8.c. ontwerpbestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee-gecomprimeerd.pdf
Tekst van het document
Dit onderzoek (2019) is vanwege het gewijzigde planvoormen in 2021 geactualiseerd en gerapporteerd in het 'Advies Natuurwaarden Badhotel Midsland aan Zee', als opgenomen in Bijlage 9 bij deze toelichting. Dit onderzoek kon als Voortoets conform het overwegingskader van Natura 2000 worden aangemerkt. Daarnaast is het plangebied onderzocht in relatie tot het provinciaal natuurbeleid en de soortenbescherming als onderdeel van de Wnb. Op basis van het natuurwaardenonderzoek is in 2019 geconcludeerd dat significant negatieve effecten door vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden Duinen Terschelling en Noordzeekustzone konden worden uitgesloten. Deze conclusie is gebaseerd geweest op onderzoek onder de werking van de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). Een vergunning op grond van de Wnb zou niet nodig zijn voor uitvoering van het plan. Ook voor de overige factoren werd geconstateerd dat als gevolg van het plan, al dan niet in cumulatie met andere plannen, geen (significant) negatieve effecten zouden optreden op in het kader van de Wnb beschermde soorten en gebieden. Verder is de uitvoerbaarheid van het plan ook ten aanzien van het NNN getoetst, als onderdeel van het rapport 'Advies Natuurwaarden Badhotel Midsland aan Zee'. Hieruit is gebleken dat het plan op het punt van effecten op het NNN uitvoerbaar geacht wordt.
Het plan is uitvoerbaar voor wat betreft de overige beschermde gebieden van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid. Stikstofdepositieberekening Tot eind mei 2019 werd met de (PAS) geregeld op welke wijze moest worden bepaald wanneer er sprake was van niet-acceptabele stikstofdepositie op beschermde, stikstofgevoelige natuurgebieden. Als gevolg van de uitspraak van de ABRvS per 29 mei 2019 over de houdbaarheid van de PAS bleek dat de stikstofwetgeving niet langer voldeed. De ABRvS sprak daarbij ook uit dat het AERIUS-model, dat ten grondslag lag aan de berekeningen van de stikstofdepositie, als zodanig niet ter discussie stond maar dat het niet langer kon worden geaccepteerd dat de stikstofdepositie toeneemt, terwijl nog niet zeker was hoe
30
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
de effecten daarvan teniet konden worden gedaan. Op de uitspraak van de ABRvS is het rekenmodel aangepast waarna de eerste versie per 16-09-2019 beschikbaar is gesteld. Hierna zijn nog vrij regelmatig nieuwe, herziene versies van de Aerius-calculator beschikbaar gekomen. Het ontwerp van voorliggend plan (aangepast na 2019 met betrekking tot de verkeersgeneratie en het parkeren) is voorafgaand aan de tervisielegging op 02-12-2020 doorgerekend met de meest actuele versie van de Aerius Calculator, te weten de versie van 24-11-2020. Uit het stikstofdepositieonderzoek is voor de aanlegfase en gebruiksfase een maximaal depositieresultaat van respectievelijk 0,93 mol en 0,01 mol N/ha/jr gebleken en was daarmee sprake van een overschrijding. Deze deposities vinden echter plaats in hexagonen waar nog geen sprake is van een (dreigende) overbelasting door stikstofdepositie. De achtergronddepositie is in deze hexagonen (ruim) lager dan de Kritische Deposiie Waarde (KDW), zodat de stikstofdepositie in deze hexagonen als gevolg van het plan niet leidt tot negatieve effecten. De depositie in hexagonen met een dreigende overbelasting is veel lager. In de gebruiksfase is in het geheel geen sprake van depositie in hexagonen met een (dreigende) overbelasting, terwijl de maximale depositie in de aanlegfase 0,04 mol N/ha/jaar bedraagt.
De stikstofberekeningen met toelichting zijn in Bijlage 10 van de toelichting opgenomen. Om nader te onderbouwen dat de tijdelijke, zeer geringe depositie in de aanlegfase in de betroffen hexagonen niet zal leiden tot (significant) negatieve effecten wordt een voortoets opgesteld. Een vergunning van de Wnb voor stikstofdepositie zal niet nodig zijn gelet op de zeer geringe en tijdelijke depositie als gevolg van het plan. Verklaring van geen bedenkingen Naar aanleiding van de aanvraag omgevingsvergunning vanwege voorliggend bestemmingsplan is het ook noodzakelijk geweest Provinsje Fryslân te verzoeken om een 'verklaring van geen bedenkingen' (hierna: vvgb) af te geven. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) hebben daartoe op 19-12-2018 en in aanvulling daarop d.d. 18-02-2019 het verzoek ontvangen van burgemeester en wethouders van de gemeente Terschelling om een vvgb af te geven naar aanleiding van de aanvraag om een omgevingsvergunning. Dit verzoek ziet op de bouw en exploitatie van het badhotel te Midsland aan Zee op Terschelling nabij de Natura 2000-gebieden Duinen Terschelling en Noordzeekustzone. Het verzoek is geregistreerd onder zaaknummer 193241. GS hebben hierop verklaard dat er, gelet op het betrokken belang van natuurbescherming als geregeld in de Wnb, geen bedenkingen zijn tegen het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning.
GS onderschrijven de conclusie van de ecologische beoordeling in het natuurwaardenonderzoek/voortoets, maar zijn wel voornemens aan de vvgb voorwaarden te verbinden. Conclusie Gelet op voorgaande wordt aangenomen dat het planvoornemen uitvoerbaar is wat betreft het aspect ecologie voor zowel soorten- als gebiedsbescherming.
4.5
Externe veiligheid
Normstelling en beleid Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de woon- en leefomgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Dit is verankerd in diverse wet- en regelgeving, zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit).
31
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan In het kader van het Interprovinciaal Overleg (IPO) is een zogenoemde risicokaart ontwikkeld. Op de risicokaart staan verschillende risico-ontvangers en risicobronnen aangegeven. Voor dit bestemmingsplan is op de risicokaart (www.risicokaart.nl) nagegaan of er ook aandachtspunten (in dit geval risicobronnen) op het vlak van de externe veiligheid aanwezig zijn. De risicokaart laat zien dat er zich in en rondom het plangebied geen risicobronnen bevinden. Er zijn ook geen transportroutes of buisleidingen in de nabijheid van het plangebied aanwezig. Met het planvoornemen wordt geen nieuwe risicovolle inrichting mogelijk gemaakt. Uit voorgaande blijkt het planvoornemen uitvoerbaar vanuit het aspect externe veiligheid, want er zijn geen belemmeringen.
