15. getekend 4. Toelichting_41.pdf - Toelichting_41

Behorend bij raadsbesluit Vaststellen bestemmingsplan “Eikenhorstlaan 2, Voorhout”. Marjoleine van Egeraat Griffier van Teylingen

Digitaal ondertekend door Marjoleine van Egeraat op 18-03-2025

bestemmingsplan

Eikenhorstlaan 2, Voorhout Gemeente Teylingen

Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.1525.BP2023TEY01078-VA01

Datum:

11-12-2024

Contactpersoon Buro SRO:

Dhr. R. Van der Made

Kenmerk Buro SRO:

SR210062

Opdrachtgever:

Dhr. D. van der Vis en mevr. A. van der Vis

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:

NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1.1 Algemeen ............................................................................................................................................................ 5 1.2 Ligging ................................................................................................................................................................. 5 1.3 Geldende bestemmingsplannen ......................................................................................................................... 7 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 8

2 Het initiatief ............................................................................................................................................. 9 2.1 Huidige situatie ................................................................................................................................................... 9 2.2 Toekomstige situatie ......................................................................................................................................... 10

3 Beleidskader .......................................................................................................................................... 12 3.1 Nationaal beleid ................................................................................................................................................ 12 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................................. 13 3.3 Regionaal beleid ................................................................................................................................................ 19 3.4 Gemeentelijk beleid .......................................................................................................................................... 21

4 Milieuonderzoek .................................................................................................................................... 23 4.1 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................... 23 4.2 Milieu ................................................................................................................................................................ 24 4.3 Waterhuishouding............................................................................................................................................. 33 4.4 Verkeer en parkeren ......................................................................................................................................... 34 4.5 Ecologie ............................................................................................................................................................. 35 4.6 Archeologie ....................................................................................................................................................... 37 4.7 Cultuurhistorie ..................................................................................................................................................

39 4.8 Duurzaamheid ................................................................................................................................................... 40

5 Juridische planbeschrijving ................................................................................................................... 43 5.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 43 5.2 Wijze van bestemmen ....................................................................................................................................... 44

6 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................................. 46 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................................... 47 7.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 47 7.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg ....................................................................................................................... 47 7.3 Verslag zienswijzen ........................................................................................................................................... 47

3

4

1 Inleiding 1.1 Algemeen Initiatiefnemers zijn voornemens om aan de Eikenhorstlaan 2 in Voorhout de voormalige agrarische opstallen te saneren en hiervoor in de plaats vier woningen te realiseren. Het betreft het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning en het toevoegen van drie Greenportwoningen (GOM-woningen). Hiervoor is een principeverzoek ingediend, waar de gemeente Teylingen positief op gereageerd heeft (d.d. 29 september 2020, kenmerk Z-20-132994). De gemeente Teylingen heeft aangegeven in principe bereid te zijn om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling. Daarbij zijn enkele randvoorwaarden geformuleerd. Zo zijn er randvoorwaarden geformuleerd ten aanzien van de landschappelijke inpassing hiervoor moet een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld worden. Daarnaast zijn er ook enkele milieuaspecten aangestipt waar rekening mee gehouden dient te worden. Het initiatief past niet binnen de mogelijkheden van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Teylingen, 1e herziening’ (vastgesteld 19 december 2019) waarin de gronden de bestemming ‘Agrarisch - Grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden’ hebben. Om het beoogde initiatief juridisch-planologisch mogelijk te maken, dient een herziening van het bestemmingsplan opgesteld te worden. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hier in.

1.2 Ligging Het perceel van de beoogde ontwikkeling is gelegen aan de Eikenhorstlaan, ten zuiden van de kern Voorhout. Het plangebied, met een omvang van circa 6.000 m², is gelegen in het buitengebied van de gemeente Teylingen. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente Voorhout sectie B, nr. 7894 en 7895. Onderstaande afbeeldingen geven de globale ligging en begrenzing van het plangebied weer.

5

Globale ligging plangebied (bron: google.com/maps)

6

Globale begrenzing plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Geldende bestemmingsplannen De gronden hebben in het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Teylingen’ (vastgesteld op 30 april 2015) en ‘Buitengebied Teylingen, 1e herziening’ (vastgesteld op 19 december 2019) de bestemming ‘Agrarisch - Grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden’. Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf in de vorm van een grondgebonden veehouderijbedrijf en tevens voor het behoud, versterking en herstel van de voorkomende natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden. Bijna het gehele plangebied is voorzien van een bouwvlak, dat volledig bebouwd mag worden met bebouwing. Tevens is een bedrijfswoning toegestaan, waarvan de inhoudsmaat (inclusief aan en uitbouwen) ten hoogste 750 m³ mag bedragen en de goot- en bouwhoogten maximaal resp. 6 en 10 m. Voorts heeft het zuidelijkdeel van het plangebied de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’. De gronden zijn in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Teylingen, 1e herziening’ voorzien van de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 5’, 'Waarde - Archeologie 6' en 'Waarde Archeologie 7'.

