Bijlage 3. Ruimtelijke onderbouwing - 14-10-2022

Gemeente Texel ----------------------------------------------------------------------------------------------

Ruimtelijke onderbouwing ex. art. 2.12 Wabo t. b. v. een omgevingsvergunning voor een afwijking van het bestemmingsplan Project:

“Trompstraat 77, Oudeschild” Verbouw garage/werkplaats naar permanente starters-woning

ir. H. van Brederode bi bnSP Tigris 12 1186 JA Amstelveen SBA-reg.nr. 1.950290.005

14 oktober 2022

1

Inhoud 1.

Inleiding

1.

2.

Omschrijving nieuwe ontwikkeling

2.

2.1 2.2 2.3

2. 3. 3.

3.

4.

5.

De huidige situatie De stedenbouwkundige structuur Het plan

Ruimtelijk beleidskader

6.

3.1 3.2

6. 6 6 6. 6.

Rijksbeleid en Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid 3.2.1 Structuurvisie / Omgevingsvisie 3.2.2 Woonvisie Texel 3.2.3 Bestemmingsplan

Beeldkwaliteit

7.

4.1 4.2

7. 8.

Beeldkwaliteit als onderdeel van provinciaal ruimtelijk beleid Beeldkwaliteit gemeentelijk niveau- welstandsbeoordeling

Milieubeperkingen en omgevingsaspecten

8.

5.1

8. 8. 8. 9.. 9. 9. 9. 10. 10. 10. 11. 11.

5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Milieu 5.1.1 Bodem en grondwater 5.1.2 Watertoets 5.1.3 Bedrijven en milieuzonering 5.1.4 Geluid Verkeersaspecten Luchtkwaliteit Externe veiligheid Leidingen Cultuurhistorie / Archeologie Natuurwaarden / Flora en Fauna Duurzaamheidaspecten

6.

Uitvoerbaarheid

11.

7.

Conclusie

12.

Bijlagen Bijlage 1

Paragraaf 6 ‘Conclusies en aanbevelingen uit het bodemonderzoek

Bijlage 2

Beschrijving energielabel A

Bijlage 3

Schets principeverzoek met kadastrale gegevens en verklaring buren

Bijlage 4

Bestaande inrichting en verhardingssituatie

+++

1 1.

Inleiding

Het initiatief De heren C. de Smidt (eigenaar) en K. de Smidt (aanvrager), Oost 46, 1794 GR Oosterend, hebben Burgemeester en wethouders verzocht om toepassing van de procedure voor een afwijking van het bestemmingsplan voor de verbouw van een garage/werkplaats op het perceel Trompstraat 77 naar een woning. De gronden zijn kadastraal bekend: gemeente Texel, sectie D, nr. 4630.

afb. 1

ligging planlocatie in groter verband (Google Earth)

De initiatiefnemer is voornemens het bestaande bouwwerk zodanig te verbouwen, dat een volwaardige woning ontstaat met een eigen opgang en huisadres aan de Trompstraat. De gemeente heeft aangegeven in principe positief tegenover deze ontwikkeling te staan omdat het realiseren van een kleine ‘starterswoning’ ter plaatse, wat tevens gezien kan worden als een verbetering van de stedenbouwkundige situatie en het aanzicht van de Trompstraat.

Strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan Voor de onderhavige locatie is het bestemmingsplan ‘Oudeschild’ van toepassing, vastgesteld 18 februari 2015.. Het perceel heeft de enkel-bestemming ‘Wonen-Lint’ (art. 25) en de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 2’ (art. 30). Daarnaast is sprake van een gebiedsaanduiding´Vrijwaringszone - dijk’. Zie voor de beschrijving van het bestemmingsplan paragraaf 3.2.3. Het perceel Trompstraat 77 behoorde in het verleden bij het erfgebied van een woning aan de De Ruijterstraat met de woonbestemming zonder bouwvlak, aangezien het hier slechts de bedoeling was om bijbehorende bouwwerken te realiseren. De strijdigheid met het nu vigerende bestemmingsplan is dat een bouwvlak ten behoeve van een hoofdgebouw (woning) ontbreekt. Burgemeester en wethouders aangegeven dat in beginsel medewering kan worden verleend aan dit bouwvoornemen middels een ‘uitgebreide procedure’ voor een afwijking van het bestemmingsplan.

