Bijlage 1. Nota van Zienswijzen parapluplan verblijfsrecreatie (juni 2024)
Tekst van het document
inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a.
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt 6 Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/
wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.
35 / 186
Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
b.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een
bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Vervalt
28.
Zaaknr 3335315 - Gemachtigde namens B&B Duin en Zee (Ruijslaan 43, De Koog)
Zienswijze Indiener heeft bezwaar tegen de teruggang naar 4 slaapplaatsen en 2 kamers voor logies met ontbijt. Op dit moment worden 5 bedden op 2 kamers verhuurt.
Reactie
36 / 186
Het college heeft goed kennis genomen van alle zienswijzen en ingekomen documenten. Op basis daarvan is nogmaals beoordeeld wat een goede en passende regeling voor bestaande logies met ontbijt zou zijn (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan). Het huidige legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) op het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande situaties die voldoen aan de regels in de vigerende bestemmingsplannen. Voor de nieuwe situaties gaan de nieuwe regels gelden zoals die in het parapluplan worden voorgesteld. Dit betekent dat de bestaande situaties – die voldoen aan de huidige regels in de bestemmingplannen - niet onder het overgangsrecht
worden gebracht. De geschetste problematiek ten aanzien van het overgangsrecht is dan niet aan de orde en van planschade is dan ook geen sprake. De onvermijdbare consequentie is dat twee regimes gaan ontstaan. Het ‘omslagpunt’ is het moment dat het paraplubestemmingsplan in werking treedt. Op de logies met ontbijt-situaties die op dat moment bestaan, blijven de huidige regels van toepassing. Die situaties mogen ongewijzigd worden voortgezet. De bestaande situaties moeten wel voldoen aan de regels die nu gelden7. Voldoen deze situaties niet aan de nu geldende regels, dan zijn de nieuwe regels van het parapluplan van toepassing. Wanneer het aanbieden van logies met ontbijt op basis van de bestaande regels wordt gestaakt of langer dan een jaar wordt onderbroken, dan vervallen de regels van het oude – nu bestaande – recht voor die locaties. Wordt het logies met ontbijt na een jaar weer hervat, dan gelden de nieuwe regels van het parapluplan. Door de bestaande situaties niet onder het overgangsrecht te brengen is het ook niet nodig voor bestaande situaties een vrijwillige meldingsregeling op te zetten. Voorstaande wijzigingen worden door het college verwerkt in het advies dat binnenkort opnieuw aan de raad wordt aangeboden. De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in
dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie. Misverstanden lijken te bestaan over het registratienummer dat nodig is om een woning geheel of gedeeltelijk recreatief te verhuren (waaronder ook logies met ontbijt). De grondslag voor dit registratienummer is de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het registratienummer wordt automatisch verstrekt als een verzoek daarvoor wordt ingediend. Er vindt geen beoordeling of toetsing plaats en er wordt ook geen ‘besluit’ genomen op het aanvragen van een nummer. Het verkrijgen van een nummer levert geen planologische rechten op. Het is slechts noodzakelijk voor verhuurders om op verhuurplatforms als Airbnb te kunnen verhuren. Wanneer een nummer is verkregen betekent dit dus niet dat de recreatieve verhuur ook in overeenstemming is met het bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Die informatie wordt ook duidelijk gegeven.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen. De eisen (van maximaal twee slaapkamers voor logies met ontbijt voor ten hoogste 4 slaapplekken op maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en op maximaal 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies
7 Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/
wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.
37 / 186
met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a.
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
b.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van
logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Vervalt
38 / 186
29.
Zaaknummer 3335812 - Postweg 129, De Cocksdorp
Zienswijze Bij indiener is in 2016 een zomerwoning vervangen en in 2019 een oude stolp door een nieuwe met 4 recreatieappartementen. Vandaar dat in de afgelopen jaren het equivalent van 1x3 + 4x5 slaapplaatsen (zijnde 8 kampeerplaatsen) moest worden ingeleverd. Indiener geeft aan dat de inkomsten van kamperen bij de boer op de vergunde 7 plekken een welkome aanvulling zijn op het agrarische inkomen. Vandaar het verzoek om naar 18 plaatsen te mogen groeien.
