Bijlage 1. Nota van Zienswijzen parapluplan verblijfsrecreatie (juni 2024)
Tekst van het document
Nota van Zienswijzen
paraplu bestemmingsplan Verblijfsrecreatie Texel Team Beleid, juni 2024
1 / 186
Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE
2
1. INLEIDING
5
2. TOEZEGGINGEN RAAD
7
3. ZIENSWIJZEN
10
1.
Burgwal 20, Den Burg
10
2.
Boslaan 71, Utrecht
11
3.
Postweg 201, De Cocksdorp
13
4.
Kikkerstraat 12, De Cocksdorp
13
5.
Boogerd 19, Den Burg
14
6.
Kogerstraat 17, Den Burg
16
7.
Kogerstraat 17, Den Burg
16
8.
Duinroosstraat 1, De Koog
16
9.
Boerderijcamping Noorderwaard, Oosterend
20
10.
Boerderijcamping de Vrije Vogel, Oudeschild
20
11.
Jachtlust Recreatie BV, De Cocksdorp
21
12.
Deze zienswijze is ingetrokken.
22
13.
St. Kernwaarden Texel (Den Hoorn)
22
14.
Stolpweg 35, Den Hoorn
26
15.
Groepsaccommodatie De Stolp (Stolpweg 35, Den Hoorn)
26
16.
Barentzstraat 47, Oudeschild
26
17.
Sluyscoog 56, Den Burg
28
18.
Gemachtigde namens B&B (De Koog)
28
19.
Pontweg 37, Den Hoorn
29
20.
Herenstraat 61, Den Hoorn
31
21.
Eigenaren van een huisje op De Krim
32
22.
LTO Noord afdeling Texel (De Cocksdorp)
32
23.
Mokweg 4, Den Hoorn
33
24
Gemachtigde namens Oosterenderweg 2, De Waal
33
25.
Bestuur van de Vereniging 10 voor Texel
34
26.
Warmoesstraat 81, Den Burg
34
27.
Watermunt 15, De Koog
34
28.
Gemachtigde namens B&B Duin en Zee (Ruijslaan 43, De Koog)
34
29.
Postweg 129, De Cocksdorp
36
30.
Groepsverblijf Zwaluwhof (Minterglop 39, De Koog)
39
31.
Camping Coogherveld (Kamperfoelieweg 3-7, De Koog)
39
32.
Postweg 125, De Cocksdorp
41
33.
Gemachtigde namens B&B (Ruigendijk 16a, De Koog)
42
34.
Gemachtigde namens B&B (Duinroosstraat 26, De Koog)
42
35.
Gemachtigde namens BnB (Klif 9, Den Hoorn)
44 2 / 186
36.
Gemachtigde namens B&B de Borage (Stuifweg 20, Oosterend)
46
37.
Gemachtigde namens Maaikeduinweg 159, De Koog
49
38.
Derde partij namens Pontweg 26A, Den Hoorn
51
39.
Derde partij namens Klimpstraat 32, De Cocksdorp
53
40.
Gemachtigde namens Vereniging B&B Texel (p/a Ruijslaan 31, Den Hoorn)
55
41.
Gemachtigde namens Vloedlijn 47, Den Burg
58
42.
Gemachtigde namens Skillepaadje 1, Den Burg
62
43.
Gemachtigde namens Kikkertstraat 17, De Cocksdorp
62
44.
Gemachtigde namens Ruijslaan 31, De Koog
64
45.
Gemachtigde namens De Dageraad 28, ‘t Horntje
66
46.
Gemachtigde namens Mienterglop 25c, De Koog
68
47.
Gemachtigde namens Epelaan 38, De Koog
71
48.
Gemachtigde namens Akenbuurt 18, De Burg
71
49.
Gemachtigde namens Zeekraal 6, De Koog
73
50.
Gemachtigde namens Pijpersdijk 2, De Koog
75
51.
Gemachtigde namens Weverstraat 104, Den Burg
77
52.
Gemachtigde namens Zeekraal 8, De Koog
80
53.
Gemachtigde namens Nieuweschild 8, Oosterend
81
54.
Gemachtigde namens Naalrand 11, Den Hoorn
81
55.
Gemachtigde namens Dorpsstraat 262, De Koog
83
56.
Gemachtigde namens Vismarkt 7a, Den Burg
85
57.
Gemachtigde namens Joan Hodshonstraat 3, De Cocksdorp
87
58.
Gemachtigde namens Noorder Haaks 1, Den Hoorn
90
59.
Gemachtigde namens Duinroosstraat 21, De Koog
90
60.
Gemachtigde namens Strijbosstraat 30, De Koog
92
61.
Derde partij namens Waalderstraat 25a, Den Burg
93
62.
Hoofdweg 57, De Cocksdorp
95
63.
Vereniging Texelse Kampeerboeren (p/a Hallerweg 33, Den Burg)
98
64.
Hallerweg 33, Den Burg
100
65.
Oorsprongweg 72, De Cocksdorp
102
66.
Wilsterstraat 19, Den Burg
102
67.
Mokweg 31, Den Hoorn
103
68.
Stuifweg 11, Oosterend
103
69.
Laagwaalderweg 21, Oudeschild
103
70.
Vakantiepark Dennenoord (Grensweg 106, Den Burg)
106
71.
Gemachtigde namens Roggeslootweg 6, De Cocksdorp
107
72.
De Ruyterstraat 60, Oudeschild
112
73.
Slufterweg 200, De Cocksdorp
112
74.
Postweg 132, De Cocksdorp
113
75.
Vakantiepark De Bremakker (Tempelierweg 40, Den Burg)
116
76.
Strijbosstraat 26, De Koog
118
77.
Hoofdweg 106, De Cocksdorp
120
78.
Redoute 12, Den Hoorn
120
79.
Gerritslanderdijkje 1, Den Burg
122
80.
Schoonoordsingel 17, Den Burg
124
81.
Schoonoordsingel 17, Den Burg
124
82.
Maricoweg 25, Den Burg
126
83.
Maricoweg 25, Den Burg
130 3 / 186
84.
Molenstraat 78, Den Burg
131
85.
Molenstraat 78, Den Burg
135
86.
