bereikbaar is. Deze verbindingen sluiten grotendeels aan op de hoofdgroenstructuur van het gebied. Vanaf de rotonde, die het plangebied ontsluit voor de auto's, wordt geen aansluiting gemaakt vanwege de relatief hoge auto-intensiteit op die plek. De exacte positie van de aansluitingen worden in de verdere uitwerking van het plan bepaald. De fietsroutes door de groenstructuur liggen grotendeels vrij en vormen daarmee voor veilige verbindingen door de wijk. De beoogde school is door de interne fietsstructuur veilig bereikbaar en ligt aan een doorgaande fietsroute.

Afbeelding verkeersstructuur voor langzaam verkeer Autoverkeer Het autoverkeer voor Nieuw Boekhorst sluit op één plek aan op de Noordelijke Randweg, via een rotonde. De hele wijk wordt 30 km/u gebied. De hoofdstructuur voor de auto's bestaat uit een doorgaande hoofdlus, die zo wordt vormgegeven dat het logisch is om het rondje te rijden. In het bestemmingsplan wordt met het oog op voldoende flexibiliteit de interne verkeersstructuur voor autoverkeer niet vastgelegd. Wel is het, mede vanwege de beoogde kwaliteit, wenselijk om de minimale breedtes van de gehele profielen te waarborgen. Daarnaast moet de interne ontsluitingsweg mogelijk zijn, ook wanneer deze de bestemmingen Water - of Groen doorkruisen. Ook de aansluiting op de Noordelijke Randweg moet mogelijk zijn uitsluitend ter plaatse van de rotonde. Daarnaast zijn er verschillende bestaande ontsluitingswegen aanwezig, waaronder een aantal perceelsontsluitingen bij de reeds bestaande percelen. Deze maken onderdeel uit van het bestemmingsplan en worden niet ontsloten op het plangebied. Calamiteiten Het plangebied moet bereikbaar zijn voor hulpdiensten. Nadere uitwerking van de calamiteiten ontsluiting wordt in overleg met de veiligheidsregio / brandweer uitgevoerd. Openbaar vervoer Voor het openbaar vervoer van en naar de wijk heeft het treinstation (waar ook bussen stoppen) in Voorhout een hoofdrol.

De afstand van de woningen in Nieuw Boekhorst tot het station varieert van circa 500 meter tot circa 1.000 meter. Voor bewoners is op loop- en dan wel fietsafstand. Er zijn diverse verbindingen voor langzaam verkeer vanuit de nieuwe wijk, zodanig dat elke bewoner de kortste route naar het station kan kiezen. CROW geeft aan dat er geen eensluidend beeld is van maximale (loop)afstanden naar station, maar Nieuw

26

Boekhorst scoort redelijk op basis van de diverse bronnen die CROW heeft geraadpleegd. 3.4.1.1

Verkeersonderzoek

De verkeersstructuur is getoetst. Het onderzoek is als Bijlage 3 bijgesloten. Met het onderzoek is aangetoond dat het verwachte autoverkeer op de Noordelijke Randweg en op de rotonde N444-Noordelijke Randweg, door de realisatie van Nieuw Boekhorst, goed verwerkt kan worden. De hoeveelheid extra autoverkeer zorgt niet voor verkeerskundige-, verkeersveiligheids- of leefbaarheidsknelpunten op het direct omliggende wegennet. Het aspect verkeer staat de ontwikkeling niet in de weg. Wel wordt er, separaat van dit bestemmingsplan, een nader onderzoek uitgevoerd naar de verkeersafwikkeling op de rotonde N444 en de Herenstraat te Voorhout. Daarbij wordt ook de woningbouwontwikkeling van Nieuw Boekhorst betrokken. Dit onderzoek valt buiten de scope van dit bestemmingsplan. Er is daarnaast voldoende ruimte beschikbaar om een werkend verkeerssysteem in de wijk te realiseren voor alle modaliteiten. Dat is inclusief de interne ontsluitingslus voor het autoverkeer en zoveel mogelijk mogelijkheden voor fietsers om een zo direct mogelijke route te kiezen naar de belangrijkste bestemmingen (met name het station). Het bestemmingsplan biedt ruimte voor nadere uitwerking van de verkeersstructuur.

3.4.2

Parkeren

In de verdere uitwerking van de bouwplannen worden de parkeeroplossingen in het plangebied nader ontworpen. Er zijn verschillende parkeeroplossingen mogelijk om te voorzien in de totale parkeeropgave, zowel op privéterrein als in de openbare ruimte. Om deze parkeeropgave te bepalen is een robuustheidsonderzoek gedaan. Met dit onderzoek is de benodigde parkeerruimte onderzocht in geval er maximaal 1.300 woningen worden gerealiseerd. Deze worst case benadering heeft ten doel om aan te tonen dat er voldoende ruimte is om de parkeervraag te realiseren bij de volledige uitwerking van het plan. Voor dit onderzoek is uitgegaan van het gemeentelijk beleid, met daarbij wel een afwijking voor sociale huur, zie onderstaand. Parkeernorm sociale huur Ten opzichte van het gemeentelijk parkeerbeleid wordt de parkeernorm voor de sociale huurappartementen verlaagd van 1.5 naar 1.1 parkeerplek per woning*. Zie voor de onderbouwing van deze parkeernorm Bijlage 4. Uit deze onderbouwing volgt dat een parkeernorm van 1,1 parkeerplaats per sociaal huurappartement voor Nieuw Boekhorst reëel en passend zijn is. *Deze normen zijn inclusief de parkeerruimte voor bezoekers. Uit onderzoek is gebleken dat de parkeerbehoefte van bezoekers uit gemiddeld 0,3 tot 0,4 parkeerplaats per woning bestaat (bron: parkeerbeleid gemeente Teylingen 2014).

