2. Toelichting bestemmingsplan Zijldijk 10, Warmond

bestemmingsplan

Zijldijk 10, Warmond Gemeente Teylingen

Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.1525.BP2023TEY01079-VA01

Datum:

27 juni 2024

Kenmerk Buro SRO:

SR200277

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 4 1.1 Algemeen ............................................................................................................................................................ 4 1.2 Ligging ................................................................................................................................................................. 4 1.3 Geldende bestemmingsplannen ......................................................................................................................... 5 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 6

2 Het initiatief ............................................................................................................................................. 7 2.1 Huidige situatie ................................................................................................................................................... 7 2.2 Toekomstige situatie ........................................................................................................................................... 9

3 Beleidskader .......................................................................................................................................... 13 3.1 Nationaal beleid ................................................................................................................................................ 13 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................................. 14 3.3 Regionaal beleid ................................................................................................................................................ 21 3.4 Gemeentelijk beleid .......................................................................................................................................... 23

4 Milieuonderzoek .................................................................................................................................... 25 4.1 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................... 25 4.2 Milieu ................................................................................................................................................................ 26 4.3 Luchthavenindelingbesluit ................................................................................................................................ 35 4.4 Waterhuishouding............................................................................................................................................. 35 4.5 Verkeer en parkeren ......................................................................................................................................... 38 4.6 Ecologie ............................................................................................................................................................. 39 4.7 Archeologie .......................................................................................................................................................

41 4.8 Cultuurhistorie .................................................................................................................................................. 42 4.9 Duurzaamheid ................................................................................................................................................... 43

5 Juridische planbeschrijving ................................................................................................................... 45 5.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 45 5.2 Verbeelding ....................................................................................................................................................... 45 5.3 Planregels .......................................................................................................................................................... 45 5.4 Wijze van bestemmen ....................................................................................................................................... 46

6 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................................. 48 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................................... 49 7.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 49 7.2 Participatie ........................................................................................................................................................ 49 7.3 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg ....................................................................................................................... 49 7.4 Verslag zienswijzen ........................................................................................................................................... 50 BIJLAGEN Bijlage 1. Landschapsadvies Zijldijk 10 te Warmond 09-02-2021 Bijlage 2. Verkennend (asbest)bodemonderzoek Zijldijk 9-10 Warmond 19-05-2022 Bijlage 3. Quickscan Wet natuurbescherming 15-11-2023 Bijlage 4. Nota vooroverlegreacties voorontwerpbestemmingsplan Zijldijk 10, Warmond Bijlage 5. Onderzoek agrarische geurhinder Zijldijk 10, Warmond 12-03-2024 Bijlage 6. Geurverordening Zijldijk 8, Warmond

3

1 Inleiding 1.1 Algemeen Initiatiefnemer is voornemens om aan de Zijldijk 9/9a en 10 in Warmond alle bedrijvigheid van het agrarisch bedrijfsperceel te beëindigen, de agrarische en recreatieve opstallen te saneren en het terrein op te schonen. Vervolgens is initiatiefnemer voornemens om de te slopen bebouwing te vervangen door twee nieuwe woningen. Het nieuwe woongebouw wordt voorgesteld ter plaatse van de huidige stal. Daarnaast worden twee woningen beoogd in de historische boerderij (Zijldijk 10) met bakhuis. In het bestaande pand Zijldijk 9 en 9A zijn twee recreatiewoningen voorzien. Dit is conform het door de initiatiefnemer bij de gemeente ingediende principeverzoek. Daarover is uitgebreid met de gemeente, de omgevingsdienst en ook de provincie gesproken. De uitkomsten daarvan vormen de randvoorwaarden voor de onderhavige ontwikkeling. Het initiatief past niet binnen de mogelijkheden van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, waarin de gronden de bestemming 'Agrarisch - Grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden' hebben. Om het beoogde initiatief juridisch-planologisch mogelijk te maken, dient een herziening van het bestemmingsplan opgesteld te worden. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hier in.

1.2 Ligging De percelen van de beoogde ontwikkeling zijn gelegen aan de Zijldijk, ten oosten van de kern Warmond. Het plangebied is fraai gelegen aan de Zijp, een korte rivier die twee van de Kagerplassen met elkaar verbindt.

Globale ligging plangebied (bron: google.com/maps)

4

globale begrenzing plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Geldende bestemmingsplannen De gronden hebben in het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Teylingen’ en ‘Buitengebied Teylingen, 1e herziening’ de bestemming ‘Agrarisch - Grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden’. Een groot deel van perceel bevat een bouwvlak, dat volledig bebouwd mag worden met bebouwing. Het bestaande aantal bedrijfswoningen is toegestaan; formeel is hier één bedrijfswoning aanwezig. Tevens is het bouwvlak voorzien van de functieaanduiding ‘recreatiewoning’, waarbij maximaal 1 recreatiewoning is toegelaten. Ten zuiden van de toegangsweg vanaf de Zijldijk hebben twee locaties de bestemming ‘Recreatie Verblijfsrecreatie - recreatiewoningen 2' , waarmee de gronden bestemd zijn voor recreatiewoningen met bijbehorende voorzieningen. Uitgegaan wordt van het bestaande aantal recreatiewoningen (2). Een deel van het plangebied heeft de enkelbestemming ‘Verkeer’. Het meest oostelijke deel van het plangebied heeft de enkelbestemming ‘Recreatie - Dagrecreatie - jachthaven 2’. Tevens geldt de gebiedsaanduiding ‘Wetgevingszone - wijzigingsgebied 1.2’ waarmee het agrarische bouwvlak kan worden vergroot. Voorts heeft het oostelijke deel van het plangebied de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’. De gronden zijn in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Teylingen, 1e herziening’ voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 8’.

