OUD Bijlage 1. Huisvestingsverordening Evaluatie en Advies
Tekst van het document
HUISVESTINGSVERORDENING TEXEL EVALUATIE EN ADVIES
in opdracht van Gemeente Texel
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING EN ADVIEZEN
3
1 INLEIDING
5
2 DE HUISVESTINGSVERORDENING
8
3 BESCHIKBARE INSTRUMENTEN
12
4 BINDINGSEISEN
15
5 URGENTIEVERORDENING
25
6 PRIJSGRENS EN WERKINGSGEBIED
28
7 REGISTREREN EN INDEXEREN
38
BIJLAGE
41
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 2
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
SAMENVATTING Adviezen voor de huisvestingsverordening
verband met studie of opleiding zich heeft laten
op inkomen (sociale huurgrens) en maximaal 5
Op deze pagina zijn alle adviezen uit dit rapport per
uitschrijven bij de gemeente Texel’
woningen per jaar toe te wijzen.
hoofdstuk opgesomd.
•
de (aankomende) verplichte urgentie categorieën uit de Wet Versterking regie volkshuisvesting niet
verleend
in deze de Texels huisvestingsverordening te
een regeling toe te voegen waarbij ook ZZP’ers
regelen maar die op te nemen in een nog op te
voor maatschappelijk of economisch gebonden
onder de economische binding vallen en de
stellen regionale urgentieverordening
texelaars
minimale arbeidsomvang op 24 uur per week te
de schaarse woningen beschikbaar te houden
Hoofdstuk III: •
•
bijhouden waarom de huisvestingvergunning is Hoofdstuk II: •
bij afgiften van de huisvestingvergunning
•
•
stellen
Hoofdstuk VI:
de regels voor minimum omvang voor loondienst
•
de prijsgrens voor huurwoningen te koppelen
de huidige regeling in de huisvestingsverordening
gelijk te stellen aan de regels voor zzp zijnde 24
aan het puntensysteem van de ‘Wet betaalbare
voor toeristische verhuur van woonruimte nu niet
uur werk per week (in plaats van minimaal
huur’ voor berekening van de maximale huur en
aan te passen
bijstandsniveau)
hierbij te kiezen voor een grens van middenhuur tot 187 punten. In 2025 betekent dit
Hoofdstuk IV: •
•
de huidige regeling voor maatschappelijke
Hoofdstuk V: •
een urgentieregeling op te nemen voor het
een huurprijs tot €1.184,82 •
de koopprijsgrens te koppelen aan de WOZ
binding niet te wijzigen, behalve het volgende
geven van voorrang (op een sociale huurwoning)
waarde en hierbij te kiezen voor een grens van
punt
aan de huisvesting van uitvoerend personen met
€600.000,-- voor heel Texel. Hiermee valt 75%
in de huidige regeling voor terugkeerders de
essentiële beroepen: onderwijs, politie en zorg
van de woningvoorraad onder het
bij toepassing van de urgentieregeling te toetsen
vergunningsstelstel.
voorwaarde te schrappen dat: ‘iemand in
•
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 4
INLEIDING
AANLEIDING EN WERKWIJZE Terugblik: Huisvestingsverordening Texel
Een nieuwe huisvestingsverordening
woningvoorraad, marktdrukcijfers en woningbehoefte
Op aanbeveling van een evaluatie (Stec Groep) besloot
De huidige verlenging van de huisvestingsverordening
terug te vinden. Ook voerden we in dit
Texel om in 2019 opnieuw een huisvestingsverordening
geeft ruimte om de aanbevelingen vanuit de woonvisie
woonbehoefteonderzoek een QuickScan evaluatie uit
in te stellen met daarin een huisvestingsvergunning.
(dec 2024) en landelijke ontwikkelingen n.a.v. de
over de werking van de huidige
Deze huisvestingsverordening heeft de citeertitel
regionaal afgestemde woonzorgvisie te integreren.
huisvestingsverordening. Deze cijfers fungeren als
'Huisvestingsverordening 2020 gemeente Texel' en
Tegelijkertijd blijven woningen beschermd voor
basis en onderlegger voor de richting van de
wordt in dit stuk aangeduid als HV 2020. Door
mensen met een binding aan Texel.
huisvestingsverordening.
Texelaars moeilijker om aan een woning te komen. Om
Daarbij is het goed om te beseffen dat een
Het woonbehoefteonderzoek laat zien dat de druk op
verdringing tegen te gaan werden woningen met
huisvestingsverordening geen panacee is voor de
de woningmarkt op Texel groot is waardoor
voorrang toegewezen aan inwoners met een
beschikbaarheid van betaalbare woningen, maar
huizenprijzen toenamen met schaarste aan betaalbare
maatschappelijke en/of economische binding met
onderdeel van het systeem van de woningmarkt.
woningen als gevolg. Bijkomend zorgt de sterke
toenemende druk op de woningmarkt werd het voor
Texel. De huisvestingsvergunning werd ingesteld voor
vergrijzing op Texel dat het lastiger wordt om de
huurwoningen met een huurprijs tot € 1.250 per
Woonbehoefteonderzoek als startpunt
arbeidsmarkt in te vullen. Instroom van buiten het
maand en koopwoningen met een vraagprijs tot €
De evaluatie van de huisvestingsverordening is in
eiland is nodig om de lokale economie draaiende te
600.000. In 2023 is er een registratieplicht voor
meerdere stappen uitgevoerd. In het
houden. Om voor voldoende woningen te zorgen is het
toeristische verhuur van woonruimte opgenomen in de
woonbehoefteonderzoek Texel (2024) wordt een
nodig om 750 woningen te bouwen tot 2034.
huisvestingsverordening. Deze huisvestingsverordening
uitgebreid beeld geschetst van de stand van zaken van
Voorwaarde van dit aantal is dat betaalbare woningen
liep af op 25 februari 2025 en is ongewijzigd met een
de woningmarkt op Texel. Hierin is alle informatie
met de huisvestingsvergunning worden beschermd aan
jaar verlengd.
rondom demografie, verhuisbewegingen, de
mensen met een binding met het eiland.
INLEIDING
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 6
AANLEIDING EN WERKWIJZE Opdracht vanuit de woonvisie
de woonvisie zijn we overgegaan tot een verdiepende
Ook voerden we gesprekken:
Naar aanleiding van de QuickScan evaluatie kwamen
evaluatie om zo tot adviezen te komen voor de nieuwe
Kennisdeling Waddeneilanden
we in de woonvisie tot aanbevelingen voor aanpassing
huisvestingsverordening. De resultaten hiervan zijn
Woontij
van de huisvestingsverordening. Concreet zijn
opgenomen in deze notitie. Voor de evaluatie maakten
Interne betrokken ambtenaren
onderstaande punten opgenomen om verder uit te
we gebruik van bestaande bronnen, data en voerden
werken in de nieuwe huisvestingsverordening:
we gesprekken met betrokkenen.
We houden de eisen voor terugkeerders onder de
loep We kijken welke zzp-beroepen we opnemen
Woonbehoefteonderzoek Texel 2023
We onderzoeken welke essentiële beroepen we
Woonvisie Texel 2024
Schaarste-onderbouwing huisvestingsverordening Texel 2025
We koppelen de huurprijs aan het puntensysteem 'Wet betaalbare huur’
Op basis van korte opsommingen worden in alle Achterliggende documenten:
willen opnemen
We koppelen de koopprijsgrens aan de WOZwaarde
Methode: verdiepende evaluatie Met het woonbehoefteonderzoek en de QuickScan evaluatie als startpunt en een concrete opdracht vanuit
INLEIDING
Leeswijzer
Voor de cijfermatige analyse maakten we gebruik van:
WOZ-gegevens (peildatum 1-1-2024)
Basis Administratie Gemeente (BAG)
Drukcijfers koopmarkt NVM
Drukcijfers sociale huur Woontij
Interne gegevens over vruchteloze aanbiedingen
Kenmerken aanvragen bindingseisen
hoofdstukken de conclusies uit de analyse verwerkt in een advies per onderdeel. In deze notitie nemen we de uitgangspunten op voor de nieuwe huisvestingsverordening. We behandelen thematisch de verschillende keuzes die in een huisvestingsverordening gemaakt moeten worden. Per onderdeel komen we met een toelichting, bespreken we verschillende mogelijkheden, de voor- en nadelen en komen we tot slot met een aanbeveling.
