Bijlage 1a. Bestemmingsplan Toelichting en regels

De Koog - Stappeland

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Planologische regeling 1.4 Leeswijzer

6 6 6 6 7

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Voorgenomen situatie

8 8 8

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal en regionaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

10 10 12 13

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten 4.1 Algemeen 4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.3 Ecologie 4.4 Bodem 4.5 Wegverkeerslawaai 4.6 Water 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Archeologie 4.9 Cultuurhistorie 4.10 Verkeer en parkeren 4.11 Externe veiligheid 4.12 M.e.r.-beoordeling 4.13 Conclusie milieu- en omgevingsaspecten

15 15 15 15 16 16 16 17 17 18 18 19 19 20

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen 5.2 Planopzet en systematiek 5.3 Planregels 5.4 Handhaafbaarheid

21 21 21 21 22

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.2 Financiële uitvoerbaarheid

23 23 23

Bijlagen bij de toelichting

25

Regels

27

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

28 28 31

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Wonen

32 32

Hoofdstuk 3 Artikel 4

Algemene regels Anti-dubbeltelregel

34 34

2

Inhoudsopgave (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Algemene bouwregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

35 36 37

Hoofdstuk 4 Artikel 8 Artikel 9

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

38 38 39

Bijlagen regels

41

Bijlage 1

42

Lijst met beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis

Inhoudsopgave (concept)

3

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

4

(concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Toelichting

Toelichting (concept)

5

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op de locatie Stappeland 2a in de De Koog bestaat het voornemen om 38 woningen te realiseren. Uitgangspunt in de verdeling is 33% sociaal (50 m2 ), 33% middelduur (65 m2) en 33% vrije sector (90+ m2). Het gebied wordt open en natuurlijk ingericht met veel ruimte voor groen. Uitgangspunt is ook een autoluwe inrichting waarbij auto’s aan de rand van het gebied geparkeerd worden. In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie grotendeels de bestemming 'Sport' en voor een klein deel de bestemming 'Bos'. Binnen deze bestemming is woningbouw niet toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het bestemmingsplan. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een nieuw ruimtelijk regime van kracht, waarbij de woning op de locatie planologisch mogelijk wordt gemaakt.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de oostzijde van de kern van De Koog. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1: Ligging plangebied

1.3

Planologische regeling

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Koog geconsolideerd'. Op 12 juni 2013 is het bestemmingsplan 'De Koog' door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan 'De Koog geconsolideerd' betreft een samenvoeging van de bestemmingsplannen 'De Koog', 'Reparatieplan De Koog 2015' en 'Partiële herziening Centrum De Koog'. In het bestemmingsplan heeft de locatie grotendeels de bestemming 'Sport'. Deze gronden zijn bestemd voor sportvelden en/of sportterreinen. Voor de bestaande bedrijfswoning met erf is een bouwvlak opgenomen. De bedrijfswoning zelf heeft de aanduiding 'bedrijfswoning'. Aan de noordzijde heeft een smalle strook langs het pad de bestemming 'Bos'. Tevens geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' ter bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden in de ondergrond.

6

Toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Figuur 1.2: Uitsnede geldend bestemmingsplan De Koog geconsolideerd De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk binnen de geldende bestemmingsplannen.

1.4

Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan en hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Toelichting (concept)

7

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

Het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief). De ontwikkeling zal op een goede manier moeten worden ingepast in de omgeving. Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de huidige en voorgenomen situatie.

2.1

Huidige situatie

De projectlocatie Stappeland bevindt zich binnen een groen overgangsgebied vanuit het centrum van de Koog naar het aanliggende landelijk gebied aan de oostzijde van het dorp. De locatie van de beoogde ontwikkeling wordt beschouwd als een onderdeel van deze “groene loper”. Aan de noord- en zuidzijde van de groene loper bevinden zich recreatieparken. Aan de westzijde van het plangebied is een sport- en recreatiehal (hierna: sporthal) aanwezig die thans al vele jaren niet als zodanig wordt geëxploiteerd. Binnen het plangebied is een tennisbaan aanwezig en een (bedrijfs)woning met erf en bijbehorende bouwwerken. Het woonerf en de tennisbaan met de achterliggende gronden worden deels omsloten met een groensingel. Ten zuiden van de tennisbaan waren voorheen nog 2 tennisbanen aanwezig. Deze zijn verwijderd. Het oostelijk deel van de locatie heeft een open karakter.

2.2

Voorgenomen situatie

Voor de ontwikkeling van het plangebied is de samenhang met de omgeving als uitgangspunt genomen. Kenmerkend voor het dorpsweefsel is de compacte kern met daar omheen leisure- en recreatieparken. De compacte kern biedt veel winkel- en uitgaansgelegenheid en vormt het levendige hart van het dorp. Aan de oostzijde van de kern bevindt zich een relatief onbestemde ruimte, waar het grote parkeerterrein en de sporthal beeld- en functiebepalend zijn. Potentieel is deze corridor aan de oostzijde van het dorp een fraaie verbinding tussen kust- en landelijk gebied. Met deze inrichtingspotentie wordt de aanzet van deze oostwest verbinding aan de Brink en Nikadel versterkt, waarmee de dorpskern een goede ruimtelijke tegenhanger krijgt en de identiteit van het dorp wordt versterkt.

