8.e. Huisvestingsverordening Terschelling 2019-gew 13102021.pdf

De verordening moet het mogelijk maken / niet in de weg staan om de woningen toe te wijzen aan deze doelgroepen, op een door de gemeente te bepalen wijze en zonder dat het aanbod algemeen bekend gemaakt hoeft te worden. Om dit mogelijk te maken worden de gemeentewoningen uitgezonderd van de bekendmakingsplicht. Deze verplichting geldt evenmin voor een particuliere huurwoning. Om dit te verduidelijken wordt opgenomen dat de plicht tot bekendmaking van aanbod van woonruimte geldt voor woningcorporaties en marktpartijen beroepsmatig werkzaam in de volkshuisvesting. Voor deze partijen geldt ook al een plicht tot het hebben en bijhouden van een inschrijfsysteem. Opgenomen is dat de woningcorporatie een aparte inschrijfpagina voor Terschelling in moet richten. Op deze pagina wordt uitsluitend woonruimte op Terschelling aangeboden en alleen woningzoekenden die woonruimte op Terschelling zoeken kunnen zich er op registreren en reageren op het aanbod. Op deze wijze worden de faciliteiten die woningstichting de Veste bood voortgezet. De bekendmaking van het aanbod van woonruimte vermeldt de huur- of koopprijs van de woonruimte. In artikel 17 van de wet is voorgeschreven dat dit een realistische prijs moet zijn.

Voor huurwoningen wordt hierbij een relatie gelegd met de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel, of, als dit stelsel niet van toepassing is op de betreffende woning, met de redelijke huurprijs die in het economisch verkeer voor vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. Voor koopwoningen mag de koopprijs niet hoger zijn dan de WOZ waarde. Met het oog op een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte moet in de bekendmaking vermeld worden dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. De eventuele voorrangsregels die voor de betreffende woonruimte gelden moeten eveneens genoemd worden. Dit om maatschappelijk en economisch 1 Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 51.

19

gebonden woningzoekenden gedurende 3 maanden met voorrang voor de woonruimte in aanmerking te kunnen laten komen. Artikel 7. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden. In het eerste lid zijn ‘labels’ aangemerkt die verhuurders en verkopers bij het aanbieden van woonruimte op deze woonruimte kunnen plakken. Als zij hiervoor kiezen, dan geldt de bij de ‘label’ behorende voorrangsregel uit het tweede lid. De corporatie heeft slechts een beperkt aantal grote huurwoningen. Dit zijn huurwoningen met 4 of meer volwaardige slaapkamers. Om te zorgen dat deze grote woningen toegewezen kunnen worden aan huishoudens met een bij de woning passende omvang heeft de corporatie de mogelijkheid deze woningen te labelen.

Hetzelfde geldt voor woningen waarvoor het, gezien de specifiek aanwezige voorzieningen in de woning, wenselijk is om die woonruimte bij voorrang toe te kunnen wijzen aan huishoudens waarvoor die specifieke voorzieningen noodzakelijk zijn. Om te voorkomen dat grote gezinswoningen toegewezen worden aan alleenstaanden biedt de verordening ook de mogelijkheid om woningen te labelen als woningen voor 1- en 2 persoonshuishoudens en als kleine gezinswoning. Is de woning gelabeld voor een 1- of 2persoonshuishouden dan wordt bij de toewijzing voorrang gegeven aan een huishouden bestaande uit 1 of 2 personen. Bij kleine gezinswoningen wordt voorrang gegeven aan huishoudens van 3 of 4 personen;. Bij grote gezinswoning wordt voorrang gegeven aan huishoudens van ten minste vijf personen. Deze labeling kan een bijdrage leveren aan het vergroten van de doorstroming. Bij de labeling moet er rekening mee worden gehouden dat er voldoende mogelijkheden blijven voor de toewijzing van woningen aan de grote groep alleenstaande woningzoekenden (In november 2018 is 74% van de bij de Veste geregistreerde woningzoekenden alleenstaand). De gangbare praktijk om seniorenwoningen met voorrang toe te wijzen aan huishoudens waarvan tenminste 1 persoon 55 jaar of ouder is heeft een juridische basis gekregen in de verordening. Artikel 7a.

Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet. Zoals in de toelichting bij artikel 7 is aangegeven kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepalen dat voor aangewezen categorieën woonruimte in verband met de prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden. In deze huisvestingsverordening zijn ook woningen in de middenhuur onder de werking van de huisvestingsvergunning gebracht. In de Woonvisie Terschelling en het Uitvoeringsprogramma Woonvisie Terschelling is het belang van bouw van woningen in de middenhuur aangegeven. Deze woningen moeten een belangrijke bijdrage leveren aan de doorstroming. Om het deze rol te laten vervullen zijn in de verordening voorrangsregels opgenomen voor het verlenen van huisvestingsvergunningen voor woningen die door het college van burgemeester en wethouders zijn aangewezen als woningen in de middenhuur. Deze komen met voorrang beschikbaar voor doorstromers uit een woning van het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland. Met de Wet maatregelen middenhuur wil het Rijk de woningbouw en de doorstroming op de woningmarkt verder stimuleren.

Het middensegment speelt daarin een sleutelrol. Het biedt huishoudens flexibiliteit en zorgt voor extra mogelijkheden voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en voor wie niet kan of wil kopen. Meer middenhuur stimuleert ook de doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huur. Voor een goed functionerende woningmarkt moeten meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector beschikbaar komen. Middenhuurwoningen zijn woningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens van €720,42 tot circa € 1.000. Met de wijziging van de Huisvestingswet 2014 wordt verduidelijkt dat ook middenhuurwoningen onder de woonruimteverdeling op basis van deze wet kunnen worden toegewezen. In de wet wordt expliciet vastgelegd dat gemeenten in lokale verordeningen middenhuurwoningen kunnen bestempelen als schaars. De verordening anticipeert op deze wetswijziging.

20

Artikel 8. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet). Het gemeentelijk beleid op dit gebied wordt voortgezet. Dat wil zeggen dat bij scholieren/studenten die, in verband met de studiefinanciering, zich gedurende hun studie aan de wal uit hebben laten schrijven, maar daarvoor en daarna op Terschelling ingeschreven staan, de studietijd niet beschouwd wordt als uitschrijving.

Gedurende de studie worden zij beschouwd als ingezetene, waardoor zij kunnen voldoen aan de maatschappelijke binding. Omdat bij de 6-uit-10 jaar in incidentele gevallen de eis van ‘’onafgebroken ingezetene’’ onrechtvaardig uitpakte, wordt maatschappelijke binding aangenomen ingeval de betrokkene gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar ingezetene is geweest. Van economische binding is sprake als de woningzoekende vast werk heeft op Terschelling voor gemiddeld minimaal 18 uur per week. Het werk moet verband houden met Terschelling. Ook moet het noodzakelijk zijn dat er voor het verrichten van dat werk op Terschelling gewoond wordt. Economische binding wordt ook aangenomen bij een tijdelijke arbeidsovereenkomst waarvan de werkgever verklaard heeft dat het de bedoeling is om het dienstverband voort te zetten. De woningzoekende heeft een arbeidsovereenkomst van ten minste 1 jaar bij een bedrijf/werkgever op Terschelling. De duur van tenminste 1 jaar geldt ook voor tijdelijke arbeidsovereenkomsten. Zelfstandigen moeten aantonen dat zij voor de voorziening in hun (hoofd)bestaan een belang hebben bij vestiging op Terschelling. Daarbij moet sprake zijn van minimaal een vergelijkbare arbeidsomvang als bij een vast dienstverband.

In artikel 3 van deze verordening is bepaald dat uitsluitend maatschappelijk of economisch gebonden personen in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Uitzondering daarop vormt de vruchteloze aanbieding. Nadat voldaan is aan de voorwaarden van de vruchteloze aanbieding kan ook vergunning verleend worden aan personen zonder binding aan het eiland. Feitelijk maakt dit een voorrangsregeling overbodig. Om over de bij de toewijzing, ten opzichte van andere woningzoekenden waarvoor een voorrangsregeling geldt, geen enkele onduidelijkheid te laten bestaan is deze bepaling toch gehandhaafd. Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen, mits aan de in de toelichting van artikel 8 opgenomen voorwaarden wordt voldaan, worden beschouwd als maatschappelijk gebonden aan Terschelling. Landelijk en gemeentelijk (sociaal) beleid gaat er van uit dat hulpbehoevenden zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en daarvoor een beroep doen op mantelzorg. (Rijks) bouwregelgeving maakt vergunningvrij bouwen van mantelzorgwoningen mogelijk. Personen die op Terschelling komen wonen om mantelzorg te geven of te ontvangen zullen echter veelal niet voldoen aan de bindingseisen.

