4.d Bijlage 2 Huisvestingsverordening Terschelling 2023 -vc-16052023-schoon.pdf

De Huisvestingsverordening 2019 vervalt op 30 juni 2023 In de Huisvestingswet 2014 is vastgelegd dat de gemeenteraad een verordening kan vaststellen voor een maximale periode van vier jaar. Deze termijn is door de wetgever gekozen omdat deze samenhangt met de zittingstermijn van de gemeenteraad. De reden voor de tijdelijkheid van de

18

huisvestingsverordening is ook gelegen in het feit dat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de schaarste zelf wegwerkt. De inzet van een huisvestingsverordening moet ingebed zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing. De Huisvestingsverordening 2019 is in werking getreden op 1 juli 2019 en vervalt op 30 juni 2023. Overleg De Huisvestingsverordening 2019 is geëvalueerd met het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland, Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland, de lokale makelaars en de betrokken medewerkers van de gemeente. De uitkomsten zijn betrokken bij het opstellen van de nieuwe verordening. In artikel 6 van de Huisvestingswet 2014 is opgenomen dat bij de voorbereiding van de vaststelling van de huisvestingsverordening overleg wordt gepleegd met de in de gemeente werkzame woningcorporaties, woonconsumentenorganisaties en andere stakeholders. De concept verordening is tijdens de inspraakperiode besproken met dezelfde partijen als waarmee de Huisvestingsverordening 2019 is geëvalueerd. De concept-verordening heeft 4 weken voor de inspraak ter visie gelegen. Er zijn geen inspraakreacties ontvangen.

De overlegverslagen zijn opgenomen in de Nota Inspraak en Overleg Huisvestingsverordening Terschelling 2023 en daarin puntsgewijs van een reactie en conclusie voorzien. Daar waar de raad in de ontvangen reacties aanleiding heeft gezien om wijzingen ten opzichte van het concept van de verordening aan te brengen zijn deze wijzigingen doorgevoerd in de verordening en deze toelichting.

19

Artikelsgewijs In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld. Artikel 1. Begripsbepalingen Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de Huisvestingswet 2014 (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn een aantal belangrijke wettelijke definities hieronder weergegeven: b. huisvestingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid; f. taakstelling: aantal in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen verkerende vergunninghouders in wier huisvesting per gemeente per kalenderhalfjaar dient te worden voorzien; g toegelaten instelling: instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet; h. vergunninghouder: vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000; i. woningmarktregio: gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd; j. woonruimte: 1° besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden, en 2° standplaats. Enkele begrippen uit de verordening en de wet worden hieronder nader ingevuld.

Bewoning: de betekenis van het begrip ‘’bewoning’’ sluit aan bij de betekenis in het normale spraakgebruik. Wie een huis bewoont heeft daar zijn hoofdverblijf. Gebruik van woonruimte als tweede woning is geen gebruik voor bewoning. Ruimten die slechts bestemd of geschikt zijn voor een tijdelijk verblijf, zoals bijvoorbeeld recreatiewoningen, zijn geen woonruimten in de zin van de wet. De definitie van onzelfstandige woonruimte is opgenomen om de grens te kunnen trekken met inwoning. Onzelfstandige woonruimte kan wel onder de werking van de verordening vallen, inwoning valt er niet onder. Wanneer de woonruimte beschikt over een eigen toegang, keuken en toilet is er sprake van zelfstandige woonruimte. Het begrip is van belang bij woningonttrekking. Huishouden; van duurzame gemeenschappelijke huishouding is sprake indien het gaat om een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang.

Huurprijs: prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand. Dit wordt ook wel de kale huurprijs genoemd (de huurprijs zonder bijkomende kosten zoals servicekosten, kosten van gas, water, elektriciteit). Uit de aan te leveren huurprijscheck moet blijken of de huurprijs van de woonruimte lager is dan de huurprijsgrens. Huurwaarde: de maximale maandelijkse huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. De huurprijs is de verschuldigde huur die tussen huurder en verhuurder overeen is gekomen. Deze wordt vaak niet vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Indien de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximale redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel kan dit leiden tot omzeilen van de vergunningplicht. Dit wordt voorkomen door ook deze situatie huisvestingsvergunningplichtig te maken. Koopprijs: prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald. Koopprijs bij vererving of koop in het verleden: bij vererving, of als de aankoop van de woonruimte heeft plaatsgevonden meer dan 1 jaar voordat de aanvraag huisvestingsvergunning is ingediend, geldt als koopprijs de getaxeerde waarde in onverhuurde staat blijkend uit een recent (niet ouder dan 3 maanden) en gevalideerd taxatierapport;

20

In het geval van vererving of bij koop in het verleden is er geen sprake van een recente of marktconforme koopprijs. Om te kunnen toetsen of een huisvestingsvergunning is vereist moet de koopprijs blijken uit een actueel en gevalideerd taxatierapport. Mantelzorg: bij de definitie van mantelzorg in de verordening is aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: - mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep. In de begripsbepalingen is een nadere invulling van het begrip mantelzorg opgenomen.

Bij mantelzorg moet sprake zijn van een duurzame mantelzorgrelatie, waarbij het verlenen of ontvangen van zorg langdurig, doorlopend en onbetaald plaatsvindt, er sprake is van een intensieve zorg en ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende en behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiende uit een tussen personen bestaande sociale of familiaire relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of ander door de gemeente aangewezen sociaal-medisch deskundige kan worden aangetoond. De mantelzorger moet minimaal 8 uur per week besteden aan het bieden van mantelzorg, verdeeld over minimaal drie dagen per week, de verwachting moet zijn dat de mantelzorgrelatie minimaal één jaar in stand blijft en de huisvesting op Terschelling moet een wezenlijke bijdrage aan de taakverlichting van de mantelzorger leveren. Op de begrippen economische en maatschappelijke binding wordt nader ingegaan bij artikel 8. Artikel 2.

Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. In de aanhef van artikel 2, eerste lid, is opgenomen dat standplaatsen voor woonwagens niet onder de huisvestingsverordening vallen. Dit is gewenst omdat standplaatsen sinds 1 juli 2017 onder het begrip woonruimte vallen (zie artikel II, onder A, van de Veegwet wonen). Dat sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en dat het noodzakelijk is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte tegen te gaan blijkt uit de gegevens in de deze toelichting onder Algemeen. Daarin is aangetoond dat er sprake is van schaarste in het huursegment tot niet alleen de huurtoeslaggrens, maar ook in de middenhuur en in de goedkope en betaalbare koopsector. In deze segmenten is sprake van verdringing van kwetsbare groepen ten gevolge van de schaarste. Om te zorgen dat de schaarse goedkope woonruimte toegewezen kan worden aan de lokale beroepsbevolking en maatschappelijk gebonden personen is het stellen van voorschriften aan het in de verordening aangegeven deel van de woningvoorraad dan ook noodzakelijk.

Huur- en koopprijsgrenzen In het eerste lid is onder a aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is en onder b tot welke koopprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is. Voor beide categorieën is dit van toepassing op de gehele grondgebied van de gemeente Terschelling. Dit omdat op het gehele eiland sprake is van schaarste en verdringing. Als huurprijsgrens en als koopprijsgrens zijn dezelfde grenzen aangehouden als in de laatste wijziging van de Huisvestingsverordening 2019 (wijziging van 6 december 2022). Voor de huurprijsgrens is dit de sociale huurwoningen plus de middenhuur met een huurprijs tot € 1.323 per maand. Een dergelijke huurprijsgrens staat in redelijke verhouding tot de koopprijsgrens. Door indexatie wordt deze huurprijsgrens jaarlijks aangepast. Uit de evaluatie van de Huisvestingsverordening 2019 is gebleken dat er geen redenen zijn om de huurprijsgrens en de koopprijsgrens aan te passen. Voor deze categorieën woningen is sprake van een grotere vraag dan aanbod (schaarste) en leidt het niet reguleren tot lange wachttijden en verdringing van woningzoekenden die voor de voorziening in hun huisvesting aangewezen zijn op die woonruimten. Zie hiervoor ook de toelichting bij artikel 3. 21

Ook voor huurwoningen, waarvoor op basis van het woningwaarderingsstelstel een maximale huurprijs onder de huurprijsgrens geldt, maar waarbij tussen verhuurder en huurder een hogere huurprijs is overeengekomen, is een huisvestingsvergunning vereist. Indexatie Sinds de Huisvestingsverordening 2015 is een jaarlijkse indexatie van de koopprijsgrens in de verordening opgenomen. Indexatie is nodig voor het ‘’waardevast houden’’ van de koopprijsgrens. Op deze wijze gaat de koopprijsgrens mee met de prijsontwikkeling en blijft een gelijkblijvend deel van de koopwoningmarkt onder het vereiste van een huisvestingsvergunning vallen waardoor de grens zijn functie behoud. Hetzelfde geldt voor de huurprijsgrens. Ook voor deze grens was in de voorgaande verordening jaarlijkse indexatie opgenomen. In de afgelopen jaren is de noodzaak hiertoe gebleken. Ter vermindering van administratieve lasten is de bevoegdheid tot indexatie bij het college neergelegd. In de verordening is opgenomen hoe het college deze bevoegdheid moet toepassen. De koopprijsgrens wordt jaarlijks per 1 januari aangepast aan de ontwikkeling in de Prijsindex bestaande koopwoningen (PKB) voor alle woningen in Nederland. Ook voor de huurprijsgrens is een jaarlijkse indexatie opgenomen. Deze indexatie is gekoppeld aan de procentuele prijsontwikkeling van de huurtoeslaggrens.

De indexatie heeft geleid tot de volgende ontwikkeling van de koopprijsgrens en de huurprijsgrens sinds 2014: Jaar

Koopprijsgrens

Huurprijsgrens

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

€ 358.000 € 358.000 € 363.000 € 373.000 € 393.000 € 421.000 € 450.000 € 471.000 / € 600.000 ¹ € 600.000 € 646.000

huurliberalisatiegrens huurliberalisatiegrens huurliberalisatiegrens huurliberalisatiegrens huurliberalisatiegrens Huurliberalisatiegrens / €915 € 936 € 955 / € 1.250 ¹ € 1.250 € 1.323

¹ Amendementen huurprijsgrens en koopprijsgrens 13 oktober 2021 De gemeenteraad heeft bij amendement besloten om de huurprijsgrens vast te stellen op € 1.250 en de koopprijsgrens op € 600.000. Dit is ingegeven door de sterke prijsontwikkelingen op de woningmarkt, de verdringingeffecten die hierdoor optreden voor de lokale woningzoekenden en de wens tot hanteren van de meest recente cijfers. Met deze grenzen wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoet. Daarbij blijven er reële huisvestingsmogelijkheden voor woningzoekenden zonder binding. In de Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsverordening is de vergunningplicht gekoppeld aan de woonruimte. Dit heeft tot gevolg dat bij een pand met meerdere functies, zoals bijvoorbeeld woonruimte in combinatie met recreatieappartementen of met een winkel, niet de totale waarde, maar de waarde van de woonruimte bepalend is voor de eventuele vergunningplicht. Woonruimten met een huur boven de huurprijsgrens of de koopprijsgrens kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd, gekocht of verkocht. In het tweede lid zijn de gevallen opgenomen waarin geen huisvestingsvergunning is vereist. Inwoning kan plaatsvinden zonder huisvestingsvergunning.