4.6
Geluidhinder
Normstelling en beleid De Wet geluidhinder (Wgh) is erop gericht om geluidhinder vanwege onder meer wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai te voorkomen en te beperken. De Wgh bepaalt dat de 'geluidsbelasting' op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. Indien binnen een geluidzone nieuwe geluidgevoelige objecten, zoals woningen, worden gerealiseerd, moet door middel van akoestisch onderzoek worden vastgesteld of aan de grenswaarden uit de Wgh wordt voldaan. Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan Het restaurant met logiesmogelijkheid dat met het planvoornemen mogelijk wordt gemaakt, wordt niet gezien als geluidsgevoelig object zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. Toetsing aan de Wgh is daarom niet nodig. De strandopgang van Midsland aan Zee is in de zomermaanden alleen toegankelijk voor bestemmingsverkeer (ontheffingshouders). Dit geldt voor het stuk vanaf het parkeerterrein van Midsland aan Zee (ca. 250 m. ten zuiden van het hotel), en dan in noordelijke richting. In de winter ligt het aantal verkeersbewegingen, vanwege het lager aantal toeristen op het eiland in zijn algemeenheid lager. De hoeveelheid verkeer dat gebruik maakt van de strandopgang is derhalve beperkt.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan dan ook worden aangenomen dat er weinig wegverkeerslawaai zal optreden ten gevolge van het gebruik van deze weg. De Wgh verzet zich niet tegen de komst van het badhotel. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar vanuit het aspect geluid.
4.7
Luchtkwaliteit
Normstelling en beleid Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven op grond van de Wet milieubeheer (Wm) niet te worden getoetst aan de geldende grenswaarden. Grenswaarden ten aanzien van de jaargemiddelde concentratie betreffen 40 µg/m3 voor zowel NO2 als PM10 en 25 µg/m3 voor PM2,5 . Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn onder meer projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 µg/m3 vrijgesteld van toetsing. PM10 en PM2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM2,5 onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10 . Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden. Van een dergelijke verslechtering van de luchtkwaliteit is sprake wanneer een ruimtelijk plan tot een toename van meer dan 1.507 voertuigbewegingen van auto's dan wel 160 vrachtwagens per weekdagetmaal leidt (grenswaarden per
32
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
31-08-2020). Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan Het planvoornemen heeft betrekking op de mogelijkheid voor realisatie van een badhotel met 23 kamers en een restaurant. Zoals uit paragraaf 4.8 blijkt leidt deze ontwikkeling niet tot een dusdanige verkeersgeneratie dat de grenswaarden worden overschreden. Het plan kan derhalve worden beschouwd als nibm-plan. Het bestemmingsplan is uitvoerbaar vanuit het aspect luchtkwaliteit, de wettelijk gestelde eisen vormen hiervoor geen belemmering.
4.8
Verkeer en parkeren
Normstelling en beleid Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en het parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid). Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van een hotel met restaurant mogelijk. Deze ontwikkeling heeft een toename van het aantal verkeersbewegingen tot gevolg. De verkeerstoename is in het planvoornemen met het oog op de effecten met betrekking tot stikstofdepositie echter ingeperkt. Omdat sprake is van de ligging van het project op een Waddeneiland, is de situatie omtrent verkeer en parkeren een bijzondere. Zo blijkt bijvoorbeeld uit het Bezoekersonderzoek Terschelling (Bureau voor Ruimte & Vrije Tijd, 2017), dat in de periode oktober 2015 tot september 2016 is uitgevoerd, dat slechts 30% van de toeristen een auto naar Terschelling meeneemt. Omdat de verkeersituatie op een Waddeneiland nogal afwijkend is van die op het vasteland, wordt daarom van maatwerkoplossingen voor de studie naar verkeer en parkeren uitgegaan.
In navolgende is het verwachte verkeerscenario van verkeersbewegingen vanaf 2023 weergegeven, dat als uitgangspunt voor de stikstofdepositieberekeningen heeft gediend: Licht verkeer: 1.387 motorvoertuigbewegingen (mvtb) per jaar; Middelzwaar verkeer: 624 mvtb per jaar; Zwaar verkeer: 104 mvtb per jaar. Dit is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: Licht verkeer De gemiddelde verblijfsduur van hotelgasten is 3,5 nachten, wat resulteert in maximaal 292 mvtb door mindervaliden met eigen auto per jaar (16 bedden x 365 dagen x 35% bezetting / 3,5 nacht verblijfsduur x 2 keer vervoer / 2 personen per auto x 50% met eigen auto). Dagelijks personeel in de ochtend, 50% van de tijd per fiets, andere keren 2 personen met auto, wat resulteert in 730 verkeersbewegingen per jaar. Dagelijks personeel in de middag/avond, 50% per fiets, 4 personen met één auto, 6 dagen per week, dit resulteert in 365 verkeersbewegingen per jaar (365 x 50% x 2). Middelzwaar verkeer (vrachten gecombineerd met andere bedrijven) Wekelijks eenmaal Linnengoed af- en aanvoer, wat tot 104 verkeersbewegingen per jaar leidt . 5x per week aan restaurant, wat resulteert in 520 verkeersbewegingen per jaar.
33
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
Zwaar verkeer Vuilafvoer 1x per week, 52 weken per jaar, 104 verkeersbewegingen per jaar. Verder geldt dat bij het badhotel een parkeervoorziening wordt getroffen van 8 parkeerplaatsen om gelegenheid tot parkeren te bieden voor uitsluitend mindervalide bezoekers van het badhotel. Met een slagboom wordt het gebruik hiervan gereguleerd. De huidige inrichting van de wegen van en naar Midsland aan Zee, waarbij geen sprake is van congestie, is voldoende om de verkeersgeneratie op te vangen. Als eerder aangegeven, geldt verder dat het plangebied goed met openbaar vervoer is te bereiken. Op beperkte loopafstand bevindt zich een bushalte. Ook wat betreft parkeren wordt uitgegaan van een voldoende maatwerkoplossing. Circa 250 m ten zuiden van het hotel is verder voor eventuele overloop nog een openbare parkeerplaats beschikbaar. Deze openbare parkeerplaats biedt ruimte voor circa 175 auto's en is meestal maar voor een klein deel bezet. Bezoekers van het restaurant kunnen eventueel gebruik maken van deze openbare parkeerplaats.
4.9
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
Normstelling en beleid Een plan-m.e.r. is een in de Wet milieubeheer (Wm) vastgelegde procedure waarmee voor de m.e.r.-(beoordelings)plichtige onderdelen van een ruimtelijk plan de milieugevolgen op basis van een zekere bandbreedte worden beoordeeld. Op die manier krijgt milieu een volwaardige rol in de afweging van belangen. De drempelwaarden waarbij deze verplichting aan de orde is, zijn vastgelegd in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan De realisatie van het badhotel is in te delen in categorie D 10 van de D-lijst van het Besluit m.e.r.: D 10 (onder c): De aanleg, wijziging of uitbreiding van vakantiedorpen en hotelcomplexen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen. In gevallen waarbij de activiteit betrekking heeft op: 1°.
250.000 bezoekers of meer per jaar,
2°.
een oppervlakte van 25 hectare of meer,
3°.
100 ligplaatsen of meer of
4°.
een oppervlakte van 10 hectare of meer in een gevoelig gebied.
Deze drempelwaarde wordt met de ontwikkeling uit dit bestemmingsplan niet overschreden. Voor het planvoornemen geldt daarom de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Op grond van artikel 2, lid 5 Besluit m.e.r. dient de initiatiefnemer in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling een aanmeldnotitie op te stellen en in te dienen bij het bevoegd gezag. Hierin wordt ingegaan op de vraag of de activiteit mogelijk tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan leiden. Tevens zijn de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkeling in voorgaande paragrafen reeds onderzocht. Door het bevoegd gezag, in deze de gemeente, zal op grond van de aanmeldnotitie binnen 6 weken na indiening worden beslist of een milieueffectrapportage voor een planvoornemen moet worden opgesteld. In het kader van het planvoornemen van voorliggend bestemmingsplan is namens initiatiefnemer een aanmeldnotitie bij de gemeente ingediend. Geadviseerd wordt om af te zien van het opstellen van een milieueffectrapport. Het besluit wordt als bijlage toegevoegd aan de toelichting.
