Bestuurlijk advies

Advies Zaaknummer

3459850 1

Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan De Koog Stappeland Programma 8

Goed wonen

Advies Voorgesteld wordt te besluiten: 1.

2. 3.

Het ontwerp bestemmingsplan ‘De Koog – Stappeland’, zoals geometrisch vastgelegd in het Geography Markup Language (GML) bestand NL.IMRO.DKG2023BP0001-on01 gewijzigd vast te stellen, zoals uiteengezet in de standpunten en de ambtshalve wijzigingen in de Nota van Zienswijzen (wijzigingen ten opzichte van het ontwerp uitwerkingsplan); De Nota van Zienswijzen ‘De Koog – Stappeland’ vast te stellen, waarin de beantwoording van de zienswijzen en de ambtshalve aanpassingen zijn opgenomen; Voor het plan geen exploitatieplan vast te stellen ingevolge artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Toelichting In de raadsvergadering van 19 december 2023 heeft u besloten het ontwerp bestemmingsplan ‘De Koog – Stappeland 2A” ter inzage te leggen. Doel van dit plan is om de ontwikkeling van een woongebied op deze locatie mogelijk te maken. De planopzet biedt een mogelijkheid voor de bouw van 38 woningen (11 sociaal, 15 middelduur en 12 vrije sector). Het ontwerpplan heeft ter inzage gelegen van 29 december 2023 tot en met 8 februari 2024. Er zijn tien zienswijzen ingediend. Ook is het plan naar diverse overlegpartners verzonden voor een reactie. De zienswijzen en reacties van de vooroverlegpartners zijn opgenomen in de Nota van Zienswijzen. De zienswijzen leiden niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan. De vooroverlegreacties leiden tot een paar ondergeschikte aanpassingen in de toelichting van het bestemmingsplan. Verder worden in de Nota van Zienswijzen enkele ambtelijke aanpassingen voorgesteld. Deze wijzigingen leiden nu tot het voorstel om het plan gewijzigd vast te stellen. Het vaststellen van het bestemmingsplan is een bevoegdheid van de raad.

Bijlagen 1. bestemmingsplan 2. Nota van zienswijzen

Consequenties

 Personeel/Organisatie  Juridisch  Beleid  Financieel

Inkoop/Aanbesteding Deregulering Majeure risico’s Beheer

   

Belanghebbenden Structuurvisie

 

Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan De Koog Stappeland Samenvatting Het college stelt de gemeenteraad voor het bestemmingsplan ‘De Koog - Stappeland” gewijzigd vast te stellen en de Nota van Zienswijzen vast te stellen. Het plan heeft ter inzage gelegen. Er zijn 10 zienswijzen ingediend. Waarom het nieuwe bestemmingsplan? Met dit plan komen er nieuwe bouwmogelijkheden voor woningen in De Koog. Een nieuw bestemmingsplan is nodig omdat de huidige bestemmingen ‘Sport’, ‘Bos’ geen woningbouw toelaat. Het plan is nog in 2023 ingediend en ter inzage gelegd. Daarom geldt hier de regelgeving van vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 nog. Dus de Wet ruimtelijke ordening. Wat wordt er gebouwd? Het plan gaat uit van 38 nieuwbouwwoningen en 1 bestaande bedrijfswoning die wordt omgezet naar Wonen – Vrijstaand. De categorieën woningen zijn gericht op de behoefte en zijn een welkome aanvulling op de woningvoorraad. Het plan is ruim van opzet en krijgt ook een groene uitstraling. Er komen voldoende parkeerplaatsen. Inzagelegging van het plan Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 29 december 2023 tot en met 8 februari 2024 ter inzage gelegen. In deze periode zijn er tien zienswijzen ingediend. Ook is het plan voorgelegd aan de vooroverlegpartners (provincie, het Hoogheemraadschap, de Omgevingsdienst en de Veiligheidsregio).

