Bijlage 2. Onderbouwing Tubantia, 24 maart 2026, Pontweg 133

Ruimtelijke Onderbouwing V 0.7 voor een projectplan voor

27 wooneenheden In het voormalige Tubantia hotel, Pontweg 133, De Koog

Projectnummer C072 d.d. 3 februari 2026 Een ontwikkeling van Woontij (wonen naar wens) Thijsselaan 2, 1797 VH Den Burg

Architectenburo ir Henri Leloup BV Warder 132 te 1473 PH Warder, tel. 0299 40 1380

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

INHOUD RUIMTELIJKE ONDERBOUWING 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

INLEIDING Algemeen Leeswijzer Locatie, aanleiding en doelstelling Geldend juridisch-planologisch kader

2 2 3 3 5

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

BESCHRIJVING PROJECT Het perceel, de ligging en haar omgeving Gebruikstransformatie Het Projectplan Gebouw en omgeving

6 6 6 6 7

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

BELEID Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10.

MILIEU- EN OMGEVINGS ASPECTEN Milieu Brandveiligheid Asbestinventarisatie Bouwakoestiek Parkeren Bedrijven en milieuzonering Luchtkwaliteit Externe veiligheid Natuurwetgeving en Ecologie Stikstofdepositie als gevolg van bouwactiviteit

13 13 14 16 17 18 18 19 20 21 22

5. 5.1. 5.2. 5.3.

UITVOERBAARHEID Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Duurzaam gebruik

23 23 23 23

6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4.

CONCLUSIE Motivatie Resumé Informatiebronnen: Bestemmingsplan “Buitengebied Texel 2013” d.d. 23-12-19;

24 24 24 24 24

7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.6.

BIJLAGEN Projectplan tekeningen bestaand en nieuw Beoordeling brandveiligheid Beoordeling brandveiligheid en Akoestiek Asbestinventarisatie Onderzoek vleermuizen en huismus Brief aan omwonenden

25 25 25 25 25 25 25

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

8 8 10 11 Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

blad 1

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

1. INLEIDING 1.1.

Algemeen Deze Ruimtelijke Onderbouwing is in opdracht van de Stichting Woontij, opgesteld om de andere functie die het voormalig hotel ter plaatse van Pontweg 133, De Koog, tijdelijk verkreeg tot 9 maart 2027, hierna definitief te mogen voortzetten. Het gaat om 27 maatschappelijke huur wooneenheden. De locatie bevindt zich op het perceel T557 en staat als bebouwing bekend onder splitsing 1421 A1 t/m 30. In 2017 is toestemming verleend om tot 9 maart 2027 het voormalige hotel Tubantia met haar bestemming “Recreatie-Verblijfs-recreatie” anders te gebruiken, namelijk voor “Maatschappelijk - Bijzondere huisvesting voor urgent woningzoekenden”. Op 3 juli 2018 is vergunning voor het tijdelijk bijplaatsen (maximaal 10 jaar) van 4 woonunits op huisnummer 135 verleend. De hotelkamers en de 4 vrijstaande woonunits worden momenteel verhuurd aan tijdelijk personeel, huisvesting van vergunninghouders en spoedzoekers, een functie voor urgent woningzoekenden en heeft een maatschappelijke functie als doorstroomlocatie.

Ligging planlocatie Pontweg 133-135, Noord-Zuid gericht.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 2

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

1.2.

Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige situatie in het projectgebied en wordt het projectplan nader toegelicht; Hoofdstuk 3 beschrijft de betrokken beleidsaspecten; Hoofdstuk 4 beschrijft de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en andere randvoorwaarden; Hoofdstuk 5 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid; Hoofdstuk 6 en 7 conclusie en bijlagen; Voorkomende afkortingen: BENG KWK VET RWZI Iplo NWP

Bijna Energie Neutrale Gebouw eisen Kwaliteit Woningbouwprogramma van de Kop van Noord-Holland Voortgang Energie Transitie Riool Water Zuiverings Inrichting Informatiepunt Leefomgeving Nationaal Water Programma

Vallend onder de Omgevingswet: DSO BaL BbL BkL AMvB

1.3.

Digitaal Stelsel Omgevingswet Besluit activiteiten Leefomgeving Besluit bouwwerken Leefomgeving Besluit kwaliteit leefomgeving Algemene Maatregel van Bestuur

Locatie, aanleiding en doelstelling De Stichting Woontij, Thijsselaan 2, 1797 VH Den Burg, gemeente Texel, is voornemens om het Tubantia complex aan de Pontweg 133 voor urgent woningzoekenden te renoveren op achterstallig onderhoud en brandveiligheid. Het gebouw is qua casco bouw te goed voor sloop en bestaat uit metselwerkgevels, steenachtige binnenwanden en degelijke betonvloeren. De balkonhekwerken en dakbedekking zijn echter aan groot onderhoud toe en het schoonmaken van buitengevels en achterstallig schilderwerk zijn noodzakelijk. De kosten hiervoor met nog slechts enkele jaren bewoning voor ogen zou een onrendabele investering zijn. Reden om vergunning te vragen voor het wijzigen van een tijdelijke woonfunctie naar een permanent maatschappelijke functie voor urgent woningzoekenden. Het bestaande gebouw, een voormalig hotel, dient vanaf 2017 als een maatschappelijke voorziening ten behoeve van ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’ en telt 27 appartementen. Deze vorm van wonen is conform de verleende omgevingsvergunning slechts tijdelijk toegestaan. Het betreft een doorstroomlocatie, waarbij urgent woningzoekenden tijdelijk kunnen verblijven.

Deze ruimtelijke onderbouwing is bedoeld om via een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA) af te wijken van het omgevingsplan om genoemde maatschappelijke functie voor huisnummer 133 voor de toekomst permanent als doorstroomlocatie voor tijdelijk personeel, spoedzoekers en vergunninghouders mogelijk te maken. Waarbij ook het gebruik van de grond op nummer 135 ten behoeve van de deze functie mogelijk is. De gerealiseerde 4 woonunits Pontweg 135 A t/m D betreft een tijdelijk (voor 10 jaar) toegestane verplaatsbare bebouwing, geplaatst in 2022, welke eveneens ten dienste staan voor ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’. Deze woonunits zullen op korte termijn verplaatst worden naar een andere locatie. Hiervoor is een aparte aanvraag omgevingsvergunning aangevraagd. Deze verplaatsing maakt geen deel uit van voorliggend initiatief.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 3

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

Op nr. 133: de 27 tijdelijke wooneenheden op kadastraal perceel T 557 en op nr. 135 de 4 tijdelijke wooneenheden op kadastraal perceel T 3005, tezamen het projectgebied. Het blauwe kader geeft perceel T 557 aan, de rode pijlen de ontsluitingen.

Op nr. 133: 27 bestaande hotelkamers

op nr. 135: 4 tijdelijke woonunits waarvoor verplaatsing is aangevraagd.

