8.d. Onderzoek verhogen koopprijsgrens naar niveau Texel.pdf

Bijlage 2 bij collegeadvies Wijziging Huisvestingsverordening d.d. 28 januari 2021 Onderzoek naar de effectiviteit en mogelijkheden van het verhogen van de koopprijsgrens naar het niveau van Texel.

Koopprijsgrens Huisvestingsverordening Texel Texel heeft door Adviesbureau Stec Groep het belang van het instellen van een Huisvestingsverordening laten onderzoeken. In het onderzoek is gekeken naar de woningvoorraad, de dynamiek in de markt en de koopprijsgrens op de andere eilanden. Aanbevelingen uit het rapport zijn: •

•

•

•

Stel een huisvestingsverordening op. De geconstateerde marktdruk in het lage- en middensegment in combinatie met het relatief kleine aandeel van de woningvoorraad dat theoretisch bereikbaar is voor lage- en middeninkomens en de instroom van buiten Texel geven hier voldoende aanleiding toe. Zet hierbij in ieder geval in op sturing in het sociale huursegment en het koopsegment tot circa €250.000. Dit is het segment waarin lage- en middeninkomens actief zijn op de woningmarkt en waarbinnen het risico het grootst is dat verdringing door instroom van buitenaf leidt tot het niet goed kunnen vervullen van de woonwensen van huishoudens op Texel zelf. De hoge marktdynamiek in dit segmenten onderschrijft dit. Overweeg (hogere) prijsgrens in het koopsegment van circa € 450.000, ter voorkoming van prijsopdrijvend effect door huisvestingvergunningenstelsel. Doel van de huisvestingsverordening is het evenwichtig en rechtvaardig toedelen van de woningvoorraad. Wanneer de prijsgrens te laag ligt wordt dit effect mogelijk niet bereikt: potentiële kopers van buiten Texel stellen hun betalingsbereidheid naar boven bij en kunnen zo alsnog een woning kopen die niet onder het vergunningstelsel valt. De nu toch al relatief hoge marktdynamiek in het segment tussen circa € 250.000 en € 450.000 zou hierdoor verder stijgen.

Een dergelijk prijsopdrijvend effect is gesignaleerd op Terschelling en is daar aanleiding geweest om voor een relatief omvangrijk deel van de koopmarkt het huisvestingvergunningenstelsel te hanteren. Verken woningbehoefte nader (samen met woningcorporatie Woontij) om te bepalen of toevoeging betaalbare woningen nodig is. De hoge marktdynamiek in de betaalbare segmenten is een indicatie dat vergroting van de betaalbare voorraad mogelijk wenselijk is. Vergroting van de betaalbare segmenten kan een permanentere oplossing bieden voor verdringing op de markt dan een huisvestingsverordening. Houd er hierbij wel rekening mee dat: o Betaalbare nieuwbouw koopwoningen doorgaans relatief snel in marktwaarde stijgen. Vergroting van het betaalbare koopsegment door middel van nieuwbouw heeft hierdoor vaak (deels) maar een tijdelijk effect. o Nieuwbouw in het betaalbare segment in een situatie zónder huisvestingsvergunning mogelijk leidt tot het extra aantrekken van huishoudens van buiten Texel. In dat geval leidt nieuwbouw maar beperkt tot het vergroten van kansen voor Texelse huishoudens op de woningmarkt.

Om te zorgen dat de schaarse woningvoorraad op Texel bij voorrang terecht komt bij mensen met een economische en/of maatschappelijke binding aan Texel is in 2019 aan de gemeenteraad van Texel voorgesteld om een Huisvestingsverordening vast te stellen met een koopprijsgrens van € 450.000,- en een huurprijsgrens van € 720,41 (de huurliberalisatiegrens). Amendement De gemeenteraad heeft, bij amendement, de koopprijsgrens vastgesteld op € 600.000. Redenen: Uit verschillende (niet nader genoemde) onderzoeken blijkt dat ook in het middensegment krapte is. De raad denkt dat de voorgestelde koopprijsgrens in het middensegment prijsopdrijvend werkt, wat onwenselijk is.