De zienswijzen hebben met name betrekking op de invulling van het woongebied, verdwijnen van uitzicht, derving van huurinkomsten van recreatiewoningen. De zienswijzen zijn beoordeeld en de gemeentelijke reactie en het voorgestelde standpunt daarop is opgenomen in de Nota van Zienswijzen. De zienswijzen leiden niet tot een aanpassing van het plan. De reacties van de vooroverlegpartners leidt tot een ondergeschikte aanpassingen in de toelichting van het plan. Deze zijn ook opgenomen in de Nota van Zienswijzen. Verder worden enkele ambtelijke aanpassingen voorgesteld in de regels van het plan. Deze aanpassingen zorgen ervoor dat de regels in dit plan overeenkomstig de systematiek van de andere bestemmingsplannen zijn. De vervolgstappen voor het plan De Nota van Zienswijzen en het bestemmingsplan liggen nu voor aan de gemeenteraad om vastgesteld te worden. De gemeenteraad zal dit dossier in juli 2024 behandelen. Na de gewijzigde vaststelling wordt het bestemmingsplan naar de provincie opgestuurd voor een reactie en daarna opnieuw voor 6 weken ter inzage gelegd. Dan is er de mogelijkheid voor het instellen van beroep bij de Raad van State.

Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan De Koog Stappeland Argumenten tot advies Wat is de reden voor het opstellen van het bestemmingsplan? Initiatiefnemer heeft plannen voor de invulling van het perceel nabij Stappeland 2 A in De Koog met woningen. Hiervoor is een ontwerpbestemmingsplan aangeleverd. In dit plan is het perceel Stappeland 2 A voorzien van een woonbestemming met ruimte voor nieuwbouw van 38 woningen. In de raadsvergadering van 19 december 2023 heeft u besloten het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. De opzet van het plan Het nieuwe plan gaat uit van verschillende woonbestemmingen: ‘Wonen – Aaneengebouwd’, ‘Wonen – Gestapeld’, ‘Wonen – Vrijstaand’ en de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Binnen de woonbestemmingen zijn verschillende categorieën maximaal 38 woningen mogelijk. Het woningbouwprogramma is: 30% sociaal (11), 40% betaalbare koop of middeldure huur (huur) en 30% vrije sector (12). Het plan is ruim opgezet. Er ontstaat geen gesloten wand met bebouwing maar het terrein blijft een open karakter behouden. Het nieuwe woongebied wordt aan de oostzijde groen ingepast. Aan de zuidzijde komt een groene inpassing met opgaande beplanting/bomen. Hiermee is er een duidelijke afscheiding tussen het nieuwe woongebied en de recreatieve terreinen eromheen. Eventuele overlast wordt hierdoor beperkt of voorkomen.

De woningen worden ook op zodanige wijze geplaatst dat nieuwe bewoners vanuit de woningen niet direct zicht hebben op de zomerhuizen. Dat geldt ook andersom. De verschillende categorieën woningen Bij sociale woningbouw wordt nu uitgegaan van een maximale huur per 1 januari 2024 van € 879,66. Voor betaalbare huur is de hoogte maximaal € 1250,-- (prijspeil 1 januari 2024) en betaalbare koop gaat uit van een maximumprijs van € 350.000 (prijspeil 1 januari 2024). De verdeling in aantallen is als volgt: Er komt een appartementengebouw met 11 sociale woningen. De middeldure woningen worden verdeeld in 9 grondgebonden woningen en een appartementengebouw met 6 woningen. De woningen voor de vrije sector komen in de vorm van appartementen in 2 gebouwen. Ter inzagelegging van het plan Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 29 december tot en met 7 februari 2024 ter inzage gelegen. Er zijn 10 zienswijzen op het plan ingediend. Het ontwerpplan is ook voorgelegd aan de Provincie, het Hoogheemraadschap, de Veiligheidsregio Noord – Holland Noord en de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord in het kader van vooroverleg. Alleen de provincie heeft niet gereageerd op de plannen, maar zijn hiervan wel op de hoogte. Nota van Zienswijzen In de bij dit voorstel behorende Nota van Zienswijzen zijn de reacties van de vooroverlegpartners en de zienswijzen opgenomen met daarbij de reactie van de gemeente.

