2025-02-03 Inspraak inwoner over Hortusplein Sassenheim GEREDIGEERD DEF

Dank u wel voorzitter, Ik spreek vandaag in omdat het Hortusplein een A-locatie is: één van de meest schaarse, waardevolle plekken die Sassenheim heeft. Juíst op zo’n plek moeten we heel zorgvuldig afwegen welke functies de meeste maatschappelijke waarde opleveren — niet alleen nu, maar ook over 20 jaar. Mijn kernpunt is eenvoudig: Een 100% sociale-huurinvulling op een A1-centrumlocatie is ruimtelijk niet logisch, niet toekomstbestendig, en niet optimaal voor onze centrumontwikkeling. Waarom? Ten eerste, A-locaties vragen om maximale benutting van schaarse ruimte. Ze moeten het centrum versterken met levendigheid, variatie en economische draagkracht. Een volledig sociaal programma doet dat niet. Het benut de potentie van deze plek onvoldoende. Ten tweede, een monofunctioneel woonprogramma — één segment, één doelgroep — maakt het gebied kwetsbaar. Het mist de mix die zorgt voor een stabiel en vitaal centrum: starters, middeninkomens, werkenden, senioren, ondernemers. Die diversiteit heb je hier nodig. Ten derde, 100% sociaal beperkt de kwaliteitspotentie. Op dure centrumgrond is een gemengd programma vaak de enige manier om hogere ambities voor plinten, architectuur en openbare ruimte te kunnen betalen én te kunnen onderhouden. Met alleen sociaal huur valt die financiële basis weg. Ten vierde, voor de woningmarkt werkt dit geen doorstroming in de hand.

Sociale huur op een premiumlocatie wordt in de praktijk een eindstation. Een mix helpt juist middeninkomens en doorstromers, en ontlast daarmee hét knelpunt in de regionale woningmarkt. En dan het juridische punt: onder de Omgevingswet moet een gemeente locatiegericht motiveren waarom een A-locatie maar voor één segment wordt ingezet, en waarom andere segmenten hier expliciet níet kunnen. Dat is een héél zware motivering. Die ontbreekt nu. Voorzitter, Dit gaat niet over vóór of tegen sociale huur. Dit gaat over evenwicht. Over slim omgaan met de schaarse plekken die ons centrum definiëren. Over toekomstvast stedelijk beleid. Mijn verzoek is daarom helder: Vraag het college om alsnog een variant met een reguliere woningmix uit te werken, en die op dezelfde manier te toetsen als het huidige plan. Dat is transparant, eerlijk en ruimtelijk het meest verantwoord. Dank u wel.

Inspraakdocument (vooraf toe te zenden) Ontwerp-omgevingsvergunning Hortusplein – Westerstraat, Sassenheim (Nota beantwoording zienswijzen d.d. 22 december 2025)

Zaaknummer Datum inspraak / verzending Naam inspreker

Z-2023-00001171 28-01-2026 / 3-02-2026

Rol

Omwonende / belanghebbende

Doel: dit document wordt vooraf toegezonden ter voorbereiding op de mondelinge inspraak. De mondelinge bijdrage volgt de kernpunten en verzoeken uit dit document.

1. Samenvatting en kernverzoeken De gemeente motiveert de keuze voor een plan met uitsluitend sociale huur vooral met de redenering dat op deze locatie eerder 48 sociale huurwoningen van Woonstichting Stek stonden en dat de vervangende nieuwbouw past binnen woonbeleid en prestatieafspraken. (Bron 1) Dat is bestuurlijk begrijpelijk, maar juridisch onvoldoende als dragende onderbouwing voor een monofunctioneel woningprogramma op een centrumlocatie. Daarnaast bevat de gemeentelijke onderbouwing een potentieel fundamentele kwetsbaarheid: de gemeente noemt de reconstructie van de Westerstraat–Teylingerlaan (GOW 30) ‘nodig voor een goede ruimtelijke ordening’, maar koppelt de realisatie aan een later separaat kredietbesluit van de raad. Daarmee ontbreekt publiekrechtelijke zekerheid dat de noodzakelijke maatregel tijdig wordt gerealiseerd. (Bron 1) Kernverzoeken aan raad/college: • • •