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 7
DE HUISVESTINGSVERORDENING
DE HUISVESTINGSVERORDENING - GRONDSLAG Het recht van vrije vesting
De Huisvestingswet als grondslag
Uitzonderingspositie voor de Waddeneilanden
Artikel 49 van het Verdrag betreffende de werking van
De Huisvestingswet biedt gemeenten een
De Huisvestingswet 2014 kent op het gebied van
de Europese Unie (VWEU) verankert het recht van
instrumentarium om in te grijpen in de
woonruimteverdeling een uitzonderingspositie voor de
zelfstandigen en ondernemingen om zich in een andere
woonruimteverdeling en de samenstelling van de
Waddeneilanden. Hierdoor is het voor Texel mogelijk
lidstaat te vestigen. Dit recht van vrije vestiging is ook
woonruimtevoorraad. Het doel van de Huisvestingswet
om ook voor bestaande koopwoningen te regelen dat
het uitgangspunt en opgenomen in de Huisvestingswet
2014 is een evenwichtige en rechtvaardige verdeling
deze alleen bewoond mogen worden met een
2014. Hierin staat dat iedereen die wettig in Nederland
van woonruimte. De gemeenteraad maakt slechts
huisvestingsvergunning. Zo kunnen de Waddeneilanden
verblijft het recht heeft om zich vrijelijk te verplaatsen
gebruik van deze bevoegdheid als dat noodzakelijk en
bestaande koopwoningen lokaal toewijzen aan mensen
en er vrijelijk zijn verblijfplaats kan kiezen.
geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en
met een binding met het eiland.
onrechtvaardige effecten van schaarste aan De op Texel geldende HV 2020 grijpt in op het
woonruimte en zij niet op korte termijn schaarste
Deze uitzonderingspositie is gerechtvaardigd omdat de
grondrecht van mensen, het recht van vrije vestiging.
kunnen oplossen met nieuwbouw.
Waddeneilanden minder toegankelijk zijn en hierdoor
Vanwege de ingrijpende maatregel is het belangrijk om
te maken hebben met een bijzondere woningmarkt.
een weloverwogen keuze te maken. We stellen daarom
Kortom een inbreuk op de vrijheid van vestiging mag
Deze kenmerkt zich allereerst door schaarste aan
de volgende vragen:
alleen als schaarste aan betaalbare woonruimte leidt
goedkope en middeldure huur- en koopwoningen. Door
Willen we ingrijpen door middel van een HV?
tot onrechtvaardige effecten op Texel. Elk instrument
schaarste is het voor de groep mensen die afkomstig is
Mogen we ingrijpen met een HV?
die je wilt opnemen in een huisvestingsverordening
van Texel of hier wil werken lastig om zich te vestigen
Waarop willen we (bij)sturen?
moet worden onderbouwd en moet effectief, nuttig en
op het eiland. Verdringing van deze groepen leidt tot
noodzakelijk zijn om in te grijpen.
onevenwichtige en onrechtvaardige effecten.
DE HUISVESTINGSVERORDENING
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 9
DE HUISVESTINGSVERORDENING - SCHAARSTE Onderbouwing van schaarste
Een andere indicator voor schaarste aan sociale
Het doel van een HV is het bestrijden van
huurwoningen voor mensen met een binding met Texel
onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van
is dat er geen sociale huurwoningen zijn gegaan naar
schaarste aan woonruimte. Om opnieuw een
mensen zonder binding met Texel. Dat betekent dat er
huisvestingsverordening vast te stellen, moeten we
meer maatschappelijke en/of economische gebonden
vatstellen of er sprake is van schaarste en welke
actief woningzoekende Texelaars een woning nodig
woningen schaars zijn. Deze prijsgrens werken we in
hebben dan het aantal woningen dat beschikbaar is.
hoofdstuk 5 verder uit. Schaarste aan middeldure koopwoningen
VRAAGDRUK SOCIALE HUUR 70 60 50 40 30 20
Schaarste aan middeldure huurwoningen
Ook in de koopmarkt zijn tekenen van schaarste:
De grafiek rechts laat de zoek- en inschrijfduur zien
woningprijzen stijgen en de verkooptijd neemt af.
voor sociale huurwoningen. We zien dat sinds 2017
Verder zien we dat sinds eind 2019 er slechts 17
zowel de zoekduur als inschrijfduur is toegenomen.
vruchteloze aanbiedingen van koopwoningen zijn
Gemiddeld genomen staat iemand vijf jaar
geweest. In 2020 en 2021 waren de meeste
▲ Ontwikkeling van de zoek- en inschrijfduur in maanden exclusief doorstromers.
ingeschreven bij Woontij, voordat deze een woning
vruchteloze aanbiedingen (zie bijlage). Dit betekent dat
Bron: Woontij (2025)
betreedt. Actief woningzoekenden hebben binnen drie
vrijwel alle woningen onder de huidige koopprijsgrens
jaar een sociale huurwoning. We zien dus de
van €600.000 naar iemand met een binding met Texel
vraagdrukcijfers in de sociale huur op Texel de laatste
is gegaan.
jaren oplopen.
DE HUISVESTINGSVERORDENING
10 0 2017
2018
2019
2020
Zoekduur ex doorstromers
2021
2022
2023
2024
Inschrijfduur ex. Doorstromers
2020
2021
2022
2023
2024
2025
4
7
1
1
2
2
▲ Aantal vruchteloze aanbiedingen voor koopwoningen per jaar. Bron: gemeente Texel. Peildatum februari 2025.
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 10
DE HUISVESTINGSVERORDENING - ADVIES Onevenredige effecten van schaarste
de schaarste zal toenemen. Dit zal gevolgen hebben op
voor zorgt dat we de betaalbare woningen eerst aan
Sinds de invoering van de huisvestingsvergunning in
de leefbaarheid en het draaiende houden van de lokale
mensen met een binding worden aangeboden. Als de
2019 zijn er 17 vruchteloze aanbiedingen geweest in
economie op het eiland.
beschermende maatregelen uit de HV zou vervallen zal
de koopsector. Voor de sociale huur geldt dat alle
er meer druk ontstaan en schaarste toenemen. De
woningen naar iemand met een binding met Texel
Schaarste niet zomaar opgelost
instroom zou toenemen en we meer woningen moeten
zijn gegaan. Op basis van deze gegevens kun je stellen
Het oplossen van de huidige schaarste aan betaalbare
bouwen.
dat er schaarste is aan woningen die nu onder de
woningen op Texel lukt niet van vandaag op morgen.
huisvestingsvergunning vallen.
Het bouwen van voldoende woningen kost eenmaal
Uitgangspunt: weinig aanpassingen
De huisvestingsvergunning vormt een drempel voor
tijd, maar is op de goede weg. Ook de komende tijd
Om effecten (als trendlijn) te kunnen monitoren is het
iedereen die zonder binding naar Texel wil verhuizen.
worden er veel woningen toegevoegd. Een
verstandig om het aantal aanpassingen in onze HV te
Hoeveel mensen zonder binding al bij voorbaat niet
huisvestingsverordening helpt om de negatieve
beperken. Bijkomend voordeel is dat mensen bekend
proberen een woning te bemachtigen is niet te
effecten van schaarste tegen te gaan en om de
zijn met de huidige vorm van de huisvestings-
achterhalen. We weten wel dat desondanks de
woningmarkt te beschermen. Het loslaten van de
verordening. Het uitgangspunt is daarom om het aantal
huisvestingvergunning er wekelijks aanvragen binnen
huisvestingsverordening zou direct impact hebben op
aanpassingen van de HV te beperken.
komen van mensen die onterecht proberen een
de woningmarkt.
huisvestingsvergunning te krijgen. De wens om op
Advies
Texel te wonen is er dus degelijk. We kunnen met
In de nieuwe woonvisie gaan we uit van +750
Door schaarste aan betaalbare woningen en blijvende
zekerheid stellen dat zonder huisvestingsvergunning de
woningen tot 2034. Hier hebben we als voorwaarde
druk blijft het nodig de woningmarkt op Texel
instroom zal toenemen van mensen zonder binding en
gesteld dat er een huisvestingsverordening is die er
beschermen voor mensen met een binding.
DE HUISVESTINGSVERORDENING
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 11
BESCHIKBARE INSTRUMENTEN
BESCHIKBARE INSTRUMENTEN Beschikbare instrumenten in Huisvestingswet Het doel van een Huisvestingswet 2014 is het
5.
reguliere woonruimten te reguleren.
Maximum inkomen <-> prijs van de woning
Opkoopbescherming: De bescherming van
Grootte huishouden <-> aantal slaapkamers
bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige
goedkope koopwoningen tegen opkoop van
effecten van schaarste aan woonruimte. Daarvoor zijn
beleggers om deze woningen te verhuren.
2 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Hieronder lichten we deze instrumenten kort toe.
De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de
verschillende instrumenten beschikbaar. Hierover hebben we per instrument in de woonvisie al een
mogelijkheid om te sturen op wijzigingen in de
keuze gemaakt. We lichten de inzet per instrument kort
1 Een huisvestingsvergunning
woonruimtevoorraad. Zij kunnen een vergunningstelsel
toe: 1. 2.
3.