Figuur 2.1: Inpassing in de omgeving De inpassingsvisie voor het plangebied is een landschappelijke ontwikkeling. Deze is geschetst als een vergroende ruimte langs het water met losstaande landschappelijk vormgegeven gebouwen. Het gebied biedt ruimte aan compacte woongebouwen, die zich in een collectieve landschappelijke omgeving bevinden. Het Stappeland op de landtong aan de oostzijde van de dorpskern wordt ingericht als een verbindingslandschap. Er wordt ruimte geboden aan een verbindingsroute langs het water, die aansluit op de bestaande routes en daarmee verbinding mogelijk maakt tussen tussen kust en landelijk gebied. Aan de zijde van de waterloop is de inrichting overwegend ruw en ongecultiveerd als een nautuurinclusief oeverlandschap. Naar het noorden van de landtong transformeert het landschap naar de open groene 8

Toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland weide, als verwijzing naar het landelijk gebied aan de oostzijde. Deze gradiënt in de landschapelijke inrichting biedt een fraaie ruimtelijke dynamiek aan de woonomgevIng van losstaande meerlaagse woongebouwen.

Figuur 2.2: Schetsontwerp Het voorgestelde woongebied is autoluw en voornamelijk toegankelijk te voet of per fiets. Auto's worden op de halfverharding nabij de toegangsweg aan de noordzijde geparkeerd. De individuele woonadressen zijn wel per voertuig bereikbaar voor een tijdelijke transfer of nooddienst. De beoogde doelgroepen voor de woningen zijn starters en senioren. Uitgangspunt in de verdeling is 33% sociaal (50 m2 ), 33% middelduur (65 m2) en 33% vrije sector (90+ m2). Sociale samenhang door het gemeenschappelijk bewonen van het woonerf is één van de speerpunten in het plan. De inrichting is gebaseerde op een cluster van schuurwoningen, waarin zich verschillende grondgebonden woningen of appartementen bevinden voor de diverse doel- en prijsgroepen. Diversiteit en herkenbaarheid wordt mede herleid uit aandacht voor het kappenlandschap. Met deze inpassingsvisie wordt een zelfvoorzienende nieuwe bestemming en gebruik van de beschikbare ruimte geboden en een aanzet voor ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit van de oostzijde van het dorp.

Toelichting (concept)

9

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Vanaf 1 januari 2024 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). In de NOVI zijn de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met betrekking tot 'sterke en gezonde steden en regio's' is in de NOVI aangegeven dat vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig zijn voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Tegelijk streeft men naar een verbetering naar de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen. Betekenis voor het project Voorliggend bestemmingsplan sluit aan op het thema 'sterke en gezonde steden en regio's' uit de NOVI. Met het plan wordt invulling gegeven aan de aanwezige woningbehoefte. De gebouwen worden ingepast in een te versterken groenstructuur en de woningen zullen voldoen aan de huidige duurzaamheids-eisen. 3.1.2

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgeschreven dat indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden. Deze ontwikkelingen dienen te worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Betekenis voor het project Met de voorgenomen ontwikkeling worden maximaal 38 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De voorgenomen woningbouw geeft invulling aan de aanwezige kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. In paragraaf 3.3.1 en 3.3.2 is dit toegelicht. De ladder schrijft voor dat bekeken moet worden of in de behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied (BSG). In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd.

Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied maakt gelet op de ligging en de huidige vigerende bestemming onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en is daarmee gebaseerd op zorgvuldig ruimtegebruik.

10

Toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

3.1.3

Nationaal waterbeleid

Europese Kaderrichtlijn Water Sinds december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water van kracht. De belangrijkste doelstelling is het geven van een kader voor het beheer van oppervlaktewater en grondwater op basis van stroomgebieden en stroomgebieddistricten. De richtlijn wil het duurzaam gebruik van water bevorderen en de gevolgen van overstroming en droogte beperken. Daarnaast wil de richtlijn de aan water gebonden natuur beschermen en verbeteren met als uitgangspunt een goede ecologische toestand van het water. De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft onderzocht welke maatregelen genomen kunnen worden om Nederland ook in de toekomst veilig en leefbaar te houden. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Waterbeleid voor de 21e eeuw'. De belangrijkste aanbevelingen waren: anticiperen in plaats van reageren, meer ruimte naast techniek en 'vasthouden-bergen-afvoeren'. Naar aanleiding van de aanbevelingen van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw, heeft het kabinet zijn standpunt bepaald in de nota 'Anders omgaan met water' (2000). Deze Nota benadrukt dat het antwoord op de problemen niet alleen ligt in technische oplossingen, maar vooral ook in het ruimte geven aan water (flexibel peilbeheer en ruimtelijke maatregelen in de vorm van calamiteitenberging, piekberging en voorraadbeheer, etc.).

Daarnaast moet meer gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid om water vast te houden. Als meer water vasthouden niet zomaar gaat, moeten er voorzieningen worden aangelegd om tijdelijk water te bergen. Pas als deze twee mogelijkheden, vasthouden en bergen, zijn gebruikt mag het overtollige water worden afgevoerd. Nota “Anders omgaan met water, Waterbeleid in de 21e eeuw” Met de nota Anders omgaan met water, Waterbeleid in de 21e eeuw wil het Rijk een ander waterbeleid realiseren. Er moet geanticipeerd worden op een stijgende zeespiegel, een stijgende rivierafvoer, bodemdaling en een toename van de neerslag. Nieuwe ruimtelijke besluiten mogen de problematiek van veiligheid en wateroverlast niet ongemerkt vergroten. Bij nieuwe ruimtelijke besluiten moeten de gevolgen voor veiligheid en wateroverlast expliciet in beeld worden gebracht. De nota geeft twee drietrapsstrategieën als uitgangspunten. Voor waterkwantiteit bestaat die uit vasthouden, bergen en afvoeren. Voor waterkwaliteit is het schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in aandachtspunten als: meer ruimte voor water, relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied, vergroting van het waterbergend vermogen met name in de stadsranden, verbetering van de waterkwaliteit, vergroting van de belevingswaarde van water, en kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water. Nationaal Water Programma 2022-2027 In het Nationaal Water Programma 2022-2027 (NWP) beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Dit staat in één programma waarmee de Rijksoverheid anticipeert op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het NWP beschrijft de nationale beleids- en beheerdoelen op het gebied van klimaatadaptatie, waterveiligheid, zoetwater & waterverdeling, waterkwaliteit & natuur, scheepvaart, en de functies van de rijkswateren. Het NWP geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast voor de periode 2022 – 2027. Uitgangspunt is schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Betekenis voor het project Onderdeel van het bestemmingsplan is de watertoets.

