Ter info: Actieplan-wonen-vastgesteld-2019

Actieplan Wonen

Team Beleid

Maart 2019 Zaaknummer 1754371

Plan van aanpak Inlopen achterstand huisvesten vergunninghouders

Inhoudsopgave 1

Wat willen we bereiken ................................................................................... 5 1.1 Doelstelling .......................................................................................... 5

2

Wat is de situatie ........................................................................................... 5 2.1 achtergrondinformatie ............................................................................. 5 2.2 Huidige situatie ...................................................................................... 7

3

Wat gaan we doen .......................................................................................... 7 3.1 Huisvestingsvergunning weer invoeren ........................................................... 7 3.2 Grondbeleid hanteren .............................................................................. 7 3.3 Woningbouwprogramma 2020 – 2030, waaronder de vrijkomende schoollocaties ......... 8 3.4 Versnelling uitvoering woningbouwprogramma ................................................. 9 3.5 Plaatsen van extra tijdelijke units voor sociale woningbouw ................................. 9 3.6 Faciliteren huisvesting (seizoens)werknemers .................................................. 9 3.7 Handhaven illegale recreatieve verhuur van permanente woningen......................... 9 3.8 Nieuwe beleidsregel: tijdelijk wonen in recreatieve eenheden ............................. 10

4

Hoe doen we het?......................................................................................... 11 4.1 Geld .................................................................................................. 11 4.2 Organisatie .......................................................................................... 11 4.3 Kwaliteit ............................................................................................. 11 4.4 Informatie ........................................................................................... 11 4.5 Tijd ................................................................................................... 11 4.6 Relatie met andere projecten .................................................................... 11

3/11

Plan van aanpak Inlopen achterstand huisvesten vergunninghouders

1 Wat willen we bereiken 1.1

Doelstelling

De doelstelling is gelijk aan de doelstelling uit de Woonvisie: De Texelse bevolking naar wens en tevredenheid laten wonen op Texel en zoveel mogelijk de woonwensen en woningbehoefte te realiseren (vooral) binnen de bestaande voorraad, met bijzondere aandacht voor de betaalbaarheid van de woningen en het faciliteren van het zo lang mogelijk zelfstandig thuis blijven wonen van senioren. Door de toenemende woningnood, zich uitende in oplopende wachttijden voor sociale huurwoningen (tot 8 jaar voor een eengezinswoning!) en buitensporig stijgende prijzen voor koopwoningen, staat dit doel ernstig onder druk. Actie is nodig om weer naar een normale woningmarkt situatie te komen. In dit actieplan zijn de verschillende werkzaamheden opgeschreven, waar de gemeente mee bezig is en die te maken hebben met het Wonen op Texel. Op die manier wordt de samenhang duidelijk. Het is niet nodig dat hier een raadsbesluit over genomen wordt, aangezien het uitvoering van bestaande beleidslijnen is. Voor die zaken waar wel een raadsbesluit nodig is (budget, verordening, bestemmingswijzigingen, grondexploitaties enz), worden die apart aan de raad voorgelegd. Bijvoorbeeld via de begroting 2020.

2 Wat is de situatie 2.1

achtergrondinformatie

Er zijn de laatste tijd veel vragen over Woonbeleid. Hoeveel woningen mogen er gebouwd worden? Wie bepaalt dat eigenlijk? En waar staat dat? Hoe kunnen we dat beïnvloeden? Op 24 januari 2019 was er een gesprek met de gedeputeerde. Wat is daar uit gekomen? Welke inbreidlocaties zijn beschikbaar voor woningbouw? De inhoud van de raadsvragen en moties, die de laatste tijd hierover zijn ingediend of aangenomen, wordt zoveel mogelijk meegenomen in dit actieplan. Ook is het verslag van het gesprek met de gedeputeerde als bijlage toegevoegd. Ladder van duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een verplichte motivering die moet worden opgenomen bij ieder plan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zie art. 1.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). Uitbreiding van de bouwmogelijkheden en/of functiewijziging in een bestemmingsplan betekent doorgaans dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Soms blijft een initiatief binnen in de jurisprudentie bepaalde marges (bijvoorbeeld minder dan 12 woningen of minder dan 300 m² uitbreiding detailhandel), maar anders moet een initiatief aan de ladder worden getoetst.

