6.i. 20210127 brief raadsleden GELAKT inzake Principe instemming bouwplan Striep 9.pdf

Raadsleden van de Gemeente Terschelling, Burgemeester van Heusdenweg 10a 8881 EB West-Terschelling Projectnummer 12007 Omschrijving Principe-instemming bouwplan Striep 9 Oosterwolde, 27-01-2021.

Geachte Raadsleden. Naar aanleiding van de raadsvergadering van 20 januari jl. voelen wij ons genoodzaakt te reageren richting u omtrent de totstandkoming van het ingediende plan. Allereerst willen wij u meegeven dat wij schrokken van de toon die sommige raadsleden aannamen. Meerdere personen hebben ons daarop gewezen. In september 2013 is

bij mij gekomen om over zijn nieuwbouwplannen op Striep 9 te praten.

Na een aantal gesprekken en ontwerpen heeft dit geresulteerd in een 2-tal ontwerpen. Een ontwerp volgens het geldende bestemmingsplan, een grote boerderij van 285 m² met een stal van 120 m². En een plan volgens de wens van Jan en Janneke, ook met oog op de buren, een boerderij van 150 m², twee vrijstaande vakantiewoning van elk 55 m² (waarvan reeds 1 is gebouwd, 2018/2019 als vervanging van een bestaande in verval geraakte recreatiewoning) en een stal van 120 m². Wij hebben de gemeente toen gevraagd of er een mogelijkheid is om het laatste (kleinere) te mogen indienen. Op verzoek van de gemeente hebben wij de plannen gepresenteerd in de eerste Et er oer ha van 7 april 2015. De beschrijving van het plan die door de gemeente is geschreven en bijgevoegd bij de agenda luid als volgt (dit stuk is ook als bijlage 1 toegevoegd): Striep 9 Planbeschrijving Voor het perceel Striep 9 is een bouwplan ingediend. Het bouwplan ziet op de realisering van een woonhuis met een oppervlakte van 150 m2 en een bouwhoogte van 7,5 m, een bijgebouw/schuur/stal van 120 m2 en twee vrijstaande recreatieverblijven van elk 55 m2. In totaal bedraagt de bebouwde oppervlakte van de nieuwe bebouwing 380 m2. Op dit moment is er op het perceel 525 m2 aan bebouwd oppervlak aanwezig.

Planologische informatie In het bestemmingsplan Striep heeft het perceel een woonbestemming. Het bouwvlak voor het hoofdgebouw bedraagt 276 m2. Dit betekent dat een woonhuis mag worden gebouwd met een oppervlakte van 276 m2 en een bouwhoogte van 10 m. Daarnaast geeft het bestemmingsplan ruimte voor de bouw van 100 m2 aan bijgebouwen, waarvan 55 m2 mag worden gebruikt als vrijstaand recreatieverblijf. Het totaal bebouwd oppervlak bedraagt daarmee 376 m2. Deze regeling komt overeen met wat is afgesproken over de verplaatsing van het hoveniersbedrijf van Striep naar het bedrijventerrein in 2006.

buro Signum – bouwkundig advies- en tekenburo

In het bouwplan wordt maar beperkt gebruik gemaakt van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het woonhuis. “In ruil daarvoor” wordt extra ruimte gevraagd voor bijgebouwen, waaronder de bouw van een extra vrijstaand recreatieverblijf van 55 m2. Door de bouw van een kleiner en lager woonhuis ontstaat er met de uitvoering van het bouwplan een bouwvolume dat beter past in het bebouwingsbeeld van Striep dan wanneer maximaal gebruik zou worden gemaakt van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt.

Tijdens dit overleg is er hevig gediscussieerd en was de buurt het niet eens met het kleine plan vanwege de meerdere gebouwen. Af en toe liepen de emoties hoog op en heeft op een gegeven moment wethouder J. Hoekstra aangegeven dat als de buurt tegen het kleine plan is er dan met grote zekerheid het grote plan gerealiseerd zal worden, omdat er hoe dan ook een nieuwbouw zal komen. Vervolgens heb ik met mijn opdrachtgever verschillende gesprekken gevoerd en de ontwerpen verder uitgewerkt. En hebben wij verscheidene keren met de gemeente om tafel gezeten om de plannen te bespreken. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een traject overleg met het nieuw opgerichte Adviesteam +135+ van de gemeente Terschelling. Dit adviesteam heeft als doel (en ik citeer): om inzicht te krijgen in de haalbaarheid van het initiatief en om zo goed mogelijke ondersteuning te bieden bij de ontwikkeling van de woningbouw-/woningverbouwplannen. Beleidsmatig, stedenbouwkundig en architectonisch wordt er met de initiatiefnemer meegekeken. Het adviesteam heeft ook een rol bij de toetsing om de vergunningverlening vlotter te laten verlopen. De welstandstoetsing is ook ondergebracht bij het adviesteam.

