1. NIEUW Rapportage grondexploitatie Bloementuin 19 juni 2023.pdf

Grondexploitatie Bloementuin 2023

Gemeente Teylingen bbn adviseurs • 19 juni 2023

Status Bestandsnaam

Definitief Rapportage grondexploitatie Bloementuin 19 juni 2023.docx

Opgesteld door E-mail Doorkiesnummer Internet

I. Liefferink MSc i.liefferink@bbn.nl 088 - 226 24 07 www.bbn.nl

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 2 van 13 bbn adviseurs

Inhoud 1.

Inleiding

4

2. 2.1. 2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.4. 2.5.

Uitgangspunten Plangebied Grondkosten Verwerving en uitplaatsing Uitvoeringskosten Overige kosten Grondopbrengsten Woningbouw Subsidie Planning / fasering Rekenparameters

5 5 5 5 6 6 6 6 7 8 8

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Resultaat Samenvatting Winstneming Kasstroom Verschilanalyse

9 9 10 10 11

4. 4.1. 4.2.

Financieel perspectief Risicoanalyse Monitoring

13 13 13

Bijlage 1 – GEHEIM Kasstroomoverzicht

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 3 van 13 bbn adviseurs

1.

Inleiding

Het stedenbouwkundig plan Bloementuin beoogt de bouw van 88 woningen in het gebied gelegen tussen Parklaan, Narcissenlaan, Gladiolenstraat en Mondriaanlaan in Sassenheim. In het gebied bevonden zich voorheen maatschappelijke voorzieningen (o.a. dansschool, sporthal) en het tenniscomplex van de Sassenheimse Tennis Vereniging (STV). De gemeente is eigenaar van de gehele locatie. In december 2017 is de 1e versie van de grondexploitatie Bloementuin vastgesteld. Een grondexploitatie moet conform de actuele voorschriften van de commissie BBV jaarlijks herzien worden om een actueel financieel beeld van het project te houden. Iedere herziening wordt opnieuw ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Deze rapportage bevat de belangrijkste uitgangspunten en het resultaat van de grondexploitatie 2023. In deze grondexploitatie zijn de actuele inzichten omtrent het project Bloementuin verwerkt. Deze rapportage geeft daarmee een toelichting op de herziening van de grondexploitatie en bevat een verantwoording van de verschillen ten opzichte van de grondexploitatie Bloementuin 2022. Stand van zaken op hoofdlijnen De verhuizing van de Sassenheimse Tennisvereniging (STV) naar Sportpark Roodemolen is afgerond. Het bouwplan is in twee deelfasen opgesplitst.

De woningen in de sociale sector (deelplan A) worden gerealiseerd door Stek en de woningen in de vrije sector (deelplan B) door een marktpartij. In 2022 heeft de procedure plaatsgevonden voor de selectie van een marktpartij. Uitkomst van deze procedure is dat een marktpartij is geselecteerd waarmee in december 2022 een koopovereenkomst is gesloten. Daarnaast is het bestemmingsplan op 30 juni 2022 vastgesteld. Stek is inmiddels begonnen met het bouwrijp maken van deelplan A. De verwachting is dat in 2023 de overdracht van de grond voor deelplan B plaatsvindt, waarna ook voor dit deel kan worden begonnen met het bouwrijp maken.

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 4 van 13 bbn adviseurs

2.

Uitgangspunten

De belangrijkste uitgangspunten in de grondexploitatie zijn het plangebied, het woningbouwprogramma en bijbehorende grondprijzen, de planning/fasering en de rekenparameters.

2.1. Plangebied Figuur 1 bevat de afbakening van het plangebied op basis van het stedenbouwkundig plan. Tevens zijn in de plankaart de twee fases/deelplannen weergegeven. Deelplan A betreft het gebied waar Stek het sociale woningbouwprogramma zal realiseren. Voor de realisatie van deelplan B is in 2022 een ontwikkelaar geselecteerd. Met deze ontwikkelaar is eind 2022 een koopovereenkomst gesloten.

