2. 20210824 Presentatie Actieplan Wonen.pdf
Tekst van het document
Toelichting Actieplan Wonen t.b.v. opiniërende commissiebespreking 5 oktober 2021
1
|
Toelichting Actieplan Wonen
Programma • •
Aanleiding Stand van zaken woningvoorraad – Realisaties – Prognose nieuwbouw – Samenvatting
•
Sturen op gebiedsontwikkeling – Algemeen – Corporaties
•
Fases in gebiedsontwikkeling – Kaderstellende fase – Planontwikkelingsfase – Beheerfase
• •
2
Knelpunten & dilemma’s Overzicht projecten
|
Toelichting Actieplan Wonen
Aanleiding Motie 5 november 2020 – Actieplan Wonen Overwegende dat:
•
In de raad van 24 september 2020 het Woonprogramma Teylingen 2020–2024 ‘naar een evenwichtiger woningmarkt’ is vastgesteld;
• •
Het college de ontwikkeling van de woningvoorraadprognose opneemt in het financieel meerjarenperspectief; Met de huidige woningvoorraadprognose het behalen van de in het woonprogramma gestelde doelen met betrekking tot sociale en betaalbare woningen (30% sociale huur en 35% Betaalbare koopwoningen tot grens Nationale Hypotheek Garantie en/of middenhuur tot € 1.000) een uitdaging is.
Constaterende dat:
•
Veel energie moet worden gestoken om aan de gestelde doelen uit het Woonprogramma te voldoen en de woningvoorraad op peil te houden in Teylingen;
•
Het College hiertoe een beroep doet op de inzet via de Vliegende Brigade van de provincie Zuid-Holland voor de locaties Langeveld en de Stationslocatie Voorhout;
• • • •
Het College ook aangeeft dat zij geen mogelijkheid ziet om verder te versnellen in de bouwactiviteiten; Het zeer zorgelijk is wanneer niet op korte termijn aan de woonbehoefte van onze inwoners kan worden voldaan; Een concreet actieplan om de doelstellingen te behalen incl. informatie over de huidige stand van zaken mist; Aangezien Teylingen een aantrekkelijke woongemeente is en vooral moet blijven.
Roept het college op:
•
Een actieplan op te stellen waarin wordt aangegeven wat er nodig is om voldoende woningen, en in het bijzondere sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen, te realiseren binnen het, in het woonprogramma genoemde, afwegingskader voor bouw van sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningenbouw;
•
Dit actieplan uiterlijk in het tweede kwartaal van 2021 opiniërend te bespreken in de commissie Ruimte.
3
|
Toelichting Actieplan Wonen
Stand van zaken woningvoorraad Doel van woonprogramma: 2.030 nieuwe woningen in de periode 2018 tot 2030 Verdeling programmatisch: - 30% Sociale huur - 35% Betaalbare koop (tot NHG-grens) of middeldure huur (tot €1000,- prijspeil 2020, jaarlijks met CPI-indexatie) Koopprijsklassen 2018-2030 - 35% vrij bouwprogramma
Behoefte programmatisch: Tabel op basis van RIGO-onderzoek (2019)
2030-2040
2018-2040
Tot €250.000
+80
+50
+130
€250 tot 400.000
+790
+350
+1.140
Vanaf €400.000
+270
+180
+450
Totaal koop
+1.140
+580
+1.720
2018-2030
2030-2040
2018-2040
Tot aftoppingsgrens
+640
+100
+740
Vanaf aftoppingsgrens
+250
+0
+250
Huurprijsklassen
Nieuwe behoeftecijfers provincie (2021) Totaal huur +890 Totaal huur en koop +2.030 30% extra behoefte in regio Holland Rijnland tot 2030 t.o.v. WBR2019. Als dit 1-op-1 per gemeente wordt doorgerekend komt de behoefte in Teylingen op 2.700 woningen tot 2030
4
|
Toelichting Actieplan Wonen
+100
+990
+680
+2.710
Stand van zaken - Realisaties Bron: CBS
Nieuwbouw & toevoeging 2018 - 2020 Jaar 2018
Plannen Postpromenade Hooghkamer Engelse Tuin Diverse particuliere initiatieven