Om te voorkomen dat de huisvestingsregelgeving het langer zelfstandig wonen met hulp van mantelzorgers belemmerd is in de toelichting bij de verordening opgenomen dat zij die mantelzorg verlenen of ontvangen maatschappelijk gebonden zijn. Een mantelzorger, of degene die mantelzorg nodig heeft, wordt beschouwd als maatschappelijk gebonden als voldaan wordt aan de definitie uit de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, het verkrijgen van zorg of verlenen van zorg langdurig en onbetaald plaatsvindt, er sprake is van intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiende uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

21

Bij het verlenen of ontvangen van de intensieve zorg of ondersteuning moet het gaan om minimaal 8 uren in de week. Langdurig wil zeggen voor naar verwachting minimaal 1 jaar. Aangezien op Terschelling sprake is van geringe uitbreidingsmogelijkheden op grond van de provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1 van de Wro kan deze voorrang voor aan het eiland gebonden personen gelden voor het gehele aanbod waarvoor op grond van artikel 3 van deze verordening een huisvestingsvergunning is vereist. Dat sprake is van geringe uitbreidingsmogelijkheden wordt ook door het Rijk erkend. Zie hiervoor de motivatie voor het uitsluitend op de Waddeneilanden mogelijk maken van een vergunningplicht voor de goedkope koopwoningen. Artikel 9. Voorrang bij urgentie De wet biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen, ook wanneer geen sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte (artikel 12 van de wet). Ook zonder schaarste kan immers behoefte bestaan om sommige woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten.

In de huisvestingsverordening kan overeenkomstig artikel 12 van de wet bepaald worden dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte – welke niet dezelfde hoeven te zijn als zijn aangewezen in artikel 2 – bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. Besloten is om geen urgentieregeling op te nemen. Effectief worden er weinig woningen aangeboden op Terschelling en een urgentie regeling frustreert waarschijnlijk de reguliere toewijzing teveel. De kans is aanwezig dat er nog louter op urgentie toegewezen wordt. Naast minder regels betekent dit een beperking van de werkdruk voor de gemeente en de corporatie. De in het verleden opgedane ervaringen met de aanvragen om een urgentieverklaring en de medische indicatiestelling leren dat de behandeling van de aanvragen en de bezwaar- en beroepsprocedures veel inzet en tijd vergt. Door geen urgentieregeling op te nemen wordt tevens voorkomen dat voorrang gegeven moet worden aan woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang in verband met relationele problemen of geweld en woningzoekenden die mantelzorg ontvangen of verlenen. Zij gaan dus niet voor op economisch of maatschappelijk gebonden woningzoekenden.

Wijziging Huisvestingswet 2014 per 1 juli 2017 Vergunninghouders zijn als verplichte urgentiecategorie geschrapt bij wet van 14 december 2016 tot ‘Wijziging van de Huisvestingswet 2014 inzake de huisvesting van vergunninghouders’. Bij deze wet is artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 zodanig gewijzigd dat vergunninghouders niet meer behoren tot de wettelijk verplichte voorrangscategorie. De wet voegt echter ook een vierde lid aan artikel 12 van de Huisvestingswet 2014 toe met als verplichting voor gemeenten om in de huisvestingsverordening vast te leggen op welke wijze de gemeente voldoet aan de zorg voor de voorziening in de huisvesting van vergunninghouders in de gemeente overeenkomstig de voor de gemeente geldende taakstelling, behoudens in die gevallen dat burgemeester en wethouders daarin op andere wijze voorzien. Dit laatste is het geval: de taakstelling is voor de Friese Waddeneilanden overgenomen door de gemeente Leeuwarden. Artikel 10. Verzoek om indeling in een urgentiecategorie Vervallen sinds 1/7/2015.) Artikel 11. Intrekken of wijzigen indeling in een urgentiecategorie Vervallen sinds 1/7/2015 Artikel 12. Rangorde woningzoekenden In deze bepaling is in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening een rangorde voor toewijzing van woonruimte gegeven voor de gevallen waarin er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte.