De navolgende afbeelding toont een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Teylingen’.

Uitsnede geldend bestemmingsplan ‘Buitengebied Teylingen’(Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

5

Tevens geldt voor het plangebied ook het 'Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen' wat geldend is voor hele gemeente Teylingen. In dit bestemmingsplan wordt het parkeerbeleid van de gemeente door vertaald in een geldend bestemmingsplan voor de hele gemeente waarmee parkeernormen van kracht worden.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie en de toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 5. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid met de resultaten van het vooroverleg en de ter inzage legging.

6

2 Het initiatief 2.1 Huidige situatie Het landschap waar het plangebied in is gelegen, is gevormd door de werking van de zee en kent hierdoor een prachtig kronkelig verloop. Het cluster aan de Zijldijk 8 t/m 10 ligt deels op de verhoging van de stroomrug en deels op de oever van de Zijp. Aan de Zijp liggen meerdere aanlegplaatsen voor boten, ook ter hoogte van het onderhavige perceel. Het betreft vooral recreatiebootjes van derden. De Boterhuispolder waar het plangebied onderdeel vanuit maakt heeft een dikke veenlaag met een beperkte laag klei. Het is een open polder met een zeer bijzondere onregelmatige blokverkaveling. De omliggende gronden zijn vooral in gebruik als agrarisch grasland. Direct ten zuiden van het plangebied is een runderfokkerij (Zijldijk 8) gelegen: Lakenvelder Boerderij Boterhuispolder. Verder zijn in de omgeving enkele agrarische bedrijven, woonschepen en recreatieve functies, zoals (jacht)havens, watersport en kleinschalige horeca, aanwezig. De Zijldijk vormt de verbinding richting Leiden en de wegen N445 en A4. Aan de noordzijde is de Zijldijk doodlopend voor autoverkeer. De toegangsweg tot het agrarische ensemble Zijldijk 8, 9 en 10 is ook via een fietsverbinding door de polder (Syl-Ende) te bereiken. Het onderhavige plangebied omvat een boerenensemble met een diversiteit aan bebouwing.

De locatie bestaat uit een verzameling van diverse agrarische opstallen (veestal, hooiberg en enkele schuren), een karakteristiek hoofdgebouw van rond 1900 met een bedrijfswoning (Zijldijk 10) en een voormalig bakhuis en een pand wat oorspronkelijk uit 1780 stamt (Zijldijk 9). Ten zuiden van de toegangsweg waren tevens twee kleine recreatiewoningen aanwezig. Een aantal gebouwen is historisch en fraai maar door de mix van gebouwen heeft het erf een wat rommelig karakter en geen eenduidig uiterlijk.

Huidige situatie (Bron: Buro SRO)

7

Impressie bestaande situatie plangebied

8

2.2 Toekomstige situatie Initiatiefnemer is voornemens om meerdere agrarische en de recreatieve opstallen te slopen. Op onderstaande afbeelding is met rood aangegeven om welke gebouwen het gaat. In totaal wordt een oppervlakte van circa 765 m² verwijderd, alsmede een paardenbak van 800 m² en circa 2.255 m² verharding. Naast de sloop van de grote veestal en de hooiberg, gaat het om diverse kleinere opstallen. Hierbij komen ook de twee toegestane recreatiewoningen aan het toegangspad te vervallen. Ook de bijbehorende aanlegplaatsen met de recreatieboten van derden in de Zijp komen te vervallen. Het opschonen levert een aanzienlijke kwaliteitswinst op. Dit komt overeen met de bevindingen uit het 'Landschapsadvies Zijldijk 10 te Warmond' d.d. 09-02-2021 van Bosch Slabbers Landschapsarchitecten (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1): 'Van de bebouwing zijn een aantal gebouwen historisch en fraai. Het hoofdgebouw is een typische Zuid‐Hollandse boerderij met een eenvoudig zadeldak. Deze boerderij vormt tezamen met het bakhuis en de hiervoor staande volwassen boom een fraai ensemble. De sierlijsten, speklagen in het metselwerk en de monumentale positie van de voordeur (thans buiten gebruik) geven de boerderij allure. Het bakhuis kent dezelfde verfraaiingen in metselwerk. De overige bebouwing is van latere toevoeging en kent weinig waarde.

De toevoeging van schuren laten het cluster uitwaaieren en rekken het ruimtelijke te ver op. Storend zijn de schuurtjes en opstallen die voor het hoofdhuis gepositioneerd zijn. Deze zijn de blikvangers vanaf de doorgaande Zijldijk en ontnemen het zicht op het eigenlijke erf van nummer 10.'

Het erf met in het rood de te slopen bebouwing (bron: Buro SRO)

Het voornemen is onder meer om de te slopen bebouwing te vervangen door twee nieuwe woningen. Het nieuwe woongebouw wordt voorgesteld ter plaatse van de huidige stal. Deze woningen maken ruimtelijk onderdeel uit van het agrarisch ensemble en krijgen de uitstraling van 'stalwoningen' (in het beeldkwaliteitsplan aangeduid als 'schuurvolume'), ondergeschikt aan de hoofdbebouwing. Daarnaast worden twee woningen beoogd in de historische boerderij (Zijldijk 10) met bakhuis. In het bestaande pand Zijldijk 9 en 9A zijn twee recreatiewoningen voorzien. Deze invulling houdt verband met de eisen die hier gelden in relatie tot het aangrenzende agrarische bedrijf (geurhinder, zie verderop in deze toelichting). In de

9

beoogde toekomstige situatie staan er binnen het plangebied in totaal vier woningen en twee recreatiewoningen. Het uitgangspunt van deze ontwikkeling is om het erf en de waterkant op te schonen en zo een compact bebouwingscluster te creëren met passende bebouwing en inpassing in een agrarische sfeer. Hierbij wordt rekening gehouden met het kenmerkende polderlandschap met de openheid en als onderdeel van een weidevogelgebied en met de landschapsstructuur en bebouwingsclusters. Om die reden worden geen mogelijkheden geboden voor bijbehorende bouwwerken en wordt ook het vergunningvrij bouwen in het plangebied uitgesloten. Om deze reden worden in de nieuwbouw inpandige bergingen opgenomen.