Nieuwlanderweg 101, De Waal
137
87.
Wintergroen 8, De Koog
137
88.
Limietweg 16, De Cocksdorp
139
89.
Burgerinitiatief Society 4.0 Texel (adres onbekend)
140
90
A.
De Ruyterstraat 128, Oudeschild
140
90.
B.
De Ruyterstraat 128, Oudeschild
142
91.
Hollewal 40, Den Burg
142
92.
Maaikeduinweg 10, De Koog
144
93.
Gemachtigde namens Duinroosstraat 3, De Koog
148
94.
Klif 37, Den Hoorn
148
95.
Kogerstraat in Den Burg
150
96.
Kadijksweg 19, De Waal
153
97.
Ruijslaan 61, De Koog
155
98.
Gemachtigde namens 4 partijen aan de Ruijslaan, De Koog
156
99.
LTO Noord regio West (Zwolle)
158
100.
Watermunt 9, De Koog
160
101.
Vuurtorenweg 27, De Cocksdorp
160
102.
Kikkertstraat 75, De Cocksdorp
162
103.
Negen groepsaccommodaties op Texel
167
104.
Noordwester 45, Den Burg
168
105.
Kampeerterrein Woud (Rozendijk 38, Den Burg)
169
106.
Hotel de 4 Sterren (Smitsweg 4, Den Burg)
171
107.
HISWARECRON (Leusden)
172
108.
Postweg 163, De Cocksdorp
174
109.
Maaikeduinweg 9 De Koog
175
110.
De Rede 13, Den Hoorn
175
111.
Kogerstraat 120, Den Burg
176
112.
Bungalowverhuur Aldubo (Nesweg 27, Oosterend)
176
113.
Vakantiepark De Koorn-aar (Grensweg 388, Den Burg)
178
114.
(geen adres)
180
115.
Schipper Boonstraat 10, De Cocksdorp
180
3.
AMBTSHALVE AANPASSINGEN
182
4 / 186
Inleiding Het gemeentebestuur van Texel werkt aan het paraplu bestemmingsplan Verblijfsrecreatie Texel. Dit parapluplan is één van de zes pijlers in het Toeristisch Toekomstplan (TTP) dat in 2021 werd vastgesteld. ‘Stuur vanuit inzicht en heldere regelgeving’ was een belangrijk en veel omvattend actiepunt in het TTP. Deze pijler onder het TTP ging niet alleen over verantwoord gebruik van data inzicht daarin maar ook over eenduidige en heldere regelgeving voor het verblijfsaanbod. Zo is in Bijlage 5 van het TTP uitgebreid stilgestaan bij de slaapplaatsregistratie
en het aantal slaapplaatsen op welk soort terrein. In Bijlage 6 van het TTP wordt een inschatting gemaakt van de niet geregistreerde slaapplaatsen (in havens en bij logies met ontbijt). In Bijlage 9 van het TTP wordt al een voorschot genomen over ‘wat we kunnen doen om verdere verstening tegen te gaan’. Het plan is als ontwerp op 30 januari 2023 ter inzage gelegd. Van 30 januari tot en met 13 maart 2023 was eenieder in de gelegenheid een zienswijze op het plan kenbaar te maken. De circa 40 vooroverlegpartners en 1 indiener van een inspraakreactie voor de termijn van ter inzagelegging, hebben een mail en/of een brief ontvangen met het verzoek te reageren. Er zijn 116 zienswijzen ingediend, waarvan 1 weer werd ingetrokken. Alle zienswijzen zijn beoordeeld, waarbij is nagegaan óf en hóe het plan bijgesteld moet worden. Deze Nota van Zienswijzen is het eindresultaat. Met deze nota neemt de gemeenteraad een besluit over de inhoud van het definitieve bestemmingsplan. Algemene lijn
Waar het zienswijzen van andere overheden betreft, wordt zoveel mogelijk tegemoet te komen aan hun opmerkingen en wensen, uiteraard binnen de door de gemeenteraad gestelde kaders. De provincie en HHNK hebben gereageerd dat ze geen opmerkingen hebben op het ontwerp parapluplan. Voor zienswijzen van andere belanghebbenden wordt tegemoet gekomen aan wat is ingebracht waar het past in de algemene uitgangspunten. In september 2021 is het Toeristisch Toekomstplan en in februari 2022 de Uitvoeringsagenda Toerisme vastgesteld. Die vormen samen met de bestemmingsplannen waarop het parapluplan betrekking heeft, een belangrijk kader voor de planologische systematiek. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt het omgevingsplan de basis voor de gemeentelijke regels over de leefomgeving. Daarvan wordt het parapluplan onderdeel. Dit bestemmingsplan valt nog onder het oude recht (Wro). Dat betekent dat qua opzet en beantwoording vooral een goede ruimtelijke ordening wordt nagestreefd. Integraal
Duidelijk is geworden dat het parapluplan niet (meer) alleen gaat over toeristisch ondernemerschap of regelgeving. Als het gaat over gevoelde overlast, het verbreden van een inkomensbasis, het inspelen op trends of het parkeren in centra en omliggende woonwijken gaat het over thema’s als mobiliteit, gezondheid, verduurzaming, nabuurschap, vergroting van de biodiversiteit, klimaataanpassingen en wat voor gemeente Texel wil zijn. De Omgevingswet (die op 1 januari 2024 inwerking is getreden) eist van een gemeente dat een initiatief ‘integraal’ wordt aangevlogen; dat we afwegingen kunnen maken met oog voor alle consequenties. De fysieke leefomgeving is immers de plek waar we gezond, veilig en met oog voor elkaar willen kunnen leven. Ook vraagstukken die in deze nota aan de orde komen, dienen in breder perspectief te worden bezien. De Nota van Zienswijzen en het definitieve paraplu bestemmingsplan Verblijfsrecreatie zijn bouwstenen van een groter huis dan alleen verblijfsrecreatie, net zoals dit onderdeel van het TTP slechts 1 van de 6 pijlers is van het Toeristisch Toekomstplan. Nabuurschap Belangrijk wordt gevonden om te benadrukken dat los van alles wat de gemeente kan regelen, het belangrijk is en blijft dat men als buren met elkaar in gesprek gaat over nabuurschap, (over)last etc.