Ook worden hier nog enkele ambtelijke aanpassingen in het plan voorgesteld voorgesteld. Vaststelling van de Nota van Zienswijzen is een bevoegdheid van de raad. Na de vaststelling worden de aangegeven noodzakelijke wijzigingen uit de Nota van Zienswijzen verwerkt in het bestemmingsplan. De reacties van de vooroverlegpartners De reactie van het Hoogheemraadschap leidt tot een aanpassing in het plan voor wat betreft de inrichting en oppervlakte van het water. Dit wordt in de verbeelding verwerkt. De Veiligheidsregio legt in haar reactie de nadruk op de ontsluiting/bereikbaarheid van het woongebied. De initiatiefnemer zal bij de verdere uitwerking van de plannen rekening moetenhouden met de goede bereikbaarheid en veiligheid in het gebied. De reactie van de Omgevingsdienst leidt tot enkele aanpassingen in de toelichting van het plan.

In de reactie van de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord wordt de bestaande kartinghal benoemd. De minimale afstand van woningen tot de kartinghal is 50 meter. Die wordt in dit plan niet gehaald. De kartinghal is echter niet in gebruik en de verwachting is ook niet dat deze weer als zodanig in gebruik wordt genomen. Dit vormt nu geen aanleiding om het plan daarop aan te passen. De zienswijzen Er zijn tien zienswijzen ingediend door eigenaren van zomerhuizen villapark kamperfoelie, zomerhuizenterrein Stappeland en een bewoner uit De Koog. De zienswijzen allemaal goed en tijdig ingediend. Ze zijn daarom ontvankelijk. De volledige inhoud van de zienwijzen staat in de Nota van Zienswijzen met daarbij een reactie hierop. De zienswijzen leiden niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan. De zienswijzen hebben met name betrekking op het ontbreken van een noodzaak voor nieuwe woningen, verdwijnen van het open gebied, verdwijnen van bosbestemming, verminderde huuropbrengsten voor de recreatiewoningen, overlast tijdens bouw, waardevermindering van de zomerhuizen en het niet betrekken van de kartingbaan bij de plannen. De uitgebreide reactie op de zienswijzen is opgenomen in de Nota van Zienswijzen. De zienswijzen leiden niet tot een aanpassing van de plannen.

De algemene reactie op de zienswijzen is dat met het toekomstig woongebied hier een passende invulling komt in het gebied waarbij rekening is gehouden met de omliggende vakantieparken. Het gebied wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast met voldoende groen en water. Het gebouw van de kartingbaan aan Stappeland 2 is niet bij de plannen betrokken omdat de initiatiefnemer daarvan geen eigenaar is. In enkele zienswijzen wordt ook aangegeven dat er voldoende gebouwd wordt op Texel en dat daarom deze woningen niet nodig zijn. Als reactie daarop wordt verwezen naar de kaderstellende notitie ‘Woonvisie Texel 2024 – 2034’ en het woonbehoefteonderzoek, uitgevoerd in 2023/2024. Hierin is uitgebreid aangetoond dat er een tekort is aan woningen van in totaal 775 stuks. Als alle mogelijke plannen voor het bouwen van woningen worden uitgevoerd dan zouden dat ongeveer 790 woningen zijn. Alle beschikbare locaties zijn daarom belangrijk voor het terugdringen van het woningtekort. Met betrekking tot eventuele waardevermindering is de conclusie dat dit geen deel uitmaakt van de planologische procedure. Hiervoor bestaat de mogelijkheid voor nadeelcompensatie (vroegere planschade). Eventuele planschade komt overigens niet voor rekening van de gemeente maar op basis van een vaststellingsovereenkomst voor rekening van de initiatiefnemers.