Beoogde ontwikkeling (bron: Buro SRO d.d. 21 augustus 2023)

De bestaande boerderij met het bakhuisje komen in de zichtlijn te staan en zijn vanaf de entreeweg duidelijk zichtbaar. Hiermee wordt het aangezicht weer in oude staat hersteld. De overige bebouwing is ondergeschikt aan dit hoofdensemble. Voor wat betreft de twee nieuwe woningen wordt uitgegaan van 1-1,5 bouwlaag met een kap en een nokhoogte van maximaal 8 meter. De breedte bedraagt maximaal 8,5 meter en de nokrichting is evenwijdig aan de verkaveling en aan de overige bebouwing, waarmee het zich goed voegt in de ruimtelijke structuur. Tevens is de voorgevel vastgelegd op de verbeelding, middels de figuur 'gevellijn'. Bij deze nieuwe woningen zijn geen aangebouwde of losse bijgebouwen toegestaan. Met de voorgestelde situering van deze nieuwe woningen wordt het ensemble compacter in vergelijking tot de huidige situatie waarin de veestal dwars op de overige bebouwing staat. In de regels is een 'Voorwaardelijke verplichting beeldkwaliteit' opgenomen voor de nieuwbouwwoningen. Daarbij is bepaald dat uitvoering moet worden gegeven aan de beeldkwaliteitscriteria van het 'Beeldkwaliteitsplan Zijldijk 10' (d.d. 8 april 2024). Dat beeldkwaliteitsplan is als bijlagen bij de regels bijlage 1 bijgevoegd.

10

Referentiebeelden nieuwe woningen (bron: Beeldkwaliteitsplan Zijldijk 10, 8 april 2024)

De bestaande hoofdontsluiting (Zijldijk) blijft behouden. Het huidige pad dat gebruikt wordt voor het beheer van het noordelijke agrarisch perceel, wordt in de beoogde situatie ook gebruikt voor de ontsluiting van de twee nieuwe woningen. Per (recreatie-)woning worden ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. De twee nieuwe woningen worden aan een gezamenlijk erf geplaatst. Op dat erf heeft parkeren plaats en er is ruimte voor (gezamenlijke) activiteiten. Verder worden alle percelen groen en eenvoudig ingericht zodat het zowel aan de zijde van de entree als ook vanaf de Zijp een representatief en groene uitstraling krijgt. De percelen worden zo ontworpen en ingericht dat het één geheel vormt qua beplanting en uitstraling. De eventuele terrassen liggen tegen de gevel van de woningen, erfafscheidingen tussen de woonpercelen worden informeel ingericht met streekeigen groen. De overige ruimte is open in de vorm van grasland. Bestaande en enkele nieuwe bomen versterken het ensemble en geven een evenwichtig beeld tussen groen en bebouwing. Ten westen van de nieuwe woningen worden twee sloten, die thans doodlopen met elkaar verbonden. Hiermee wordt de structuur versterkt en wordt oppervlaktewater toegevoegd.

Tevens wordt aan de noordzijde een gebiedseigen haag gerealiseerd, zodat de overgang naar het agrarische gebied eenduidig en op een herkenbare en blijvende wijze vastligt. Het betreft een haag met een breedte van minamaal 0,5 m en een hoogte van maximaal 1 m, waarvoor een voorwaardelijke verplichting wordt opgenomen. Voor die haag worden uitgegaan van de volgende mogelijke soorten: haagbeuk, winterlinde en/of kornoelje (zie onderstaande referentiebeelden).

11

Referentiebeelden haag op noordelijke perceelsgrens (bron: Buro SRO, 13 juni 2023)

Het erf wordt een aanzienlijk compacter cluster door onder andere het verwijderen van de veestal aan de noordzijde van de recreatieve bestemmingen. Bovendien wordt de waterkant van de Zijp opgeschoond, waarbij de recreatiebootjes van derden worden verwijderd. Er zullen uitsluitend aanlegplaatsen voor de toekomstige bewoners en voor de recreatiewoningen worden gerealiseerd, waarbij de lengte en breedte van de steiger niet meer mogen bedragen dan resp. 6 m en 1,5 m. Gelijktijdig met het opschonen van het terrein biedt het initiatief de ruimte voor een passende, natuurvriendelijkere inrichting.

12

3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Nationale omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: a. b. c. d.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Planspecifiek Doordat voorliggend plan naar aard en omvang beperkt is heeft het geen effecten die van nationaal belang zijn. Wel draagt het plan bij aan de ambitie van het Rijk om het landelijk gebied toekomstbestendig te ontwikkelen. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen op het gebied van een goede ruimtelijke ordening in het geding komen, kunnen krachtens de provinciale verordening of de algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied raakt niet aan één van de nationale belangen zoals benoemd in het Barro en is dus ook niet van toepassing op het plangebied.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden.

