1. Artikelsgewijze toelichting op verordening verevening.docx

Artikelsgewijze toelichting Verordening Vereveningsfonds sociale woningbouw Teylingen Algemene toelichting Het doel van het Vereveningsfonds sociale woningbouw om de toegankelijkheid van de woningmarkt te bevorderen. Door middel van het vereveningsfonds worden opbrengsten en tekorten verevend tussen projecten met een percentage sociale woningbouw dat lager respectievelijk hoger is dan het in het woonprogramma vastgestelde percentage. De bedoeling is dat er zowel geld binnenkomt vanuit projecten met een tekort aan sociale huurwoningen en dat er bijdragen worden verleend aan projecten met een surplus aan sociale huurwoningen. Deze manier moet er toe leiden dat uiteindelijk het ten doel gestelde percentage van sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. In het Woonprogramma 2020-2024 is dit percentage vastgelegd op 30%. Ook is in dit woonprogramma bepaald dat projecten voor 35% uit de categorie middensegment bestaan en 35% vrij bouwprogramma. In het Woonprogramma 2020-2024 is tenslotte vastgelegd dat deze programmatische eisen alleen gelden voor projecten van 5 woningen of meer. De werking van het vereveningsfonds sluit daar op aan. Artikel 2 Doel van de Verordening De wetgever maakt het mogelijk om verevening toe te passen. Dat betekent dat resultaten van de ene locatie wordt gebruikt om een samenhangende ontwikkeling op een andere locaties mogelijk te maken.

De juridische grondslag voor het Vereveningsfonds is verankerd in de structuurvisie 2030 ‘ Duurzaam bloeiend!’ van de gemeente Teylingen. Met de komst van de Omgevingswet wordt de structuurvisie vervangen door de gemeentelijke Omgevingsvisie. In de toekomstige Omgevingsvisie dient een uitvoeringsparagraaf over het kostenverhaal opgenomen te worden om de juridische grondslag van het Vereveningsfonds in de toekomst te waarborgen. Artikel 3. Reikwijdte en toepassing Artikel 3.3 en 3.4 Bijdrages uit het vereveningsfonds zijn bedoeld voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen die in het bezit zijn van toegelaten instellingen. In veel gevallen is een toegelaten instelling al eigenaar van de grond en ontwikkelt deze zelf de woningbouw. Echter bij sommige (grootschalige) ontwikkelingen zal een ontwikkelaar alle woningen realiseren en vindt pas na de bouw overdracht van de woningen plaats aan de toegelaten instelling. Artikel 3.4 regelt dat ook in dat geval een toegelaten instelling een bijdrage kan krijgen uit het vereveningsfonds. Artikel 3.8 en 3.9 Met name grootschalige projecten kennen een lange ontwikkelhorizon die vaak bestaan uit meerdere fases met een soms veranderend bouwprogramma. Dit heeft gevolgen voor de bedragen die worden berekend voor een storting of bijdrage in of uit het vereveningfonds.

Deze artikelen regelen dat het College deze fases indien nodig als geheel kan beschouwen of juist uit elkaar kan trekken in losse projecten. Artikel 3.11 Het vereveningsfonds is bedoeld om te zorgen dat over het geheel van projecten er 30% sociale huur wordt toegevoegd. Als verevening wordt toegepast voor vervanging van bestaande woningen is er geen sprake van toevoeging. Artikel 3.12 Het vereiste aantal woningen per categorie wordt berekend aan de hand van de normpercentages uit het Woonprogramma 2020-2024. De berekening voor de categorie sociale huur is relevant om te bepalen of een storting benodigd is of dat er door een toegelaten instelling een aanvraag gedaan kan worden uit het vereveningsfonds. De berekeningen voor de categorieën middensegment en vrij 1

bouwprogramma (hierna ook: vrije sector) zijn relevant voor het later te bepalen bedrag van de storting, aangezien deze is gebaseerd op het vervangende programma. Afronding op 1 cijfer achter komma is nodig om ook projecten met een beperkt bouwprogramma evenredig te kunnen beoordelen. De berekeningen worden uitgelegd met een voorbeeldproject: Voorbeeldproject: Bestaat uit 26 woningen, de normberekening voor dit project is als volgt: - Sociale huur: 26 x 30% = 7,8 sociale huurwoningen. - Middensegment: 26 x 35% = 9,1 middensegmentwoningen. - Vrije sector: 26 x 35% = 9,1 vrije sectorwoningen. Artikel 3.13 Uitgangspunt van het Woonprogramma 2020-2024 is dat alle projecten met 5 woningen of meer voldoen aan de normpercentages. Een storting in het vereveningsfonds is bedoeld om af te kunnen wijken in gevallen waar het niet mogelijk blijkt om te voldoen aan het normpercentage sociale huur, voor het afwijken moet het College toestemming verlenen. Artikel 4 Storting in het Vereveningsfonds Artikel 4.4 De hoogte van de bijdrage aan het Vereveningsfonds wordt modelmatig bepaald en bedraagt het verschil tussen de marktwaarde van de grond van de door een ontwikkelaar te realiseren vrije sectorwoning en de marktwaarde van de grond van een sociale woning. Door jaarlijkse indexering van de marktwaardes kan het bedrag dat gestort moet worden in het Vereveningsfonds per jaar verschillen.

