2022.04.08 Definitief rapportage haalbaarheidsonderzoek parkeergarage Sassenheim.pdf - 2022.04.0.PDF

Haalbaarheidsonderzoek parkeergarage Sassenheim 8 april 2022 Definitief

Aanleiding Op 22 april 2021 heeft de gemeenteraad van Teylingen een amendement aangenomen om een ondergrondse parkeergarage op het Hortusplein in het centrum van Sassenheim uit te werken. De raad is van mening dat op deze wijze het beeld van het centrum van Sassenheim ingrijpend kwalitatief verbeterd wordt. De raad heeft de voorkeur uitgesproken voor parkeervariant 3 uit de studie van Groosman van februari 2021. Deze variant houdt in dat een ondergrondse openbare parkeergarage onder het Hortusplein wordt toegevoegd, waardoor het Kerkplein zoveel mogelijk autovrij gemaakt kan worden. Hierdoor krijgt het Kerkplein volledig het karakter verblijfsplein en draagt het, in de ogen van de raad, bij aan een krachtig en gezellig centrum voor Sassenheim. De gemeente heeft vervolgens Woonstichting Stek en Hoogvliet benaderd om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren voor variant 3. Het ontwerpteam bestaat uit de volgende adviseurs: - Ontwerp - Groosman architecten; - Constructie - Imd Adviseurs; - Bouwkosten - Interplan Bouwsupport; - Verkennend onderzoek milieu- en omgevingsrisico’s - Aveco de Bondt; - Juridische ondersteuning - Osborne Clark.

Opbouw rapportage In deze rapportage wordt begonnen met een samenvatting en conclusie van het uitgevoerde onderzoek. Vervolgens wordt in hoofdstuk 1 toegelicht hoe het ontwerp tot stand is gekomen. In hoofdstuk 2 worden de belangrijkste punten uit de quickscan van de omgevingsrisico’s, de fasering tijdens de uitvoering en de mogelijkheden voor een bouwplaats inrichting en bouwroutes toegelicht. De aandachtspunten van een gezamenlijke ontwikkeling op een kleine locatie worden in hoofdstuk 3 benoemd. In hoofdstuk 4 worden de kosten voor de realisatie van de ondergrondse openbare parkeergarage toegelicht met de gehanteerde uitgangspunten. De genoemde bedragen in deze rapportage zijn excl. btw tenzij specifiek anders is vermeld.

1

Inhoudsopgave Aanleiding ................................................................................................................................................ 1 Samenvatting........................................................................................................................................... 3 1.

Ontwerp........................................................................................................................................... 6

2.

Analyse omgevingsrisico’s ............................................................................................................... 7 2.1 Quickscan omgeving ...................................................................................................................... 7 2.2 Risico-inventarisatie belendende objecten ................................................................................... 9 2.3 Fasering tijdens de uitvoering ....................................................................................................... 9 2.4 Bestaande en nieuwe nutsvoorzieningen ................................................................................... 10

3. Gezamenlijke ontwikkeling appartementen met supermarkt, eengezinswoningen en ondergrondse parkeergarage ....................................................................................................................................... 12 4. Kosten parkeergarage ....................................................................................................................... 13 Bijlagen .................................................................................................................................................. 15

2

Samenvatting Conclusie De ondergrondse parkeergarage is uitgewerkt tot schetsontwerp. De parkeerbak is compacter en efficiënter geworden. Het aantal parkeerplaatsen is gelijk gebleven conform de voorkeursvariant 3. Vanuit financieel oogpunt is de aanneemsom, door een aantal aandachtspunten vanuit de gedane onderzoeken, duurder geworden dan in maart werd aangenomen. Deze was toen gebaseerd op vergelijkbare aanneemsommen van parkeergarages. Door Interplan Bouwsupport is nu uitgerekend dat de aanneemsom van een parkeerplaats in de ontworpen garage €47.60 (excl. btw) bedraagt. Dat is hoog in vergelijking met een gemiddelde ondergrondse parkeergarage (€ 36.000 excl. btw). Daarnaast zijn er ook nog bijkomende kosten, extra kosten voor Woonstichting Stek en Hoogvliet en exploitatielasten. Vanuit technisch oogpunt is de ondergrondse parkeergarage realiseerbaar, met een beperkt aantal risico’s. Uit de quickscan van de omgeving is een aantal risico’s benoemd waarmee rekening gehouden moet worden. Er zijn geen grote onverwachte risico’s gesignaleerd. Vanwege de beperkte ruimte op de locatie is er grote mate van afhankelijkheid van de drie deelprojecten (supermarkt met sociale huurwoningen, rijwoningen en parkeerbak).