Een huisvestingsvergunning is een vergunning die
invoeren om een woningen te mogen verkameren,
Een huisvestingsvergunning: Regels stellen over
nodig is om in bepaalde aangewezen categorieën
splitsen of samenvoegen.
het afgeven van een huisvestingsvergunning
woonruimte te mogen wonen. De Huisvestingswet
Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: Een
noemt de volgende categorieën van woningen die
Wijzigingen in de woonruimtevoorraad kunnen impact
vergunning invoeren om woningen te wijzigen:
onder de huisvestingsvergunning mogen vallen:
hebben op de leefbaarheid. Zo kan een concentratie
bijvoorbeeld het onttrekken of samenvoegen van
Sociale- en middeldure huurwoningen
van kamergewijze verhuur nadelig zijn voor de
woonruimte, het overgaan tot verhuur per kamer
Nieuwbouw koopwoningen tot € 405.000
leefbaarheid vanwege bijvoorbeeld geluidsoverlast.
of het splitsen van woonruimte.
Speciaal voor de Waddeneilanden: middeldure
Ook kunnen door wijzigingen woningen schaarser
koopwoningen in de bestaande voorraad
worden. Deze negatieve effecten zijn niet zichtbaar op
Urgentieverordening: Lokale regels stellen voor de urgentievolgorde voor toewijzing
4.
Texel. We gaan daarom wijzigingen in de
woningzoekenden van huurwoningen. Landelijk:
In een huisvestingsvergunning kunnen onderstaande
woningvoorraad niet reguleren via de
verplichte urgente doelgroepen aangewezen
voorwaarden worden opgenomen en soms gekoppeld
huisvestingverordening, conform de woonvisie.
Wet toeristische verhuur van woonruimte:
worden aan eigenschappen van een woning:
Maatregelen om toeristische verhuur van
BESCHIKBARE INSTRUMENTEN
Maatschappelijke of economische binding EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 13
BESCHIKBARE INSTRUMENTEN 3 Urgentieverordening
voor het toeristische mogen verhuren van woonruimte
Advies
Met een urgentieverordening kunnen gemeenten
opgenomen. Daarnaast zijn er in het bestemmingsplan
In de nieuwe huisvestingsverordening ligt de focus op
woningen met voorrang toewijzen aan urgente
van Texel regels opgenomen over het verhuren van
de huisvestingsvergunning met aanvullende urgente
doelgroepen. In de nieuwe Wet versterking regie
woningen aan toeristen.
doelgroepen.
doelgroepen die gemeenten verplicht moeten opnemen
5 Opkoopbescherming
Het inhoudelijk aanpassen van de regels met
in een urgentieverordening. Gemeenten mogen zelf
Met een opkoopbescherming kun je voorkomen dat
betrekking tot toeristische verhuur van reguliere
andere urgente groepen opnemen. Vaak gaat het om
middeldure koopwoningen worden opgekocht om te
woonruimte wordt in een project dat voortkomt uit de
essentiële beroepsgroepen die met voorrang een
verhuren. Zo beschermd je onttrekking van woningen
uitvoeringsagenda van het Toeristisch Toekomstplan
woning kunnen krijgen.
aan de koopvoorraad. Op Texel zien we geen
Texel verder uitgewerkt.
volkshuisvesting is een lijst opgenomen met urgente
problematische opkoop door beleggers. Ook als een 4 Wet toeristische verhuur van woonruimte
koopwoning in de verhuur komt, is een
Voor de overige instrumenten hebben we in de
Sinds 2021 hebben gemeenten de mogelijkheid om
huisvestingsvergunning verplicht. Zo komt de woning,
woonvisie al kortgesloten welke we willen inzetten en
vakantieverhuur van reguliere woonruimte te
ongeacht de eigendom, altijd bij iemand met een
welke niet.
reguleren. Hiervoor zijn verschillende instrumenten
binding terecht.
beschikbaar zoals een registratieplicht, een meldplicht per overnachting, een maximaal aantal nachten per jaar en een vergunningstelsel voor toeristische verhuur. In de huidige HV Texel 2020 is een registratieplicht
BESCHIKBARE INSTRUMENTEN
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 14
BINDINGSEISEN HUISVESTINGSVERGUNNING
WAT VOOR EILAND WIL JE ZIJN EN VOOR WIE? De huisvestingsvergunning om te sturen
Iemand is in de wet economisch gebonden indien hij,
economische binding als diegene een arbeidscontract
In een huisvestingsvergunning kan de gemeenteraad
met het oog op de voorzieningen in het bestaan
heeft voor minimaal één jaar op bijstandsniveau bij een
regels rondom maatschappelijke en/of economische
een redelijk belang heeft zich te vestigen. (zie
bedrijf op Texel.
binding opnemen. Inwoners met een binding aan Texel
volgend hoofdstuk IV B)
kunnen dan met voorrang een woning krijgen. De
In totaal zijn er in de periode 2019-2024 voor
Huisvestingswet laat gemeenten vrij om zelf
Huidige bindingseisen Texel
woningen onder het vergunningstelsel (uitgezonderd
bindingseisen te formuleren, maar deze wet geeft ook
Texel maakt gebruik van de wettelijke
de sociale huurwoningen) 879 huisvestings-
aan wanneer iemand in ieder geval een
maatschappelijke als de economische bindingseisen en
vergunningen afgegeven. Het betreft zowel
maatschappelijke binding heeft.
heeft aanvullende regels. Een woningzoekende die al
vergunningen voor mensen die op Texel verhuizen als
ten minste drie jaar op Texel woont heeft ook
mensen die naar Texel verhuizen. Veruit het grootste
maatschappelijke binding met Texel. Inwoners zijn ook
deel (ca ¾) van de vergunningen is afgegeven op basis
maatschappelijk gebonden wanneer zij mantelzorg
van maatschappelijk binding. Maatschappelijke binding
verlenen of nodig hebben van iemand die woonachtig
is veelal makkelijker aan te tonen dan economische
is op Texel.
binding. De huisvestingvergunningen die op basis van
Iemand is in de wet maatschappelijk gebonden, indien hij
ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente.
met de plaatselijk samenleving verband houdend belang heeft zich te vestigen. (zie volgend hoofdstuk IV A)
BINDINGSEISEN HUISVESTINGSVERGUNNING
maatschappelijk binding zijn afgegeven aan mensen die Daarnaast heeft Texel ook een terugkeerders regeling
naar Texel verhuizen zeggen nog niets over de vraag
voor studenten en scholieren die vanwege studie het
of ze naar Texel zijn gekomen om te wonen, of om te
eiland hebben verlaten. Zij mogen tot hun 45e
wonen en te werken.
terugkeren naar het eiland. Iemand heeft een
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 16
WAT VOOR EILAND WIL JE ZIJN EN VOOR WIE? Om in toekomstige evaluaties onderscheid te kunnen
willen opnemen
maken in de reden waarom mensen naar Texel
Verder zijn er ook belangrijke verschillen tussen de eilanden. Ameland maakt boven op de wettelijke
verhuizen is aanvullende informatie en registratie nodig.
Wat voor eiland wil je zijn en voor wie?
maatschappelijke binding onderscheid tussen langdurige
Het systeem waarin de huisvestingvergunning worden
Met een huisvestingsvergunning is het mogelijk om te
en standaard maatschappelijke binding. Iemand heeft
geregisterd heeft nu geen mogelijkheden om de dossiers
sturen op wie er (eerder) kans maakt op een woning op
een langdurige binding als iemand de afgelopen 20 jaar
uitgebreid te labelen. Bij het vaststellen van een nieuwe
Texel. Hiermee kun je sturen op wat voor eiland je wilt
ten minste 15 jaar ingezetene is geweest, waarbij de
huisvestingsvergunning is het doel om een
zijn. Hierbij zijn verschillende smaken en mogelijkheden.
jaren van studietijd meetellen als ingezetene. Iemand is
verdiepingsslag te maken in de informatie en registratie.
Elke keuze heeft gevolgen en bepaalt welke richting je
volgens Ameland standaard maatschappelijk gebonden
De afgegeven huisvestingsvergunningen voor sociale
op gaat met het eiland. Uiteindelijk is de keuze een
als diegene tweedegraads familie heeft die zes jaar
huurwoningen (is gemandateerd aan Woontij) willen we
politieke keuze.
ingezetene is op Ameland. De gemeente geeft eerst
hier ook in betrekken.
voorrang aan woningzoekenden met een langdurige Wat doen de andere Waddeneilanden?
maatschappelijke binding en vervolgens aan iemand die
Opdracht aanpassingen vanuit de Woonvisie
De andere Waddeneilanden stelden onlangs hun nieuwe
familie heeft wonen op Ameland. Zij hanteren hierbij dus
In de woonvisie (dec 2024) hebben we onszelf de
huisvestingsverordening vast. We zien onderling veel
een tweetrapsracket.
opdracht gegeven om de huisvestingsverordening
overeenkomsten. Zo maken alle Waddeneilanden
opnieuw vast te stellen. Concreet moeten we hierbij
gebruik van een terugkeerdersregeling voor scholieren
Vlieland is daarentegen meer gericht op het trekken van
onderstaande punten verder uitwerken:
en studenten die gelijk voor en gelijk na hun studie
inwoners die iets bijdragen aan de lokale economie. Zij
We houden de eisen voor terugkeerders onder de
ingezetene zijn geweest op het eiland. De andere
hanteren alleen de standaard terugkeerdersregeling en
loep
Waddeneilanden hanteren dus een strengere
economische bindingseisen en maken geen gebruik van
We kijken welke zzp-beroepen we opnemen
terugkeerdersregeling.
de wettelijke maatschappelijke bindingseisen.