Reactie gemeente Het totaalaantal kampeer- en slaapplaatsen is gemaximeerd. De 15 kampeerplekken geven recht op 15x3 = 45 slaapplaatsen in totaal, zijnde de optelsom van slaapplaatsen in kampeermiddelen, in de zomerwoning en die in recreatie-appartementen volgens de normtelling. Deze regeling bestaat al jarenlang. U beschikt daarom in totaal over 46 slaapplaatsen: 20 slaapplaatsen in de appartementen, 5 in de recreatieve opstal en 21 slaapplaatsen bij kamperen bij de boer. Door afrondingsverschillen is dit feitelijk 1 slaapplaats meer dan bij collega’s met alleen kamperen bij de boer. Daardoor ontbreekt de basis om de gevraagde groei met 11 kampeerplaatsen of 33 slaapplaatsen toe te staan.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
30.
Zaaknummer 3335814 - Groepsverblijf Zwaluwhof (Mienterglop 39, De Koog)
Zienswijze Indiener geeft als eigenaar van een groepsverblijf aan dat bij bouw- of verbouwplannen de realisatie van een 7 meter brede boomsingel verplicht is en dat dit effect zal hebben op het terrein. Bovendien waarderen gasten het uitzicht over de landerijen. Ook verzoekt indiener om kampeermiddelen te mogen plaatsen op het terrein, binnen het maximale aantal slaapplaatsen die Groepsverblijf Zwaluwhof nu mag hebben.
Reactie gemeente Het groepsverblijf bevindt zich in het buitengebied, omringd door groen. De formulering van de voorwaarden van landschappelijke inpassing van ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’ is nu verduidelijkt. Om het karakter van de zich op de schoolgaande jeugd richtende groepsaccommodaties te behouden, kan een verbreding qua logiesvormen zinvol zijn. Echter wel binnen de bestaande aantallen slaapplaatsen, zonder aanleg van extra sanitaire voorzieningen (gasten moeten gebruik maken van die in de groepsaccommodatie) en met plaatsing van kampeermiddelen uit het zicht gezien vanaf de openbare weg. Een pilot gedurende 3 jaar wordt voorgesteld om de effecten van het plaatsen van kampeermiddelen te onderzoeken.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan op het gebied van de landschappelijke inpassing van ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’. De pilot is geen onderdeel van het bestemmingsplan.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan 5.2.1 Bouwregels Het nieuw- of herbouwen, verbouwen of veranderen van gebouwen en overkappingen binnen de bestemming 'Recreatie Verblijfsrecreatieve gebouwen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden:
a.
het terrein is goed landschappelijk ingepast, en wordt afgeschermd door een boomsingel van ten minste 7 meter breed die op het moment van in gebruik neming van de gebouwen en overkappingen een hoogte heeft bereikt van minimaal 2 meter, tenzij op andere wijze een goede landschappelijke inpassing is gewaarborgd;
b.
er dient sprake te zijn van een goede inpassing in het straatbeeld;
39 / 186
c.
er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden;
d.
voorzover de plannen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 liggen, dienen deze te voldoen aan de toetsingscriteria, zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling'.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan 5.2.1 Bouwregels Onverminderd de bestaande bouwregels, is het nieuw- of herbouwen, verbouwen of veranderen van gebouwen en overkappingen binnen de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatieve gebouwen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage
1, uitsluitend toegestaan onder de volgende aanvullende voorwaarden:
a.
bij een aanvraag omgevingsvergunning wordt een inrichtingsplan van het gehele perceel aangeleverd, waaruit in ieder geval blijkt dat een bijdrage wordt geleverd aan de landschappelijke en natuurlijke inpassing door toevoeging van beplanting binnen het perceel;
b. c.
gebouwen en overkappingen zijn goed ingepast in het landschap en/of het bebouwingsbeeld; er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden;
d.
voor gebouwen en overkappingen gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 zijn de toetsingscriteria in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel ‘Texel in ontwikkeling’ in ieder geval van toepassing.