In de watertoets is aangegeven wat de gevolgen van het plan zijn voor de waterhuishouding en op welke wijze water (regen-, afval- en oppervlaktewater) wordt ingepast in het plan. De watertoets is afgestemd met de betreffende waterbeheerder. Het plan leidt tot het toename van het oppervlak aan open water. In paragraaf 4.2 wordt hier nader op ingegaan.

Toelichting (concept)

11

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 en Omgevingsverordening NH2020

Op 19 november 2018 hebben de Provinciale Staten van Noord-Holland de Omgevingsvisie NH2050 vastgesteld. Hierin staat de visie op de fysieke leefomgeving beschreven. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving. De provincie wil dat de kwalitatieve en kwantitatieve vraag en aanbod van werk- en woonlocaties met elkaar in overeenstemming zijn en streeft naar behoud en versterking van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en cultuurhistorie. Het beleid van de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 is, voor zover het een bindende werking moet hebben, neergelegd in de Omgevingsverordening NH2020 zoals vastgesteld op 22 oktober 2020. Betekenis voor het project De locatie ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Texel. In artikel 6.3 is bepaald dat een bestemmingsplan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.

Door middel van een convenant 'Regionale samenwerkingsafspraken woningbouw van de Kop van Noord-Holland 2020-2030 zijn regionale afspraken gemaakt die nodig zijn om de woningmarkt toekomstbestendig te maken waarbij rekening wordt gehouden met demografische trends en ontwikkelingen. De regio Kop van Noord-Holland heeft afspraken gemaakt over de woningbouwprogrammering in het Kwalitatief Regionaal Woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland. Het onderhavige project is hier niet in opgenomen en zal separaat regionaal worden afgestemd. 3.2.2

Woonagenda 2020-2025

In april 2020 is de Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 vastgesteld. Doelstelling van de woonagenda is dat de provincie Noord-Holland wil zorgen voor voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen. De speerpunten van het provinciale woonbeleid zijn een woning voor iedereen, productie op peil: aanjagen woningbouwproductie, gezond, duurzaam en toekomstbestendig wonen in een aantrekkelijke provincie en een kwalitatief, betaalbaar en divers woningaanbod. Deze speerpunten zijn vertaald in de Regionale Actieprogramma's. Betekenis voor het project Met het plan wordt een bijdrage geleverd aan de vraag naar woningen voor verschillende doelgroepen, waarbij de nadruk ligt op senioren en starters. In paragraaf 3.3.3 is nader ingegaan op de het regionaal Woonakkoord. 3.2.3

Regionaal Woonakkoord Kop van Noord-Holland 2021-2026

Het Regionaal woonakkoord Kop van Noord-Holland (hierna: Woonakkoord) is het vervolg op het Regionaal Actieprogramma Wonen 2017-2020. Het Woonakkoord gaat over onderwerpen waar de regio en de provincie elkaar nodig hebben en om niet effectieve (bestuurlijke) regeldruk te voorkomen. Daarnaast probeert het Woonakkoord woningen in het landelijk gebied mogelijk te maken. Zonder Woonakkoord is dat niet mogelijk. Ook biedt het een actuele en krachtige impuls en inspiratie voor lokale woonvisies en prestatieafspraken. Het Woonakkoord is in maart 2022 ondertekend door de colleges van de Kop gemeenten en Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland. Betekenis voor het project Het onderhavige bestemmingsplan heeft betrekking op een woningbouwplan gericht op doelgroepen met een grote woningbehoefte (starters en senioren) op een locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Het plan is passend binnen het regionaal Woonakkoord.

12

Toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Woonvisie Texel

De woonvisie Texel, opgesteld in 2016, heeft als doel de Texelse bevolking naar wens en tevredenheid te laten wonen op Texel en zoveel mogelijk de woonwensen en de woningbehoefte van de bewoners te realiseren. Uitgangspunt is het (vooral) benutten van de bestaande voorraad met bijzondere aandacht voor de betaalbaarheid van de woningen en het faciliteren van het zo lang mogelijk zelfstandig thuis blijven wonen van senioren. Op zich is wonen geen op zichzelf staand thema, maar levert het een bijdrage aan de sociale en economische ontwikkeling van Texel. Tevens helpt de woonvisie bij de toewijzing van woningbouwprogramma'. Op regionaal niveau is bestuurlijk afgesproken het Woonakkoord te hanteren voor nieuwbouwplannen (zie paragraaf 3.2.3). Betekenis voor het project Zoals in paragraaf 3.2.3 is aangegeven is het woningbouwplan passend binnen de regionale afspraken. Het plan richt zich op doelgroepen met een grote woningbehoefte, namelijk senioren en starters. Uitgangspunt in de verdeling is 33% sociaal (50 m2 ), 33% middelduur (65 m2) en 33% vrije sector (90+ m2) 3.3.2