Figuur 1 Afbakening plangebied en deelplangrenzen

2.2. Grondkosten 2.2.1. Verwerving en uitplaatsing De gemeente was eigenaar van de gehele locatie. In het gebied bevonden zich voorheen maatschappelijke voorzieningen (o.a. dansschool, sporthal) en het tenniscomplex van de Sassenheimse Tennis Vereniging (STV). De boekwaarde van de grondexploitatie (de reeds gemaakte kosten) bevat de historische boekwaarde van de gemeentelijke panden die in het plangebied stonden en een budgetbijdrage aan de herstructurering van het sportcomplex om plaats te maken voor de nieuwe locatie van STV. Conform een raadsbesluit uit 2014 is aanvullend daarop een bedrag van € 1.100.000,- van de totale investering voor het nieuwe complex van STV ten laste gebracht van de grondexploitatie Bloementuin. De afrekening hiervan heeft eind 2019 plaatsgehad. Alle kosten voor de verwerving en uitplaatsing zijn daarmee opgenomen in de boekwaarde van de grondexploitatie.

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 5 van 13 bbn adviseurs

2.2.2. Uitvoeringskosten Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling zijn de oude panden door de gemeente gesloopt. De kosten hiervan zijn opgenomen in de boekwaarde van de grondexploitatie. Het plangebied wordt de komende jaren bouw- en woonrijp gemaakt. Voor beide deelplannen ligt de verantwoordelijkheid voor de uitvoering bij respectievelijk Stek en de geselecteerde marktpartij. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken voor deelplan A (sociale woningbouw) komen voor rekening van de gemeentelijke grondexploitatie. Daarnaast is een post gereserveerd voor de aanleg van een aantal parkeerplaatsen buiten het plangebied. Een gespecificeerde kostenraming van deze werkzaamheden en prijzen vormt de onderlegger van deze budgetten. Het bouw- en woonrijp maken van deelplan B is voor rekening en risico van de marktpartij. De budgetten voor deelplan B (ca. € 966.000,-) maakten voorheen onderdeel uit van de grondexploitatie, maar komen met het sluiten van de koopovereenkomst en anterieure overeenkomst - gezien de afspraken die hierin over het bouw- en woonrijp maken zijn vastgelegd - te vervallen. 2.2.3. Overige kosten De historische plankosten (voor interne en externe planbegeleiding) tot en met het jaar 2022 zijn opgenomen in de boekwaarde van de grondexploitatie.

De actuele raming van de toekomstige plankosten die voor rekening komen van de gemeente, is als restantbudget opgenomen in de grondexploitatie. Omdat afgelopen jaar aanzienlijk meer inzet nodig was van de ambtelijke organisatie en externe adviseurs en ook de komende jaren nog budget nodig is voor planbegeleiding en toezicht op het bouw- en woonrijp maken, is het budget voor plankosten met ca. € 128.000,- verhoogd. Daarnaast is in 2022 € 23.000,- aan kosten gemaakt voor het verplaatsen van een sirenepost. Deze kosten waren niet in de grondexploitatie voorzien. Tot slot bevat de grondexploitatie een klein budget voor planschade.

2.3. Grondopbrengsten De opbrengsten in de grondexploitatie betreffen de grondopbrengsten uit de grondverkoop van de woningbouwkavels. 2.3.1. Woningbouw De onderstaande tabel bevat het woningbouwprogramma in Bloementuin met de bijbehorende von-prijzen (op prijspeil 1 januari 2021).