Omdat het tijdelijk deel van het omgevingsplan, Buitengebied Texel voor wat betreft de gebruiksmogelijkheid “Maatschappelijk Wonen” slechts voor 10 jaar is vergund (tot 9 maart 2027) vraagt de eigenaar de woningbouwvereniging Woontij deze tijdelijke functie permanent

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 4

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

te mogen voortzetten. Om dit vergund te kunnen krijgen is het voeren van een BOPAprocedure noodzakelijk. Er is voor gekozen omdat middels een procedure omgevingsvergunning te doen. Hiervoor is een ETFAL (Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties) als onderbouwing nodig. Voorliggend document met bijlagen voorziet hierin. De ruimtelijke onderbouwing geeft een toelichting op en de argumentatie/motivering van de uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Hierbij is het projectplan vanuit diverse invalshoeken belicht die relevant zijn voor de fysieke woon- en leefomgeving.

1.4.

Geldend juridisch-planologisch kader Het gebruik van de gronden is geregeld in het Omgevingsplan Texel onderdeel bestemmingsplan, vastgesteld 12 juni 2013 en het bestemmingsplan Reparatieplan Buitengebied, vastgesteld 21 december 2016. De huidige functie is Recreatie - Verblijfsrecreatieve gebouwen.

Tijdelijk wonen is mogelijk o.b.v. een verleende omgevingsvergunning. Er is sprake van een bouwvlak, waarbinnen maximaal 1.080 m2 mag worden gebouwd met een goothoogte van max. 6,00 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Het aantal gebouwen is beperkt tot 2 en het aantal toegestane recreatieve slaapplaatsen is maximaal 52. Het perceeldeel ten noorden van het voormalige hotelgebouw waar nu de 4 woonunits staan valt buiten het bouwvlak. De woonunits zijn tijdelijk toegestaan voor een periode van 10 jaar. Het planvoornemen leidt niet tot wijziging in bouwhoogte en/of goothoogten. Het maximumaantal bewoners verschilt niet van het aantal mogelijke hotelpassanten (27 x 2) Het bestaande bouwvlak wijzigt niet. Om af te kunnen wijken van het omgevingsplan vindt een BOPA-procedure plaats.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 5

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

2. BESCHRIJVING PROJECT 2.1.

Het perceel, de ligging en haar omgeving Pontweg 133-135 De Koog Kadastraal bekend Gemeente Texel, sectie T perceelnummers 557 en 3005. Doelstelling is af te wijken van het Omgevingsplan Texel voor het voormalige Hotel Tubantia en de tijdelijk toegestane gebruikswijziging voor “maatschappelijk urgent woningzoekenden” te wijzigen naar een permanente functie voor “maatschappelijk urgent woningzoekenden”. Het perceel meet ca. 4.195 m2. Het bebouwd oppervlak van het Tubantia hotel bedraagt ca. 665 m2

2.2.

Gebruikstransformatie Het vervangen van het hotel door een complex voor urgent woningzoekenden (vergunninghouders, tijdelijke werknemers, spoedzoekenden en tevens kan dienen als wisselwoningen voor renovaties van bestaande woningen) is een welkome kans voor Texel om deze doorstroomlocatie voor urgent woningzoekenden te behouden.

2.3.

Het Projectplan Het bestaande hotel heeft 27 hotelkamers die van voldoende grootte zijn om als kleine wooneenheden blijvend te kunnen worden ingezet voor tijdelijke bewoning en zijn momenteel als zodanig reeds 8 jaar in gebruik, de vergunning hiervoor loopt in maart 2027 ten einde.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 6

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

2.4.

Gebouw en omgeving

Straatgevelzijde

Hoofdentree

Tuinaanzichten

Zie voor meer gegevens bijlage 7.1

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 7

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

3. BELEID 3.1.

Rijksbeleid

3.1.1.

Omgevingswet en Nationale Omgevingsvisie De Omgevingswet werd op 1 januari 2024 van kracht, in deze wet worden de omgevingsvergunningen geregeld. De wet beoogt een goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Uitgangspunt van de wet is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar meer plaatsvinden, maar in samenhang. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt het de Rijksoverheid de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) de lange termijnvisie in beeld. In de Omgevingswet zijn de meeste wetten m.b.t. de leefomgeving over diverse onderwerpen samengebracht. Te denken valt aan regels over bouwwerken, infrastructuur, water(systemen), bodem en lucht, landschappen en natuur en cultureel erfgoed en werelderfgoed oftewel: de regels over de fysieke leefomgeving. Eveneens zijn tientallen algemene maatregelen van bestuur (amvb’s) en ministeriële regelingen hierdoor niet meer functioneel. Zij zijn samengebracht in slechts vier amvb’s en één enkele Omgevingsregeling. 1. 2. 3. 4.

Omgevingsbesluit Besluit Kwaliteit leefomgeving (BkL) Besluit activiteiten leefomgeving (BaL) Besluit bouwwerken leefomgeving (BbL)

Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven.    

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel voor Nederland; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het ander. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 8

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

De NOVI vindt haar doorwerking in het regionale en lokale beleid waaraan uiteindelijk plannen zullen worden getoetst. De NOVI is nog niet in werking getreden en vormt daarmee nog geen formeel toetsingskader voor voorliggend planvoornemen. De NOVI is in werking vanaf 2020. De Nota Ruimte gaat de huidige Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vervangen waarschijnlijk in 2026.

3.1.2.

Omgevingsbesluit Geldend vanaf 1 januari 2024 (Vervangt Bro). In het besluit staan de regels over het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, over procedures, handhaving en uitvoering. De regels gelden voor actief opererenden in de fysieke leefomgeving, burgers, bedrijven en overheid. Betekenis voor het project: Met de voorgenomen ontwikkeling worden 27 maatschappelijke huurwoningen mogelijk gemaakt. Het voormalige Hotel Tubantia verscholen liggend achter omringend hoger groen is een op zich unieke bebouwing welke niet tot verdere verstedelijking leidt. Het gebouw voorzag, nadat de hotelvoering (verblijfsrecreatie) werd gestaakt, in een tijdelijk toegestane noodopvang als doorstroomlocatie voor “maatschappelijk wonen” als gevolg van een tekort aan woonmogelijkheden voor urgente woningzoekenden, statushouders en tijdelijke medewerkers. Dit werd mogelijk gemaakt door de verleende omgevingsvergunning voor 10 jaar. De gemeente en woningbouwvereniging hebben eerder vastgesteld dat de wachtlijst voor sociale huurwoningen groeit en dat het voor tijdelijk personeel of voor spoedzoekers moeilijk is om een huis te krijgen. Het projectplan maakt gelet op de ligging en de huidige vigerende regeling in het omgevingsplan onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied, zij het dat het hier een geïsoleerd liggende kleine stedelijke bebouwing betreft.

Om de woonbehoefte te bepalen is gebruik gemaakt van de Woonvisie Texel 2024. Deze Woonvisie vormt het beleidskader op het gebied van volkshuisvesting voor de Gemeente Texel. De visie geeft richting aan de programmering en prioritering op het gebied van wonen. Uit de Woonvisie blijkt dat er sprake is van een duidelijke behoefte aan woningen. Conclusie en advies: Men heeft behoefte op Texel aan 500-750 nieuwe woningen met druk op de sociale huur en er is grote vraag naar huisvesting van tijdelijke werkers en spoedzoekers. Ons projectplan geeft hier, door als doorstroomlocatie te fungeren, bijdrage aan.