De uitkomst van de berekening van het aandeel niet-gerealiseerde sociale huurwoningen (maximaal 30% van het totale woningbouwprogramma) zal op 1 cijfer achter de komma nauwkeurig vastgesteld worden. Het argument hiervoor is dat projecten met relatief lage aantallen (5 woningen of meer) ook een bijdrage aan het vereveningsfonds dienen te leveren. Indien sprake is van een programma van eengezinswoningen wordt in de berekening een sociale eengezinswoning als uitgangspunt genomen en indien sprake is van een meergezinswoning (appartement) wordt in de berekening een sociale meergezinswoning als uitgangspunt genomen. Het aandeel niet-gebouwde sociale huurwoningen wordt evenredig verdeeld over de woningtypes in de categorieën middensegment en vrij bouwprogramma. De bijdrages zijn berekend op grondwaarderingen van generieke woningtypen. Het verschil in grondwaarde is in artikel 4.4 opgenomen. De berekening wordt met een drietal voorbeelden toegelicht. Voorbeeldproject A: Bestaat uit 15 appartementen. Er is geen sociale huur, het aandeel nietgebouwde sociale huur is daarmee 30%. Het College heeft akkoord gegeven dat de 30% sociale huur niet wordt gerealiseerd en dat een storting in het vereveningsfonds wordt gedaan. De 15 woningen in het bouwprogramma bestaat uit 6 middensegment appartementen en 9 vrije sector appartementen.

De verdeling niet-gebouwde sociale huur over het project is als volgt. - Middensegment – appartementen: 6 * 30% = 1,8 niet-gebouwde sociale huurwoning - Vrij bouwprogramma – appartementen: 9 * 30% = 2,7 niet-gebouwde sociale huurwoning De storting per categorie is vervolgens: - Middensegment - appartementen: 1,8 * €20.000 = €36.000 - Vrij bouwprogramma - appartementen: 2,7 * €40.000 = €108.000 De hoogte van de storting in het vereveningsfonds is €144.000. Zie onderstaande tabel voor opbouw van het project en de berekening. Voorbeeldproject A Sociale huur Overig programma

Aandeel nietAantal gebouwde woningen sociale huur 0

Storting per woning

Subtotaal bijdrage

2

Middensegment - Appartement Middensegment - Grondgebonden woning Vrij bouwprogramma - Appartement Vrij bouwprogramma - Grondgebonden woning Totaal

6 0 9 0 15

1,8 2,7

€ 20.000 € 50.000 € 40.000 € 75.000

4,5

€ 36.000 € € 108.000 € € 144.000

Voorbeeldproject B: Bestaat uit 17 grondgebonden woningen. Er zijn 3 sociale huurwoningen, 6 middensegment grondgebonden woningen en 8 grondgebonden woningen in het vrije bouwprogramma. Het aandeel sociale huur is daardoor met 17,6% van het bouwprogramma minder dan het normpercentage van 30%. Het College heeft akkoord gegeven dat voor het aandeel niet-gebouwde sociale huur een storting in het vereveningsfonds wordt gedaan. Het aandeel niet-gebouwde sociale huur is 17 * 30% = 5,1. Vervolgens 5,1 – 3 = 2,1 Het programma waar dit aandeel niet-gebouwde sociale huur wordt omgeslagen bestaat 14 woningen. De verdeling niet-gebouwde sociale huur over deze types is als volgt. - Middensegment – grondgebonden woningen: (6 / 14) * 2,1 = 0,9 - Vrij bouwprogramma – grondgebonden woningen: (8 / 14) * 2,1 = 1,2 Het te storten bedrag wordt vervolgens berekend: - Middensegment – grondgebonden woningen: 0,9 * €50.000 = €45.000 - Vrij bouwprogramma – grondgebonden woningen: 1,2 * €75.000 = €90.000 De hoogte van de storting in het vereveningsfonds is €135.000. Zie onderstaande tabel voor opbouw van het project en de berekening.