artikel 3.1.6 Bro: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Kortgezegd komt het er op neer dat de behoefte aan de nieuwe ontwikkeling moet worden onderzocht. En als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied is voorzien, moet eerst worden onderzocht of de ontwikkeling niet (deels) binnen bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen. 5/11

Projectplan beleidstraject Invoering Omgevingswet

Provinciale Ruimtelijke Verordening Artikel 5a Nieuwe stedelijke ontwikkeling 1. Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. 2. Gedeputeerde staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid. Op basis van deze regels geldt dat Texel samen met Den Helder, Hollands Kroon en Schagen (Regio Kop van Noord-Holland) schriftelijke afspraken moet maken over de gewenste woningbouw. Deze afspraken staan in het Kwalitatief Woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland (KWK) Handreiking Uitvoeringsregeling regionale afspraken nieuwe stedelijke ontwikkelingen Hoe je dat als regio moet doen, daar heeft de Provincie ook nog een uitvoeringsregeling opgesteld met een handreiking:

Op deze manier is dus ook Texel gehouden aan het maken van regionale schriftelijke afspraken voor woningbouw, gebaseerd op de provinciale prognoses. Dat is gedaan in het Kwalitatief Woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland (hierna KWK). Regionale afspraken – KWK met Status aparte Texel Het huidige KWK is opgesteld in de vorm van een convenant tussen de 4 gemeentes en de provincie. Die heeft ook mede ondertekend. Dit jaar lopen de huidige regionale afspraken af. Er wordt gewerkt aan nieuwe. Ook komt op korte termijn de nieuwe provinciale woningbouwprognose eraan. De plannen die nu in dit Actieplan staan, zullen dan opnieuw bekeken worden. Voor wat betreft de aantallen voor Texel: Texel heeft een status aparte gekregen in de regionale afspraken. Omdat iedereen wel snapt dat er geen verband ligt tussen de woningmarkt op Texel en de woningmarkt in de rest van de regio. Daarom was het ook mogelijk dat Texel in de looptijd van het huidige KWK 100 tijdelijke woningen extra kreeg voor De Tuunen, zonder dat deze uitgewisseld moesten worden met een van de andere gemeenten uit de Kop. Dit is ook nogmaals bevestigd in het gesprek met de gedeputeerde mw. Geldhof op 24 januari 2019. 6/11

Projectplan beleidstraject Invoering Omgevingswet

2.2

Huidige situatie

In de periode 2014 – 2018 zijn er op Texel 276 woningen bijgekomen. Zie ook de bijlage. Op dit moment Is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning van Woontij 5,5 jaar. per dorp: De Cocksdorp 5,2 jaar De Koog 4,1 jaar De Waal 8,1 jaar Den Burg 6,0 jaar Oosterend 3,4 jaar Den Hoorn 5,5 jaar Oudeschild 6,0 jaar Op Texel streven we naar een wachttijd van maximaal 2 jaar. Immers vanwege de eilandpositie is het reizen vanuit een andere gemeente voor de meeste mensen niet lang vol te houden. Voor de koopmarkt geldt dat de prijzen de afgelopen 4 jaar enorm zijn gestegen, vergelijkbaar met de prijsstijgingen in de regio Amsterdam. Het is erg lastig voor bijvoorbeeld jonge mensen om aan een huis te komen. Maar ook mensen die werk vinden op Texel, haken veelal snel weer af als blijkt dat er geen woningen te vinden zijn. De situatie is dermate ernstig dat veel vacatures nu niet ingevuld raken. Op allerlei vlak, dus zowel in de zakelijke als maatschappelijke dienstverlening, zorg, onderwijs en wetenschap, horeca en toerisme. Het gaat zowel om tijdelijke werknemers en seizoenskrachten als om beoogd permanent personeel.