7

De navolgende afbeelding toont een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Teylingen’.

Uitsnede geldend bestemmingsplan ‘Buitengebied Teylingen’(Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Tevens geldt voor de hele gemeente Teylingen het 'Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen'. In dit bestemmingsplan wordt het parkeerbeleid van de gemeente doorvertaald naar een gemeentebreed bestemmingsplan. Ook is het 'Parapluplan beeldbepalende objecten Teylingen en wijzigen gebruik Oude Herenweg 17 / 17a Voorhout' van kracht, maar dit parapluplan is niet van toepassing op onderhavige locatie. Binnen de geldende bestemming is het bouwen van woningen niet toegestaan. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie en de toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 5. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid met de resultaten van overleg en inspraak.

8

2 Het initiatief 2.1 Huidige situatie Het plangebied is gelegen aan de Eikenhorstlaan, een kleinschalig agrarisch lint gelegen ten zuiden van de kern Voorhout. In het plangebied bevindt zich een agrarische bedrijfswoning met diverse bijbehorende verouderde opstallen. De “Boerderij Hoogh Teylingen” is niet meer in bedrijf waardoor de bebouwing langzaam aan het vervallen is. Het erf met bebouwing heeft in de huidige situatie een vervallen indruk door de verrommeling van verouderde slecht onderhouden opstallen op het erf. Aan de zuid- en westzijde van het plangebied is agrarische bedrijvigheid aanwezig en de omliggende landen zijn allen bestemd voor agrarische doeleinden. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door een watergang. Het plangebied wordt ontsloten via de Eikenhorstlaan richting het oosten op de Van den Berch van Heemstedeweg. Er is nog geen directe, permanente aansluiting op de Teylingerdreef.

Bovenaanzicht bestaande situatie plangebied (Bron: B4o, oktober 2021)

Huidige situatie met links de bestaande bedrijfswoning en rechts het centrale erf (Bron: B4o, oktober 2021)

9

2.2 Toekomstige situatie Initiatiefnemers zijn voornemens alle voormalige agrarische opstallen in het plangebied te saneren. Vervolgens wordt nieuwe bebouwing opgericht, in de vorm van woningen. In het zuidelijk deel van het plangebied wordt op de plek waar nu de stenen stal staat een langhuisboerderij gebouwd. Deze bestaat uit drie woningen in de stijl van de voormalige boerderij, zoals die was tot begin jaren zestig van de vorige eeuw. Midden op het erf, op de plaats waar nu de grote ligboxenstal staat, wordt een nieuwe vrijstaande woning op het erf voorzien (in de vorm van een hooiberg). Dit past in de oorspronkelijke cultuurhistorische opzet waarbij er op deze plek een hooiberg stond. Ook wordt er een overdekte parkeerplaats/berging gerealiseerd, die rondom met een groene haag landschappelijk wordt ingepast. Het voornemen betreft het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning en het toevoegen van drie Greenportwoningen (GOM-woningen), waarvan twee GOM-woningen in de langhuisboerderij. De bestaande oprit blijft behouden en vormt een gezamenlijke toegang voor de woningen, waarbij er recht van overpad is geregeld. Tevens is het voornemen om naast de ontsluiting via de Eikenhorstlaan richting de Van den Berch van Heemstedeweg, een directe ontsluiting op de Teylingerdreef te realiseren. Dit zal nader worden afgestemd met de betrokken partijen.

Op dit moment is er al wel een calamiteitenontsluiting die vanaf het plangebied toegang biedt naar de Teylingerdreef. Parkeren vindt zoals voorgaand aangegeven plaats in een groene omheining uit het zicht en in het gemeenschappelijke bijgebouw. Per woning worden er twee parkeerplaatsen voorzien. Tussen de drie woningen in de langhuisboerderij en de vrijstaande woning wordt een centraal groen ingericht erf voorzien, met paden richting de woningen, open voortuinen en een solitaire boom. Doorzichten vanuit de omgeving op het erf en naastgelegen percelen blijven behouden doordat de weide naast het erf open blijft.

Landschappelijk inpassingsplan beoogde ontwikkeling (bron: B4o, d.d. 28 juni 2023)

Landschappelijke inpassing Ten behoeve van het voorliggende plan is er door B4o een cultuurhistorisch onderzoek opgesteld (d.d. 13 oktober 2021, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1). Daarnaast is er een landschappelijk inpassingsplan opgesteld door B4o (d.d. 28 juni 2023, zie bijlagen bij de regels bijlage 1). Een herontwikkeling op deze plek biedt kansen om in een duurzame instandhouding van het bestaande erf te voorzien, waarbij de ruimtelijke kwaliteit van het erf wordt versterkt. De kenmerken van het bestaande erf, de staat van de huidige bebouwing en (cultuurhistorische) omgevingsaspecten vormen de inspiratie voor de herinrichting van het

10

plangebied. In het plan wordt aangesloten op de karakteristieken van een compact boerenerf. De beeldkwaliteit van het erf wordt bepaald door de samenhang tussen de bebouwing, de erfinrichting en de omgeving. Deze dienen met elkaar in overeenstemming te zijn. Bij de indeling van het plangebied is er sprake van een referentie naar een traditioneel boerenerf.