We onderzoeken welke essentiële beroepen we
BINDINGSEISEN HUISVESTINGSVERGUNNING
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 17
WAT VOOR EILAND WIL JE ZIJN EN VOOR WIE? Texel: een eiland met dynamiek Met de bindingseisen bepalen we aan wie we woningen willen toewijzen en wat voor eiland we willen zijn. We willen op Texel voldoende woningen beschikbaar houden voor inwoners die langdurig op het eiland hebben gewoond en staan open voor instroom die hier economisch iets bijdragen en zo het eiland ‘dragen’. We vinden het hierbij niet erg dat er enige dynamiek is mits dit niet ten koste gaat van de kans op een woning voor mensen met een binding. Bovenstaande tekst geldt als uitgangspunt en gebruiken we als bril hoe we tegen de bindingseisen aankijken.
BINDINGSEISEN HUISVESTINGSVERGUNNING
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 18
MAATSCHAPPELIJKE BINDINGSEISEN
MAATSCHAPPELIJKE BINDING Huidige maatschappelijke bindingeisen Texel
Naast de wettelijk genoemde maatschappelijke
Hardheidsclausule als escape
Iemand heeft een redelijk, met de plaatselijke
bindingseisen krijgen inwoners die mantelzorg verlenen
In de huisvestingsverordening is een hardheidsclausule
samenleving verband houdend belang zich in de
of nodig hebben een huisvestingsvergunning. Er moet
opgenomen. Hiermee is het mogelijk om maatwerk te
gemeente Texel te vestigen:
sprake zijn van een duurzame mantelzorgrelatie voor
leveren en kan B&W afwijken van de geldende regels.
als de woningzoekende ten minste drie jaar op
minimaal 10 uur per week met de verwachting dat dit
B&W maakt hiervan gebruik als regels onrechtvaardig
Texel woont;
voor minimaal twee jaar in stand blijft. Hiermee hopen
zijn of voorbij gaan aan het uiteindelijke doel van de
gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste
we de druk op de zorg te ontlasten en het
huisvestingsverordening.
zes jaar onafgebroken ingezetene van Texel is
gemeenschapsgevoel te versterken. We hebben verder
geweest;
geen signalen dat bepaalde groepen nu buiten de boot
Advies
de mantelzorger, de woningzoekende die niet in de
vallen.
We zien geen redenen om de huidige maatschappelijke
gemeente Texel woont en die geen binding aan de
bindingseisen aan te passen en op te rekken. We
gemeente Texel heeft, maar die conform de
Familiewoning op erf mogelijk vergunningsvrij
stellen daarom voor om deze bindingseisen
definitie uit deze verordening, mantelzorg verleent
Landelijke wet- en regelgeving is continu in beweging.
onveranderd op te nemen. We wachten de werking en
aan een inwoner van de gemeente Texel;
Zo is er op 13 februari 2025 een wetsvoorstel
de impact op de maatschappelijke bindingseisen van
de woningzoekende die niet op Texel woont en die
ingediend om familiehuizen (eerste graad)
het nieuwe wetsvoorstel van familiewoningen op het
geen binding aan de gemeente Texel heeft maar is
vergunningsvrij op eigen erf toe te staan. Het is nog
eigen erf af.
aangewezen op mantelzorg conform de definitie uit
onduidelijk wat de gevolgen zijn van dit wetsvoorstel
deze verordening van een ingezetene van de
en of dit de maatschappelijke bindingseisen oprekt.
gemeente Texel.
MAATSCHAPPELIJKE BINDING
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 20
TERUGKEERDERSREGELING Huidige terugkeerdersregeling
die naar de middelbare school moet. Zij kunnen dan
zouden oud Texelaars (45+) aanspraak kunnen maken
Voor onderstaande groep geldt dat zij mogen
terug naar Texel verhuizen en hun kinderen daar naar
op een economische binding als ze hier aan voldoen.
terugkeren naar Texel:
de basisschool laten gaan. Bijkomend voordeel van
(terugkerende) scholieren en /of studenten tot een
deze leeftijdsgrens is dat terugkeerders in de
Advies
leeftijd van 45 jaar oud die, in verband met een
beroepsgeschikte leeftijdsgroep vallen en waarschijnlijk
Voor de nieuwe terugkeerdersregeling halen we de
vervolgopleiding of studie, zich gedurende deze
(economisch) een bijdrage zullen leveren.
voorwaarde dat iemand in verband met studie of
vervolgopleiding uit hebben laten schrijven (in de
opleiding zich hebben laten uitschrijven bij de
BRP) bij de gemeente Texel, waarbij de
Welvarende 45-plussers met binding kunnen
gemeente Texel. Dit valt namelijk niet te controleren
woningzoekende direct voordat hij van Texel
altijd terugkeren
en als iemand vanwege een andere reden het eiland
vertrok ten behoeve van de vervolgopleiding, ten
Met de huidige terugkeerdersregeling is het voor oud
tijdelijk verlaat is diegene ook weer welkom. Formeel
minste zes jaar onafgebroken op Texel
Texelaars die ouder zijn dan 45 jaar niet mogelijk om
verruimen we hiermee de regeling, maar in de praktijk
ingeschreven heeft gestaan.
een huisvestingsvergunning te krijgen voor middeldure
blijft de uitvoering hetzelfde.
huurwoningen of koopwoningen met een prijs tot € Ruime mogelijkheden om terug te keren
600.000. Vermogende oud Texelaars van 45 jaar en
De huidige terugkeerdersregeling biedt de mogelijkheid
ouder hebben altijd de mogelijkheid om boven de
voor oud Texelaars om tot hun 45e terug te keren
koopgrens een woning te kopen en hiermee de
nadat ze het eiland vanwege studie hebben verlaten.
huisvestingsvergunning te ontlopen. Oud Texelaars van
De leeftijdgrens van 45 jaar is bewust gekozen en is
45 jaar en ouder met een kleine portemonnee hebben
gebaseerd op de leeftijd waarop iemand kinderen heeft
deze mogelijkheid niet en sluiten we nu uit. Wel
MAATSCHAPPELIJKE BINDING
We breiden het registreren m.b.t. bindingseisen uit.
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 21
ECONOMISCHE BINDINGSEISEN
ECONOMISCHE BINDING Huidige economische binding Texel
ZZP’ers uitgesloten
Wat doen de andere Waddeneilanden?
de woningzoekende die kan aantonen dat hij voor
De huidige regeling gaat echter alleen uit van
Andere Waddeneilanden werken met een urencriterium
het voorzien in zijn bestaan is aangewezen op het
arbeidskracht die in loondienst zijn. Mensen die als
van minimaal 18 of 20 uren voor zowel loondienst of
duurzaam verrichten van arbeid binnen de
ZZP’er werken zijn uitgesloten en kunnen geen
ZZP-opdrachten (zie bijlage pagina 43). Bij ZZP-
gemeente Texel en kan aantonen dat hij beschikt
aanspraak maken op een huisvestingsvergunning en
opdrachten moet iemand minimaal 3 maanden voor en
over een arbeidscontract op ten minste
dus ook niet op een woning op Texel binnen de
na het aanvragen van een huisvestingsvergunning dit
bijstandsniveau van ten minste een jaar bij een
prijsgrens. Vanwege de krimpende beroepsbevolking
aantal uren werkzaam zijn op Texel. Om aanspraak te
bedrijf/werkgever op Texel of vanuit een
hebben we ZZP’ers nodig. Wel moeten zij hun arbeid
maken op een vergunning is het dus eerst nodig om
bedrijf/werkgever tewerkgesteld is op Texel;
duurzaam verrichten op Texel waarbij het noodzakelijk
voor 3 maanden te forenzen of tijdelijk onderdak te
is om op Texel te wonen.
regelen. Dit vraagt dus om enige toewijding en
Instroom om economie draaiende te houden
inspanning en hiermee wordt het kaf van het koren
Met de huidige economische bindingseisen is het
Kip-en-eiverhaal
mogelijk om een huisvestingsvergunning te krijgen als
Het ingewikkelde van het werken en wonen op Texel is
de aanvrager een arbeidscontract heeft voor minimaal
dat iemand een huis nodig heeft om te kunnen werken
1 jaar bij een bedrijf/werkgever op Texel, in elke
en werk nodig heeft om een huis te hebben. Dit geldt
branche. Deze instroom van mensen die meedoen in
zowel voor mensen met een arbeidscontract, maar des
het arbeidsproces is nodig om de Texelse economie
te meer voor ZZP’ers: hoe kunnen zij opdrachten
draaiende te houden, omdat door sterke vergrijzing de
binnen halen als ze nog niet woonachtig zijn op het
beroepsgeschikte bevolking afneemt.
eiland?