34
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
4.10 Waterparagraaf Normstelling en beleid Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte watertoets. De watertoets kan vooral worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan In het kader van dit bestemmingsplan is op 3 augustus 2017 advies gevraagd aan Wetterskip Fryslân. De uitkomst is dat normale watertoetsprocedure moet worden gevolgd. Dit betekent dat het Wetterskip een planspecifiek advies uitbrengt. Dit advies is ontvangen op 5 september 2017 en opgenomen in Bijlage 11. In het wateradvies wordt allereerst geadviseerd om het plan voor te leggen aan Rijkswaterstaat Noord-Nederland. Rijkswaterstaat Noord-Nederland is de waterkeringbeheerder van de kering in het duingebied waarbinnen het plangebied valt. Deze primaire kering beschermt het achterland tegen overstromingen uit de Noordzee. Reeds in 2014 is afstemming gezocht met Rijkswaterstaat over de plannen. De reactie van Rijkswaterstaat is opgenomen in Bijlage 12.
Op grond van berekeningen is aangetoond dat de waterveiligheid niet in het geding komt, wanneer het planvoornemen wordt gerealiseerd. Hieraan zijn een aantal voorwaarden verbonden, waarover de volgende gemaakte zijn gemaakt: 1. 2. 3.
in het bouwplan is geen kelder voorzien; er wordt gewerkt met een gesloten grondbalans, dit houdt in dat er geen zand van de bouwplaats wordt afgevoerd; gezien het feit dat het hotel mogelijk in de toekomstige waterkering staat, er vanuit de Waterwet en de Beleidslijn Kust beperkingen aan het gebruik en beheer van het toekomstig hotel kunnen worden opgelegd. Deze beperkingen zijn er vooral op gericht om een natuurlijke aanwas van de duinen niet te belemmeren.
De vergunningaanvrager en erfpachter is zich hiervan bewust en vindt dat geen bezwaar. In de regels van het bestemmingsplan is ondergronds bouwen uitgesloten en in het planvoornemen wordt gewerkt met een gesloten grondbalans. Op 14 februari 2017 is het Besluit Legger Waterwet Verruiming primaire waterkering Terschelling genomen. Hierin is de ligging van de verruimde dijkring op Terschelling voor de zandige primaire waterkering vastgesteld. In de legger staat het waterstaatwerk omschreven zoals het conform de daaraan te stellen normen moet voldoen. Deze veiligheidsnorm is opgenomen in de Waterwet, bijlage II. Het maatgevende profiel om te kunnen voldoen aan deze norm is in deze legger vastgelegd. Voor de zandige primaire waterkering op Terschelling betekent deze norm dat de overschrijdingskans 1/2000e per jaar is. Een onderdeel van de legger is een overzichtskaart waarop de ligging van de waterstaatswerken en de daaraan grenzende beschermingszone staat aangegeven. De zandige primaire waterkering op Terschelling bestaat uit twee delen: de brede waterkeringen lopen door de duinen ten oosten en westen van de smalle kering; de smalle waterkering in het noorden van het eiland langs de zeereep tussen paal 8 en 12.
35
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
Figuur 7. Overzicht ligging waterstaatswerk Terschelling
Figuur 8. Uitsnede bovenaanzicht ligging waterstaatswerk (kaart 6)
36
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
Op de kaart met het bovenaanzicht van de ligging van het waterstaatswerk is te zien dat zowel de landwaartse grens van het waterstaatswerk als ook die van de beschermingszone ten noorden van het plangebied lopen. Het plangebied ligt wel binnen het gebied waarop de primaire waterkering, inclusief beschermingszones geprojecteerd is. De primaire waterkering en de beschermingszone raken alleen het noordelijk deel van het plangebied, hier is de bestemming Natuur van toepassing. Binnen deze bestemming zijn geen bouwmogelijkheden voorzien. Er is derhalve voor dit aspect geen watervergunning nodig. Een ander aandachtspunt in de watertoets is de toename van het verhard oppervlak. Het Wetterskip hanteert hiervoor een compensatienorm van 10 %. Voor bebouwd gebied is de ondergrens van 200 m² van toepassing, in het buitengebied geldt een ondergrens van 1.500 m². Als gevolg van de realisatie van het plan neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met meer dan 1.500 m² in het buitengebied. Wanneer een terrein onverhard is, kan hemelwater infiltreren in de ondergrond. Door verharding van (een deel van) het gebied stroomt het hemelwater versneld af naar het oppervlaktewater, of naar het riool de verharding wordt afgekoppeld. Hierdoor wordt het oppervlaktewater extra belast.
Om overlast te voorkomen adviseert het Wetterskip in de meeste situaties om de toename verhard oppervlak te compenseren door nieuw oppervlaktewater aan te leggen. Het voorliggende plangebied ligt in een gebied waarin het Wetterskip geen oppervlaktewaterpeil beheert, ook is in het gebied geen oppervlaktewater aanwezig. In voorliggend geval wordt daarom niet gevraagd om compensatie van de toename aan verhard oppervlak. Wel wordt geadviseerd om voorzieningen aan te leggen om het hemelwater op te vangen en te infiltreren in de ondergrond, bijvoorbeeld een wadi of grindkoffer. Hiermee kan worden voorkomen dat lokaal wateroverlast ontstaat. Om lokale wateroverlast te voorkomen is in het planvoornemen verwerkt dat hemelwater wordt afgekoppeld en teruggebracht in de grond via infiltratiekisten. Tot slot moet worden voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlakte water terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechnieken moeten emissievrij zijn. Ook is het nodig te bouwen met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal. Om het aantal overstortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringen te beperken, is het daarnaast belangrijk om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. Met in acht neming van bovenstaande adviezen en voorwaarden kan worden geconcludeerd dat het plan voor wat betreft het wateraspect uitvoerbaar is.
37
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
38
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
Hoofdstuk 5 5.1
Juridische vormgeving
Algemeen
Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.
5.2
Algemene bestemmingen
10%-regeling Bij hoge uitzondering kan door middel van een afwijking met een omgevingsvergunning worden toegestaan dat van de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% afgeweken wordt. Het gaat dan om incidentele gevallen waarbij het om bouwtechnische redenen en/of redenen van doelmatigheid noodzakelijk wordt geacht en aantoonbaar is dat in geringe mate van de gegeven maten moet worden afgeweken. De 10%-regeling geldt overigens niet voor de oppervlaktematen. Overgangsrecht Het overgangsrecht ziet op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning dan wel omgevingsvergunning voor het bouwen of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu, vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Het huidige gebruik mag worden voortgezet in die zin dat de gronden niet minder geschikt mogen worden voor de verwerkelijking van de nieuwe bestemming. Het overgangsrecht is er namelijk op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of dat het gebruik ervan zal worden beëindigd, zodat de situatie overeen zal stemmen met de gegeven bestemming. In beginsel mogen de bouwwerken slechts in ondergeschikte mate gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is niet mogelijk om hiermee geheel of in stappen tot een nieuw bouwwerk te komen.