2

Planologische regeling voor een afwijking van het vigerende bestemmingsplan Voor een passende planologische regeling wordt een procedure ex artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gevolgd, waarin onder 1, sub c is aangegeven dat het zonder een omgevingsvergunning verboden is om “gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan”. o In artikel 2.12, eerste lid, sub a 3 wordt vervolgens gesteld dat aangetoond moet worden dat de aanvraag niet in strijd is met ‘een goede ruimtelijke ordening’ door middel van een ruimtelijke onderbouwing. Voor de afweging hiervan is de onderhavige ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

2.

Omschrijving nieuwe ontwikkeling

2.1.

De huidige situatie

Het perceel Trompstraat 77 is ontstaan door afsplitsing van een perceel aan De Ruijterweg. De schuur op het perceel is in 1969 vergund als ‘nettenwerkplaats’.

afb. 2 en 2a

afb. 3

De planlocatie en de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan

De huidige situatie op het perceel Trompstraat 77

Het oorspronkelijk bijbehorend bouwwerk is in gebruik als garage/werkplaats.

3 2.2

De stedenbouwkundige structuur

Belangrijk voor dit project is om te vermelden, dat - hoewel de locatie van oorsprong deel uit maakte van het achtererven van de woningen aan de De Ruyterstraat - er inmiddels meerdere hoofdgebouwen aan de Trompstraat zijn gesitueerd. Met deze ontwikkeling verbetert de stedenbouwkundige structuur zich, in die zin dat de achterkant-/tuinsituatie gedeeltelijk wordt getransformeerd naar een straatbeeld met voorgevels. Zeker bij het voorliggende project wordt - gezien de ligging aan de noordzijde en de diepte van de erven - de belevingskwaliteit (o.a. bezonning) van de achtererven van de woningen aan de De Ruyterstraat niet onevenredig aangetast. 2.3

Het plan

De bestaande schuur met een nagenoeg plat dak wordt verbouwd tot een kleinschalige starters-woning met een mansardekap, waarbij grotendeels van de bestaande fundering en de bestaande muren van baksteen gebruik gemaakt wordt.

afb. 4

Nieuwe situatie

afb. 5

Plattegronden beganegrond en verdieping

4

afb. 6

Aanzichten

afb. 7

Doorsneden

5

▪

erfinrichtingsplan met m2 verharding

Met de realisering van de woonfunctie neemt het verharde oppervlak af van 163,4 m2 naar 122,7 m2..

afb. 8

Erfinrichtingsplan (voor de bestaande inrichting zie bijlage 4)

6 3.

Ruimtelijk beleidskader

3.1

Rijksbeleid en provinciaal beleid

De herontwikkeling van een locatie, waar een garage/werkplaats wordt verbouwd tot een kleine starterswoning, waarvoor binnen de bestaande woonbestemming een bouwvlak moet worden geregeld, heeft geen relevantie voor het Rijks- en Provinciaal ruimtelijk beleid. De voorliggende ontwikkeling kan gezien worden als vallend onder het beoordelings- en afwegingsproces op het beleidsniveau van de gemeente. 3.2. 3.2.1

Gemeentelijk beleid Structuurvisie / Omgevingsvisie

Van toepassing is de Structuurvisie 2020 “Texel op Koers”. In het kader van de nieuwe Omgevingswet, waarvan wordt verwacht dat die in 2022 in werking zal treden, wordt een Omgevingsvisie “Toekomst van Texel` voorbereid aan de hand van een participatietraject. Door de kleinschaligheid van het voorliggende project is er weinig aanleiding om diepgaand in te gaan op concrete uitgangspunten of richtlijnen uit Structuurvisie 2020. Relevant is dat speciale aandacht wordt gevraagd voor huisvestingsmogelijkheden voor ouderen en jongeren van de eigen bevolking. Vooral is van belang dat jongeren voor Texel behouden blijven. Daarnaast behouden algemene uitgangspunten zoals duurzaam en energiezuinig bouwen grote prioriteit en zullen nieuw te bouwen woningen moeten passen bij de identiteit van de omgeving en in de bestaande structuur van het betreffende dorp. Het voorliggende project, waarbij een bestaande garage - werkplaats wordt verbouwd tot een kleinschalige starterswoning voldoet in hoge mate aan voornoemd ruimtelijk beleid. Met de realisering van dit zeer gewenste type woning wordt de bestaande dorpsstructuur aangeheeld en de beeldkwaliteit ter plaatse versterkt. 3.2.2

