BIJLAGE 1 Nota van Zienswijzen parapluplan verblijfsrecreatie
Tekst van het document
Logies met ontbijt − Indiener vraagt zich af of een vergunningensysteem nodig is om per adres e.e.a. vast te leggen en om nadere eisen te stellen, bijvoorbeeld met het oog op de buren. − Indiener ziet graag de vaststelling van een maximum aantal slaapplaatsen voor logies met ontbijt om de groei en de daaruit voortvloeiende druk op de samenleving te voorkomen. 4. Recreatie-appartementen in stolpen
18 / 131
−
Indiener ondersteunt de aanpassing en benadrukt dat het gaat om authentieke monumentale stolpen met een agrarische bestemming én nieuw te bouwen stolpen die monumentale stolpen vervangen waar in beide gevallen maximaal 2 appartementen op de begane grond mogen worden gerealiseerd. − Stolpschuren zijn schapenboeten en geen stolpen. − Regel 3.1.3b wordt onduidelijk en overbodig gevonden. − Regel 3.1.3d wordt ook overbodig gevonden omdat het al om monumenten gaat. − Regel 3.1.3f (over het minimaal een reëel agrarisch bedrijf zijn): wat als het bedrijf wordt beëindigt of verkocht? − Regel 3.1.3k: indiener vraagt zich of het hier gaat om vergunningen die zijn afgegeven voor de ter inzagelegging van het parapluplan. − Regel 3.1.3o: deze voorwaarde vraagt om het registeren van slaapplaatsen in stolpen, zodat het maximum van 45.000 niet wordt overschreden. 5. Definities en begrippen − Indiener stelt voor om de definitie van familiehuis (1.9 Een verblijfsrecreatieve opstal voor kleinere groepen, zoals bijvoorbeeld een 3-generatie familie, meerdere gezinnen e.a., op een voor recreatieve doeleinden bestemd terrein) te wijzigen in: ‘een verblijfsrecreatieve opstal met een oppervlakte groter dan 100m2 op een voor verblijfsrecreatie bestemd terrein’. − Bij 1.9 Kampeermiddel wordt aangegeven dat een pipowagen hiertoe niet behoort.
Wat wordt dan wel onder een pipowagen verstaan? − Verwarring bestaat over de term ‘vast kampeermiddel’; in de sector wordt dat een seizoenplaats genoemd. 6. Kamperen bij de boer − Indiener ziet graag vastgelegd dat het aantal van 3.000 slaapplaatsen niet wordt overschreden. − In dat verband ziet indiener dat voor toezicht op uitvoering van regel 3.1.1.k een nauwkeurige openbare registratie van slaapplaatsen nodig is. − In de regels 3.1.1.e.3 (de landschappelijke inpassing) en 3.1.1.e.4 (nadere eisen ten aanzien van de terreininrichting kunnen in de omgevingsvergunning worden opgenomen) worden eisen gesteld bij de aanvraag van de 5-jaarlijkse vergunning. Maar eisen ontbreken over het weer in de oorspronkelijke staat brengen van het terrein (verwijderen van sanitair gebouw, beplanting die het open landschap verdicht, extra verharding etc.). Een dergelijke bepaling ziet de indiener als nodig in het belang van de kernwaarde ‘open landschap’. 7. Kampeerterreinen − Indiener vraagt zich bij 5.1.1. af of kampeermiddelen ook vaste kampeermiddelen kunnen zijn. En zo ja of dit betekent dat deze op kampeerterreinen een geheel jaar kunnen staan. 8. Ruimte voor Ruimte regeling. − Indiener ondersteunt de voorgestelde regeling. 9.
Algemene opmerkingen − Bij alle vormen van verblijfsrecreatie waarvoor een vergunning wordt aangevraagd moet het maximum van 45.000 slaapplaatsen een toets-criterium zijn. − Indiener vindt de definitie van ‘reëel agrarisch bedrijf’ onduidelijk en moeilijk handhaafbaar. Moet een bedrijf aan de inkomenseis voldoen en/of aan de arbeidsinzet gedurende de gehele periode waarvoor de vergunning is afgegeven? Hoe gaat dit bij ‘kamperen bij de boer’ en bij stolpen getoetst worden? Is sprake van een periode waarbinnen een reëel bedrijf de groei naar volwaardig bedrijf heeft gemaakt? Wordt een bedrijfsplan gevraagd? Is ondergeschiktheid nog steeds een criterium bij kamperen bij de boer? In dat kader wordt door indiener ook gevraagd wanner je schapenboer bent en om hoeveel schapenboeren het gaat met de mogelijkheid tot kamperen bij de boer? Indiener stelt dat als niet wordt getoetst op inkomen of arbeidsinzet, dat die criteria ook beter kunnen vervallen. − Indiener zou graag zien dat het begrip verstening niet alleen wordt gezien als de bouw van stenen zomerhuizen en familiehuizen maar zou moeten worden verbreed tot alle recreatieve bouwwerken in het open landschap. Een uitsterfregeling zou hiervoor moeten worden bekeken. − Indiener zou ook graag de kampeermiddelen bij woningen in het buitengebied geregistreerd zien. Net als de slaapplaatsen in de havens van Oudeschild.
Ook deze dragen immers bij aan het maximumaantal van 45.000.
19 / 131
Reactie gemeente 1. Omzetting op verblijfsrecreatieve terreinen −
−
−
−
− −
Bij omzetting wordt getoetst (a) het maximaal aantal slaapplaatsen op het perceel, (b) het aantal aanwezige en het aantal te realiseren slaapplaatsen per zomerhuis en familiehuis en (c) aan de normtelling op basis van het aantal eenheden per logiesvorm per hectare en het aantal slaapplaatsen per logiesvorm. De aanbeveling om voor zomerhuizen van 70-100m2 een norm van 7 slaapplaatsen te gaan hanteren (in plaats van 5) gaat ons wat ver. Inderdaad heeft de raad 10 jaar geleden besloten aan de marktvraag tegemoet te komen en grotere zomerhuizen toe te staan met de vergroting van 70 m2 naar 100 m2. Het normgetal van 5 slaapplaatsen betreft echter een gemiddelde voor alle zomerhuizen, klein of groot. Marktcijfers tonen dat de gemiddelde bezetting van een 6-persoons zomerhuis rond de 4 personen ligt, waardoor het normgetal van 5 nog steeds als marktconform wordt gezien. De verwarring in de tekst ontstond door het onverwachte amendement van de gemeenteraad. Vereist is dat de tekst van een amendement letterlijk moet worden opgenomen in de versie van het Ontwerpplan dat ter visie wordt gelegd. In de definitieve versie van het parapluplan zal de tekst zijn aangepast zodat de tekst logischer en duidelijker zal zijn. Dat de samenvoeging van zomerhuizen leidt tot ruimte voor een extra zomerhuis kan in sommige gevallen kloppen.