Evaluatie De verordening is in juli 2019 vastgesteld. Voorgesteld is na 2 tot 3 jaar te evalueren. Dan wordt onder andere bekeken of de wachttijden voor een huurwoning korter zijn geworden en de prijzen op de koopmarkt niet nog verder exorbitant zijn gestegen. Een merkbaar effect tot op heden zijn verzoeken tot verhoging van de WOZ waarde. Dit in verband met de vruchteloze aanbieding (niet aan het eiland gebonden woningzoekenden kunnen een huisvestingsvergunning krijgen als de voldaan is aan de vruchteloze aanbieding. Daarbij speelt de WOZ waarde een rol). Op dit moment zijn nog geen verdere effecten bekend en onderzocht.

Koopprijsgrens Terschelling Of een koopprijsgrens van € 600.000 op Texel effectief is kan dus nog niet beoordeeld worden. Daarom is gekeken naar eigen data (zie bijlage). Uit analyse van WOZ waarden en verkoopgegevens (zie bijlage) is voor Terschelling het volgende geconcludeerd: Bij gelijkblijvend uitgangspunt – ca. 70% van de woningen onder de koopprijsgrens - is er geen aanleiding tot verdere verhoging van de koopprijsgrens Bij de vaststelling van de koopprijsgrens in de Huisvestingsverordening is uitgegaan van de WOZ waarden van de koopwoningen op Terschelling. Circa 70 % van de woningen is onder de werking van de verordening gebracht. Op basis van de voorlopige WOZ waarden 2021 valt 70 % van de woningen in een prijscategorie tot €450.000. Door prijsindexatie ligt de koopprijsgrens in 2021 inmiddels op €471.000. -> meer dan 70 % van de koopwoningen valt onder de huidige koopprijsgrens. -

-

Bij indexatie van de koopprijsgrens op basis van recentere prijsindexgegevens wordt de koopprijsgrens € 511.000 en valt ca 80-82% van de koopwoningen onder de koopprijsgrens Op advies van de makelaars was de indexatie van de koopprijsgrens gebaseerd op de prijsontwikkeling van 2 jaar ervoor (de kooprijsgrens 2021 is gebaseerd op prijsontwikkeling in 2019). De prijsontwikkeling op Terschelling houdt echter gelijke tred met de ontwikkeling elders. Dit pleit voor indexatie op basis van de meest recente gegevens. In 2021 zou dit een koopprijsgrens betekenen van € 511.000. Verkoopprijzen en vraagprijzen stijgen Het aandeel verkochte woningen met een WOZ waarde boven € 400.000 stijgt (van 32,4% naar 40,6% in 3 jaar) Ook de vraagprijzen stijgen. Deze worden opgedreven door eerdere verkoop van een vergelijkbare woning. (Trend lijkt te zijn: woningen worden eerst te duur aangeboden. Als woningen niet binnen een paar maanden verkocht worden dan daalt de verkoopprijs met circa de helft van het te hoge bedrag. Maar in veel gevallen wordt de woning verkocht voor de te hoge prijs. Bij de volgende verkoop leidt dit tot een nog hogere vraagprijs). -

Hogere prijzen is met name een gevolg van marktwerking, nauwelijks prijsopdrijving door de koopprijsgrens

In een enkel geval is duidelijk dat de koopprijsgrens leidt tot prijsopdrijving. Omdat de stijging in de verkoopprijs en woningwaarde ook een landelijke trend is, zijn de stijgende prijzen voornamelijk een gevolg van marktwerking. De eilander makelaars zijn van mening dat de hoge prijzen een probleem is dat niet alleen op Terschelling speelt, maar landelijk. Er is een grote vraag naar woningen, er is te weinig aanbod, te weinig nieuwbouw en woningzoekenden kunnen niet uitwijken naar andere gemeenten. Dit leidt tot absurde biedingen.