3.1.3.

Conclusie Deze ruimtelijke onderbouwing voorziet in het doorlopend gebruik kunnen maken van de 27 hotelkamers voor urgent woningzoekenden. Er is reeds sprake van een stedelijke functie (recreatie) op dit perceel waardoor het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking niet nodig is.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 9

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

3.2.

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1.

Omgevingsvisie NH2050 en Omgevingsverordening NH2022 De Omgevingsvisie NH2050 is vastgesteld op 19 nov. 2018 door Proviniale Staten van Noord-Holland. (Vervangt de structuurvisie Noord-Holland 2040). Hierin staat de visie op de fysieke leefomgeving beschreven. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving. De provincie wil dat de kwalitatieve en kwantitatieve vraag en aanbod van werk- en woonlocaties met elkaar in overeenstemming zijn en streeft naar behoud en versterking van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en cultuurhistorie. Het beleid van de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 is, voor zover het een bindende werking moet hebben, neergelegd in de Omgevingsverordening NH2022 zoals vastgesteld op 1 februari 2025. Betekenis voor het project: De locatie ligt in het “Buitengebied Texel” en valt onder het omgevingsplan “Buitengebied Texel” d.d. 12 juni 2013. De locatie ligt in de Werkingsgebieden 'Landelijk gebied' en 'Bijzonder provinciaal landschap'. Tevens is er geen sprake van een stiltegebied.

De bestemming “Wonen” in landelijk gebied, is in de Provinciale Omgevingsvisie niet mogelijk op basis van de instructieregels, omdat deze woningen worden gezien als ontwikkelingen met de functie wonen in het landelijk gebied Het initiatief raakt hierdoor provinciale belangen, doch “maatschappelijk wonen”, een vorm van tijdelijk wonen, voor tijdelijk personeel, spoedzoekers en vergunninghouders in deze doorstroomlocatie dat deze aanvaarbaar is. De afgelopen 8 jaar is ook gebleken dat de omgeving geen hinder heeft ondervonden van de tijdelijk toegestane maatschappelijke bewoning.

3.2.2.

Omgevingsvisie NH2050 De provincie ontwikkelt ten behoeve van leefomgevingskwaliteit - passend bij de context zoveel mogelijk natuur-inclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond. In de omgevingsvisie zijn hiervoor vijf samenhangende bewegingen benoemd, op basis van ruim 20 ontwikkelprincipes voor een toekomstige leefomgeving, te weten: 1. Dynamisch schiereiland - hierin is het benutten van de unieke ligging van NoordHolland, te midden van water, leidend, waarbij de kustverdediging vooropstaat en toeristisch-recreatieve kansen kunnen worden gegrepen en natuurwaarden toegevoegd. 2. Sterke kernen, sterke regio's - deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. 3. Nieuwe energie - hierbij gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie. 4. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving - deze beweging betreft het ontwikkelen van natuurwaarden (en vergroten van biodiversiteit) in combinatie met het versterken van een economisch duurzame agrifood-sector.

In de aanpak om ambities waar te maken, wordt de geldende sturingsfilosofie 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' voortgezet. Aan de omgevingsvisie ligt tot slot een PlanMER ten grondslag waarmee in beeld is gebracht welke kansen en risico's er voor de leefomgeving

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 10

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

bestaan. De algemene conclusie hierin is dat de opgenomen ontwikkelprincipes de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren. Verwachting voor de komende tijd: De komende tijd staat in het teken van 'Visie naar uitvoering'. De in de omgevingsvisie uitgesproken ambities worden vertaald in een omgevingsverordening en verder uitgewerkt in verschillende programma's waarin de uitvoering is geregeld. De eerste vervolgstap is reeds in gang gezet door het vrijwel gelijktijdig met de omgevingsvisie opstellen van de Omgevingsverordening Noord-Holland.

3.2.3.

Omgevingsverordening NH2022 Geldend vanaf 1 januari 2024. Het verblijfs-recreatieve gebouw aan de Pontweg 133 ‘Tubantia’ is verouderd en functioneerde al jaren niet meer als hotel. In 2018 is aan de Stichting Woontij een tijdelijke omgevingsvergunning verleend voor de huisvesting van urgent woningzoekenden (spoedzoekers, vergunninghouders en tijdelijk personeel). Het betreft een ‘doorstroom’ locatie, waarbij urgent woningzoekenden kortdurend verblijven. Het gebouw heeft de afgelopen jaren hiervoor zijn dienst bewezen. De locatie is goed bereikbaar met de fiets, auto en openbaar vervoer en is strategisch gelegen tussen Den Burg en De Koog. Het pand is eigendom van Stichting Woontij, deze woningbouwvereniging is op Texel verantwoordelijk voor de sociale woningen. Woontij wil het pand opknappen, zodat het wooncomfort en uitstraling van het gebouw verbetert. Met de verbeterslag is een aanzienlijk bedrag gemoeid. Aangezien er op basis van de tijdelijke vergunning nog slechts 2 jaar mag worden gewoond door hiervoor genoemde woningzoekenden, is een dergelijke investering niet verstandig. Toestemming om het gebouw permanent te mogen gebruiken als doorstroomlocatie voor urgent woningzoekenden maakt het zinvol een duurzame investering te doen. In de ca.

8 jaar dat Tubantia de functie van locatie voor doorstroming heeft gehad, is aangetoond dat een dergelijke maatschappelijke voorziening van grote waarde is voor de tijdelijke opvang van spoedzoekers, tijdelijk personeel en vergunninghouders. Het behouden van dit complex is van grote waarde voor Texel. Ruimtelijk heeft dit “andere” gebruik geen impact. Ook op de leefomgeving heeft het andere gebruik van het complex geen invloed gehad. In de provinciale omgevingsvisie ligt het perceel in het ‘landelijk gebied’. Een woonfunctie is dan niet mogelijk, omdat daarvoor instructieregels 6.13, 6.14 en 16.18a gelden. Permanente bewoning betreft een stedelijke functie, waarbij conform artikel 6.18a de ligging aan een dorpslint of dorpskern relevant is. Echter gaat het hier niet om permanente bewoning maar om een doorstroomlocatie voor urgent woningzoekenden (spoedzoekers, vergunninghouders en tijdelijk personeel). Dit is te kwalificeren als een maatschappelijke functie en niet strijdig met de provinciale regels. Conclusie: De provinciale belangen worden door dit initiatief niet geraakt.

3.3.