Hierdoor zal er in een eventuele vervolgfase zowel op juridisch als op logistiek gebied verder onderzoek gedaan moeten worden, ongeacht voor welke faseringsoptie gekozen wordt. Quickscan omgevingsrisico’s De omgevingsrisico’s, fasering tijdens de uitvoering, de mogelijkheden voor een bouwplaats inrichting en de bouwroutes zijn geïnventariseerd. De belangrijkste punten uit deze inventarisatie zijn: - door de hoogte van het grondwater en de nabijgelegen oude panden, is gestreefd om de parkeerbak zo ondiep mogelijk aan te leggen. Tevens zijn er beheersmaatregelen getroffen in de ontwerpkeuze en uitvoeringsmethode; - vanwege bouwen in het centrum is een deel van het heiwerk en van de damwanden (die dicht bij de belendingen staan) trilling arm uitgevoerd; - de kabels en leidingen die omgelegd moeten worden passen niet in de beschikbare ruimte tussen de parkeergarage en het complex met sociale huurappartementen, de supermarkt en de eengezinswoningen; - Er zijn 2 scenario’s voor de uitvoering bekeken ten opzichte van een variant zonder parkeergarage. Zonder parkeergarage zal de bouwtijd circa 18 maanden zijn. o Optie 1: de parkeergarage wordt als eerste gerealiseerd. Nadat deze gereed is worden de appartementen, supermarkt en de eengezinswoningen gebouwd. De totale bouwtijd is circa 28 maanden.

o Optie 2: de parkeergarage en de appartementen, supermarkt en eengezinswoningen starten tegelijkertijd met de bouw. Dit levert tijdwinst op ten opzichte van scenario 1, maar vanwege de beperkte ruimte op de locatie, zal de uitvoering langer duren dan een ontwikkeling zonder parkeergarage en zal leiden tot een inefficiënte bouw. De totale bouwtijd bedraagt circa 23 maanden. - Vanwege de beperkte werkruimte en de afhankelijkheid van de werkzaamheden bij de parkeergarage, het complex met de supermarkt, de sociale huurwoningen en de vrije sectorwoningen heeft het niet de voorkeur om er verschillende projecten van te maken.

3

-

Gezien het lange voortraject hebben Woonstichting Stek en Hoogvliet de voorkeur voor een snelle uitvoering (optie 2). Ongeacht voor welk scenario gekozen wordt, betekent de toevoeging van de ondergrondse parkeergarage aan het plangebied dat de voorbereidingstijd langer wordt. Voor Woonstichting Stek betekent dit naast de bovengenoemde inkomstenderving ook hogere onderhoudslasten voor de huidige woningen. Deze punten zullen in de vervolgfase besproken worden.

Ontwikkelen op een kleine locatie De gezamenlijke ontwikkeling op een kleine locatie betekent dat de ontwikkeling veel complexer is dan een standalone ontwikkeling. Het uitgangspunt is dat iedere partij verantwoordelijk is voor haar eigen object. Wij signaleren de volgende aandachtspunten: - Complexe contractvorming. De risico’s en verantwoordelijkheid van de parkeergarage horen bij de gemeente. De verdeling van de overlappende kosten en kostenverhogende elementen door toevoeging van de ondergrondse parkeergarage aan het plangebied van Woonstichting Stek en Hoogvliet moet vastgelegd worden; - Mogelijke weerstand tegen een ondergrondse parkeergarage door de omgeving, dit leidt tot vertraging voor de wijziging van de bestemming; - Beperkte ruimte voor de bouwplaats, waardoor het voor de hand ligt om de uitvoering en coördinatie in één hand te houden; - Openbare aanbesteding. De openbare parkeergarage dient conform het gemeentelijk beleid openbaar aanbesteed te worden; - Door de kleine bouwplaats wordt de uitvoering veel complexer qua coördinatie en logistiek, en de bouwtijd wordt langer. Dit werkt kostenverhogend. Kosten parkeergarage In maart 2021 is de aanneemsom aan de gemeenteraad gepresenteerd. De realisatiekosten bedroegen destijds € 3,10 miljoen excl. btw.