• •

Eis een expliciete, locatiegerichte afweging waarom 100% sociale huur hier noodzakelijk is en waarom een reguliere woningmix (sociaal/midden/vrij) niet kan. Borg noodzakelijke verkeersmaatregelen publiekrechtelijk: als de reconstructie (GOW 30) volgens de gemeente noodzakelijk is, moet uitvoering én instandhouding vóór ingebruikname juridisch zeker zijn. Leg procedureel vast dat alle geactualiseerde onderzoeken die dragend zijn voor het aangepaste plan (verkeer/parkeren, geluid, stikstof) volledig inzichtelijk zijn en dat belanghebbenden daarop hebben kunnen reageren. Versterk voorwaarden rond parkeren en verkeersveiligheid: 1 parkeerplaats surplus op het maatgevende moment is een minimale marge; bouwlogistiek en routing mag niet ‘later’ open blijven. Koppel aan dit project harde doorstroom- en passendheidsafspraken: sociale huur is een vangnet/overbrugging en moet doorstroming stimuleren in plaats van schaarste te bestendigen.

2. Feiten en gemeentelijke argumentatie (samengevat) In de Nota beantwoording zienswijzen stelt de gemeente (samengevat) het volgende: •

• •

• • • •

In het plangebied stonden al 48 sociale huurwoningen van Woonstichting Stek; het plan vernieuwt, verduurzaamt en breidt beperkt uit met +6 rijwoningen; dit past bij woonbeleid en prestatieafspraken. (Bron 1) Stek heeft als toegelaten instelling een ‘bijzondere positie’, waardoor dit volgens de gemeente een andere casus is dan een commerciële herontwikkeling. (Bron 1) Het plan is volgens de gemeente opgenomen in Centrumvisie (2020) en Omgevingsvisie Teylingen (december 2024); er wordt ook in andere projecten binnen gemeente/centrum in uiteenlopende segmenten gebouwd. (Bron 1) Het plan is aangepast na opmerkingen/zienswijzen: o.a. 11 naar 6 rijwoningen; parkeeropzet gewijzigd; onderzoeken geactualiseerd (verkeer/parkeren, geluid, stikstof). (Bron 1) De gemeente stelt dat op het maatgevende moment (koopavond) een surplus van 1 parkeerplaats resteert. (Bron 1) Voor de bouwfase wordt een BLVC-plan als vergunningvoorwaarde verlangd; de routing van bouwverkeer is ‘nog niet bekend’ en gebruik van de Teylingerlaan is niet uit te sluiten. (Bron 1) De gemeente noemt de reconstructie Westerstraat–Teylingerlaan (GOW 30) een maatregel die nodig is voor een goede ruimtelijke ordening, maar geeft aan dat voor realisatie een separaat kredietvoorstel aan de raad wordt voorgelegd. (Bron 1)

3. Juridisch toetsingskader (kort en relevant) Deze besluitvorming moet, kernachtig, aan de volgende normen voldoen: • • •

• •

Zorgvuldige voorbereiding en belangenafweging: het bestuursorgaan moet de relevante feiten en belangen in beeld hebben en evenwichtig afwegen. (Bron 2) Deugdelijke motivering: keuzes (zoals een monofunctioneel woningprogramma op een centrumlocatie) moeten inhoudelijk draagkrachtig worden gemotiveerd. (Bron 2) Omgevingswet/Omgevingsplan-spoor: besluiten en omgevingsvergunningen moeten passen binnen het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL), met een locatiegerichte benadering van schaarse ruimte. (Bron 3) Ladder voor duurzame verstedelijking: bij woningbouwplannen vanaf 12 woningen geldt de Laddertoets; de behoefte moet deugdelijk worden beschreven. (Bron 4) Publiekrechtelijke borging van noodzakelijke maatregelen: als de overheid een maatregel noodzakelijk acht voor ruimtelijke aanvaardbaarheid, moet realisatie en instandhouding publiekrechtelijk zijn verzekerd (veelal via een voorwaardelijke verplichting). (Bron 5)

4. Bezwaren en juridische aandachtspunten 4.1 100% sociale huur op een centrumlocatie is onvoldoende onderbouwd De redenering ‘het was vroeger ook sociaal’ is geen juridisch dragende motivering voor de huidige programmatische keuze. Het is hooguit context. De gemeente moet zichtbaar onderbouwen waarom juist nu en juist hier een woningmix niet passend is. Dat ontbreekt in de beantwoording: de gemeente verwijst vooral naar woonbeleid/prestatieafspraken en de grote behoefte aan sociale huur, maar maakt niet concreet waarom middenhuur/vrije sector op deze centrumlocatie niet (deels) kan, of waarom een gemengd programma niet beter bijdraagt aan veerkracht en draagvlak op lange termijn. (Bron 1, 3) Specifiek: het Hortusplein is een centrumlocatie (A-locatie) met hoge ruimtelijke waarde. Juist daar verwacht je een programma dat het centrumkarakter versterkt: gemengd, levendig en financieel/maatschappelijk veerkrachtig. Sociale huur hoort in de gemeente als geheel, maar concentratie op de meest schaarse en dure grond vraagt een zwaarwegende, toetsbare onderbouwing. Als de gemeente meent dat sociale huur hier moet, moet zij ook uitleggen waarom een evenwichtige spreiding - bijvoorbeeld (deels) op minder schaarse locaties zoals randen van het centrum of gemengde werk-woongebieden - niet volstaat.