3 Wat gaan we doen 3.1

Huisvestingsvergunning weer invoeren

Om de schaarse woningen te reserveren voor mensen met een economische of maatschappelijke binding aan Texel wordt een voorstel voorbereid om de huisvestingsvergunning weer in te voeren. Dit voorstel komt in het 2e kwartaal van dit jaar naar de raad. De invoering ervan loopt via de huisvestingsverordening. Ook een verbod op onttrekking van woningen aan de woningvoorraad kan dan weer geregeld worden. In de Huisvestingswet is een uitzondering opgenomen voor de Waddeneilanden: alleen daar kunnen ook koopwoningen onder het vergunningstelsel vallen. Hier zal voor Texel ook gebruik van gemaakt worden.

3.2

Grondbeleid hanteren

Voor de uitvoering van het Actieplan Wonen is het bestaande grondbeleid adequaat en er hoeft dus geen aanpassing doorgevoerd te worden. Middels facilitair grondbeleid begeleidt de gemeente de particuliere ontwikkelingen. Hieronder valt ook het binnen de wettelijke kaders opleggen van het woningprogramma (zoals bijvoorbeeld het aandeel sociale huur of middeldure huur) en het verhalen van kosten. De gemeente heeft voldoende grond in eigendom om middels actief grondbeleid een belangrijk deel van het woningbouwprogramma te kunnen laten realiseren. Het actief handelen op de grondmarkt geeft de gemeente de mogelijkheid om regie te hebben op het tempo en ook op de kwaliteit van de woningbouw. Dat betekent dat de gemeente invloed heeft op het type woningen dat gerealiseerd wordt (implementatie woonvisie) en op de stedenbouwkundige en architecturale kwaliteit van de nieuwbouw. De verkoop van de gronden gebeurt in beginsel via openbare procedures waarbij er naast concurrentie op kwaliteit ook voldoende ruimte is voor prijsvorming. Naar verwachting zal de gemeente een deel van de te ontwikkelen

7/11

Projectplan beleidstraject Invoering Omgevingswet

percelen in exploitatie nemen. In dat geval adviseert het college de gemeenteraad over de vast te stellen bouwgrondexploitatiebegroting (grex).

3.3

Woningbouwprogramma 2020 – 2030, waaronder de vrijkomende schoollocaties

Op basis van de huidige provinciale prognose, met een ‘plusscenario’ vanwege de economisch positieve situatie op Texel, is een plan gemaakt om voor de komende 10 jaar 350 – 400 woningen bij te bouwen. Dit aantal is gebaseerd op de huidige provinciale prognose, met een ‘plusscenario’ vanwege de economische situatie op Texel. Uitgangspunt is voorlopig het staatje ‘woningbehoefte 2017 – 2040’ uit de provinciale prognose waarin de piek voor Texel laat zien dat er nog 300 woningen bij moeten komen. Omdat er altijd sprake is van planuitval (woningbouwplannen die vertragen of niet doorgaan om bv redenen van bezwaar van omwonenden) wordt gerekend met 30 % extra te plannen woningen. Vandaar tussen de 350 en 400. Deze prognose is al twee jaar oud en geeft waarschijnlijk niet meer het juiste beeld. Nog dit voorjaar komt er een nieuwe provinciale prognose. Zodra deze bekend is, zullen de plannen opnieuw tegen het licht gehouden worden, en zo nodig bijgesteld. Dit in overleg met regio en provincie. Op 19 december 2018 is door de raad de motie aangenomen: ‘Actief aanpakken woonmarkt: vrijkomende schoollocaties’