In de parkeernorm voor sociale huurappartementen wordt rekening genoemd met 0,15 parkeerplekken voor bezoekers per woning. Dit volstaat, zie hiervoor ook Bijlage 4. Voor de helft van het aantal parkeerplekken dat hiervoor minder wordt gerealiseerd wordt een reservering aangehouden in de openbare ruimte, zodat deze in geval van parkeernood in de toekomst alsnog als parkeerplekken kunnen worden ingericht. Daarbij spant het college zich in om de reservering van de ruimte van de parkeerplekken indien mogelijk elders te compenseren in de wijk. Middels jaarlijkse monitoring van de parkeersituatie kan achteraf worden bepaald of het parkeeraanbod voldoet aan de vraag, of dat enkele dan wel alle reserveringsplekken alsnog als parkeerplek moeten worden aangewend. Parkeeronderbouwing Er is door Stadskwadraat een normatieve toets parkeeropgave uitgevoerd waarin in beeld gebracht is of de parkeeropgave past binnen het ruimtegebruik van het plangebied. Het rapport is als Bijlage 5 toegevoegd. Door middel van de geldende parkeernormen van de gemeente Teylingen bedraagt de parkeeropgave in het maximale scenario 2.023 stuks. Vervolgens is op basis van gegevens (vast metrage groen/water), kavelgroottes en kengetallen voor verharding op normatieve wijze het ruimtegebruik bepaald aansluitend op 1.300 woningen.

Binnen dit scenario is ruimte voor 112 extra parkeerplaatsen ten opzichte van het benodigd aantal van 2.023. Dit betekent dat op basis van deze theoretische benadering geconcludeerd kan worden dat de parkeeropgave past binnen het toekomstig normatief ruimtegebruik bij 1.300 woningen.

27

Voor deze ontwikkeling worden de parkeernormen, zoals gehanteerd in de diverse onderbouwingen, vastgelegd in het bestemmingsplan.

3.4.3

Relatie mobiliteit en bestemmingen

De interne verkeersontsluitingsweg en aansluiting op de Noordelijke Randweg is toegestaan binnen het woongebied. Verdere uitwerking van deze structuur is hierin mogelijk. Bestaande ontsluitingen, zoals de Spoorlaan en bestaande percelen zijn ook planologisch mogelijk. Het gedeelte van het spoor dat binnen het bestemmingsplan is gesitueerd is planologisch gezien mogelijk. Calamiteitenroutes c.q. ontsluitingen voor deze routes zijn toegestaan. Er is een verplichting opgenomen voor de realisatie van voldoende parkeerplaatsen. Hierbij zijn de volgen normen vastgelegd: 1. parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning voor grondgebonden woningen. 2. parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning voor appartementen, behoudens sociale huur. 3. parkeernorm van 1,1 parkeerplaats per woning voor sociale huurappartementen. Daar waar ontsluitingen voor autoverkeer de hoofdgroen- en waterstructuur doorkruisen moet daarvoor een mogelijkheid worden geboden binnen de planregels. In paragraaf 6.1 De planologische opgave is bovenstaande verder uitgewerkt.

3.5

Milieu en duurzaamheid

3.5.1

Milieu

Voor het onderdeel milieu wordt verwezen naar hoofdstuk 5. 3.5.2

Ambities duurzaamheid

Het streven naar een klimaatadaptieve en natuurinclusieve wijk is een continu proces waarin voortdurend de vraag wordt gesteld hoe Nieuw Boekhorst nog duurzamer, ecologischer en natuurvriendelijker gemaakt kan worden. De gebouwen en woningen kunnen hier flink aan bijdragen. Alle woningen binnen Nieuw Boekhorst voldoen tenminste aan de BENG-normen en de mogelijkheid om hierin een stap verder te gaan wordt gestimuleerd. De traditionele bouwmethoden worden hiervoor steeds meer losgelaten en prefab-woningen, houtskelet en circulaire bouwtechnieken krijgen de overhand. Conform huidig beleid wordt de hele wijk gasloos aangelegd. Voor de woningen wordt onderzocht welke technieken het beste kunnen worden toegepast voor verwarming, om opwarming van de woning tegen te gaan en voor de opwekking van energie. Net als de mix aan type woningen, wordt ook een verschillend aanbod qua energie op woonniveau gedaan. Dit varieert van energieduurzaam tot aan energieleverend. Zo blijft er voor elke beurs een woning beschikbaar. Door groene gevels en daken op te nemen in een project is het mogelijk extra groen aan te brengen in het plangebied, als toevoeging aan de groene oppervlaktes in de openbare ruimte en tuinen. Groene gevels en daken zijn tevens waardevol voor een gezondheid en kwalitatief woon- en leefklimaat voor mens en dier.