20230602 Rapportage haalbaarheidsonderzoek Vinkenbaan te Warmond.pdf

Honderdland 1038 2676 LV Maasdijk Postbus 100 2670 AC Naaldwijk

Ontwikkelingscombinatie Vinkenbaan V.O.F. Mauvezand 32 1251 JG LAREN

T +31 (0)88 236 7600 E westland@flynth.nl www.flynth.nl

Kenmerk

Behandeld door

Datum

TWYL

P. (Peter) Nugteren

2 juni 2023

Betreft

Haalbaarheidsonderzoek exploitatie tuinbouwbedrijf

Geachte firmant, beste heer Kuil, Wij hebben in opdracht van u een rapportage opgesteld inzake een globaal haalbaarheidsonderzoek. Dit onderzoek betreft de vraag of het bestaande glastuinbouwbedrijf aan de Vinkenbaan 4 te Warmond te exploiteren is als zelfstandige economische eenheid. Flynth is marktleider in de glastuinbouw en ondergetekende bediend als bedrijfskundige glastuinbouwondernemingen met strategische en bedrijfseconomische vraagstukken. In dit haalbaarheidsonderzoek is gekeken naar de huidige omstandigheden van deze locatie en wat er naar ons inzicht nodig is om deze locatie weer geschikt te maken voor het telen van gewassen, rekening houdend met de thans geldende bestemming (“Agrarischglastuinbouw-waardevolle graslanden”). Vervolgens is een financiële analyse gemaakt op basis van schattingen die gerelateerd zijn aan onze kennis over de glastuinbouw. Daarbij is gebruik gemaakt van door u aangeleverde informatie over deze locatie. Op basis van door u aangereikte informatie en de genomen uitgangspunten achten wij het niet haalbaar om op deze locatie een toekomstbestendig en economisch zelfstandig glastuinbouwbedrijf te realiseren. Volledigheidshalve maken wij u attent op het volgende:

Naar de aard van deze opdracht is er geen uitgebreid onderzoek gedaan naar de investeringskosten, maar zijn deze gebaseerd op schattingen die wij vanuit onze praktijk reëel achten. Ook is er geen uitgebreide benchmark gebruikt of gemaakt. Diverse kosten in de exploitatiebegroting zijn op basis van herkenbare verhoudingen ten opzichte van de omzet opgenomen. Derhalve kunnen de uitgangspunten en berekeningen uitsluitend als indicatie gebruikt worden en richting geven aan bepaalde besluitvorming.

Realiseerbaarheid toekomstige uitkomsten De werkelijke uitkomsten zullen waarschijnlijk afwijken van de begroting, aangezien de veronderstelde gebeurtenissen zich veelal niet op gelijke wijze zullen voordoen als hier is aangenomen. De hieruit voortvloeiende afwijkingen kunnen van materieel belang zijn.

Flynth adviseurs en accountants B.V. is lid van BKR International. Bankrekeningnummer IBAN NL39 RABO 0381 6666 11 - BIC: RABONL2U. Beconnummer 357066. Handelsregister 34058255. www.flynth.nl. Dienstverlening vindt plaats onder algemene voorwaarden, op aanvraag verkrijgbaar en gedeponeerd bij de KvK in Arnhem.

Beperking in verspreidingskring en het gebruik De begroting is opgesteld voor Ontwikkelingscombinatie Vinkenbaan V.O.F. en door u aan te wijzen partijen met als doel inzicht te verschaffen of Vinkenbaan 4 te Warmond te exploiteren is als zelfstandige economische eenheid. Hierdoor is deze informatie mogelijk niet geschikt voor andere doeleinden. Ons rapport is derhalve uitsluitend bestemd voor een specifieke gebruikersgroep en dient niet te worden verspreid aan of te worden gebruikt door anderen.

Wij vertrouwen erop hiermee aan uw opdracht te hebben voldaan.