Subtotaal: 2019 Overteylingen Teylingerhof Herenstraat Hooghkamer Engelse Tuin Fort Marina Norremeerstraat/Kaagstraat Gemeentehuis Gemeentewerf Diverse particuliere initiatieven Subtotaal: 2020 Park Rusthoff Hooghkamer Engelse Tuin Laan van Welgelegen Jan Steenlaan van Duvenvoordestraat / van Leydenstraat Burgemeester Ketelaarstraat Diverse particuliere initiatieven Subtotaal: Subtotaal nieuwbouw 2018-2020 Overige toevoegingen 2018-2020
Totaal: Aandeel in nieuwbouw
5
|
Toelichting Actieplan Wonen
Sociale huur
Goedkope koop
17 18
overige nieuwbouw
69 104 37
53 28
254
52
424 14
123
8 33
209 30%
51 7%
446 63%
178 706 65 771
Realisatie tot 31-12-2020 • 771 woningen toegevoegd in Teylingen in 3 jaar, 38% van de behoefte tot 2030. • 706 nieuwbouwwoningen, waarvan 209 sociale huur (29,6%) en 51 sociale koop (7%) • In 9 jaar nog 1.259 woningen toe te voegen om aan woonbehoefte te voldoen om tot 2.030 woningen te komen.
Stand van zaken – prognoses nieuwbouw Planlijst provinciale planmonitor - 2.300 woningen t/m 2030 d.d. 23-82021
Prognose
Sociale huur
Aantal Percentage
681
Betaalbaar Vrij (middelduur & programma Koop tot NHG) 462
893
Programma nog onbekend 258
Totaal
2.294 100,0%
Kanttekeningen: • Provincie rekent met planuitval van ca. 30% • Kleine projecten ( <5 woningen) en andere toevoegingen niet opgenomen in planlijst (in de afgelopen 3 jaar ca. 10% van totaal toevoegingen) • Sloop bij sloop-nieuwbouw niet in cijfers meegenomen (ca. 150 woningen) • Plannen in de planfase wijzigen regelmatig
6
|
Toelichting Actieplan Wonen
Stand van zaken – Samenvatting Realisatie en prognose 2018-2030 • 3.000 nieuwe woningen in Teylingen (naar verwachting) • Ca. 150 woningen te slopen in Teylingen • Toename is ca 2.850 woningen (excl. losse toevoegingen en planuitval)
•
Percentage bij nieuwbouw op dit moment bij betaalbare categorie lager dan doelstelling woonprogramma (35% om 17%) Sociale huur
Gerealiseerde toevoegingen (20182020)
Prognose nieuwbouw (2021-2030)
Totaal realisatie & prognose 2018-2030
7
|
Aantal woningen Percentage van nieuwbouw Aantal woningen Percentage van nieuwbouw Aantal woningen Percentage van nieuwbouw
Toelichting Actieplan Wonen
Betaalbaar Vrij Programma (middelduur & programma nog Koop tot onbekend NHG) 209 51 446
681
462
893
258
Totaal
Overige toevoeginge n 706
65
2.294
Onbekend
100,0%
890
513
1.339
258
3.000 100,0%
Onbekend
Gebiedsontwikkeling – algemeen (deel 1) Belangrijke deelnemers: • Bouwers (aannemers/ontwikkelaars) • Gebruikers (huidige/toekomstige) • Overheden (gemeente/provincie/rijk/EU) • Woningbouwcorporaties • Omwonenden (bewoners/ondernemers) Belangrijke invloeden • Marktontwikkelingen (macro & micro) • Maatschappelijke behoeftes/trends
8
|
Toelichting Actieplan Wonen
Jaar
Liberalisatie- NHG-kostengrens grens
2014
€699,48
Januari: €290.000 Juli: €265.000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
€710,68 €710,68 €710,68 €710,68 €720,42 €737,14 €752,33
€245.000 €245.000 €245.000 €265.000 €290.000 €310.000 €325.000
Gebiedsontwikkeling– algemeen (deel 2) Van grond tot bewoning • Elke fase minimaal kostenneutraal • Grond(exploitatie): In bezit van gemeente of private (ontwikkelende) partij • Ontwikkeling: Door ontwikkelaar/aannemer of corporatie • Aankoop: Door belegger, corporatie of eigenaar-bewoner
•
9
Gemengde rollen mogelijk: aannemer is grondeigenaar of ontwikkelaar is verhuurder (corporatie?)