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 6 van 13 bbn adviseurs

2.3.1.1. Deelplan A In deelplan A realiseert Stek 32 sociale huurwoningen. Met Stek is hiervoor een overeenkomst gesloten, op basis waarvan Stek het te bebouwen perceel voor een vastgestelde prijs van de gemeente heeft gekocht en vervolgens opdrachtgever zal zijn voor het bouw- en woonrijp maken. Omdat twee extra woningen worden gerealiseerd ten opzichte van het woningaantal waar aanvankelijk rekening mee werd gehouden (30), vindt in 2023 nog een nabetaling plaats van € 30.000,-, bovenop de oorspronkelijk betaalde grondprijs van € 450.000,-. 2.3.1.2. Deelplan B Deelplan B biedt ruimte voor de ontwikkeling van 56 koopwoningen. In 2022 heeft de selectieprocedure voor een marktpartij voor dit deelplan plaatsgevonden. Met deze marktpartij is eind 2022 een koopovereenkomst en anterieure overeenkomst gesloten. De marktpartij zal de te bebouwen percelen van de gemeente afnemen en zal opdrachtgever zijn voor het bouw- en woonrijp maken van deelplan B. Naar verwachting vindt de overdracht van de grond in 2023 plaats. Het bod van de geselecteerde marktpartij is met € 5,1 miljoen aanzienlijk hoger dan het bedrag van ca. € 4,5 miljoen waar in eerdere actualisaties rekening mee was gehouden. Dit eerdere bedrag was gebaseerd op een inschatting op basis van makelaarsadviezen en gangbare grondquotes. 2.3.2.

Subsidie In de grondexploitatie werd voorheen rekening gehouden met een bijdrage van € 30.000,- vanuit het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (GVVP). Dit betrof een bijdrage voor de realisatie van de parkeerplaatsen aan de Gladiolenstraat en Crocussenstraat. De kosten voor de realisatie van deze plekken zijn opgenomen in de grondexploitatie. Volgens de laatste inzichten is echter geen sprake meer van een bijdrage vanuit het GVVP. Deze bijdrage wordt daarom uit de grondexploitatie geschrapt.

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 7 van 13 bbn adviseurs

2.4. Planning / fasering In de grondexploitatie is voor de fasering van de nog te realiseren kosten en opbrengsten rekening gehouden met de volgende planning: • Bouwrijp maken deelplan A 2022 - 2023 • Woonrijp maken deelplan A 2024 - 2025 • • • •

Grondverkoop deelplan B aan marktpartij Bouwrijp maken deelplan B Woonrijp maken deelplan B Aanleg parkeerplaatsen buiten plangebied

2023 2023 - 2024 2024 - 2025 2023

2.5. Rekenparameters In de berekening van het resultaat van de grondexploitatie zijn de volgende rekenparameters gehanteerd: • Kostenstijging 2023 5,00% • Kostenstijging 2024 4,00% • Kostenstijging 2025 en verder 2,00% • Opbrengstenstijging vanaf 2023 0,00% • Rente 0,38% • Discontovoet (contant maken kasstroom) 2,00% Voor de indexatie van de budgetten van 1 januari 2022 naar 1 januari 2023 is een percentage van 17% gehanteerd voor de kosten van het bouw- en woonrijp maken (in lijn met de ontwikkeling van de GWWindex) en 6% voor de plan- en overige kosten. De nog te ontvangen opbrengsten voor de grondverkoop voor deelplan B worden niet geïndexeerd, aangezien de grondverkoop naar verwachting op korte termijn plaatsvindt en het overeengekomen bedrag slechts beperkt geïndexeerd zal worden. De rentetoerekening aan de grondexploitatie is door de commissie BBV gemaximeerd tot het gewogen gemiddelde van het werkelijke rentepercentage van de externe financieringen. Voor de gemeente Teylingen betekent dit dat de gemeente maximaal 0,38% rente mag toerekenen aan grondexploitaties. De te hanteren discontovoet is door de commissie BBV voor alle gemeenten vastgesteld op 2,0%. Met de discontovoet wordt de eindwaarde (eindresultaat) van de kasstroom teruggerekend naar de actuele netto contante waarde.

De vaste discontovoet is vastgesteld met het doel de grondexploitaties van alle gemeenten onderling beter te kunnen vergelijken.

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 8 van 13 bbn adviseurs

3.