5.2.2 Nadere regels Het college kan ten behoeve van de beoordeling van een inrichtingsplan als bedoeld in artikel 5.2.1, sub b, aanvullende beoordelingsregels vaststellen. 5.2.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Het is verboden om zonder omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden uit te voeren: a.
het verwijderen of aanplanten van bomen heesters en struiken;
b.
het ontgronden, afgraven, egaliseren of ophogen van gronden;
5.2.4 Beoordelingsregels en uitzonderingen Bij de afweging van de hieronder genoemde omgevingsvergunning, is het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling', steeds onderdeel van het toetsingskader. Het bepaalde in artikel 5.2.3 is niet van toepassing op de volgende werken en werkzaamheden: a.
het normale onderhoud of het normale gebruik;
b.
de bestrijding van een aanwezige of dreigende calamiteit.
De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien: c.
de werken of werkzaamheden geen onevenredige, blijvende schade toebrengen aan de aanwezige landschappelijke of natuurlijke waarden en geen onevenredige afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden van de betrokken of omliggende gronden en het bebouwingsbeeld;
d.
geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan een voor de betreffende locatie opgesteld inrichtingsplan.
31.
Zaaknummer 3335816 - Camping Coogherveld (Kamperfoelieweg 3-7, De Koog)
Zienswijze Camping Coogherveld bestaat uit de drie voormalige naast elkaar gelegen terreinen. Op de camping staan chalets en ingerichte tenten. De bestemming is ‘Recreatie Verblijfsrecreatieve terreinen’. Indiener voelt zich benadeeld door het amendement en het verbod op omzetting over 2½ jaar. De mogelijkheid van omzetting naar (bijvoorbeeld) zomerhuizen zorgt voor een hogere waarde van het terrein en daarmee ook tot gunstiger financieringsvoorwaarden. Door het wegnemen van die optie, daalt de waarde en stijgen de kosten van (her) financiering. Indiener komt met het jonge bedrijf daardoor ‘onder water’ te staan. Dit terwijl de indiener juist wil verduurzamen, innoveren en blijven inspelen op de markt. Een overgangstermijn van 10 jaar wordt daarom voorgesteld.
Indiener is het ook niet eens met de argumenten die in het amendement worden genoemd. Het omzetten van tentplekken naar chalets, stacaravans of zomerhuizen leidt wel tot verbreding van het seizoen maar niet tot meer drukte. Op een hectare
40 / 186
terrein zijn 50 kampeerplekken, 30 stacaravans/chalets of 20 zomerhuizen toegestaan. Kampeerplekken bieden per hectare ruimte voor 200 gasten (50 x 4), chalets voor 160 gasten (20 x 4) en familiehuizen 160 gasten (20 x 8). Verstening leidt juist tot meer diversiteit van het aanbod zo betoogt indiener. Door de keuze van logiesvormen aan de ondernemer te laten, kan worden ingespeeld op de markt met vernieuwende duurzame concepten. Ook de roep om verstening tegen te gaan begrijpt indiener niet. Er zullen altijd ongeveer 25% van de slaapplaatsen op Texel beschikbaar blijven voor kamperen. Indiener stelt ook voor om de toeristenbelasting te laten afhangen van het type logiesvorm. Dus voor kamperen een lager bedrag dan voor hotelovernachtingen. Dat heeft een groter effect op vakantiegangers met een kleine beurs.
Reactie gemeente De gemeenteraad heeft met haar amendement gehoor gegeven aan de angst van velen dat Texel vol met zomerhuizen zal komen. De consequentie van het amendement van het stopzetten van het bestaande recht op omzetting is echter ook een aanzienlijke kans op planschadeclaims, met een beroep op zowel vermogensschade als inkomstenschade. Onze externe adviseur verwacht dat sprake kan zijn van miljoenenclaims en dat zet het streven van de raad in een ander daglicht. Vandaar dat (buiten het parapluplan om) een andere aanpak wordt voorgesteld.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Bij omzetting naar stacaravans/chalets, zomerhuizen en familiehuizen dient een inrichtingsplan van het gehele perceel te worden aangeleverd, waaruit in ieder geval blijkt dat een bijdrage wordt geleverd aan de landschappelijke inpassing door toevoeging van beplanting binnen het perceel en aan natuurinclusiviteit, vergroting biodiversiteit, klimaatadaptatie en duurzaamheid.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan 5.3.2 Afwijken van de bouwregels In afwijking van het bepaalde in lid 5.3.1 mogen binnen de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, nieuwe zomerhuizen en familiehuizen worden gebouwd, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
a.