Dan moet echter het maximumaantal slaapplaatsen voor die locatie nog niet zijn bereikt en moet tegelijkertijd nog voldoende ruimte zijn om de norm-dichtheid (van 20 zomerhuizen per ha) niet te overschrijden. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor omzetting wordt het te realiseren aantal bedden gecontroleerd of de normen niet wordt overschreden. Als door omzetting naar zomerhuizen en/of familiehuizen het aantal slaapplaatsen kleiner is geworden kan het college dit inderdaad wijzigen in het bestemmingsplan.
2.
Omzetting van ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’ − Inderdaad moet de omzetting van verblijfsrecreatieve gebouwen plaatsvinden binnen het bestaande bouwvlak.
3.
Logies met ontbijt − Van een vergunningensysteem per adres is tot nu toe afgezien vanwege het in 2013 in bestemmingsplannen toegekende recht maar ook vanwege de extra kosten. Inderdaad heeft een vergunningensysteem voordelen, o.a. om voorwaarden te kunnen stellen en om als buren hier wat van te vinden. Het ingestelde registratie systeem is een uitvloeisel van de mogelijkheden van de Huisvestingswet, niet van het bestemmingplan.
4.
Recreatie-appartementen in stolpen − Inderdaad gaat het om authentieke ‘monumentale stolpen met een agrarische bestemming’ waarin in beide gevallen maximaal 2 appartementen op de begane grond mogen worden gerealiseerd. − Schapenboeten zijn stolpschuren (en geen stolpen) maar stolpschuren zijn niet altijd schapenboeten. − Regel 3.1.3b wordt door u onduidelijk en overbodig gevonden. Er zijn wel aanvragen. − Regel 3.1.3d (‘het authentieke uiterlijk van de stolp blijft behouden’) wordt door u overbodig gevonden omdat het al om monumenten gaat. Dat is correct. In deze regel wordt dit aspect extra benadrukt. − Regel 3.1.3f (over het minimaal een reëel agrarisch bedrijf zijn). Indien de agrarische bestemming door verkoop of bedrijfsbeëindiging niet langer betrekking heeft op de locatie waar de stolp zich bevindt, vervalt de mogelijkheid tot het realiseren van 2 recreatie-appartementen op de begane grond. Bij verkoop wordt de bestemming niet anders, wel eventueel door het niet meer agrarische gebruik. − Regel 3.1.3o kan inderdaad alleen gelden als we bijhouden om welke groei in recreatieve slaapplaatsen in stolpen het gaat. Recent is een overzicht gemaakt van het aantal stolpen en schapenboeten: 299 stolpen, waarvan 58 in de kern, 28 sinds 2000 nieuw gebouwd en 6 stolpen die in aanbouw zijn of een vergunning hebben om te gaan bouwen.
Van de 299 stolpen zijn 67 monument (33 rijksmonument en 34 gemeentelijk monument), 12 niet Noord-Hollandse stolpen en 39 stolpschuren. Met een aantal van 67 monumentale stolpen op Texel kan het dus in de komende decennia maximaal gaan om 2 x 5 x 67 = 670 recreatieve slaapplaatsen extra. Onduidelijk is welk deel hiervan in de afgelopen jaren is verzilverd.
5.
Definities en begrippen − Het voorstel om de definitie van familiehuis te wijzigen (van 1.9 ‘Een verblijfsrecreatieve opstal voor kleinere groepen, zoals bijvoorbeeld een 3-generatie familie, meerdere gezinnen e.a., op een voor 20 / 131
− −
recreatieve doeleinden bestemd terrein’) naar ‘een verblijfsrecreatieve opstal met een oppervlakte groter dan 100 m2 op een voor verblijfsrecreatie bestemd terrein’ biedt in onze ogen te weinig houvast. Zeker omdat per categorie familiehuis al het maximum oppervlak en de bijbehorende slaapplaatsennorm zijn vastgesteld. Een definitie van pipowagen hebben in onze ogen niet nodig en is daarom niet in het ontwerp parapluplan opgenomen. Uit de overige definities blijkt dat een pipowagen geen kampeermiddel is. Voor duidelijkheid over de term ‘vast kampeermiddel’ zie onze reactie bij zienswijze 8 punt 1. Inderdaad is een vast kampeermiddel bij kamperen bij de boer als seizoenplaats te beschouwen.
6.
Kamperen bij de boer − Een maximum van 3.000 slaapplaatsen bij kamperen bij de boer (2.760 feitelijke slaapplaatsen nu), is al als voorwaarde 11 opgenomen in het bestemmingsplan buitengebied 2013. − Toezicht op het aantal slaapplaatsen bij kamperen bij de boer hebben wij door de vergunningverlening en de regelmatige bezoeken van Toezicht en Handhaving aan de locaties. − Het weer in de oorspronkelijke staat brengen van het terrein verplichten via het bestemmingsplan lijkt ons niet zinvol; immers om het agrarisch erf mag een boomsingel worden gerealiseerd. Aan de andere kant wordt de vergroting van biodiversiteit steeds belangrijker. Uiteindelijk moeten we de biodiversiteit vergroten, klimaatmaatregelen treffen en het typisch Texelse landschap in stand houden.
7.
Kampeerterreinen − Kampeermiddelen op kampeerterreinen (met de bestemming ‘Recreatie Kampeerterreinen’) kunnen vanwege de bestemming recreatie voor langere tijd worden geplaatst. Voor de duidelijkheid is dit ook voor kampeerterreinen expliciet in de regels opgenomen. Vaste kampeermiddelen zijn de zogenaamde seizoenplekken en voor- en naseizoensplekken. Een kampeerterrein kan in principe het gehele jaar geopend zijn. Afhankelijk van de aanbieder en de verpachter van de ondergrond, kunnen kampeermiddelen in theorie een heel jaar staan. De praktijk is vaak anders: in de winter staan geen kampeermiddelen op kampeerterreinen, misschien met uitzondering van een enkele winter-kampeerder op een kampeerterrein dat in de winter wil (en volgens de verpachter open mag) zijn.
8.
Ruimte voor Ruimte regeling. − De zienswijze op dit onderdeel is voor kennisgeving aangenomen.
9.