Regionaal beleid De geïsoleerde ligging van Texel, zijnde een eiland geeft haar een status aparte. Texel is in 2015 middels een samenwerking aangegaan met de gemeentes Den Helder, Hollands Kroon en Schagen met de doelstelling regionaal een kwalitatief woningbouwprogramma te realiseren, middels een convenant. Met dit convenant beogen partijen een actieve regionale samenwerking te voeren ten behoeve van een optimale ruimtelijke ontwikkeling van de woningmarkt van de regio Kop van Noord-Holland.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 11

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

Hiervoor maken de partijen afspraken over het verminderen van de geprogrammeerde Woningaantallen, en het verbeteren van de kwaliteit van woningbouwlocaties en Productmarktcombinaties aansluitend bij de vraag naar nieuwbouwwoningen en woningtypen in de regio Kop van Noord-Holland. Betekenis voor het project: Deze ruimtelijke onderbouwing voorziet in het permanent functioneel mogen maken van 27 wooneenheden als doorstroomlocatie voor urgent woningzoekenden (vergunninghouders, spoedzoekers en tijdelijk personeel) een maatschappelijke voorziening. Deze gebruiksvorm is ontstaan omdat het bestaand hotel leeg kwam te staan en de Woningbouwvereniging i.s.m. de gemeente de mogelijkheid zagen hier spoedzoekers, vergunningshouders en tijdelijk personeel, tijdelijk onderdak te kunnen verlenen. Dit type opvang valt onder de functie wooneenheden voor vergunninghouders, spoedzoekers en tijdelijk personeel.

3.3.1.

Omgevingsvisie Texel 2050 Een omgevingsvisie is nog in voorbereiding. Vastgesteld zijn inmiddels “De kaders voor de Texelse Omgevingsvisie”, d.d. augustus 2022. In de visie staat behoud en zo mogelijk versterking van het kenmerkende authentieke karakter van Texel voorop, maar wel met de noodzakelijke sociaaleconomische en infrastructurele impulsen om het eiland vitaal te houden. Het projectplan voldoet hieraan.

3.3.2.

Woonvisie Texel 2024 De woonvisie Texel, vastgesteld d.d. 18 dec. 2024 heeft als doel de Texelse bevolking naar wens en tevredenheid te laten wonen op Texel en zoveel mogelijk de woonwensen en de woningbehoefte van de bewoners te realiseren. Uitgangspunt is het (vooral) benutten van de bestaande voorraad met bijzondere aandacht voor de betaalbaarheid van de woningen en het stimuleren van doorstroming van senioren. Op zich is wonen geen op zichzelf staand thema, maar levert het een bijdrage aan de sociale en economische ontwikkeling van Texel. Tevens helpt de woonvisie bij de toewijzing van woningbouwprogramma'. Op regionaal niveau is bestuurlijk afgesproken het Woonakkoord te hanteren voor nieuwbouwplannen. Betekenis voor het project: Het projectplan voorziet in doorstroomwoningen voor urgent woningzoekenden (vergunninghouders, tijdelijk personeel en spoedzoekers) en voorziet de woningbouwvereniging van wisselwoningen nodig om bestaande woningbouw te kunnen renoveren. Een ondersteunende “woon’-functie passend in de Woonvisie Texel.

3.3.3.

Actieplan Wonen en Woningbouwprogramma Texel 2020-2030 In het Actieplan Wonen van de gemeente Texel zijn de verschillende activiteiten van de gemeente weergegeven met betrekking tot het wonen op Texel. Het Woningbouwprogramma Texel 2020 – 2030 dient mede ter uitvoering en verfijning van de Woonvisie Texel (2024) en het Actieplan Wonen (2019). Al langere tijd beschikt Texel door haar andersoortige woningmarkt over een 'status aparte' in het regionale woningbouwbeleid. Texel heeft als eiland een uniek karakter en dat werkt ook door op de woningmarkt. Huizen zijn duurder en er is een tekort aan sociale en middel-dure huurwoningen. Ook de vergrijzing is groter dan in de omliggende gemeenten. Dit betekent dat veel vacatures door mensen van buiten Texel moeten worden ingevuld.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 12

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

Het Actieplan Wonen en het Woningbouwprogramma Texel 2020 – 2030 omschrijven het belang om snel veel woningen te realiseren met grote aandacht voor de betaalbare sector. Het tekort aan tijdelijk onderkomen is met name voor tijdelijk personeel, vergunninghouders, starters en urgent woningzoekenden ook erg hoog. Betekenis voor het project: Het projectplan voorziet in een permanente voorziening voor urgent woningzoekenden zoals vergunninghouders, tijdelijk personeel en spoedzoekers), een maatschappelijke voorziening. Het plan valt daarom niet onder het Actieplan Wonen en niet onder het woningbouwprogramma Texel 2020-2030. Met de voorgenomen permanente functiewijziging van Hotel Tubantia wordt de nodige ondersteuning gegeven aan de realisering van Wonen op Texel, in die zin dat de 27 hotelkamers geschikt zijn als doorstroomlocatie voor urgent woningzoekenden, starters, vergunninghouders, tijdelijke werknemers, spoedzoekers en kan tevens functioneren als tijdelijke wisselwoningen voor bewoners van woningen op Texel, die dienen te worden gerenoveerd of vervangen.

3.3.4.

Gemeentelijke welstandsnota De Gemeentelijke Welstandsnota is van 2008. In de welstandsnota zijn er vier welstandsniveaus van toepassing: ‘Beschermd Dorpsgezicht’, ‘Bijzonder’, ‘Vrij’ en ‘Dorpsranden’. Daarnaast is er aanvullend thematisch beleid en reclamebeleid. De welstandskaart bevat een groot welstandsvrij’ gebied, waaronder de planlocatie ‘Pontweg 133. Het projectplan bevindt zich binnen welstandsvrij gebied en behoeft daarom op dit aspect niet beoordeeld te worden.

4. MILIEU- EN OMGEVINGS ASPECTEN 4.1.

Milieu

4.1.1.

Milieueffectrapportage (M.e.r.) De BOPA-procedure beoogt de mogelijkheid te bieden voor het realiseren van 27 maatschappelijke wooneenheden op de locatie Pontweg 133. Voor een activiteit opgenomen in de zogenaamde D-lijst is een m.e.r.-rapportage een vereiste. Voor een activiteit, die onder de drempelwaarde valt, dient een zgn. ‘vormvrije m.e.r.- beoordeling’ plaats te vinden. De realisering van 27 wooneenheden vallen in de D-lijst onder punt D-1.1.2 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject), maar valt onder de drempelwaarde. Aangetoond moet worden dat het uitgesloten is dat er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn. Op 7 juli 2017 is het Besluit M.e.r. gewijzigd. Beoordeeld dient te worden of er een vormvrije M.e.r. beoordeling noodzakelijk is voor de voorgenomen nieuwe ontwikkeling. Dit moet, afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling, in principe geschieden in de vorm van een ‘aanmeldingsnotitie’. Relevantie voor de ontwikkeling Pontweg 133: Gelet op de locatie van het project Pontweg 133, waar reeds een vorm van tijdelijk overnachten functioneel is, is de wijziging van een hotelaccomodatie naar een complex met wooneenheden voor urgent woningzoekenden functioneel nauwelijks verschillend en lijkt de conclusie gerechtvaardigd dat het niet noodzakelijk is om voor dit project een aanmeldingsnotitie op te stellen.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 13