Woonvisie Texel

De Woonvisie Texel, vastgesteld 3 oktober 2016, loopt uiteraard qua doelstellingen en uitgangspunten synchroon met de Structuurvisie. Voor het voorliggende project is het vooral relevant dat ook in deze visie aandacht wordt gevraagd voor starters op de woningmarkt.. Een en ander overziende leidt tot de conclusie dat voor toetsing van de voorliggende ontwikkeling aan het ruimtelijke beleid van de gemeente met name het bestemmingsplan aan de orde is. 3.2.3

Bestemmingsplan

Van toepassing is het bestemmingsplan ‘Oudeschild’, vastgesteld 18 februari 2015.. Het perceel heeft de enkel-bestemming ‘Wonen-Lint’ (art. 25) en de dubbel-bestemming ‘Waarde - Archeologie 2’ (art. 30). Daarnaast is sprake van een gebiedsaanduiding´Vrijwaringszone - dijk’. De bestemming ‘Wonen - Lint’ regelt weliswaar de woonfunctie, maar is in feite slechts bedoeld voor ‘bijbehorende bouwwerken’ en het gebruik als tuin / erf. Ter plaatse ontbreekt een bouwvlak, zodat een hoofdgebouw (woning) niet mogelijk is. Aan de bebouwingscriteria van het bestemmingsplan (goot- en bouwhoogte, kapvorm e.d.) wordt voldaan. (zie afb. 7). Gezien het feit dat de ontwikkeling van de woning een positieve invloed heeft op de stedenbouwkundige structuur en de beeldkwaliteit ter plaatse, hebben burgemeester en wethouders aangegeven, dat in beginsel medewering kan worden verleend aan dit bouwvoornemen, middels een ‘uitgebreide procedure’ voor een afwijking van het bestemmingsplan De dubbel-bestemming ‘Waarde - Archeologie 2’ is bedoeld voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Voor bouwwerken groter dan 40 m2 en een grondverzet dieper dan 0,50 m’ moet middels onderzoek aangetoond worden dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet of niet onevenredig worden geschaad.

De verbouwing van de garage / werkplaats betreft een bestaand bouwwerk, waaraan een bescheiden aanbouw ( ca. 14 m2) wordt toegevoegd, waarvoor niet dieper behoeft te worden gegraven dan 0,50 m’. Derhalve zullen eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden geschaad.

7

afb. 9

De verbeelding van het bestemmingsplan met het relevante erfgedeelte

De gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone - dijk’ regelt de bescherming van de functie van de waterkering. Ter plaatse is sprake van een bestemmingsvlak dat bebouwing (bijbehorende bouwwerken) toelaat, voor zover dit waterhuishoudkundig toelaatbaar is. Aangezien het hier gaat om verbouwing van een bestaand (bijbehorend) gebouw en er zeer beperkt en op geringe diepte gegraven zal worden, is de veiligheid van de dijk niet in gevaar. Conclusie Het een en ander overziende, kan geconcludeerd worden dat met deze ontwikkeling een belangrijke stap wordt gedaan om uiteindelijke tot een aanvaardbare stedenbouwkundige structuur (samenhang en opbouw) te komen. 4.