11

3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Nationale omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: a. b. c. d.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Planspecifiek Doordat voorliggend plan naar aard en omvang beperkt is heeft het geen effecten die van nationaal belang zijn. Wel draagt het plan bij aan de ambitie van het Rijk om het landelijk gebied toekomstbestendig te ontwikkelen. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen op het gebied van een goede ruimtelijke ordening in het geding komen, kunnen krachtens de provinciale verordening of de algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied raakt niet aan één van de nationale belangen zoals benoemd in het Barro en is dus ook niet van toepassing op het plangebied. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden.

12

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven: 2.

3.

4.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Stedelijke ontwikkeling Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt bij 12 nieuwe woningen. Het voorliggende plan maakt de realisatie van vier nieuwe woningen mogelijk, waarmee het project niet aangemerkt wordt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het voorgenomen plan hoeft daarmee niet nader getoetst te worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De meest recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 april 2023. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen: 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

•

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;

• •

de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;

• • • •

de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;

het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur; de groene ruimte en de groenblauwe structuur; het bodem- en watersysteem; energie.

13

2.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk. De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

• • • • • •

naar een klimaatbestendige delta; naar een nieuwe economie: the next level;

3.

Omgevingskwaliteit

naar een levendig meerkernige metropool; energievernieuwing; best bereikbare provincie; gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

•

een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de ZuidHollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;

•

een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;

•

een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

4.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland). Planspecifiek 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van het initiatief. 2.

Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de herontwikkeling. 3.

Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullende de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

14

- Laag van de ondergrond Het plangebied bevindt zich in een Rivierdeltacomplex - jonge zeeklei. De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De estuariene dynamiek is een belangrijk natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen en de uiterwaarden langs de rivieren. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen. Richtpunt voor deze ondergrond is: ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoetzoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Het voorliggende plan voorziet niet in een ontwikkeling die deze waarden aantast. Het plangebied ligt daarnaast in een kustlandschap, strand- en duinlandschap. Dit is een reliëfrijk, overwegend niet gecultiveerd, zandlandschap van strand en jonge duinen met hoge natuur- en recreatiewaarden. Natuurlijke processen als verstuiving, vernatting en bosvorming zijn duidelijk zichtbaar door de voortdurende dynamiek van zand, golven en wind. Ontwikkelingen dragen bij aan of versterken de bijzondere landschappelijke en natuurlijke kwaliteit van het strand en de duinen.

Ontwikkelingen dragen zorg voor het behoud van het openbare karakter en de afwisseling in de belevingskwaliteit (van druk naar rustig) langs de kust van Zuid-Holland. Nieuwe strandbebouwing voor verblijfsrecreatie nabij duingebied op rustige stranden is daarmee niet toegestaan. De beschreven waarden zijn niet meer zichtbaar in het plangebied, de voorliggende ontwikkeling doet daarom geen afbreuk aan deze waarden. - Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Het plangebied bevindt zich in het bollenlandschap, dit landschap is ontstaan door het vergraven van oude duinen en strandwallen en de aanleg van een fijnmazig vaartenstelsel ten behoeve van de bollenteelt. Kenmerkend is de afwisseling van kleurrijke bollenvelden (seizoensgebonden), verspreide bebouwing en begroeiing, vaarten en sloten. Bijzonder zijn de (restanten van) landgoederen en oude duinen. De ruimtelijke structuur wordt bepaald door een afwisseling van parallel aan de kustlijn gelegen open en verdichte zones. De kwaliteit en herkenbaarheid van dit landschap komen steeds verder onder druk te staan door toenemende bedrijfsbebouwing en verstedelijking die niet geënt is op een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur. Mede door intensivering van de bollenteelt raakt het gebied daarmee steeds verder versnipperd. Het zicht op de bollenvelden wordt door bebouwing steeds meer beperkt.

