Bijlage 8. Brief Leisure Taxateurs Nederland

S px)

& Leisure Taxateurs Nederland B.V. LEISURE TAXATEURS

NEDERLAND

@

'

Nunspeet

Gemeente Texel T.av.

Uitsluitend per e-mail

Heesch, 3 mei 2024

Betreft: planschade bij wijziging mogelijkheid tot bouwen van huisjes / plaatsen van chalets

Geachte

,

Naar aanleiding van uw verzoek om

meer financiéle duiding te geven aan de eventuele

vanwege

van

een

eventuele

beperking

de

mogelijkheid

om

toeristische

plaatsen

om

planschade te zetten

in

zomerhuizen danwel stacaravans/chalets heb ik een algemene analyse daarvan gemaakt. Het doel van de analyse is om u een globaal beeld te geven van de mogelijke financiéle gevolgen voor de gemeente als gevolg van planschade in verband met de beoogde wijziging. Om een en ander nader te duiden hebben we telefonisch overleg gehad over de voorliggende casus. Deze brief is geen Professionele Taxatiedienst (PTD), zoals bedoeld door het NRVT. Deze brief voldoet dus

niet aan de gestelde eisen ten aanzien van een PTD en kan en mag niet als zodanig uitgelegd worden. De brief is uitsluitend voor interne doeleinden en uitsluitend bedoeld om een globaal beeld te geven van de wijze waarop

de eventuele

schade

bepaald

wordt en de mogelijke

hoogte

ervan.

Ik heb ook geen

onderzoek gedaan naar de grondslag voor de planschade en de aanname gedaan dat het verschil tussen de marktwaarde op basis van de huidige mogelijkheden en de marktwaarde na aanpassing van het beleid, vastgelegd in een in werking getreden omgevingsplan de basis is voor de te leiden vermogensschade. Daarbij geldt ook dat uitga van de huidige marktsituatie. Andere omstandigheden

bij inwerkingtreding

kunnen van grote invloed zijn op de uitkomst. Verder ga ik ervan uit dat de wijziging bestaat uit uitsluitend een

wijziging

van

de

huidige

mogelijkheid

om

toeristische

plaatsen

om

te zetten

in stacaravans/

zomerhuizen danwel stacaravans in zomerhuizen. In het bestemmingsplan opgenomen aantallen bedden, danwel daarvan afgeleide eenheden blijven gelijk. Ik ga er vanuit dat er geen inkomensschade optreedt, omdat het gaat om nog niet benutte potentie. Mogelijk speelt dit bij een wijziging van de bestemming in specifieke gevallen ook nog een rol. De wijze van exploitatie en de ontwikkelingsmogelijkheden zijn van invloed op de huidige marktwaarde van een recreatiebedrijf op Texel. plaatsen niet maatgevend

In zijn algemeenheid kunje stellen dat de exploitatie van toeristische

is voor de marktwaarde van dit (deel van het) bedrijf. Als er dus uitsluitend

toeristische plaatsen toegestaan zijn, dan wordt de marktwaarde bepaald door de

LEISURE TAXATEURS

exploitatiemogelijkheden. Als er zomerhuizen, dan wel stacaravans toegestaan zijn dan is de exploitatie van ondergeschikt belang en wordt de waarde bepaalde door de ontwikkelingspotentie en de mogelijkheden om het terrein uit te ponden. De ontwikkelpotentie / uitpondmogelijkheden op Texel heeft een grotere verdiencapaciteit,

waardoor

dat

meerwaarde

genereerd.

Het

is lastig

om

die

meerwaarde

in zijn

algemeenheid te kwantificeren, omdat dat afhankelijk is van de locatie, de omvang van de locatie, de aanwezigheid

van voorzieningen

op het bedrijf, de mogelijkheid

om

voorzieningen te realiseren, de

inrichting van het terrein, e.d. Als de mogelijkheid voor herontwikkeling komt te vervallen, dan zijn de exploitatiemogelijkheden

op

basis

van

toeristische

plaatsen

op

dit moment

maatgevend

voor

de

marktwaarde. In de praktijk speelt de lopende exploitatie, naast de potentie van een object met toeristische plaatsen ook een rol bij de marktwaarde van het object. Dit betekent dus dat bij een niet optimale exploitatie

het verschil

vermogensschade

mogelijk

groter wordt

(lees de planschade

neemt

toe).

Ik schat

in dat een

afhankelijke van de hiervoor geschetste factoren van enkele duizenden

tot enkele

tienduizenden euro’s per eenheid zomerhuis / stacaravan realistisch is. Ten aanzien van de mogelijkheid tot het omzetten van stacaravans/chalets naar zomerhuizen schat ik de mogelijke planschade in als kleiner, echter is dit ook afhankelijk van de specifieke casus. Als er sprake is van een extensief geéxploiteerd stacaravanterrein en/of een gemengd terrein van stacaravans en toeristische plaatsen en die situatie is maatgevend voor het toekomstige gebruik, dan zal dat ook van invloed zijn op de eventuele vermogensschade. Bestemmingsplanmatig mogen stacaravans een opperviakte hebben van maximaal 50 m?. De huidige kwaliteit van de stacaravans / chalets die passen binnen de kaders van het bestemmingsplan

is zodanig

bestemmingsplan

worden

dat

het

verschil

__ stacaravans/chalets

met

zomerhuizen

als 4 slaapplaatsen

klein

is

geworden.

gerekend,

Binnen

zomerhuizen

het als 5

slaapplaatsen en familiehuizen als 10, 20 of 30 slaapplaatsen afhankelijk van de opperviakte. Bij een logisch ingevuld terrein met stacaravans, waarbij het aantal bedden benut wordt, schat ik de planschade in als minder dan hiervoor geschetst en mogelijk nihil. Ik vertrouw erop u hiermee naar genoegen te hebben geinformeerd. Mocht u naar aanleiding van deze brief vragen hebben, dan verneem ik dat graag van u. Met vriendelijke groeten, Leisure Taxateurs Nederland B.V.

“REV RT

KVK-nummer: 82337586 | BTW-identificatie: NL862424859

B01 |

NEDERLAND