Resultaat

3.1. Samenvatting Onderstaande tabel bevat een beknopte samenvatting van de grondexploitatie Bloementuin 2023. grondkosten

grondopbrengsten

kosten t/m 2021

€

3.397.149

winstneming 2021

€

86.274

kosten 2022

€

120.086

te maken kosten

opbrengsten t/m 2021

€

454.204

opbrengsten 2022

€

-

te ontvangen opbrengsten

verwerving / uitplaatsing

€

-

verkoopbrengsten

€

sloop- en milieu

€

-

subsidies en bijdragen

€

5.130.000 -

civiele werken

€

604.749

overige opbrengsten

€

-

plankosten

€

115.000

€

-

overige kosten

€

14.839

€

-

subtotaal te maken kosten

€

734.588

totaal grondkosten

€

4.338.098

subtotaal te ontvangen opbrengsten

€

5.130.000

totaal grondopbrengsten

€

5.584.204

resultaat boekwaarde

€

-2.942.945

saldo kosten en opbrengsten 2022

€

-120.086

winstneming 2022

€

-86.274

€

-3.149.305

boekwaarde

1-jan-22

1-jan-23

nominaal eindwaarde netto contante waarde

€

1.246.106

31-dec-25

€

1.206.589

1-jan-23

€

1.136.996

De boekwaarde van de grondexploitatie Bloementuin was per 1 januari 2022 € 2.942.945,- negatief. In totaal is in 2022 € 120.086,- aan kosten gemaakt (plankosten, verplaatsen sirenepost, rentetoerekening). Er zijn in 2022 geen opbrengsten ontvangen. Daarnaast heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden van € 86.274,- (zie paragraaf 3.2). Daarmee komt de boekwaarde per 1 januari 2023 uit op € 3.149.305,negatief. De verwachte eindwaarde per 31 december 2025 is € 1.206.589,- positief. Bij de voorgeschreven discontovoet van 2,0% bedraagt het resultaat op netto contante waarde (per 1 januari 2023) € 1.136.996,- positief.

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 9 van 13 bbn adviseurs

3.2. Winstneming De commissie BBV heeft nadere regels gesteld over het nemen van winst uit grondexploitaties. Daarin is een balans gezocht tussen enerzijds het voorzichtigheidsbeginsel en anderzijds het realisatiebeginsel. Voorwaarde voor het mogen en moeten nemen van winst is dat het eindresultaat betrouwbaar kan worden ingeschat. In dat geval moet met de zogenaamde Percentage of Completion-methode (PoC-methode) worden berekend welk bedrag aan winst moet worden genomen. In die methodiek wordt het percentage gerealiseerde kosten vermenigvuldigd met het percentage gerealiseerde opbrengsten. Het daaruit volgende percentage van de eindwaarde is het bedrag dat als winst moet worden genomen. Omdat de grondexploitatie Bloementuin een positief resultaat kent en de grond voor deelplan A reeds is verkocht, moet conform de systematiek van de commissie BBV winst worden genomen. Onderstaande tabel bevat de berekening van de winstneming. totaal geraamd grex 2023

realisatie t/m 2022

%

kosten (incl. prijsontwikkeling en rente)

€

4.290.354

€

3.517.235

81,98%

opbrengsten (incl. prijsontwikkeling)

€

5.584.204

€

454.204

8,13%

verwacht resultaat

€

1.293.850

te nemen winst

€

86.274

reeds genomen winst t/m 2021

€

-

winstneming 2022

€

86.274

Percentage of Completion (PoC)

6,67%

Op basis van het huidige resultaat bedraagt de berekende winstneming over 2022 € 86.274,- . Deze winstneming is verrekend met de boekwaarde per 1 januari 2023. Inclusief winstnemingen komt het verwachte resultaat van het project (op eindwaarde) uit op ca. € 1.293.000,-.

3.3. Kasstroom Onderstaande figuur bevat de verwachte kasstroom van de grondexploitatie Bloementuin. De kasstroom van de grondexploitatie geeft inzicht in welke financiële middelen op welk moment benodigd dan wel beschikbaar zijn.

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 10 van 13 bbn adviseurs

De kasstroom begint bij de huidige boekwaarde van de grondexploitatie van € 3.149.305,- negatief en eindigt op de eindwaarde van € 1.206.589,- positief. De stippellijn betreft de kasstroom geschoond van reeds gerealiseerde winstnemingen. Deze eindigt op een eindwaarde van circa € 1.293.000,- positief. De geheime bijlage 1 bevat een getalsmatig overzicht van de kasstroom.