Dit betekent dat voor ontwikkelingen het doel is om bij te dragen aan een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur, op een logische plek in deze structuur ligt en toekomstbestendig is. De opgave hierbij is om de intensivering in de landbouw en de verstedelijking te koppelen aan een versterking van de landschappelijke structuur. Het voorliggende plan komt hier aan tegemoet, de ontwikkeling ziet namelijk toe op de sanering van agrarische opstallen en de herstructurering van het plangebied. Dit is positief voor de ruimtelijke kwaliteit en structuur van het gebied. De historische setting wordt bij de herontwikkeling als inspiratiebron gebruikt. De inrichting van het terrein met de nieuwe woningen wordt zo ingericht dat het een boerenerf representeert en de zichtlijnen over de watergang en graslanden behouden blijven. - Laag van de stedelijke occupatie Het plangebied is deels gelegen binnen een gebied dat is aangewezen als stads- en dorpsrand. Dit is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen. Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

Het plangebied is gelegen aan de zuidkant van de kern Voorhout en ten noorden van de kern Sassenheim. Het plangebied ligt daarmee ingeklemd tussen twee stedelijke gebieden. De ontwikkeling draagt bij aan het realiseren van een passende overgangskwaliteit voor de dorpsrand, de kwaliteit kan gezocht worden in de overlap. In de overlap is er een geleidelijke overgang tussen bebouwd gebied en landschap. De nieuwe woningen in de opzet van een agrarisch erf zijn daarom passend in bij deze overgangskwaliteit.

15

4.

Beleidskeuzes

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze: Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader. Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Duin en Bollenstreek'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart: Natuurlijke duinen Het plangebied is gelegen op een strandwal. Door afgravingen van de oude duinen en de strandwallen veranderde het geaccidenteerde oude duinlandschap in het vlakke zanderijenlandschap. Het zand werd afgegraven en voor ophogingen in onder andere Haarlem en Leiden gebruikt. De ontzanding betekende dat het nieuwe maaiveldniveau voor een deel aanzienlijk lager kwam te liggen dan de oude bewoningslinten op de strandwallen. De oorspronkelijke landschappelijke opbouw is nog zichtbaar in de noord-zuid oriëntatie van de hoofdstructuur, de locaties van landgoederen en bossen en in het patroon van zanderijvaarten.

Het is de ambitie om het contrast tussen de open vlakten en de verdichte zones te versterken en daarbij doorzichten op de bollenvelden open te houden. De voorliggende ontwikkeling zorgt ervoor dat dit contrast blijft bestaan. De vervallen oude bebouwing wordt vervangen door nieuwe bebouwing, die zo georiënteerd wordt dat de doorzichten open gehouden worden. Bollenlandschap in de binnenduinrand Het plangebied is gelegen in een bollengebied. De bollenteelt begon op afgravingen van strandwallen en jonge duinen. Het bollengebied heeft naast de landbouwfunctie ook een grote toeristische waarde. Kenmerkend zijn de bollenvelden in combinatie met historische bollenschuren, kleine rijtjes arbeiderswoningen en wegbegeleidende hagen. Het plangebied zelf betreft een voormalig bedrijfsperceel wat in de huidige situatie geen bollenteeltgrond is. Het voorliggende plan zorgt wel voor het behouden en versterken van het zicht op de bollenvelden en het contrast tussen de open vlakten en de bestaande verdichte zones. Gevarieerd en verbindend vrijetijdslandschap De weg rond het plangebied wordt aangemerkt als 'Wandelroutenetwerk'. In Zuid-Holland is een knooppunten netwerk gerealiseerd. Op deze manier is er een provincie dekkend netwerk dat door recreanten makkelijk te benutten is. Het voorliggende plan vormt geen belemmering voor dit netwerk.

Conclusie Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd en er wordt aangesloten bij de genoemde beleidskeuze. De beoogde ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening Zuid-Holland op 1 april 2023 in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van het provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 6.9 lid 5 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

16

a.

b.

c.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet. Beschermingscategorie 3 buitengebied Het plangebied is gelegen in het buitengebied, waarvoor beschermingscategorie 3 geldt. In artikel 6.9a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan voor een locatie in het buitengebied in een ruimtelijke ontwikkeling kan voorzien, mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig worden aangetast. In de motivering moeten de volgende kwaliteiten betrokken worden: a. b. c. d.

de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin; de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen; het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap; de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de ontwikkeling van vier woningen. Om vier woningen te kunnen realiseren worden de voormalige agrarische opstallen gesaneerd. Daarmee wordt voor een deel de openheid van het landschap hersteld. Hoe de nieuwe woningen worden ingepast in het landschap past bij het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormingen in het landschap. Het plangebied is van oudsher in gebruik geweest als agrarisch bedrijf en beschikt daardoor over cultuurhistorische waarde, in de opzet van het agrarisch erf en het type bebouwing. Deze waarden zijn leidend bij de herinrichting en ontwikkeling van de vier nieuwe woningen. Greenports artikel 6.17 Bollenteeltgebied Het plangebied valt binnen een gebied dat in de Omgevingsverordening is aangeduid op de kaart Greenports voor bollenteelt. In de lijn van lid 4 van dit artikel is het mogelijk om greenportwoningen en 'ruimte voor ruimte' woningen te realiseren. Het plangebied is feitelijk niet in gebruik geweest voor bollenteelt en op deze gronden is bollenteelt volgens het geldende bestemmingsplan ook niet toegestaan. Met het voorliggende plan worden de bestaande opstallen gesaneerd en worden er nieuwe woningen voor terug gebouwd. Het voorliggende plan is daarmee in lijn met dit artikel.