Beeldkwaliteit

4.1

Beeldkwaliteit als onderdeel van provinciaal ruimtelijk beleid

Er is bij de voorliggende ingreep de geen sprake van een direct provinciaal belang. Het onderhavige initiatief betreft de verbouwing van een bestaande garage / werkplaats tot een woning met een mansardekap. Het feit, dat de foot/print van de nu voorgestane bebouwing zeer beperkt wordt aangevuld, én dat de verschijningsvorm is afgestemd op de bestaande bebouwingskarakteristiek ter plaatse, kan verondersteld worden dat er geen sprake zal zijn van een conflict met de maat, schaal en sfeer van de omgeving.

Afb. 10

Referentie bebouwing Trompstraat nabij de planlocatie

8 4.2

Beeldkwaliteit gemeentelijk niveau - welstandsbeoordeling

Het plan is op 5 oktober 2022 aan de Commissie voor Ruimtelijke kwaliteit voorgelegd, waarbij de suggestie is gedaan om de goot-overstekken te verkleinen en de dakhelling wat steiler te maken. De suggestie van de commissie is verwerkt in het definitieve plan. Conclusie Het plan voldoet qua maat, schaal en architectonische uitwerking aan de bebouwingskarakteristiek van de directe omgeving en is door de Commissie voor ruimtelijke kwaliteit akkoord bevonden. 5.

Milieubeperkingen en omgevingsaspecten

5.1

Milieu

5.1.1

Bodem en grondwater

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd . Door ´Vlam Bodem Advies BV´ te Egmond a. d. Hoef is een verkennend bodemonderzoek gedaan. De bevindingen zijn neergelegd in de rapportage met projectnummer 051004599, d.d. 24 mei 2022. Hoewel er naast lichte verontreinigingen plaatselijk een sterke verontreiniging met lood is vastgesteld, is - gezien de precieze plek en het toekomstige gebruik aldaar - geen sprake van humane risico’s. Op basis van de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek is geen aanvullend of nader onderzoek noodzakelijk. Met dit onderzoek zijn milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen aangetroffen voor de voorgenomen graafwerkzaamheden én nieuwbouw. In Bijlage 1 is paragraaf 6 ‘Conclusies en aanbevelingen’ weergegeven en de integrale rapportage zal in verband met de omvang en de leesbaarheid als separate bijlage aan de aanvraag voor de omgevingsvergunning worden bijgevoegd. Bij een eventuele digitale levering voor publicatie op ruimtelijjkeplanne.nl zal het integrale rapport alsnog als bijlage worden opgenomen.

5.1.2

Watertoets

Het watertoets-formulier is gedownload en ingevuld. Er zijn geen belemmeringen voor de onderhavige ingreep. De volgende aspecten zijn van een nadere toelichting voorzien: a. waterbergend oppervlak; b. het graven of vergraven van sloten; c. toe te passen materialen in relatie met mogelijke verontreiniging van water; d. afvoer HWA in relatie tot de riolering. e. maatregelen t.b.v. het onderhoud en beheer Ad. a: Niet van toepassing, de ingreep betreft de verbouwing van een bestaand bouwwerk. Er vindt een afname van het verharde oppervlak plaats (zie afb. 8 en Bijlage 4). Ad. c: Met de verbouw zullen geen materialen worden toegepast, welke een verontreinigende werking hebben op hemelwater en/of grondwater. Alle toe te passen bouwstoffen voldoen aan het bouwstoffenbesluit. Ad. d: De afvoer van hemelwater wordt op deze locatie gescheiden van die van de riolering / vuilwater. Ook met betrekking tot de punten b. en e. kan worden opgemerkt, dat deze met het voorliggende initiatief niet aan de orde zijn.

9 5.1.3.

Bedrijven en milieuzonering

Gezien de aard en omvang van de ingreep, alsmede de omgeving (vrijwel geheel woongebied zonder bedrijvigheid) is dit aspect niet van toepassing. 5.1.4

Geluid

Een akoestisch onderzoek naar verkeersgeluid is niet nodig. De Trompstraat heeft een 30km-regime en wordt overwegend gebruikt door bestemmingsverkeer. Wel zal op bij de aanvraag van de omgevingsvergunning worden aangetoond dat de noodzakelijke binnenwaarden worden gehaald. 5.2