ECONOMISCHE BINDING
gescheiden.
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 23
ECONOMISCHE BINDING Advies Ook ZZP’ers kunnen beroep doen op de economische binding. Vanwege eenduidigheid willen we de eisen voor ZZP en loondienst gelijkstellen, ook omdat het lastig is om rechtsbijstandsniveau te toetsen bij ZZP’ers. Bij loondienst eisen we een inkomen op minimaal bijstandsniveau. Dit willen we niet verlagen. Als we het bijstandsniveau vertalen naar een aantal werkuren met het minimumloon komen we uit op ca 22 uren. We verhogen het aantal uren naar 24 uur, omdat wij vinden dat iemand pas vanaf drie werkdagen bestaanszekerheid heeft op Texel en substantieel iets bijdraagt aan de Texelse economie.
ECONOMISCHE BINDING
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 24
URGENTIEVERORDENING
URGENTIEVERORDENING VOOR ESSENTIËLE BEROEPEN Voorrang voor essentiële beroepen
(Marsweg noord) zijn toewijzingsregels vastgelegd voor
Overwegingen
De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening
de huurwoningen met daarin voorrang voor diverse
De mensen die beroep willen doen op de
bepalen dat huurwoningen met urgentie kunnen
doelgroepen, waaronder de essentiële beroepen.
urgentieregeling dienen te voldoen aan de
worden toegewezen aan vitale/essentiële
economische bindingeisen. Mogelijk verdienen de
beroepsgroepen. Zij krijgen dan met voorrang een
Toevoegen Texelse urgentie
mensen in essentiële beroepen teveel om in
sociale huurwoning toegewezen, mits zij voldoen aan
Onder vitale beroepsgroepen verstaan we beroepen die
aanmerking te komen voor sociale huurwoning.
de geldende bindingseisen. Het opnemen van een
vanwege beschikbaarheid in de directe omgeving van
Woontij mag een deel van de woningen toewijzen aan
urgentieregeling is onderdeel van het
hun werk moeten wonen. Maar ook beroepen waarvoor
mensen boven de inkomensgrens. Dat gaat wel ten
uitvoeringsprogramma en als opdracht meegenomen in
het vanwege de aard van het werk belangrijk is om ook
koste van mensen die geen alternatief kunnen betalen.
de woonvisie.
een sociale binding met het eiland en de eilanders te
Mensen is essentiële beroepen die boven de sociale
hebben. Het gaat dus niet alleen om het oplossen van
huurgrens verdienen hebben wel andere opties voor
Huidige mogelijkheden
schaarste in deze beroepsgroepen maar ook om de
woonruimte, zoals de midden-huur. Daarom kiezen we
In de HV Texel 2020 is geen urgentieregeling
noodzaak om op Texel te wonen om de functie goed te
ervoor om de sociale huurwoningen alleen toe te
opgenomen. Woontij heeft nog lopende afspraken met
kunnen uitvoeren. Het gaat om politie, onderwijs en
wijzen aan mensen met een passend inkomen.
Omring en de OSG voor huisvesting van personeel in
zorg. Binnen deze beroepsgroepen zijn veel
de huidige prestatieafspraken. Deze komen begin 2026
verschillende functies. We willen een onderscheid
Advies
te vervallen. Bij de nieuwe prestatieafspraken met
maken in het type werk dat mensen in deze sectoren
We nemen urgentie regeling op voor uitvoerende
Woontij kunnen nieuwe afspraken rondom urgentie
uitvoeren. Het gaat uitdrukkelijk om uitvoerend
essentiële beroepsgroepen op in de zorg, het onderwijs
worden opgenomen. Op projectniveau zijn met RABO
personeel en niet om ondersteunde (administratief)
en de politie. Onder voorwaarden van een passende
Smartbuilds (midden-huur) afspraken gemaakt over
personeel. Beroepen en functies moeten duidelijk
inkomenstoets wijzen we met voorrang in eerste
voorrang voor essentiële beroepen. Bij De Rietdijk
afgebakend zijn.
instantie maximaal 5 woningen per jaar toe.
URGENTIEVERORDENING – VRIJWILLIGE URGENTE DOELGROEPEN
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 26
URGENTIEVERORDENING VANUIT DE WET Toevoeging vanuit wet Versterking regie
urgentie-eisen die in de eigen gemeente gelden. Deze
In de Wet versterking regie volkshuisvesting zijn 9
volkshuisvesting
kun je dan zonder afstemming met de regio aanpassen.
aandachtsgroepen gedefinieerd. Een aantal van de
De huisvestingswet 2014 geeft aan dat de gemeente
Een bijkomend voordeel is dat twee aparte
aandachtsgroepen zijn aangeduid als verplichte
een huisvestingsverordening ‘kan’ instellen, en dan een
verordeningen voor meer duidelijkheid zorgt wat
urgentiecategorieën, deze zijn hieronder dikgedrukt:
vergunningstelsel hanteert. De aanpassingen in de
betreft de bindingseisen: In de regionale verordening
•
Arbeidsmigranten
aangekondigde Wet versterking regie verandert dit. De
gelden namelijk de landelijk vastgelegde definities van
•
Dak- en thuislozen
kan-bepaling wordt een ‘moeten’ voor het onderdeel
(economische en maatschappelijke) bindingseisen,
•
Ouderen
urgenties. De wet wijst een aantal verplichte urgentie
terwijl op Texel (bij uitzondering in de wet) andere
•
Sociaal urgenten en dreigend daklozen
categorieën aan die gemeenten verplicht moeten
definities gelden. Om verschillende definities voor
•
Medisch urgenten en rolstoefafhankelijken
opnemen.
bindingseisen in één verordening te stoppen is
•
Statushouders
onhandig.
•
Studenten
•
Uitstroom intramurale situatie
•
Woonwagenbewoners
De wet is echter nog niet ingevoerd en is nog niet helemaal duidelijk. Een aantal gemeenten hebben al
Op basis van voortschrijdend inzicht is het advies om
een urgentieverordening opgesteld die voldoet aan de
beide urgentieregelingen dus apart in eigen
verplichtingen vanuit de wet. Hieruit lijkt het mogelijk
verordeningen te regelen. Inhoudelijk maar ook qua
Advies
om deze regionale urgentieverordening in een
planning maakt dat de Texelse huisvestingsverordening
We stellen, los van de Texelse
losstaande verordening te landen naast de
(met daarin de urgentieregeling) veel flexibeler.
huisvestingsverordening, een regionale urgentie
gemeentelijke huisvestingsverordening. Dit heeft op
verordening op voor de wettelijk verplichte
Texel de voorkeur. Zo ben je als gemeente namelijk
urgentiegroepen.
flexibeler in het aanpassen van de bindings- en
URGENTIEVERORDENING – VANUIT WET VERSTERKING REGIE VOLKSHUISVESTING
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 27
PRIJSGRENS EN WERKINGSGEBIED
PRIJSGRENS EN WERKINGSGEBIED Welke woningen bescherm je?
Hoge beschermingsgraad Waddeneilanden
starters, maar ook dat woningen beschikbaar blijven
In de voorgaande hoofdstukken beschreven we voor
Als we kijken naar de prijsgrens van middeldure
voor doorstromers. Zo ontstaat er aan de onderkant
wie we de woningen beschermen. In dit hoofdstuk
woningen in gemeenten op het vasteland, dan zien we
van de markt ruimte voor nieuwe starters. Aan het
bespreken we aan welke woningen er schaarste is om
dat in de huurmarkt dat gemeenten vaak alleen de
einde van elk doorstroomtreintje helpen we uiteindelijk
die groep te huisvesten.
sociale huur beschermen. De prijsgrens voor
een starter met een binding met Texel aan een woning.
koopwoningen heeft vaak een hoogte waarmee 40% De hoogte van de prijsgrens en de daarmee gepaarde
tot 60% van de woningvoorraad wordt beschermd.
beschermingsgraad dient te worden onderbouwd.