5.3
Afzonderlijke bestemmingen
Voorliggend bestemmingsplan betreft een plan op maat voor het voorgenomen badhotel bij Midsland aan Zee. Aangesloten is bij de huidige gemeentelijke bestemmingsplansystematiek. Daar waar nodig zijn concrete regels voor het planvoornemen gesteld. Verder zijn generieke, in de gemeente veelgebruikte regelingen betrokken. Hierna volgt kort de omschrijving van de op de verbeelding voorkomende bestemmingen en hoe die in de regels zijn opgenomen. Horeca De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen ten behoeve van het badhotel en restaurant. De gronden zijn daarnaast in beperkte mate bedoeld voor (ontsluitings)wegen en paden, parkeervoorzieningen en water. Voor de bouw van gebouwen geldt dat per bestemmingsvlak uitsluitend bouwwerken voor één horecabedrijf mogen worden gebouwd. De bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding "bijgebouwen" zijn uitsluitend bijgebouwen toegestaan. De maximale bouwhoogten van de gebouwen zijn opgenomen in de regels van het bestemmingsplan en afgestemd op het concrete bouwplan. Ondergrondse bouwwerken zijn niet toegestaan. Voor het plan gelden specifieke bouwaanduidingen die zien op het ter plaatse geldende peil waarmee de bodemhoogte/maaiveld (mv) boven NAP (het Normaal Amsterdams Peil) is vastgelegd.
In het noordelijke bouwvlak, dat is aangewezen als "peil 1", wordt uitgegaan van een hoogte van 15,5 m +mv. Voor het
39
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
zuidelijke bouwvlak betreffende "peil 2" geldt 9,3 m +mv. Op grond hiervan kan de maximale bouwhoogten van de bebouwing worden bepaald. Natuur Een deel van de gronden in het plangebied is bestemd voor 'Natuur'. Deze gronden behoren niet tot het horecaperceel en zijn in aansluiting op de omgeving bestemd voor het beheer, behoud, herstel en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Tevens zijn de gronden bedoeld voor zeewering, waterhuishouding, waterwinning en extensief dagrecreatief gebruik. 'Waterstaat - Waterkering' en "vrijwaringszone - dijk" Op grond van artikel 2.3.3 van het Barro zijn de gronden die behoren tot de primaire waterkering en de bijbehorende vrijwaringszone voorzien van een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' en een gebiedsaanduiding "vrijwaringszone - dijk". Vrijwaringszone - duin Het hele plangebied is aangeduid als "vrijwaringszone - duin". De gronden ter plaatse van deze aanduiding zijn, naast de andere geldende bestemming, tevens bestemd voor de bescherming van de primaire waterkering.
40
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan. In dat verband wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.
6.1
Economische uitvoerbaarheid
Grondexploitatie Op grond van artikel 6.12 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan, is in artikel 6.2.1 Bro aangegeven. Dit bestemmingsplan ziet toe op de bouw van een hotel en betreft daarmee een bouwplan op grond van artikel 6.2.1 Bro onder b: "de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen". Doel van een grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden. Onderzoeks- en plankosten De kosten voor het verrichten van de noodzakelijke onderzoeken ten behoeve van de planvorming vanwege dit bestemmingsplan worden door de ontwikkelende partij gedragen. De kosten voor de gemeente betreffen de gebruikelijke kosten voor de ambtelijke planbegeleiding. In de tussen partijen af te sluiten anterieure overeenkomst worden de kostenafspraken vastgelegd.
Realisatiekosten en financiële uitvoerbaarheid Initiatiefnemer van het planvoornemen van dit bestemmingsplan is een private partij; te weten Strandhotel Midsland aan Zee bv. De kosten voor realisatie van het planvoornemen komen voor rekening van dit bedrijf. Strandhotel Midsland aan Zee bv heeft hiervoor een exploitatiebegroting gemaakt. Op grond daarvan mag in redelijkheid worden aangenomen dat de beoogde ontwikkeling kan worden uitgevoerd. Planschade Door het opstellen van dit nieuwe bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden door de bestemmingsplanherziening, omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. De mogelijke kosten die samenhangen met deze tegemoetkoming in de planschade worden door de initiatiefnemer gedragen. De hierover gemaakte afspraken worden in de tussen initiatiefnemer en gemeente overeengekomen anterieure overeenkomst opgenomen.
Conclusie Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, zal worden geregeld in een tussen de gemeente en initiatiefnemer te ondertekenen afzonderlijke anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst moet zijn getekend vóór vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan. Op basis van deze overweging moet het planvoornemen van dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn derhalve anderszins verzekerd. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is dan ook niet noodzakelijk. Voorgaande betekent dat dit bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.
41
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Met het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan stelt de gemeente een ieder in de gelegenheid om kennis te kunnen nemen van, alsmede te reageren op, de inhoud van het planvoornemen. 6.2.1
Historie ingekomen reacties op het planvoornemen
Met voorliggend bestemmingsplan wordt niet voor het eerst een ruimtelijke procedure voor het planvoornemen doorlopen. Gedurende de eerdere procedures zijn naast bezwaren ten aanzien van de gevolgde procedure bezwaarpunten aangediend tegen de aspecten: verkeer en parkeren, ecologie, beddenboekhouding, kustfundament, strijdigheid met het Barro en economische uitvoerbaarheid. Ter voorbereiding van dit bestemmingsplan is nadrukkelijke aandacht geweest voor bovengenoemde aspecten en is de uitvoerbaarheid ten aanzien hiervan onderbouwd, waar nodig met specifiek onderzoek. 6.2.2
Ingekomen zienswijzen
Na afloop van de termijn voor de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan zullen de ingekomen zienswijzen worden samengevat en worden voorzien van een gemeentelijke reactie. De resultaten hiervan zullen in deze paragraaf worden opgenomen. 6.2.3
Ingekomen overlegreacties
Op 21 november 2018 is een advisering ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening van de provincie Fryslân ontvangen. De provincie Fryslân maakt de volgende opmerkingen: a. b.
c.
Op hoofdlijnen kan de provincie vanuit de provinciale belangen met het plan en de daaraan ten grondslag liggende onderbouwing instemmen. De toelichting beschrijft de beoogde situatie en de kwaliteiten van het hotel zelf op deze locatie, met name beoordeeld vanuit de hotelfunctie zelf. Voor wat betreft de effecten op de omgeving beperkt de toelichting zich tot het benoemen van de inpassing van het hotel in engere zin, met twee nieuwe duinwallen die worden gerealiseerd als onderdeel van de verlegging van de strandopgang. Ook wordt ingegaan op de welstandsbeoordeling. Geconstateerd moet worden dat het hotel relatief hoog komt te liggen en daarmee blikvanger zal zijn, zowel vanaf de kust-/strandzijde als vanaf het achterliggende (recreatie-) gebied. De provincie is van mening dat, mede op grond van artikel 2.1.1, lid 3 van de Verordening Romte, dat de toelichting in een bredere analyse en beoordeling moet ingaan op de landschappelijke situatie na realisatie en op de inpassing binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, ook gelet op schaal en massa van de bebouwing. In die analyse kan gerefereerd worden aan de bestaande planologische mogelijkheden, maar die ontslaan op zichzelf niet van de verplichting tot beoordeling en motivering van de nieuwe situatie. Het uitgangspunt dat de bouwmassa overeenkomt met de mogelijkheden van het vigerende plan uit 1986.