Als er meer gegadigden zijn voor een aangeboden woonruimte gaat als hoofdlijn de voorrangsregel voor economische of maatschappelijke binding voor op andere voorrangsregels. Zie verder ook de toelichting onder artikel 8. Gelabelde woningen en woningen met specifieke voorzieningen worden met voorrang toegewezen aan gebonden huishoudens die voldoen aan de in artikel 7 opgenomen

22

criteria. Bij meerdere gegadigden heeft de woningzoekenden met de langste inschrijvingsduur voorrang.. Voor, door het college aangewezen, woningen in de middenhuur, zijn in artikel 7a specifieke voorrangsregels opgenomen. Als er meer gegadigden zijn voor een aangeboden woning in de middenhuur gaat de voorrangsregels voor economische of maatschappelijke binding voor op andere voorrangsregels. Zie verder ook de toelichting onder artikel 8. Door het college aangewezen woningen in de middenhuur worden met voorrang toegewezen aan gebonden huishoudens die voldoen aan de in artikel 7a opgenomen criteria. Bij meerdere gegadigden heeft de woningzoekende met de langste woonduur voorrang. Het begrip woonduur is toegelicht in artikel 1. Begripsbepalingen. Op grond van artikel 16 van de wet kan economische of maatschappelijke binding niet worden tegengeworpen aan vergunninghouders en woningzoekenden komende uit een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die wegens problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten. Doordat geen urgentieregeling is opgenomen hebben zij echter geen voorrang. Artikel 13. Vruchteloze aanbieding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 17 van de wet, waarin wordt bepaald dat als woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding te lang stilzitten, hun aanspraak op voorrang verdwijnt.

In het eerste lid is de termijn gesteld waarna de huisvestingsvergunning aan een andere gegadigde (zonder economische of maatschappelijke binding) moet worden verstrekt, mits de betreffende woonruimte binnen die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden. In artikel 17 van de wet is vastgelegd wanneer sprake is van een realistische huur- of koopprijs. Voor huurwoningen wordt hierbij een relatie gelegd met de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel, of, als dit stelsel niet van toepassing is op de betreffende woning, met de redelijke huurprijs die in het economisch verkeer voor vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. Voor koopwoningen mag de koopprijs niet hoger zijn dan de WOZ waarde. In artikel 13 van de concept verordening is de procedure van de vruchteloze aanbieding geregeld. Hierin is opgenomen dat de eigenaar de woonruimte tenminste tweemaal overeenkomstig artikel 6 moet aanbieden. Volgens artikel 6 moet dit in ieder geval door publicatie op een voor iedere woningzoekende kosteloos toegankelijke en daarvoor beoogde internetpagina of door middel van een advertentie in de Terschellinger. Deze handelwijze geldt voor verkoop van huur- als koopwoningen.

Voor bijvoorbeeld het aanbieden van een huurwoningof een koopwoning door een particulier wordt het van belang geacht dat het aanbod 2 maal plaatsvindt voordat sprake is van vruchteloze aanbieding. Het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland maakt voor het aanbieden van woonruimte gebruik van hun eigen website. Een woning moet daarop ten minste 3 maanden onafgebroken op de juiste wijze aangeboden zijn voordat sprake is van vruchteloze aanbieding. Particuliere verkopers van woonruimten zullen de woonruimte in ieder geval ten minste tweemaal in ‘’de Terschellinger’’ aan moeten bieden. Als gekozen wordt voor een advertentie in het plaatselijk meest gelezen nieuwsblad dan moet er een redelijke tijd tussen de twee publicaties zitten. Door middel van een uitzonderingsbepaling is tegemoet gekomen aan de wens van de makelaars om voor de koopwoningen te volstaan met 1 maal aanbieden op internet en deze aanbieding continu te laten staan. De eigenaar die een koopwoning aanbiedt via een makelaar, en de makelaar biedt deze woonruimte aan op een internetpagina die voldoet aan artikel 6, kan volstaan met eenmalig plaatsen op internet als de aanbieding continu op deze internetpagina vindbaar blijft zolang de woning niet is verkocht. Ook bij verkoop via een makelaar moet voor het overige het aanbod plaatsvinden op de in de verordening voorgeschreven wijze. Artikel 14.

Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21 van de wet. Met de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet worden vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten: 1. Onttrekking: ‘woonruimte anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken’.

23

Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. Het gebruik als recreatiewoning of tweede woning zijn voorbeelden van gebruik voor een ander doel. 2. Samenvoeging: ‘woonruimte anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen’. 3. Omzetting: ‘woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten’. 4. Woningvorming: ‘woonruimte te verbouwen tot twee of meer woonruimten’. De vergunningsplicht voor woningvorming is bij de Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (‘de Rotterdamwet’) toegevoegd aan de wet. In het eerste lid is bepaald op welke woonruimten het vergunningvereiste van toepassing is. Evenals in de oude verordening geldt de vergunningplicht voor alle woonruimte op het eiland. Deze aanwijzing – gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad – is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet).