Verkeersaspecten

Verkeersbewegingen Het aantal verkeersbewegingen door het nieuwe gebruik neemt ten opzichte van de huidige situatie met maximaal 7 autobewegingen per etmaal toe. Dit is geen noemenswaardige toename. . De parkeervoorziening Voor bepaling van het aantal parkeerplaatsen is de ‘Nota Parkeernormen Texel van 2015’van toepassing. Voor een woning tot 75 m2 moet één parkeerplaats op eigen terrein worden gerealiseerd (zie hieronder)

5.3

Luchtkwaliteit

Bij ontwikkelingen is in algemene zin onderzoek nodig naar de bestaande luchtkwaliteit en de effecten, die de realisatie van die ontwikkelingen daarop zal hebben. 15 november 2007 is de “Wet Luchtkwaliteit” (Stb.2007,434) in werking getreden en vervangt het “Besluit Luchtkwaliteit 2005”. Deze wet voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt ‘in niet betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de 3%-grens niet wordt overschreden. De 3%-grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe ‘Wet Luchtkwaliteit’ geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als: ▪ er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; ▪ een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; ▪ een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtkwaliteit; ▪ een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend. In het voorliggende geval is sprake van een herontwikkeling van de planlocatie, waarbij de bestaande garage / werkplaats wordt verbouwd tot een kleinschalige straters-woning. Als zodanig kan derhalve gesproken worden van een project dat ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Wat de stikstofdepositie betreft kan worden aangenomen dat het gebruik van de starterswoning - in relatie met het gebruik als garage / werkplaats van het oorspronkelijke gebouw - niet leidt tot een ongewenste toename van de stikstof-depositie in de omgeving.

10 5.4

Externe veiligheid

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening gehouden te worden met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Dit betreft opslag, transport van gevaarlijke stoffen over de weg, over water en over het spoor. Op de Risicokaart Noord-Holland is te zien dat zich in de ruime omgeving van de planlocatie zich geen risicovolle inrichtingen bevinden of risicovol transport plaats vindt. Op een afstand van meer dan 950 meter bevindt zich in de werkhaven een opslag van bestrijdingsmiddelen. Dit betekent geen belemmering voor de realisering van een woonhuis op de planlocatie.

afb. 11

5.5

De planlocatie op de Risicokaart Noord-Holland

Leidingen

Bij de onderhavige ingreep zal gebruik gemaakt worden van bestaande nutsvoorzieningen. Andere leidingen zijn op de locatie niet aanwezig. 5.6

Cultuurhistorie / Archeologie

Cultuurhistorie De te verbouwen ‘nettenschuur’ heeft geen monumentale betekenis. De verbouw daarvan tast de eventuele monumentale kwaliteiten van en in de directe omgeving op geen enkele wijze aan. Archeologie De voorliggende ingreep betreft de verbouwing van een bestaande garage / werkplaats naar woning. Er vindt geen noemenswaardig grondverzet plaats. Een onderzoek naar mogelijke archeologische waarden is niet aan de orde.

11 5.7

Natuurwaarden / Flora en Fauna

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. Deze nieuwe wet is een vervanging en samenbundeling van drie voorgaande wetten; de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Tevens heeft er een decentralisatie van het bevoegd gezag plaatsgevonden; per per 1 januari 2017 zijn de provincies verantwoordelijk voor de vergunningen en ontheffingen. De Wnb is op te delen in grofweg drie delen: bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden. Er moet in bestemmingsplannen e.d. aandacht besteed worden aan de mogelijke effecten op Natura 2000gebieden of het Natuur Netwerk Nederland (NNN). Bij het voorliggende initiatief wordt gebouwd op een bestaande fundering.. Op het bijbehorende terrein is vrijwel geheel verhard en er is nauwelijks beplanting aanwezig (zie afb. 3) De aanwezigheid van al dan niet beschermde dier- en plantensoorten is onwaarschijnlijk. Het omliggende terrein zal gedeeltelijk worden gebruikt voor de bouwwerkzaamheden, maar daarna geheel als bijbehorend erf (tuin) ingericht (zie afb. 8). Een quick-scan flora en fauna is gezien de omstandigheden niet noodzakelijk. □