Ook is geen vergunning vereist voor woonruimte die, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, bedoeld zijn voor bewoning door studenten van het Maritiem Instituut Willem Barentsz. Dit omvat de woonruimten behorende tot de campus, maar bijvoorbeeld ook de ‘’rangerswoningen’’ aan de Prinses Margrietlaan. Deze woonruimten zijn specifiek bedoeld voor studenten van het MIWB en kennen een hoge mutatiegraad. In het kader van de 22

deregulering en vermindering van administratieve lasten voor de burger is deze woonruimte vrijgesteld van de vergunningplicht. Uitgezonderd van de vergunningplicht zijn ook de woonruimten die, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, bedoeld zijn voor de tijdelijke huisvesting van tijdelijke personeel. Uit de Woonvisie Terschelling blijkt een grote behoefte aan woonruimte voor tijdelijk personeel. Ook de Terschellinger ondernemers hebben aangegeven problemen te ondervinden bij het aantrekken van seizoenspersoneel vanwege het ontbreken van huisvestingsmogelijkheden, Diverse werkgevers ontwikkelen initiatieven tot het zelf huisvesten van personeel met een tijdelijke arbeidsovereenkomst (seizoenspersoneel). Als voor het bewonen van deze woonruimte een huisvestingsvergunning is vereist, dan kan de vergunning vaak niet verleend worden doordat de tijdelijk werknemer niet voldoet aan de bindingseisen. Om de initiatieven niet in de weg te staan zijn deze personeelsverblijven uitgezonderd van de vergunningplicht. De zinsnede ‘’naar het oordeel van burgemeester en wethouders’’ beoogd te voorkomen dat woonruimten ten onrechte worden aangemerkt als personeelsverblijf om de bindingseisen te omzeilen.

De arbeidsovereenkomst voor een termijn van maximaal 9 maanden sluit aan bij de termijn die voor tijdelijke huisvesting wordt gehanteerd in de Beleidsregels nieuwe woningen 2019 en de herzieningen daarvan. Door middel van de onttrekkings- of omzettingsvergunning kan worden voorkomen dat er teveel bestaande reguliere woonruimte tot personeelsverblijven wordt omgevormd. Ook voor kamerverhuur (verhuur van onzelfstandige woonruimte) en bedrijfswoningen geldt de vergunningplicht niet. Onder een bedrijfswoning wordt verstaan: een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, slechts bestemd voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is. Er is dus sprake van een bedrijfswoning als het noodzakelijk is, uit het oogpunt van toezicht of bedrijfsvoering, dat bij het bedrijf gewoond wordt. Het hoofdinkomen van de bewoner van de bedrijfswoning is afkomstig van het bedrijf en de bedrijfsactiviteiten ter plaatse. Bij woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met c van de Leegstandswet, waarvoor een vergunning voor tijdelijke verhuur is afgegeven geldt ook geen vergunningsplicht. Vererving en koop in het verleden In toenemende mate is sprake van vererving van woonruimte aan erven die niet woonachtig zijn op het eiland.

In een aantal gevallen wil de erfgenaam permanente bewoner worden van de geërfde woonruimte. Voor het bewonen van woonruimte met een koopprijs beneden de koopprijsgrens is een huisvestingsvergunning vereist. In artikel 1, lid 2, onder b. van de Huisvestingswet is bepaald wat onder de koopprijs wordt verstaan, namelijk; de prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald. Bij vererving is echter niet altijd sprake van een koopprijs of een actuele koopprijs. Bij vererving moet daarom uit een recent (niet ouder dan 3 maanden) en gevalideerd taxatierapport blijken of er voor het bewonen van de woonruimte een huisvestingsvergunning is vereist. Is dat het geval dan is in artikel 1 bij de definitie van maatschappelijke binding opgenomen dat bij (pleeg-)kinderen en (pleeg)ouders van maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden huishoudens, sprake is van maatschappelijke binding. Dit mits het maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden huishouden ten minste gedurende de laatste zes jaar onafgebroken ingezetene is van de gemeente Terschelling in een voor permanente bewoning bestemde woonruimte. Ook moet het redelijke, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang van de (pleeg)kinderen en (pleeg)ouders om zich in de gemeente Terschelling te vestigen gedurende de voorafgaande zes jaren aantoonbaar aanwezig zijn.

Hetzelfde geldt bij aankoop in het verleden. De koopprijs blijkend uit het taxatierapport wordt getoetst aan de op de datum van indiening van de aanvraag huisvestingsvergunning geldende koopprijsgrens. Huisvestingsvergunningplicht bij nieuwbouw van woningen Op basis van provinciale regelgeving mag de gemeente slechts een beperkt aantal nieuwe woningen laten bouwen. Om de maatschappelijk en/of economisch gebonden woningzoekenden voldoende mogelijkheden te bieden op het eiland een woning te kopen (of te huren) zijn nieuw te bouwen woningen voor hen bedoeld, Dit geldt ook voor de woningen die gebouwd worden door projectontwikkelaars. Bij deze nieuw te bouwen woningen zit geruime tijd tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de eerste bewoning. De gemeente toetst de huisvestingsvergunningplicht kort voorafgaand (maximaal 3 maanden) aan de bewoning. Door de jaarlijkse indexatie van de koopprijsgrens kan het voorkomen dat er voor de woonruimte geen huisvestingsvergunning is vereist op het moment van sluiten van de koopovereenkomst, maar wel op het moment van bewoning. Als de

23

koper op het moment van bewoning niet maatschappelijk of economisch gebonden is mag de koper de woning niet gaan bewonen. Voor kopers en verkopers geeft dit onzekerheid. Om dit te ondervangen wordt voor deze gevallen de hardheidsclausule toegepast: Voor toekomstige bewoners van een nieuwbouw koopwoning die een getekende koopovereenkomst of een gepasseerde leveringsakte kunnen overleggen waarvan de datum ligt voor de datum van inwerkingtreding van de verhoogde koopprijsgrens, geldt als toetsing de koopprijsgrens op moment van ondertekening van de koopovereenkomst of leveringsakte, mits de huisvestingsvergunning door de koper is aangevraagd binnen 2 maanden na oplevering van de woning en mits de koopprijs de prijs voor de complete woning is (inclusief keuken, sanitair, schilderwerk ed).

Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000. Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Zij moeten een woning zoeken op de duurdere huur- en koopmarkt.

Uitzondering hierop vormt de woningzoekende die op grond van artikel 13 van deze verordening (vruchteloze aanbieding) in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Er is voor gekozen om de oude regeling voort te zetten. Dat wil zeggen dat een vergunning alleen verleend wordt aan meerderjarige woningzoekenden met een maatschappelijke of een economisch binding aan het eiland. De omvang van de lijst van woningzoekenden in verhouding tot het aanbod van woonruimte vallende onder het vergunningvereiste, het geringe aantal jaarlijkse mutaties in de huurwoningen en de geringe nieuwbouw in de goedkope voorraad rechtvaardigt dit naar onze mening.

Artikel 3A. Algemene weigeringsgronden voor de huisvestingsvergunning Dit artikel bevat vijf gronden waarop een huisvestingsvergunning wordt geweigerd. Alle vijf genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond. De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien: a. er geen sprake is van maatschappelijke of economische binding aan Terschelling. De vergunning kan wel verleend worden als er sprake is van vruchteloze aanbieding als bedoeld in artikel 13 van deze verordening. b. geen enkele persoon behorend tot het huishouden 18 jaar of ouder is of in het geval een van de personen behorend tot het huishouden niet rechtmatig in Nederland verblijft. c. het huishouden al in het bezit is van een geldige huisvestingsvergunning. Dit om te voorkomen dat leden van eenzelfde huishouden twee woonruimten in gebruik kunnen nemen. De weigeringsgrond is niet bedoeld om doorstroming te blokkeren. d. niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte als hoofdverblijf in gebruik zal nemen. e. er geen sprake is van woonruimte. Er wordt geen huisvestingsvergunning verleend voor het bewonen van ruimten die niet voldoen aan de definitie van woonruimte. Naast deze algemene weigeringsgronden kunnen bijzondere weigeringsgronden van toepassing zijn, of voorwaarden zoals bijvoorbeeld specifieke voorrangsvoorwaarden.

Als niet aan dergelijke weigeringsgronden of voorwaarden wordt voldaan, wordt de huisvestingsvergunning ook geweigerd.

24

Artikel 4. Inschrijfsysteem van woningzoekenden Deze bepaling is gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de burger. In artikel 23, tweede lid, is een overgangsregeling opgenomen voor bestaande inschrijvingen in oude inschrijfsystemen. Zie verder de toelichting bij artikel 23. Het in het derde lid genoemde bewijs van inschrijving is vorm vrij. Conform de Huisvestingsverordening 2015 is er voor gekozen om deze plicht alleen op te leggen aan de op Terschelling actieve woningcorporatie en marktpartijen die beroepsmatig werkzaam zijn in de volkshuisvesting. Deze laatste groep is toegevoegd, omdat zij naar verwachting een steeds grotere rol op de woningmarkt gaan spelen. Dat sprake is van beroepsmatige of professionele werkzaamheden kan bijvoorbeeld afgeleid worden uit de bij de Kamer van Koophandel geregistreerde activiteiten van de onderneming Particuliere verhuurders op Terschelling verhuren veelal slechts 1 of enkele woonruimten. Voor hen is het aanleggen en bijhouden van een inschrijfsysteem een te grote last. Het vierde en vijfde lid zijn verplichte toevoegingen aan deze verordening op grond van de Wet doorstroming huurmarkt (Stb.

2016, 158) in combinatie met de Wet van 14 april 2016 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet (aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren) (Stb. 2016, 157). Hierbij worden met inwerkingtredingsdatum 1 juli 2016 twee nieuwe artikelen in de Huisvestingswet 2014 ingevoegd, luidende: Artikel 11a In de huisvestingsverordening bepaalt de gemeenteraad dat indien een jongere als bedoeld in artikel 7:274c lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek een huurovereenkomst op grond van dat artikel is aangegaan, de inschrijving van die jongere om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet vervalt. Artikel 11b In de huisvestingsverordening bepaalt de gemeenteraad dat indien een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 271 lid 1 tweede volzin van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan, de inschrijving van die huurder om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet vervalt. De Wet doorstroming huurmarkt breidt via een wijziging van het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten uit. Een deel van de woningvoorraad kan zo makkelijker gereserveerd worden voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. Daarnaast blijven speciaal geschikte woningen zo beschikbaar voor de betreffende doelgroep.

Dat draagt bij aan een efficiënter gebruik van de woningvoorraad. Artikel 4, vierde en vijfde lid, kunnen worden gezien als sluitstuk van deze wetswijziging aangezien deze bepalingen imperatief voorschrijven dat bij aanvaarding van deze tijdelijke woonruimte bestaande inschrijvingen in het inschrijfsysteem van woningzoekenden in stand blijven.