Tegelijkertijd willen we niet een te hoge beschermingsgraad hanteren, omdat we enige
Volgens de Huisvestingswet 2014 mogen alleen
Op de Waddeneilanden zien we een hogere
dynamiek in de woningmarkt willen behouden. Ook
middeldure koopwoningen worden beschermd. Het is
beschermingsgraad, vooral in de koopmarkt. Alle
willen we voorkomen dat er veel woningen vruchteloos
dus niet mogelijk om alle woningen te beschermen. De
Waddeneilanden beschermen minimaal twee derde van
worden aangeboden. We blijven hierdoor jaarlijks de
hoogte van de prijsgrens van middeldure woningen
hun koopvoorraad en Ameland (85%) en Terschelling
prijsgrens monitoren en indexeren. Zo kunnen we bij
mogen gemeenten zelf vaststellen omdat
(90%) hebben een nog hogere beschermingsgraad. De
negatieve effecten vroegtijdig bijsturen.
prijsverschillen tussen gemeenten in Nederland groot
beschermingsraad voor huurwoningen ligt op de
zijn.
prijsgrens voor middeldure huurwoningen.
Bovenstaande tekst hanteren we als uitgangspunt bij het vaststellen van de prijsgrens voor huur- en
De huidige prijsgrens voor huurwoningen is € 1.250
Doorstroming en dynamiek behouden
koopwoningen. Hier gaan we op de volgende pagina’s
per maand en € 600.000 verkoopprijs voor
Op Texel willen we een prijsgrens hanteren die niet
verder op in.
koopwoningen.
alleen de woningen beschermt die bereikbaar zijn voor
PRIJSGRENS EN WERKINGSGEBIED
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 29
PRIJSGRENS HUUR
PRIJSGRENS HUUR Hoge druk op de huurmarkt
particuliere huur te reguleren. Sinds de invoering van
Advies
In hoofdstuk 2 lieten we al zien dat de druk op de
de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 zijn de
We koppelen de prijsgrens aan het puntenstelsel van
sociale huur de laatste jaren is toegenomen. De druk
huurprijzen van woningen met minder dan 187 WWS-
de ‘Wet betaalbare huur’ voor middenhuur (tot 187
op de vrije huursector is lastiger meetbaar. Wel weten
punten gereguleerd. Het woningwaarderingsstelstel
punten. In 2025 is dit € 1.184,82)
we dat door hoge druk in zowel de sociale huur- als
(WWS) bepaalt hoeveel punten een huurwoning heeft.
koopmarkt zorgt voor een toenemende vraag naar de
In de sociale huur en middenhuur bepaalt het aantal
Deze koppeling van de huurprijsgrens dwingt
vrije huursector. De vraag naar particuliere huur op
punten de maximale huurprijs die elk jaar opnieuw
verhuurders om het aantal WWS-punten te berekenen
Texel komt van gepensioneerden die van koop naar
wordt geïndexeerd. In 2025 bedraagt de maximale
voor een huurwoning. Als gevolg hiervan kunnen meer
huur willen, maar te veel verdienen voor sociale huur.
huurprijs bij 186 punten voor middenhuur € 1.184,82.
woningen in de middenhuur belanden en dus
Ook starters en andere groepen die tussen wal en
betaalbaarder aangeboden worden voor Texelaars.
schip vallen, is particuliere huur een alternatief. Het is
Verder is sinds 1 juli 2023 de Wet goed
dus belangrijk om ook de particuliere huur te
verhuurderschap van kracht. Deze wet geeft
Door koppeling aan de landelijke grens voor
beschermen tegen instroom van mensen zonder
gemeenten meer mogelijkheden om ongewenst
middenhuur wordt de prijsgrens jaarlijks landelijk
binding met Texel. In de huidige HV Texel 2020 ligt de
verhuurgedrag tegen te gaan. Deze wet verplicht o.a.
automatisch geïndexeerd.
prijsgrens voor huurwoningen op € 1.250 huurprijs per
verhuurders om bij nieuwe huurcontracten het aantal
maand.
punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) op te nemen.
Wet betaalbare huur en goed verhuurderschap Landelijk zijn er verschillende wetten ingevoerd om de
PRIJSGRENS EN WERKINGSGEBIED - HUUR
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 31
PRIJSGRENS KOOP
PRIJSGRENS KOOP Betaalbaar koopaanbod ontbreekt op Texel
huisvestingsvergunning nodig voor koopwoningen met
600.000 kunnen worden overboden om zo de
Door toenemende vraagdruk op de koopmarkt zien we
een verkoopprijs van € 600.000. Sinds de invoering van
huisvestingsvergunning te ontlopen. Dit heeft een
de huizenprijzen stijgen. Dit maakt het voor starters
de prijsgrens in 2019 is deze niet veranderd. Als een
zuigende werking op de woningen daaronder.
lastiger om een eerste stap op de koopmarkt te zetten.
woning na 13 weken voor maximaal 110% van de
Huizenbezitters profiteren van de prijsstijging. Voor
Ter illustratie: Een stel dat beide het gemiddelde
WOZ-waarde is aangeboden en aan alle voorwaarden is
koopstarters maakt dit het juist nog lastiger om aan
inkomen op Texel verdient, heeft een bruto-inkomen
voldaan, mag de woning vruchteloos worden
een betaalbare koopwoning te komen. Ook resulteert
van € 69.000 en kan hiermee ongeveer € 320.000
aangeboden, ook aan kopers zonder binding.
dit effect in stijgende WOZ-waarden.
slechts 11% van alle koopwoningen op Funda een
Prijsgrens heeft een prijsopdrijvend effect
Koppelen van de prijsgrens aan de WOZ-waarde
vraagprijs onder € 320.000 (Zie bijlage pagina 47). In
In de HV 2020 is de prijsgrens voor koopwoningen
Op de andere Waddeneilanden waarbij de
2023 voerden we dezelfde bereikbaarheidsanalyse uit
gekoppeld aan de verkoopwaarde van de woning. Uit
koopprijsgrens gekoppeld was aan de verkoopprijs
in het woonbehoefteonderzoek. Hetzelfde huishouden
gesprekken met makelaars blijkt dat potentiële kopers
zagen ze hetzelfde prijsopdrijvend effect voor
kon toen met 2x het gemiddelde inkomen op Texel €
van buiten Texel zonder binding hun
woningen in alle prijsklasse. Om die reden hebben de
260.000 lenen en hiermee 5% van de aangeboden
betalingsbereidheid naar boven bijstellen. Zo kunnen zij
andere Waddeneilanden bij het vaststellen van hun
woningen op Funda betalen. De bereikbaarheid is dus
alsnog een woning kopen die buiten het
nieuwe huisvestingsverordening de prijsgrens
toegenomen.
vergunningstelstel valt, met een prijsopdrijvend effect
gekoppeld aan de WOZ-waarde.
lenen (peildatum: feb 2025). Het afgelopen jaar had
als gevolg. Om de schaarse koopwoningen te beschermen voor instroom van mensen zonder binding met Texel is een
PRIJSGRENS EN WERKINGSGEBIED - KOOP
Woningen met een waarde rond de prijsgrens van €
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 33
HUIDIGE SITUATIE
NIEUWE SITUATIE
Prijsgrens: € 600.000 verkoopprijs
Prijsgrens: € 600.000 WOZ-waarde
CASUS
CASUS
WOZ-waarde: € 550.000
WOZ-waarde: € 550.000
Verkoper kan voor elke prijs de woning te koop zetten
Verkoper kan voor elke prijs de woning te koop zetten
Mensen zonder binding kunnen deze woning direct kopen zonder huisvestingsvergunning door meer dan € 600.000 te bieden waardoor de woning niet onder de prijsgrens valt.
Mensen zonder binding kunnen niet direct zonder vergunning deze woning kopen omdat de prijsgrens niet valt te omzeilen. De WOZwaarde van de woning valt namelijk onder de prijsgrens.