Het voornemen betreft het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning en het toevoegen van drie Greenportwoningen (GOMwoningen).

17

Regionale waterkeringen artikel 6.22 Het plangebied is deels gelegen in een regionale waterkering. Met betrekking tot de gronden waarop een regionale waterkering of een beschermingszone ligt, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering. Het voorliggende plan voorziet niet in wijzigingen binnen het deel van het plangebied waarop de regionale waterkering is gelegen. Tevens wordt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' overgenomen ter instandhouding en bescherming van de waterkering. Risico's van klimaatverandering In artikel 6.27a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. b. c. d.

wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming; hitte; droogte.

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling. Wateroverlast Uit de klimaatatlas blijkt dat er in het plangebied geen sprake is van wateroverlast bij extreme neerslag. Er wordt met het plan voldaan aan richtlijnen met betrekking tot waterberging en er zal ruimte zijn voor het infiltreren van water. Overstroming Uit raadpleging van de klimaatatlas blijkt dat er een zeer kleine kans (1/3.000 tot 1/30.000 per jaar) is op overstroming in het plangebied. Het aspect overstroming is niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. Hitte Uit raadpleging van de klimaatatlas blijkt dat de temperatuur in het plangebied deels warmer en deels koeler is dan in de omgeving. Dit komt zeer waarschijnlijk omdat een deel van het plangebied bebouwd is. De toevoeging van 4 woningen in plaats van de voormalige agrarische opstallen zal niet leiden tot een zodanige stijging van de temperatuur dat hittestress een probleem wordt in het plangebied. De nabijheid van water rondom het plangebied helpt ook om de temperatuur lager te houden. Droogte Om droogte tegen te gaan is het belangrijk om water zo veel mogelijk te laten infiltreren. Vanwege de ligging en de inrichting direct rondom het plangebied wordt verwacht dat droogte geen grote risico's oplevert voor het plangebied.

Conclusie Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

18

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland Op 24 juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. Op 28 maart 2012 is door het Algemeen Bestuur ingestemd met de eerste partiële herziening. De structuurvisie van de regio Holland-Rijnland is de toekomstvisie op de ruimtelijke kwaliteit en ontwikkeling van de regio tot 2020, met een doorkijk naar 2030. De visie gaat in op het behouden en versterken van haar kwaliteiten, zoals de hoge landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van de regio en de ruimtelijke structuur gebaseerd op een compacte historische centrumstad, een stedelijke kern midden in het Groene Hart, de vele hechte dorpen en de groene omgeving. De structuurvisie kent zeven kernpunten, te weten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Holland Rijnland is een topwoonregio; Leiden vervult een centrumfunctie; concentratie stedelijke ontwikkeling; groene-blauwe kwaliteit staat centraal; het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open, twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports; verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Planspecifiek Onderhavig initiatief betreft het saneren van de voormalige agrarische bedrijfsopstallen en het realiseren van een woonfunctie. Hiermee wordt invulling gegeven aan de kernpunten tot concentratie van stedelijke ontwikkeling en de ambitie om als topwoonregio te fungeren. Ook wordt aandacht besteed aan de groenblauwe kwaliteit van het gebied. Op deze wijze past het initiatief binnen de ambities van de regio. 3.3.2 Regionale Woon Agenda Holland Rijnland 2017 In de Regionale Woon Agenda 2017 'Kwaliteit voor kwantiteit' voor de regio Holland Rijnland (vastgesteld op 14 maart 2018) is de kwalitatieve koers voor woningmarkt op regionaal, subregionaal en lokaal niveau geschetst. De regionale woonagenda helpt gemeenten bij de afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio en vormt een onderbouwing voor plannen in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. In de regio Holland Rijnland is snel vraag naar meer woningen die kwalitatief aansluiten bij de veranderende bevolkingssamenstelling. Om aan deze ambitie te kunnen voldoen en tegelijkertijd de woonaantrekkelijkheid van de regio te behouden, in te kunnen blijven spelen op de behoefte en verdringing van kwetsbare groepen op de woningmarkt te voorkomen heeft de regio Holland Rijnland de volgende keuzes gemaakt: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

tempoversnelling noodzakelijk, zeker voor de korte termijn; groei vraagt goede ruimtelijke ordening, balans tussen inbreiding en uitbreiding met prioriteit voor inbreiding; een kwalitatief programma dat borgt dat verdringing beperkt is; bevorderen doorstroming voor een betere werking van de woningmarkt; een programma dat recht doet aan de behoefte aan verschillende woonmilieus, centrumstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk; groeien met aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling; langer zelfstandig wonen met zorg faciliteren; bereikbaar bouwen; solidariteit.