Het is van belang om ook woonruimte die niet behoort tot de op grond van artikel 7 van de wet aangewezen categorieën met het oog op de leefbaarheid voor onttrekking te behoeden. Op basis van artikel 21 van de wet kan bijvoorbeeld gestuurd worden op het onttrekken van woningen als tweede woning of vakantiehuis door toeristen. Het omzetten van een gewone woning in een ‘tweede woning’ kan worden aangemerkt als een onttrekking in de zin van dit artikel. Het gebruik van een woning om deze (gemeubileerd) te verhuren voor periode van een halfjaar of langer geldt niet als onttrekking.2 De onttrekkingsvergunning vormt dan ook, naast het bestemmingsplan, een belangrijk instrument bij het tegengaan van onrechtmatige bewoning. Op grond van vastgesteld gemeentelijk beleid beschouwen wij het gedeeltelijk onttrekken van woonruimte niet als vergunningplichtig als de resterende woonruimte minimaal 75 m² groot blijft. Een dergelijke onttrekking van woonruimte wordt geacht geen wijziging in de samenstelling van de woonruimtevoorraad aan te brengen, omdat de resterende woninggrootte nog toereikend geacht wordt voor het huisvesten van dezelfde doelgroep als voor de onttrekking. Door middel van de vergunning kan ook worden voorkomen dat er teveel bestaande reguliere woonruimte wordt omgevormd tot personeelsverblijven of tot woonruimte voor studenten.

Met het omzetten naar personeelsverblijven of studentenkamers wordt zelfstandige woonruimte omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Daarvoor is een vergunning vereist. Dit vergunningvereiste is noodzakelijk om de uit de Woonvisie Terschelling blijkende behoefte aan tijdelijke huisvesting voor ca. 100 3de en 4de jaars studenten van het MIWB en de 50 tijdelijk- en seizoenspersoneel in goede banen te leiden..In de Woonvisie is aangegeven dat dit moet gebeuren zonder gebruikmaking van de reguliere woningvoorraad. Het vergunningvereiste voor samenvoeging is opgenomen om te voorkomen dat de schaarse goedkope woonruimte door samenvoeging wordt omgezet in dure, niet schaarse woonruimte. Wijziging 13 oktober 2021 Uit jurisprudentie van de Raad van State (zaaknummer 201908787/1/A3) is gebleken dat handhaving van onrechtmatige bewoning op basis van het niet hebben van een onttrekkingsvergunning niet mogelijk is bij gevallen waar de onttrekking aan de woonruimtevoorraad al enige tijd geleden heeft plaatsgevonden. Door ook het onttrokken houden vergunningplichtig te maken kunnen gevallen van woningonttrekking die ontstaan na inwerkingtreding van deze wijziging van de verordening gehandhaafd worden. Hetzelfde geldt voor de samenvoegings- omzettings- en splitsingsvergunning. Artikel 21 Huisvestingswet 2014 maakt deze toevoeging mogelijk.

Omdat de vergunningplicht pas geldt na inwerkingtreding van deze wijziging is geen overgangsrecht opgenomen. Artikel 16 en 17; Voorwaarden en voorschriften; Weigeringsgronden De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening mogelijke voorwaarden en voorschriften en weigeringsgronden op te nemen ten aanzien van een vergunning als bedoeld in artikel 21 respectievelijk 22. De vergunning kan worden geweigerd als naar het oordeel van burgemeester en

2 Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 52.

24

wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang. Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd.3 Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook worden gedacht aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand.4 Op grond van de Memorie van Toelichting bij de Huisvestingswet 2014; kamerstuk 32271, nr.3, par. 2.4.2 is het sinds de inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 niet meer mogelijk om bij een onttrekkingsvergunning een vergoeding te vragen ten behoeve van een gemeentelijk volkshuisvestingsfonds. Wijziging 13 oktober 2021 In de verordening miste de mogelijkheid om een onttrekkingsvergunning te verlenen met als voorwaarde het realiseren van vervangende gelijkwaardige woonruimte. Dit beperkt de mogelijkheid tot vergunningverlening. De mogelijkheid is toegevoegd.