Geconstateerd wordt dat er een verschil in de goothoogte is: die was 3,5 m en is nu in de planregels op 7 m gesteld. Kijkend naar de bouwtekening lijkt het er op dat de goot beperkt blijft tot genoemde 3,5 m.
Reactie van de gemeente: a. b.
c.
De gemeente kan zich vinden in de gemaakte opmerking. In de toelichting, paragraaf 2.2, is een bredere analyse en beoordeling opgenomen die ingaat de landschappelijke situatie na realisatie van het badhotel. De inpassing gaat in op de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, ook gelet op schaal en massa van de bebouwing. In deze landschappelijke analyse is tevens rekening gehouden met de aandachtspunten die naar voren zijn gebracht door Staatsbosbeheer. Hierbij gaat het met name om een landschappelijke inpassing waarbij de geparkeerde voertuigen op het terrein van het badhotel uit het zicht zijn. De goothoogte voor bedrijfsgebouwen en overkappingen is teruggebracht naar 3,50 m. Aangegeven is dat een dakopbouw op de verdiepingsmuur zoals weergegeven in Bijlage 2 bij de regels
42
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
"bouwtekening" ten hoogste 7,00 m mag bedragen, dit in afwijking van artikel 2 'Wijze van meten'.
43
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
44
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
Bijlagen bij de toelichting
45
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
46
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
Bijlage 1 Coördinatiebesluit
47
gemeente
helling Onderwerp: Jaa tin um m er:
Raadsbesluit
Toepassen coördinatieregeling bij herstelbesluit Badhotel Midsiand aan Zee 2017 165
De raad van de gemeente Terschelling; BESLUIT: Gezien het gemeenteblad over de Toepassing coördin atierege/ing bij herstelbesluit Badhotel Mids/and aan Zee; Gezien de coördinatieregeling Wet ruimtelijke ordening; De gemeentelijke coördinatieregeling op grond van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening van toepassing te verklaren op de voorbereiding en bekendmaking van het bestemmingsplan voor de locatie van het project badhotel Midsland aan Zee en het te nemen herstelbesluit over de omgevingsvergunning voor het badhotel Midsland aan Zee. Terschelling, 26september2017 De raad van de gemeente Terschelling voornoemd,
de Jong-de Vries, loco-griffier
gemeente
7 Ter schelling Onderwerp: Jaa tin um met: In behandeling bij:
Gemeenteblad
Toepassen coördinatieregeling bij herstelbesluit Badhotel Midsiand aan Zee 2017 165 Wethouder Hoekstta
-
Sikkema
Voorstel De coördinatieregeling ex. artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) van toepassing verklaren op de voorbereiding en bekendmaking van het bestemmingsplan en het te nemen herstelbesluit over de omgevingsvergunning voor badhotel Midsland aan Zee.
Samenvatting Op 14 april 2017 heeft de rechtbank de verleende omgevingsvergunning voor de nieuwbouw van een restaurant met logiesfunctie aan Midsland aan Zee 459a vernietigd. Daarom moet het college van burgemeester en wethouders van Terschelling opnieuw besluiten op deze aanvraag. Hierbij wil het college de coördinatieregeling van de Wro toepassen.
Historie 0p 30juni 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders aan Van Wijnen Recreatiebouw b.v. meegedeeld dat er van rechtswege een vergunning is verleend voor de nieuwbouw van een restaurant met logiesfunctie aan Midsland aan Zee 459a. Tegen dit besluit is bezwaar gemaakt. Op 23 september 2014 heeft de raad van de gemeente Terschelling de beheersverordening Natuurgebieden (hierna: beheersverordening) vastgesteld. Door het opnemen van een horecabestemming voor de locatie Midsland aan Zee 459a in de beheersverordening Natuurgebieden is de aanvraag voor de nieuwbouw van een restaurant met logiesfunctie in principe gehonoreerd door de raad van de gemeente Terschelling. Begin 2015 heeft het college het bezwaar tegen de van rechtswege verleende vergunning van 30juni 2014 ongegrond verklaard. De bezwaarmakers hebben hiertegen beroep ingesteld. Vervolgens is er op 13juli 2016 naar aanleiding van een gewijzigd bouwplan een omgevingsvergunning verleend voor een restaurant met logiesfunctie. Het ingestelde beroep had mede betrekking op dit besluit. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, omdat artikel 7 van de beheersverordening onverbindend is verklaard en achteraf bezien vastgesteld moet worden dat de verkeerde procedure is gevolgd.
De bestreden besluiten zijn vernietigd en het college van burgemeester en wethouders moet opnieuw op de gewijzigde aanvraag beslissen. Hierbij moet toepassing worden gegeven aan artikel 6 van het bestemmingsplan Midsland aan zee en de overige bepalingen uit dit bestemmingsplan voor zover die noodzakelijk zijn voor de uitleg en interpretatie van het onderhavige artikel 6.
Toelichting Omdat artikel 7 van de beheersverordening onverbindend is verklaard, kan dit artikel niet meer worden toegepast. In plaats daarvan moet totdat een daartoe
2
strekkend planologisch regime is vastgesteld, ten aanzien van het bestemmingsviak artikel 6 van het bestemmingsplan Midsland aan Zee worden toegepast. Er zitten een aantal verschillen tussen artikel 7 van de beheersverordening en artikel 6 van het bestemmingsplan Midsland aan Zee. Deze verschillen zijn aangegeven in bijlage 1. Hoewel artikel 7 van de verordening onverbindend is verklaard, gelden de andere tegels uit de verordening wel. Omdat er verschillen tussen deze regelingen zitten, geeft dit onduidelijkheid en is toepassing in de praktijk erg lastig. Door het toepassen van de coördinatieregeling (artikel 3.30 Wro) kunnen de procedures voor de omgevingsvergunning en een bestemmingsplan gezamenlijk worden doorlopen en wordt er meer duidelijkheid gecreëerd. Dit blijven wel afzonderlijke besluiten met hun eigen toetsingskader. Het toepassen van de coördinatieregeling kent meerdere voordelen: Veel snellere wettelijke procedure van ongeveer 6 maanden, exclusief de inhoudelijke voorbereiding. De rechtsbeschermingsfase loopt sneller omdat de bezwaarschriftencommissie en rechtbank worden overgeslagen: het besluit wordt alleen één keer door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State getoetst. Dit scheelt gemiddeld anderhalf tot twee jaar proceduretijd.
• Toepassing geeft meer zekerheid voor de toekomst: er hoeft niet voor iedere minimale wijziging opnieuw een afwijkingsprocedure te worden doorlopen. • Toepassing van de coördinatieregeling maakt de situatie overzichtelijk. Er is sprake van één voorbereidingsprocedure en afhandeling van de beroepen gebeurt in één keer. De inhoudelijke samenhang en afstemming tussen de besluiten is beter zichtbaar en belanghebbenden hebben eerder duidelijkheid en zekerheid over hun zienswijzen.