Naar aanleiding van de onderzoeken heeft Interplan een nauwkeurigere berekening kunnen maken, waarbij ook rekening is gehouden met de hoge prijsstijgingen (tot eind 2021). De extreme prijsstijgingen van de afgelopen maanden (10-20%) verwacht Interplan dat dit op den duur zal stabiliseren. De aanneemsom van het huidige ontwerp bedraagt € 3,9 miljoen excl. btw. Naast de aanneemsom zijn er nog bijkomende kosten, zoals advieskosten voor ontwerp, onderzoeken en leges e.d. We gaan ervan uit dat het ingenieursbureau van gemeente Teylingen veel werkzaamheden voor haar rekening neemt, waarbij er daarnaast rekening gehouden moet worden met € 486.000, - aan externe kosten. Als er gekozen wordt voor een parkeergarage betekent dit dat Woonstichting Stek en Hoogvliet later hun vastgoed kunnen verhuren en daarmee huurderving ondervinden. In het gunstigste scenario is er sprake van een ‘vertraging’ van 6 maanden. Voor Woonstichting Stek zijn de gemiste inkomsten dan € 180.000, -. Voor Hoogvliet bedraagt de huurderving € 175.000, -. Daarnaast zullen door de extra bouwtijd voor beide partijen de aanneemsommen (voor ieders deel) verder stijgen vanwege prijsstijgingen en zal de rente op de gemaakte kosten stijgen. Dit geldt ook voor de rijwoningen.

Deze kosten zijn voor Woonstichting Stek geraamd op € 199.000, -, voor Hoogvliet € 55.000, - en voor de eengezinswoningen €62.000,Naast de investeringskosten zal de gemeente ook de jaarlijkse exploitatiekosten voor haar rekening moeten nemen. Zolang er geen betaald parkeren in Sassenheim wordt ingevoerd staan hier geen inkomsten tegenover. 4

De exploitatiekosten per jaar zijn geraamd op € 89.801,- excl. btw. (jaarlijks index ca. 2%).

5

1. Ontwerp Variant 3 uit de presentatieboek ‘Parkeervarianten Hortusplein d.d. 25 februari 2021’ is verder uitgewerkt in een schetsontwerp. De parkeerbak is compacter en efficiënter geworden. Het aantal parkeerplaatsen is gelijk gebleven conform de voorkeursvariant 3. In bijlage 1 staat het uitgewerkte ontwerp toegelicht.

6

2. Analyse omgevingsrisico’s Aveco de Bondt heeft de omgevingsrisico’s, fasering tijdens de uitvoering, de mogelijkheden voor een bouwplaats inrichting en bouwroutes geïnventariseerd. Hieronder volgt een korte samenvatting van het rapport (zie bijlage 2a).

2.1 Quickscan omgeving Bodemverontreiniging Er kan lokaal sprake zijn van bodemverontreiniging. De beschikbare onderzoeken zijn allemaal gedateerd. Daarnaast is nog geen aandacht besteed aan mogelijke verontreiniging ten gevolge van het gebruik van een deel van de locatie als bloembollen-/bloemknollenkwekerij (zie groene arcering aan het Hortusplein).

Het advies is om een milieukundig bodemonderzoek uit te voeren, gericht op de voorgenomen herontwikkeling. Een dergelijk onderzoek is ook noodzakelijk voor de aanvraag van een omgevingsvergunning. In de bouwkostenraming zijn de kosten voor een aanvullend bodemonderzoek voor dit perceel opgenomen. Grondwater Aan de hand van het gemeentelijke meetnet zijn grondwatergegevens geanalyseerd. Voor de locatie zijn geen peilbuizen bekend die de stijghoogte nabij de projectlocatie meten. Via het regionaal isohypsen model wordt de stijghoogte tussen NAP -2,0m en NAP -2,5m verwacht. Het uitgangspunt voor de diepte van de parkeergarage is vanuit het ontwerp op NAP -3,5m gesteld. Op basis van deze diepte is geen spanningsbemaling benodigd. Voor het uitvoeren van bemaling dient een melding gedaan te worden of een vergunning aangevraagd te worden. Gezien de aard en omvang van de werkzaamheden is de verwachting dat voor de grondwateronttrekking ‘alleen’ een melding gedaan hoeft te worden. Geadviseerd wordt om een bemalingsadvies op te stellen als onderbouwing van de melding. 7