|
Toelichting Actieplan Wonen
Gebiedsontwikkeling – Doelstellingen Wie
Waarom
Bouwers (aannemers/ontwikkelaars)
-
Geld verdienen Voortbestaan van bedrijf
Gebruikers (huidige/toekomstige/verhuurders)
-
Prettige leefomgeving (wonen en werken) Toekomstige inkomsten
Overheden (gemeente/provincie/rijk/EU)
-
Prettige leefomgeving (conform beleid) Soms: geld verdienen?
Woningcorporaties
-
Betaalbare woningen bouwen en verhuren Prettige leefomgeving
-
Prettige leefomgeving
Omwonenden (bewoners/ondernemers)
10
|
Toelichting Actieplan Wonen
Gebiedsontwikkeling – woningcorporaties (deel 1) •
Geen winstdoelstelling
•
Onrendabele top: de huuropbrengsten zijn niet voldoende om de realisatie/stichtingskosten van woning te betalen
•
Afgelopen jaren via verhuurdersheffing extra belast
•
Veel vermogen, in de woningen
11
|
Toelichting Actieplan Wonen
Gebiedsontwikkeling – woningcorporaties (deel 2) Prestatieafspraken • Meerjarige afspraken over uitvoering van activiteiten tussen Stek, HBVB (huurders) en gemeente. • In HLT-verband, ondertekening in december 2021 • Thema’s waar partijen samen voor aan de lat staan: – Voldoende beschikbare woningen: Versnellen realisatie nieuwbouw en transformatie bestaande voorraad – Betaalbare woningen: Woningen voor elke (sociale) inkomensgroep – Voorraadbeheer: Verduurzaming en goede kwaliteit – Leefbaarheid: Voorkomen van overlast en versterken samenleving – Huisvesten bijzondere doelgroepen: Jongeren, ouderen, zorg, flexwonen/spoedzoekers en passende woonvormen
12
|
Toelichting Actieplan Wonen
Gebiedsontwikkeling – gemeente •
Kaderstellende fase: beleid en lokale regelgeving – Zonder een beoogde ontwikkeling te kennen
•
Planontwikkelingsfase: plantoetsing – De beoogde ontwikkeling is bekend en gaat van globaal naar detailniveau
•
Beheerfase: monitoren uitvoering van gemaakte afspraken – De ontwikkeling is gereed, nieuwe partijen zoals bewoners, verhuurders en bezoekers komen in het spel
Nb: Sturen aan de voorkant voor alle fases geeft duidelijkheid voor alle partijen!
13
|
Toelichting Actieplan Wonen
Gebiedsontwikkeling - Kaderstellend Vastgesteld door gemeenteraad, over het algemeen geldend voor hele gemeente. Nb: locatie specifiek beleid mogelijk Beleidsveld
Stand van zaken
Effect op gebiedsontwikkeling
Parkeerbeleid *
Nu: Parkeernota 2014 met vaste normen Toekomst: in najaar 2021/voorjaar 2022 nieuw mobiliteits- en parkeerbeleid
Parkeerplaatsen vragen ruimte op maaiveld en/of er zijn kosten voor een parkeerkelder/garage -> Parkeerruimte versus ruimte voor woningen of groen -> Kosten die met woningbouw betaald moeten worden
Groenbeleid**
Nu: Bomenbeleid (2014) & beleidsplan groen (2016)
Groene zones vragen ruimte op maaiveld en/of er zijn kosten voor een oplossing op gebouwen -> Ruimte voor groen versus ruimte voor woningen of parkeren -> Kosten die met woningbouw betaald moeten worden
Grondbeleid
Nu: beleid uit 2013 Toekomst: in najaar 2021 nieuw grondbeleid