de bouwregels voor zomerhuizen en familiehuizen, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 en genoemd in bijlage 1 blijven van overeenkomstige toepassing;
b.
het terrein is goed landschappelijk ingepast, en wordt afgeschermd door een boomsingel van ten minste 7 meter breed die op het moment van in gebruik neming van de gebouwen en overkappingen een hoogte heeft bereikt van minimaal 2 meter, tenzij op andere wijze een goede landschappelijke inpassing is gewaarborgd;
a.
er dient sprake te zijn van een goede inpassing in het straatbeeld;
b.
er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden;
c.
voorzover de plannen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 liggen, dienen deze te voldoen aan de toetsingscriteria, zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling';
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen dat wordt benut in de vorm van stacaravans/chalets, zomerhuizen en familiehuizen neemt niet toe;
g.
het bepaalde in subonderdeel f treedt in werking drie jaar na de dag dat het bestemmingsplan als ontwerp ter inzage is gelegd.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan 5.3.2 Afwijken van de bouwregels In afwijking van het bepaalde in lid 5.3.1 mogen binnen de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, nieuwe zomerhuizen en familiehuizen worden gebouwd, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
a.
het terrein is goed landschappelijk ingepast, en wordt afgeschermd door een boomsingel van ten minste 7 meter breed die op het moment van in gebruik neming van de gebouwen en overkappingen een hoogte heeft bereikt van minimaal 2 meter, tenzij op andere wijze een goede landschappelijke inpassing is gewaarborgd;
b.
er dient sprake te zijn van een goede inpassing in het bebouwingsbeeld;
41 / 186
c.
bij een aanvraag omgevingsvergunning wordt een inrichtingsplan van het gehele perceel aangeleverd, waaruit in ieder geval blijkt dat een bijdrage wordt geleverd aan de landschappelijke inpassing door toevoeging van beplanting binnen het perceel en aan natuurinclusiviteit, vergroting biodiversiteit, klimaatadaptatie en duurzaamheid;
d.
er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden;
e.
voor zover de plannen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 liggen, dienen deze te voldoen aan de toetsingscriteria, zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling'.
5.3.3 Nadere regels Het college kan ten behoeve van de beoordeling van een inrichtingsplan als bedoeld in artikel 5.3.2, aanvullende beoordelingsregels
vaststellen.
32.
Zaaknummer 3335823 - Postweg 125, De Cocksdorp
Zienswijze Indiener wil gebruik maken van de Ruimte voor Ruimte regeling en een recreatief opstal plaatsen, mede als compensatie voor de sloop van de 1.200 m2 agrarische bebouwing gelegen tegenover Texel International Airport. In het parapluplan vervalt die mogelijkheid. Een extra woning (van maximaal 150 m2 en maximaal 100 m2 bijgebouwen) toevoegen zou een extra geluidgevoelig object betekenen op een plek waar dit niet gewenst is. Een recreatieve opstal (van maximaal 70 m2) is dat niet en mag minder hoog worden gebouwd.
Reactie gemeente U kunt een vergunning voor een recreatief opstal nog aanvragen voordat de regel waar u over schrijft in werking treedt. Het
is niet wenselijk nieuwe slaapplaatsen uit te geven. Daarna vervalt deze mogelijkheid.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
33.
Zaaknummer 3335310 - Gemachtigde namens B&B (Ruigendijk 16a, De Koog)
Zienswijze Indiener Alpha maakt namens een B&B in De Koog bezwaar tegen de vereiste teruggang van de huidige 6 slaapplaatsen voor logies met ontbijt naar 4. Forse investeringen zijn gedaan om de kamers te moderniseren. Voor iedere kamer is een parkeerplaats op het eigen terrein. Gewezen wordt op het willen indienen van een planschadeclaim.