Er is procentueel geen toename in de verkopen aan niet-eilanders. In de periode 1/1/2019-1/8/2020 zijn 33 (van de 87) woningen verkocht aan niet eilanders. Van deze 33 kopers woonden 18 al kort op het eiland (waaronder (ex) MIWB studenten), 15 vestigden zich bij aankoop op Terschelling. Waarschijnlijk zitten hier ook kopers bij met een maatschappelijke of economische binding. Woningen staan gemiddeld langer dan de termijn van vruchteloze aanbieding (13 weken) te koop en er vinden verkopen aan niet-eilanders plaats. Bij de aanvragen huisvestingsvergunning wordt echter zeer zelden een beroep gedaan op de vruchteloze aanbieding en lokale makelaars geven aan dat er bij hun verkopen nooit sprake is van vruchteloze aanbieding. -

Veel koopwoningen zijn niet bereikbaar voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen De gemiddelde verkoopwaarde van woningen bevindt zich op een dusdanig hoog niveau dat een groot deel van de koopwoningen niet bereikbaar zijn voor mensen met een laag of midden inkomen. Dit verandert niet door een nog hogere koopprijsgrens.

Met de eilander makelaars is gesproken over aanpassing van de koopprijsgrens naar €600.000 of hoger. Naar de mening van de makelaars: • • • •

Wordt van een hogere grens nauwelijks effect verwacht voor de eilander woningzoekenden. Worden hogere prijzen verwacht bij een hogere koopprijsgrens Leidt elke grens tot biedingen erboven Is de huidige koopprijsgrens met jaarlijkse indexatie afdoende.

De makelaars vragen zich af of er noodzaak tot verhoging is. Worden er te veel woningen verkocht aan niet maatschappelijk of economische gebondenen boven de huidige koopprijsgrens en hoe erg is dat als die koper daadwerkelijk op het eiland gaat wonen en onderdeel uit gaat maken van de eilander samenleving? Bij een koopprijsgrens boven 1 miljoen komen er geen vestigers meer. Willen we dat?

Wettelijke mogelijkheden koopprijsgrens; Huisvestingswet 2014 -

Vrije vestiging

Uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is; vrije vestiging. Ook niet aan het eiland gebonden woningzoekenden moeten de mogelijkheid hebben zich op het eiland te vestigen. -

Goedkope woonruimte

De Waddeneilanden hebben, als enige gemeenten in Nederland, de mogelijkheid gekregen om een huisvestingsvergunning te eisen voor goedkope koopwoningen (artikel 7 lid 2). Wat onder ‘’goedkope woonruimte’’ valt is aan de gemeente. De term ‘’goedkope woonruimte’’ is echter niet voor niets opgenomen in de wet. Er is dus een bovengrens. Op basis van de WOZ waarden valt ca 75-77 % van de woningen onder de huidige koopprijsgrens van € 471.000. Bij een grens van € 600.000 valt 91,6 % van de koopwoningen er onder. Bij deze grens is vrije vestiging nauwelijks mogelijk en is geen sprake van goedkope woonruimte.

Bijlage 1.

Ca 70 % van de koopwoningen onder de huisvestingsvergunningplicht

WOZ waarde 2021

Aantal woningen

Totaal < 150.000 150.000-200.000 200.000-250.000 250.000-300.000 300.000-350.000 350.000-400.000 400.000-450.000 450.000-500.000 500.000-550.000 550.000-600.000 >600.000

1551 54 75 138 235 239 180 169 149 123 59 130

2.

