a. Raadsvoorstel Verordening Starterslening Terschelling 2024

Raadsvoorstel Onderwerp: Jaar/nummer: In behandeling bij:

Verordening Starterslening Terschelling 2024 2024/94-O Wethouder Ruige

Voorstel De Verordening Starterslening Terschelling 2024 vast te stellen

Samenvatting De gemeenteraad heeft een motie aangenomen waarin het college wordt gevraagd de Verordening Starterslening te vernieuwen. Met een starterslening is een koopwoning voor meer koopstarters financieel bereikbaar. De motie is ingediend omdat het maximale aankoopbedrag van € 240.000 niet meer toereikend is om een woning te kunnen kopen of te bouwen op Terschelling. De gemeenteraad heeft op 24 januari 2024 de concept Verordening Starterslening Terschelling 2024 behandeld. Het maximale aankoopbedrag is daarin verhoogd naar de NHG (Nationale Hypotheek Garantie)-grens van €435.000. De starterslening is mogelijk voor bestaande en nieuwbouwwoningen en het leningsbedrag is verhoogd van €30.000 naar maximaal € 40.000. De raad heeft besloten om de termijn waarbinnen het college een besluit op de aanvraag voor een starterslening moet nemen te verkorten van 8 naar 4 weken. In uitzonderlijke gevallen kan de beslistermijn met 2 weken verlengd worden. Met deze aanpassing is de conceptverordening vrijgegeven voor inspraak. De inspraakperiode liep van 2 tot en met 29 februari. Er zijn geen inspraakreacties ontvangen. Het college stelt de raad voor om de verordening, zoals deze ter inzage heeft gelegen, vast te stellen.

Toelichting In 2015 heeft de gemeenteraad besloten om koopstarters te ondersteunen bij het kopen van hun eerste woning. In samenwerking met de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is de gemeente startersleningen gaan verstrekken. Met een starterslening kan een koopstarter het verschil overbruggen tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor het verkrijgen van een starterslening zijn regels en randvoorwaarden opgesteld. Deze zijn vastgelegd in de Verordening Starterslening Terschelling. De gemeenteraad heeft een motie aangenomen waarin het college werd gevraagd de verordening te vernieuwen. Dit omdat het maximale aankoopbedrag van €240.000 niet meer toereikend is om een woning te kunnen kopen of te bouwen op Terschelling.

2

Ook in de Woonvisie is uitbreiding van de werking van de verordening starterslening opgenomen als een maatregel om meer starterswoningen te realiseren en te behouden. Wijzigingen ten opzichte van de huidige Verordening Startersleningen Onderdeel Doelgroep

Markt/woning

Prijssegment; maximale koopprijs/ aanneemsom

Hoogte starterslening

Was Wordt -Maatschappelijk -woonachtig in en/of economisch Nederland en aan Terschelling verblijfsgerechtig gebonden, en d, en -woonachtig op -maatschappelijk Terschelling en en/of economisch verblijfsgerechtigd, aan Terschelling en gebonden -bewoond zelfstandig een huurwoning of is inwonend -Bestaande -bestaande particuliere koopwoningen, koopwoningen en en -Nieuwbouwwoning in West-Aletalaan nieuwbouwwonin fase 4 gen € 240.000 inclusief NHG kostengrens verbeterkosten of inclusief meerwerk verbeterkosten of meerwerk

Maximaal € 30.000

Maximaal €40.000

Reden Aangepast aan SVn modelverordening. Bindingseis geeft voldoende waarborgen dat het om op Terschelling woonachtigen gaat.

Alle woningen, bestaande of nieuwbouw, krijgen de mogelijkheid tot het verkrijgen van een starterslening NHG grens sluit beter aan bij het gemeentelijk woonbeleid dan de Rijks betaalbaarheidsgren s, sluit beter aan bij de prijzen op onze woningmarkt en beweegt mee met prijsontwikkelingen. Houdt rekening met de prijsontwikkeling. Hoe hoger het bedrag hoe minder leningen er verstrekt kunnen worden.

Historie In 2015 heeft de gemeenteraad de Verordening Startersleningen Terschelling vastgesteld. Op 24 januari 2024 is de concept verordening Starterslening Terschelling 2024 in de raad behandeld. De raad besloot in te stemmen met het concept, maar de afhandelingstermijn in artikel 5.5 te verkorten tot 4 weken, waarbij in uitzonderlijke gevallen deze termijn met 2 weken verlengd kan worden, en het gewijzigde concept vrij te geven voor de inspraak.