Met vriendelijke groeten, Flynth adviseurs en accountants B.V. Digitaal ondertekend door P. Nugteren

02-06-2023

ing. P. (Peter) Nugteren Bedrijfsadviseur

2

Huidige uitgangspunten - Glastuinbouwbedrijf Vinkenbaan 4 te Warmond inclusief woonhuis Vinkenbaan 2. - Perceel Vinkenbaan 4: 10.704 m² - Perceel Vinkenbaan 2: 451 m² inclusief bedrijfswoning - Glasoppervlak kas:7.424 m² - Bedrijfsruimten kasschuur: 360 m² - Oorspronkelijke teelt: potplanten - Na 2018 is de exploitatie stil gelegd. - Kas meer dan 30 jaar oud. (Kassen worden bedrijfseconomisch afgeschreven in 15 jaar.) - Alle installaties dienen vervangen te worden. - Kassencomplex dient minimaal een grondige renovatie te ondergaan.

Algemene opmerkingen - Als er enkelen jaren geen onderhoud gepleegd is in een kassencomplex dan zijn over het algemeen de aanwezige installaties niet meer geschikt om deze opnieuw in gebruik te nemen. Dit gegeven wordt ondersteund door de aangeleverde foto’s. - Het kasdek verkeert in een derhalve slechte staat, dat deze minimaal een grote renovatie moet ondergaan of zelfs geheel vernieuwd moet worden, inclusief tandbanen en motoren voor het openen van de luchtramen. - Vanuit de foto’s blijkt dat er al diverse materialen uit de kas zijn gesloopt.

Algemene opmerkingen glastuinbouwsector - Glasgroente betreft voornamelijk grootschalige bedrijven. De marges per m² zijn over het algemeen laag. Dit geldt over het algemeen ook voor de teelt van snijbloemen. - Kleinschalige groentetelers kunnen over het algemeen maar een beperkt inkomen verwerven, maar dan vaak ook alleen in combinatie met een niche of financieringsvrije exploitatie. - In de potplanten zien we vaker nog kleinschaliger bedrijven, omdat daar de omzet per m² vaak hoger ligt. - Met een financiering van 100% is in de glastuinbouw over het algemeen geen exploitatie rendabel te maken.

Conclusie - Gezien de ouderdom van de kassen en de staat waarin deze verkeren, schatten we in dat de renovatie kosten te hoog zijn ten opzichte van de terugverdientijd. - De huidige kasconstructie is minder geschikt voor de huidige maatstaf van gebruikte installaties in de moderne glastuinbouw. Zeker in combinatie met de verplichte verduurzaming van de sector. - De huidige opstanden dienen gesloopt te worden en opnieuw gebouwd te worden. - Op basis van bovenstaande punten lijkt een teelt van potplanten het meest logisch voor deze locatie.

3

Uitgangspunten potplantenteelt (eenvoudige opzet) - Nieuwbouw kassencomplex. - Minimaal benodigde installaties en inventaris (zie investeringsbegroting). - Eigen inbreng minimaal 30% van totale investering (eis van traditionele financiers zoals Rabobank/ING/ABN-AMRO) - Energie opgenomen met minimale inbreng van gas. Gasprijs opgenomen zoals deze nu bij het opstellen van deze rapportage zijn vast te leggen, rekening gehouden met een forse stijging van de energiebelasting die vanaf 1-1-2025 wordt ingevoerd. Energie wordt de komende jaren fors duurder voor kleinschalige ondernemingen. Tabel: gasprijs jaar commodity EB diensten totaal 2024 € 0,44 € 0,09 € 0,05 € 0,58 2025 € 0,41 € 0,55 € 0,05 € 1,01 2026 € 0,33 € 0,55 € 0,05 € 0,93 2027 € 0,29 € 0,55 € 0,05 € 0,89 Gemiddeld prijs 2025 - 2027 € 0,94 Conclusie exploitatie - Op basis van de genomen uitgangspunten is er geen positief resultaat te behalen. - Energie dient verduurzaamd te worden. Daarmee zouden de energiekosten kunnen dalen, maar daartegenover staat dat er dan over het algemeen geïnvesteerd dient te worden in installaties, waarmee een groot deel van de besparing te niet gedaan wordt. De kans is klein dat verduurzaming een positief effect heeft op het resultaat. - In de tuinbouw is het gebruikelijk dat bij een investeringsplan minimaal een financiële marge van 7,5% behaalt dient te worden. Dat wordt ruim niet gehaald.