Algemene opmerkingen Bij logies met ontbijt en de bruine vloot is het maximum van 45.000 slaapplaatsen nog geen toetscriterium. Bij sommige vergunningen of afwijkingen/wijzigingen van het bestemmingsplan is het dat wel. −
−
−
Het begrip ‘reëel agrarisch bedrijf’ is onder zienswijze 10 nogmaals toegelicht. Een bedrijf wordt bij aanvraag beoordeeld via de methode van Standaard Opbrengsten. Dit geldt voor locaties met ‘kamperen bij de boer’ en bij huisvesting tijdelijk personeel. Cijfers en staten moeten worden overlegd bij opvraag. Van een volwaardig agrarisch bedrijf is sprake als een nagenoeg redelijk (minimum) inkomen afkomstig is uit het bedrijf en nagenoeg de gehele arbeidsinzet van een volwaardige arbeidskracht aan het bedrijf besteed wordt. Ondergeschiktheid blijft een criterium bij kamperen bij de boer. In de RIB over ‘verstening’ wordt het begrip verstening van het landschap gebruikt voor de bouw van stenen zomerhuizen en familiehuizen. Indien bedoeld wordt dat het gaat om meer bebouwing, dan zou geen enkele logiesvorm anders dan een kampeerplek zijn toegestaan. Dat wordt ook met het amendement beoogd. Zoals bekend dienen alle recreatieterreinen met de bestemming ‘Recreatie Kampeerterreinen’ en ‘Recreatie Verblijfsrecreatieve terreinen’ over een 7m brede groenzone te beschikken. In het parapluplan wordt voorgesteld de locaties met de bestemming ‘Recreatie Verblijfsrecreatieve gebouwen’ bij (ver)bouw en/of verandering van de gebouwen ook te verplichten aan een landschappelijke inpassing te voldoen. Registratie conform de Huisvestingsverordening kan alleen bij woonruimte.
Eén kampeermiddel bij woningen is bij recht toegestaan, dat wordt niet apart geregistreerd en daar is ook geen specifiek handhavingsbeleid voor. Begrijpelijk is dat indiener van mening is dat het totale aantal slaapplaatsen zou moeten worden bijhouden. Het afdwingen via de Huisvestingsverordening gaat echter niet voor de havens.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
21 / 131
14.
Zaaknummer 3331993 - Stolpweg 35, Den Hoorn
Zienswijze De B&B maakt bezwaar tegen de beperking van het aantal te verhuren m2. Zij hebben 129m2 voor 4 kamers en een uitzonderingspositie die in het bestemmingsplan is geregeld. Zij stellen geen maximum oppervlakte voor. Reactie gemeente De in bestemmingsplannen voor bepaalde locaties vastgelegde aantallen kamers en/of oppervlaktes voor logies met ontbijt wijzigen niet.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
15.
Zaaknummer 3331991 - Groepsaccommodatie De Stolp (Stolpweg 35, Den Hoorn)
Zienswijze Indiener maakt bezwaar tegen de verplichte boomsingel bij de eerstvolgende vergunningaanvraag. Bezwaarmaker wil liever bomen ruimen ten behoeve van meer licht op de zonnepanelen. Bovendien wordt gesteld dat het streven in Den Hoorn is om het landschap zo veel mogelijk open te houden. Een boomsingel zou ook het sportterrein van de groepsaccommodatie kleiner maken. Reactie gemeente Bij nieuw- of herbouw, verbouw of verandering van gebouwen en overkappingen zal ook aan de eis van een goede landschappelijke inpassing moeten worden voldaan. De eis van landschappelijke inpassing geldt voor alle locaties met een verblijfsrecreatieve bestemming (en voor kamperen bij de boer). In het TTP staat over de landschappelijke inpassing het volgende beschreven: ‘Wel toetsing vooraf maar niet te beperkend qua ontwikkelingsmogelijkheden bij verblijfsrecreatieve terreinen. Kan ook overwogen worden voor verblijfsrecreatieve gebouwen’. De in het Ontwerp parapluplan beschreven eis van landschappelijke inpassing met een zeven meter brede en minimaal twee meter hoge boomsingel rond het perceel met de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’, geldt vanaf het moment van nieuw- of herbouw, verbouw of verandering van de gebouwen en overkappingen (zie 5.2.1.a). De voorwaarden onder 5 (die nu nader zijn beschreven) gelden ook voor locaties in de kernen.
Het behouden en uitbreiden van groen is van belang voor zowel verbetering en vergroting van de biodiversiteit als voor meer schaduw en groter grondoppervlak voor neerslag opname in het kader van klimaatmaatregelen. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het Ontwerp paraplu bestemmingsplan. Voorgesteld wordt de voorwaarden te verduidelijken rondom landschappelijke inpassing bij ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’. De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan 5.2.1 Bouwregels Het nieuw- of herbouwen, verbouwen of veranderen van gebouwen en overkappingen binnen de bestemming 'Recreatie Verblijfsrecreatieve gebouwen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. het terrein is goed landschappelijk ingepast, en wordt afgeschermd door een boomsingel van ten minste 7 meter breed die op het moment van in gebruik neming van de gebouwen en overkappingen een hoogte heeft bereikt van minimaal 2 meter, tenzij op andere wijze een goede landschappelijke inpassing is gewaarborgd; b. er dient sprake te zijn van een goede inpassing in het straatbeeld; c. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden; d.
voorzover de plannen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 liggen, dienen deze te voldoen aan de toetsingscriteria, zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling'.
22 / 131
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan 5.2.1 Bouwregels Onverminderd de bestaande bouwregels, is het nieuw- of herbouwen, verbouwen of veranderen van gebouwen en overkappingen binnen de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatieve gebouwen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, uitsluitend toegestaan onder de volgende aanvullende voorwaarden: a. bij een aanvraag omgevingsvergunning wordt een inrichtingsplan van het gehele perceel aangeleverd, waaruit in ieder geval blijkt dat een bijdrage wordt geleverd aan de landschappelijke en natuurlijke inpassing door toevoeging van beplanting binnen het perceel; b. gebouwen en overkappingen zijn goed ingepast in het landschap en/of het bebouwingsbeeld; c. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden; d. voor gebouwen en overkappingen gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 zijn de toetsingscriteria in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel ‘Texel in ontwikkeling’ in ieder geval van toepassing. 5.2.2 Nadere regels Het college kan ten behoeve van de beoordeling van een inrichtingsplan als bedoeld in artikel 5.2.1, sub b, aanvullende beoordelingsregels vaststellen.
5.2.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Het is verboden om zonder omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden uit te voeren: a. het verwijderen of aanplanten van bomen heesters en struiken; b. het ontgronden, afgraven, egaliseren of ophogen van gronden; 5.2.4 Beoordelingsregels en uitzonderingen Bij de afweging van de hieronder genoemde omgevingsvergunning, is het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling', steeds onderdeel van het toetsingskader. Het bepaalde in artikel 5.2.3 is niet van toepassing op de volgende werken en werkzaamheden: a. het normale onderhoud of het normale gebruik; b. de bestrijding van een aanwezige of dreigende calamiteit. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien: a. de werken of werkzaamheden geen onevenredige, blijvende schade toebrengen aan de aanwezige landschappelijke of natuurlijke waarden en geen onevenredige afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden van de betrokken of omliggende gronden en het bebouwingsbeeld; b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan een voor de betreffende locatie opgesteld inrichtingsplan.