Samenloop herhuisvesting Artex en Young4ever Vanwege het traject herhuisvesting Artex en young4ever, kan een van de schoollocaties nog in aanmerking komen voor een maatschappelijke functie. Over dit onderwerp volgt in april een aparte kaderstellende sessie. In de bijlage de lijst met woningbouwlocaties die nu worden meegenomen in het woningbouwprogramma. Opmerkingen bij deze lijst: De lijst bevat alle nu bekende woningbouwplannen. De grote plannen zijn met name de plannen van de gemeente zelf, waar de gemeente grond heeft, het programma vaststelt en daarna een uitvraag in de markt zet. Verder plannen waar Woontij gaat bouwen en de grond al in eigendom heeft. Voor wat betreft de particuliere plannen: als deze al in procedure zijn en dus ook openbaar bekend zijn, staan ze met naam en locatie op de lijst. Voor zover ze zich nog in een voorfase bevinden, en het dus nog onbekend is of ze doorgaan, staan ze geanonimiseerd op de lijst. Er kunnen natuurlijk altijd woningbouwplannen bij komen. Of afgaan. Het is daarom een dynamische lijst. Waaraan verder ook geen rechten ontleend kunnen worden. De aantallen te bouwen woningen per locatie, zijn indicatief. Als een bepaalde locatie uitgewerkt wordt kan blijken dat meer of minder woningen wenselijk zijn. De soort woningen, huur/koop, voor welke doelgroep, modulair of permanent, dat moet voor de meeste locaties nog uitgewerkt worden.

Het woningbouwprogramma is dan ook zeker niet in beton gegoten. Het zijn plannen waarmee nu aan de slag gegaan wordt, maar die gaandeweg aangepast kunnen worden als blijkt dat dat nodig is. Er is immers ook nog niet breed over gecommuniceerd, met bijvoorbeeld de dorpscommissies en de omwonenden. Dit is echt te zien als een eerste aanzet.

8/11

Projectplan beleidstraject Invoering Omgevingswet

3.4

Versnelling uitvoering woningbouwprogramma

Bovengenoemd woningbouwprogramma willen we niet in 10 jaar, maar in 5 jaar uitvoeren. Teveel Texelaars wachten al te lang op een goede woning. Daartoe is een budget gevraag om voor de komende 3 jaar (2020 t/m 2022) €50.000 per jaar beschikbaar te stellen. Voor plankosten en voor extra uren projectleiding. Dit loopt via de programmabegroting 2020.

3.5

Plaatsen van extra tijdelijke units voor sociale woningbouw

Door de raad is een motie aangenomen op 27 februari 2019: ‘Voortbouwen op het succes van de woonunits aan de Slingerweg’.

Met Woontij zal een project gestart worden om zo snel mogelijk 20 woonunits te realiseren. De voorkeurslocatie van Woontij is de Pelgrimlocatie aan de Gastshuisstraat. De locatie is in eigendom bij Woontij. Gemeente hoeft enkel te faciliteren voor wat betreft de vergunningverlening. Er wordt waarschijnlijk gewerkt met een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan voor de duur van 10 jaar. De plaatsing van de huidige units voor de Koksopleiding aan de Slingerweg in Den Burg, is gelukt in 8 maanden. Uitgangspunt is dat dit nu weer lukt. Het streven is dit nog sneller te doen. Van deze nieuw te plaatsen units worden er 10 benut voor het huisvesten van statushouders. Omdat de gemeente daar nu een achterstand in heeft, en door de provincie daarover is aangesproken. De achterstand moet voor juli van dit jaar zijn ingelopen. Voor wat betreft een tweede locatie, met ofwel Woontij ofwel een andere partij moeten de opties nog nader onderzocht worden.