Handelingskader voor beleid: -> Actieve/passieve rol gemeente -> Afleidbaar beleid: prijs van grond die gemeente verkoopt
Divers beleid
Riolering / duurzaamheid (LES/TVW)/ zonnepanelen/ erfgoed / archeologie / geluid / sport & bewegen / spelen / toerisme / milieu
Kaderstellend, met effecten op: -> Beschikbare ruimte -> Kosten tijdens aanleg en exploitatie -> Visie op het ontwerp
* Ook beleidsregels voor laadinfrastructuur, beheerplan wegen, blauwe zone, OVL en openbare ruimte ** Ook beleidsregels voor duurzaamheid en openbare ruimte
14
|
Toelichting Actieplan Wonen
Gebiedsontwikkeling -Planontwikkeling Bij planinitiatieven per locatie het beleid bij elkaar brengen. Integraal samenbrengen van alle beleidsvelden. Bij conflicterend beleid afweging maken. Sturingsmethode
Bevoegdheid
Effect op gebiedsontwikkeling
Grondexploitatie*
Gemeenteraa d
Financiële opzet en beoogd programma
Gebieds- / stedenbouwkundige visie**
Gemeenteraa d
Ruimtelijke opzet van een plan en overige ruimtelijke doelen
Bestemmingsplan / Verklaring van geen bedenkingen
Gemeenteraa d
Planologisch de bouw mogelijk maken (in toekomst via Omgevingsplan)
Anterieure overeenkomst (of grondverkoopovereenkomst* **)
College
Vastleggen verrekening kosten gemeente rond planinitiatief, o.a.: - Ambtelijke inzet - Aanleg openbare werken Maar ook: overeenkomst met partij over integrale afweging andere ruimtelijke beleidsdoelen
Omgevingsvergunning
College
Vastleggen bouwkundige eisen en methode van realisatie
* Afhankelijk van locatie, enkel waar gemeente grond inbrengt. ** Afhankelijk van locatie, in veel gevallen is er in structuurvisie, bestemmingsplan of grondexploitatie al richting gegeven aan de beoogde visie voor een locatie *** In dat geval is vaak een aanbestedingsprocedure gevoerd o.b.v. de geopende grondexploitatie 15
|
Toelichting Actieplan Wonen
Gebiedsontwikkeling – beheerfase wonen Na oplevering monitoren dat de woning beschikbaar blijft voor de beoogde doelgroep. Sturingsmethode
Werkt via
Doelgroepen
Doelgroepenverordening
Beleidsregel: Invoering beoogd in Q4 2021
Sociale huur, middeldure huur en sociale koop (nu €200.000, na invoering omgevingswet: NHG-grens)
Instandhoudingsverplichting
Nu: Anterieure overeenkomst o.b.v. woonprogramma Toekomst: via doelgroepenverordening
Sociale huur, middeldure huur en sociale koop. Straks ook via doelgroepenverordening
Zelfbewoningsplicht
Anterieure overeenkomst o.b.v. woonprogramma
Nu: tot NHG-grens en 5 jaar Toekomst: Wordt juridisch uitgezocht t.b.v. prijsgrens en termijn
Antispeculatiebeding (afdracht doorverkoopwinst aan ontwikkelaar of gemeente)
Anterieure overeenkomst o.b.v. woonprogramma en grondbeleid
Nu: tot NHG-grens en 5 jaar Toekomst: Wordt juridisch uitgezocht t.b.v. prijsgrens en termijn
16
|
Toelichting Actieplan Wonen
Gebiedsontwikkeling - Knelpunten Ruimte: Is de beschikbare ruimte groot genoeg voor alle ruimtelijke vragers?