16.
Zaaknummer 3331979 - Barentzstraat 47, Oudeschild
Zienswijze Indiener maakt bezwaar tegen de verplichte parkeerruimte per logies met ontbijtkamer en vraagt zich af of ZZPers die hun busjes mee naar huis nemen dan ook niet voor meer parkeeroverlast zorgen. Indiener suggereert om eerst de 2-4 auto’s bij een zomerhuis aan te pakken en het parapluplan in te trekken. Reactie gemeente De naar parkeerruimte zoekende auto’s in de kernen en het gedrag van hun inzittenden bij het in- en uitstappen wordt door buren/bewoners als reële overlast beschouwd, evenals het gedrag van vakantievierende gasten van B&B’s. De verwachting is dat het hebben van eigen parkeerplaatsen binnen het bouwvlak het aantal onnodige autokilometers en de gevoelde overlast van zoekende auto’s zal verminderen. Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
17.
Zaaknummer 3332635 - Sluyscoog 56, Den Burg
Zienswijze Indiener ondersteunt de gemeente om met het parapluplan de ongebreidelde roofbouw op ons mooie eiland een halt toe te roepen. Eerst moet de afweging gemaakt worden wat echt bij Texel past. De kernwaarden moeten 23 / 131
leidend zijn en niet de toerist of ondernemer. De indiener ziet Texel als multinational met de uitstraling van een dorpskruidenier met hoogwaardige delicatessen. Daarom mag het parapluplan op sommige punten nog wel worden aangescherpt. Tevens wordt gepleit voor een differentiatie in toeristenbelasting zodat kamperende gasten minder belasting betalen. Reactie gemeente Dank voor de steun. Standpunt
De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
18.
Zaaknummer 3332623 - Gemachtigde namens B&B (De Koog)
Zienswijze Indiener Verheijen maakt namens een B&B in De Koog bezwaar tegen de beperkingen voor logies met ontbijtadressen en het overgangsrecht van drie jaar. Gesteld wordt dat een goede ruimtelijke ordening, zorgvuldige voorbereiding en deugdelijke motivering ontbreekt. De cliënten hebben in 2019 een omgevingsvergunning gevraagd en gekregen voor de bouw van een nieuwe woning. Daarin hebben zij 3 kamers van tezamen 64,4 m2 of 28,5% van de 226,1 m2 metende woning ingericht voor logies met ontbijt. Daar hebben zij hun financiële plaatje op afgestemd en vrezen inkomstenverlies. Zij geven aan geen overlast te veroorzaken. Het overgangsrecht zou volgens indiener moeten gelden voor bouwwerken aangezien zij hun woning specifiek hadden gebouwd voor de verhuur van kamers. Het overgangsrecht zou ook moeten ingaan per datum inwerkingtreding van het paraplu bestemmingsplan. Reactie gemeente De motivering dat in 2019 de bouw van een woning werd toegestaan heeft niets te maken met het feit dat de gemeenteraad 4 jaar later het aantal kamers voor logies met ontbijt wil beperken tot twee. Het gebruiksrecht van kamers in een woning voor logies met ontbijt is ook altijd gezien als een recht dat betrekking heeft op neveninkomsten en ondergeschiktheid. Die houding ten opzichte van het in woningen toestaan van ondergeschikt gebruik voor logies met ontbijt verandert niet.
Het eventuele overgangsrecht betreft het gebruik, niet van het bouwwerk met de bestemming woning. Het bepalen van de startdatum van de overgangstermijn is aan de gemeenteraad. Voorgesteld wordt de overgangstermijn te laten vervallen en bestaand legaal gebruik voor logies met ontbijt toe te blijven staan. Het gevoel van overlast dat bij buren c.q. bewoners in de dorpen bestaat, is moeilijk te koppelen aan exacte locaties, exacte tijdstippen, exacte aantallen autobewegingen, exacte geluidsoverschrijdingen, exacte parkeerplekken, exacte momenten van inkijk of exacte hoeveelheden achtergelaten rommel. Waar het om gaat is dat onze inwoners steeds meer moeite hebben met de gevolgen van de drukte door toerisme. Dat gevoel van drukte heeft een negatief effect op de leefbaarheid. Dat effect wil de gemeenteraad voorkomen. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. We kunnen niet voorbijgaan aan het wettelijk overgangsrecht. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het Ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen.
De eisen uit het Ontwerp parapluplan van maximaal twee kamers voor ten hoogste 4 slaapplekken voor logies met ontbijt (tot maximaal 30% en 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden. De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a. deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk;
24 / 131
b. c.
geen zelfstandige eenheid vormt; niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a. de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²; b. het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen; c. de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond; d. per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden voor alle logies met ontbijtlocaties die na de inwerkingtreding van dit plan zijn gestart de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a. de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid; b. de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid; c. de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten; d. de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer; e. de oppervlakte van de voorziening bedraagt per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de gebruiksoppervlakte van de woning/wooneenheid met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie mogen worden meegerekend. f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; g. de woning / wooneenheid wordt permanent bewoond; h. per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Vervalt
19.
Zaaknummer 3332428 - Pontweg 37, Den Hoorn
Zienswijze Indieners hebben in 2021 een stolpboerderij in het buitengebied aangekocht, met bestemming Bedrijf-VAB. In 2017 werd vergunning verkregen voor uitbreiding van het woonhuis voor 3 kamers met verdieping t.b.v. logies met ontbijt. Die kamers zorgen voor verdiensten waarmee o.a. het onderhoud van de stolp en toegangsweg wordt onderhouden. Indiener maakt bezwaar tegen de beperking naar 2 kamers en 4 bedden. Ook wordt een pipowagen verhuurd die gedurende het seizoen naast de stolp staat. Indiener maakt bezwaar tegen het feit dat alleen nog plaatsing van een kampeermiddel is toegestaan. Reactie gemeente Op een locatie met de bestemming Bedrijf-VAB zijn kleinschalige handels-, ambachtelijke- of bouwbedrijven, maatschappelijke voorzieningen en/of dienstverlening toegestaan, met daaraan ondergeschikt verblijfsrecreatie in de vorm van logies met ontbijt, mits het gebruik van de bedrijfswoning voldoet aan de eisen van ‘wonen’ (dus de eisen die ook gelden voor gebruik van woningen voor logies met ontbijt). 25 / 131
Tot strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden anders dan (..) logies met ontbijt indien voldaan wordt aan de voorwaarden zoals vermeld in artikel 51 Wonen lid 4.4 van het bestemmingsplan Buitengebied 2013: tot strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval gerekend: d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden anders dan (..) logies met ontbijt ondergeschikt aan de woonfunctie (..). en kamperen op het achtererf in 1 kampeermiddel en in de recreatieve appartementen ter plaatse van de maatvoering 'maximum aantal recreatieve appartementen' (zijnde 3). Het gebruik van maximaal drie logies met ontbijt-kamers in de stolp blijft toegestaan. In het Ontwerp bestemmingsplan is geformuleerd dat een pipowagen geen kampeermiddel is en daardoor niet als passend wordt gezien bij een woning in het buitengebied. Op terreinen met de recreatiebestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’ zijn pipowagens wel toegestaan. Ruim een jaar geleden heeft het college ingestemd met een memo over de werkwijze ten aanzien van pipowagens. Daarin wordt de regelgeving onder de loep genomen.