19

Planspecifiek Onderhavig initiatief omvat een programma waarin er vier nieuwe woningen worden gerealiseerd en de agrarische opstallen worden gesaneerd. Dat doet recht aan de behoeften en zorgt voor meer kansen voor doorstroming. Het voorgenomen plan heeft hoofdzakelijk een positieve invloed op de keuzes 2, 4 en 5. Het plan komt tegemoet aan de vraag naar woningen, het bevorderen van doorstroming in de woningmarkt en de kwalitatieve behoefte aan woningen in een landelijke omgeving. Daarbij betreft het een herstructurering die tevens leegstand van bestaande bedrijvigheid en daarmee samenhangende verloedering tegen gaat. In de gemeente Teylingen is in de periode 2017-2022 vraag naar 630 extra woningen. In de periode 20222030 bedraagt de behoefte 440 extra woningen. De totale behoefte van 1.070 extra woningen in de periode 2017-2030 is volledig voorzien in een woonmilieu dat te typeren is als 'luxe woonwijk, dorps, landelijk'. Het voorgenomen plan past daarmee binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar woningen in de gemeente Teylingen. 3.3.3 Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek De Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (2009, herzien/herbevestigd in 2016) heeft betrekking op buitengebied van de gemeenten Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen.

De gemeente kiezen in de intergemeentelijke structuurvisie voor economische versterking van Greenport Duin- en Bollenstreek, met de gedachte dat een vitale Greenport niet kan zonder vitaal landschap. De uitwerking van deze ambitie is dat:

• • • • •

•

de economische herstructurering van de Greenport centraal staat; de gemeenten de herstructureringsopgave zullen combineren met landschapsverbetering; de gemeenten verdergaande verrommeling van het landschap tegengaan; met het uitvoeren van de woningbouwopgave, zoals in de Gebiedsuitwerking HaarlemmermeerBollenstreek overeen is gekomen, de maximale woningbouwbijdrage van de Duin- en Bollenstreek bereikt is; de gemeenten het areaal aan 1e klas bollengrond van 2625 hectare duurzaam moeten handhaven, hoewel zij met het herstructureringsproces tijdelijke krimp onder nader te bepalen voorwaarden; primaire greenportfuncties, zoals bollencluster, vaste planten, bloemencluster en toerisme (inclusief greenportgerelateerde handel en dienstverlening), krijgen bij conflicterende ruimteclaims prioriteit boven niet primaire greenportfuncties, zoals overige landbouw en veeteelt.

Een van de voorwaarden voor de bouw van een greenportwoning is dat, door of namens de eigenaar van het beoogde bouwperceel, een financiële afdracht dient plaats te vinden aan de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) ten behoeve van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit op een andere locatie van de Intergemeentelijke Greenport Duin- en Bollenstreek. Planspecifiek De reikwijdte van de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (ISG 2016) is beperkt tot het buitengebied van de zes Greenportgemeenten. De ISG 2016 is daarmee van toepassing op de locatie van onderhavig initiatief. Om de realisatie van de vier woningen mogelijk te maken dient er voor drie woningen een bouwtitel te worden verworven. Voor één woning is namelijk sprake van de vervanging van de bestaande bedrijfswoning. De overige drie bouwtitels dienen verworven te worden bij de GOM. Hiervoor zullen de initiatiefnemers een overeenkomst sluiten met de GOM. In de regel wordt een GOM-woning gerealiseerd als vrijstaande woning, met het voorliggende plan wordt hier van afgeweken. Er worden namelijk twee woningen gerealiseerd binnen het volume van de langhuisboerderij. Dit wordt gedaan vanwege de cultuurhistorische waarde van de voormalige boerderij en het perceel, zoals ook blijkt uit het cultuurhistorisch onderzoek. Er is derhalve sprake van maatwerk voor dit initiatief.

20

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie Teylingen 2030 De Structuurvisie 2030 Duurzaam Bloeiend! is 25 juni 2015 door de raad van Teylingen vastgesteld en is in belangrijke mate een vertaling van de Toekomstvisie ‘Vitaal en vernieuwend' uit 2008 en de Strategische visie 2040. De structuurvisie heeft als doel om een samenhangend ontwikkelingskader te bieden voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op hoofdlijnen tot 2030 vanuit een duidelijke stip op de horizon: Teylingen gaat duurzaam bloeien. De kern van de visie op Teylingen in 2030 is: Teylingen bloeit duurzaam in een krachtige regio, met ruimtelijk hoogwaardige en sociaaleconomisch sterke kernen Voorhout, Sassenheim en Warmond, een vitale Greenport en aantrekkelijk plassengebied. De leidende principes voor de structuurvisie zijn:

• • • • •

Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente; Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied; Teylingen verbetert de sociaaleconomische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied; Teylingen zet zich in voor een vitale greenport Duin- en Bollenstreek; ambities en keuzes stemt de gemeente steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