Actieplan Wonen en Woningbouwprogramma Texel 2020 - 2030

In het Regionaal Woonakkoord (zie paragraaf 3.2.3) is aangegeven dat voor de gemeente Texel (status aparte) een eigen (dynamisch) woningbouwprogramma wordt gehanteerd: Woningbouwprogramma 2020 - 2030. Het Woningbouwprogramma Texel 2020 - 2030 moet leiden tot: Kortere wachttijden voor een sociale huurwoning; Terugdringen kwalitatieve mismatch door toevoegen betaalbare koop (starter/gezin/senior). Texel geeft hiermee invulling aan de woningbehoefte en dat is niet gelijk aan de woningvraag. Dit betekent dat er gekeken wordt naar de bevolkingssamenstelling in relatie tot de woningvoorraad. Het Woningbouwprogramma Texel 2020 – 2030 dient mede ter uitvoering en verfijning van de Woonvisie Texel (2016) en het Actieplan Wonen (2019). Al langere tijd beschikt Texel door haar andersoortige woningmarkt over een 'status aparte' in het regionale woningbouwbeleid. Texel heeft als eiland een uniek karakter en dat werkt ook door op de woningmarkt. Huizen zijn duurder en er is een tekort aan sociale en middel-dure huurwoningen. Ook de vergrijzing is groter dan in de omliggende gemeenten. Dit betekent dat veel vacatures door mensen van buiten Texel moeten worden ingevuld. Daarnaast is betaalbare woonruimte nodig voor jonge Texelaars en Texelse gezinnen.

De provincie heeft begrip voor de situatie op Texel en steunt dat Texel aan de slag gaat met een eigen woningbouwprogramma, dat meegenomen wordt in de regionale afspraken: Het Convenant Regionale samenwerkingsafspraken woningbouw van de Kop van Noord-Holland 2020-2030 (KwK) en het regionale woonakkoord. Ondanks dat er geen directe regionale samenhang is tussen de woningmarkt van Texel en de woningmarkten van Den Helder, Hollands Kroon en Schagen, hecht de gemeente Texel in breder verband aan goede regionale samenwerking en ziet het Texelse hoofdstuk daarom als onderdeel van de regionale woningbouwprogrammering (KwK 2020 - 2030) en het regionale woonakkoord met de Provincie. In het Actieplan Wonen van de gemeente Texel zijn de verschillende activiteiten van de gemeente weergegeven met betrekking tot het wonen op Texel. Het Actieplan Wonen en het Woningbouwprogramma Texel 2020 – 2030 omschrijven het belang om snel veel woningen te realiseren met grote aandacht voor de betaalbare sector. Het tekort aan woningen is met name voor starters hoog. In de gepresenteerde plannen ligt de focus op sociale huurwoningen (uitwerking Prestatieafspraken 2021 t/m 2025), maar is er ook ruimte voor middeldure huur en betaalbare koop om starters de kans te geven in te stappen in de koopwoningmarkt. Om snel aan de woningvraag te kunnen voldoen is het belang van versnelling bij de opgaves groot.

Versnelling houdt in dat de woningbouwproductie die normaliter in 10 jaar wordt uitgevoerd, in 5 jaar wordt gerealiseerd. Er zijn verschillende woningbouwplannen die zo snel mogelijk gerealiseerd dienen te worden, zodat de gemeente een

Toelichting (concept)

13

bestemmingsplan De Koog - Stappeland belangrijke bijdrage levert aan de leefbaarheid van de dorpen. Betekenis voor het project De voorgenomen woningbouw op de locatie Stappeland wordt invulling gegeven aan het Actieplan Wonen. De woningbouw richt zich op senioren en starters met als uitgangspunt de verdeling 33% sociaal (50 m2 ), 33% middelduur (65 m2) en 33% vrije sector (90+ m2) 3.3.3

Welstandsnota

In 2004 heeft de gemeenteraad van Texel de welstandsnota voor haar grondgebied vastgesteld. Het beleid geeft op lokaal niveau inhoud aan de nieuwe wijze van welstandstoezicht zoals vastgelegd in de Woningwet 2003. Het doel van de nota is als volgt: 1. Dat een helder en actueel beeld geeft van de bestaande architectonische en stedenbouwkundig-landschappelijke kwaliteiten van de gemeente Texel. Dit geldt zowel voor de bebouwde kommen op het eiland als het buitengebied; 2. Met een gebieds- en objectgerichte benadering, maar ook een specifieke, thematische benadering als het gaat om (nieuw) bouwen aan dorpsranden, bouwen aan of nabij monumenten; 3. Dat de kwaliteiten van het eiland Texel kan waarborgen en qua systematiek en hanteerbaarheid gebruiksvriendelijk is in de dagelijkse praktijk voor zowel de gemeente als de burger. Elk bouwplan wordt getoetst aan het welstandsbeleid, wat leidt tot een welstandsadvies. Het plangebied grenst aan de huidige dorpsrand van De Koog. Met de planontwikkeling ontstaat een nieuwe dorpsrand waar het welstandsniveau 'Dorpsranden' van toepassing is. Binnen dit gebied geldt thematisch beleid voor het bouwen aan en nabij dorpsranden. In de nota is een aantal criteria met betrekking tot dorpsranden opgenomen waaraan de ontwikkeling zal worden getoetst.

Bij de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan zal aan de raad worden voorgesteld het plangebied als (nieuwe) dorpsrand aan de welstandsnota toe te voegen.

14

Toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Hoofdstuk 4 4.1

M ilieu- en omgevingsaspecten

Algemeen

In het kader van de ruimtelijke procedure wordt het project, in het kader van wet- en regelgeving en het kader van een goede ruimtelijke ordening, getoetst op een groot aantal milieu- en omgevingsaspecten. Hieronder is per aspect de betekenis voor het plan aangegeven.

4.2

Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen anderzijds. De doelen van milieuzonering zijn: Het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; Het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Betekenis voor het project De VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geeft indicatieve afstanden tussen de gevels van woningen en bedrijven met betrekking tot de aanvaardbaarheid van een plan vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Gelet op de verschillende functies is de omgeving te beschouwen als gemengd gebied. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Binnen gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd.