5 / 186
Leeswijzer In hoofdstuk 1 worden de tijdens de raadsvergadering van 14 december 2022 gedane toezeggingen toegelicht. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de zienswijzen. De naar voren gebrachte punten zijn in deze notitie samengevat. Bij de Publieksbalie van de gemeente zijn de geanonimiseerde zienswijzen in te zien, zodat waar nodig ook op de integrale tekst in de zienswijzen kan worden teruggevallen. Per persoon, instantie of organisatie zijn de zienswijzen afzonderlijk beantwoord. Per zienswijze is aangegeven of en op welke wijze het paraplu bestemmingsplan wordt aangepast. De 115 zienswijzen kunnen qua inhoud/reactie als volgt worden gerubriceerd en samengevat: Onderwerp
Aantal
Reactie gemeente beknopt
Logies met ontbijt
64
Kamperen bij de boer
15
Geen wijzigingen ten opzichte van het ontwerpplan.
Verblijfsrecreatieve terreinen
8
Omzetting blijft mogelijk onder voorwaarden.
Het bestaande legale gebruik kan worden voortgezet. Voor nieuwe logies met ontbijt locaties gelden de nieuwe regels.
De landschappelijke inpassing voor verblijfsrecreatieve gebouwen Verblijfsrecreatieve gebouwen
5
duidelijker omschreven. Buiten het bestemmingsplan om een 3jarige pilot voor het plaatsen van beperkt aantal kampeermiddelen bij groepsaccommodaties.
Kampeerterreinen
1
Geen wijzigingen ten opzichte van het ontwerpplan.
Stolpenregeling
3
Geen wijzigingen ten opzichte van het ontwerpplan.
Pipowagen
5
Voor een beperkt aantal komt een overgangsregeling.
Algemeen
9
nvt
Anders
5
nvt
In Hoofdstuk 3 zijn de ambtshalve wijzigingen bij de vaststelling van het bestemmingsplan op een rij gezet. In Hoofdstuk 4 zijn de regels uitgewerkt. De link naar het Beeldkwaliteitsplan is voor de volledigheid in bijlage 5 opgenomen.
6 / 186
1. Toezeggingen raad Tijdens de raadsvergadering over het ontwerp parapluplan (op 14 december 2022) zijn de volgende toezeggingen gedaan: 1. N.a.v. inbreng van de heer Soyer (GroenLinks) geeft wethouder Kieft aan tijdens de periode van ter visielegging te zullen kijken naar de definitie van een vast kampeermiddel (1.17); of een verwijzing naar 1.9 handig is; gaat over de definitie daarvan, in relatie tot kamperen bij de Boer en Kampeerterreinen. Doel: verhelderen. De term ‘vast kampeermiddel’ (1.17) is nieuw en heeft alleen betrekking op de duur van het kunnen laten staan van het kampeermiddel. Op terreinen met een niet-recreatieve bestemming zoals bij ‘kamperen bij de boer’ wordt een kampeermiddel na langere tijd (30 dagen wordt in de rechtspraak hiervoor vaak aangehouden) automatisch als bouwwerk beschouwd waarvoor een omgevingsvergunning nodig is1. Vaste kampeermiddelen mogen gedurende langere tijd (maar wel binnen de toegestane openingsperiode) op het terrein blijven staan, voor ‘kamperen bij de boer’ is dat een opsteker voor gasten en ondernemers. Op terreinen met een recreatiebestemming mogen kampeermiddelen sowieso langer blijven staan zonder dat sprake wordt van een bouwwerk waarvoor een vergunning nodig is.
2. De Klankbordgroep komt in beeld na de zienswijzen-ronde (de wethouder schetst dat dit het begin van een proces is; het is nog geen eindstation). De Klankbordgroep heeft op 20 november 2023 kennis kunnen nemen van het ambtelijk voorstel voor deze Nota van Zienswijzen en heeft hierover op 23 december 2023 haar advies aan het college overhandigd. Het advies van de KBG en de reactie van het college zijn als stukken bijgevoegd. 3. Wethouder Kieft vraagt de commissie Ruimtelijke Kwaliteit hoe beeldbepalende stolpen het beste behouden kunnen worden. Het antwoord van de Commissie Ruimtelijke kwaliteit is op 16 mei 2023 verwerkt in de ‘beantwoording raadsvraag’: 1. Het paraplubestemmingsplan Verblijfsrecreatie is niet het juiste instrument om een nieuw toetsingskader of regeling op te nemen om beeldbepalende stolpen te beschermen. Omdat het parapluplan een herziening of reparatie is van de huidige regelingen omtrent verblijfsrecreatie. 2. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit vindt het niet wenselijk om ook monumentale stolpen met andere bestemmingen dan agrarisch toe te voegen aan de ‘Stolpenregeling’ aangezien dit een aanzienlijke verruiming van de regeling betreft in plaats van een inperking. 3. Beeldbepalende stolpen kunnen op dit moment het beste in stand worden gehouden door te onderzoeken of de stolpen in aanmerking komen voor een monumentale status.
Hiervoor is een inventarisatie nodig van alle niet-monumentale stolpen. Daarnaast kan de toekomstige Omgevingswet een rol spelen om ‘Erfgoed’ een meer integraal en zichtbaar onderdeel op zichzelf te laten worden in het toekomstige Omgevingsplan. 4. Het welstandsbeleid is het instrument om de instandhouding van de authentieke uitstraling en kenmerken van stolpen te borgen. Tevens kan in navolging van het Schapenboetenbeleid ook een Stolpenbeleid worden gemaakt.
4. N.a.v. het aangenomen amendement ‘diversiteit van aanbod, niet verder verstenen’ (zaak 3261416). Hierbij geeft wethouder Kieft aan dat als uit onderzoek blijkt dat een termijn van 3 jaar onvoldoende is, kijkend naar voorkoming planschade, hij met een aanpassingsvoorstel zal komen. De belofte om met een aanpassingsvoorstel te komen, is relevant aangezien het bureau dat de beoordeling van de overgangstermijn heeft gedaan, een andere werkwijze voorstelt om planschade-claims te voorkomen.