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

Kenmerken van het projectplan kunnen als volgt beschreven worden: Cumulatie met andere projecten Nee Gebruik natuurlijke hulpbronnen Gebruik bouwmaterialen en gebruik van energie tijdens bouwrealisatie Productie afvalstoffen Huishoudelijk afval, afvalwater Verontreiniging en hinder Veroorzaakt uitstoot van CO2 en luchtverontreiniging, zowel door de woningen als door extra autoverkeer (zeer geringe toename). Risico voor ongevallen Het project veroorzaakt geen risico voor derden. Plaats van het project De locatie betreft een perceel met een voormalig hotel aan de Pontweg. De omgeving is aan te merken als ‘landelijk’ met een lage bebouwingsintensiteit < 25%. Een hotel met kamers voor 52 bezoekers/gasten en 4 grondgebonden woonunits worden vervangen door 27 doorstroomwoningen voor urgent woningzoekenden. Er zijn in de omgeving geen functies aanwezig, die qua milieu hinder opleveren voor urgent woningzoekenden (vergunninghouders, spoedzoekers en tijdelijk personeel) en omgekeerd zal deze vorm van wonen geen nadelige invloed hebben op bedrijfsvoering in de omgeving. De aard en kwaliteit van de projectlocatie De gronden hebben geen bijzondere landschappelijke betekenis, noch cultuur-historisch. Er zijn geen bijzondere waarden aan de percelen toe te kennen, die bescherming behoeven of noodzaken tot het nemen van specifieke maatregelen.

De omvang van het project De 27 wooneenheden komen qua aantal overeen met de recreatieve verblijfseenheden die in de bestaande bebouwing aanwezig waren. Mogelijke schadelijke effecten van de functie Er worden geen natuurlijke hulpbronnen gebruikt en geen afvalstoffen geproduceerd. Er is bij deze vorm van wonen geen sprake van verontreiniging van en hinder voor de omgeving en er is geen sprake van emissie van schadelijke stoffen. Kenmerken van het potentiële effect Bereik van het effect (geografisch en grootte getroffen bevolking) Potentiële effecten zullen uitsluitend lokaal optreden; er zijn geen landsgrensoverschrijdende effecten. Duur, frequentie en omkeerbaarheid effect Verbruik van bouwmaterialen is eenmalig. Overige effecten zijn permanent. Conclusie Hiermee is in voldoende mate aangetoond dat het uitgesloten is, dat er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn, als gevolg van de gebruikswijziging van het bestaande pand. De 4 woonunits worden verplaatst, de aanvraag omgevingsvergunning is hiervoor aangevraagd.

4.2.

Brandveiligheid

4.2.1.

Beoordeling brandveiligheid Er heeft een beoordeling brandveiligheid plaats gevonden door Alcedo op 24 april 2025. Zie bijlage 7.2 en 7.3 Het advies hiervoor is elke wooneenheid uit te voeren als separaat brandcompartinent en de gangzones en trappenhuizen uit te voeren als extra beschermde brandcompartimenten met een WBDBO van tenminste 30 minuten.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 14

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

Zie als aangegeven op de plattegrond tekeningen. Vluchtveiligheid Elke woning kan in twee richtingen middels gangen binnen 30 m het aansluitend terrein bereiken. Het gebouw voldoet aan deze eis. Brandklasse buitenoppervlak De buitengevels bestaan uit baksteen en voldoen aan de brandklasse B. De bovenzijde van het dak is van keramische dakpannen en voldoet hiermee ook aan de geldende eisen. Brandoverslagberekening Uit deze berekening blijkt dat geen aanvullende brandwerende voorzieningen in de buitengevels noodzakelijk zijn.

4.2.2.

Extra beoordeling brandveiligheid Er heeft een tweede beoordeling brandveiligheid plaats gevonden door Alcedo onder de titel Beoordeling brandveiligheid en akoestiek. Rapportnummer 25-11697.R01.V01 d.d. 10 juli 2025. Zie bijlage 7.2 Deze extra beoordeling was nodig omdat de aanvraag nu behelst de permanent functie van Maatschappelijk wonen te verstrekken en te adviseren aan welke brandveiligheidseisen moet worden voldaan om het gebouw definitief te transformeren van hotelgebouw (logiesfunctie) naar maatschappelijk woongebouw. Het beoogde gebouwencomplex moet daarom getoetst worden aan het verbouwniveau uit het BbL. Uitgegaan moet worden van het in artikel 5.5 bedoelde “rechtens verkregen niveau” (het huidig kwaliteitsniveau), dit houdt in:  

De actuele kwaliteit van een bouwdeel mag niet verminderd door de verbouw; Het eindresultaat niet onder het minimumniveau voor bestaande bouw dan wel het specifieke minimumniveau voor verbouw ligt.

De brandveiligheid wordt bepaald op een aantal aspecten, te weten: 1. 2. 3. 4.

Compartimentering; Brand- en rookwerende voorzieningen, branddoorslag; Brandoverslag (WBDO) Rookdoorgang.

De compartimentering voldoet als genoemd in 4.4.1 (30 min); De brand- en rookwerende voorzieningen betreffen zelfsluitendheid van deuren in compartimenten en brandwerende doorvoeren, naden, schachten etc (30 min) zodat vluchtwegen behouden blijven; Brandoverslag betreft of een materiaal voldoet tegen brandoverslag, de stralingsflux wordt hiervoor berekend en die moet minder dan 15 kW/m2 zijn. Rookdoorgang binnen compartimenten van ruimte naar ruimte wordt gemeten in m3/uur lekverlies. Nu wordt de rookwerendheid van een scheidingsconstructie uitgedrukt in Ra of R200. De voorzieningen hiervoor zijn opgenomen in de tekeningen en berekend door Alcedo, zie Bijlage 7.3

4.2.3.

Veilig vluchten De eis hiervoor is dat vanuit een woning grenzend aan een binnengang 2 vluchtwegen noodzakelijk zijn naar het buitenterrein met een max. lengte van 30 m. Dat is het geval bij alle wooneenheden op een enkele woning na, doch hiervoor worden de vluchtroutes als beschermde route uitgevoerd, hetgeen reeds voorzien is.

4.2.4.

Sterkte bij brand

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 15

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

Hoe lang weerstaat de constructie instortgevaar? Er is geen vloerniveau boven 7 m. De constructie blijft ongewijzigd en hiermee is voldaan aan het rechtens verkregen niveau. Dit geldt ook voor de vloer van de vluchtweg.

4.2.5.

Materiaalgedrag Buitenoppervlak: De bakstenen gevel voldoet aan brandklasse B hetgeen voldoet. De constructie blijft ongewijzigd en hiermee is voldaan aan het rechtens verkregen niveau. Binnenoppervlak: Bij beschermde vluchtroute: wand en plafond brandklasse B en rookklasse s2, vloer/trap brandklasse T3 en rookdichtheid van ten hoogste 10m-1. Overige ruimtes: wand en plafond brandklasse D en rookklasse s2 vloer/trap brandklasse T3 en rookdichtheid van ten hoogste 10m-1.

4.2.6.

Schacht, koker of kanaal Met een minimale dikte van 1 cm dient te worden voldaan aan brandklasse A2. gipsvezelplaten voldoen hieraan, steenachtige materialen in ruime mate.

4.2.7.

Brandpreventie installatie en bestrijding van brand

4.2.8.