Archeologie Uit het inventariserend bureauonderzoek blijkt dat het projectgebied direct grenst aan een zone met een hoge archeologische verwachting (lichtpaarse arcering). Het perceel Hortuslaan 13 t/m 21 en het gebied hieromheen ligt vrijwel geheel binnen de zone met hoge archeologische verwachting. In 2018 heeft het bureau De Steekproef B.V. archeologisch veldonderzoek verricht voor de ontwikkeling van de supermarkt, appartementen en de eengezinswoningen aan het Hortusplein. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat er geen archeologisch materiaal is gevonden en dat het gebied tot aan ca. -2m NAP verstoord is. De parkeergarage komt veel dieper in de grond te liggen, waardoor er aanvullend onderzoek nodig is (ca. € 4.000 excl. btw). Deze onderzoekskosten zijn opgenomen in de kostenopstelling. Doordat de locatie binnen hoog archeologisch verwachtingsgebied valt, blijft er ondanks gedegen onderzoek het risico bestaan op mogelijke archeologievondsten tijdens de uitvoering. Dit kan leiden tot vertraging en hoge onderzoekskosten. Niet-gesprongen explosieven De gemeente Teylingen heeft geen eigen risicokaart met betrekking tot niet-gesprongen explosieven. Daarnaast heeft de omgevingsdienst aangegeven niet te beschikken over gegevens/onderzoeken van Niet Gesprongen Explosieven.

Hieruit blijkt dat er naar alle waarschijnlijkheid nog geen explosievenonderzoek is uitgevoerd op de locatie Hortusplein en omgeving. Er kan derhalve geen uitspraak worden gedaan of er een kans is dat niet-gesprongen explosieven aanwezig zijn. Er wordt geadviseerd om een bureauonderzoek te doen om vast te stellen of er een kans is dat nietgesprongen explosieven aanwezig zijn. Voor dit onderzoek is € 5.000, - excl. btw in de kostenopstelling opgenomen.

8

2.2 Risico-inventarisatie belendende objecten Aveco de Bondt heeft in hoofdstuk 4 van haar rapportage de risico’s vanuit het grondwater, bodemgesteldheid en de bouwstaat op de belendende objecten beoordeeld. De middel tot grote risico’s staan in onderstaande tabel omschreven met de maatregelen. Bij het toepassen van de maatregelen worden de risico’s verkleind.

De parkeergarage komt dicht op bestaande panden, hierdoor dient er extra aandacht besteed te worden aan maatregelen en monitoring tijdens de uitvoering. De kosten voor het verkennend bodemonderzoek en het trilling arm uitvoeren van een deel van de werkzaamheden zijn opgenomen in de bouwkosten.

2.3 Fasering tijdens de uitvoering In hoofdstuk 6 en 7 van de Aveco de Bondt rapportage staan de verschillende scenario’s toegelicht voor de fasering tijdens de uitvoering. Voor beide scenario’s geldt dat de sloop van het totale terrein en het bouwrijp maken in één fase moet gebeuren. Dit vergt voor Woonstichting Stek een goede voorbereiding voor het tijdig uithuizen van haar bewoners. Scenario 1: de parkeergarage wordt als eerste gerealiseerd. Nadat deze gereed is worden de appartementen, supermarkt en de eengezinswoningen gebouwd. De totale bouwtijd is ca. 28 maanden. Scenario 2: de parkeergarage en de appartementen, supermarkt en eengezinswoningen starten tegelijkertijd met de bouw. Dit levert tijdwinst op ten opzichte van scenario 1, maar vanwege de beperkte ruimte op de locatie, zal de uitvoering langer duren dan een ontwikkeling zonder parkeergarage en zal leiden tot een inefficiënte bouw. De totale bouwtijd bedraagt circa 23 maanden. 9