Wij zijn dit overleg ingegaan met het kleine plan. Na mijn toelichting werd het plan al snel door de landschapsarchitect Greet Bierema omschreven als niet passend binnen Striep. Zij gaf een uitleg wat er volgens haar en de architect/stedenbouwkundige Wout Douwsma wel geschikt is voor Striep en hoe het eruit zou moeten komen te zien. Tijdens dit gesprek zijn er richtlijnen beschreven waaraan het plan zou moeten voldoen en heeft de architect/stedenbouwkundige een situatie schets gemaakt welk is toegevoegd in het verslag en waar wij ons huidig en ingediend ontwerp hebben gebaseerd. Voor een verslag van dit gesprek verwijs ik naar de bijlage 2: Verslag 1e Adviesgesprek Striep 9, Na dit gesprek heb ik een nieuw schetsontwerp gemaakt en heb ik een aantal keren contact gehad met het Adviesteam. Nadat het ontwerp was aangepast is er een 2e gesprek met het Adviesteam geweest. En hebben we een positief advies gekregen wat heeft geresulteerd in een Kavelpaspoort (zie bijlage 3) waarin onder het hoofdstuk Ondertekening het volgende staat: Het Adviesteam adviseert het College van Burgemeester en Wethouders voor wat betreft het aspect ‘ruimtelijke kwaliteit’ (en in het bijzonder ‘de redelijke eisen van welstand’) medewerking te verlenen aan het voorliggende bouwplan.

Wij vinden het, vanwege dit afgegeven Kavelpaspoort, raar dat een aantal van u opmerkingen geven over de vorm, grote en plaats van woonboerderij en stal en daarmee op de stoel gaan zitten van de welstand. Te meer omdat, ik uit ervaring weet dat, de gemeente en raad vrijwel altijd de adviezen van een welstandscommissie 1 op 1 overneemt. Wij hebben keurig de adviezen en buro Signum – bouwkundig advies- en tekenburo

opmerkingen van het Adviesteam opgevolgd en verwerkt. En zijn dan ook verbaasd over de kritieken van de raadsleden. Tevens hebben wij niet het idee dat de raad op de hoogte is van de inspanningsverplichting van de gemeente naar de initiatiefnemer toe om een hoofdgebouw (woning met appartementen) van 285m² te mogen realiseren. Wij hebben uitvoerig overleg gepleegd met de gemeente (al sinds 2013) en hebben de plannen daar steeds op aangepast. Nu hebben wij met het, van de gemeente, verkregen Kavelpaspoort groen licht gekregen voor het verder te doorlopen traject (wat ook keurig is opgenomen in het Kavelpaspoort) en worden bij de eerste stap door dezelfde gemeente weer terug gefloten. Wij willen u dan ook vragen om bijgevoegde stukken door te nemen en het plan opnieuw te beoordelen met het kavelpaspoort in ogenschouw te nemen. Tevens vind wij het raar dat de heer het weekend voorafgaand aan de raadscommissie van 20-01 jl. bij fam. is binnen geweest om de bezwaren te bespreken en niet bij de initiatiefnemer is langsgegaan, temeer omdat de heer expliciet de bezwaren van de fam. benoemde. Door het overnemen van het bezwaar van de familie over de 80 cm uit de erfgrens, hebben wij het gevoel dat u zich niet zo goed in de stukken hebben verdiept, omdat op tekening toch echt 1 meter is aangehouden, conform de geldende richtlijnen.