13

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven: 2.

3.

4.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Stedelijke ontwikkeling Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt bij 12 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. De realisatie van 3 extra woningen en 2 recreatiewoningen in plaats van de nu toegestane 3 recreatiewoningen is daarmee geen stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is daarmee niet aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Het voorgenomen plan hoeft daarmee niet nader getoetst te worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 april 2023. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen: 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

• • • • • • •

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen; de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht; het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur; de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie; de groene ruimte en de groenblauwe structuur; het bodem- en watersysteem; energie.

14

2.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk. De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

• • • • • •

naar een klimaatbestendige delta; naar een nieuwe economie: the next level;

3.

Omgevingskwaliteit

naar een levendig meerkernige metropool; energievernieuwing; best bereikbare provincie; gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

•

een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de ZuidHollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;

•

een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;

•

een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

4.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland). Planspecifiek 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van het initiatief. 2.

Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de herontwikkeling. 3.

Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullende de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

15

Laag van de ondergrond Het plangebied bevindt zich in een Rivierdeltacomplex. De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De estuariene dynamiek is een belangrijk natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen en de uiterwaarden langs de rivieren. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen. Richtpunt voor deze ondergrond is: ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Het plangebied bevindt zich in een veenlandschap. De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de verkavelingspatronen. Richtpunten voor het veenlandschap zijn:

•

Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden.

• • •

Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen

•

Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders.

De nieuwe bebouwing wordt geplaatst binnen de bestaande structuren en niet in de veenweidepolders. Tevens betreft de ontwikkeling de vervanging en clustering van een bestaande en nieuwe bebouwing. Geconcludeerd wordt dat het veenlandschap niet wordt aangetast met de beoogde ontwikkeling. Laag van de beleving Het plangebied is gelegen binnen de groene buffer, dit is een niet verstedelijkt landschap van relatief beperkte omvang tussen of grenzend aan de steden. De bufferende werking hiervan is van grote waarde. De kwaliteit "niet-verstedelijkt gebied" of luwte blijft behouden of wordt waar mogelijk versterkt. De richtpunten voor de Groene buffers zijn dat er geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Daarnaast dragen nieuwe ontwikkelingen bij aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan beide richtpunten doordat het geen grootschalige ontwikkeling is, maar wel een bijdrage levert aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde in dit gebied. Daarnaast is het plangebied gelegen in het kroonjuweel cultureel erfgoed: De Kagerplassen. In de omgevingsvisie geeft de provincie aan dat de diversiteit aan agrarische en natuurlijke landschapstypen een belangrijke kracht is van Zuid-Holland. Het overeind houden ervan vraagt zorg en aandacht.

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor de kenmerken en waarden van de verschillende landschapstypen in de provincie. De ambities van de provincie voor de Kagerplassen zijn:

• • •

Respect voor de samenhang tussen de onderdelen veenmeren, onregelmatig verkavelde veenweidepolders en molens; In stand houden van de markante hoogteverschillen tussen de veenstromen en het ingeklonken veenweidegebied; Bewaren van de gave blokvormige verkaveling.

Met de beoogde ontwikkeling vindt er een transformatie plaats waarbij de ruimtelijke kwaliteit aanzienlijk verbetert. Het agrarische bouwvlak zal verdwijnen. De bovenstaande ambities die door de provincie zijn geformuleerd voor de Kagerplassen worden met de voorliggende ontwikkeling gerespecteerd. De

16

functiewijziging van het plangebied draagt bij aan het beter benutten en opwaarderen van wat er is. Het boerenerf oogt thans rommelig, mede door de mix van gebouwen met verschillende functies. De beoogde ontwikkeling betreft een ontwikkeling die aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap en is passen bij de schaal en aard van het landschap. 4.

Beleidskeuzes

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze: Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader. Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Hollands Plassengebied'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart: Herkenbaar waterrijk veen(weide) Rond de Kagerplassen liggen de oudste veenontginningen van het Groene Hart (vermoedelijk 8e eeuw) gekenmerkt door grillige, blokvormige verkaveling met verspreide bebouwing en een zeer waterrijk karakter. De Boterhuispolder is het best bewaarde voorbeeld. Aan de noordzijde liggen de (door afslag vergrote) veenmeren met daarin bewoonde eilanden die vaak alleen met een pontje te bereiken zijn. In de polders liggen brede poldersloten en boezemwateren tussen dijken. In het Kagerplassengebied heeft nooit veenwinning plaatsgevonden omdat de ondergrond teveel zand bevatte.

De ambitie voor dit gebied is het handhaven en versterken van het specifieke karakter van de blokverkaveling. Het voorliggende plan draagt hier aan bij door de kavel te herstructureren en kwalitatief te versterken, zo blijft de verkaveling zichtbaar en wordt het versterkt. Water als structuurdrager Het plangebied is gelegen aan de plassen en vaarten in het boezemstelsel. Opvallend kenmerk is de combinatie van de hoge ligging van het boezemwater ten opzichte van het lagere ommeland (met een groot hoogteverschil in de droogmakerijen en een kleiner verschil in het veengebied), het hoge waterpeil en de verre zichten over het water en omringend landschap. Het water wordt vooral in de zomer volop bevaren met zeilboten, sloepen en andere vaartuigen. Vooral rond de grote plassen zijn dan ook tal van jachthavens te vinden. De ambities voor dit gebied zijn het behouden en versterken van een voor iedereen zichtbare, toegankelijke en beleefbare waterstructuur als dragende identiteit van het gebied. De plassen en boezems vormen de functionele en ruimtelijk dragende structuur van het gebied als ‘Hollandse Meren van de Randstad’. Het voorliggende plan doet geen afbreuk aan de structuur van de Zijp, het beeld vanaf de Zijp op het landschap en vice versa wordt juist verbeterd door de herstructurering van het plangebied.