Bungalowparken In de nabijheid van het plangebied zijn verschillende bungalowparken aanwezig. Een bungalowpark kan worden ingedeeld in de categorie 'Kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken) (SBI-2008, 553,522) van de VNG-brochure. Hiervoor geldt binnen gemengd gebied een richtafstand van 30 m voor geluid en gevaar. De nieuwe woningen worden gerealiseerd buiten deze richtafstand. Sport- en evenementenhal De hal wordt al jaren niet meer geëxploiteerd als sport- en evenementenhal. Voor de locatie geldt de bestemming Sport. Deze bestemming staat het gebruik als sportvelden en/of sportterreinen toe.

4.3

Ecologie

In de natuurwetgeving worden gebiedsbescherming en soortenbescherming onderscheiden. Beide beschermingsregimes zijn van belang voor de ontwikkelingsmogelijkheden van een gebied. Betekenis voor het project Het plangebied ligt nabij het Natura 2000-gebied 'Duinen en Lage Land Texel'. In verband met de mogelijke toename van stikstofemissie in de aanlegfase en de gebruiksfase zijn berekeningen met het programma Aerius uitgevoerd. De maximale projectbijdrage in de aanlegfase is met de inzet van grotendeel elektrisch materieel 0,00 mol/ha/jaar op de meest dichtstbijzijnde stikstofgevoelige habitattypen. De stikstofdepositie in de gebruiksfase is 0,01 mol/ha/jaar. Hiervoor wordt gezocht naar mogelijkheden voor interne saldering, waaronder het gasloos maken van de bestaande woning met B&B in het plangebied. Het natuuronderzoek volgt op 1 september.

Toelichting (concept)

15

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

4.4

Bodem

In het kader van goede ruimtelijke ordening dient in een ruimtelijk plan aandacht te worden besteed aan de bodemkwaliteit en de betekenis voor de haalbaarheid van het plan. Daarbij kan onderzoek van de bodem nodig zijn om te weten welke kosten mogelijk met een sanering zijn gemoeid. Betekenis voor het project Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd: In geen van de geanalyseerde parameters in zowel grond als grondwater is de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden; In het grondwater zijn geen van de onderzochte stoffen aangetroffen in een concentratie boven de achtergrondwaarde of de detectiegrens van de desbetreffende stof; De aangetroffen licht verhoogde gehalten in de grond vormen geen belemmering voor het toekomstige gebruik; De hypothese “De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd” wordt grotendeels aangenomen.

4.5

Wegverkeerslawaai

Op grond van de Wet geluidhinder dient de geluidbelasting afkomstig van geluidgezoneerde wegen en spoorwegen op nieuwe woningen (geluidgevoelige bestemmingen) te worden getoetst aan de in de wet opgenomen grenswaarden. Betekenis voor het project Het plangebied bevindt zich binnen de geluidzone van de Kamperfoelieweg en Mienterglop. De overigen wegen in de directe omgeving hebben een maximum snelheid van 30 km/u-weg en zijn niet gezoneerd. Uit onderstaande uitsnede van de geluidkaart van Atlas Leefomgeving volgt dat op de locatie wordt voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde. Er is sprake van een aanvaardbare geluidbelasting.

Figuur 4.1: Uitsnede geluidkaart Atlas Leefomgeving (www.atlasleefomgeving.nl)

4.6

Water

Waterkwantiteit

16

Toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Er geldt op grond van de regels van de Keur een compensatieplicht vanaf een toename aan verharding van 800 m2. Die toename aan verharding heeft te maken met het versneld afvoeren van regenwater richting het watersysteem. Zodra meer inzicht is in de verhardingstoename zal afstemming met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier plaatsvinden over eventuele compensatie van water. Klimaatadaptatie In het plan worden verschillende klimaatadaptieve maatregelen toegepast waarmee negatieve effecten van extreme neerslag, hitte en droogte worden tegengegaan. Het groene karakter van de locatie blijft behouden. Paden en parkeerplaatsen zullen worden voorzien van waterdoorlatende (half)verharding.

4.7

Luchtkwaliteit

De regels en grenswaarden voor luchtkwaliteit staan in de Wet milieubeheer (Wm), titel 5.2: luchtkwaliteitseisen. Uit artikel 5.16 lid 1 van de Wm blijkt dat het project toelaatbaar is indien het project aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden voldoet: 4. 5. 6. 7.

er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; een project draagt alleen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging; een project is opgenomen in, of past binnen, het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Projecten die de concentratie NOx , SO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld: woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen; kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen. Betekenis voor het project Op grond van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat sprake is van een klein project welke niet of nauwelijks bijdraagt aan de luchtverontreiniging. In combinatie met de lage achtergrondwaarden in het gebied is luchtkwaliteit geen belemmering voor het voorgenomen plan.

4.8

Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. De wet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen en projecten rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Betekenis voor het project In februari 2019 en augustus 2023 is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd voor het plangebied. Uit het bureauonderzoek blijkt dat voor het plangebied een middelhoge archeologische verwachting geldt op het aantreffen van sporen van landgebruik uit de Late-Middeleeuwen-Nieuwe Tijd. Deze verwachting is enerzijds gebaseerd op de landschappelijke ligging van het plangebied en anderzijds op de aanwezigheid van vondsten uit de Late-Middeleeuwen binnen het plangebied. Het plangebied ligt in een

Toelichting (concept)