3.6

Faciliteren huisvesting (seizoens)werknemers

Door ConclusR is, in opdracht van de regio, een onderzoek gedaan naar de behoefte aan huisvesting voor seizoen medewerkers op Texel. Op 25 februari 2019 is er een brainstormavond geweest met vertegenwoordigers uit de verschillende branches die hiermee te maken hebben. Er zijn vele goede ideeën naar voren gekomen. Hier komt een apart actieplan voor. De samenhang zit m erin dat er nu permanente woningen gekocht en benut worden voor het huisvesten van tijdelijk personeel. Als er meer geschikte huisvesting is voor personeel, neemt de druk af om tijdelijk personeel in gewone woningen te huisvesten. Deze kunnen dan weer benut worden voor vast personeel.

3.7

Handhaven illegale recreatieve verhuur van permanente woningen

Op Texel mogen permanente woningen niet recreatief verhuurd worden. Dat is omschreven als strijdig gebruik in het bestemmingsplan (uitgezonderd logies met ontbijt). Het gebeurt echter wel. Dit onttrekt de woning aan de woningvoorraad. Er kan dan geen Texels gezin in de betreffende woning gehuisvest worden. De woningnood versterkt hierdoor. Reden waarom dit benoemd is tot prioriteit in de handhaving van de gemeente. 9/11

Projectplan beleidstraject Invoering Omgevingswet

Er zijn het afgelopen jaar 28 handhavingszaken afgehandeld. De betreffende huiseigenaren is waar nodig een dwangsom opgelegd, om de illegale verhuur te stoppen. De lopende boekingen mogen nog worden afgerond. Daarna wordt gecontroleerd of de verhuur echt gestopt is. Zo niet dan worden er dwangsommen verbeurd. Er staan nog meerdere adressen op de lijst om te onderzoeken.

3.8

Nieuwe beleidsregel: tijdelijk wonen in recreatieve eenheden

Er zijn schrijnende gevallen bekend van mensen die wachten op een woning. Bijvoorbeeld gescheiden gezinnen met kinderen, waarbij de sociaal-maatschappelijke problematiek groot is, en verergerd doordat er geen goede woonsituatie is. Net als in het verleden wel is gebeurd, kan er meegewerkt worden aan een tijdelijke oplossing door toe te staan dat men tijdelijk woont in een pand met een recreatieve bestemming. Recent is dit enkele keren toegestaan. Op basis van een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan. Nu op ad hoc basis. Vanwege de maatschappelijke situatie. De verwachting is dat er meer van zulke aanvragen zullen komen. Om gelijke gevallen op gelijke wijze te behandelen, worden beleidsregels opgesteld. Dan is vooraf duidelijk wanneer dit wel of niet kan. Omgevingsvergunning aanvragen Degene die het opstal wil gaan bewonen dient op persoonlijke titel een omgevingsvergunning voor het tijdelijk afwijken van het gebruik, aan te vragen bij de gemeente. De afwijking is dus persoonsgebonden en alleen van toepassing voor het opstal waar de vergunning op ziet. Dit tijdelijke afwijkende gebruik kan met de zogenaamde ‘kruimelgevallenregeling’ uit artikel 4 bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Voorwaarden De volgende voorwaarden worden daar aan gesteld: 1.

Niet op bestemde recreatieve terreinen met de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatieve terrein enen Recreatie - Kampeerterrein. Dus niet in zomerhuizen, (sta)caravans, chalets of tenten. Het door elkaar lopen van wonen met recreatie levert geen goede samenloop van de gebruikers van dergelijke terreinen. Op termijn zorgt dat altijd voor overlast en onbegrip tussen de verschillende gebruikers. Mensen die op vakantie zijn hebben nu eenmaal een ander patroon van leven, dan mensen die permanent wonen. In de rest van het land zijn daar slechte ervaringen mee. 2. Alleen in legale, bestemde recreatieve panden zoals recreatieve opstallen (met een aanduiding of bestemming in het betreffende bestemmingsplan) al dan niet bij een woning, en in verblijfsrecreatieve gebouwen in de vorm van appartementen. Dus niet in illegale appartementen of omgebouwde bijbehorende bouwwerken etc. Ook niet in hotelkamers of groepsverblijven. 3. Voor maximaal 3 jaar. Met de acties die ingezet worden is de verwachting dat de woningmarkt op Texel er over enkele jaren heel anders uit ziet. Het is de verwachting dat er dan voldoende woningaanbod is en er binnen redelijke termijn een reguliere woning beschikbaar is. Tijdelijk moet dus ook echt tijdelijk zijn. 4.