Stikstofdepositie

Aangenomen kan worden dat het gebruik van de starterswoning - in relatie met het gebruik als garage / werkplaats van het oorspronkelijke gebouw - niet leidt tot een ongewenste toename van de stikstof-depositie in de omgeving. 5.8

Duurzaamheidaspecten

Duurzaam bouwen vertaalt zich in de zorg voor het milieu, zoals het energiezuinig bouwen, het bevorderen van zonne-energie, duurzaam materiaalgebruik en gescheiden afvalverwerking. De Omgevingsdienst Noord-Holland Noord geeft in dit kader aan, dat het raadzaam is gedurende het gehele ontwikkelingstraject de duurzaamheidsambities te bewaken. De initiatiefnemer wordt geadviseerd te rade te gaan bij het ‘Servicepunt Duurzame Energie’. Het Servicepunt Duurzame Energie (www.servicepuntduurzameenergie.nl) is een externe en onafhankelijke partij en hierdoor in staat om de ambities, belangen en mogelijkheden van de verschillende actoren (gemeente, initiatiefnemer, architect, aannemer, installateur, etc.) helder te krijgen. De initiatiefnemer heeft in dit verband maatregelen genomen, welke hebben geleid tot Energielabel A

+++

De woning is weliswaar aangesloten op de bestaande aardgasvoorziening, maar daarnaast zal gebruik gemaakt worden van een warmtepomp-installatie en zullen zonnepanelen worden geplaatst. Voor een volledige verantwoording van de ‘energielabel’ zie Bijlage 2. 6.

Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een plan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Het voorgenomen project betreft de vervangende nieuwbouw van bedr9ijfsruimte naar hobby-ruimte met 4 garages/bergingen.. □

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De gemeente is voornemens voor de betreffende ingreep vergunning te verlenen op basis van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3, Wabo. Procedurele aspecten De uitgebreide voorbereidingsprocedure van paragraaf 3.2. Wabo is van toepassing. □

Verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad

De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wabo, kan slechts worden verleend nadat de gemeenteraad heeft verklaard daartegen geen bedenkingen te hebben. De verklaring kan slechts worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening.

12 □

Economische / financiële uitvoerbaarheid

Het bouwplan betreft een particulier initiatief. De kosten van de verbouwing, alsmede de herinrichting van het terrein zijn geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Met betrekking tot het planschade-risico zal - zo nodig - tussen gemeente en initiatiefnemers een overeenkomst worden gesloten. De gemeentelijke plankosten worden door middel van een anterieure overeenkomst verhaald op de initiatiefnemer. □

Overleg met de buurt

Voordat het principeverzoek werd ingediend is overleg geweest met de direct betrokken buren. Deze hebben verklaard dat zij akkoord zijn, mits rekening wordt gehouden met hun opmerkingen. (zie Bijlage 3)

7.

Conclusie

Het voorliggende plan betreft het vervangen door verbouw van een garage / werkplaats naar woning. . De verbouw kenmerkt zich door een aansprekende vormgeving, die de bestaande stedenbouwkundige structuur verbetert, bijdraagt in de belevingswaarde van de omgeving en voldoende affiniteit heeft met de bestaande stedenbouwkundige karakteristiek. De Commissie voor ruimtelijke kwaliteit heeft het plan akkoord bevonden. Doordat gebruik gemaakt wordt van een bestaand fundering waren de gebruikelijke onderzoeken niet nodig en er kan worden uitgegaan dat er geen belemmeringen bestaan voor deze ontwikkeling. Met de directe buren heeft overleg geweest en met hun opmerkingen is rekening gehouden. Het verlenen van een omgevingsvergunning voor het project is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Bd. 14-10-2022.

1

BIJLAGE 1 Paragraaf 6.0 uit het Verkennend bodemonderzoek ----------------------------------------------------------------------------------------

1

BIJLAGE 2

2

3

4

5

6

7

8

9

1

BIJLAGE 3 Schets Principeverzoek met kadastrale gegevens en verklaring directe buren ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2

1

BIJLAGE 4 Bestaande inrichting en verhardingssituatie ----------------------------------------------------------------