5. Toezeggingen in antwoorden op raadsvragen over wat wel en niet mogelijk is op kampeerterreinen: ‘Het college zal het gebruik van algemenere omschrijvingen verkennen en daarin de optie van het hanteren van het begrip blokhut meenemen’. En samenhangend met punt 1: ‘Het college zal, voor de vergadering van de raadscommissie waarin de zienswijzen op het ontwerp parapluplan worden behandeld, met een voorstel komen om zowel de definities als de verschillen tussen boerencampings en Recreatie - Kampeerterreinen te verduidelijken’.
1
Om misverstanden hierover te voorkomen, wordt dit nu expliciet geregeld, zodat een vergunning niet nodig is.
7 / 186
Op een terrein met de bestemming ‘Recreatie - Kampeerterrein’ mogen kampeermiddelen en tenthuizen worden geplaatst. Op een terrein voor ‘kamperen bij de boer’ (met de bestemming agrarisch) alleen kampeermiddelen. Kampeermiddelen zijn tenten, campers en (toer)caravans, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf. Onder kampeermiddel wordt niet verstaan een stacaravan/ chalet, een pipowagen of een tenthuis. Zie ook BIJLAGE 2 en BIJLAGE 5.
Indien ‘Recreatie-Kampeerterreinen’ zich willen onderscheiden met bijzondere kampeervormen dan moet de verschijningsvorm vallen onder de definitie ‘een tent, camper of caravan dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf’. Het college kan zich voorstellen dat de wens bestaat maar is van mening dat kamperen op ‘RecreatieKampeerterreinen’ niet te veel moet gaan lijken op verblijven op ‘Recreatie-Verblijfsrecreatieve terreinen’. Stenen of houten gebouwen passen niet op een kampeerterrein. Binnen de verschillende kampeermiddelen tent, caravan en camper zouden andere verschijningsvormen kunnen worden ontwikkeld. 6. Tijdens de raadsvergadering is de motie ‘BenB Parkeereis niet in centrum en geen parkeren in voortuinen’ ingediend met het verzoek ‘met een voorstel te komen om, in het proces van de ter visie legging, te onderzoeken hoe: 1. We voor bestaande logies en ontbijt in dorpscentra met een exploitatie vanaf 1 januari 2019 en bijvoorbeeld voor de bestemmingen Centrum, Centrum 1, Centrum 2 en Gemengd, de parkeereis van één parkeerplaats per logies en ontbijt kamer kunnen laten vervallen. 2.
We het bestraten van voortuinen kunnen voorkomen door de parkeereis ‘een parkeerplek per slaapkamer voor logies met ontbijt’ aan te vullen met bijvoorbeeld ‘die zich op de bestaande oprit bevindt, of naast het huis, en in ieder geval niet voor de voorgevel’ of via een andere wijze, bijvoorbeeld via het parkeerbeleid. En uiterlijk op het moment dat de zienswijzen besproken zijn daar voorstellen aan de raad voor te doen’. In het ontwerp parapluplan worden nieuwe locaties waar logies met ontbijt wordt aangeboden gereguleerd met maximaal twee slaapkamers, 4 slaapplaatsen en maximaal 30% van het oppervlak van de woning en 50m2 plus een parkeereis van één parkeerplaats per kamer binnen het bestemmingsvlak. Dit om oneigenlijk gebruik van permanente woningen te voorkomen, om groei van het toerisme te beteugelen, maar ook om parkeerdruk op de woonwijken te verminderen. Voor bestaande logies met ontbijt locaties (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan) die verder voldoen aan de eisen uit de vigerende bestemmingsplannen, wordt de parkeereis niet redelijk gevonden. Die aanbieders van logies met ontbijt kunnen vaak niet aan de eis van parkeerruimte binnen het eigen bestemmingsvlak voldoen door het centrumkarakter van de bebouwing, wegen en percelen. Ook zorgen deze locaties met logies met ontbijt niet voor meer parkeerdruk in de centra zelf, hoogstens meer voertuigbewegingen.
Dat is ook ingebracht door insprekers tijdens de vergadering op 30 november 2022. In de centra mag immers maar beperkt (qua duur en plek) worden geparkeerd. In het bestuurlijk advies wordt voorgesteld om gezien de vele verschillende facetten van de problematiek de discussie hierover te voeren in het kader van de mobiliteitsvisie.
7. Ook is uitleg gevraagd over het overgangsrecht. Het bestaand gebruik van 3 kamers voor logies met ontbijt blijft mogelijk als het gebruik niet in strijd was en is met de bepalingen in de vigerende bestemmingsplannen (en na registratie als verhuurder van logies met ontbijt). Het in het ontwerp paraplu bestemmingsplan beschreven overgangsrecht voor logies met ontbijt (artikel 8, lid 3), vervalt daarom. De bestaande aanduiding voor de volgende percelen blijft bestaan: 1.
Ruijslaan 19 in De Koog voor maximaal 11 personen.
2.
Ruijslaan 21 in De Koog voor maximaal 8 personen.
3.
Ruijslaan 37 in De Koog voor maximaal 20 personen op basis van rechten 19 juni 1992
4.
Parnassiastraat 31 in De Koog voor maximaal 8 personen.
5.
Stolpweg 35 in Den Hoorn voor maximaal 8 personen.
6.
Ruijslaan 29 in De Koog voor maximaal 10 personen.
7.
Zeekraal 8 in De Koog voor maximaal 10 personen.
8.
Boodtlaan 26 in De Koog voor maximaal 8 personen. 8 / 186
9.
Kikkertstraat 47 in De Cocksdorp voor maximaal 10 personen.
10. Hoofdweg 116 in De Cocksdorp voor maximaal 7 personen. 11. Kikkertstraat 69 in De Cocksdorp voor maximaal 9 personen.
De nieuwe regels gelden vanaf de inwerkingtreding van het bestemmingsplan; na afloop van de beroepstermijn van 6 weken na de ter inzage legging van het vastgestelde parapluplan, in het geval geen voorlopige voorziening wordt aangevraagd. Nieuwe logies met ontbijt-adressen dienen vanaf dat moment te voldoen aan de nieuwe regels. Wat blijft is dat indien het gebruik sinds de ter inzagelegging van het ontwerp parapluplan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, het verboden is dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten
onder de oude regels.