In totaal zijn 7 locaties in beeld waar chalets en/of pipowagens zijn of waren geplaatst waar die niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan. Hiervan zijn 4 die specifiek gaan over een pipowagen. De eigenaren van deze 4 locaties (3 voor kamperen bij de boer en 1 woning in het buitengebied) hebben een brief gehad. Hier komt nog een vervolg op. Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
20.
Zaaknummer 3332398 - Herenstraat 61, Den Hoorn
Zienswijze Indiener pleit voor het gebruik van woonwagens om in te logeren. Een woonwagen of pipowagen kan heel goed dienen als recreatief nachtverblijf zo wordt gesteld. En dus ook als kampeermiddel bij een woning in het buitengebied. Reactie gemeente In het Ontwerp bestemmingsplan is geformuleerd dat een pipowagen geen kampeermiddel is en daardoor niet als passend wordt gezien bij een woning in het buitengebied. Op terreinen met de recreatiebestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’ zijn pipowagens wel toegestaan. Ruim een jaar geleden heeft het college ingestemd met een memo over de werkwijze ten aanzien van pipowagens. Daarin wordt de regelgeving onder de loep genomen. In totaal zijn 7 locaties in beeld waar chalets en/of pipowagens zijn of waren geplaatst waar die niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan. Hiervan zijn 4 die specifiek gaan over een pipowagen. De eigenaren van deze 4 locaties (3 voor kamperen bij de boer en 1 woning in het buitengebied) hebben een brief gehad. Hier komt nog een vervolg op. Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
21.
Zaaknummer 3332189 - Eigenaren van een huisje op De Krim
Zienswijze Indieners geven aan dat het eiland aan het veranderen is. Zij pleiten voor een leefbaar en groen Texel. Daarvoor doen zij een aantal voorstellen: het terugbrengen van de vaste busverbinding van De Cocksdorp naar de (tussen) boot, een systeem van deelauto’s, het stimuleren van parkeren op centrale parkeerplaatsen, bewaakt fietsparkeren bij de Veerhaven, meer groen op parken, auto’s in Den Helder laten staan en elektrisch vliegen. Reactie gemeente
Dank voor uw zienswijze.
26 / 131
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan
22.
Zaaknummer 3332078 - LTO Noord afdeling Texel (De Cocksdorp)
Zienswijze Indieners vinden dat door de regels de recreatiemogelijkheden bij agrarische bedrijven worden beperkt. Zij pleiten ook voor een mobiliteitsplan om de drukte in de kernen te verminderen. Zij zien graag een volwaardige recreatietak op agrarische bedrijven gezien het onzekere kader waarin agrarische bedrijven opereren. In dat verband zien zij ook graag ingerichte tenten op locaties voor kamperen bij de boer. Ook maken zij bezwaar tegen de beperking van het aantal slaapplaatsen voor logies met ontbijt en verzoeken zij te handhaven op het sprake zijn van een reëel agrarisch bedrijf waar kamperen bij de boer wordt aangeboden. Reactie gemeente De recreatiemogelijkheden op locaties voor kamperen bij de boer worden juist uitgebreid en niet beperkt (geen lengte beperking meer, kampeermiddelen mogen het gehele seizoen blijven staan). Wel worden een aantal onduidelijkheden in regels en begrippen verwoord zodat het verschil tussen agrarische bedrijven met kamperen bij de boer en recreatiebedrijven duidelijker wordt. En als een woning groot genoeg is, kunnen 3 slaapkamers van in totaal maximaal 50 m2 gewoon blijven bestaan. Het toezicht houden op de kenmerken van de locaties met kamperen bij de boer gebeurt periodiek en na handhavingsverzoeken. De gemeente is van mening goed in de gaten te hebben waar twijfel bestaat over het zijn van minimaal een reëel agrarisch bedrijf.
Ook de additionele uitleg van wat daar onder wordt verstaan (zie het antwoord bij zienswijze 10), zal helpen. De discussie wordt ook gevoerd in het kader van de Omgevingsvisie en de toekomst van (verbrede) landbouw. Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
23.
Zaaknummer 3331910 - Mokweg 4, Den Hoorn
Zienswijze Indiener geeft aan zich zorgen te maken over de definitie van mobiele kampeermiddel. Indiener beschikt over een zwarte houten kampeerwagen, ook wel pipowagen genoemd. Indiener ziet niet in welk opzicht een caravan nu verschilt van een pipowagen, en dat een caravan wel is toegestaan bij een woning in het buitengebied maar een pipowagen niet.