Noodverlichting Noodverlichting voor woningen is niet vereist, wel dient minimaal 1 lux verlichtingssterkte op vloeren en traptreden voorzien te zijn. De bestaande toestand voorziet hierin.

4.2.9.

Rookmelders De vereiste rookmelders zijn op tekeningen weergegeven.

4.2.10. Vluchtrouteaanduiding Een vluchtroute aanduiding is voor het projectplan niet vereist.

4.2.11. Bestrijding van brand Daar de hoogste vloer van een verblijfsgebied op minder dan 20 m boven het meetniveau ligt is geen droge blusleiding en brandweerlift vereist.

4.3.

Asbestinventarisatie Er is een asbestonderzoek verricht, volledig onderzoek type A. Het bestaande pand is gebouwd in 1978. Er zijn geen risico’s aangetoond in het bestaand gebouw en de bodem van het perceel. Het rapport projectnummer 2024-1700 (versie 0), geautoriseerd 15 oktober 2024 geldig tot 31-10-2027 opgesteld door een gecertificeerd bedrijf te weten Schutte asbestinventarisatie, Noord-Zijperweg 1A, 1766 HE Wieringerwaard. Bijlage 7.4 Conclusie Volgens de rapportage asbestinventarisatie heeft een Type A onderzoek plaats gevonden en er is geen enkele bron waarvoor de aanwezigheid van asbest is bevestigd. Plafondruimtes en kruipruimte zijn niet geopend voor onderzoek. Tijdens de sloop zal nog bezien worden of alsnog asbesthoudende materialen aanwezig zijn in kruipruimtes of plafonds. Heel aannemelijk is dat niet, omdat het bestaande gebouw relatief jong is. In feite wordt enkel voor de gebruikswijziging aangevraagd wordt geen ingrijpende sloop ingezet.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 16

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

4.4.

Bouwakoestiek

4.4.1.

Bescherming tegen geluid van buiten Er heeft een bouwakoestiek onderzoek plaats gevonden door Alcedo onder de titel Beoordeling brandveiligheid en akoestiek. Rapportnummer 25-11697.R01.V01 d.d. 10 juli 2025. Zie bijlage 7.3 Wat het geluid van buiten betreft geldt de karakteristieke geluidwering van de gevelconstructie (volgens NEN 5077). De karakteristieke geluidswering is bepaald volgens NPR 5272.Bij verblijfsruimten mag niet meer dan 33 dB van het gezamenlijke buitengeluid (weg-, spoorweg of industrie tezamen) hoorbaar zijn. Via een maatwerkvoorschrift kan dit versoepeld worden tot 18 dB. Volgens de atlas voor de leefomgeving produceert de Pontweg Lden 56 dB. De gevelconstructies dienen hierdoor 23 dB geluid te weren. De Wet geluidhinder (Wgh) is erop gericht om de geluidhinder vanwege onder andere wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai te voorkomen en te beperken. De Wgh bepaalt dat de 'geluidsbelasting' op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm. Voor het wegverkeerslawaai in buitenstedelijk gebied ligt deze norm tussen 48-53 dB; Het projectplan ligt op ruim 50 meter afstand tot de verkeersader. Conclusie De geluidsbelasting binnen de woningen mag niet hoger zijn dan 33 dB. De gevels dienen hiervoor tenminste 23 dB geluid te weren.

De bakstenen gevels weren 51 dB en de kozijnen en de hellende daken weren 27 dB de vereiste geluidswering voldoet reeds in de bestaande toestand.

4.4.2.

Bescherming tegen geluid van bouwwerkinstallaties Het betreft hier geluid veroorzaakt door installaties welke zich binnen het gebouw bevinden. Uitgaande van een verbouwing mag (rechtens verkregen niveau) uitgegaan worden van een geluidsniveau van 40 dB binnen verblijfsgebieden. Dit geldt ook voor buiten aanwezige installaties. Na meting blijkt bij geopende radiatoren 47 dB aanwezig en bij gesloten radiatoren 44 dB. Een ringleiding die blijft stromen veroorzaakt mogelijk dit hoge achtergrondgeluid. De installateur zal hiervoor een oplossing moeten voorzien.

4.4.3.

Beperking van galm Dit betreft galm die kan bestaan vanuit de gangen en waarvoor een beperking van galm voorzien kan worden. Een vorm van geluidshinder die bij het openen van een woning te hoog kan zijn. Omdat sprake is van verbouw wordt verwezen naar rechtens verkregen niveau waarvoor geen minimumeis geldt. Het bestaande gebouw voldoet hieraan.

4.4.4.

Geluidswering tussen ruimten Dit betreft mogelijke geluidshinder door luchtgeluid (nieuwbouweis ≥ 52 dB) en contactgeluid (nieuwbouweis ≥ 54 dB) tussen woonfuncties. Omdat sprake is van verbouw wordt verwezen naar rechtens verkregen niveau waarvoor geen minimumeis geldt. Uit metingen blijkt overigens dat luchtgeluid dicht bij de waarden komt die men bij nieuwbouw eist waardoor geen aanpassingen vereist zijn. De scheidingswand tussen gangen en verblijfsruimten zou iets verbeterd kunnen worden (niet verplicht). Wat contactgeluid betreft geven de metingen waarden die eveneens dicht bij de nieuwbouw eisen zitten, waardoor ook hiervoor geen aanpassingen nodig zijn.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 17

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

4.5.

Parkeren Er dient te worden voldaan aan de Nota Parkeernormen 2015. Voor de woningtypes Sociaal en Sociaal plus wordt een parkeernorm aangehouden van 1 parkeerplek per wooneenheid (tot 75 m2 bvo). Vereist voor 27 wooneenheden zijn eveneens 27 parkeerplaatsen, het projectplan bevat 27 parkeerplaatsen welke staan aangegeven op onderstaande situatietekening.

Conclusie Het parkeren op eigen terrein voldoet hiermee aan de geldende normen.

4.6.

Bedrijven en milieuzonering Bedrijven zijn milieubelastende bestemmingen die hinder ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen (waaronder wonen) kunnen veroorzaken. Om deze hindersituaties te voorkomen dient er bij ruimtelijke plannen, waarin milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen in elkaars nabijheid mogelijk worden gemaakt, in principe uit te worden gegaan van scheiding van functies. Hiertoe zijn in de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering 2009 richtafstanden opgesteld. In deze handreiking worden afstanden, zogeheten milieuzoneringen, tussen bedrijfsactiviteiten en milieugevoelige functies aangegeven waarmee wederzijdse hinder voorkomen wordt. Zo zorgt de milieuzonering ervoor dat nieuwe bedrijven op een passende afstand ten opzichte van woningen worden gesitueerd en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bestaande bedrijven worden gepland. De VNG-handreiking ‘Activiteiten en milieuzonering 2024’ vervangt de veelgebruikte publicatie Bedrijven en milieuzonering uit 2009. De invloed van een bedrijf op de omgeving hangt op de (milieubelastende) karakteristieken van het bedrijf. In de handreiking worden daarom milieucategorieën met de daarbij behorende richtafstanden onderscheiden.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 18