4.2 ‘Bijzondere positie Stek’ is geen ruimtelijke onderbouwing Dat Stek een toegelaten instelling is, maakt niet dat het ruimtelijk-programmatische vraagstuk verdwijnt. De vergunning gaat over ruimtelijke aanvaardbaarheid, niet over de juridische status van de initiatiefnemer. Prestatieafspraken kunnen richting geven, maar mogen geen substituut worden voor een locatiegerichte programmatische afweging en een deugdelijke motivering waarom 100% sociaal noodzakelijk is. (Bron 1, 2, 3)

4.3 ETFAL: locatiegerichte afweging ontbreekt (schaarse centrumruimte) Onder de Omgevingswet moet de gemeente de schaarse ruimte binnen de fysieke leefomgeving locatiegericht en evenwichtig verdelen, inrichten en benutten. Een monofunctioneel woonprogramma op een A-locatie in/aan het centrum vergt daarom een expliciete afweging van alternatieven en segmenten. Die afweging ontbreekt of is te algemeen (‘elders in het centrum worden ook andere segmenten gebouwd’). Dat argument is niet toetsbaar zonder concrete locaties, aantallen en termijnen. (Bron 1, 3)

4.4 Publiekrechtelijke borging ontbreekt: GOW 30 is ‘nodig’ maar onzeker (kernrisico) De gemeente schrijft dat de reconstructie van de Westerstraat–Teylingerlaan (GOW 30) een maatregel is die nodig is voor een goede ruimtelijke ordening en onderdeel is van de goede ruimtelijke onderbouwing. Tegelijkertijd stelt de gemeente dat voor de realisatie een separaat kredietvoorstel aan de raad wordt voorgelegd. (Bron 1) Als een maatregel noodzakelijk is voor ruimtelijke aanvaardbaarheid, kan die niet worden ‘doorgeschoven’ naar een later onzeker besluit zonder publiekrechtelijke borging. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft in recente rechtspraak benadrukt dat de rechtszekerheid vereist dat noodzakelijke maatregelen publiekrechtelijk worden geborgd, veelal via een voorwaardelijke verplichting, tenzij het anderszins publiekrechtelijk is verzekerd. (Bron 5)

Zonder borging ontstaat het scenario dat het bouwplan in gebruik wordt genomen terwijl de noodzakelijke reconstructie (nog) niet is uitgevoerd of niet in stand wordt gehouden. Dat maakt de motivering en uitvoerbaarheid juridisch kwetsbaar.

4.5 Parkeren: marge van 1 plek op maatgevend moment is bestuurlijk en juridisch riskant De gemeente stelt dat op het maatgevende moment (koopavond) een surplus van 1 parkeerplaats resteert. (Bron 1) Dat is een minimale buffer. Bij afwijkend gebruik, hogere parkeerdruk in het centrum, of kleine reken-/invoerverschillen, ontstaat direct een tekort en verplaatsing naar omliggende straten. Het plan leunt bovendien op toekomstige centrumontwikkelingen (zoals mogelijk schrappen van parkeerplaatsen op het Kerkplein) die niet in dit besluit zijn geborgd. (Bron 1) Verzoek: laat de parkeeronderbouwing expliciet toetsen op bandbreedtes/sensitiviteit en borg, indien nodig, mitigerende maatregelen als voorwaarde voor ingebruikname.

4.6 Bouwfase: BLVC is te open als routing ‘nog niet bekend’ is De gemeente verbindt een BLVC-plan als voorwaarde aan de omgevingsvergunning. Dat is goed, maar de kernrisico’s blijven open: de routing van het bouwverkeer is ‘op dit moment nog niet bekend’ en gebruik van de Teylingerlaan is niet uit te sluiten. (Bron 1) Een BLVC-plan achteraf is geen alternatief voor vooraf heldere randvoorwaarden wanneer verkeersveiligheid (o.a. schoolroutes) in het geding is. Verzoek: formuleer harde kaders vooraf (o.a. tijdvensters, verkeersregelaars, geen blokkades tijdens haal- en brengmomenten) en verbind daaraan handhaafbare voorschriften.