Juridische gevolgen/fatale termijnen/handhaving De inzet van coördinatie vereist allereerst een besluit van de gemeenteraad tot toepassing van de coördinatieregeling. Hierop heeft het voorliggende raadsvoorstel betrekking. Bij de toepassing van de coördinatieregeling voor een project geldt één procedure voor alle onder de coördinatie gebrachte besluiten. Uitgangspunt voor het coördinatietraject is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Het toepassen van de coördinatieregeling is niet zonder risico’s. De rechter heeft nog niet geoordeeld over de inhoud van het besluit. Daarnaast kunnen de omstandigheden en hogere regelgeving gewijzigd zijn. Overigens geldt dit ook voor andere mogelijke opties voor het nemen van een herstelbesluit. Door aanvrager te verzoeken reeds thans alle benodigde onderzoeken op te stellen en de al aanwezige te actualiseren, wordt dit risico verkleind. De gemeenteraad wordt volgens de gewone procedure betrokken bij het vaststellen van het bestemmingsplan.
Belang voor toerisme/samenleving/economie N.v.t.
Financiële/personele/organisatorische gevolgen N.v.t.
Comm unicatie/interactiviteit N.v.t.
3
Advies van de raadscommissie Ter inzage liggende stukken 1. Overzicht verschillen in regelgeving bestemmingsplan en Beheersverordening 2. Coördinatieregeling Wro (artikel 3.30 Wro en verder). 3. Uitspraak rechtbank Noord-Nederland d.d. 14 april 2017.
Datum behandeling in B&W + ondertekening Terschelling, 23 mei 2017 Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Terschelling, H.M. de Jong, secretaris/directeur
J.B. Wassink, burgemeester
Bestemmingsplan Midsland aan Zee 1986
Beheersverordening Natuurgebieden 2014
Bebouwings- cq bestemmingsgrens omvat de gehele kavel Bebouwingsvlak hierin gearceerd
Bestemming geldt voor de gehele kavel. Bouwvlak is hierin aangegeven.
Bestemming geldt voor de gehele kavel. Bouwvlak is hierin aangegeven.
Artikel 6: Restaurant-hotel Algemene bepalingen A. De op de kaart voor restaurant-hotel aangewezen gronden zijn bestemd voor een restaurant met beperkte logiesaccomodatie, met de daarbij horende andere bouwwerken en andere werken, met dien verstande dat:
Artikel 7 HORECA 7.1 Bestemmingsomschrijving De voor "horeca"aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijfsgebouwen, waaronder een bedrijfswoning en personeelsverblijven, en overkappingen ten behoeve van horecabedrijven in categorie 4, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding "horeca van categorie 4", zoals bedoeld in bijlage 4 behorende bij deze regels indeling horecabedrijven", alsmede in beperkte mate voor: b. bestaande wegen en paden; c. water; met de daarbij behorende: d. tuinen, erven en terreinen; e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Artikel 3 HORECA 3.1 Bestemmingsregels De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen ten behoeve van horecabedrijven in categorie 4, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding “horeca van categorie 4”, zoals bedoeld in bijlage 1 behorende bij deze regels 'Indeling horecabedrijven', alsmede in beperkte mate voor: b. terrassen, aansluitend gelegen aan het hotel tot een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 50% van de oppervlakte van het bouwvlak voor het hoofdgebouw; c. (ontsluitings)wegen en paden; d. parkeervoorzieningen; e. water,
1.gebouw uitsluitend binnen het als zodanig op de kaart aangegeven bebouwingsvlak mag worden gebouwd. 2.de bebouwde oppervlakte ten hoogste 70% van het bebouwingsvlak zal bedragen. 70% van 25 x 55 meter is 962,5 m2 3.de goot- of boeiboordhoogte van het gebouw ten hoogste 3,50 m zal bedragen 4.het gebouw van een kap zal zijn voorzien, waarvan de helling ten minste 30 graden en ten hoogste 60 graden zal bedragen 5. De nokhoogte van het gebouw ten hoogste 12,50 m zal bedragen 6.de hoogte van andere bouwwerken ten hoogste 2,00 m zal bedragen Gebruiksbepalingen B. In het gebied waarop deze bestemming betrekking heeft, is het verboden de gronden en gebouwen te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken op een wijze of tpt doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals omschreven in lid.A. C. Het gestelde in lid. B. is niet van toepassing op het gebruik dat bestond ten tijde van het onherroeppelijk worden van dit plan, zolang en voor zover de strijdigheid van dat gebruik ten opzichte van het gebruik overeenkomstig de bestemming naar de aard en omvang niet wordt vergroot. D. Burgemeester en wethouders verlenen vrijstelling van de in lid. B. gestelde verbodsbepaling indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, behoudens wanneer dringende redenen aanwezig zijn die een zodanige beperking rechtvaardigen. E.
Als meest doelmatig gebruik als bedoeld in lid D. wordt in ieder geval niet aangemerkt: 1. het gebruik van gronden en gebouwen als agrarisch bedrijf, als ambachtelijk of industrieel bedrijf en als winkel; 2. het gebruik van de gebouwen voor recreatieve bewoning 3. het gebruik van de gebouwen als logiesplaats voor meer dan 30 personen. 4. het gebruik van de gebouwen als bar-dancing of als bowling(centrum) of een naar de aard daarmee gelijk te stellen recreatieve functie.
7.2 Bouwregels 7.2.1 Gebouwen en overkappingen. Voor het bouwen van de lid 7.1 onder a. genoemde bouwwerken gelden de volgende regels: a. per bestemmingsvak zullen uitsluitend bouwwerken voor één horecabedrijf worden gebouwd. b. de bedrijfsgebouwen, waaronder een bedrijfswoning en personeelsverblijven, en overkappingen worden binnen een bouwvlak gebouwd. c. de bedrijfswoning en personeelsverblijven maken onderdeel uit van de bedrijfsgebouwen; d. de oppervlakte van het permanente woongedeelte van de bedrijfswoning bedraagt maximaal 150 m2; e. de oppervlakte van het woongedeelte voor het (tijdelijk) personeel bedraagt maximaal 3% van de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen op het perceel; f. de goothoogte van een bedrijfsgebouw, waaronder een bedrijfswoning en personeelsverblijven, en/of overkappingen zal ten hoogste 4,00 m bedragen, dan wel ten hoogste de bestaande goothoogte indien deze meer bedraagt; g. de dakhelling van een bedrijfsgebouw, waaronder een bedrijfswoning en personeelsverblijven, en/of overkappingen zal ten hoogste 60 graden bedragen; h. de bouwhoogte van een bedrijfsgebouw, waaronder een bedrijfswoning en personeelsverblijven, en/of overkappingen zal ten hoogste 12,50 m bedragen, danwel ten hoogste de bestaande bouwhoogte indien deze meer bedraagt.
7.2.2 Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van vlaggemasten mag ten hoogste 10,00 m bedragen; b. er zullen geen erf- en terreinafscheidingen worden gebouwd; c. de bouwhoogte van terrasschermen op terrassen zal ten hoogste 2,00 m bedragen; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 5,00 m bedragen; 7.3 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van de gronden als terras met een oppervlakte groter 50% van de oppervlakte van het bouwvlak en anders dan aansluitend aan het hotel; b. het gebruik van de bouwwerken als zelfstandige appartementen; c. het onttrekken van de logiesruimten aan de bedrijfsmatige verhuur.