Voorbeeldproject B Sociale huur Overig programma Middensegment - Appartement Middensegment - Grondgebonden woning Vrij bouwprogramma - Appartement Vrij bouwprogramma - Grondgebonden woning Totaal

Aandeel niet- Storting Aantal gebouwde per woningen sociale huur woning 3

Subtotaal storting

0 6 0 8 17

€ € 45.000 € € 90.000 € 135.000

0,9 1,2 2,1

€ 20.000 € 50.000 € 40.000 € 75.000

Voorbeeldproject C: Bestaat uit 28 woningen. De ontwikkelaar heeft een bouwprogramma van 6 sociale huurwoningen, 4 middeldure huurappartementen, 6 middeldure huur grondgebonden woningen en 12 vrije sector grondgebonden woningen gepland. Het aandeel sociale huur is met 21,4% van het bouwprogramma minder dan het normpercentage van 30%. Het College heeft akkoord gegeven dat voor het aandeel niet-gebouwde sociale huur een storting in het vereveningsfonds wordt gedaan. Het aandeel niet-gebouwde sociale huur is 28 * 30% = 8,4. Vervolgens 8,4 – 6 = 2,4 Het programma waar dit aandeel niet-gebouwde sociale huur wordt omgeslagen bestaat 22 woningen. De verdeling niet-gebouwde sociale huur over deze types is als volgt. De verdeling niet-gebouwde sociale huur over deze types is als volgt. - Middensegment – Appartement: ( 4 / 22 ) * 2,4 = 0,4 - Middensegment - Grondgebonden woning: ( 6 / 22 ) * 2,4 = 0,7 - Vrij bouwprogramma - Grondgebonden woning: ( 12 / 22 ) * 2,4 = 1,3 Het te storten bedrag wordt vervolgens berekend: - Middensegment – Appartement: 0,4 * €20.000 = €8.000 - Middensegment - Grondgebonden woning: 0,7 * €50.000 = €35.000 - Vrij bouwprogramma - Grondgebonden woning: 1,3 * €75.000 = €97.500 3

De hoogte van de storting in het vereveningsfonds is €140.500. Zie onderstaande tabel voor opbouw van het project en de berekening.

Voorbeeldproject C Sociale huur Overig programma Middensegment - Appartement Middensegment - Grondgebonden woning Vrij bouwprogramma - Appartement Vrij bouwprogramma - Grondgebonden woning Totaal

Aandeel niet- Storting Aantal gebouwde per woningen sociale huur woning 6

Subtotaal storting

4 6 0 12 28

€ 8.000 € 35.000 € € 97.500 € 140.500

0,4 0,7 1,3 2,4

€ 20.000 € 50.000 € 40.000 € 75.000

Artikel 5. Aanvraagprocedure voor een financiële bijdrage uit het Vereveningsfonds Dit artikel geeft de procedure aan voor het aanvragen en uitkeren van een bijdrage bij een project waar meer sociale huur wordt gerealiseerd dan het normpercentage. Het is belangrijk dat de bijdrage wordt aangevraagd voor het indienen van de omgevingsvergunning. Op deze manier kan de toegelaten instelling duidelijkheid krijgen over de economische haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling. Idem borgt het artikel dat pas wordt uitbetaald na realisatie. Artikel 6. Financiële bijdrage uit het Vereveningsfonds Artikel 6.1 Het aantal woningen moet hoger liggen dan het aantal zoals berekend volgens artikel 3.12. Dit betekent dat bij het voorbeeldproject uit de toelichting bij artikel 3.12 het aantal sociale huurwoningen meer dan 7,8 moet zijn. Artikel 6.2 De sociale huurwoningen zijn bedoeld voor een specifieke doelgroep. In de doelgroepenverordening is dit vastgelegd. Artikel 6.5 Naast sociale huur is het toevoegen van de categorie middensegment uit het woonprogramma ook een ambitie voor de gemeente. Meer sociale huurwoningen in projecten ten koste van de categorie middensegment draagt niet bij aan deze ambitie. Het college kan met dit artikel weigeren een bijdrage toe te kennen als een hoger aantal sociale huurwoningen ten koste gaat van de categorie middensegment.

Artikel 6.6 De maximale bijdrage uit het vereveningfonds wordt modelmatig bepaald. Het bedrag is bepaald door het verschil tussen de gemiddelde marktwaarde van de grond voor een woning in de categorieën middensegment en vrij bouwprogramma en een woning in de categorie sociale huur. Dit is voor appartementen en grondgebonden woningen bepaald. Door jaarlijkse indexering van de marktwaardes kan het bedrag dat gestort moet worden in het Vereveningsfonds per jaar verschillen. De uitkomst van de berekening van het aandeel extra gerealiseerde sociale huurwoningen zal op 1 decimaal nauwkeurig vastgesteld worden. Het argument hiervoor is hetzelfde als bij de storting in artikel 4.4. Als er sprake is van een gemengd programma appartementen en grondgebonden woningen wordt naar rato bepaald hoeveel extra sociale huurwoningen per type worden gerealiseerd. De berekening wordt met een drietal voorbeelden toegelicht. Voorbeeldproject A: Bestaat uit 15 appartementen. De toegelaten instelling heeft een bouwprogramma van 12 sociale appartementen en 3 middelsegment appartementen gepland. Dit betekent dat het aandeel sociale huur met 7,5 woningen hoger is dan het normaantal. - 15 woningen * 30% = 4,5 4