Prijsopdrijvend effect
Dempend effect op de woningprijs
* We hebben voor deze casus bewust gekozen voor een woningwaarde rond de huidige prijsgrens om het prijsopdrijvend effect inzichtelijk te maken
PRIJSGRENS EN WERKINGSGEBIED - KOOP
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 34
PRIJSGRENS KOOP Prijsgrens werkt per gebied anders door
geen wijzing t.o.v. de huidige situatie. Vanwege de
De tabel rechts laat per cluster zien welk aandeel van
omvang van Texel is de gemeente te zien als één
de koopwoningen onder de huisvestingsvergunning valt
woningmarkt waar druk van een dorp overgaat naar de
CLUSTER
€ 400.000
€ 500.000
€ 600.000
€ 700.000
€ 800.000
met een prijsgrens van € 600.000 WOZ-waarde.
ander dorp (waterbedeffect). Woningen boven een
Den Burg
38%
69%
85%
92%
95%
bepaalde prijsgrens gaan in het algemeen vaak naar
Oudeschild
41%
72%
87%
95%
96%
Bij een koopprijsgrens van € 600.000 is voor 75% van
mensen zonder binding ongeacht de locatie. Een
De Koog
28%
49%
58%
73%
81%
alle koopwoningen een huisvestingsvergunning nodig
hogere prijsgrens per deelgebied, kan zo leiden tot
Oosterend
49%
73%
90%
94%
98%
om deze te bewonen. Deze prijsgrens werkt
meer vruchteloze aanbiedingen en dat is een
De Cocksdorp
34%
57%
73%
80%
82%
verschillend per gebied door. Dit komt door een andere
ongewenst effect. Differentiëren naar een specifieke
verhouding naar prijsklasse in de koopvoorraad
prijsgrens per deelgebied zal de regeling ook veel
Den Hoorn
19%
35%
66%
83%
93%
veroorzaakt door onder andere verschil in verhouding
ingewikkelder maken. Het indexeren en bijsturen van
De Waal
25%
57%
71%
88%
95%
naar woningtypen, bouwjaar en oppervlakte.
een gebied specifieke prijsgrens vraagt om een goed
Buitengebied Noord
16%
31%
50%
64%
77%
Hierdoor werkt de prijsgrens als een soort deken in elk
onderbouwde afweging per deelgebied. Door een
Buitengebied Zuid
15%
28%
46%
61%
72%
gebied anders door. Zo is bijvoorbeeld in het
gemiddelde beschermingspercentage op het eiland te
TEXEL
33%
58%
75%
84%
90%
buitengebied, waar vooral grote en dus duurdere
gebruiken kan op basis van de jaarlijks vastgestelde
woningen staan, de beschermingsgraad het laagst.
WOZ een zelfde beschermingsgraad op het eiland
WOZ-waarde 2025 (peildatum 2024)
▲ Beschermingsgraad koopwoningen met voor verschillende prijsgrenzen. Bron: WOZ gemeente Texel (peildatum 1-1-2024)
worden gehandhaafd. We kiezen ondanks een andere uitwerking per dorp voor een gemeente brede beschermingsgraad. Dat is
PRIJSGRENS EN WERKINGSGEBIED - KOOP
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 35
PRIJSGRENS KOOP Vaststellen hoogte prijsgrens koopwoningen
Aantal vruchteloze aanbiedingen loopt op
Gezien het geringe aantal vruchteloze aanbiedingen is
De Waddeneilanden hebben een uitzonderingspositie
In hoofdstuk 2 zagen we dat er sinds de invoering van
het advies om het systeem voor vruchteloze
en kunnen als enige gemeenten ook bestaande
de huisvestingsvergunning er slechts een aantal keer
aanbiedingen niet aan te passen.
koopwoningen met voorrang toewijzen aan mensen
per jaar woningen vruchteloos werden aangeboden. Dit
met een binding met het eiland. Alleen middeldure
is een duidelijk teken dat er schaarste is aan
Nieuwe prijsgrens van € 600.000 WOZ-waarde
koopwoningen die schaars zijn mogen worden
koopwoningen met een verkoopprijs tot € 600.000.
Met de huidige prijsgrens van € 600.000 verkoopprijs
beschermd. Alle woningen beschermen is juridisch niet toegestaan.
beschermen we 60% van de koopwoningen op basis Toch zien we in 2025 het aantal vruchteloze
van de vraagprijs op Funda. We weten niet welk
aanbiedingen toenemen op Funda. Het gaat hier vooral
percentage van de woningen is overboden en hoeveel
Texel besloot om in 2019 koopwoningen met een
om kleine appartementen (<50m2) en kluswoningen.
woningen daadwerkelijk onder de prijsgrens vallen en
verkoopprijs tot € 600.000 te beschermen. Vanwege
Dit kan een teken zijn van een iets meer ontspannen
beschermd zijn tegen kopers zonder binding met Texel.
stijgende huizenprijzen liep de beschermingsgraad door
woningmarkt, maar dit is nog te vroeg om vast te
de jaren heen terug (zie tabel). Een deel van de cijfers
stellen.
valt niet meer te achterhalen.
We stellen voor om een prijsgrens van € 600.000 te hanteren maar dan gekoppeld aan de WOZ-waarde.
Om in aanmerking te komen voor vruchteloze
Hiermee weten we zeker dat we 75% van de totale
Prijsgrens
2019
2020
2023
2025
aanbieding moet de woning 13 weken voor maximaal
koopvoorraad beschermen. De beschermingsraad
WOZ € 600.000
89%
-
80%
75%
110% van de WOZ waarden worden aangeboden. Het
neemt hiermee toe ten opzichte van de huidige
-
86%
72%
60%
aantal weken is het maximum aantal dat wettelijk is
prijsgrens, maar we behouden ook dynamiek op het
toegestaan. Alle betrokken (oa de makelaars) zijn
eiland. Om dezelfde beschermingsgraad te waarborgen
inmiddels goed bekend met dit systeem.
indexeren we jaarlijks de prijsgrens.
Verkoopprijs € 600.000
▲ Beschermingsgraad koopwoningen met prijsgrens € 600.000 bij koppeling aan de WOZ-waarde en aan de verkoopprijs
PRIJSGRENS EN WERKINGSGEBIED - KOOP
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 36
PRIJSGRENS KOOP Advies We koppelen de prijsgrens voor koopwoningen aan de WOZ-waarde. De prijsgrens voor koopwoningen stellen we voor heel Texel gelijk aan de WOZ-waarde van € 600.000. We indexeren jaarlijks de prijsgrens voor koopwoningen, zodat 75% van de koopvoorraad beschermd blijft. Het systeem voor vruchteloze aanbiedingen passen we niet aan.
PRIJSGRENS EN WERKINGSGEBIED - KOOP
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 37
REGISTREREN EN INDEXEREN
REGISTREREN EN INDEXEREN Continu een vinger aan de pols
er een huisvestingsvergunning is verleend. Momenteel
aanbiedingen er jaarlijks worden gedaan. Hierbij noteren
Het uiteindelijke doel is om zo snel mogelijk toe te
maken we hierbij slechts onderscheid tussen
we belangrijke kenmerken, zoals woningtype,
bewegen naar een markt die in balans is. We willen de
maatschappelijke en economische binding. We kunnen
woonplaats, WOZ-waarde en woonoppervlakte. Deze
komende jaren bij gaan houden in hoeverre bepaalde
zo niet herleiden op basis van welke voorwaarde vooral
kenmerken geven inzicht in of de schaarste toe- of
acties leiden tot het behalen van deze ambitie. De
beroep wordt gedaan. Om beter inzichtelijk te krijgen op
afneemt, waar dit gebeurt en voor welke woningen dit
huisvestingsverordening helpt om negatieve effecten
grond van welke voorwaarde beroep wordt gedaan,
gebeurt. Zien we een toename in het aantal vruchteloze
tegen te gaan van schaarste totdat de markt uiteindelijk
maken we een verdiepingsslag in de registratie van de
aanbiedingen, dan kunnen we besluiten om de
in balans is. Hierbij is belangrijk dat de invoering van de
bindingseisen. Concreet maken we bij maatschappelijke
prijsgrens te verlagen of bepaalde gebieden of
huisvestingsverordening zelf ook niet tot negatieve
binding onderscheid naar mantelzorg verlenen,
woningtypen uit te sluiten van de
effecten leidt. Daarom is het belangrijk om de
mantelzorg ontvangen, 3 of 6 jaar ingezetene geweest
huisvestingsvergunning.
woningmarkt en instrumenten blijvend te monitoren. Zo
of terugkeerders. Bij economische binding kijken we
kunnen we vroegtijdig bijsturen als de situatie daar om
naar aanvragen op basis van een arbeidscontract of ZZP.
vraagt. Concreet registreren we:
Ontwikkeling van de WOZ-waarde Om de beschermingsgraad voor koopwoningen van 75%
Aanvragen type bindingseisen
Voorrang essentiële beroepsgroepen
te waarborgen, indexeren we in februari de nieuwe
Voorrang essentiële beroepsgroepen
We registreren per gedefinieerde beroepsgroep hoeveel
prijsgrens. Jaarlijks in januari worden de nieuwe WOZ-
Eigenschappen en aantal vruchteloze aanbiedingen
we jaarlijks met voorrang een woning toewijzen. Zo
waarden bekend gemaakt en hebben woningeigenaren 6
Ontwikkeling van de WOZ-waarde
kunnen we eventueel bijsturen op het aantal woningen
weken de tijd om bezwaar te maken.
dat we beschikbaar stellen. Verdiepende registratieslag bindingseisen
Advies
Sinds de invoering van de huisvestingsvergunning is
Kenmerken vruchteloze aanbiedingen
De adviezen zijn al opgenomen in de eerdere
globaal geregistreerd op basis van welke bindingseisen
We registreren hoeveel aanvragen voor vruchteloze
hoofdstukken. EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 39
PROJECTNAAM Memo uitgangspunten evaluatie huisvestingsverordening Texel OPDRACHTGEVER Gemeente Texel AUTEURS Koöperatieve Architecten Werkplaats (KAW)
STATUS concept DATUM College van B&W 20 mei 2025
KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl
BIJLAGE 1 GRAFIEKEN
SCHAARSTE ONDERBOUWING Signalen van schaarste in zowel de koop- als huurmarkt
De rechter grafiek laat de zoek- en inschrijfduur zien voor sociale huurwoningen van
De linker grafiek laat het aandeel koopwoningen zien per WOZ-prijsklasse. Waar in
Woontij. Doorstromers zijn hier niet in meegenomen. Sinds 2017 zien we een toename
2018 een groot deel van de woningen vielen in de laagste prijsklassen, zien we dat in
voor zowel de zoek- als inschrijfduur. Het duurt dus langer voordat iemand met een
2024 veel woningen in de hoogste prijsklassen vallen. Het betaalbaar aanbod is
binding met Texel een sociale huurwoning kan bewonen. Dit wordt mede veroorzaakt
schaarser geworden.
door de hoge druk in de koopmarkt waardoor mensen aangewezen zijn op de sociale huur en er weinig uitstroom vanuit de sociale huur naar de koop is.