Het heiwerk wordt voor alle 3 de deelprojecten tegelijk uitgevoerd. Vervolgens kan ook het dek van de parkeergarage gebruikt worden als bouwterrein (ca. 5 maanden na het heiwerk). Om voldoende werkruimte te creëren is het essentieel dat een deel van het Kerkplein hiervoor ook beschikbaar komt. Het openbare gebied wordt pas ingericht enkele weken voor oplevering van de sociale huurwoningen. Bouwtijd zal ca. 23 maanden duren. Dit is 5 maanden korter dan scenario 1. Het voordeel van dit scenario is dat de overlast voor de omgeving en het omleiden van het bestemmingsverkeer korter is. Een kortere uitvoeringsduur scheelt ook aanzienlijk in vertragingskosten als huurderving, prijsstijgingen en extra rentelasten. Aveco de Bondt heeft in hoofdstuk 7 een voorzet gedaan voor de verkeerstromen tijdens de uitvoering. Gevolgen van beide scenario’s Vanwege de beperkte werkruimte en de afhankelijkheid van de werkzaamheden bij de parkeergarage, het complex met de supermarkt en de sociale huurwoningen en de vrijesectorwoningen heeft het niet de voorkeur om er verschillende projecten van te maken. Gezien het lange voortraject hebben Woonstichting Stek en Hoogvliet de voorkeur voor een snelle uitvoering (scenario 2). Ongeacht voor welk scenario gekozen wordt, betekent de toevoeging van de ondergrondse parkeergarage aan het plangebied dat de voorbereidingstijd langer wordt.

Voor Woonstichting Stek betekent dit naast de bovengenoemde inkomstenderving ook hogere onderhoudslasten voor de huidige woningen. Het pand waar Hoogvliet momenteel haar supermarkt heeft, heeft een tijdelijke vergunning die over ca. 3 jaar verloopt.

2.4 Bestaande en nieuwe nutsvoorzieningen Aveco de Bondt heeft een analyse uitgevoerd welke kabels en leidingen er verlegt moeten in het plangebied (zie hoofdstuk 8 rapportage Aveco de Bondt). De meeste kabels en leidingen moeten verwijderd worden vanwege de supermarkt/appartementen. De volgende kabels en leidingen moeten omgelegd worden vanwege de parkeergarage: • Een aantal laagspanningskabels ten behoeve van pand Hortusplein 6 en openbare verlichting; • Gasleidingen ten behoeve van pand Hortusplein 6; • Telecomkabels ten behoeve van pand Hortusplein 6; • De riolering op het Hortusplein (nabij pand Hortusplein 6 en de vm. Hoogvliet); • Levering van water voor het pand Hortusplein 6 geschiedt momenteel vanaf de Hortuslaan, hiervoor is aanpassing nodig. Voor de middenspanningskabel (10 kV) in de Westerstraat geldt dat deze mogelijk geen belemmering vormt; dit zal afgestemd moeten worden met Liander. Groot aandachtspunt is het verleggen van de kabels en leidingen op het Hortusplein. De beschikbare ruimte tussen de parkeergarage en de nieuw te bouwen supermarkt is in het huidige ontwerp, conform de standaardrichtlijnen, niet voldoende om de betreffende kabels en leidingen te kunnen aanleggen.

In een verkennend gesprek met de afdeling beheer van de gemeente zijn enkele oplossingsrichtingen voor de beperkte ruimte voor de riolering besproken en hieruit zijn een aantal aandachtspunten naar voren gekomen die meegenomen moeten worden bij de verdere uitwerking (zie bijlage 2b memo van Aveco de Bondt). In overleg met de nuts en de gemeente zal hiervoor een plan gemaakt moeten worden. Dit kost naast veel geld, ook veel tijd en vraagt om een tijdige afstemming met de nutsbedrijven. Om inzicht te krijgen in de kosten, zal hier nader overleg met de nuts gevoerd moeten worden. Er is in de kostenopstelling een stelpost opgenomen van €68.500,- excl. btw.

10

11

3. Gezamenlijke ontwikkeling appartementen met supermarkt, eengezinswoningen en ondergrondse parkeergarage Indien de gemeente besluit om een ondergrondse parkeergarage te laten realiseren onder het Hortusplein, zijn er aandachtspunten die nader onderzocht moeten worden. Het uitgangspunt is dat iedere partij verantwoordelijk is voor haar eigen object. De gezamenlijke ontwikkeling op een kleine locatie betekent dat de ontwikkeling veel complexer is dan een standalone ontwikkeling. Wij signaleren de volgende aandachtspunten: - Complexe contractvorming. De risico’s en verantwoordelijkheid van de parkeergarage horen bij de gemeente. De verdeling van de overlappende kosten en kostenverhogende elementen door toevoeging van de ondergrondse parkeergarage aan het plangebied van Woonstichting Stek en Hoogvliet moet vastgelegd worden; - Mogelijke weerstand tegen een ondergrondse parkeergarage door de omgeving, dit leidt tot vertraging voor de wijziging van de bestemming. Er zullen afspraken gemaakt moeten worden als de ondergrondse parkeergarage hierdoor niet gerealiseerd wordt; - Beperkte ruimte voor de bouwplaats, waardoor het voor de hand ligt om de uitvoering en coördinatie in één hand te houden; - Openbare aanbesteding. De openbare parkeergarage dient conform het gemeentelijk beleid openbaar aanbesteed te worden.