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de milieu categorieën 1 t/m 3.2. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van de hinderaspecten geluid, stof, gevaar en geur. Onderscheid wordt gemaakt in afstanden tot een rustige woonwijk en tot een gebied met een menging van functies. De gedachte daarbij is dat gebieden met gemengde functies hogere achtergrondwaarden voor wat betreft de hinderaspecten kennen, waardoor milieubelasting van een specifiek bedrijf meer op zal gaan in de omgeving en minder snel als hinder zal worden ervaren. Met het planvoornemen een vorm van tijdelijk wonen in een bestaand hotel waar feitelijk eveneens een vorm van tijdelijk wonen wordt geboden, wordt geen nieuwe bedrijvigheid mogelijk gemaakt. De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 27 wooneenheden t.b.v. urgent woningzoekenden (een Maatschappelijke functie). Een “woning” is aan te merken als hindergevoelig object en is daarmee gevoelig voor hinder van nabijgelegen bedrijvigheid. In de directe omgeving van het plangebied bevindt zich agrarisch gebied. Een woning ten Zuidoosten op Pontweg 126 bevindt zich 220 m vanaf het projectplan. Het dichtstbijzijnde bedrijf is een agrarisch bedrijf op 350 m afstand t.p.v. Pontweg 144-146 met boerencamping “de Hoeve Nieuwkoop”.

Aan de Zuidzijde van het perceel is een loods voor strandtenten opslag aanwezig welke echter ook een bedrijfsbestemming heeft waardoor bijvoorbeeld een aannemer zich hier kan vestigen, naar lezing is hier overleg over geweest tussen Gemeente en de eigenaar en zal die bedrijfsbestemming niet meer gebruikt worden. Er zijn verder geen bedrijven in de buurt die in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt door de transitie van hotelkamers naar tijdelijke bewoning door urgent woningzoekenden. Conclusie Op basis van het bovenstaande kan gesteld worden dat er als gevolg van het initiatief geen hindersituaties zullen ontstaan. Het voorliggende initiatief is in relatie tot het aspect milieuzonering uitvoerbaar.

4.7.

Luchtkwaliteit Bij ontwikkelingen is in algemene zin onderzoek nodig naar de bestaande luchtkwaliteit en de effecten, die de realisatie van die ontwikkelingen daarop zal hebben. Op 15 november 2007 is de “Wet Luchtkwaliteit” (Stb.2007,434) in werking getreden en vervangt het “Besluit Luchtkwaliteit 2005”. Deze wet voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 19

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt ‘in niet betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de 3%-grens niet wordt overschreden. De 3%-grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe ‘Wet Luchtkwaliteit’ geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als: • • • •

Er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; Een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; Een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtkwaliteit; Een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU-derogatie heeft verleend.

Het projectplan kan geacht worden te voldoen aan in ieder geval de drie eerstgenoemde voorwaarden. Conclusie Er zijn in het kader van de Wet Luchtkwaliteit geen belemmeringen voor de realisering van de hier genoemde bouwinitiatieven.

4.8.

Externe veiligheid Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving als gevolg van gebruik en opslag van gevaarlijke stoffen bij bedrijven, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het water, het spoor en door buisleidingen. De risicobenadering externe veiligheid kent twee begrippen om het risiconiveau van transport en aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving aan te geven. Deze begrippen zijn het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon, die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een transportroute of inrichting bevindt, overlijdt door een ongeval met het transport van gevaarlijke stoffen op die route of binnen die inrichting. Plaatsen met een gelijk risico kunnen door zogenaamde risicocontouren op een kaart worden weergegeven. Voor nieuwe situaties is voor kwetsbare objecten (bijvoorbeeld voor woonverblijven) de grenswaarde voor het PR gesteld op een niveau van 10-6/jr. Voor beperkt kwetsbare objecten (bijvoorbeeld bedrijven) is dit een richtwaarde. Het GR geeft aan wat de kans is op een ongeval met tien of meer dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde transportroute of inrichting. Het aantal personen dat in de omgeving van de route of inrichting verblijft, bepaalt daardoor mede de hoogte van het GR.

Conclusie Het projectgebied ligt niet bij infrastructuren die expliciet als transportroute voor gevaarlijke stoffen zijn aangewezen, dit blijkt uit raadpleging van de risicokaart, er zijn in de nabijheid ook geen bedrijven met risicodragende activiteiten gehuisvest. De N501 (Pontweg) is geen provinciale weg die is vrijgesteld voor gevaarlijke stoffen. Het projectplan kan worden beschouwd als overeenkomend met de oorspronkelijke situatie en geen vergroting van externe onveiligheid valt te verwachten.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 20

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

4.9.

Natuurwetgeving en Ecologie Ruimtelijke ontwikkelingen dienen altijd rekening te houden met bestaande en toekomstige natuurwaarden. Regels op dat gebied zijn onder andere vastgelegd in de Omgevingswet en verschillende uitvoeringsbesluiten. (Bal, Bkl en BbL) Op 1 januari 2024 is de Wet natuurbescherming opgenomen in de Omgevingswet. De wet zorgt ervoor dat de verschillende planten- en diersoorten in de natuur blijven bestaan. En dat kwetsbare soorten niet verdwijnen. In de wet staan bijvoorbeeld: regels voor overheden, bedrijven, natuurorganisaties en burgers over hoe zij om moeten gaan met de natuur (zorgplicht). Wanneer het onmogelijk is schade aan streng beschermde planten en dieren tijdens ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting te voorkomen, moet altijd een natuurvergunning worden aangevraagd. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Aanpak m.b.t. onderzoek ter plaatse van Pontweg 133 Om de effecten van de voorgenomen wijziging te bepalen is een Quickscan huismussen en vleermuizen uitgevoerd door Smit Groenadvies, opgesteld 17-10-2023 met een geldigheidsduur van 3 jaar.

Deze Natuurtoets betreft een aanvullend onderzoek, bijlage 7.5 De planlocatie zelf maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland en evenmin van een Natura-2000-gebied. Ten noorden van het perceel liggen wel 3 percelen welke zijn gerealiseerd als NNN-gebied. Er doen zich geen negatieve effecten voor op beschermde gebieden ten gevolge van externe werking door licht, geluid of fysieke aanwezigheid die voortkomen uit de geplande ontwikkeling. Flora Er werden tijdens een eenmalige inventarisatie geen beschermde plantensoorten aangetroffen relevant in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling. Deze worden op basis van de aangetroffen biotoop op deze locatie ook niet verwacht. In de huidige situatie is ter plaatse van het gebouwencomplex en perceel een enkele boom aanwezig. Aanvullend onderzoek is hier niet noodzakelijk. Fauna De Quicscan gaf aanleiding om hiervoor aanvullend onderzoek te verrichten, met name t.g.v. de mogelijke aanwezigheid van broedvogels als huismus en vleermuizen. Vleermuizen Vleermuizen zouden aanwezig kunnen zijn door kieren in boeidelen. Mussen tussen dakramen en dakpannen. De planlocatie wordt door vleermuizen niet gebruikt als vaste verblijfslocatie in de zin van een dagverblijfplaats. De gewone dwergvleermuis en de laatvlieger zijn wel foeragerend waargenomen in de luwtes van bosschages.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 21