- 12 – 4,5 = 7,5 woningen extra De bijdrage voor elk extra appartement in sociale huur is €30.000. - €30.000 * 7,5 = €225.000 In onderstaande tabel is het programma zichtbaar en de berekening van de bijdrage die kan worden aangevraagd. Voorbeeldproject A Programma sociale huur Sociale huur - appartement Sociale huur - grondgebonden woning Overig programma Middensegment - Appartement Middensegment - Grondgebonden woning Vrij bouwprogramma - Appartement Vrij bouwprogramma - Grondgebonden woning Totaal

Aandeel extra Bijdrage Aantal gebouwde per woningen sociale huur woning 12 0

7,5

Subtotaal bijdrage

€ 30.000 € 47.000

€ 225.000 € -

3

15

€ 225.000

Voorbeeldproject B: Bestaat uit 17 grondgebonden woningen. De toegelaten instelling heeft een bouwprogramma van 11 sociale huurwoningen en 6 middensegment grondgebonden woningen gepland. Dit betekent dat het aandeel sociale huur met 5,9 woningen hoger is dan het normaantal. - 17 woningen * 30% = 5,1 - 11 – 5,1 = 5,9 woningen extra De bijdrage voor elke extra grondgebonden woning in de sociale huur is €47.000. - €47.000 * 5,9 = €227.300. In onderstaande tabel is het programma zichtbaar en de berekening van de bijdrage die kan worden aangevraagd. Voorbeeldproject B Programma sociale huur Sociale huur - appartement Sociale huur - grondgebonden woning Overig programma Middensegment - Appartement Middensegment - Grondgebonden woning Vrij bouwprogramma - Appartement Vrij bouwprogramma - Grondgebonden woning Totaal

Aandeel extra Bijdrage Aantal gebouwde per woningen sociale huur woning 0 11

5,9

€ 30.000 € 47.000

Subtotaal bijdrage € € 227.300

6

17

€ 227.300

Voorbeeldproject C: Bestaat uit 28 woningen. De toegelaten instelling heeft een bouwprogramma van 10 sociale huurappartementen woningen, 8 grondgebonden sociale huurwoningen en 8 grondgebonden middensegmentwoningen. Dit betekent dat het aandeel sociale huur met 10,2 woningen hoger is dan het normaantal. - 26 woningen * 30% = 7,8. - 18 – 7,8 = 10,2 woningen extra. Om de maximale bijdrage te berekenen wordt eerst bepaald wat de naar rato de verdeling van de extra sociale huur is over de twee types appartementen en grondgebonden sociale huurwoningen is. - Appartementen: ( 10 / 18 ) * 10,2 = 5,7 extra appartementen - Grondgebonden woningen ( 8 / 18 ) * 10,2 = 4,5 extra grondgebonden woningen

5

De bijdrage voor elk extra appartement in sociale huur is €30.000. De bijdrage voor elke extra grondgebonden woning in de sociale huur is €47.000. - €30.000 * 5,7 = €171.000 - €47.000 * 4,5 = €211.500 In totaal kan een bijdrage van €382.500 worden aangevraagd. In onderstaande tabel is het programma zichtbaar en de berekening van de bijdrage die kan worden aangevraagd.

Voorbeeldproject C Programma sociale huur Sociale huur - appartement Sociale huur - grondgebonden woning Overig programma Middensegment - Appartement Middensegment - Grondgebonden woning Vrij bouwprogramma - Appartement Vrij bouwprogramma - Grondgebonden woning Totaal

Aandeel extra Bijdrage Aantal gebouwde per woningen sociale huur woning 10 8

5,7 4,5

€ 30.000 € 47.000

Subtotaal bijdrage € 171.000 € 211.500

8

26

€ 382.500

Artikel 6.6 Het vereveningsfonds is bedoeld om de norm van 30% sociale huur uit het woonprogramma te behalen. Zo lang projecten voldoen aan deze norm komt er geen storting binnen en is er ook geen reden om bijdragen uit te keren ten behoeve van de verevening van projecten waar er een tekort aan gerealiseerde sociale huur bestaat. Artikel 7. Uitsluiting van storting en aanspraak op bijdrage Projecten kunnen ook andere gemeentelijke beleidsdoelen ondersteunen, zoals ruimtelijke kwaliteitsverbetering of behoud van cultuurhistorische waarden. In voorkomende gevallen kan het zijn dat vanwege een dergelijk beleidsdoel het College onderbouwd kan afzien van het eisen van een storting in het vereveningsfonds. Dit artikel biedt een opsomming voor regelingen waar dit voor geldt.

6