Als er gekozen wordt voor 1 aannemer, zijn Hoogvliet en Woonstichting Stek ook gedwongen om hun deelproject openbaar aan te besteden. De voorbereiding hiervoor kost meer tijd; - Er zullen afspraken gemaakt worden indien het aanbestedingsresultaat voor één of twee van de partijen tegenvalt; - Door de kleine bouwplaats wordt de uitvoering veel complexer qua coördinatie en logistiek en de bouwtijd wordt langer. Dit werkt kostenverhogend.

12

4. Kosten parkeergarage De gemeente wil inzicht hebben in de kosten die benodigd zijn voor de realisatie van de ondergrondse parkeergarage onder het Hortusplein. In de rapportage die afgelopen maart beoordeeld is door de gemeenteraad zijn de realisatiekosten (aanneemsom) opgenomen. Het bouwkostenbureau Interplan Bouwsupport heeft deze kosten gebaseerd op ervaringscijfers. De bouwkosten zijn opnieuw en nauwkeuriger berekend waarbij ook de hoge prijsstijgingen van de afgelopen periode zijn meegenomen. Daarnaast is er ook gekeken welke bijkomende kosten er nodig zijn, zoals advieskosten voor ontwerp, onderzoeken en leges e.d. In de opstelling is geen rekening gehouden met projectmanagement kosten of algemene kosten van de gemeente. Wij gaan ervan uit dat de ontwikkeling door de gemeente zelf wordt begeleid. Het ontwerp van de ondergrondse parkeergarage is uitgewerkt tot een schetsontwerp. Dit houdt in dat er naast onderzochte en onderbouwde uitgangspunten toch nog aannames gedaan zijn, waarbij in de uitwerking nog verder onderzoek nodig is (bijvoorbeeld een aanvullend bodemonderzoek voor het perceel naast het Hortusplein). De realisatiekosten die destijds in maart aan de gemeenteraad zijn gepresenteerd betreffen de bouwkosten. De bouwkosten zijn opnieuw en nauwkeuriger berekend op basis van de resultaten uit het onderzoek.

De realisatiekosten in maart 2021 bedroegen € 3,10 miljoen. De onderstaande resultaten uit het onderzoek hebben de kosten verhoogd: • Stevige prijsstijgingen bouwkosten van de afgelopen periode; • Damwanden deels trillingvrij aanbrengen vanwege belendingen; • Funderingspalen deels trilling arm aanbrengen vanwege belendingen; • In het werk gestorte betonvloer vanwege beperkte diepgang i.v.m. waterstand; • Toepassing van sprinklerinstallatie i.v.m. sociale veiligheid; • Liftinstallatie uitvoeren in glas i.v.m. sociale veiligheid; • Permanente damwand langs belendingen. De aanneemsom van het huidige ontwerp bedraagt € 3,9 miljoen excl. btw. Interplan Bouwsupport heeft de bouwkosten voor de ondergrondse parkeergarage geraamd (zie bijlage 3). De belangrijkste uitgangpunten voor de bouwkosten zijn: - Prijspeil van de raming is november 2021 De uitvoering van de parkeergarage zal naar verwachting over 3 jaar zijn. De mate van prijsstijging is onder de huidige marktomstandigheden erg onzeker. Interplan heeft een prognose van de BDB-index bijgevoegd bij haar advies, hierin is geen rekening gehouden met de extreme prijsstijgingen (10% -20%) die nu spelen. Interplan gaat er vanuit dat deze ontwikkeling op den duur zal stabiliseren. Het is raadzaam om hiervoor een afdoende risicopost voor te reserveren; - Raming gaat uit van een ‘standalone’ ontwikkeling.

Er is in de raming geen rekening gehouden met mogelijk kostenverhogende elementen vanwege de toevoeging van de ondergrondse parkeergarage aan het plangebied van Hoogvliet/Woonstichting Stek; - Er wordt uitgegaan van één continue bouwstroom. In de uitwerking moet onderzocht worden in hoeverre de combinatie met de bouw van de appartementen, supermarkt en eengezinswoningen kostenverhogend is; - Complexiteit van de krappe bouwlocatie leidt tot meer logistieke afstemming, inefficiënte uitvoering etc. In de raming is hier geen rekening mee gehouden, dit zal in de verdere uitwerking berekend worden.