Reactie gemeente De gemeenteraad wil de verrommeling in het Texelse landschap tegengaan en een duidelijk onderscheid maken tussen recreatiebedrijven enerzijds en woningen in het buitengebied en kamperen bij de boer anderzijds. Op laatstgenoemde plekken wordt een kampeermiddel (tent, camper, caravan) passender geacht. In het Ontwerp bestemmingsplan is geformuleerd dat een pipowagen geen kampeermiddel is en daardoor niet als passend wordt gezien bij een woning in het buitengebied. Op terreinen met de recreatiebestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’ zijn pipowagens wel toegestaan. Ruim een jaar geleden heeft het college ingestemd met een memo over de werkwijze ten aanzien van pipowagens. Daarin wordt de regelgeving onder de loep genomen. In totaal zijn 7 locaties in beeld waar chalets en/of pipowagens zijn of waren geplaatst waar die niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan. Hiervan zijn 4 die specifiek gaan over een pipowagen. De eigenaren van deze 4 locaties (3 voor kamperen bij de boer en 1 woning in het buitengebied) hebben een brief gehad. Hier komt nog een vervolg op.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan
27 / 131
24 Zaaknummer 3333185 - Gemachtigde namens Oosterenderweg 2, De Waal Zienswijze Indiener geeft aan dat belanghebbende wil weten of het ontwerp plan gevolgen heeft voor zijn rechten om ter plaatse van de Oosterenderweg 2 in De Waal (anderen) te mogen (laten) kamperen bij de boer. En specifiek of pipowagens en tenthuizen mogen worden geplaatst. Reactie gemeente Een vergunning voor kamperen bij de boer wordt in de regel voor 5 jaren verleend indien aan de voorwaarden wordt voldaan van o.a. het zijn van minimaal een reëel agrarisch bedrijf. Het recht van agrarische bedrijven om kamperen bij de boer te mogen aanbieden, is met de bijbehorende regels vastgelegd in de bestemmingsplannen. Het aantal toegestane kampeermiddelen voor kamperen bij de boer wordt in de vergunning opgenomen. Dat aantal is mede afhankelijk van het aantal al in gebruik zijnde recreatieve slaapplaatsen op het terrein in andere logiesvormen. Indien laatstgenoemde slaapplaatsen niet aanwezig zijn, wordt in principe een aantal van maximaal 15 kampeerplaatsen toegestaan. In uw specifieke geval echter, is sprake van een in het bestemmingsplan opgenomen recht om 10 kampeerplaatsen voor kamperen bij de boer te mogen exploiteren, los van uw mogelijkheid om elke 5 jaar 5 kampeerplaatsen extra via een vergunning aan te vragen.
In het ontwerp parapluplan worden de mogelijkheden verduidelijkt, op terreinen voor kamperen bij de boer zijn alleen kampeermiddelen toegestaan (zijnde tenten, caravans en campers) en geen pipowagens en/of tenthuizen, stacaravans/chalets of zomer- en familiehuizen. Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan
25.
Zaaknummer 3334686 - Bestuur van de Vereniging 10 voor Texel
Zienswijze Indiener geeft aan dat zij voorzichtig optimistisch zijn over de uitvoering van de plannen. De aanpak wordt als prijzenswaardig gezien. Tegelijkertijd vraagt indiener om niet alleen het aantal slaapplaatsen te maximeren maar ook de ‘echte’ bedden te tellen. In dat verband wijst indiener op de in de rechtbank houdbare systematiek van de normtelling van slaapplaatsen. Indiener is voorstander van het streng letten op de verstening en van het toezicht op kamperen bij de boer op reële agrarische bedrijven. Reactie gemeente Het aantal slaapplaatsen is voor Texel gemaximeerd op 45.000 en voor de verblijfsrecreatieve bestemmingen ‘Kampeerterreinen’, Verblijfsrecreatieve terreinen’ en Verblijfsrecreatieve gebouwen’ in het bestemmingsplan vastgelegd. Bovendien bieden de normtellingen per logiesvorm maxima per hectare en per logiesvorm. Die normtellingen gaan uit van een gemiddelde per logiesvorm (een accommodatie is immers niet vaak maximaal bezet). Daarnaast zullen terreinen bij omzettingsplannen hun plannen aan de gemeente moeten voorleggen (de toets van landschappelijke inpasbaarheid). In de ogen van de raad heeft de gemeente op die manieren voldoende en meetbare grip op de aantallen bedden en slaapplaatsen. Op ruimtelijkeplannen.nl kan iedereen inzien welk aantal slaapplaatsen hoort bij elk perceel met een verblijfsrecreatieve bestemming.
Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan
26.
Zaaknummer 3334010 - Warmoesstraat 81, Den Burg
Zienswijze Indiener heeft moeite met de verplichting om ook in het centrum over één parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt te moeten beschikken. De toegestane parkeertijd is daar immers maximaal 2 uur. Daarom moet toch bij de sporthal of bij het gemeentehuis worden geparkeerd. Bovendien hopen we dat vele gasten zonder auto naar het eiland komen. En geluidsoverlast zal in het drukkere centrum minder aan de orde zijn dan in woonwijken. 28 / 131
Reactie gemeente De nieuwe locaties voor logies met ontbijt zullen moeten voldoen aan de eis van een parkeerplaats per kamer. Het bestaande legale gebruik voor logies met ontbijt kan onder voorwaarden worden voortgezet, dat wil zeggen zonder de eis van een parkeerplaats per kamer. Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
27.
Zaaknummer 3333628 - Watermunt 15, De Koog
Zienswijze Indiener biedt logies met ontbijt aan in een 6-persoons appartement op de 1e en 2e verdieping en woont op de begane grond. Zij zouden graag op dezelfde voet willen doorgaan. Reactie gemeente Het bestaand legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt (en dus het gebruik van drie kamers voor logies met ontbijt) zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats (per kamer voor logies met ontbijt) binnen het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande legale situaties. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. We kunnen niet voorbijgaan aan het wettelijk overgangsrecht. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het Ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen. De eisen uit het Ontwerp parapluplan van maximaal twee kamers voor ten hoogste 4 slaapplekken voor logies met ontbijt (tot maximaal 30% en 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a. deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk; b. geen zelfstandige eenheid vormt; c. niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’;
6.1.1 Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a. de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²; b. het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen; c. de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond; d. per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
29 / 131
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden voor alle logies met ontbijtlocaties die na de inwerkingtreding van dit plan zijn gestart de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a. de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid; b. de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid; c. de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten; d. de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer; e. de oppervlakte van de voorziening bedraagt per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de gebruiksoppervlakte van de woning/wooneenheid met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie mogen worden meegerekend. f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; g. de woning / wooneenheid wordt permanent bewoond; h. per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels. 8.3 Vervalt
28.
Zaaknr 3335315 - Gemachtigde namens B&B Duin en Zee (Ruijslaan 43, De Koog)
Zienswijze Indiener heeft bezwaar tegen de teruggang naar 4 slaapplaatsen en 2 kamers voor logies met ontbijt. Op dit moment worden 5 bedden op 2 kamers verhuurt. Reactie gemeente Het bestaand legaal gebruik van woningen voor logies met ontbijt (en dus het gebruik van maximaal drie kamers voor maximaal 6 slaapplaatsen logies met ontbijt) zal zonder overgangstermijn kunnen worden voortgezet. De verplichting van het hebben van een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, geldt voor nieuwe locaties, niet voor bestaande legale situaties. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het bestaand legaal gebruik als logies met ontbijt wordt gerespecteerd. We kunnen niet voorbijgaan aan het wettelijk overgangsrecht. Een overgangsregeling zoals verwoord in paragraaf 8.3 van het Ontwerp parapluplan vervalt en daarmee ook de noodzaak om voor het einde van die overgangsperiode aan de nieuwe eisen voor logies met ontbijt te moeten voldoen. De eisen uit het Ontwerp parapluplan van maximaal twee kamers voor ten hoogste 4 slaapplekken voor logies met ontbijt (tot maximaal 30% en 50 m2) en een parkeerplaats per kamer voor logies met ontbijt binnen het eigen bestemmingsvlak, gelden voor permanent bewoonde woningen die vanaf de inwerkingtreding van het parapluplan logies met ontbijt (willen) aanbieden.