9 / 186
2. Zienswijzen 1. Zaaknummer 3314103 - Burgwal 20, Den Burg Zienswijze Indieners geven aan dat zij sinds 2017 hun pand tot woning hebben omgebouwd en daarin een museum annex galerie hebben gerealiseerd in combinatie met een gastenverblijf voor 1-2 personen. Die combinatie beschouwen zij als een unieke
plek. Zij hebben moeite met de eis van een parkeerplaats per kamer binnen het bestemmings-vlak. Daarover beschikken zijn zij niet.
Reactie gemeente Het college heeft goed kennis genomen van alle zienswijzen en ingekomen documenten. Op basis daarvan is nogmaals beoordeeld wat een goede en passende regeling voor bestaande logies met ontbijt zou zijn (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan). Het huidige legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) op het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande situaties die voldoen aan de regels in de vigerende bestemmingsplannen. Voor de nieuwe situaties gaan de nieuwe regels gelden zoals die in het parapluplan worden voorgesteld. Dit betekent dat de bestaande situaties – die voldoen aan de huidige regels in de bestemmingplannen - niet onder het overgangsrecht worden gebracht. De geschetste problematiek ten aanzien van het overgangsrecht is dan niet aan de orde en van planschade is dan ook geen sprake. De onvermijdbare consequentie is dat twee regimes gaan ontstaan. Het ‘omslagpunt’ is het moment dat het paraplubestemmingsplan in werking treedt. Op de logies met ontbijt-situaties die op dat moment bestaan, blijven de huidige regels van toepassing. Die situaties mogen ongewijzigd worden voortgezet. De bestaande situaties moeten wel voldoen aan de regels die nu gelden2.
Voldoen deze situaties niet aan de nu geldende regels, dan zijn de nieuwe regels van het parapluplan van toepassing. Wanneer het aanbieden van logies met ontbijt op basis van de bestaande regels wordt gestaakt of langer dan een jaar wordt onderbroken, dan vervallen de regels van het oude – nu bestaande – recht voor die locaties. Wordt het logies met ontbijt na een jaar weer hervat, dan gelden de nieuwe regels van het parapluplan. Door de bestaande situaties niet onder het overgangsrecht te brengen is het ook niet nodig voor bestaande situaties een vrijwillige meldingsregeling op te zetten. Voorstaande wijzigingen worden door het college verwerkt in het advies dat binnenkort opnieuw aan de raad wordt aangeboden. De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit
van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie. Misverstanden lijken te bestaan over het registratienummer dat nodig is om een woning geheel of gedeeltelijk recreatief te verhuren (waaronder ook logies met ontbijt). De grondslag voor dit registratienummer is de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het registratienummer wordt automatisch verstrekt als een verzoek daarvoor wordt ingediend. Er vindt geen beoordeling of toetsing plaats en er wordt ook geen ‘besluit’ genomen op het aanvragen van een nummer. Het verkrijgen van een nummer levert geen planologische rechten op. Het is slechts noodzakelijk voor verhuurders om op verhuurplatforms als Airbnb te kunnen verhuren. Wanneer een nummer is verkregen betekent dit dus niet dat de recreatieve
2 Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/
wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.
10 / 186
verhuur ook in overeenstemming is met het bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Die informatie wordt ook duidelijk gegeven.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen. De eisen (van maximaal twee slaapkamers voor logies met ontbijt voor ten hoogste 4 slaapplekken op maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en op maximaal 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies
met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a.
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor
logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
b.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
11 / 186
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Vervalt
2. Zaaknummer 3316075 - Boslaan 71, Utrecht Zienswijze Een pipowagen op een boerencamping wordt door indiener als een grote caravan gezien. Gepleit wordt voor een persoonsgebonden overgangsrecht voor de kampeerders van pipowagens. Ook vragen zij zich af of campings pipo-wagens mogen verhuren.
Reactie gemeente In het ontwerp bestemmingsplan is geformuleerd dat een pipowagen geen kampeermiddel is en daardoor niet als passend wordt gezien op een terrein voor kamperen bij de boer (met een agrarische bestemming). Juist daar zijn kampeermiddelen zoals omschreven in artikel 1 van het parapluplan op zijn plaats. Op terreinen met de recreatiebestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’ zijn pipowagens wel toegestaan. Ruim een jaar geleden heeft het college ingestemd met een memo over de werkwijze ten aanzien van pipowagens. Daarin wordt de regelgeving onder de loep genomen. In totaal zijn 7 locaties in beeld waar chalets en/of pipowagens zijn of waren geplaatst waar die niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan. Hiervan zijn 4 die specifiek gaan over een pipowagen. De eigenaren van deze 4 locaties (3 voor kamperen bij de boer en 1 woning in het buitengebied) hebben een brief gehad. Hieronder de volledige tekst van dit memo: Enkele jaren geleden is onduidelijkheid ontstaan over zogenaamde pipowagens: houten wagens die voor verblijfsrecreatie worden gebruikt. Op enkele plekken op het eiland staan pipowagens, vaak voor langere duur (jaarrond of in het seizoen).
De vraag is hoe een pipowagen moet worden gekwalificeerd: is het een kampeermiddel, stacaravan/chalet of een bouwwerk? De regels in het bestemmingsplan zijn in het verleden niet altijd eenduidig (uitgelegd). De duiding van een pipowagen is echter wel van belang, omdat bouwwerken voor verblijfsrecreatie alleen zijn toegestaan als het bestemmingsplan die mogelijkheid geeft. Dat is het geval bij de aanduiding ‘recreatief opstal’ of in de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’. Ook als een pipowagen als een stacaravan/chalet zou worden aangemerkt kan die niet overal worden geplaatst. In ieder geval geldt ook dat een pipowagen die gedurende langere tijd op een plek is geplaatst (bijvoorbeeld jaarrond of gedurende het seizoen) als een bouwwerk moet worden aangemerkt. Dit volgt uit vaste rechtspraak van de hoogste bestuursrechter (de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State). Bouwwerken voor recreatief nachtverblijf zijn vergunningvrij voor de activiteit bouwen als ze niet hoger zijn dan 5 meter en geen grotere oppervlakte hebben dan 70 m². Doorgaans voldoen pipowagens daar wel aan. Vereiste is echter ook dat aan de regels van het bestemmingsplan wordt voldaan. Daar zit de crux. In het verleden is gedurende een periode binnen de organisatie het standpunt ingenomen dat een pipowagen als een kampeermiddel kon worden aangemerkt.