13

-

-

Er wordt uitgegaan van grond die geschikt is voor het realiseren van een parkeergarage. Er zijn geen kosten voor sanering opgenomen. Maatregelen naar aanleiding van mogelijk bezwaar van de omgeving zijn niet opgenomen. In de bouwkosten is er wel vanuit het technisch oogpunt gekeken naar bouwen dichtbij belendingen. Hiervoor zijn kosten opgenomen voor het monitoren van trillingen tijdens de uitvoering en om een deel van de damwand en heipalen dicht bij de belendingen trilling arm uit te voeren. Indien alle damwanden en heipalen van de parkeergarage trilling arm uitgevoerd worden dan zijn de meerkosten globaal € 62.000, - c.q. € 204.000, - excl. btw. Er zijn geen aanvullende kosten voor de terreinverharding op het dek van de parkeergarage opgenomen. We gaan er voor nu vanuit dat het budget wat voor het oorspronkelijk plan van Hoogvliet en Woonstichting Stek met parkeren op maaiveld voldoende is voor de terreininrichting van het parkeerdek.

In dit ontwerp is gekozen voor een sprinklerinstallatie, zodat er geen rekening gehouden hoeft te worden met brandcompartimentering waardoor er een goede, sociaal veilige garage komt. Een andere optie die ca. €182.000,- goedkoper is, is het toepassen van brandscheidingswanden. Vanuit esthetisch en sociaal veiligheidsoogpunt is hier niet voor gekozen. Het toepassen van de brandscheidingswanden neemt ruimte in beslag die ten koste gaat van minimaal vier parkeerplaatsen. Bijkomende kosten Naast de aanneemsom zijn er nog bijkomende kosten, zoals advieskosten voor ontwerp, onderzoeken en leges e.d. We gaan ervan uit dat het ingenieursbureau van gemeente Teylingen veel werkzaamheden voor haar rekening neemt, daarnaast dient rekening gehouden te worden met de volgende kosten:

Extra kosten Woonstichting Stek en Hoogvliet Als er gekozen wordt voor een parkeergarage betekent dit voor Woonstichting Stek en Hoogvliet dat zij hun vastgoed later kunnen verhuren en daarmee huurderving ondervinden. In het gunstigste scenario is er sprake van een ‘vertraging’ van 6 maanden. Voor Woonstichting Stek zijn de gemiste inkomsten dan € 180.000, -. Voor Hoogvliet bedraagt de huurderving € 175.000, -. Daarnaast zullen door de extra bouwtijd voor beide partijen de aanneemsommen (voor ieders deel) verder stijgen vanwege prijsstijgingen en zal de rente op de gemaakte kosten stijgen. Dit geldt ook voor de rijwoningen. Deze kosten zijn voor Woonstichting Stek geraamd op € 199.000, -, voor Hoogvliet € 55.000, - en voor de eengezinswoningen €62.000,- (excl. btw). Exploitatiekosten Naast de investeringskosten zal de gemeente ook de jaarlijkse exploitatiekosten voor haar rekening moeten nemen. Het betreft: elektriciteit-, schoonmaak-, onderhoud- en beheerkosten (zoals beheerder, verzekeringen ed.) De exploitatiebegroting is opgenomen in bijlage 4. Exploitatiekosten per jaar € 89.801,- excl. btw (jaarlijks te indexeren met ca. 2%). In het budget voor de realisatie van de parkeergarage zal nog wel ruimte gereserveerd moeten worden voor de bovengenoemde kostenverhogende zaken.

14

Bijlagen Bijlage 1: Ontwerp ondergrondse parkeergarage – Groosman architecten d.d. 6-12-2021 Bijlage 2a: Rapportage quickscan omgevingsrisico’s en fasering – Aveco de Bondt d.d. 7-12-2021 Bijlage 2b: Memo advies riolering langs parkeergarage-Aveco de Bondt d.d. 22-2-2022 Bijlage 3: Kostenopstelling Interplan bouwsupport- d.d. 7-12-2021 Bijlage 4: Exploitatiebegroting Interplan bouwsupport-d.d. 17-2022

15