Artikel 5. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning Deze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de aanvrager worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning. De onder a genoemde gegevens met betrekking tot leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, verblijfstitel zijn noodzakelijk in verband met de wettelijke eisen van artikel 10, tweede lid, van de wet. Zie hierover ook de toelichting onder artikel 3. Tot de gegevens die de economische binding aan kunnen tonen behoort een schriftelijke arbeidsovereenkomst. Deze overeenkomst moet in ieder geval de volgende gegevens bevatten: de naam en woonplaats van u en uw werkgever, de plaats of plaatsen waar u werkt, uw functie of het soort werk dat u doet, de datum van indiensttreding, de duur van het contract (bij een tijdelijk contract), hoeveel uur u werkt (per dag of per week), de hoogte van uw salaris en wanneer dit wordt uitbetaald, (eventueel) de lengte van uw proeftijd, de hoogte van de vakantietoeslag, het aantal vakantiedagen, de duur van de opzegtermijn en uw collectieve arbeidsovereenkomst (cao) als die van toepassing is.

25

U heeft een arbeidsovereenkomst als u aan de volgende voorwaarden voldoet: U bent in dienst van de werkgever. De werkgever kan u opdrachten geven en de werkinhoud bepalen. U krijgt loon voor het uitgevoerde werk. Meestal bestaat dit loon uit geld. Uw werkgever mag loon, voor zover boven het minimumloon, ook (gedeeltelijk) in natura uitbetalen. Bijvoorbeeld in de vorm van maaltijden of 'kost en inwoning'. U voert zelf het werk uit waarvoor u bent aangenomen. In artikel 18 van de wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning opgenomen. Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunninghouder de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen (zie het derde lid, onder d) of als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens (zie het tweede lid) waarvan deze wist of moest vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden gelden rechtstreeks op grond van de wet en zijn in de verordening niet herhaald.

Artikel 6. Bekendmaking aanbod van woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte.1 De wijze van bekendmaking geldt voor alle goedkope huur- en koopwoningen beneden de in artikel 2 van de verordening opgenomen prijsgrens. Bekendmaking moet in ieder geval plaatsvinden op een voor iedere woningzoekende toegankelijke internetpagina. Dit kan een eigen website van de corporatie of makelaar zijn, of sites als Funda, Jaap, Huizenzoeker e.d.. Daarnaast staat het de aanbieder vrij om aanvullend op andere wijze te adverteren, bijvoorbeeld via een advertentie in ‘de Terschellinger. Voor de inschrijving kan eventueel eenmalig een geringe vergoeding gevraagd worden. De regels voor het bekendmaken van aanbod van woonruimte gelden niet voor gemeentewoningen. Deze woningen zijn primair bedoeld voor het huisvesten van personeel van de gemeente Terschelling en secundair voor onderwijzend, zorg en politiepersoneel.

De verordening moet het mogelijk maken / niet in de weg staan om de woningen toe te wijzen aan deze doelgroepen, op een door de gemeente te bepalen wijze en zonder dat het aanbod algemeen bekend gemaakt hoeft te worden. Om dit mogelijk te maken worden de gemeentewoningen uitgezonderd van de bekendmakingsplicht. Deze verplichting geldt evenmin voor een particuliere huurwoning. Om dit te verduidelijken wordt opgenomen dat de plicht tot bekendmaking van aanbod van woonruimte geldt voor woningcorporaties en marktpartijen beroepsmatig werkzaam in de volkshuisvesting. Voor deze partijen geldt ook al een plicht tot het hebben en bijhouden van een inschrijfsysteem. Opgenomen is dat de woningcorporatie een aparte inschrijfpagina voor Terschelling in moet richten. Op deze pagina wordt uitsluitend woonruimte op Terschelling aangeboden en alleen woningzoekenden die woonruimte op Terschelling zoeken kunnen zich er op registreren en reageren op het aanbod. Op deze wijze worden de faciliteiten die woningstichting de Veste bood voortgezet. De bekendmaking van het aanbod van woonruimte vermeldt de huur- of koopprijs van de woonruimte. In artikel 17 van de wet is voorgeschreven dat dit een realistische prijs moet zijn.

Voor huurwoningen wordt hierbij een relatie gelegd met de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel, of, als dit stelsel niet van toepassing is op de betreffende woning, met de redelijke huurprijs die in het economisch verkeer voor vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. Voor koopwoningen mag de koopprijs niet hoger zijn dan de WOZ waarde. Met het oog op een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte moet in de bekendmaking vermeld worden dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. De eventuele voorrangsregels die voor de betreffende woonruimte gelden moeten eveneens genoemd worden. Dit om maatschappelijk en economisch gebonden woningzoekenden gedurende 3 maanden met voorrang voor de woonruimte in aanmerking te kunnen laten komen.

1 Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 51.

26

Artikel 7. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden. In het eerste lid zijn ‘labels’ aangemerkt die verhuurders en verkopers bij het aanbieden van woonruimte op deze woonruimte kunnen plakken. Als zij hiervoor kiezen, dan geldt de bij de ‘label’ behorende voorrangsregel uit het tweede lid. De corporatie heeft slechts een beperkt aantal grote huurwoningen. Dit zijn huurwoningen met 4 of meer volwaardige slaapkamers. Om te zorgen dat deze grote woningen toegewezen kunnen worden aan huishoudens met een bij de woning passende omvang heeft de corporatie de mogelijkheid deze woningen te labelen. Hetzelfde geldt voor woningen waarvoor het, gezien de specifiek aanwezige voorzieningen in de woning, wenselijk is om die woonruimte bij voorrang toe te kunnen wijzen aan huishoudens waarvoor die specifieke voorzieningen noodzakelijk zijn.

