Bijlage 7. Oplegnotitie berekeningswijze planschade SAOZ geann
Tekst van het document
MEMO
(ANS AOZ ADVISEUR
Aan:
gemeente Texel;
Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp:
mr. drs.
Datum Opdracht:
IN ONROERENDE
ZAKEN
2 mei 2024
oplegnotitie berekeningswijze planschade bij exploitatiegedreven vastgoed
In dit memo geven wij antwoord op de vraag hoe bij exploitatie-gedreven vastgoed, zijnde in casu recreatief vastgoed, planschade wordt berekend. Uitgangspunt daarbij is dat het gaat om een vorm van exploitatie die op de peildatum (datum van in werking treden van het paraplu-bestemmingsplan) nog niet is aangevangen.
Geen inkomensschade exploitatie
vanwege
een
op
de
peildatum
nog
niet
aangevangen
Het gaat hier om een inperking van de mogelijkheid om nieuwe zomerhuizen te realiseren op gronden
die al een
recreatieve
bestemming
hebben,
maar
die op een
andere
wijze
recreatief worden aangewend, bijvoorbeeld voor kampeerplaatsen. Dit is belangrijk, omdat daardoor (met uitzondering van bijzondere gevallen waarbij al sprake was van voorbereidende
handelingen)
geen
sprake
kan zijn van “inkomensschade”.
Volgens
de
planschadejurisprudentie valt schade in de zin van inkomensschade als gevolg van gemiste toekomstige inkomsten door het wegvallen van (meer rendabele) gebruiksvormen namelijk niet onder de reikwijdte van het bestuursrechtelijk schadevergoedingsrecht: zie 0.a. ABRS 16 maart 2005 inzake "Wyckerveste" en ABRS 17 september 2008 inzake Amersfoort. Daarom kan door een eigenaar/exploitant niet met succes aanvoeren dat hij “na de bouw van zomerhuizen daarmee inkomen had kunnen genereren” en dat door het wegvallen van
die mogelijkheid inkomensschade is ontstaan. Berekening van vermogensschade
De “focus” ligt in deze gevallen dus op het vastgoed en op het aspect “vermogensschade”. Bij het taxeren van vermogensschade gaat het om het vaststellen van het waardeverschil vdor en na de voorgenomen bestemmingsplanwijziging. Hierbij zijn voor de taxatie van een object in hoge mate bepalend:
e e De
Het waardeniveau vdér de voorgenomen planwijziging; Het waardeniveau na de voorgenomen planwijziging. motivering
van
de
waardeverandering
vioeit
daarmee
rechtstreeks
voort
uit de
uitkomsten van de planologische vergelijking. Het betrokken object wordt gewaardeerd
een aantal hoedanigheden:
Z.NL ADE
e
©
IBAN
in
NL211NGBO
NADEELCOMPENSATIE
e
JURIDISCHE
ONDERSTEUNING
*
TRAININGEN
ASAOZ ADVISEUR
1.
IN ONROERENDE
ZAKEN
De waarde van het object in de oude planologische situatie, corresponderend met de regels van het geldende bestemmingsplan (“scenario 1”); De waarde van het object op basis van de regels van het nieuwe bestemmingsplan (“scenario 2”).
2.
De waarden worden bij bedrijfsmatig geéxploiteerde objecten bij taxaties als deze vaak benaderd door gebruikmaking van de zogenoemde “huurwaardekapitalisatiemethode’”. Het maakt dan overigens niet uit of het bedrijfsobject in eigendom is bij “een onderneming” of “een particulier’. De taxatie richt zich op het vastgoed, niet op de “hoedanigheid” van de eigenaar.
Bedrijfsobjecten (in dit geval: verblijfsrecreatieve objecten) ontlenen hun waarde aan de aanwendingsmogelijkheden, ofwel “waar kan ik de gronden en opstallen voor gebruiken?”. Die waarde wordt bepaald aan de hand van de te genereren jaarlijkse huurinkomsten, in combinatie met de te hanteren rentevoet c.q. “rendementseis” ofwel de vereiste “Yield”, die
weer een relatie heeft met de rentevoet. De uit zomerhuizen te genereren huurinkomsten zijn afhankelijk van de te verwachten “bezettingsgraad” en de te rekenen huurprijzen. Van de “Yield” is afhankelijk met welke factor de jaarlijkse inkomsten worden gekapitaliseerd om tot de berekening van de marktwaarde te komen. Hoe “veiliger” c.q. minder risicovol de exploitatievorm voor de eigenaar is, hoe lager de rendementseis c.q. de Yield zal zijn. Hierbij geldt als formule (100 / Yield) = kapitalisatiefactor. Zo correspondeert bijvoorbeeld een “Yield” van 12 met een kapitalisatiefactor van (100/12=) 8,33. Bij een meer “veilige” exploitatievorm correspondeert een lagere Yield van bijvoorbeeld 5 met een kapitalisatiefactor van (100/5=) 20. Dus: hoe lager de Yield (hoe veiliger de exploitatievorm), hoe hoger de factor en hoe hoger de
waarde.
Tegenover de te genereren inkomsten staan de stichtingskosten, die bepaald worden door onder
meer
de
bouwkosten
en de
bijkomende
kosten.
Het gaat
gebouwde” zomerhuizen. Als deze stichtingskosten worden gekapitaliseerde inkomsten resteert de waarde van de grond.
immers
om
“nog
niet
afgetrokken van Dit wordt ook wel
de de
“residuele grondwaarde” genoemd.
Een beperking van het toegestane gebruik kan zowel leiden tot lagere inkomsten als tot een
hogere
toegelaten
noodzakelijke
vormen
van
Yield,
leidend
commerciéle
tot een
exploitatie
lagere
hogere
grondwaarde.
inkomsten
Indien
per
m2
bepaalde
per jaar
opleveren dan het “overblijvende” gebruik, dan zullen de te genereren inkomsten per m2 dalen. Ook kan het effect ontstaan dat het “risicoprofiel” van de exploitatie hoger wordt, bijvoorbeeld in de gevallen dat zomerhuizen “gemakkelijker” te verhuren zouden zijn dan kampeerplaatsen, bijvoorbeeld omdat daar meer vraag naar is. Hierdoor wordt de “Yield”
hoger en daalt dus de kapitalisatiefactor.
Oplegnotitie Texel
2
“A SAOZ ADVISEUR
IN ONROERENDE
ZAKEN
Afhankelijk van de uitkomst van de waardering zal al dan niet sprake zijn van planschaderisico. Indien de onder 1 genoemde waarde de “hoogste waarde” oplevert, zal sprake zijn van planschade. De omvang van de planschade is in dat geval afhankelijk van c.q. is het verschil met de “op één na hoogste” waarde van het object, zijnde in het
onderhavige geval de onder 2 genoemde waarde. Deze planschade is dus altijd “vermogensschade” ofwel schade door een lagere waarde van het vastgoed en doet zich dus alleen voor bij de eigenaar van het vastgoed.
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,
mr.
Con
Oplegnotitie Texel
3