VRAAGDRUK SOCIALE HUUR
CLUSTER
2018
2022
2024
< € 200.000
11%
4%
3%
70
€ 200. - € 250.000
18%
4%
3%
60
€ 250. - € 300.000
19%
8%
5%
50
€ 300. - € 350.000
18%
14%
10%
40
€ 350. - € 400.000
11%
15%
13%
30
€ 400. - € 450.000
7%
14%
14%
20
€ 450. - € 500.000
5%
10%
12%
10
€ 500. - € 600.000
6%
13%
17%
0
€ 600. - € 750.000
3%
10%
13%
2017
> € 750.000
2%
7%
11%
Zoekduur ex doorstromers
BIJLAGE
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Inschrijfduur ex. Doorstromers
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 42
KENNISDELING WADDENEILANDEN Hierbij een overzicht van de wijze waarop de andere eilanden hun huisvestingverordening hebben ingericht voor woningen die onder de huisvestingsvergunning vallen. WADDENEILAND
PRIJSGRENS – KOOP
%
PRIJSGRENS – HUUR
INDEXATIE
MAATSCHAPPELIJKE BINDING
ECONOMISCHE BINDING
TERUGKEERDERS
Vitale beroepen
Overige instrumenten
€ 450.000,Koopprijs
83% bij invoering
huurtoeslaggrens
-
-
-
Duurzaam arbeid verrichten van minimaal 20 uren per week voor minimaal één jaar. ZZP: bedrijf is gevestigd op Vlieland Zeevarenden 5 jaar met pensioen zijn Partners
Scholier en student die direct voor en direct na studie ingezetene zijn
Wijzigingen in de woningvoorraad
6 jaar onafgebroken Afgelopen 10 jaar, 6 jaar ingezetene Mantelzorger Kinderen en ouders van bovenstaande en bijdragen aan lokale gemeenschap
- Duurzaam arbeid verrichten - 18 uur per week op Terschelling arbeid verricht - Bewijs van arbeidsomvang (ZZP)
Scholier en student die direct voor en direct na studie ingezetene zijn
Opkoopbescherming
6 jaar onafgebroken Afgelopen 10 jaar, 6 jaar ingezeten 15 jaar onafgebroken ingezetene
- Duurzaam arbeid verrichten - 18 uur per week op Terschelling arbeid verricht -Bewijs van arbeidsomvang (ZZP)
Voorafgaande 20 jaar, 15 jaar ingezetene waarbij studie meetelt
6 jaar onafgebroken Afgelopen 10 jaar, 6 jaar ingezetene
-
Scholier en student die direct voor en direct na studie ingezetene zijn
Texel
Vlieland
Nu 2/3
-
Terschelling
€ 631.000,-
90%
€ 1.440,-
Prijsindex bestaande koopwoningen (PKB) voor alle woningen in Nederland Prijsontwikkeling huurtoeslaggrens
-
Taxatie WOZ: gemiddelde prijsstijging WOZ
-
-
WOZ -
Ameland
€ 607.174,-
85%
€ 1.100,-
WOZ
-
-
Schiermonnikoog
€ 520.000
WOZ
2/3
tot 187 punten
Taxatie WOZ: gemiddelde prijsstijging WOZ
-
-
18 uur per week op Terschelling arbeid verricht 5 jaar met pensioen zijn Partners
Wijzigingen in de woningvoorraad Toeristische verhuur
Opkoopbescherming Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Tweede graad familie die 6 jaar ingezetene is Onderwijzers en zorgmedewerkers
Opkoopbescherming Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 43
EIGENSCHAPPEN VRUCHTELOZE AANBIEDING Aantal vruchteloze aanbieding loopt op In hoofdstuk 2 zagen we dat er sinds de invoering van de huisvestingsvergunning slechts een aantal keer per jaar woningen vruchteloos werden aangeboden. Dit is een duidelijk teken dat er schaarste is aan koopwoningen met een verkoopprijs tot € 600.000. Voor de 17 vruchteloos aangeboden woningen is bijgehouden om welk woningtype het gaat en in welk dorp de woning staat. De cijfers van 2025 gelden tot maart 2025 en momenteel zien we relatief veel woningen op Funda die vruchteloos worden aangeboden (zie volgende pagina).
2020 4
2021 7
BIJLAGE
2022 1
2023 1
2024 2
2025 2
Dorp
Aantal
Woningtype
Aantal
2-onder-1-kap
3
De Cocksdorp
2
Appartement
2
De Koog
2
Hoekwoning
2
De Waal
1
Tussenwoning
3
Den Burg
10
Vrijstaand
6
Oudeschild
2
Onbekend
1
TOTAAL
17
TOTAAL
17
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 44
INZICHTEN VRUCHTELOZE AANBIEDINGEN Aantal vruchteloze aanbieding loopt op We zien in 2025 het aantal vruchteloze aanbiedingen toenemen op Funda. Op deze en de volgende pagina staan een aantal voorbeelden van woningen die in maart/april 2025 vruchteloos worden aangeboden op Funda. Het gaat hier vooral om kleine appartementen (<50m2) en kluswoningen. Dit kan een teken zijn van een iets meer ontspannen woningmarkt en een verzadiging van met name kleine woningen, maar dit is nog te vroeg om dat vast te stellen.
BIJLAGE
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 45
INZICHTEN VRUCHTELOZE AANBIEDINGEN
BIJLAGE
EVALUATIE EN ADVIES HUISVESTINGSVERORDENING | 15 MEI 2025 | 46
BEREIKBAARHEID KOOPWONINGEN INKOMENSGROEPEN De koopkracht op de woningmarkt is iets toegenomen. De linker tabel (uit het woonbehoefteonderzoek maart 2024) laat het aandeel woningen zien dat met een inkomen beschikbaar is. Op vergelijkbare wijze is de actuele beschikbaarheid in kaart gebracht. We zien dat er voor bepaalde inkomensgroepen de bereikbaarheid van koopwoningen is toegenomen. Hierin is geen rekening gehouden met eigen vermogen of schulden. LEENCAPACITEIT
WOZ
FUNDA
BRUTO INKOMEN
2025
2024
2025
Het gemiddeld inkomen per inkomensontvanger Texel (CBS, 2023)
€ 34.500
€ 164.700
2%
0%
0%
Inkomen per huishouden (CBS, 2023)
€ 37.300
€ 176.700
2%
0%
1%
0%
Modaal inkomen (2025)
€ 46.500
€ 216.100
4%
0%
€ 178.900
3%
1%
Eenpersoonshuishoudens DAEB-grens (2025)
€ 49.669
€ 229.600
5%
0%
€ 63.400
€ 258.700
9%
5%
Twee keer het gemiddeld inkomen per inkomensontvanger Texel (CBS, 2023)
€ 69.000
€ 318.700
14%
11%
Twee keer modaal inkomen (2023)
€ 80.000
€ 378.000
37%
30%
Twee keer modaal inkomen (2025)
€ 93.000
€ 450.000
46%
39%
Tweeënhalf keer modaal inkomen (2023)
€ 100.000
€ 478.350
63%
54%
Tweeënhalf keer modaal inkomen (2025)
€ 116.250
€ 564.900
70%
55%
Peildatum: februari 2023
LEENCAPACITEIT
WOZ
FUNDA
BRUTO INKOMEN
2023
2022
2023
Het gemiddeld inkomen per inkomensontvanger Texel (CBS, 2022)
€ 31.700
€ 128.800
1%
0%
Inkomen per huishouden (CBS, 2022)
€ 34.400
€ 139.800
1%
Modaal inkomen (2023)
€ 40.000
€ 162.500
Eenpersoonshuishoudens DAEB-grens (2023)
€ 44.035
Twee keer het gemiddeld inkomen per inkomensontvanger Texel (CBS, 2022)
INKOMENSGROEP