Om te voorkomen dat grote gezinswoningen toegewezen worden aan alleenstaanden biedt de verordening ook de mogelijkheid om woningen te labelen als woningen voor 1- en 2 persoonshuishoudens en als kleine gezinswoning. Is de woning gelabeld voor een 1- of 2persoonshuishouden dan wordt bij de toewijzing voorrang gegeven aan een huishouden bestaande uit 1 of 2 personen. Bij kleine gezinswoningen wordt voorrang gegeven aan huishoudens van 3 of 4 personen;. Bij grote gezinswoning wordt voorrang gegeven aan huishoudens van ten minste vijf personen. Deze labeling kan een bijdrage leveren aan het vergroten van de doorstroming. Bij de labeling moet er rekening mee worden gehouden dat er voldoende mogelijkheden blijven voor de toewijzing van woningen aan de grote groep alleenstaande woningzoekenden. (In november 2018 is 74% van de bij de Veste geregistreerde woningzoekenden alleenstaand). Bijna twee derde van de woningzoekenden zijn 1- en 2 persoonshuishoudens tot 65 jaar, waarvan een groot deel tot 35 jaar (Bron; Companen, december 2022). De gangbare praktijk om seniorenwoningen met voorrang toe te wijzen aan huishoudens waarvan tenminste 1 persoon 55 jaar of ouder is heeft een juridische basis gekregen in de verordening. De verordening biedt ook de mogelijkheid om woningen te labelen voor en toe te wijzen aan jongeren tot 23 jaar.

Artikel 7a. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet. Zoals in de toelichting bij artikel 7 is aangegeven kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepalen dat voor aangewezen categorieën woonruimte in verband met de prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden. In deze huisvestingsverordening zijn ook woningen in de middenhuur onder de werking van de huisvestingsvergunning gebracht. In de Woonvisie Terschelling en het Uitvoeringsprogramma Woonvisie Terschelling is het belang van bouw van woningen in de middenhuur aangegeven. Deze woningen moeten een belangrijke bijdrage leveren aan de doorstroming. Om het deze rol te laten vervullen zijn in de verordening voorrangsregels opgenomen voor het verlenen van huisvestingsvergunningen voor woningen die door het college van burgemeester en wethouders zijn aangewezen als woningen in de middenhuur. Deze komen met voorrang beschikbaar voor doorstromers uit een woning van het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland. Met de Wet maatregelen middenhuur wil het Rijk de woningbouw en de doorstroming op de woningmarkt verder stimuleren.

Het middensegment speelt daarin een sleutelrol. Het biedt huishoudens flexibiliteit en zorgt voor extra mogelijkheden voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en voor wie niet kan of wil kopen. Meer middenhuur stimuleert ook de doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huur. Voor een goed functionerende woningmarkt moeten meer betaalbare huurwoningen in de middenhuur beschikbaar komen. Middenhuur woningen zijn, volgens het concept van Wet Betaalbare huur, woningen met een huurprijs vanaf de

27

liberalisatiegrens tot maximaal 187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel (circa €1.123 (prijspeil 2023)). Artikel 8. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet). Ten aanzien van scholieren/studenten en mantelzorgers wijzigt het beleid niet.

Bij scholieren/studenten die, in verband met de studiefinanciering, zich gedurende hun studie aan de wal uit hebben laten schrijven, maar daarvoor en daarna op Terschelling ingeschreven staan, wordt de studietijd niet beschouwd als uitschrijving. Gedurende de studie worden zij beschouwd als ingezetene, waardoor zij kunnen voldoen aan de maatschappelijke binding. Omdat bij de 6-uit-10 jaar in incidentele gevallen de eis van ‘’onafgebroken ingezetene’’ onrechtvaardig uitpakte, wordt maatschappelijke binding aangenomen ingeval de betrokkene gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar ingezetene is geweest. Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen, mits aan de in de toelichting van artikel 8 opgenomen voorwaarden wordt voldaan, worden beschouwd als maatschappelijk gebonden aan Terschelling. Landelijk en gemeentelijk (sociaal) beleid gaat er van uit dat hulpbehoevenden zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en daarvoor een beroep doen op mantelzorg. (Rijks) bouwregelgeving maakt vergunningvrij bouwen van mantelzorgwoningen mogelijk. Personen die op Terschelling komen wonen om mantelzorg te geven of te ontvangen zullen echter veelal niet voldoen aan de bindingseisen.

Om te voorkomen dat de huisvestingsregelgeving het langer zelfstandig wonen met hulp van mantelzorgers belemmerd is opgenomen dat zij die mantelzorg verlenen of ontvangen maatschappelijk gebonden zijn, als voldaan wordt aan het volgende: Een mantelzorger, of degene die mantelzorg nodig heeft, wordt beschouwd als maatschappelijk gebonden als voldaan wordt aan de definitie uit de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, het verkrijgen van zorg of verlenen van zorg langdurig en onbetaald plaatsvindt, er sprake is van intensieve en voortdurende zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiende uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch deskundige kan worden aangetoond. Bij het verlenen of ontvangen van de intensieve en voortdurende zorg of ondersteuning moet het gaan om minimaal 8 uren in de week, gedurende minimaal drie dagen per week en de huisvesting op Terschelling moet een wezenlijke bijdrage aan de taakverlichting van de mantelzorger leveren. Langdurig wil zeggen voor naar verwachting minimaal 1 jaar.