Ten aanzien van de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte voor werknemers met een tijdelijk dienstverband (seizoenspersoneel) kan, in aansluiting op (de toelichting op) artikel 2 van deze verordening, in algemene zin gesteld worden dat de samenstelling van de woonruimtevoorraad gediend kan zijn met deze omzetting gezien de behoefte aan woonruimte voor tijdelijke werknemers. Hier staat tegenover dat zelfstandige woonruimte, geschikt voor de huisvesting van meerpersoonshuishoudens verdwijnt en vervangen wordt door woonruimten geschikt voor (veelal) eenpersoonshuishoudens. In de Woonvisie Terschelling is er voor gekozen om seizoenspersoneel niet te huisvesten in de reguliere woningvoorraad. Voor seizoenspersoneel moet de oplossing gevonden worden in verbouw van bestaand vastgoed tot woonruimte voor tijdelijk personeel of in nieuwe concepten voor tijdelijke huisvesting. De geldende bestemmingsplannen bieden mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van personeel. Deze mogelijkheden zijn verruimd met de vaststelling van de Beleidsregels nieuwe woningen 2019. Deze beleidsregels maken de tijdelijke huisvesting, voor de duur van maximaal 9 maanden per jaar, mogelijk in bedrijfsgebouwen.

Vanwege de alternatieven voor de huisvesting van tijdelijke werknemers weegt het nadeel van het onttrekken van schaarse zelfstandige woonruimte in veel gevallen niet op tegen het voordeel van het nieuwe aanbod aan onzelfstandige woonruimte voor seizoenspersoneel. De onttrekkingsvergunning kan in een dergelijk geval in de regel dan ook niet verleend worden. . Het college van burgemeester en wethouders kan hierop een uitzondering maken voor panden die door het college aangewezen of bestemd worden als woonruimte voor tijdelijke personeel, zoals bijvoorbeeld de oude campus. In artikel 26 van de wet zijn intrekkingsgronden opgenomen. Deze gelden rechtstreeks en zijn in de verordening niet herhaald. Artikel 18. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22 van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen.

De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de voorraad betaalbare huur- of koopappartementen5. Van dit instrument gaat op Terschelling slechts een beperkte werking uit. Mede met het oog op deregulering is het instrument niet opgenomen in de Huisvestingsverordening 2015. Er zijn geen redenen gebleken om dit instrument alsnog op te nemen. 3 Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 52. 4 Kamerstukken I 2013/14, 32 271, C, blz. 7. 5 Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 52.

25

Artikel 22. Bestuurlijke boete Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8of 22, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de wet. Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging). Het opnemen van de bepaling biedt het college de mogelijkheid om op te treden tegen maatschappelijk onaanvaardbare activiteiten en uitwassen tegen te gaan. De vaststelling dat sprake is van een overtreding moet gedaan worden door een daarvoor door het college aangewezen toezichthouder als bedoeld in hoofdstuk 5, titel 2 van de Algemene wet bestuursrecht.

In artikel 35 van de wet is bepaald dat de boetes in 2014 maximaal de volgende bedragen mogen bedragen: Overtreding van artikel 8 eerste lid (in gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning): € 405 Overtreding van artikel 8, tweede lid (in gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning), artikel 21 (onttrekking, samenvoeging of omzetting zonder vergunning), artikel 22 (splitsing zonder vergunning) en artikel 26 (handelen in strijd met voorschriften van de vergunning): € 20.250. Gekozen is voor progressief oplopende boetes bij herhaalde overtreding tot (nagenoeg) het maximaal toegestane boetebedrag, waarbij de hoogste boetes van toepassing zijn in geval van bedrijfsmatige exploitatie. De maximaal toegestane hoogte van de boetebedragen zijn met ingang van 1 januari 2018 verhoogd, maar er is geen aanleiding om deze hogere bedragen in de verordening op te nemen. Artikel 23. Overgangsrecht. De nieuwe verordening treedt in werking zodra deze elektronisch is bekendgemaakt. . De oude verordening vervalt op 1 juli 2019. In het derde en vierde lid van artikel 51 is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen op grond van de Huisvestingswet 2014.

Ook lopende bezwaarschriften vallen onder deze overgangsregeling, omdat bezwaarschriften altijd betrekking hebben op vergunningen of het weigeren of intrekken van vergunningen. In artikel 51, vijfde lid, van de wet is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de verordening op grond van de (oude) Huisvestingswet, worden afgehandeld krachtens de daarop gebaseerde (oude) verordening. In dit artikel is aanvullend overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekenden volgens oude inschrijfsystemen. Deze inschrijvingen worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijvingsduur. WoonFriesland hanteert hiervoor de term ‘’inschrijftijd’’.

26