Conclusie Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast en er wordt aangesloten bij de genoemde beleidskeuze. De beoogde ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening Zuid-Holland op 1 april 2023 in werking getreden. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

17

Ruimtelijke kwaliteit In artikel 6.9 lid 5 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: a.

b.

c.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet. Beschermingscategorie 1 Kroonjuwelen Cultureel Erfgoed Het plangebied is gelegen in het Kroonjuweel 'De Kagerplassen', waarvoor beschermingscategorie 1 geldt. In artikel 6.9g van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan voor een locatie binnen een Kroonjuweel in een ruimtelijke ontwikkeling kan voorzien voor zover de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft en de ontwikkeling het behoud en de versterking van het betreffende cultureel erfgoed ondersteund en overwegend meerwaarde heeft voor kwaliteiten en de gebruikswaarde ervan. In de motivering moeten de volgende kwaliteiten betrokken worden: a. b. c. d. e. f. g.

de herkenbaarheid van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; de historische context van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; de uniciteit van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; de kwetsbaarheid van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; de gaafheid van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; de samenhang van de kwaliteiten van het Cultureel Erfgoed; de richtpunten die zijn opgesteld voor het specifieke kroonjuweel (zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap).

De bijzondere waarde van het kroonjuweel ligt in de samenhang tussen de natuurlijke veenmeren, het unieke patroon van onregelmatig verkavelde veenweidepolders en een groot aantal molens. De kavels zijn niet lang en smal, maar blokvormig. Dit duidt op een ontginning uit de vroege middeleeuwen. Het voorliggende plangebied is ook op deze manier te beschrijven. In de huidige situatie is het kavel qua bebouwing met verschillende functies erg verrommeld. Het voorliggende plan ziet toe op de sloop van een groot deel van deze verrommelde bebouwing en de omzetting van de functie van agrarisch bedrijf naar wonen. Met het voorliggende plan worden er geen aanpassingen gedaan aan de opzet van het kavel, het kavel blijft daardoor herkenbaar en historisch juist. De nieuwe opzet van de bebouwing zorgt daarnaast voor een ruimtelijke kwaliteitsverbetering en zorgt er voor dat het perceel aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap.

18

Beschermingscategorie 2 Recreatiegebied Een bestemmingsplan voor een locatie binnen recreatiegebied waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan voorzien in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voor zover: a. b. c. d. e.

de ontwikkeling geen beperking oplevert voor de openbare toegankelijkheid van het gebied, rekening houdend met het huidige gebruik van het gebied; de ontwikkeling gericht is op de vergroting van de diversiteit en de kwaliteit van het recreatiegebied en ook de recreatieve waarde van het gebied zal versterken; de ontwikkeling past bij de uitstraling en het recreatieve gebruik van het gebied; de ontwikkeling bijdraagt aan de samenhang tussen binnenstedelijke en buitenstedelijke groenen waterstructuren; de ontwikkeling zo mogelijk gekoppeld wordt aan recreatie knooppunten en cultuurhistorisch erfgoed.

In de huidige situatie zijn er reeds drie recreatiewoningen toegestaan in het plangebied, dit wordt aangepast naar twee nieuwe recreatiewoningen in een bestaand gebouw. Deze recreatiewoning woningen worden hoogwaardiger, de toegankelijk van het gebied wordt niet beperkt en de ontwikkeling past ook bij de uitstraling het recreatieve gebruik van het gebied. Het voorliggende initiatief past binnen de beschermingscategorie. Beschermingscategorie 2 Weidevogelgebied Het plangebied is gelegen in een 'Belangrijk weidevogelgebied', waarvoor beschermingscategorie 2 geldt. In artikel 6.9c van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan voor een locatie in het buitengebied in een ruimtelijke ontwikkeling kan voorzien, mits geen significante aantasting tot gevolg heeft van de wezenlijke kenmerken en waarden van het weidevogelgebied. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a. b.

de hoge weidevogeldichtheden of de potentie daarvoor; de factoren die de hoge weidevogeldichtheden mogelijk maken zoals het graslandgebruik, de waterhuishouding met relatief hoge grondwaterstanden, de landschapsstructuur en de rust van het gebied.

De ontwikkeling vindt plaats op een bestaand agrarisch erf en niet in het open grasland. Daarmee zijn er geen negatieve effecten te verwachten voor het weidevogelgebied. Beschermingscategorie 2 Groene buffers Het plangebied is gelegen in een 'Groene buffer', waarvoor beschermingscategorie 2 geldt. In artikel 6.9d van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan voor een locatie in het buitengebied in een ruimtelijke ontwikkeling kan voorzien, voor zover dit geen grootschalige ontwikkelingen behelzen en de bufferfunctie blijkens een afdoende motivering niet onevenredig wordt verstoord. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a. b. c. d.

de functie van het gebied als tegenhanger van de stedelijke verdichting en stedelijke dynamiek; de identiteit die het gebied verleent aan de nabij gelegen stedelijke omgeving; de bescherming die het gebied biedt tegen grootschalige stedelijke ontwikkeling; de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied.