Planspecifiek Ten aanzien van de ruimtelijke opgave voor wonen is het doel om op lange termijn een duurzame en aantrekkelijke woonomgeving in complete vitale kernen met een eigen identiteit te verkrijgen. Met daarin voldoende geschikte woningen om te voorzien in de eigen behoefte en met de ruimtelijke mogelijkheid om een beperkte opvangfunctie te vervullen voor de regio. Voor de eigen behoefte geldt een opgave voor de bouw van ongeveer 2.100 woningen tot 2030. Daarnaast is er plancapaciteit voor ongeveer 300 woningen voor het accommoderen van een deel van de bovenregionale woningbouwopgave, die eventueel ook ingezet kan worden voor doorgroei na 2030. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan locaties binnen en direct grenzend aan de dorpsgrenzen. In de structuurvisie wordt uitgegaan van 300 woningen in een dunnere groenblauwe setting, om daarmee een meer concurrerend en onderscheidend woonmilieu te creëren. Het voorgenomen plan komt hieraan tegemoet door woningen toe te voegen aan de rand van Voorhout. Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat het beoogde plan in overeenstemming is met de gemeentelijke structuurvisie. De visie op het landschap (de Roodemolenpolder) is vastgelegd in de structuurvisie Duurzaam Bloeiend, vastgesteld door de raad op 25 juni 2015.

Volgens de beleidsinzet voor deze polder is het streven gericht op een hogere ruimtelijke kwaliteit van de Roodemolenpolder. Ook is de beleidsinzet gericht op het toenemen van beleefbaarheid met zoveel mogelijk behoud van het rustige agrarische karakter van het gebied, versterking van de biodiversiteit en sanering van kassen en andere storende bebouwing. Volgens deze visie is het resultaat van het participatietraject een voorkeur om de Roodemolenpolder in de huidige vorm en met de huidige functie zoveel mogelijk te behouden en een wandelroute rond het gebied aan te leggen. Met het voorliggende plan wordt agrarische bebouwing gesaneerd, wordt grasland teruggegeven aan de polder en op basis van historisch onderzoek krijgt de vrijstaande greenportwoning de verschijning van een zogenaamde hooibergschuur. Het historische erf blijft hierdoor - in een moderne vorm - behouden en betreft een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het voorliggende plan staat het aanleggen van een wandelroute zoals de visie aangeeft niet in de weg. Het plan sluit aan bij de structuurvisie en sluit daarmee tevens aan op de droomvisie die in de structuurvisie is verwerkt (resultaat participatietraject).

3.4.2 Woonprogramma 2020 - 2024 In het ‘Woonprogramma 2020 – 2024: naar een evenwichtige woningmarkt’ beschrijft de gemeente Teylingen hun visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. Hierin besteed de gemeente aandacht aan de aanpak druk op de woningmarkt, de verduurzaming van het woonaanbod in de kernen en het lang zelfstandig thuis wonen. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die

21

de gemeente maakt op het gebied van wonen. De volgende thema’s komen in het woonprogramma aan bod: 1.

2. 3.

Aanpak druk op de woningmarkt: kansen voor starters, jongeren en ouderen; a. Voldoende woningbouw; b. De juiste woning bouwen; Verduurzaming van het woonaanbod in de kernen; Lang zelfstandig thuis wonen in alle kernen.

In de gemeente Teylingen is de druk op de woningmarkt hoog. De ambitie van de gemeente is om minimaal te voldoen aan de lokale woningbehoefte. Totaal is er in Teylingen tot 2040 behoefte voor 1.720 koopwoningen, voor met name in het middeldure en het dure segment. Planspecifiek Voor het beoogde plan is met name het thema 'voldoende woningbouw' van toepassing. Met het plan wordt voorzien in de vraag naar woningen in een groenblauwe omgeving. Als gevolg van het saneren van voormalige agrarische opstallen en het realiseren van vier nieuwe woningen kan een, zij het beperkte, doorstroming in de woningmarkt bewerkstelligd worden. Tevens wordt er ingespeeld op de behoefte naar woningen in het middeldure en dure segment binnen de gemeente.

22

4 Milieuonderzoek 4.1 Milieueffectrapportage De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: a. b.

c.

d.

het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig; het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht; het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd; de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• • •

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld; Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden; De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Planspecifiek Uit meerdere uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat het antwoord op de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Daarbij mogen de bestaande planologische mogelijkheden worden meegewogen bij de vraag of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject en is ook het aantal woningen dat wordt gerealiseerd met het nieuwbouw plan van belang. Zo blijkt uit een uitspraak van de Afdeling (201901464/1/R1, 11 maart 2020) dat de bouw van woningen op een perceel waar eerder al bebouwing stond en die in gebruik was voor een andere functie niet als

23

stedelijk ontwikkelingsproject hoeft te worden aangemerkt. Uit een andere uitspraak van de Afdeling (ECLI:NL:RBGEL:2023:728, 16 februari 2023), blijkt dat de bouw van 5 woningen in het stedelijk gebied van Arnhem niet wordt aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. In de bestaande situatie is er in het plangebied een agrarisch bedrijf (veehouderij) aanwezig met een bedrijfswoning en diverse opstallen. Met het voorliggende plan wordt alle bebouwing in het plangebied gesaneerd om daarvoor in de plaats vier woningen te realiseren, één woning ter vervanging van de bedrijfswoning en drie nieuwe woningen. De omvang aan bebouwing in het plangebied neemt daarmee af. Derhalve kan gesteld worden dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject (activiteit D11.2) of van een landinrichtingsproject (activiteit D9). Gezien het voorgaande is het Besluit m.e.r. niet van toepassing en geldt er voor het voorliggende plan geen m.e.r.-plicht.