3.4. Verschilanalyse Onderstaande tabel bevat een analyse van de verschillen op hoofdlijnen ten opzichte van de grondexploitatie van 2022. verschilanalyse eindwaarde grondexploitatie 2022

€

-103.000

eindwaarde grondexploitatie 2023

€

1.206.000

verbetering

€

1.309.000

winstneming 2022

€

-86.000

hoger resultaat grondbieding deelplan B

€

648.000

vervallen kosten bouw- en woonrijp deelplan B

€

966.000

verhogen post plankosten

€

-128.000

verplaatsing sirenepost (onvoorzien)

€

-23.000

vervallen bijdrage GVVP

€

-30.000

effect inflatie en rente

€

-38.000

Het verwachte eindresultaat van de grondexploitatie Bloementuin 2022 was circa € 103.000,- negatief op eindwaarde. Het verwachte eindresultaat van de grondexploitatie Bloementuin 2023 is circa € 1.206.000,positief. De actualisatie van de grondexploitatie leidt daarmee tot een verbetering van het resultaat (op eindwaarde) met circa € 1.309.000,-.

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 11 van 13 bbn adviseurs

De verbetering van het resultaat is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan het feit dat het grondbod voor deelplan B aanzienlijk hoger is uitgevallen dan verwacht en dat de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van dit deelplan niet meer voor rekening en risico komen van de gemeente, maar gedragen worden door de geselecteerde marktpartij. Aan de andere kant zijn er een paar factoren die het resultaat in negatieve zin beïnvloeden, zoals de onvoorziene verplaatsing van een sirenepost, de extra ambtelijke inzet die nodig is om het project te begeleiden, het vervallen van de bijdrage uit het GVVP en de forse inflatie van kosten voor bouw- en woonrijp maken. De voortijdige winstneming van ca. € 86.000,- komt tot uiting in een lager resultaat van de grondexploitatie; omdat de winstneming echter ten gunste komt van jaarrekening 2022, is het effect voor de gemeentefinanciën neutraal.

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 12 van 13 bbn adviseurs

4.

Financieel perspectief

4.1. Risicoanalyse Het resultaat van de grondexploitatie Bloementuin is gebaseerd op de actuele verwachtingen ten aanzien van macro-economische ontwikkelingen en de voortgang van het project Bloementuin. Met het sluiten van de koopovereenkomst voor deelplan B met de geselecteerde marktpartij is het resultaat van de grondexploitatie sterk verbeterd en is er aanzienlijk meer zekerheid over het eindresultaat ten opzichte van de grondexploitatie van 2022. Daarmee zijn de risico’s binnen de grondexploitatie beperkt. Momenteel loopt er nog een beroepsprocedure bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan. De verwachting is dat dit beroep niet gegrond wordt verklaard, definitief uitsluitsel hierover volgt naar verwachting in de loop van 2023. Daarnaast is er een risico dat verdere extreme prijsstijgingen leiden tot hogere kosten voor het bouw- en woonrijp maken van deelplan A. Het eindresultaat van € 1.206.000,- op eindwaarde is echter ruim voldoende om eventuele verdere prijsstijgingen op te vangen. Het positieve resultaat betekent ook dat de voorziening die bij de actualisatie van de grondexploitatie van 2022 was getroffen voor het verwachte tekort van € 103.000,- vrijvalt.

4.2. Monitoring Voor het vervolg is van belang de financiën goed in beeld te houden. Als de volledige stand van zaken periodiek wordt geanalyseerd, blijft de financiële stand van het project actueel en kan in het vervolg van het project zo veel als mogelijk op financiën worden gestuurd. De grondexploitatie Bloementuin wordt ieder jaar geactualiseerd. De eerstvolgende herziening van de grondexploitatie zal in 2024 worden opgesteld.

11020-03  Planeconomie HLT - Gemeente Teylingen Rapportage Grondexploitatie Bloementuin – 19 juni 2023

pagina 13 van 13 bbn adviseurs