Met het voorliggende plan wordt geen grootschalige ontwikkeling mogelijk gemaakt. Het betreft de transformatie van een voormalig agrarisch perceel naar een woonfunctie met vier woningen en twee recreatiewoningen. Daarmee wordt er een bijdrage geleverd aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde van het gebied. Beschermingscategorie 3 Buitengebied Het plangebied is gelegen in het 'Buitengebied', waarvoor beschermingscategorie 3 geldt. In artikel 6.9a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan voor een locatie in het buitengebied in

19

een ruimtelijke ontwikkeling kan voorzien, mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig worden aangetast. In de motivering moeten de volgende kwaliteiten betrokken worden: a. b. c. d.

de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin; de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen; het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap; de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op sloop- en nieuwbouw. Er wordt voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt daarvoor in de plaats worden twee nieuwe woningen toegevoegd en een extra woning in de bestaande boerderij. Daarnaast wordt in de bebouwing van Zijldijk 9/9a twee recreatiewoningen gerealiseerd. Daarmee zijn er verschillende aanpassingen aan de inrichting voorzien die de ruimtelijke kwaliteit, de openheid en de structuur van het landschap positief zullen beïnvloeden. Artikel 6.20 Bescherming recreatietoervaart Een bestemmingsplan voor gronden waarbinnen een recreatieve vaarverbinding ligt, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 12 in bijlage II, kan voorzien in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voor zover: a. b.

de ontwikkeling geen beperking oplevert van de recreatieve bevaarbaarheid van de vaarweg rekening houdend met het huidig gebruik; of de ontwikkeling is gericht op verbetering en versterking van de bevaarbaarheid of de recreatieve waarden van de vaarweg.

De voorgenomen ontwikkeling levert geen beperking op ten aanzien van de recreatieve bevaarbaarheid, de ontwikkeling draagt juist bij aan verbetering en versterking van de bevaarbaarheid en recreatieve waarde van de vaarweg. Het plan voldoet aan de gestelde eisen. Veiligheid Artikel 6.22 Regionale waterkeringen 1. 2. 3. 4.

5.

Een bestemmingsplan voor gronden waarop een regionale waterkering ligt als bedoeld in artikel 2.2, bestemt die waterkering als zodanig. Een bestemmingsplan voor gronden die deel uitmaken van een beschermingszone langs een regionale waterkering, bestemt die beschermingszone als zodanig of duidt die als zodanig aan. Voor het bepalen van de omvang van de gronden, bedoeld in het eerste lid en in het tweede lid, wordt uitgegaan van de door de beheerder van de waterkering vastgestelde legger. Met betrekking tot de gronden waarop een regionale waterkering of een beschermingszone ligt, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering. Voor de beoordeling of sprake is van belemmeringen als bedoeld in het vierde lid wordt advies gevraagd aan de beheerder van de waterkering.

Het voorliggende plan vormt voorziet in de realisatie van nieuwe bebouwing als vervanging van bestaande bebouwing. Er komen geen nieuwe belemmeringen bij zoals gesteld onder lid 4, toch zal het plan te beoordeling worden voorgelegd aan de beheerder van de waterkering. Risico's van klimaatverandering In artikel 6.27a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. b.

wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming;

20

c. d.

hitte; droogte.

De ontwikkeling houdt rekening met de risico's van klimaatverandering. Zo wordt er veel verhard oppervlak in het plangebied verwijderd, waardoor de kans op wateroverlast door overvloedige neerslag wordt verkleind. Het perceel wordt daarmee meer groen ingericht wat een gunstig effect heeft op het tegengaan van hitte. Daarbij is het plangebied gelegen in het buitengebied waar het niet te verwachten is dat zich problemen voordoen ten aanzien van hitte en droogte. Conclusie Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland Regio Holland Rijnland is gelegen in de Randstad en bestaat uit de gemeenten Hillegom, Kaag en Braasem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. Gezamenlijk geven zij hun ruimtelijke visie op de regio. In deze visie wordt gestreefd naar een regio waar het prettig wonen, werken en recreëren is en die kansen benut en bedreigingen tegengaat. De vijftien aangesloten gemeenten werken samen aan hun ambities en opgaven. Met als doel: een goede balans realiseren tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter. In de structuurvisie zijn zeven kernbeslissingen opgenomen waarin de gemeenten hun belangrijkste keuzes weergeven. De zeven kernbeslissingen zijn: a. b. c. d. e. f. g.

Holland Rijnland is een topwoonregio; Leiden vervult een centrumfunctie; concentratie stedelijke ontwikkeling; groene-blauwe kwaliteit staat centraal; het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open, twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports; verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Planspecifiek Onderhavig initiatief betreft het opheffen van de agrarische bedrijfsfunctie en het realiseren van een woonfunctie. Hiermee wordt invulling gegeven aan de kernpunten tot concentratie van stedelijke ontwikkeling en de ambitie om als topwoonregio te fungeren. Ook wordt aandacht besteed aan de groenblauwe kwaliteit van het gebied. Op deze wijze past het initiatief binnen de ambities van de regio. 3.3.2 Woonagenda Holland Rijnland De Woonagenda Holland Rijnland (vastgesteld op 28 juni 2023) is er om gemeenten te helpen bij het realiseren van de nieuwe woningbouwopgave en afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio. In de regionale woonagenda wordt er rekening gehouden met de gewenste kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelingsrichting voor bestaande en gewenste woningvoorraad binnen de regio. Met als doel voldoende passende woningen te hebben voor verschillende doelgroepen. Ook een passend aanbod hebben voor de doelgroepen van het huurbeleid. Beleid voor de energietransitie en klimaatadaptatie als gevolg van bodemdaling. Verder gaat de voorkeur uit naar nieuwbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied, georiënteerd op (hoogwaardig) openbaar vervoer. Door het groeiend aantal huishoudens en de gestegen huizenprijzen zal de druk op de woningmarkt alleen maar verder toenemen.