4.2 Milieu 4.2.1 Bodem Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk. Planspecifiek Met voorliggend plan vindt er een bestemmingswijziging plaats en worden er nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Bij een bestemmingswijziging dient aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik (wonen). Hiertoe is er een verkennend en aanvullend bodemonderzoek en een nader onderzoek asbest uitgevoerd ter plaatse van de nieuwe woningen. (Grondslag, d.d. 9 december 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2). Verkennend en aanvullend bodemonderzoek In de boven- en ondergrond worden over het algemeen lichte verhogingen aan diverse zware metalen, PAK, PCB en/of OCB aangetoond.

Plaatselijk (boring 16) overschrijdt het gehalte aan lood en zink de tussenwaarde. In het grondwater worden maximaal lichte verhogingen gemeten. Ter plaatse van boring 14 is een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond op een diepte van 0,6 tot 0,8 m-mv. De sterke verontreiniging is in zowel horizontale- als verticale richting voldoende afgeperkt. Er is sprake van een ‘puntverontreiniging’ van enkele kubieke meters. Het betreft geen geval van ernstige bodemverontreiniging (<25 m³ grond sterk verontreinigd). De verontreiniging is vermoedelijk ontstaan door een lekkage bij de uitlaat van de voormalige melkmachine. De verontreiniging is ontstaan voor 1987, waardoor er geen sprake is van een ‘nieuw geval van bodemverontreiniging’. De zorgplicht is daarom van niet van toepassing. Asfaltonderzoek De asfaltverharding is onderzocht op de aanwezigheid van PAK. Het onderzochte asfalt is geschikt voor warm hergebruik. Het schone asfalt kan op basis van dit onderzoek worden aangeboden bij een verwerker voor warm hergebruik. Asbestonderzoek Het asbestonderzoek is uitgevoerd in twee fases, namelijk: het verkennend en nader asbestonderzoek.

24

1e fase verkennend asbestonderzoek Eerst is met relatief geringe onderzoeksinspanning nagegaan of de bovengrond plaatselijk verdacht is op het voorkomen van asbest. Hierbij is separaat aandacht besteed aan diverse deellocaties, zoals onderstaand beschreven. In de grove fractie van de puinhoudende grondlaag onder het puinpad is asbest aangetoond, in de fijne fractie is geen asbest aanwezig. Het gehalte overschrijdt de norm voor nader onderzoek. In de bovengrond van de gaten 110 en 111, naast de betonverhardingen waar asbest op is aangetroffen, is asbest aangetoond in de fijne fractie. In de grove fractie is geen asbest aangetoond. Voor de bodem is een indicatief asbestgehalte bepaald van 1,0 mg/kg ds (worst case). De toetswaarde voor nader onderzoek wordt niet overschreden. In de (meng)monsters van het puinpad en het puin onder het asfalt is zowel visueel als analytisch geen asbest aangetoond. Ook in de grond onder het asfalt is visueel en analytisch geen asbest aangetoond. 2e fase nader asbestonderzoek De puinhoudende grond onder het puinpad is verdeeld in één ruimtelijke eenheid. Met het nader onderzoek is asbestverdacht materiaal waargenomen. Het gehalte aan asbest (worst case) overschrijdt de interventiewaarde niet. Ter plaatse van de druppelzone (0,0-0,1 m-mv) van de kleine schuur (zonder dakgoot) is zowel visueel als analytisch geen asbest aangetoond.

De interventiewaarde wordt niet overschreden. Er is geen saneringsverplichting. Het gehalte aan PCB ter plaatse van de druppelzone is licht verhoogd aanwezig. Conclusie Aangezien er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, geldt geen saneringsplicht. Naast de noodzaak tot saneren in het kader van de Wet bodembescherming kunnen er andere redenen zijn waarom een sanering nodig of gewenst is (bijvoorbeeld de aanvraag van een omgevingsvergunning (bouw), een transactie, mogelijke aansprakelijkheidsstellingen door omwonenden etc.). Asbest In en op de bodem is asbest aangetroffen, maar in een gehalte lager dan de interventiewaarde. Formeel is er geen sprake van een (ernstig) geval van bodemverontreiniging en/of een saneringsnoodzaak. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het voorliggende plan. 4.2.2 Luchtkwaliteit In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen). Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3% bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 μg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3% bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'. Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.