De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt, waarbij de voorziening: a. deel uitmaakt van het hoofdgebouw dan wel een daaraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk; b. geen zelfstandige eenheid vormt; c. niet beschikt over een keuken, maar wel mag zijn voorzien van een (aparte) wc en/of badkamer’; 6.1.1 Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt:
30 / 131
a. b.
c. d.
de oppervlakte van de logies met ontbijt voorziening mag per woning / wooneenheid ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²; het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal recreatieve slaapplaatsen' is opgenomen, in welk geval het aantal slaapplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangegeven aantal mag bedragen; de woning / wooneenheid dient permanent te worden bewoond; per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels.
8.3 Overgangsrecht beperkt van toepassing
In afwijking van het bepaalde in lid 8.2 sub a geldt dat het gebruik voor logies met ontbijt als bedoeld in artikel 6 lid 6.1.1 van dit bestemmingsplan, in afwijking van het bestemmingsplan mag worden voortgezet tot 3 jaar na de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp.
De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan De definitie van logies met ontbijt 1.10 ‘een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte voorziening in de vorm van een (slaap)kamer voor het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet met het aanbieden van ontbijt’. 6.1.1. Voor de in bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen waarin een woonbestemming voorkomt dan wel waar op grond van een bestemming woningen, niet bedoeld bedrijfswoningen binnen de bestemmingen 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve Gebouwen', 'Recreatie - Kampeerterrein' en Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zijn toegestaan, gelden voor alle logies met ontbijtlocaties die na de inwerkingtreding van dit plan zijn gestart de volgende gebruiksregels voor logies met ontbijt: a. de voorziening maakt deel uit van de woning/wooneenheid; b. de voorziening vormt geen zelfstandige eenheid; c. de voorziening beschikt niet over een keuken, maar mag wel een kitchenette bevatten; d. de voorziening mag wel zijn voorzien van een (aparte) toilet en/of badkamer; e. de oppervlakte van de voorziening bedraagt per woning/wooneenheid ten hoogste 30% van de gebruiksoppervlakte van de woning/wooneenheid met een maximum van 50 m², waarbij de aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een woonfunctie mogen worden meegerekend. f.
het aantal recreatieve slaapplaatsen mag ten hoogste 4 per woning/wooneenheid bedragen, verdeeld over ten hoogste 2 slaapkamers; g. de woning / wooneenheid wordt permanent bewoond; h. per slaapkamer voor logies met ontbijt dient 1 parkeerplaats aanwezig te zijn binnen het bestemmingsvlak, bovenop de norm voor het aantal parkeerplaatsen bij de woning volgens de op dat moment geldende beleidsregels. 8.3 Vervalt
29.
Zaaknummer 3335812 - Postweg 129, De Cocksdorp
Zienswijze Bij indiener is in 2016 een zomerwoning vervangen en in 2019 een oude stolp door een nieuwe met 4 recreatieappartementen. Vandaar dat in de afgelopen jaren het equivalent van 1x3 + 4x5 slaapplaatsen (zijnde 8 kampeerplaatsen) moest worden ingeleverd. Indiener geeft aan dat de inkomsten van kamperen bij de boer op de vergunde 7 plekken een welkome aanvulling zijn op het agrarische inkomen. Vandaar het verzoek om naar 18 plaatsen te mogen groeien. Reactie gemeente Het totaalaantal kampeer- en slaapplaatsen is gemaximeerd. De 15 kampeerplekken geven recht op 15x3 = 45 slaapplaatsen in totaal, zijnde de optelsom van slaapplaatsen in kampeermiddelen, in de zomerwoning en die in recreatie-appartementen volgens de normtelling. Deze regeling bestaat al jarenlang. U beschikt daarom in totaal over 46 slaapplaatsen: 20 slaapplaatsen in de appartementen, 5 in de recreatieve opstal en 21 slaapplaatsen bij kamperen bij de boer. Door afrondingsverschillen is dit feitelijk 1 slaapplaats meer dan bij collega’s met alleen kamperen bij de boer. Daardoor ontbreekt de basis om de gevraagde groei met 11 kampeerplaatsen of 33 slaapplaatsen toe te staan. Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
31 / 131
30.
Zaaknummer 3335814 - Groepsverblijf Zwaluwhof (Mienterglop 39, De Koog)
Zienswijze Indiener geeft als eigenaar van een groepsverblijf aan dat bij bouw- of verbouwplannen de realisatie van een 7 meter brede boomsingel verplicht is en dat dit effect zal hebben op het terrein. Bovendien waarderen gasten het uitzicht over de landerijen. Ook verzoekt indiener om kampeermiddelen te mogen plaatsen op het terrein, binnen het maximale aantal slaapplaatsen die Groepsverblijf Zwaluwhof nu mag hebben.
Reactie gemeente Het groepsverblijf bevindt zich in het buitengebied, omringd door groen. De formulering van de voorwaarden van landschappelijke inpassing van ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’ is nu verduidelijkt. Om het karakter van de zich op de schoolgaande jeugd richtende groepsaccommodaties te behouden, kan een verbreding qua logiesvormen zinvol zijn. Echter wel binnen de bestaande aantallen slaapplaatsen, zonder aanleg van extra sanitaire voorzieningen (gasten moeten gebruik maken van die in de groepsaccommodatie) en met plaatsing van kampeermiddelen uit het zicht gezien vanaf de openbare weg. Een pilot gedurende 3 jaar wordt voorgesteld om de effecten van het plaatsen van kampeermiddelen te onderzoeken. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan op het gebied van de landschappelijke inpassing van ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’. De pilot is geen onderdeel van het bestemmingsplan. De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan 5.2.1 Bouwregels Het nieuw- of herbouwen, verbouwen of veranderen van gebouwen en overkappingen binnen de bestemming 'Recreatie Verblijfsrecreatieve gebouwen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden: a.