Ook werden er opmerkingen gemaakt over brandveiligheid ed. Dit is nog steeds een ontwerp, als het plan ingediend wordt voor aanvraag omgevingsvergunning zal alles aan het geldende bouwbesluit en gemeentelijke richtlijnen voldoen, zoals dat bij elk plan moet. Graag willen wij ook nog benadrukken dat de initiatiefnemers wederom open staan voor gesprekken met de buren maar tot op heden zijn die niet constructief gebleken en eenzijdig. Wij hebben inmiddels de uitnodiging voor een overleg verstuurd naar de buren (bezwaarmakers), gemeente, wethouder, initiatiefnemers en ondergetekende. Met de buren van is reeds overleg geweest en hebben geen bezwaar. Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Ing, Peter van der Veen. buro Signum

buro Signum – bouwkundig advies- en tekenburo

Bijlage 1 Project omschrijving tbv Et er oer ha.

buro Signum – bouwkundig advies- en tekenburo

Bijlage 2 Verslag 1e gesprek adviesteam +135+.

buro Signum – bouwkundig advies- en tekenburo

Onderwerp: Datum:

1 ste gesprek adviesteam +135+ m.b.t. uw woningbouw-/verbouwplannen 9 juli 2019

Aanwezig:

Betreft:

Locatie Striep 9

Verslag door:

Eerste gesprek met het adviesteam en de initiatiefnemers heeft als doel om inzicht te krijgen in de haalbaarheid van het initiatief en om zo goed mogelijke ondersteuning te bieden bij de ontwikkeling van de woningbouw/woningverbouwplannen. Beleidsmatig, stedenbouwkundig en architectonisch wordt er met de initiatiefnemer meegekeken. Het adviesteam heeft ook een rol bij de toetsing om de vergunningverlening vlotter te laten verlopen. De welstandstoetsing is ook ondergebracht bij het adviesteam. Voorstelronde; Frouwke van der Veen Woonaspecten Greet Bierema landschapsarchitect Wout Douwsma architect/stedenbouwkundige Joost Hellevoort Bestemmingsplan/juridische aspecten Barend van der Veen Programmamanager (voorzitter) Wensen van de initiatiefnemer(s) De familie willen graag woonruimte realiseren voor personeel. Het is moeilijk om personeel te krijgen voor het bedrijf van de heer en dat ligt vooral aan het gebrek aan huisvestingsmogelijkheden op Terschelling. De huidige bebouwing op het erf (behalve de net nieuw gebouwde recreatiewoning) is aan groot onderhoud toe.

Liever willen de initiatiefnemers deze bebouwing slopen en er iets nieuws voor terug bouwen, zijnde: - Een nieuwe eigen woning - Een woning om te verhuren voor permanente bewoning - Ruimte voor tijdelijke huisvesting van tijdelijk personeel (liefst voor 3 of 4 werknemers) - Recreatie-appartementen - Nieuwe schuur met stallen voor paarden De initiatiefnemers willen graag zo snel mogelijk hiermee aan de slag. Verhaal van de plek Greet Bierema vertelt over de plek. Zij schetst het huidige beeld van Striep, met de grote rode daken tegen de groene achtergrond van de beplanting aan de zuidzijde van Striep. De voormalige winkel met het grijze dak is daarin een dissonant. Slopen daarvan is wat Greet betreft geen enkel probleem. Kenmerkend is ook de

2 kop-romp vorm van de oorspronkelijke boerderijen, met een grote schuur met rode pannen en daarvoor een woonhuis (ook met rode pannen). Striep is gebouwd op een terp. Er is daardoor veel hoogteverschil. De bebouwing staat van oorsprong op de hoogste plekken. Daardoor is de bebouwing compact op de terp. Vroeger liep de weg waarschijnlijk anders. Dit verklaart de situering van de boerderij van de initiatiefnemers en die van de buren, die eigenlijk op dezelfde manier achter elkaar zijn gebouwd. Regels Uitvoeringsprogramma Het perceel Striep 9 valt binnen de categorie “Alle dorpen”. Aan deze categorie zijn 43 woningen voor particuliere locaties toegekend (plus nog eens zes die door WoonFriesland gerealiseerd moeten worden). Binnen deze categorie mogen op particuliere locaties gebouwd worden: - Woningen voor jonge starters <€155.000 - Woningen voor doorstromers koop <€258.000 - Woningen voor doorstromers huur: €610-€915 Doorstromers zijn bij voorkeur mensen die voorheen in een sociale huurwoning van de woningstichting woonden. De huurprijs wordt bepaald op basis van het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel. De woning voor permanente bewoning dient tenminste 10 jaar door de eerste bewoner te worden bewoond. Voor de huisvesting van tijdelijk personeel geldt dat deze maximaal 9 maanden per jaar in die tijdelijke huisvesting mogen verblijven.