17

bestemmingsplan De Koog - Stappeland strandvlakte, langs de rand van een strandwal c.q. haakwal die in de Vroege- tot LateMiddeleeuwen ontstaan is. Vanaf de rand van deze wal zijn in de Late Middeleeuwen de ontginningen en inpolderingen van de Koogpolders begonnen, waar het plangebied ook deel van uitmaakt. Het plangebied zelf is daarbij in de 14e eeuw ingepolderd. Sporen van landgebruik uit de LateMiddeleeuwen zouden dus aanwezig kunnen zijn. De vondsten die binnen het plangebied zijn aangetroffen zijn vermoedelijk opgebracht met bemesting. Nederzettingen uit de Late-Middeleeuwen worden echter niet verwacht, omdat bewoning in de Late-Middeleeuwen zich concentreerde op de hoger gelegen duinen/strandwallen. Ook nederzettingsresten uit de (Vroege) Nieuwe Tijd worden op basis van het ontbreken van bebouwing op historisch kaartmateriaal niet verwacht binnen het plangebied. Sporen van landgebruik uit deze periode zouden wel aanwezig kunnen zijn. Eventuele vondsten uit de periode Laat-Paleolithicum-Romeinse Tijd zijn naar alle waarschijnlijkheid al geërodeerd door de toenemende invloed van de zee in de loop van het Holoceen. Verder concentreren vondsten uit deze periode zich in de omgeving van het plangebied op de randen van de Jonge Duinen, terwijl het plangebied in een strandvlakte ligt.

In hoeverre daadwerkelijk archeologische waarden binnen het plangebied aanwezig zijn hangt mede af van de intactheid van het bodemprofiel ter plaatse. Ter plaatse van de voormalige vijver (noordoosten van het plangebied) en huidige bebouwing bestaat de kans dat eventuele archeologische waarden reeds zijn verdwenen. Op basis van het bureauonderzoek heeft het plangebied een middelhoge archeologische verwachting op archeologische sporen van landgebruik uit de Late-Middeleeuwen. Nederzettingen worden binnen het plangebied niet verwacht. De voorgenomen ingrepen vormen dan ook geen bedreiging voor eventuele archeologische nederzettingen. Er is geen noodzaak voor het opnemen van een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

4.9

Cultuurhistorie

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om in de toelichting van het bestemmingsplan een gemotiveerde beschrijving op te nemen van de wijze waarop rekening gehouden is met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden. Betekenis voor het project De locatie en directe omgeving hebben geen specifieke cultuurhistorische waarden. Er is ook geen sprake van een aardkundig waardevol gebied. Het bouwplan leidt niet tot aantasting van cultuurhistorische waarden.

4.10

Verkeer en parkeren

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een ruimtelijke onderbouwing inzicht te geven in de gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van verkeer en parkeren. Betekenis voor het project Het plangebied wordt autoluw en voornamelijk toegankelijk te voet of per fiets. Auto's worden op de halfverharding nabij de toegangsweg aan de noordzijde geparkeerd. De individuele woonadressen zijn wel per voertuig bereikbaar voor een tijdelijke transfer of nooddienst. Er dient te worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernormering. Hieronder is de parkeerbalans weergegeven.

18

Toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Voor de bestaande tennisbaan vindt het parkeren thans plaats op de openbare parkeerplaats aan De Nikadel. Deze parkeerplaasten kunnen gesaldeerd worden met de benodigde parkeerplaatsen.

4.11

Externe veiligheid

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang te kijken naar gevaarleverende functies in of in de nabijheid van het plangebied. De Normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Betekenis voor het project Met behulp van de website www.atlasleefomgeving.nl is een inventarisatie gemaakt van de in de omgeving van het plangebied aanwezige risicobronnen ten aanzien van externe veiligheid. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Ook zijn er geen hogedruk gasleidingen aanwezig in de directe omgeving van het plangebied.

4.12

M.e.r.-beoordeling

Op grond van de Wet milieubeheer is het verplicht ten aanzien van plannen, gevallen, activiteiten en besluiten die (mogelijk) grote gevolgen kunnen hebben voor het milieu, een procedure voor milieueffectrapportage (m.e.r.) te doorlopen. De m.e.r. is bedoeld om milieubelangen meer expliciet af te wegen bij het opstellen van plannen en het uitvoeren van projecten. Het Besluit m.e.r. en de Wet milieubeheer zijn per 7 juli 2017 gewijzigd. Gemeenten zijn thans verplicht om voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteiten een expliciet besluit te nemen over het al dan niet opstellen van een milieueffectrapport (Mer). Betekenis voor het project In Nederland is het verplicht om de effecten op het milieu volwaardig onderdeel te laten zijn van de voorbereiding en de besluitvorming over ruimtelijke plannen. Daarvoor is in de Wet milieubeheer de methodiek van de milieueffectrapportage (m.e.r.) opgenomen. De voorgenomen ontwikkeling is niet direct m.e.r. beoordelingsplichtig op basis van het onderdeel 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Echter, omdat de voorgenomen ontwikkeling wel valt onder de noemer van een 'stedelijk ontwikkelingsproject', is een vormvrije m.e.r.-beoordeling verplicht.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is in feite een beknopte opsomming van de beoordeling van de ontwikkeling op verschillende milieuaspecten. Het Besluit m.e.r. en de Wet milieubeheer zijn per 7 juli 2017 gewijzigd. Gemeenten zijn thans verplicht om een expliciet besluit te nemen over het al dan niet opstellen van een milieueffectrapport (Mer). In dit kader wordt een aanmeldnotitie m.e.r. opgesteld zodra de diverse onderzoeken zijn uitgevoerd.

Toelichting (concept)

19

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

4.13

Conclusie milieu- en omgevingsaspecten

De effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de in dit hoofdstuk genoemde milieu- en omgevingsfactoren vormen geen belemmering voor de voorgenomen afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van het bouwplan.

20

Toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2

Planopzet en systematiek

Het voorliggende bestemmingsplan bevat een woonbestemming met vier bouwvlakken waarbinnen de appartementengebouw gerealiseerd moeten worden. Tevens is vastgelegd binnen welke locaties bijgebouwen mogen worden opgericht. Hiermee wordt voldoende rechtszekerheid geboden voor belanghebbenden in de omgeving en is een zorgvuldige inpassing geborgd.