% van de totale koopwoningvoorraad

cumulatief

3,5 4,8 8,9 15,1 15,4 11,6 10,9 9,6 7,9 3,8 8,4

3,5 8,3 17,2 32,3 47,7 59,3 70,2 79,8 87,7 91,5 100

Ontwikkelingen WOZ waarden en koopprijsgrens -WOZ waarden

woz waarde 2019

woz waarde 2020 % van totale aantallen koopwoningvoorraad

woz waarde 2021(voorlopig) % van totale koopwoning voorraad

% van totale aantallen koopwoningvoorraad

TOTAAL

1599

1585

< 150.000

74

150,000-200,000

115

7,2%

90

200,000-250,000

207

12,9%

196

250,000-300,000

252

15,8%

239

300,000-350,000

204

12,8%

350,000-400,000

225

400,000-450,000

142

450,000-500,000

54

3,5%

5,6%

75

4,8%

12,3%

138

8,9%

14,8%

235

15,1%

214

13,6%

239

15,4%

14,1%

228

14,4%

180

11,6%

8,9%

138

8,7%

169

10,9%

146

9,1%

149

9,4%

149

9,6%

500,000-550,000

87

5,4%

97

6,4%

123

7,9%

550,000-600,000

48

3,0%

51

3,4%

59

3,8%

600,000 >

96

6,0%

109

6,8%

130

8,4%

-

Koopprijsgrens jaar 2017 2018 2019 2020 2021

koopprijsgrens 373.000 393.000 421.000 450.000 471.000

4,6%

74

1551 4,6%

3.Verkoopgegevens

2018 2019 tot 8/2020 Aantal verkopen 58 87 Gemiddelde verschil vraagprijs-verkoopprijs € 22.000 € 20.000 Gemiddeld aantal dagen te koop staand 155 125 Gemiddelde WOZ waarde voor verkoop € 295.000 € 340.000 Gemiddelde WOZ waarde na verkoop € 343.000 € 385.000 Aantal verkochte woningen met vraagprijs > 7 13 €400.000 Verkoop aan eilanders 33 (57 %) 54 (62%) Verkoop aan niet-eilanders 25 (43%) 33 (38%) * *van de 33 woonden 18 al kort op het eiland (waaronder (ex) MIWB studenten), 15 vestigden zich bij aankoop op Terschelling (mogelijk zitten hier ook kopers bij met een maatschappelijke of economische binding )

-

Verkopen boven de koopprijsgrens, WOZ waarde onder de koopprijsgrens. 1/1/2020-1/8/2020 betreft het 3 woningen; koopsom woz waarde koper 535.000 424.000 koper woonachtig op Terschelling 485.500 366.000 koper woonachtig op Terschelling 499.000 353.000 koper woonachtig op Terschelling

-

Bouwplan Segesta Kaap West Deze woningen worden te koop aangeboden met een vraagprijs vanaf € 455.000. Deze prijs is duidelijk afgestemd op de toen geldende koopprijsgrens.

4.

5.

Landelijke normen -

Een starter met een modaal inkomen (€ 36.500) kan, op basis van de NHG criteria, met een reguliere hypotheek maximaal een woning van € 170.000 kopen.

-

De grens voor een sociale koopwoning en voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ligt in 2021 op €325.000. Landelijk wordt een sociale koopwoning als een goedkope woning aangemerkt.

Indexatie op basis van recenter prijsindexcijfer De koopprijsgrens is recent op de volgende wijze geïndexeerd : Koopprijsgrens 2021 = koopprijsgrens 2020 x

PIC Bestaande koopwoningen NL dec 2019 PIC Bestaande koopwoningen NL jan 2019

Koopprijsgrens 2021 = € 450.000 x 134,8/128,8 = € 470.962,73

afgerond € 471.000.

Als indexatie plaatsvindt op basis van een recenter PIC dan wordt de koopprijsgrens 2021: Koopprijsgrens 2021 = koopprijsgrens 2020 x

PIC Bestaande koopwoningen NL okt 2020 PIC Bestaande koopwoningen NL jan 2019

Koopprijsgrens 2021 = € 450.000 x 146,3/128,8 = € 511.141,30

afgerond € 511.000