In totaal moeten er minimaal 150 plaatsen voor tijdelijk personeel op Terschelling worden gerealiseerd. Beleidsregels Omdat de bestaande bebouwing gesloopt wordt en er meer dan alleen woningen binnen het Uitvoeringsprogramma worden gerealiseerd, kan dit initiatief niet met de Beleidsregels alleen worden gerealiseerd. Er moet voor deze plannen een herziening van het bestemmingsplan worden doorlopen. Dit kost (procedure)tijd omdat het plan ook aan de gemeenteraad zal moeten worden voorgelegd. Richtlijnen voor de ontwikkeling van het bouwplan Erf Het erf ligt prominent in het ‘zicht op Striep’. Andersom geldt dat het erf ook de uitstraling naar buiten moet hebben. Zicht op het erf, maar dus ook zicht vanaf het erf. De nieuwbouw presenteert zich naar de buitenwereld (met name het noorden en westen). Het erf wordt groen ingericht (bij voorkeur gras tot aan de gevels) en de verharding blijft beperkt tot het gedeelte tussen de achterzijde (oostzijde) van de nieuwe boerderij, de noordzijde van de nieuwe schuur en de erfgrens met de oostelijk van het erf gelegen buren. Hier vindt ook de uitsluiting en het parkeren op het erf plaats. Plaatsing gebouwen; Er mogen ruimtelijke gezien twee gebouwen worden gerealiseerd op het erf. Eén boerderij-gebouw (waarin de woningen en de appartementen gerealiseerd kunnen worden) en een schuur behorende bij deze nieuwe boerderij, waarin de paarden

3 gehuisvest kunnen worden en waarin ruimte voor de huisvesting van tijdelijk personeel gerealiseerd kan worden. De nieuwe boerderij mag maximaal 5 meter naar voren geplaatst worden ten opzichte van de noordelijke rooilijn van de buren (aan de oostzijde). Aan de westzijde loopt de voorgevel van ‘kop’ van de boerderij op zijn hoogst in het verlengde van de rooilijn van de schuur van de zuidelijk gelegen woning. De nieuwe schuur komt achter de nieuw boerderij, zowel vanaf het westen als vanaf het noorden geredeneerd. Architectuur Het geheel krijgt de uitstraling van een Terschellinger boerderij met een schuur daarachter. De boerderij is opgetrokken uit gele steentjes met rode dakpanbedekking. Dakkappellen zijn niet toegestaan, wel een Terschellinger Schûntsje aan de noordzijde van de schuur. De nieuwe (losstaande) schuur is eveneens met gele steentjes er rode dakpannen opgebouwd.

Conclusies Aantal woningen Er zullen met het plan twee woningen gerealiseerd worden, waarbij één ter vervanging van de bestaande woning. Daarnaast zullen er drie of vier plaatsen voor de tijdelijke huisvesting van tijdelijke werknemers gerealiseerd worden. Voor het woonprogramma betekent dit een toevoeging van één extra woning en drie of vier plekken voor de tijdelijke huisvesting.

4

Dorpen De extra woning wordt gerealiseerd in Striep en valt daarmee binnen de categorie “Alle dorpen” uit het Uitvoeringsprogramma. Doelgroep en prijsklasse De initiatiefnemers willen de woning gaan verhuren. Dit is binnen het Uitvoeringsprogramma mogelijk binnen de prijscategorie: - Woningen voor doorstromers huur: €610-€915 Regels Het alomvattende plan (sloop van de bestaande opstallen en nieuwbouw) valt buiten de reikwijdte van de Beleidsregels Nieuwe Woningen. Er zal een afzonderlijk bestemmingsplan voor moeten worden opgesteld. Actiepunten Initiatiefnemer - De initiatiefnemers werken de plannen op basis van de uitgangspunten in het verslag verder uit tot een eerste schetsontwerp en leggen dat voor aan het Adviesteam. Daarna werken initiatiefnemers het plan verder uit tot een definitief ontwerp. Het Adviesteam zal dit definitieve ontwerp toetsen aan de regels. Daarna kan de bouwvergunningaanvraag door de initiatiefnemers in orde worden gemaakt en zal de technische toets door de FUMO gaan plaatsvinden alvorens de vergunning wordt verleend. - De initiatiefnemers laten op basis van een met het Adviesteam overeen gekomen schetsontwerp een voorontwerp-bestemmingsplan maken. Alvorens de bouwvergunning kan worden verleend zal namelijk het bestemmingsplan moeten zijn aangepast.

Bijlage 3 Kavelpaspoort Woonprogramma +135+

buro Signum – bouwkundig advies- en tekenburo