4.7 Procedurele zorgvuldigheid: planaanpassingen en geactualiseerde onderzoeken De gemeente bevestigt dat het plan is aangepast (o.a. 11 naar 6 rijwoningen en gewijzigde parkeeropzet) en dat onderzoeken zijn geactualiseerd (verkeer/parkeren, geluid, stikstof). (Bron 1) Verzoek: maak expliciet welke documenten/rapporten zijn gewijzigd, op welke datum, en of belanghebbenden daarop nog zienswijzen konden indienen. Als het uiteindelijke plan en de dragende onderzoeken wezenlijk afwijken van wat ter inzage lag, kan dat de rechtsbescherming van belanghebbenden aantasten.

4.8 Sociale huur als vangnet: borg doorstroming en passendheid (beleidsmatig, maar relevant) Dit bezwaar gaat niet over ‘tegen mensen zijn’, maar over systeemwerking. Sociale huur is bedoeld als vangnet en (waar mogelijk) als overbrugging. Als projecten structureel uitsluitend sociaal worden ingevuld zonder harde doorstroomprikkels en passendheid, groeit de schaarste en neemt de druk op voorzieningen toe. Dat is een beleidskeuze, maar de raad kan hier sturend zijn door voorwaarden te verbinden via prestatieafspraken en uitvoeringskaders die meetbaar zijn (doorstroom, passend toewijzen, periodieke herijking van woonruimteverdeling).

De overheid - ook op gemeentelijk niveau - is de afgelopen jaren te veel gaan sturen op permanente afhankelijkheid: pamperen in plaats van doorstromen. Dat klinkt hard, maar het effect is concreet: schaarste neemt toe, wachtlijsten worden langer en middeninkomens worden uit het centrum gedrukt. In een context van structurele bevolkingsgroei (waaronder instroom) is dit extra onverstandig. Als de raad 100% sociale huur op deze plek toch wil, eis dan minimaal harde, meetbare doorstroomeisen en periodieke herijking van toewijzing en bezetting.

5. Verzoeken en besluitpunten (concreet) Ik verzoek de raad/het college om minimaal het volgende te doen: 1. Programma-afweging: laat het college een onderbouwde alternatief-variant uitwerken met een reguliere woningmix (sociaal/midden/vrij) en motiveer expliciet waarom 100% sociaal beter is (of niet). 2. Borging GOW 30: neem een publiekrechtelijke voorwaarde op dat ingebruikname (of een relevante fase) pas is toegestaan nadat de noodzakelijke reconstructie Westerstraat–Teylingerlaan (GOW 30) is gerealiseerd en in stand wordt gehouden, of toon aan dat dit anderszins publiekrechtelijk is verzekerd. 3. Parkeren: laat de parkeerbalans toetsen op realistische bandbreedtes; borg mitigerende maatregelen bij overschrijding/tekort en leg monitoring vast in de eerste jaren na oplevering. 4. Bouwfase/BLVC: stel vooraf harde, handhaafbare randvoorwaarden voor bouwlogistiek (routing, tijdvensters, verkeersregelaars, schooltijden) en leg sancties/handhaving vast. 5. Transparantie/procedure: publiceer een overzicht van alle geactualiseerde onderzoeken en de verschillen t.o.v. de terinzagelegging; licht toe hoe inspraak daarop is geborgd.

6. Bronnen 6. Bron 1: Gemeente Teylingen, ‘Nota beantwoording zienswijzen ontwerp omgevingsvergunning Hortusplein-Westerstraat Sassenheim’, 22 december 2025 (o.a. p. 4, 7-9, 14, 28, 33). 7. Bron 2: Algemene wet bestuursrecht – kernartikelen zorgvuldigheid/belangenafweging en motivering (o.a. art. 3:2, 3:4, 3:46), weergegeven via Parlementaire Geschiedenis Awb (PG Awb) / jurisprudentieportalen. 8. Bron 3: Informatiepunt Leefomgeving (IPLO), ‘Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL)’ (toelichting en toepassing bij o.a. BOPA). 9. Bron 4: Informatiepunt Leefomgeving (IPLO), ‘Wonen en Ladder voor duurzame verstedelijking’ (woningbouwplannen vanaf 12 woningen; behoefteonderbouwing). 10. Bron 5: ABRvS 9 juli 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3076 (Parkhaven) + ABRvS 20 april 2016, 201410222/1/R6 (noodzakelijke maatregelen moeten voldoende zijn verzekerd).