3

Juridische gevolgen/fatale termijnen/handhaving De verordening maakt het mogelijk om startersleningen te verstrekken aan jongvolwassen maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden koopstarters. Dit sluit aan bij het woonbeleid; starters en jongeren op het eiland houden en daarvoor instrumenten inzetten. De ervaringen tot op heden geven geen aanleiding om de leeftijdgrens van 35 jaar aan te passen.

Belang voor toerisme/samenleving/economie Het verstrekken van startersleningen kan een bijdrage leveren aan het behouden van eilander jongvolwassenen voor onze samenleving en economie.

Financiële/personele/organisatorische gevolgen Risico’s Het verstrekken van startersleningen brengt risico’s voor de gemeente en de aanvrager met zich mee. Deze zijn in 2015 afgewogen bij het vaststellen van de verordening. Voor de gemeente betreft dit met name financiële risico’s. - Rentelasten gedurende de eerste 3 jaar van een starterslening: de starter betaald de eerste 3 jaar van de lening geen rente en aflossing. De rentecomponent wordt de eerste 3 jaar door de gemeente gecompenseerd aan SVn. - Als de starter na 3 jaar onvoldoende draagkrachtig blijkt om de betaling van rente en aflossing zelf op zich te nemen wordt de rentecomponent mogelijk langer door de gemeente gecompenseerd aan SVn. (Dit wordt bepaald op basis van een hertoets welke wordt gedaan op aanvraag van de lening nemer) - Ondanks de borgstelling door het WEW (de NHG) heeft het kabinet besloten tot invoering van een eigen risico voor geldverstrekkers op verliezen van nieuwe NHG-hypotheken. Op iedere verliesdeclaratie wordt een korting van 10% op het verlies toegepast. Tot 1 januari 2024 wordt deze verliesdeclaratie niet in rekening gebracht bij geldgevers voor de Starterslening, maar wordt deze door SVn overgenomen. Voorzichtigheidshalve moet de gemeente rekening houden met een risico op een korting van 10% op eventuele verliezen.

Financiën De gemeenteraad heeft op 24 januari 2024 besloten om: - € 200.000 beschikbaar te stellen voor het verstrekken van startersleningen en dit bedrag in fasen te storten op de rekening-courant bij het SVn. - Bovengenoemd bedrag voor €100.000 te dekken uit de reserve volkshuisvesting en € 100.000 uit de algemene reserve in 2024. Storting van bedragen kan plaatsvinden op het moment dat het fonds leeg dreigt te raken of op het moment dat het aantal ingediende en toegekende aanvragen hierom vraagt. Er hoeft nooit meer geld in het fonds gestort te worden dan noodzakelijk. Deze middelen blijven 5 jaar beschikbaar om uit te geven voor startersleningen (t/m 2028). Gemeentelijke werkzaamheden (personele inzet) De gemeentelijke werkzaamheden bestaan uit: - het vaststellen van een verordening

4

-

het storten van bedragen in het beschikbaar gestelde fonds de communicatie en informatieverstrekking richting starters het bepalen op een aanvrager voldoet aan de verordening het nemen van een toe- of afwijzingsbesluit (op basis van het advies van het SVn) Naar verwachting kunnen deze werkzaamheden plaatsvinden binnen de bestaande formatie. Werkzaamheden SVn Het SVn verzorgt de behandeling van een aanvraag, de draagkrachttoets op basis van inkomen en vermogen, de verdere afhandeling en administratie en verstrekt de lening namens de gemeente. Afsluitingskosten bedragen 1,5% van de hoofdsom, maar worden direct afgetrokken van die hoofdsom. Het SVn ontvangt verder een vaste deelnemersbijdrage en een beheervergoeding van 0,5% per jaar over de schuldrest van de leningen. Evaluatie Toegezegd is dat de regeling na 1 jaar wordt geëvalueerd.

Communicatie/interactiviteit Toegezegd is dat de aan de verordening bekendheid wordt gegeven. Naast de gebruikelijke digitale bekendmaking van de vastgestelde verordening wordt er aandacht besteed aan de verordening op de gemeentelijke website en op de gemeentepagina in de Terschellinger. Ook worden stakeholders geïnformeerd over de mogelijkheden en gaat de starterslening gemeld worden in de gesprekken die gevoerd worden met particulieren over nieuwbouwplannen voor woningbouw.

Ter inzage liggende stukken 1. Verordening starterslening Terschelling 2024 2. Concept raadsbesluit

Datum behandeling in B&W + ondertekening Terschelling, 7 mei 2024 Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Terschelling, H.M. de Jong, secretaris/directeur

Mr. R.S. Cazemier, wnd burgemeester