het terrein is goed landschappelijk ingepast, en wordt afgeschermd door een boomsingel van ten minste 7 meter breed die op het moment van in gebruik neming van de gebouwen en overkappingen een hoogte heeft bereikt van minimaal 2 meter, tenzij op andere wijze een goede landschappelijke inpassing is gewaarborgd; b. er dient sprake te zijn van een goede inpassing in het straatbeeld; c. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden; d. voorzover de plannen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 liggen, dienen deze te voldoen aan de toetsingscriteria, zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling'. De n.a.v. de zienswijze aangepaste tekst in het paraplu bestemmingsplan 5.2.1 Bouwregels Onverminderd de bestaande bouwregels, is het nieuw- of herbouwen, verbouwen of veranderen van gebouwen en overkappingen binnen de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatieve gebouwen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, uitsluitend toegestaan onder de volgende aanvullende voorwaarden: a.
bij een aanvraag omgevingsvergunning wordt een inrichtingsplan van het gehele perceel aangeleverd, waaruit in ieder geval blijkt dat een bijdrage wordt geleverd aan de landschappelijke en natuurlijke inpassing door toevoeging van beplanting binnen het perceel; b. gebouwen en overkappingen zijn goed ingepast in het landschap en/of het bebouwingsbeeld; c. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden; d. voor gebouwen en overkappingen gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 zijn de toetsingscriteria in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel ‘Texel in ontwikkeling’ in ieder geval van toepassing. 5.2.2 Nadere regels Het college kan ten behoeve van de beoordeling van een inrichtingsplan als bedoeld in artikel 5.2.1, sub b, aanvullende beoordelingsregels vaststellen.
5.2.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Het is verboden om zonder omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden uit te voeren: a. het verwijderen of aanplanten van bomen heesters en struiken; b. het ontgronden, afgraven, egaliseren of ophogen van gronden; 32 / 131
5.2.4 Beoordelingsregels en uitzonderingen Bij de afweging van de hieronder genoemde omgevingsvergunning, is het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling', steeds onderdeel van het toetsingskader. Het bepaalde in artikel 5.2.3 is niet van toepassing op de volgende werken en werkzaamheden: a. het normale onderhoud of het normale gebruik; b. de bestrijding van een aanwezige of dreigende calamiteit. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien: c. de werken of werkzaamheden geen onevenredige, blijvende schade toebrengen aan de aanwezige landschappelijke of natuurlijke waarden en geen onevenredige afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden van de betrokken of omliggende gronden en het bebouwingsbeeld; d. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan een voor de betreffende locatie opgesteld inrichtingsplan.
31.
Zaaknummer 3335816 - Camping Coogherveld (Kamperfoelieweg 3-7, De Koog)
Zienswijze Camping Coogherveld bestaat uit de drie voormalige naast elkaar gelegen terreinen. Op de camping staan chalets en ingerichte tenten. De bestemming is ‘Recreatie Verblijfsrecreatieve terreinen’. Indiener voelt zich benadeeld door het amendement en het verbod op omzetting over 2½ jaar. De mogelijkheid van omzetting naar (bijvoorbeeld) zomerhuizen zorgt voor een hogere waarde van het terrein en daarmee ook tot gunstiger financieringsvoorwaarden. Door het wegnemen van die optie, daalt de waarde en stijgen de kosten van (her) financiering. Indiener komt met het jonge bedrijf daardoor ‘onder water’ te staan. Dit terwijl de indiener juist wil verduurzamen, innoveren en blijven inspelen op de markt. Een overgangstermijn van 10 jaar wordt daarom voorgesteld. Indiener is het ook niet eens met de argumenten die in het amendement worden genoemd. Het omzetten van tentplekken naar chalets, stacaravans of zomerhuizen leidt wel tot verbreding van het seizoen maar niet tot meer drukte. Op een hectare terrein zijn 50 kampeerplekken, 30 stacaravans/chalets of 20 zomerhuizen toegestaan. Kampeerplekken bieden per hectare ruimte voor 200 gasten (50 x 4), chalets voor 160 gasten (20 x 4) en familiehuizen 160 gasten (20 x 8). Verstening leidt juist tot meer diversiteit van het aanbod zo betoogt indiener.
Door de keuze van logiesvormen aan de ondernemer te laten, kan worden ingespeeld op de markt met vernieuwende duurzame concepten. Ook de roep om verstening tegen te gaan begrijpt indiener niet. Er zullen altijd ongeveer 25% van de slaapplaatsen op Texel beschikbaar blijven voor kamperen. Indiener stelt ook voor om de toeristenbelasting te laten afhangen van het type logiesvorm. Dus voor kamperen een lager bedrag dan voor hotelovernachtingen. Dat heeft een groter effect op vakantiegangers met een kleine beurs. Reactie gemeente De gemeenteraad heeft met haar amendement gehoor gegeven aan de angst van velen dat Texel vol met zomerhuizen zal komen. De consequentie van het amendement van het stopzetten van het bestaande recht op omzetting is echter ook een aanzienlijke kans op planschadeclaims, met een beroep op zowel vermogensschade als inkomstenschade. Onze externe adviseur verwacht dat sprake kan zijn van miljoenenclaims en dat zet het streven van de raad in een ander daglicht. Vandaar dat (buiten het parapluplan om) een andere aanpak wordt voorgesteld. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Bij omzetting naar stacaravans/chalets, zomerhuizen en familiehuizen dient een inrichtingsplan van het gehele perceel te worden aangeleverd, waaruit in ieder geval blijkt dat een bijdrage wordt geleverd aan de landschappelijke inpassing door toevoeging van beplanting binnen het perceel en aan natuurinclusiviteit, vergroting biodiversiteit, klimaatadaptatie en duurzaamheid. De tekst in het ontwerp paraplu bestemmingsplan 5.3.2 Afwijken van de bouwregels In afwijking van het bepaalde in lid 5.3.1 mogen binnen de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' zoals opgenomen in de bestemmingsplannen genoemd in bijlage 1, nieuwe zomerhuizen en familiehuizen worden gebouwd, met inachtneming van de volgende voorwaarden: 33 / 131
a. b.
a. b. c. f. g.
de bouwregels voor zomerhuizen en familiehuizen, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 en genoemd in bijlage 1 blijven van overeenkomstige toepassing; het terrein is goed landschappelijk ingepast, en wordt afgeschermd door een boomsingel van ten minste 7 meter breed die op het moment van in gebruik neming van de gebouwen en overkappingen een hoogte heeft bereikt van minimaal 2 meter, tenzij op andere wijze een goede landschappelijke inpassing is gewaarborgd; er dient sprake te zijn van een goede inpassing in het straatbeeld; er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden; voorzover de plannen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013 liggen, dienen deze te voldoen aan de toetsingscriteria, zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 'Texel in ontwikkeling'; het aantal recreatieve slaapplaatsen dat wordt benut in de vorm van stacaravans/chalets, zomerhuizen en familiehuizen neemt niet toe; het bepaalde in subonderdeel f treedt in werking drie jaar na de dag dat het bestemmingsplan als ontwerp ter inzage is gelegd.