Reactie Het college heeft goed kennis genomen van alle zienswijzen en ingekomen documenten. Op basis daarvan is nogmaals beoordeeld wat een goede en passende regeling voor bestaande logies met ontbijt zou zijn (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan). Het huidige legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) op het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande situaties die voldoen aan de regels in de vigerende bestemmingsplannen. Voor de nieuwe situaties gaan de nieuwe regels gelden zoals die in het parapluplan worden voorgesteld. Dit betekent dat de bestaande situaties – die voldoen aan de huidige regels in de bestemmingplannen - niet onder het overgangsrecht worden gebracht. De geschetste problematiek ten aanzien van het overgangsrecht is dan niet aan de orde en van planschade is dan ook geen sprake. De onvermijdbare consequentie is dat twee regimes gaan ontstaan. Het ‘omslagpunt’ is het moment dat het paraplubestemmingsplan in werking treedt. Op de logies met ontbijt-situaties die op dat moment bestaan, blijven de huidige regels van toepassing. Die situaties mogen ongewijzigd worden voortgezet. De
42 / 186
bestaande situaties moeten wel voldoen aan de regels die nu gelden8. Voldoen deze situaties niet aan de nu geldende regels, dan zijn de nieuwe regels van het parapluplan van toepassing. Wanneer het aanbieden van logies met ontbijt op basis van de bestaande regels wordt gestaakt of langer dan een jaar wordt onderbroken, dan vervallen de regels van het oude – nu bestaande – recht voor die locaties. Wordt het logies met ontbijt na een jaar weer hervat, dan gelden de nieuwe regels van het parapluplan. Door de bestaande situaties niet onder het overgangsrecht te brengen is het ook niet nodig voor bestaande situaties een vrijwillige meldingsregeling op te zetten. Voorstaande wijzigingen worden door het college verwerkt in het advies dat binnenkort opnieuw aan de raad wordt aangeboden.
De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie. Misverstanden lijken te bestaan over het registratienummer dat nodig is om een woning geheel of gedeeltelijk recreatief te verhuren (waaronder ook logies met ontbijt). De grondslag voor dit registratienummer is de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het registratienummer wordt automatisch verstrekt als een verzoek daarvoor wordt ingediend. Er vindt geen beoordeling of toetsing plaats en er wordt ook geen ‘besluit’ genomen op het aanvragen van een nummer. Het verkrijgen van een nummer levert geen planologische rechten op. Het is slechts noodzakelijk voor verhuurders om op verhuurplatforms als Airbnb te kunnen verhuren. Wanneer een nummer is verkregen betekent dit dus niet dat de recreatieve verhuur ook in overeenstemming is met het bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Die informatie wordt ook duidelijk gegeven.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen. De eisen (van maximaal twee slaapkamers voor logies met ontbijt voor ten hoogste 4 slaapplekken op maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en op maximaal 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a.
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
8 Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/
wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.
43 / 186
b.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het
bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Vervalt
34.
Zaaknummer 3335307 - Gemachtigde namens B&B (Duinroosstraat 26, De Koog)
Zienswijze Indiener Alpha maakt namens een B&B in De Koog bezwaar tegen de teruggang in slaapplaatsen voor logies met ontbijt en daarmee in inkomen. Gewezen wordt op het willen indienen van een planschadeclaim. De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie.
Reactie Het college heeft goed kennis genomen van alle zienswijzen en ingekomen documenten. Op basis daarvan is nogmaals beoordeeld wat een goede en passende regeling voor bestaande logies met ontbijt zou zijn (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan).
44 / 186
Het huidige legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) op het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande situaties die voldoen aan de regels in de vigerende bestemmingsplannen. Voor de nieuwe situaties gaan de nieuwe regels gelden zoals die in het parapluplan worden voorgesteld. Dit betekent dat de bestaande situaties – die voldoen aan de huidige regels in de bestemmingplannen - niet onder het overgangsrecht worden gebracht. De geschetste problematiek ten aanzien van het overgangsrecht is dan niet aan de orde en van planschade is dan ook geen sprake. De onvermijdbare consequentie is dat twee regimes gaan ontstaan. Het ‘omslagpunt’ is het moment dat het paraplubestemmingsplan in werking treedt. Op de logies met ontbijt-situaties die
op dat moment bestaan, blijven de huidige regels van toepassing. Die situaties mogen ongewijzigd worden voortgezet. De bestaande situaties moeten wel voldoen aan de regels die nu gelden9. Voldoen deze situaties niet aan de nu geldende regels, dan zijn de nieuwe regels van het parapluplan van toepassing. Wanneer het aanbieden van logies met ontbijt op basis van de bestaande regels wordt gestaakt of langer dan een jaar wordt onderbroken, dan vervallen de regels van het oude – nu bestaande – recht voor die locaties. Wordt het logies met ontbijt na een jaar weer hervat, dan gelden de nieuwe regels van het parapluplan. Door de bestaande situaties niet onder het overgangsrecht te brengen is het ook niet nodig voor bestaande situaties een vrijwillige meldingsregeling op te zetten. Voorstaande wijzigingen worden door het college verwerkt in het advies dat binnenkort opnieuw aan de raad wordt aangeboden. De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie.