Opmerkingen
De mogelijkheid van een bedrijfswoning, personeelsverblijven en overkappingen zijn toegevoegd .
Bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee 2018
met de daarbij behorende: f. tuinen, erven en terreinen; g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Het bouwvlak is ongewijzigd, in bestemmingsplan max. 70% bebouwd, in Beheersverordening 100 % bebouwing toegestaan.
De goothoogte is met 0,50 m toegenomen.
Een minimale dakhelling is vervallen. De maximale dakhelling is ongewijzigd.
De maximale bouwhoogte is ongewijzigd. Het aantal personen voor logiesverblijf is niet vastgelegd. Bar-dancing en bowlingcentrum zijn niet meer uitgesloten.
Maximum oppervlak terras is vastgelegd.
Het verbod op zelfstandige appartementen is ongewijzigd. Verplichting bedrijfsmatige exploitatie is toegevoegd.
3.2 Bouwregels 3.2.1 Ondergronds bouwen Er mogen geen ondergrondse bouwwerken worden opgericht, met inbegrip van kelders. 3.2.2 Gebouwen en overkappingen Voor het bouwen van de in lid 3.1 onder a genoemde bouwwerken gelden de volgende regels: a. per bestemmingsvlak zullen uitsluitend bouwwerken voor één horecabedrijf worden gebouwd; b. er mogen geen bedrijfswoningen worden gebouwd; c. de bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen worden binnen een bouwvlak gebouwd, met dien verstande dat op gronden ter plaatse van de aanduiding "bijgebouwen" uitsluitend bijgebouwen zijn toegestaan; d. de goothoogte van een bedrijfsgebouw en/of overkappingen zal ten hoogste 3,50 m bedragen, met dien verstande dat, in afwijking van het bepaalde in dit lid en artikel 2 lid 2.2, de bouwhoogte van de dakopbouw op de verdiepingsmuur zoals weergegeven in Bijlage 2 bij deze regels "bouwtekening" ten hoogste 7,00 m mag bedragen; e. de dakhelling van een bedrijfsgebouw en/of overkappingen zal ten hoogste 60 graden bedragen; f. de bouwhoogte van een bedrijfsgebouw en/of overkappingen zal ten hoogste 12,50 m bedragen; g. de bouwhoogte van een bijgebouw op gronden ter plaatse van de aanduiding "bijgebouwen" zal ten hoogste 4 m bedragen. 3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.
de bouwhoogte van vlaggenmasten mag ten hoogste 10,00 m bedragen; b. er zullen geen erf- en terreinafscheidingen worden gebouwd; c. de bouwhoogte van terrasschermen op terrassen zal ten hoogste 2,00 m bedragen; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 5,00 m bedragen. 3.3 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van de bouwwerken als zelfstandige appartementen; het onttrekken van de logiesruimten aan de bedrijfsmatige verhuur.
Bijlage 2: coördinatieregeling Wro (artikel 3.30 Wro e.v.) In het kort de uitgangspunten van artikel 3.30 e.v. Wet ruimtelijke ordening: •
Afdeling 3.6 Wro, wordt door Chw verplicht voorgeschreven voor gemeentelijke of regionale projecten van nationale betekenis (dit is in casu niet aan de orde); voor de rest facultatief
•
Wanneer mogelijk? Het moet noodzakelijk zijn ivm verwezenlijking gemeentelijk beleid (dit is al snel het geval en de rechter zal dit zeer terughoudend toetsen)
•
Wie besluit tot coördinatie? gemeenteraad ogv art. 3.30 Wro (specifieke gevallen of algemene categorieën)
•
Gecoördineerde voorbereiding door B & W ogv art. 3.31 Wro; alle besluiten met uov voorbereid; ook bestemmingsplan of projectafwijkingsbesluit kan meegaan in coördinatie
•
Alle besluiten wachten op besluit met “langste proceduretijd” (in casu het bestemmingsplan)
•
Geen inhoudelijke coördinatie, het blijven afzonderlijke besluiten
•
In beroepsfase wel gezamenlijk als één besluit aangemerkt (artikel 8.3 Wro); in eerste en enige aanleg voor beroep naar de Raad van State (omdat het bestemmingsplan erbij zit), maar wel elk besluit wordt getoetst aan verschillende beoordelingskaders (ABRvS 4 april 2012, nr. 201107810/1/A1)
•
De Raad van State dient binnen 6 maanden na ontvangst van het verweerschrift op het beroep te beslissen (artikel 8.2. lid 2 Wro)
•
Het is overigens niet verplicht om alles tegelijk te coördineren, dus mag gefaseerd (zie ABRvS 21 maart 2012, nr. 201007818/1/R3)
Uitgebreidere informatie: Doel De coördinatieregeling is een instrument om verschillende procedures die noodzakelijk zijn voor vergunningverlening gezamenlijk te doorlopen. Hieronder wordt met name ingegaan op de coördinatie in een bestemmingsplanproces en de projectomgevingsvergunning. Coördinatiebesluit In artikel 3.30 Wro is de mogelijkheid opgenomen om de voorbereiding en bekendmaking ter ondersteuning van ruimtelijk beleid van de gemeente gecoördineerd te behandelen. De
1
coördinatieregeling maakt het mogelijk dat diverse vergunningenprocedures gelijktijdig worden doorlopen. Zo kan bijv. de procedure voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen gelijktijdig meegenomen in de procedure voor een daartoe benodigde bestemmingsplanherziening. Andere vergunningen, zoals bijvoorbeeld een horecavergunning of kapvergunning kunnen ook meegenomen worden, maar dit hoeft niet. Voor aanvang van de procedure, om een aantal activiteiten gecoördineerd voor te bereiden en bekend te maken, dient de raad een besluit te hebben genomen waaruit blijkt dat hij daarmee instemt. Er zijn twee mogelijkheden. De eerste is dat de raad een apart besluit neemt voor elk specifiek project apart. De andere is dat de raad bij verordening aangeeft in welke gevallen het wenselijk is om de coördinatieregeling toe te passen. Het coördinatiebesluit is niet zelfstandig appellabel. Procedure Na het coördinatiebesluit door de raad is de bestemmingsplanprocedure van toepassing op alle andere procedures die nodig zijn om de overige besluiten te kunnen nemen. Een punt van aandacht is dat een bestemmingsplan in werking treedt met ingang van de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak.
Het bestemmingsplan treedt dan niet in werking voordat op dat verzoek is beslist (schorsing inwerkingtreding). De coördinatieregeling lijkt voorbij te gaan aan de vraag of voor de inwerkingtreding van het plan een omgevingsvergunning om bijv. te bouwen mag worden verstrekt. Gelet op het doel van de regeling lijkt het erop dat de omgevingsvergunning ook voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan mag worden verstrekt en het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan gelijktijdig bekend mag worden gemaakt met het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning. Het is raadzaam om in ieder geval te wachten tot na de vaststelling van het bestemmingsplan in de raad. Beroep Tegen de besluiten die door middel van die gecoördineerde voorbereidingsprocedure tot stand zijn gekomen kan beroep ingesteld worden. Op basis van artikel 8.3 Wro is er één beroepsprocedure bij één instantie; de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
2
De Raad van State dient binnen zes maanden na ontvangst van een verweerschrift op het beroep te beslissen in plaats van binnen de gebruikelijke 12 maanden (termijn van orde).