Naar aanleiding van aanbevelingen van de commissie bezwaar- en beroep wordt het gemeentelijk beleid aangepast. De commissie constateert dat uit de memorie van antwoord bij de Huisvestingswet volgt dat het bij maatschappelijke binding ook expliciet gaat om mensen die op basis van familiebanden of langdurig engagement in onder meer vrijwilligersorganisaties een expliciete bijdrage leveren aan de lokale gemeenschap. In verband hiermee worden (pleeg-)kinderen en (pleeg)ouders van maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden huishoudens die ten minste gedurende de laatste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn van de gemeente Terschelling en wonen in een voor permanente bewoning bestemde woonruimte, beschouwd als maatschappelijk aan Terschelling gebonden. Ook moet het redelijke, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang van de (pleeg)kinderen en (pleeg)ouders om zich in de gemeente Terschelling te vestigen gedurende de voorafgaande zes jaren aantoonbaar aanwezig zijn. Om de schaarse woonruimte beschikbaar te houden voor starters, jonge gezinnen en middeninkomens is de groep waarvoor maatschappelijke binding wordt aangenomen beperkt tot kinderen en ouders. 28

In welke overige gevallen er sprake is van het leveren van een langdurige en expliciete bijdrage aan de lokale gemeenschap zal van geval tot geval beoordeeld worden, waarbij de bijdrage aan de lokale gemeenschap in ieder geval gedurende de voorafgaande zes jaren aantoonbaar aanwezig moet zijn. Van economische binding is sprake als de woningzoekende vast werk (arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd) heeft op Terschelling voor gemiddeld minimaal 18 uur per week Het werk moet verband houden met Terschelling. Ook moet het noodzakelijk zijn dat er voor het verrichten van dat werk op Terschelling gewoond wordt. Om dwaling en fraude tegen te gaan moet er al minimaal 3 maanden op Terschelling gewerkt zijn voordat de aanvraag huisvestingsvergunning wordt gedaan. Economische binding wordt ook aangenomen bij een tijdelijke arbeidsovereenkomst (arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd) voor gemiddeld minimaal 18 uren per week. Een tijdelijke arbeidsovereenkomst is veelal voor 1 jaar. Ook in deze situatie geldt, om dezelfde reden, de eis dat er al minimaal 3 maanden op het eiland gewerkt moet worden voordat er sprake is van economische binding. De tijdelijke arbeidsovereenkomst bij een bedrijf/werkgever op Terschelling moet in totaal voor minimaal 1 jaar zijn. Daarnaast moet de werkgever schriftelijk verklaard hebben dat het de bedoeling is om het dienstverband na dat jaar voort te zetten.

In situaties zonder arbeidsovereenkomst, zoals bij zelfstandigen, moet aangetoond worden dat zij voor de voorziening in hun (hoofd)bestaan een belang hebben bij vestiging op Terschelling. Daarbij moet aangetoond worden dat sprake is van minimaal een vergelijkbare arbeidsomvang als bij een. arbeidsovereenkomst. Voor deze situatie geldt een termijn van 1 jaar in de periode rondom de aanvraag huisvestingsvergunning, waarvan minimaal 3 maanden voor en na de aanvraag huisvestingsvergunning. Bij zzp-ers gaat het om zeer uiteenlopende gevallen. Er wordt van uit gegaan dat, in de situatie zonder arbeidsovereenkomst, dit een redelijker bewijsperiode is. Om maatwerk te kunnen leveren kan er in gevallen waarin de gestelde maanden- eis onredelijk blijkt te zijn vervangend bewijs gevraagd worden. In artikel 3 van deze verordening is bepaald dat uitsluitend maatschappelijk of economisch gebonden personen in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Uitzondering daarop vormt de vruchteloze aanbieding. Nadat voldaan is aan de voorwaarden van de vruchteloze aanbieding kan ook vergunning verleend worden aan personen zonder binding aan het eiland. Feitelijk maakt dit een voorrangsregeling overbodig. Om over de bij de toewijzing, ten opzichte van andere woningzoekenden waarvoor een voorrangsregeling geldt, geen enkele onduidelijkheid te laten bestaan is deze bepaling toch gehandhaafd.

Aangezien op Terschelling sprake is van geringe uitbreidingsmogelijkheden op grond van de provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1 van de Wro kan deze voorrang voor aan het eiland gebonden personen gelden voor het gehele aanbod waarvoor op grond van artikel 3 van deze verordening een huisvestingsvergunning is vereist. Dat sprake is van geringe uitbreidingsmogelijkheden wordt ook door het Rijk erkend. Zie hiervoor de motivatie voor het uitsluitend op de Waddeneilanden mogelijk maken van een vergunningplicht voor de goedkope koopwoningen.

Artikel 9. Voorrang bij urgentie De wet biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen, ook wanneer geen sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte (artikel 12 van de wet). Ook zonder schaarste kan immers behoefte bestaan om sommige woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten. In de huisvestingsverordening kan overeenkomstig artikel 12 van de wet bepaald worden dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte – welke niet dezelfde hoeven te zijn als zijn aangewezen in artikel 2 – bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. Besloten is om geen urgentieregeling op te nemen. Effectief worden er weinig woningen aangeboden op Terschelling en een urgentie regeling frustreert waarschijnlijk de reguliere toewijzing teveel. De kans is aanwezig dat er nog louter op urgentie toegewezen wordt. Naast minder regels betekent dit een beperking van de werkdruk voor de gemeente en de corporatie. De in het verleden opgedane ervaringen met de aanvragen om een urgentieverklaring en de medische indicatiestelling leren dat de behandeling van de aanvragen en de bezwaar- en beroepsprocedures veel inzet en tijd vergt.