Misverstanden lijken te bestaan over het registratienummer dat nodig is om een woning geheel of gedeeltelijk recreatief te verhuren (waaronder ook logies met ontbijt). De grondslag voor dit registratienummer is de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het registratienummer wordt automatisch verstrekt als een verzoek daarvoor wordt ingediend. Er vindt geen beoordeling of toetsing plaats en er wordt ook geen ‘besluit’ genomen op het aanvragen van een nummer. Het verkrijgen van een nummer levert geen planologische rechten op. Het is slechts noodzakelijk voor verhuurders om op verhuurplatforms als Airbnb te kunnen verhuren. Wanneer een nummer is verkregen betekent dit dus niet dat de recreatieve verhuur ook in overeenstemming is met het bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Die informatie wordt ook duidelijk gegeven.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt
te moeten voldoen. De eisen (van maximaal twee slaapkamers voor logies met ontbijt voor ten hoogste 4 slaapplekken op maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en op maximaal 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a.
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
9 Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/
wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.
45 / 186
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
b.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een
(slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Vervalt
35.
Zaaknummer 3335288 - Gemachtigde namens BnB (Klif 9, Den Hoorn)
Zienswijze Indiener Alpha maakt namens een B&B in Den Hoorn tegen de teruggang met 1/3 in slaapplaatsen en kamers voor logies met ontbijt. Op dit moment worden 6 bedden op 3 kamers verhuurd. Gewezen wordt op het willen indienen van een
planschadeclaim.
Reactie 46 / 186
Het college heeft goed kennis genomen van alle zienswijzen en ingekomen documenten. Op basis daarvan is nogmaals beoordeeld wat een goede en passende regeling voor bestaande logies met ontbijt zou zijn (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan). Het huidige legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) op het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande situaties die voldoen aan de regels in de vigerende bestemmingsplannen. Voor de nieuwe situaties gaan de nieuwe regels gelden zoals die in het parapluplan worden voorgesteld. Dit betekent dat de bestaande situaties – die voldoen aan de huidige regels in de bestemmingplannen - niet onder het overgangsrecht
worden gebracht. De geschetste problematiek ten aanzien van het overgangsrecht is dan niet aan de orde en van planschade is dan ook geen sprake. De onvermijdbare consequentie is dat twee regimes gaan ontstaan. Het ‘omslagpunt’ is het moment dat het paraplubestemmingsplan in werking treedt. Op de logies met ontbijt-situaties die op dat moment bestaan, blijven de huidige regels van toepassing. Die situaties mogen ongewijzigd worden voortgezet. De bestaande situaties moeten wel voldoen aan de regels die nu gelden10. Voldoen deze situaties niet aan de nu geldende regels, dan zijn de nieuwe regels van het parapluplan van toepassing. Wanneer het aanbieden van logies met ontbijt op basis van de bestaande regels wordt gestaakt of langer dan een jaar wordt onderbroken, dan vervallen de regels van het oude – nu bestaande – recht voor die locaties. Wordt het logies met ontbijt na een jaar weer hervat, dan gelden de nieuwe regels van het parapluplan. Door de bestaande situaties niet onder het overgangsrecht te brengen is het ook niet nodig voor bestaande situaties een vrijwillige meldingsregeling op te zetten. Voorstaande wijzigingen worden door het college verwerkt in het advies dat binnenkort opnieuw aan de raad wordt aangeboden. De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in
dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie. Misverstanden lijken te bestaan over het registratienummer dat nodig is om een woning geheel of gedeeltelijk recreatief te verhuren (waaronder ook logies met ontbijt). De grondslag voor dit registratienummer is de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het registratienummer wordt automatisch verstrekt als een verzoek daarvoor wordt ingediend. Er vindt geen beoordeling of toetsing plaats en er wordt ook geen ‘besluit’ genomen op het aanvragen van een nummer. Het verkrijgen van een nummer levert geen planologische rechten op. Het is slechts noodzakelijk voor verhuurders om op verhuurplatforms als Airbnb te kunnen verhuren. Wanneer een nummer is verkregen betekent dit dus niet dat de recreatieve verhuur ook in overeenstemming is met het bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Die informatie wordt ook duidelijk gegeven.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen. De eisen (van maximaal twee slaapkamers voor logies met ontbijt voor ten hoogste 4 slaapplekken op maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en op maximaal 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies
10
Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/ wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.