Dat is echter geen juiste uitleg geweest. Tegenwoordig wordt echter aan burgers en bedrijven aangegeven dat een pipowagen geen kampeermiddel is. In enkele concrete gevallen is aangegeven dat een pipowagen een kampeermiddel is of daarmee in ieder geval gelijk is te stellen. De betreffende burgers/ondernemers is gemeld dat de regels voor de plaatsing van kampeermiddelen van toepassing zijn op pipowagens. In die gevallen zijn er dus pipowagens geplaatst op plekken waar dat eigenlijk niet in overeenstemming is met de regels van het bestemmingsplan, zoals bij de regeling voor de plaatsing van één kampeermiddel bij een woning in het buitengebied, bij kamperen bij de boer en in de bestemming ‘Recreatie - Kampeerterrein’. 12 / 186
Op de plekken waar een pipowagen is aangetroffen en dat niet mag volgens het bestemmingsplan, is aan de eigenaar/ exploitant van de pipowagen gemeld dat er een overtreding is en dat die overtreding beëindigd moet worden met ingang van 2023. Aangekondigd is dat er handhavend wordt opgetreden als de overtreding in 2023 wordt voortgezet. Dit knelt met de gevallen waarin een concrete toezegging is gedaan of aannemelijk is, dat de pipowagen in een bepaald geval is toegestaan. Een concrete toezegging kan blijken uit een brief of email. Een toezegging is aannemelijk als er aanwijzingen zijn dat is gehandeld op basis van mondelinge informatie van de gemeente. Van belang is dat er duidelijkheid is over de regels in het bestemmingsplan. Daarvoor is het in de eerste plaats nodig het paraplubestemmingsplan vast te stellen dat naar aanleiding van het Toeristisch Toekomstplan is opgesteld. Aanvankelijk was het de bedoeling dit plan in 2022 vast te stellen. Dat heeft echter meer tijd nodig. Bedoeling is wel om het ontwerpplan binnenkort vast te stellen en ter inzage te leggen. Definitieve vaststelling vindt dan waarschijnlijk in het tweede kwartaal van 2023 plaats. Het jaar 2023 kan dan vervolgens worden gebruikt om voor de pipowagens die met een toezegging zijn geplaatst een overgangsregeling te bepalen. Dit kan een algemene overgangsregeling zijn of op basis van maatwerk per locatie.
Dit moet echter nog uitgewerkt worden. Tot die tijd is het juridisch niet houdbaar en ook niet redelijk te gaan handhaven in die gevallen waarin een toezegging is gedaan of aannemelijk is dat die is gedaan. Voorstel is om dat ook schriftelijk aan de betrokken burgers en bedrijven kenbaar te maken. In die gevallen waarin er geen toezegging is gedaan of aannemelijk is, zal er wel gehandhaafd worden. Dit is niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel, er is (in juridische zin) namelijk geen sprake van gelijke gevallen. In totaal zijn er 7 locaties in beeld waar chalets en/of pipowagens zijn of waren geplaatst waar dat niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Hiervan zijn er 4 die specifiek gaan over een pipowagen. De eigenaren van deze locaties hebben een brief gehad. Hier komt nog een vervolg op.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
3. Zaaknummer 3318654 - Postweg 201, De Cocksdorp Zienswijze De status van de woning Postweg 201 als tweede woning moet niet worden gewijzigd. De woning wordt nu voor permanente bewoning gebruikt maar is (ooit) bedoeld voor de kinderen.
Reactie gemeente Postweg 201 is bestemd als ‘tweede woning’. In het parapluplan is een wijziging van de voorwaarden van de bestemming tweede woning niet voorzien.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
4. Zaaknummer 3319237 - Kikkerstraat 12, De Cocksdorp Zienswijze 1.
De teruggang van 3 kamers en 6 slaapplaatsen naar 2 slaapkamers en 4 slaapplaatsen voor logies met ontbijt is bron van zorg. Na controle eind 2021 is de aanwezige kookgelegenheid verwijderd en een bedbank geplaatst in de gemeenschappelijke kamer. Waarom zijn de regels nu alweer anders?
2.
Waarom het aantal B&B’s nu pas beperken nu de zaken uit de hand lopen? De indiener stelt voor om bestaande B&B’s een vergunning te verlenen, hen een uitsterfregeling voor 3 kamers aan te bieden en 6 slaapplaatsen te geven en geen nieuwe B&B’s meer toe te staan.
13 / 186
Reactie gemeente De regels in het parapluplan komen voort uit het door de raad vastgestelde Toeristisch Toekomstplan (TTP) om (a) het aantal slaapplaatsen op het eiland niet te laten toenemen en (b) om de door bewoners/buren ervaren overlast in de kernen door gasten van logies met ontbijt-locaties te verminderen. Vandaar dat beperking van het aantal slaapplaatsen bij adressen met logies met ontbijt is opgenomen in het ontwerp parapluplan. Het aantal woningen met 3 kamers voor logies met ontbijt is met naar schatting een veertigtal adressen (en daarmee veertig kamers) relatief beperkt. De door indiener gevraagde uitsterfregeling voor 3 kamers en 6 slaapplaatsen is niet nodig; het bestaand legaal gebruik kan worden voortgezet.
Het college heeft goed kennis genomen van alle zienswijzen en ingekomen documenten. Op basis daarvan is nogmaals beoordeeld wat een goede en passende regeling voor bestaande logies met ontbijt zou zijn (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan). Het huidige legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) op het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande situaties die voldoen aan de regels in de vigerende bestemmingsplannen. Voor de nieuwe situaties gaan de nieuwe regels gelden zoals die in het parapluplan worden voorgesteld. Dit betekent dat de bestaande situaties – die voldoen aan de huidige regels in de bestemmingplannen - niet onder het overgangsrecht worden gebracht. De geschetste problematiek ten aanzien van het overgangsrecht is dan niet aan de orde en van planschade is dan ook geen sprake. De onvermijdbare consequentie is dat twee regimes gaan ontstaan. Het ‘omslagpunt’ is het moment dat het paraplubestemmingsplan in werking treedt. Op de logies met ontbijt-situaties die op dat moment bestaan, blijven de huidige regels van toepassing. Die situaties mogen ongewijzigd worden voortgezet. De bestaande situaties moeten wel voldoen aan de regels die nu gelden3.