3
bestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee
Bijlage 2 Uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State
69
Uitspraak 201704294/1/A1 Datum van uitspraak:
woensdag 14 november 2018
Tegen:
het college van burgemeester en wethouders van Terschelling
Proceduresoort:
Hoger beroep
Rechtsgebied:
Bouwen
ECLI:
ECLI:NL:RVS:2018:3723
201704294/1/A1. Datum uitspraak: 14 november 2018 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op de hoger beroepen van: 1. het college van burgemeester en wethouders van Terschelling, 2. [appellant sub 2] en anderen, wonend te Midsland, gemeente Terschelling, appellanten, tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 14 april 2017 in zaken nrs. 15/3636, 15/3614 en 15/3476 in het geding tussen: [appellant sub 2] en anderen, T.J. [persoon A], wonend te Midsland, Stichting Ons Schellingerland (hierna: SOS), gevestigd te Midsland, en het college. Procesverloop Bij besluit van 30 juni 2014 heeft het college medegedeeld dat van rechtswege een omgevingsvergunning is verleend aan [partij] voor de nieuwbouw van een restaurant met logiesfunctie op het perceel Midsland aan Zee 459a te Midsland. Bij besluit van 7 augustus 2015 heeft het college het door [appellant sub 2] en anderen, [persoon A] en SOS daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en dat besluit onder aanvulling van de motivering gehandhaafd. Bij besluit van 13 juli 2016 heeft het college ingestemd met ondergeschikte wijzigingen aan het bouwplan en heeft het de verleende omgevingsvergunning voor een restaurant met logiesfunctie op het perceel met een gewijzigde motivering gehandhaafd. Bij uitspraak van 14 april 2017 heeft de rechtbank de door [appellant sub 2] en anderen, [persoon A],
bouwplan en heeft het de verleende omgevingsvergunning voor een restaurant met logiesfunctie op het perceel met een gewijzigde motivering gehandhaafd. Bij uitspraak van 14 april 2017 heeft de rechtbank de door [appellant sub 2] en anderen, [persoon A], en SOS daartegen ingestelde beroepen gegrond verklaard, de besluiten van 7 augustus 2015 en 13 juli 2016 vernietigd, vastgesteld dat het college niet uitdrukkelijk op de aanvraag van [partij] in primo heeft besloten, bepaald dat artikel 7 van de beheersverordening onverbindend is, bepaald dat het college een nieuw besluit moet nemen op de aanvraag van [partij] met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen en de voorlopige voorziening getroffen dat ten aanzien van het bestemmingsvlak waarop de vernietigde besluiten betrekking hebben artikel 6 van het bestemmingsplan "Midsland aan Zee" geldt en de overige bepalingen uit dit bestemmingsplan voor zover die noodzakelijk zijn voor de uitleg en interpretatie van artikel 6, totdat een nieuw daartoe strekkend planologisch regime is vastgesteld. Deze uitspraak is aangehecht. Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld. [appellant sub 2] en anderen hebben incidenteel hoger beroep ingesteld. [appellant sub 2] en anderen, alsmede SOS, hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven. Het college heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 april 2018, waar het college, vertegenwoordigd door mr. J.S. Haakmeester, advocaat te Baarn, [appellant sub 2] en anderen, vertegenwoordigd door [gemachtigden], bijgestaan door mr. H. Koolen, advocaat te Amsterdam, zijn verschenen. Voorts zijn ter zitting SOS, vertegenwoordigd door mr. J.W. Spanjer, advocaat te Heemstede, en [partij], vertegenwoordigd door [gemachtigde], gehoord. [persoon A] is met bericht niet verschenen. Overwegingen Inleiding 1. In 1935 is op het perceel een badpaviljoen geopend. Het badpaviljoen is in mei 1943 afgebroken omdat het in de vuurlinie stond. In 1946 is een noodpaviljoen gebouwd. Van de verleende vergunning voor de bouw van een nieuw badpaviljoen is destijds geen gebruik gemaakt. Het perceel is in eigendom van Staatsbosbeheer en in erfpacht uitgegeven, thans aan [persoon B]. Ten tijde van de aanvraag van 28 mei 2013 was op het perceel geen bovengrondse bebouwing aanwezig. Het bouwplan ziet op de nieuwbouw van een restaurant met hotelappartementen op het perceel. De raad van de gemeente Terschelling heeft bij besluit van 23 september 2014 de beheersverordening "Natuurgebieden" vastgesteld. 2. Bij het besluit van 13 juli 2016 heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor een gewijzigd bouwplan. Dit besluit maakt onderdeel uit van deze procedure. 3.
Zowel [persoon A] als [appellant sub 2] en anderen zijn eigenaren of bewoners van vakantiewoningen in de omgeving van het perceel waarop het bouwplan is voorzien. Zij vrezen dat realisering van het bouwplan zal leiden tot negatieve effecten voor natuur en milieu. Zij stellen zich op het standpunt dat realisering van het bouwplan leidt tot een aantasting op het woon- en leefklimaat ter plaatse, de kustlijn en het duingebied. Beoordeling hoger beroep van het college 4. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte uitgaat van de veronderstelling dat voor het bouwplan niet volgens de reguliere voorbereidingsprocedure een omgevingsvergunning had kunnen worden verleend. Daartoe voert het college aan dat voor het bouwplan een omgevingsvergunning kon worden verleend met toepassing van de bevoegdheid van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2°, van de Wabo, gelezen in verbinding met artikel 4, aanhef en onder 9, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (hierna: het Bor). Omdat de beslistermijn is overschreden, is volgens het college een omgevingsvergunning van rechtswege ontstaan. Tevens betoogt het college dat, indien wordt geoordeeld dat alleen een omgevingsvergunning had
Besluit omgevingsrecht (hierna: het Bor). Omdat de beslistermijn is overschreden, is volgens het college een omgevingsvergunning van rechtswege ontstaan. Tevens betoogt het college dat, indien wordt geoordeeld dat alleen een omgevingsvergunning had kunnen worden verleend met toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure, de belangen van belanghebbenden niet zijn geschaad door de uitgebreide bestuurlijke heroverweging die in het kader van de bezwaarschriftenprocedure heeft plaatsgevonden. Volgens het college had de rechtbank daarin aanleiding moeten zien de verkeerd gevolgde procedure met artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) te passeren of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand moeten laten. 4.1. Het perceel heeft in het bestemmingsplan "Midsland aan Zee 1986" de bestemming "Restauranthotel". Artikel 6 van deze planvoorschriften luidt: "A. De op de kaart voor "restaurant-hotel" aangewezen gronden zijn bestemd voor een restaurant met beperkte logiesaccommodatie, met de daarbij behorende andere bouwwerken en andere werken, met dien verstande dat: 1. Het gebouw uitsluitend binnen het als zodanig op de kaart aangegeven bebouwingsvlak mag worden gebouwd; 2. De bebouwde oppervlakte ten hoogste 70% van het bebouwingsvlak zal bedragen; 3. De goot- of boeiboordhoogte van het gebouw ten hoogste 3,50 m zal bedragen; 4. […] 5.