Overall conclusies - Gezien de ligging van dit glastuinbouwbedrijf is verduurzamen van de energiebehoefte moeilijk te realiseren. Dit vergt vaak forse investeringen en is vaak alleen mogelijk als er voldoende schaalgrootte is en/of meerdere bedrijven dit in gezamenlijkheid doen. Beide zijn op deze locatie niet aanwezig. Wij adviseren ondernemers alleen nieuwbouw te plegen als er een grote mate van verduurzaming van de energiehuishouding in het gebied aanwezig is. - Starters/beginnend ondernemers hebben over het algemeen geen 30% eigen vermogen. Dit betekent dat dit dan via derden gefinancierd dient te worden, met als gevolg dat de rente kosten verder toenemen en het resultaat negatief wordt beïnvloed. - Deze locatie tot een zelfstandige economische eenheid maken is alleen mogelijk met teelten die een zeer hoog rendement hebben en waarbij met de afnemers lange termijn afspraken te maken zijn. Deze combinatie vinden we eigenlijk niet in de glastuinbouw. Daarom achten wij het niet haalbaar dat op deze locatie zelfstandige economische eenheid is te realiseren.

4

Bijlage 1. Specificatie investeringen glastuinbouwbedrijf Vinkenbaan 4, Warmond Investering Grond en grondverbetering Tuinland Subtotaal

totaal 267.500 267.500

35,67 schatting 35,67

27.000 412.500 275.000 56.000 770.500

3,60 schatting 55,00 schatting 36,67 schatting 7,47 schatting 102,73

Verwarming Verwarmingsketel Verwarmingsbuizen warenhuis Subtotaal

70.000 60.000 130.000

9,33 schatting 8,00 schatting 17,33

Elektrische installaties Computer/elektra Subtotaal

75.000 75.000

10,00 schatting 10,00

Watertechnische installaties Substraatunit en dagsilo's Beregeningsinstallatie Diverse water/osmose Subtotaal

25.000 15.000 15.000 55.000

3,33 schatting 2,00 schatting 2,00 schatting 7,33

Overige inventaris Erfgoedvloer/teeltsysteem (eenvoudig) Diverse inventaris Subtotaal

150.000 50.000 200.000

20,00 schatting 6,67 schatting 26,67

Algemeen Advies, notaris, vergunningen Diversen, onvoorzien 10% Subtotaal

10.000 167.000 177.000

1,33 schatting 22,27 schatting 23,60

Gebouwen Sorteer/verwerking/kantoor Warenhuis incl. installaties Bedrijfswoning Scherminstallatie Subtotaal

10.700 m² à per m²:

25,00

per m² kas

360 m² à per m²: € 75 7.500 m² à per m²: € 55,0

Totaal investering

Financiële rapportage investering 2-6-2023

1.675.000

-5-

223,33

Bijlage 2. Financieringsplan Specificatie investeringen en herfinanciering Eigen inbreng investeringen 30% Subtotaal eigen inbreng Seizoenskrediet

1.675.000 -502.500

30%

-502.500

7.500 m² à ca.

€

7,50

30%

60.000

Totaal

1.232.500

Financiering na uitbreiding Rekening courant faciliteit Bankleningen nieuw Totaal

60.000 1.172.500 1.232.500

Financiering per 1 januari Krediet,benutting begroot: Leningen Lening nieuw Totaal

2024 50%

Bedrag 60.000

Rente % 5,0%

20,0

1.172.500 1.232.500

5,0%

Per m² glasoppervlakte

164,33

m² kasoppervlakte

7.500

Rente/lease 2.000

Banklasten per m²

€ / m² 16,0

Aflossing Rente+afl. 2.000

57.300 59.300

58.625 58.625

115.925 117.925

7,91

7,82

15,72

Aflossingen

Rente

14,0 12,0 7,8

10,0

7,8

7,8

7,8

7,8

8,0

7,8

6,0 4,0 6,3

5,9

5,6

2,0 0,0

5,2

4,8

4,4

2027

2028

2029

-

2023

Financiële rapportage investering 2-6-2023

2024

2025

2026

-6-

Bijlage 3. Exploitatie 2024 Bruto teeltoppervlak in m²:

7.500

totaal Opbrengsten Product, potplanten Totaal opbrengsten Kosten Totaal teeltkosten Gas ketel Elektra inkoop Totaal energiekosten

17,5% van de omzet 10 m³ / m² à

0,94

10 kWh / m² à

0,17

per m²

562.500 562.500

75,00 75,00

98.438

13,13

70.785 12.750 83.535

9,44 1,70 11,14

36.563

4,88 15,83 6,67 22,50

Totaal afleveringskosten

6,5% van de omzet

Loonkosten personeel Loon ondernemer Totaal arbeidskosten

2.500 uur à 30% van de omzet

118.750 50.000 168.750

Totaal overige bedrijfskosten

10% van de omzet

56.250

7,50

118.965

15,86

59.300 99.000

7,91 13,20

Totale kosten

601.835

80,24

Commercieel resultaat voor VPB Vennootschapsbelasting Commercieel resultaat na VPB

-39.335

20,26 0,00 -5,24

€

28,25

€

20,00

EBITDA Rente leningen bestaand/nieuw Afschrijvingen

Financiële rapportage investering 2-6-2023

-39.335

-7-

Bijlage 4. Prognose van de beschikbare middelen (Cash flow) 2024 Alle bedragen in €

totaal

per m²

Resultaat

-39.335

-5,24

+ Afschrijvingen

99.000

13,20

+Rente

59.300

7,91

Beschikbare middelen uit het bedrijf

118.965

15,86

Kleine (vervangings)investeringen

10.000

1,33

Betalingscapaciteit = Beschikbare middelen voor rente en aflossing en kleine investeringen (A)

108.965

14,53

Rente (B)

59.300

7,91

Aflossing (B)

58.625

7,82

-8.960

-1,19

Minus

Marge (A - B)

(excl. Eigen inbreng)

Marge in een percentage van product omzet

-1,6%

Financiële Marge in % Omzet 22,0% 20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0%

0,0%

2023

-1,6% 2024

-1,1%

-0,5%

0,0%

2025

2026

2027

Marge

Financiële rapportage investering 2-6-2023

Norm

-8-

0,5%

1,0%

2028

2029

% 22,0% 20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0%

Bijlage 5. Meerjaren resultaten overzicht in € 1000 Omschrijving

2024

2025

2026

2027

2028

2029

begroting

begroting

begroting

begroting

begroting

begroting

7.500

7.500

7.500

7.500

7.500

7.500

Aantal m²: Omzet: Omzet potplanten Omzet per m²

563 €

Kosten: Teeltkosten incl mutatie veldinventaris Energiekosten Afleveringskosten Arbeidskosten Overige bedrijfskosten

563 €

98 84 37 169 56

EBITDA Ebitda per m²

75,00

15,86

563 €

98 84 37 169 56

119 €

75,00

15,86

563 €

98 84 37 169 56

119 €

75,00

98 84 37 169 56

119 €

15,86

563 €

75,00

563 €

98 84 37 169 56

119 €

75,00

98 84 37 169 56

119 €

15,86

15,86

75,00

119 €

15,86

Rente Afschrijvingen, commercieel Resultaat voor VPB/IB

59 99 -39

56 101 -38

53 103 -37

51 105 -37

48 107 -36

45 106 -32

Nettoresultaat commercieel

-39

-38

-37

-37

-36

-32

Financiële rapportage investering 2-6-2023

-9-

Bijlage 6. Meerjaren kasstroomoverzicht in € 1000 2024

2025

2026

2027

2028

2029

Boekwaarde huidige locaties Netto -winst na belasting

-39

-38

-37

-37

-36

-32

Plus Afschrijvingen

99

101

103

105

107

106

Minus Investeringen Minus aflossing leningen

-10 -59

-10 -59

-10 -59

-10 -59

-10 -59

-10 -59

Marge

-9

-6

-3

0

3

6

-1,6%

-1,1%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

Mutatie voorraad

-60

0

0

0

0

0

Mutatie werkkapitaal

-69

-6

-3

0

3

6

Fin marge in % omzet

Financiële rapportage investering 2-6-2023

- 10 -