Alleen huishoudens met een aantoonbare economische of maatschappelijke binding aan Texel, zoals omschreven in de Huisvestingswet (en straks in de Texelse huisvestingsverordening). 5. De tijdelijke afwijking mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de betrokken en omliggende bouwwerken en gronden. 6. Er moet sprake zijn van een brandveilige situatie. 7. Er zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan bij een recreatief opstal (dat is nu ook al zo, maar als men deze gaat gebruiken voor permanente bewoning zal de behoefte daaraan wellicht toenemen). De beleidsregels worden bekendgemaakt op de gebruikelijke wijze en treden in werking op de dag na bekendmaking.

10/11

Projectplan beleidstraject Invoering Omgevingswet

4 Hoe doen we het? 4.1

Geld

De gemeenteraad wordt in de begroting 2020 gevraagd budget beschikbaar te stellen voor het versnellen van de uitvoering van het woningbouwprogramma. (3 x €50.000) Voor het overige vallen de acties binnen de normale werkzaamheden en is er nu geen extra geld nodig.

4.2

Organisatie

Vanuit team beleid worden de verschillende acties uitgevoerd. In nauwe samenwerking met andere teams binnen de gemeente (Gemeentewerken, Vergunningen, Handhaving en toezicht). Goede afstemming is nodig in de uitvoering.

4.3

Kwaliteit

Enerzijds is er de ruimtelijke kwaliteit: de nieuwe woningen moeten duurzaam zijn in dubbele zin. Zowel qua inpassing in de omgeving als qua energieverbruik. Anderszins is de kwaliteit van dit Actieplan erin gelegen dat er snel gehandeld moet worden. zodat in 3 jaar de situatie op de Texelse woningmarkt echt stukken beter is. Dat er weer een normale wachttijd is voor een sociale huurwoning (2 jaar), en dat er ook in de betaalbare prijsklasse (tot €200.000,-- ) woningen beschikbaar zijn voor starters.

4.4

Informatie

De raad zal elk half jaar op de hoogte gehouden worden over de voortgang van dit actieplan door een raadsinformatiebrief.

4.5

Tijd

De uitwerking van dit Actieplan is op verschillende onderdelen al gestart. Op andere onderdelen start dit na de vaststelling. De komende jaren zal gemonitord worden hoe de woningmarkt zich ontwikkeld. Daartoe worden de volgende gegevens gemonitord: 1. De wachttijd per dorp en per soort woning. 2. Hoeveel woningen zijn toegevoegd aan de woningmarkt, en welk type woning gaat dat dan om? 3. Hoe ontwikkelt zich de gemiddelde koopprijs/woningwaarde op Texel? Deze gegevens komen in de bovengenoemde Rib.

4.6

Relatie met andere projecten 1. 2. 3. 4.

Toeristisch Toekomst Plan, vanwege o.a. de huisvesting van seizoensarbeiders, dat in dat traject meeloopt. Omgevingsvisie, hierin komt het totale integrale beleid voor de fysieke leefomgeving, dus ook de ontwikkelingen omtrent het Wonen. Actieplan inlopen achterstand huisvesting vergunninghouders, vanwege de moeizame beschikbaarheid van geschikte woningen. Actieplan huisvesting seizoensmedewerkers. Hoewel dit een andere problematiek betreft dan het permanente wonen, raakt dit ook aan elkaar daar waar medewerkers steeds meer jaarrond nodig zijn. En ook medewerkers die uitzicht hebben op een vaste aanstelling, maar eerst een tijdelijke aanstelling krijgen.

11/11