+ Veel woningen - Geen groen - Geen watercompensatie - Geen parkeerplaatsen
17
|
Toelichting Actieplan Wonen
± Weinig woningen + Voldoende groen + Wel watercompensatie - Geen parkeerplaatsen
Gebiedsontwikkeling - Knelpunten Budget: Welke wensen kunnen betaald worden met de opbrengsten? Programma
Opbrengsten*
Kosten*
Sociale huur
€€
€€€
Woning tot NHG / <€ 1000,-
€€€€
€€€
Woning boven NHG / > €1000,-
€€€€€€
€€€
Riool, waterleiding en elektra
-
€€
Groenstrook
-
€
Park
-
€€
Speeltuin
-
€
Watercompensatie
-
€
Wegen
-
€
Parkeerplaats maaiveld
-
€
Parkeerplaats garage
-
€€
*Indicatief
18
|
Toelichting Actieplan Wonen
Gebiedsontwikkeling – Samenvatting • Essentie van gebiedsontwikkeling volgens Friso de Zeeuw: “Gebiedsontwikkeling is de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de ontwikkeling of transformatie van een gebied” •
Dilemma’s zijn vaak gebaseerd op de knelpunten schaarse ruimte of beperkingen in budget
•
Beleidsdoelen kunnen door deze schaarste elkaar in de weg gaan zitten
19
|
Toelichting Actieplan Wonen
Projecten met schaarste - Langeveld • •
Langeveld (Sassenheim) Fase: Planontwikkeling – Volgend besluit: vaststellen Plan van Aanpak voor het ontwikkelen van de locatie
•
Aandachtspunten bij beperkte ruimte: – 70 Woningen (indicatief, d.d. 1-5-2020) – Extra tennisvelden – Parkeerplaatsen, groen en watercompensatie voor 70 woningen
•
Aandachtspunten bij beperkt budget: – Extra kosten voor duurzame woningbouw – Lagere opbrengst voor hoger aandeel sociale huur/bijzondere doelgroepen – Lagere grondopbrengst i.v.m. tennisvelden
20
|
Toelichting Actieplan Wonen
Projecten met schaarste - Hortusplein • •
Hortusplein (Sassenheim) Fase: Planontwikkeling – Volgend besluit: scenario en planologische medewerking ontwikkelplan. Sluiten anterieure overeenkomst
•
Aandachtspunten bij beperkte ruimte: – – – – –
•
48 sociale huurappartementen 9 middeldure koopwoningen Supermarkt & horeca Parkeerplaatsen voor voorzieningen en woningen Groene invulling
Aandachtspunten bij beperkt budget: – Extra kosten voor parkeergarage – Budget voor kwaliteitsimpuls gebouwen – Budget voor kwaliteitsimpuls openbare ruimte
21
|
Toelichting Actieplan Wonen
Projecten met schaarste - Stationslocatie • •
Stationslocatie (Voorhout) Fase: Planontwikkeling – Volgend besluit: n.t.b. (gemeente is deels eigenaar en stelt ruimtelijke kaders)
•
Aandachtspunten bij beperkte ruimte: – – – –
•
Woningen Parkeerplaatsen voor woningen Inpassen parkeerplaatsen NS-station Beperkte ruimte door geluidsbelasting spoor
Aandachtspunten bij beperkt budget: – Extra kosten voor inpassen parkeren NS-station – Budget voor beperken geluidsbelasting spoor – Lagere opbrengst voor hoger aandeel sociale huur/bijzondere doelgroepen
22
|
Toelichting Actieplan Wonen
Projecten met schaarste – De Waaier • •
De Waaier (Warmond) Fase: Planontwikkeling – Volgend besluit: Intentieovereenkomst (collegebesluit)
•
Aandachtspunten bij beperkte ruimte: – Woningen – Parkeerplaatsen voor woningen – Behoud beschermd dorpsgezicht
•
Aandachtspunten bij beperkt budget: – Extra kosten voor behoud beschermd dorpsgezicht – Lagere opbrengst voor wens van 100% sociale huur
23
|
Toelichting Actieplan Wonen
Projecten met schaarste – Voorbeeldproject met dilemma’s • •
Herontwikkeling oude middelbare school (n.v.t.) Fase: Planontwikkeling – Volgend besluit: bestemmingsplan
•
Aandachtspunten bij beperkte ruimte: – 70 Woningen conform woonprogramma in gebouw met 6 lagen – Behoud bestaande bomen – Ca. 110 parkeerplaatsen voor woningen en compensatie omgeving
•
Aandachtspunten bij beperkt budget: – Extra kosten voor parkeergarage – Extra kosten voor bomenbehoud
•
Dilemma’s: – – – –
24
|
Aantal woningen is door gemeenteraad vastgelegd in gebiedsvisie Omwonenden willen minder woonlagen Parkeergarage is niet te financieren met sociale huur Parkeren op maaiveld gaat ten koste van bestaande bomen
Toelichting Actieplan Wonen