Er wordt daarom sterk ingezet naar het realiseren van nieuwe (betaalbare) woningen. In de regio Holland Rijnland is er namelijk een behoefte aan ca. 30.500 woningen. Hiervoor zijn vier thema's opgesteld:

21

1. 2. 3. 4.

woningbouw versnellen betaalbaar wonen mensen tussen wal en schip langer (en weer) zelfstandig wonen

Planspecifiek Binnen de regio is sprake van een aanzienlijk tekort aan woningen. Het voorgenomen plan maakt in totaal 4 woningen en 2 recreatiewoningen mogelijk, wat een -zij het bescheiden- bijdrage levert aan het opheffen van het woningtekort in de regio. Daarbij betreft het een herstructurering die tevens leegstand van bestaande panden en daarmee samenhangende verloedering tegen gaat. Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met de Woonagenda Holland Rijnland. 3.3.3 Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek De Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (ISG, 2009, herzien/herbevestigd in 2016) heeft betrekking op buitengebied van de gemeenten Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen. De gemeente kiezen in de intergemeentelijke structuurvisie voor economische versterking van Greenport Duin- en Bollenstreek, met de gedachte dat een vitale Greenport niet kan zonder vitaal landschap. De uitwerking van deze ambitie is dat:

• • • •

de economische herstructurering van de Greenport centraal staat; de gemeenten de herstructureringsopgave zullen combineren met landschapsverbetering;

•

de gemeenten het areaal aan 1e klas bollengrond van 2625 hectare duurzaam moeten handhaven, hoewel zij met het herstructureringsproces tijdelijke krimp onder nader te bepalen voorwaarden;

•

primaire greenportfuncties, zoals bollencluster, vaste planten, bloemencluster en toerisme (inclusief greenportgerelateerde handel en dienstverlening), krijgen bij conflicterende ruimteclaims prioriteit boven niet primaire greenportfuncties, zoals overige landbouw en veeteelt.

de gemeenten verdergaande verrommeling van het landschap tegengaan; met het uitvoeren van de woningbouwopgave, zoals in de Gebiedsuitwerking HaarlemmermeerBollenstreek overeen is gekomen, de maximale woningbouwbijdrage van de Duin- en Bollenstreek bereikt is;

Niet het totale buitengebied van de gemeente Teylingen ligt binnen het werkingsgebied van de greenportontwikkelingsmaatschappij (GOM). Volgens de ISG ligt het Kagerplassengebied buiten het werkingsgebied van de GOM. Dit betekent dat het verkopen/kopen van bouwtitels voor greenportwoningen voor het Kagerplassengebied niet aan de orde is. Ook betekent dit, dat de GOM geen herstructureringsgelden investeert in het Kagerplassengebied. Planspecifiek Met het voorliggende initiatief wordt het agrarisch veehouderijbedrijf beëindigd, worden agrarische- en recreatieve opstallen gesaneerd en komt het agrarisch bouwvlak te vervallen. Met dit initiatief wordt de bestaande bedrijfswoning (Zijldijk 10) en de daar tegenaan gebouwde veestal behouden en worden omgevormd naar twee burgerwoningen. Het bestaande pand Zijldijk 9 / 9a wordt behouden en hier worden twee recreatiewoningen in ondergebracht die volgens het geldende recht reeds mogelijk waren. Ter vervanging van het slopen van diverse opstallen wordt een twee-onder-een kapwoning teruggebouwd. Er wordt meer gesloopt dan teruggebouwd, waardoor de ruimtelijke kwaliteit van deze locatie per saldo verbetert. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit betreft één van de uitgangspunten van de ISG. Daar wordt aan voldaan.

Doordat met dit initiatief bestaande verharding komt te vervallen en waterberging toeneemt, wordt bijgedragen aan beleidsuitgangspunten van de ISG in relatie tot een duurzaam en robuust watersysteem. Dit initiatief heeft geen effect op de Greenport en 2.625 ha in stand te houden bollengrond. Gesteld kan worden dat het initiatief in lijn is met de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek.

22

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie Teylingen 2030 De Structuurvisie 2030 Duurzaam Bloeiend! is 25 juni 2015 door de raad van Teylingen vastgesteld en is in belangrijke mate een vertaling van de Toekomstvisie ‘Vitaal en vernieuwend' uit 2008 en de Strategische visie 2040. De structuurvisie heeft als doel om een samenhangend ontwikkelingskader te bieden voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op hoofdlijnen tot 2030 vanuit een duidelijke stip op de horizon: Teylingen gaat duurzaam bloeien. De kern van de visie op Teylingen in 2030 is: Teylingen bloeit duurzaam in een krachtige regio, met ruimtelijk hoogwaardige en sociaaleconomisch sterke kernen Voorhout, Sassenheim en Warmond, een vitale Greenport en aantrekkelijk plassengebied. De leidende principes voor de structuurvisie zijn:

• • • • •

Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente; Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied; Teylingen verbetert de sociaaleconomische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied; Teylingen zet zich in voor een vitale greenport Duin- en Bollenstreek; ambities en keuzes stemt de gemeente steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