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

Huismus en gierzwaluw De planlocatie, wordt door de Huismus niet gebruikt als nestlocatie. Wel zijn waargenomen de koolmees, de merel, pimpelmees en vink. Advies Om overtreding van de Omgevingswet te voorkomen dient acht geslagen te worden op de hieronder opgesomde aspecten. Wat betreft broedvogels is de beperking dwingend, er kan in dit kader ook geen natuurvergunning voor worden aangevraagd. Broedvogels Bij het verwijderen van struiken of heesters uit de randzone van de tuin kunnen tijdens de broedtijd (globaal half maart – juli) nesten worden verstoord of verwijderd. Geadviseerd wordt het verwijderen van struiken/heesters buiten de vogelbroedtijd te verrichten. Conclusies Wanneer vleermuizen achter de houten boeidelen verblijven treedt verstoring op bij werkzaamheden aan het dak. Bij de dakramen zijn ruimtes onder de dakpannen waar de huismus kan verblijven, bij werkzaamheden aan de dakramen, dakkapellen en het dak wordt verstoring van de huismus en vernietiging van potentiële verblijven verwacht. Wanneer vogels zoals meeuwen het platte dak gebruiken om te broeden worden negatieve effecten verwacht als werkzaamheden gedurende de broedperiode (maart-september) worden uitgevoerd. Voor andere soorten zijn geen geschikte verblijfplaatsen waargenomen, negatieve effecten worden dan ook niet verwacht.

Uit de QuickScan is gebleken dat het plangebied mogelijk een functie heeft voor vleermuizen en huismussen. Deze potentie voor vleermuizen bestaat uit kieren tussen de boeidelen. De potentie voor huismussen bestaat uit ruimte tussen de dakramen en dakpannen. Voor de gierzwaluw is er geen verblijfgelegenheid waargenomen. Verder zijn mogelijke verblijfplaatsen voor algemene broedvogels waargenomen. Het aanvullende onderzoek, zie bijlage 7.5 geeft geen aanleiding te veronderstellen dat bij de voorgenomen ontwikkeling de Omgevingswet in het kader van soortbescherming wordt overtreden. Er vinden geen wijzigingen plaats in de spouwmuren en pannendaken. Dakerkzaamheden zullen plaats vinden vanaf 1 oktober tot en met eind februari Het advies m.b.t. de vleermuizen en de kosten daarvoor zal worden opgevolgd door de initiatiefnemer.

4.10.

Stikstofdepositie als gevolg van bouwactiviteit In het kader van de aanvraag Omgevingsvergunning voor de gebruikswijziging naar 27 wooneenheden voor urgent woningzoekenden t.p.v. Pontweg 133-135, Het complex blijft als bestaand een berekening van depositie van stikstof is hiervoor niet vereist.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 22

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

5. UITVOERBAARHEID 5.1.

Economische uitvoerbaarheid De kosten voor de procedure(s) zullen via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer/aanvrager worden doorberekend. De gemeente zal met de Stichting Woontij een nadeel-compensatieovereenkomst sluiten, waarin ook wordt geregeld dat de 52 recreatieve slaapplaatsen op deze locatie komen te vervallen en niet meer benut kunnen worden. Huurwoningen De 27 woningen voor urgent woningzoekenden betreffen sociale woningen en worden verhuurd voor de prijs die jaarlijks door de Rijksoverheid wordt vastgesteld.

5.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Woontij heeft per brief de omwonenden geïnformeerd over de voorgenomen functiewijziging. Omdat het Tubantia complex reeds ca. 8 jaar wordt bewoond en zich gedurende deze periode geen problemen hebben voorgedaan, laat het zich niet aanzien dat bezwaren geuit zullen worden. Mochten er nog reacties komen dan zal de Gemeente hiervan op de hoogte gesteld worden. Zie bijlage 7.6

5.3.

Duurzaam gebruik Hergebruik van bestaande gebouwen die van voldoende kwaliteit zijn om nog voor tenminste 20 jaar goed te kunnen functioneren is in veel opzichten beter voor het milieu. Nauwelijks materiaal- en materieel inzet, geen verlies van open terrein c.q. natuurwaarden daarvan, weinig transportverkeer, geen gewijzigde infrastructuur, geen stikstofdepositie etc.

Opgemaakt door Henri Leloup, d.d. 3/02/2026

blad 23

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.7, d.d. 3 februari 2026 Projectnummer C072, 27 verblijfseenheden voor urgent woningzoekenden in het voormalig hotel Tubantia, Pontweg 133 De Koog

6. CONCLUSIE 6.1.

Motivatie Hotel Tubantia stond lange tijd leeg en werd door de woningbouwvereniging Woontij aangetrokken als onderdak voor urgent woningzoekenden (vergunninghouders, spoedzoekers en tijdelijk personeel). Men kreeg van de gemeente toestemming om deze andere wijze (niet creatieve wijze) van gebruik voor 10 jaar toe te staan. Inmiddels zijn daar 8 jaar van verstreken. Het degelijk gebouwde hotel is in deze periode matig onderhouden omdat de toekomst van het gebouw onduidelijk was. Er bestaat veel vraag naar woningen en tijdelijk onderdak voor urgenten. Omdat het gebouw te veel achterstallig onderhoud kent en hiervoor een grote investering nodig is wordt middels deze onderbouwing verzocht om permanente maatschappelijke bewoning toe te staan. Gedurende de 8 jaar van gebruik van deze doorstroomlocatie is gebleken dat de omgeving geen last heeft ondervonden van het andere gebruik van dit complex. Reden om de gemeente voor te leggen permanente vergunning te verstrekken voor de functie van wooneenheden voor vergunninghouders, spoedzoekers en tijdelijk personeel.

6.2.

Resumé Gezien het grote aantal huur woningzoekenden in de gemeente, is wonen in een reeds langer bestaand bouwvolume met verloren functie, een zeer denkbare keuze. In de voorgaande hoofdstukken is het relevante beleid in relatie tot het initiatief beschreven. Het voorliggende initiatief past binnen de kaders van de beleidsuitgangspunten van het vigerende Rijks-, Provinciaal- Regionaal- en Gemeentelijk beleid. Ook is het plan uitvoerbaar in relatie tot milieu- en omgevingsaspecten. Het initiatief voldoet aan de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening, waarmee een omgevingsvergunning voor het initiatief kan worden verleend.

6.3.

Informatiebronnen: Nota Parkeernormen Texel 2015;

6.4.

Bestemmingsplan “Buitengebied Texel 2013” d.d. 23-12-19; Bestemmingsplan 2 e Reparatieplan Buitengebied Texel, d.d. sept. 2021; Raadsbesluit Participatiebeleid (i.v.m. Omgevingswet), d.d. 13-07-2022; Texelse Omgevingsvisie, 2024; Bestemmingsplan “Stappeland, De Koog” d.d. 10-07-2024; Woonvisie Texel 2024; Actieplan Wonen, maart 2019; Woningbouwprogramma 2020-2030, d.d. augustus 2020.