Voldoen deze situaties niet aan de nu geldende regels, dan zijn de nieuwe regels van het parapluplan van toepassing. Wanneer het aanbieden van logies met ontbijt op basis van de bestaande regels wordt gestaakt of langer dan een jaar wordt onderbroken, dan vervallen de regels van het oude – nu bestaande – recht voor die locaties. Wordt het logies met ontbijt na een jaar weer hervat, dan gelden de nieuwe regels van het parapluplan. Door de bestaande situaties niet onder het overgangsrecht te brengen is het ook niet nodig voor bestaande situaties een vrijwillige meldingsregeling op te zetten. Voorstaande wijzigingen worden door het college verwerkt in het advies dat binnenkort opnieuw aan de raad wordt aangeboden. De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie. Misverstanden lijken te bestaan over het registratienummer dat nodig is om een woning geheel of gedeeltelijk recreatief te
verhuren (waaronder ook logies met ontbijt). De grondslag voor dit registratienummer is de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het registratienummer wordt automatisch verstrekt als een verzoek daarvoor wordt ingediend. Er vindt geen beoordeling of toetsing plaats en er wordt ook geen ‘besluit’ genomen op het aanvragen van een nummer. Het verkrijgen van een nummer levert geen planologische rechten op. Het is slechts noodzakelijk voor verhuurders om op verhuurplatforms als Airbnb te kunnen verhuren. Wanneer een nummer is verkregen betekent dit dus niet dat de recreatieve verhuur ook in overeenstemming is met het bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Die informatie wordt ook duidelijk gegeven.
Standpunt 3 Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/
wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.
14 / 186
De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen. De eisen (van maximaal twee slaapkamers voor logies met ontbijt voor ten hoogste 4 slaapplekken op maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en op maximaal 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a.
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
b.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen; 15 / 186
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Vervalt
5. Zaaknummer 3324456 - Boogerd 19, Den Burg Zienswijze De indiener vindt het parapluplan is noodzakelijk om de authentieke lokale gastvrijheid te waarborgen. Vele van de noodzakelijke veranderingen zullen moeten worden afgedwongen. Zoals rust. Gevraagd wordt om een streng handhavingsbeleid. Voorkom verstening want dan jaarrond drukte. Speciale aandacht wordt gevraagd voor een snelle verduurzaming van toerisme, met name de energietransitie.
Reactie gemeente Dit wordt niet in een bestemmingplan geregeld.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
6. Zaaknummer 3324344 - Kogerstraat 17, Den Burg Zienswijze Op basis van de artikel 1 lid 1.10 (de definitie) en artikel 6.1.1 lid a (over het maximum oppervlak) in het ontwerp paraplu bestemmingsplan wordt verondersteld dat het mogelijk is om ontbijt in een gedeelte van de woonkamer aan te bieden.
Reactie gemeente In artikel 1 lid 1.10 van het ontwerp paraplu bestemmingsplan wordt logies met ontbijt als ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor recreatief nachtverblijf omschreven. Het maximum van 50 m2 of 30% heeft betrekking op de voorziening (slaap)kamer(s) inclusief badkamer(s) zonder eventuele verkeersruimten (als trap, gang/hal, overloop). Ontbijt voor recreatieve verblijfsgasten mag in de woonkamer van de hoofdbewoner(s) worden aangeboden.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
7. Zaaknummer 3320522 - Kogerstraat 17, Den Burg Zienswijze De teruggang van 3 kamers en 6 slaapplaatsen naar 2 slaapkamers en 4 slaapplaatsen voor logies met ontbijt zorgt voor ernstige financiële consequenties. De gemeente kan een verzoek tot planschade verwachten.
Reactie gemeente Het college heeft goed kennis genomen van alle zienswijzen en ingekomen documenten. Op basis daarvan is nogmaals beoordeeld wat een goede en passende regeling voor bestaande logies met ontbijt zou zijn (‘bestaand’ in de zin van het bestemmingsplan). Het huidige legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) op het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande situaties die voldoen aan de regels in de vigerende bestemmingsplannen.
Voor de nieuwe situaties gaan de nieuwe regels gelden zoals die in het parapluplan worden voorgesteld. Dit betekent dat de bestaande situaties – die voldoen aan de huidige regels in de bestemmingplannen - niet onder het overgangsrecht
16 / 186
worden gebracht. De geschetste problematiek ten aanzien van het overgangsrecht is dan niet aan de orde en van planschade is dan ook geen sprake. De onvermijdbare consequentie is dat twee regimes gaan ontstaan. Het ‘omslagpunt’ is het moment dat het paraplubestemmingsplan in werking treedt. Op de logies met ontbijt-situaties die op dat moment bestaan, blijven de huidige regels van toepassing. Die situaties mogen ongewijzigd worden voortgezet. De bestaande situaties moeten wel voldoen aan de regels die nu gelden4. Voldoen deze situaties niet aan de nu geldende regels, dan zijn de nieuwe regels van het parapluplan van toepassing. Wanneer het aanbieden van logies met ontbijt op basis van de bestaande regels wordt gestaakt of langer dan een jaar wordt onderbroken, dan vervallen de regels van het oude – nu bestaande – recht voor die locaties. Wordt het logies met ontbijt na
een jaar weer hervat, dan gelden de nieuwe regels van het parapluplan. Door de bestaande situaties niet onder het overgangsrecht te brengen is het ook niet nodig voor bestaande situaties een vrijwillige meldingsregeling op te zetten. Voorstaande wijzigingen worden door het college verwerkt in het advies dat binnenkort opnieuw aan de raad wordt aangeboden. De motie van 14-12-2022 luidde ‘te onderzoeken hoe de eis van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt in dorpscentra kan vervallen’ en ‘hoe kan worden voorkomen dat voortuinen worden bestraat’, wordt gezien de complexiteit van het onderwerp (een combinatie van parkeren, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid), voorgesteld dit mee te nemen in de op te stellen Mobiliteitsvisie. Misverstanden lijken te bestaan over het registratienummer dat nodig is om een woning geheel of gedeeltelijk recreatief te verhuren (waaronder ook logies met ontbijt). De grondslag voor dit registratienummer is de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het registratienummer wordt automatisch verstrekt als een verzoek daarvoor wordt ingediend. Er vindt geen beoordeling of toetsing plaats en er wordt ook geen ‘besluit’ genomen op het aanvragen van een nummer. Het verkrijgen van een nummer levert geen planologische rechten op. Het is slechts noodzakelijk voor verhuurders om op
verhuurplatforms als Airbnb te kunnen verhuren. Wanneer een nummer is verkregen betekent dit dus niet dat de recreatieve verhuur ook in overeenstemming is met het bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Die informatie wordt ook duidelijk gegeven.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen. De eisen (van maximaal twee slaapkamers voor logies met ontbijt voor ten hoogste 4 slaapplekken op maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en op maximaal 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a.
deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
b.
geen zelfstandige eenheid vormt;
c.
niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen',
4 Deze regels zijn (zie de desbetreffende bestemmingsplannen voor de exacte regels): (a) het gebruik voor logies met ontbijt vindt in de woning/
wooneenheid plaats, (b) de woning wordt permanent bewoond, (c) het gebruik voor logies met ontbijt is ondergeschikt aan de woonfunctie, (d) het gebruik voor logies met ontbijt beperkt zich tot maximaal 6 slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers,
Uitzondering vormen enkele al eerder positief bestemde locaties: ‘ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' in welk geval het aantal recreatieve slaapplaatsen voor logies met ontbijt per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen, in de aanwezige woningen/ wooneenheden gezamenlijk’.
17 / 186
'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
b.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
c.
de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond;
d.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Logies met ontbijt Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor
de locaties die na inwerkingtreding van het parapluplan Verblijfsrecreatie Texel logies met ontbijt zijn gestart met het aanbieden van logies met ontbijt: a.
de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid;
b.
de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid;
c.
de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten;
d.
de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer;
e.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie worden meegerekend.
f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; , tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen;
g.
de woning/wooneenheid wordt permanent bewoond;
h.
per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm
voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning/wooneenheid volgens de op dat moment geldende beleidsregels. 8.3 Vervalt
8. Zaaknummer 3319941 - Duinroosstraat 1, De Koog Zienswijze 1. Indiener vindt de omschrijving van vast kampeermiddel erg vaag. Of voorbeelden kunnen worden gegeven van vaste kampeermiddelen. 2. Tevens wordt gevraagd of 4 personen op 1 slaapkamer mogen en of dan maar 1 parkeerplaats nodig is. 3. Ook wordt gevraagd hoe bij de bestemming ‘Recreatie-Verblijfsrecreatieve gebouwen’ die gaan omzetten of verbouwen een 7 meter brede boomsingel gerealiseerd moet worden om het perceel als het gebouw in de bebouwde kom binnen 7 meter van de perceelsgrens staat. En wat nu als gasten een vrij uitzicht willen? 4. Gevraagd wordt ook om het tijdig bekend maken van de toeristenbelasting van het volgend jaar omdat gasten vaak vooruit reserveren en betalen.
Reactie 18 / 186
1. Een vast kampeermiddel is een begrip bedacht voor kampeermiddelen die langer blijven staan. Kamperen bij de boer gebeurt op een agrarische bestemming. Daar geldt dat ‘na geruime tijd’ (jurisprudentie wijst op 30 dagen) een kampeermiddel als bouwwerk wordt gezien. En dat om die reden een omgevingsvergunning nodig is. Dat zou ongewenst zijn op een locatie voor kamperen bij de boer. Vandaar dat met de definitie van ‘vast kampeermiddel’ een kampeermiddel vast (= gedurende het seizoen) mag blijven staan, zonder een vergunning te hoeven aanvragen. 2. Het is aan de aanbieder van logies met ontbijt hoe hij dit uitlegt. Als de aanbieder één grote kamer met 4 slaapplaatsen wil realiseren, dan is dat in principe toegestaan. De eis van 1 parkeerplaats geldt per kamer en bij nieuwe locaties voor logies met ontbijt. 3. In het TTP staat over de landschappelijke inpassing het volgende beschreven: ‘Wel toetsing vooraf maar niet te beperkend qua ontwikkelingsmogelijkheden bij verblijfsrecreatieve terreinen. Kan ook overwogen worden voor verblijfsrecreatieve gebouwen’.
De in het ontwerp parapluplan beschreven eis van landschappelijke inpassing met een zeven meter brede en minimaal twee meter hoge boomsingel rond het perceel met de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’, geldt vanaf het moment van nieuw- of herbouw, verbouw of verandering van de gebouwen en overkappingen (zie 5.2.1). Voorwaarde 5.2.1.a t/m 5.2.1.d zijn verduidelijkt. De situatie binnen de bebouwde kom zal in het nieuwe Welstandsbeleid worden meegenomen. 4. Dit wordt niet in een bestemmingsplan geregeld.
Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. De voorwaarden onder 5.2.1 worden aangepast. Voorop blijft staan een bijdrage aan de landschappelijke en natuurlijke inpassing.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan 5.2.1 Bouwregels Het nieuw- of herbouwen, verbouwen of veranderen van gebouwen en overkappingen binnen de bestemming 'Recreatie Verblijfsrecreatieve gebouwen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden: a.
het terrein is goed landschappelijk ingepast, en wordt afgeschermd door een boomsingel van ten minste 7 meter breed die op het moment van in gebruik neming van de gebouwen en overkappingen een hoogte heeft bereikt van minimaal 2 meter, tenzij op andere wijze een goede landschappelijke inpassing is gewaarborgd;
b.
er dient sprake te zijn van een goede inpassing in het straatbeeld;
c.
er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden;
d.
voorzover de plannen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 liggen, dienen deze te voldoen aan de toetsingscriteria, zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling'.