Het ruimtelijk beleid voor het veenweidelandschap in en rond het kaaggebied is gericht op behoud en versterking van de kenmerkende afwisseling van het waterrijke, open, ecologische, agrarische, recreatieve en cultuurhistorische waardevolle karakter. De beleidsinzet is ook gericht op het voorkomen van het verstoren van weidevolgels. Vitale landbouw die bijdraagt aan behoud en versterking van de landschappelijke kernkwaliteiten en biodiversiteit wordt gestimuleerd. Het oprichten van agrarische bedrijfsbebouwing is vanuit de beleidsinzet alleen mogelijk als deze noodzakelijk en doelmatig is voor de bedrijfsvoering van volwaardige agrarische bedrijven. Planspecifiek Met het beëindigen van het agrarisch bedrijf (en daarmee het verwijderen van het agrarisch bouwvlak), het verwijderen van kleine losstaande recreatie-eenheden en het saneren van overtollige bedrijfsbebouwing wordt meer gesloopt dan teruggebouwd. De nieuw op te richten twee-onder-één kapwoning sluit in vorm en plaats aan bij de in stand te houden gebouwen waardoor het boerderijerf herkenbaar blijft en in een moderne vorm (wonen) wordt behouden. Het initiatief doet -gezien het toekomstige gebouwensemble- recht aan het behoud van het cultuurhistorisch karakter en karakteristiek van het Hollandse veenweidegebied.

Het gebied is door de provincie aangemerkt als Kroonjuweel en mag zich volgens de provincie verder ontwikkelen tot een toeristisch aantrekkelijk watersportgebied. Van de provincie Zuid-Holland is een positieve vooroverlegreactie over dit plan ontvangen. Gesteld kan worden dat dit initiatief past binnen de Structuurvisie Teylingen 2030.

3.4.2 Woonprogramma 2020 - 2024 In het ‘Woonprogramma 2020 – 2024: naar een evenwichtige woningmarkt’ beschrijft de gemeente Teylingen hun visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. Hierin besteed de gemeente aandacht aan de aanpak druk op de woningmarkt, de verduurzaming van het woonaanbod in de kernen en het lang zelfstandig thuis wonen. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. De volgende thema’s komen in het woonprogramma aan bod: 1.

2. 3.

Aanpak druk op de woningmarkt: kansen voor starters, jongeren en ouderen; a. Voldoende woningbouw; b. De juiste woning bouwen; Verduurzaming van het woonaanbod in de kernen; Lang zelfstandig thuis wonen in alle kernen.

23

In de gemeente Teylingen is de druk op de woningmarkt hoog. De ambitie van de gemeente is om minimaal te voldoen aan de lokale woningbehoefte. Totaal is er in Teylingen tot 2040 behoefte voor 1.720 koopwoningen, voor met name in het middeldure en het dure segment. Planspecifiek Voor het beoogde plan is met name het thema Voldoende woningbouw van toepassing. Met het plan wordt voorzien in de vraag naar woningen in een groenblauwe omgeving. Als gevolg van het toevoegen van woningen kan doorstroming in de woningmarkt bewerkstelligd worden en kan worden ingespeeld op de behoefte naar woningen binnen de gemeente.

3.4.3 Welstandsnota Het welstandsbeleid van de gemeente Teylingen is vastgelegd in de 'Welstandsnota Teylingen loketcriteria en richtlijnen 2013'. In deze nota zijn welstandscriteria opgenomen voor cultureel erfgoed en voor veel voorkomende (bescheiden) objecten, zoals aan- en bijgebouwen, gevelwijzigingen, dakkapellen, erfafscheidingen en rolluiken. Daarnaast vormt het gebiedsgerichte welstandsbeleid een belangrijke pijler van de welstandsnota. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen, die de bestaande structuur van het gebied niet wezenlijk doorbreken. Ter ondersteuning van de verschillende niveaus van welstand is een aantal gebiedsbeschrijvingen gemaakt, waarbij per gebied een aantal criteria is opgenomen. Planspecifiek Het plangebied maakt deel uit van het deelgebied 'Buitengebied'. Voor dit gebied geldt een 'minimaal welstandsniveau': de gemeente stelt zich wat welstand betreft zeer terughoudend op en laat veel ruimte voor particulier initiatief. In de welstandsnota is aangegeven dat bebouwing in het buitengebied een ondergeschikte rol speelt. De beoordeling van woongebouwen is vooral gericht op afwisseling en individualiteit, een zorgvuldige detaillering en traditioneel materiaal- en kleurgebruik. Bedrijfsgebouwen worden sober en zorgvuldig vormgeven met terughoudende kleuren.

In aanvulling op de ‘Welstandsnota Teylingen loketcriteria en richtlijnen 2013’ is voor de twee nieuwe woningen aan de noordzijde van het plangebied het 'Beeldkwaliteitsplan Zijldijk 10' opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld omdat de twee nieuwe woningen (twee onder een kapwoning) de uitstraling van een zogenaamd schuurvolume moeten krijgen (zie paragraaf 2.2). Dit volgt uit het landschapsadvies van Boss & Slabbers en is als zodanig afgesproken met de provincie Zuid Holland. Aanvullend op de reguliere welstandsnota kan de welstandscommissie op basis van dit beeldkwaliteitsplan sturen op het beoogde uiterlijk.. Het beeldkwaliteitsplan gaat nader in op de beeldkwaliteit van de bebouwing ten aanzien van bouwmassa, positie en oriëntatie en architectuur en vormgeving. Daarnaast komen de volgende aspecten aan bod: inpassing in het landschap, materialisatie en kleurgebruik en duurzaamheid en energiezuinigheid. Het beeldkwaliteitsplan, dat als bijlagen bij de regels (bijlage 1) is gevoegd, vormt een toetsingskader voor aanvragen om omgevingsvergunningen voor de nieuwe woningen en de bijbehorende terreininrichting.

24

4 Milieuonderzoek 4.1 Milieueffectrapportage De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: a. b.