5.3

Planregels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse regels artikelsgewijs worden besproken. Hoofdstuk 1 Inleidende regels Dit zijn de inleidende bepalingen van de regels en hier komen de onderstaande artikelen in voor. Artikel 1: Begrippen Dit artikel geeft de betekenis aan een aantal in de regels voorkomende begrippen. Hierdoor wordt de interpretatie van de begrippen vastgelegd, waardoor de duidelijkheid wordt vergroot. Artikel 2: Wijze van meten Het tweede artikel geeft aan hoe bepaalde maten dienen te worden berekend. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor: Artikel 3: Wonen Voor het plangebied is de bestemming Wonen opgenomen. Het maximum aantal woningen is vastgelegd evenals de maximale bouw- en goothoogte. Hoofdstuk 3 Algemene regels Deze artikelen bevatten algemene regels die op de bestemmingen van toepassing zijn. De diverse artikelen zullen hieronder kort worden toegelicht.

Artikel 4: Anti-dubbeltelregel Op grond van de antidubbeltelregel is bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft (artikel 3.2.4 Bro). Deze bepaling voorkomt dat er meer kan worden gebouwd dan er wenselijk is indien een kavel wordt gesplitst en op grond daarvan een nieuw bouwperceel ontstaat. Elk bouwperceel heeft immers in principe recht op een bepaalde hoeveelheid bebouwing. Artikel 5: Algemene bouwregels

Toelichting (concept)

21

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

In de algemene bouwregels zijn bepalingen opgenomen voor kleine overschrijdingen van de bouwgrenzen. Daarnaast is in de bouwregels geborgd dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. Artikel 6: Algemene afwijkingsregels Deze bepaling geeft de mogelijkheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van de regels ten aanzien van het bouwen van het geringe overschrijdingen inzake goothoogte, hoogte, oppervlakte en inhoud van bouwwerken. Artikel 7: Overige regels Deze regels hebben tot doel het realiseren en in stand houden van voldoende parkeerplaatsen. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat de laatste bepalingen van de bestemmingsregels. Hieronder worden de verschillende artikelen toegelicht. Artikel 9: Overgangsregels Het overgangsrecht is tweeledig en heeft betrekking op bouwwerken en gebruik. Artikel 10: Slotregel Dit artikel geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

5.4

Handhaafbaarheid

Een van de uitgangspunten bij de ontwikkeling van een bestemmingsplan is dat de in het plan opgenomen regels handhaafbaar dienen te zijn. Handhaving van het ruimtelijk beleid verdient meer aandacht omdat het een voorwaarde is voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan is aandacht besteed aan de handhaafbaarheid van de in het plan opgenomen regels. Ten behoeve van een goede handhaving van de regels zijn de volgende factoren van belang: Voldoende kenbaarheid geven aan het plan; Voldoende draagvlak voor het beleid en de regelgeving in het plan; Inzichtelijke en realistische regeling; Handhavingsbeleid.

22

Toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1

Participatie en vooroverleg

Omwonenden en andere belanghebbenden worden voorafgaand aan de terinzagelegging tijdens een informatieavond geïnformeerd over het plan. Ingevolge artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), dienen burgemeester en wethouders overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 6.1.2

Procedure

Het ontwerpbestemmingsplan wordt op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening gedurende 6 weken ter inzage gelegd, waarbij door een ieder zienswijzen bij de gemeenteraad kunnen worden ingediend. De zienswijzen worden vervolgens bij de besluitvorming in het kader van de vaststelling door de gemeenteraad betrokken. Na een beroepstermijn van zes weken treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij conform artikel 8.4 Wro een verzoek om voorlopige voorziening is gedaan bij de afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

6.2

Financiële uitvoerbaarheid

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in het kader van het bestemmingsplan een onderzoek te worden gedaan naar de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid van het plan. De maatschappelijke aspecten worden in hoofdstuk 7 toegelicht. In artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is voorgeschreven dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor de gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is de definitie van bouwplan gegeven, waarbij het onderhavige plan als bouwplan kan worden aangemerkt. Met het tweede lid van artikel 6.12 Wro kan worden afgeweken van de plicht een exploitatieplan vast te stellen, mits het verhaal van kosten anderszins is verzekerd. De kosten voor het bouwplan alsmede de plankosten worden gedragen door de initiatiefnemer van het plan. Hetzelfde geldt voor eventuele kosten als gevolg van planschade. Hiervoor wordt een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente gesloten. De ambtelijke kosten voor de realisatie van het plan zijn voor de gemeente anderszins verzekerd in deze overeenkomst. Om deze reden is een exploitatieplan niet nodig. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is voldoende gewaarborgd.

Toelichting (concept)

23

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

24

Toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Bijlagen bij de toelichting

Bijlagen bij de toelichting (concept)

25

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

26

Bijlagen bij de toelichting (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Regels

Regels (concept)

27

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1

plan

het bestemmingsplan 'De Koog - Stappeland' met identificatienummer NL.IMRO.0448.BP01304-on01 van de gemeente Texel. 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5

achtererf

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 m van de voorkant van het hoofdgebouw of het dichtst bij de weg gelegen gebouw; 1.6

archeologisch onderzoek

onderzoek verricht door een erkende archeologisch partij, werkend volgens de geldende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). 1.7

archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied aanwezige archeologische sporen en relicten. 1.8

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 1.9

beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis

een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit, genoemd in bijlage 1, dan wel een naar de aard of de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen activiteit, die in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend op een zodanige wijze dat het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de ruimtelijk uitwerking of uitstraling van die activiteit met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.10

bestaand

ten aanzien van de bij of krachtens de wet/Wabo aanwezige vergunde of legale bouwwerken en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden: bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp; ten aanzien van het overige gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het betreffende gebruiksverbod; 1.11