Ook is er aangegeven dat er bestemming ‘Bos’ verdwijnt en daarmee natuurgebied. Natuurgebied verdwijnt hier niet. De bestemming ‘Bos’ die nu rond het perceel ligt heeft hier niet als doel om een bos, in de zin van natuurgebied, te realiseren, maar het doel een groene buffers of afschermende singels te maken. De bestemming ‘Bos’ is nu vervangen door de bestemming ‘Groen’ en behoud daarmee dezelfde functie en doel. De ingediende zienswijzen leiden niet tot een voorstel tot aanpassing van het bestemmingsplan. Ambtshalve aanpassingen In de Nota van Zienswijzen worden enkele ambtelijke wijzigingen voorgesteld. Deze wijzigingen hebben betrekking op de definitie van begrippen en enkele regels is het bestemmingsplan. Doel van deze wijzigingen is dat in alle bestemmingsplan op Texel dezelfde op uniforme wijze worden opgesteld. Op de verbeelding van het plangebied moeten nog enkele ontbrekende aanduidingen worden opgenomen. Grondexploitatie. Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Als er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

In dit geval is het kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeente sluit hiervoor een anterieure overeenkomst af met de initiatiefnemer, waarin ook onder andere het verhaal van planschade is geregeld. Wat is het vervolg na de vaststelling? Dit plan wordt na besluitvorming als gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan nog voor een reactie naar de provincie gezonden en daarna opnieuw ter inzage gelegd. Dan kan er beroep ingesteld worden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Komt dat er niet dan is het plan onherroepelijk.

Wat als u het niet eens bent met dit plan? U heeft in principe op 19 december 2023 al ingestemd met deze plannen toen het ontwerpplan voorlag om ter inzage te leggen. Als u het alsnog niet eens bent met dit plan kunt u besluiten het plan niet vast te stellen. U kunt dat doen door een amendement in te dienen waarin goed gemotiveerd wordt waarom u het niet eens bent met dit plan. Deze motivatie is belangrijk in een eventuele juridische vervolgprocedure. Een amendement kan ook leiden tot een aanpassing in de plannen zodat u uiteindelijk wellicht wel kunt instemmen met dit plan

Alternatieven Het alternatief is om zoals is aangegeven onder het kopje ‘wat te doen als u het niet eens bent met dit plan’ het bestemmingsplan niet vast te stellen. Dan blijft de bestemming ongewijzigd en is het woningbouwproject niet mogelijk.

Relevante wet- en regelgeving of jurisprudentie • •

Wet ruimtelijke ordening Tijdelijk omgevingsplan Texel, gedeelte De Koog

(Concept / Voorgenomen)

Raadsbesluit Zaaknummer

3459850

Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan De Koog Stappeland Doelenboom Programma 8

Goed wonen

De raad van de gemeente Texel: gelezen het advies van burgemeester en wethouders; gehoord de raadscommissie; Gelet op • wet ruimtelijke ordening • Bestemmingsplan De Koog

Overwegende • •

Dat met dit bestemmingsplan er een mogelijkheid wordt gecreëerd voor de bouw van 38 nieuwe woningen in De Koog toegespitst op de huidige behoefte. Dat met de ruime opzet van het plan en de groene inrichting dit plan bijdraagt aan een goede ruimtelijke ordening op deze locatie.

Besluit 1.

2. 3.

Het ontwerp bestemmingsplan ‘De Koog – Stappeland’, zoals geometrisch vastgelegd in het Geography Markup Language (GML) bestand NL.IMRO.DKG2023BP0001-on01 gewijzigd vast te stellen, zoals uiteengezet in de standpunten en de ambtshalve wijzigingen in de Nota van Zienswijzen (wijzigingen ten opzichte van het ontwerp uitwerkingsplan); De Nota van Zienswijzen ‘De Koog – Stappeland’ vast te stellen, waarin de beantwoording van de zienswijzen en de ambtshalve aanpassingen zijn opgenomen; Voor het plan geen exploitatieplan vast te stellen ingevolge artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 10-07-2024, De griffier,

De voorzitter,

Bijlagen 1. Ontwerp bestemmingsplan ‘De Koog - Stappeland’ 2. Nota van Zienswijzen