47 / 186
met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a.
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
b. het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen; c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d. per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels. 8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van
logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Vervalt
48 / 186
36.
Zaaknummer 3335277 - Gemachtigde namens B&B de Borage (Oosterend)
Zienswijze Indiener Alpha maakt namens B&B de Borage bezwaar tegen de teruggang van 3 naar 2 kamers voor logies met ontbijt. Op dit moment worden 6 bedden op 3 kamers verhuurd. Gewezen wordt op het willen indienen van een planschadeclaim.
Reactie Het college heeft goed kennis genomen van alle zienswijzen en ingekomen documenten. Op basis daarvan is nogmaals beoordeeld wat een goede en passende regeling voor bestaande logies met ontbijt zou zijn (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan). Het huidige legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) op het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande situaties die voldoen aan de regels in de vigerende bestemmingsplannen. Voor de nieuwe situaties gaan de nieuwe regels gelden zoals die in het parapluplan worden voorgesteld. Dit betekent dat de bestaande situaties – die voldoen aan de huidige regels in de bestemmingplannen - niet onder het overgangsrecht worden gebracht. De geschetste problematiek ten aanzien van het overgangsrecht is dan niet aan de orde en van planschade is dan ook geen sprake. De onvermijdbare consequentie is dat twee regimes gaan ontstaan. Het ‘omslagpunt’ is het moment dat het paraplubestemmingsplan in werking treedt. Op de logies met ontbijt-situaties die op dat moment bestaan, blijven de huidige regels van toepassing. Die situaties mogen ongewijzigd worden voortgezet. De bestaande situaties moeten wel voldoen aan de regels die nu gelden11.
Voldoen deze situaties niet aan de nu geldende regels, dan zijn de nieuwe regels van het parapluplan van toepassing. Wanneer het aanbieden van logies met ontbijt op basis van de bestaande regels wordt gestaakt of langer dan een jaar wordt
onderbroken, dan vervallen de regels van het oude – nu bestaande – recht voor die locaties. Wordt het logies met ontbijt na een jaar weer hervat, dan gelden de nieuwe regels van het parapluplan. Door de bestaande situaties niet onder het overgangsrecht te brengen is het ook niet nodig voor bestaande situaties een vrijwillige meldingsregeling op te zetten. Voorstaande wijzigingen worden door het college verwerkt in het advies dat binnenkort opnieuw aan de raad wordt aangeboden. De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie. Misverstanden lijken te bestaan over het registratienummer dat nodig is om een woning geheel of gedeeltelijk recreatief te verhuren (waaronder ook logies met ontbijt). De grondslag voor dit registratienummer is de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het registratienummer wordt automatisch verstrekt als een verzoek daarvoor wordt ingediend. Er vindt geen beoordeling of toetsing plaats en er wordt ook geen ‘besluit’ genomen op het aanvragen van een nummer.
Het verkrijgen van een nummer levert geen planologische rechten op. Het is slechts noodzakelijk voor verhuurders om op verhuurplatforms als Airbnb te kunnen verhuren. Wanneer een nummer is verkregen betekent dit dus niet dat de recreatieve verhuur ook in overeenstemming is met het bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Die informatie wordt ook duidelijk gegeven.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt 11
Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/ wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.