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak. 1.12

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

28

Regels (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

1.13

bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak; 1.14

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.15

bouwgrens

de grens van een bouwvlak. 1.16

bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder; 1.17

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.18

bouwperceelsgrens

de grens van een bouwperceel. 1.19

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.20

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.21

dak

iedere bovenbeëindiging van een gebouw; 1.22

erf

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een woonhuis of een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw; 1.23

erker

een ondergeschikte uitbouw van het hoofdgebouw met een beperkte omvang (breedte, bouwhoogte, diepte) en transparante verschijningsvorm, waardoor het stedenbouwkundig aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed; 1.24

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.25

hoofdgebouw

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op de bestemming het belangrijkst is;

Regels (concept)

29

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

1.26

huishouden

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree; 1.27

logies met ontbijt

het bieden van de, ten opzichte van het wonen ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben; 1.28

peil

a. indien op of in het land wordt gebouwd: 1. de hoogte van het afgewerkte omliggende terrein ter plaatse van het bouwwerk met dien verstande dat, als het bouwwerk zal worden gebouwd op een nog onbebouwd perceel, deze hoogte ten hoogste 0,50 m ligt boven of beneden de hoogte van de kruin van de weg waarop het perceel wordt ontsloten, eventueel natuurlijk aanwezige reliëfverschillen buiten beschouwing gelaten. b. als de hoogte van het afgewerkte terrein niet aan alle zijden van het bouwwerk gelijk is, wordt het peil gerekend vanaf het gemiddelde afgewerkte terrein; incidenteel aangebrachte en ondergeschikte ophogingen en verdiepingen buiten beschouwing gelaten; c. indien op of in het water wordt gebouwd: 1. het ter plaatse door het waterschap ten tijde van de eerste terinzagelegging (inwerkingtreding)van het bestemmingsplan vastgestelde waterpeil; 1.29

prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.30

seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.31

voorgevel

de naar de weg gekeerde gevel van een (hoofd)gebouw; 1.32

voorgevelrooilijn

de naar de weg gekeerde gevellijn van een (hoofd)gebouw; 1.33

woning/wooneenheid

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden; 1.34

woonhuis

een gebouw dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden; 1.35

woonsituatie

de waarde van een gebied voor de woonfunctie die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkómen of beperken van hinder.

30

Regels (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.2

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.3

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.4

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.5

de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens

tussen de zijdelingse grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

Regels (concept)

31

bestemmingsplan De Koog - Stappeland

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woonhuizen in de vorm van vrijstaande woonhuizen, twee aaneengebouwde woonhuizen en/of rijen woonhuizen, eventueel in combinatie met een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis, mantelzorg en logies met ontbijt, en bijbehorende bouwwerken; met daaraan ondergeschikt: b. c. d. e. f. g. h.

kleinschalige duurzame energiewinning; wegen en paden; groenvoorzieningen; speelvoorzieningen; maatschappelijke voorziening in de vorm van zorg; agrarisch medegebruik; water;

met de daarbijbehorende: i. j. k. l. m. n.

beheersgebouwen ten behoeve van het onderhoud en beheer van de openbare ruimte; parkeervoorzieningen; bruggen, dammen en duikers; nutsvoorzieningen; tuinen, erven en terreinen; andere bouwwerken, waaronder kunstwerken.

3.2

Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: 3.2.1

Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van woonhuizen gelden de volgende regels: a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd; b. het aantal wooneenheden mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven; c. de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens zal ten minste 3,00 m bedragen; d. de goothoogte en de bouwhoogte van de gebouwen en overkappingen zullen ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding "maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)" aangegeven hoogtes bedragen; 3.2.2

Bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. bijbehorende bouwwerken zullen ten minste 3,00 m achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan worden gebouwd; b. de diepte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk gemeten vanuit de achtergevel en vanuit de zijgevel van het hoofdgebouw zal ten hoogste 3,00 m bedragen; c. de gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken zal per hoofdgebouw ten hoogste 40 m² bedragen; d. de gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken zal ten hoogste 50% van de oppervlakte van het bouwperceel gelegen achter de voorgevel van het hoofdgebouw, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw, bedragen; e. de goothoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk zal ten hoogste gelijk zijn aan de bovenkant van de vloer van de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw; f. de goothoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk zal ten hoogste 3,00 m bedragen; g. de dakhelling van een bijbehorend bouwwerk zal ten minste 30° en ten hoogste 60° bedragen, dan wel zal een bijbehorend bouwwerk worden voorzien van een plat dak; 32

Regels (concept)

bestemmingsplan De Koog - Stappeland h. de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk zal ten hoogste 6,00 m bedragen. 3.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 1,00 m bedragen; b. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken zal ten hoogste 6,00 m bedragen; c. er zullen geen andere bouwwerken in de vorm van windturbines worden gebouwd. 3.3

Specifieke gebruiksregels

3.3.1

Toegestaan gebruik

In overeenstemming met deze bestemming is: a. het ondergeschikt gebruik van gedeelten van het woonhuis en/of de bijbehorende bouwwerken voor de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis, met inachtneming van de volgende voorwaarden: 1. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte bedraagt ten hoogste 80 m²; 2. er mogen alleen niet-uitstekende, niet-verlichte reclame-uitingen van beperkte omvang aan het woonhuis worden aangebracht; b. het ondergeschikt gebruik van gedeelten van een woonhuis voor logies met ontbijt, met inachtneming van de volgende voorwaarde: 1. er worden ten hoogste 6 slaapplaatsen in maximaal 3 slaapkamers ingericht. 3.3.2