29

Door geen urgentieregeling op te nemen wordt tevens voorkomen dat voorrang gegeven moet worden aan woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang in verband met relationele problemen of geweld en woningzoekenden die mantelzorg ontvangen of verlenen. Zij gaan dus niet voor op economisch of maatschappelijk gebonden woningzoekenden. Vergunninghouders zijn als verplichte urgentiecategorie geschrapt bij wet van 14 december 2016 tot ‘Wijziging van de Huisvestingswet 2014 inzake de huisvesting van vergunninghouders’. Bij deze wet is artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 zodanig gewijzigd dat vergunninghouders niet meer behoren tot de wettelijk verplichte voorrangscategorie. De wet voegt echter ook een vierde lid aan artikel 12 van de Huisvestingswet 2014 toe met als verplichting voor gemeenten om in de huisvestingsverordening vast te leggen op welke wijze de gemeente voldoet aan de zorg voor de voorziening in de huisvesting van vergunninghouders in de gemeente overeenkomstig de voor de gemeente geldende taakstelling, behoudens in die gevallen dat burgemeester en wethouders daarin op andere wijze voorzien. Dit laatste is het geval: de taakstelling is voor de Friese Waddeneilanden overgenomen door de gemeente Leeuwarden. Artikel 10. Verzoek om indeling in een urgentiecategorie Vervallen sinds 1/7/2015.)

Artikel 11. Intrekken of wijzigen indeling in een urgentiecategorie Vervallen sinds 1/7/2015

Artikel 12. Rangorde woningzoekenden In deze bepaling is in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening een rangorde voor toewijzing van woonruimte gegeven voor de gevallen waarin er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte. Als er meer gegadigden zijn voor een aangeboden woonruimte gaat als hoofdlijn de voorrangsregel voor economische of maatschappelijke binding voor op andere voorrangsregels. Zie verder ook de toelichting onder artikel 8. Gelabelde woningen en woningen met specifieke voorzieningen worden met voorrang toegewezen aan gebonden huishoudens die voldoen aan de in artikel 7 opgenomen criteria. Bij meerdere gegadigden heeft de woningzoekenden met de langste inschrijvingsduur voorrang. Voor, door het college aangewezen, woningen in de middenhuur, zijn in artikel 7a specifieke voorrangsregels opgenomen. Als er meer gegadigden zijn voor een aangeboden woning in de middenhuur gaat de voorrangsregels voor economische of maatschappelijke binding voor op andere voorrangsregels. Zie verder ook de toelichting onder artikel 8. Door het college aangewezen woningen in de middenhuur worden met voorrang toegewezen aan gebonden huishoudens die voldoen aan de in artikel 7a opgenomen criteria. Bij meerdere gegadigden heeft de woningzoekende met de langste woonduur voorrang. Het begrip woonduur is toegelicht in artikel 1. Begripsbepalingen.

Op grond van artikel 16 van de wet kan economische of maatschappelijke binding niet worden tegengeworpen aan vergunninghouders en woningzoekenden komende uit een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die wegens problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten. Doordat geen urgentieregeling is opgenomen hebben zij echter geen voorrang.

Artikel 13. Vruchteloze aanbieding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 17 van de wet, waarin wordt bepaald dat als woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding te lang stilzitten, hun aanspraak op voorrang verdwijnt. In het eerste lid is de termijn gesteld waarna de huisvestingsvergunning aan een andere gegadigde (zonder economische of maatschappelijke binding) moet worden verstrekt, mits de betreffende woonruimte binnen die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden. In artikel 17 van de wet is vastgelegd wanneer sprake is van een realistische huur- of koopprijs. Voor huurwoningen wordt hierbij een relatie gelegd met de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel, of, als dit stelsel niet van toepassing is op de betreffende woning, met de 30

redelijke huurprijs die in het economisch verkeer voor vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. Voor koopwoningen mag de koopprijs niet hoger zijn dan de WOZ waarde. In artikel 13 van de concept verordening is de procedure van de vruchteloze aanbieding geregeld. Hierin is opgenomen dat de eigenaar de woonruimte tenminste tweemaal overeenkomstig artikel 6 moet aanbieden. Volgens artikel 6 moet dit in ieder geval door publicatie op een voor iedere woningzoekende kosteloos toegankelijke en daarvoor beoogde internetpagina of door middel van een advertentie in de Terschellinger. Deze handelwijze geldt voor zowel huur- als koopwoningen. Voor bijvoorbeeld het aanbieden van een huurwoning of een koopwoning door een particulier wordt het van belang geacht dat het aanbod 2 maal plaatsvindt voordat sprake is van vruchteloze aanbieding. Het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland maakt voor het aanbieden van woonruimte gebruik van hun eigen website. Een woning moet daarop ten minste 3 maanden onafgebroken op de juiste wijze aangeboden zijn voordat sprake is van vruchteloze aanbieding. Particuliere verkopers van woonruimten zullen de woonruimte in ieder geval ten minste tweemaal in ‘’de Terschellinger’’ aan moeten bieden. Als gekozen wordt voor een advertentie in het plaatselijk meest gelezen nieuwsblad dan moet er een redelijke tijd tussen de twee publicaties zitten.

Door middel van een uitzonderingsbepaling is tegemoet gekomen aan de wens van de makelaars om voor de koopwoningen te volstaan met 1 maal aanbieden op internet en deze aanbieding continu te laten staan. De eigenaar die een koopwoning aanbiedt via een makelaar, en de makelaar biedt deze woonruimte aan op een internetpagina die voldoet aan artikel 6, kan volstaan met eenmalig plaatsen op internet als de aanbieding continu op deze internetpagina vindbaar blijft zolang de woning niet is verkocht. Ook bij verkoop via een makelaar moet voor het overige het aanbod plaatsvinden op de in de verordening voorgeschreven wijze.

Artikel 14. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21 van de wet. Met de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet worden vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten: 1. Onttrekking: ‘woonruimte anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken’. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. Het gebruik als recreatiewoning of tweede woning zijn voorbeelden van gebruik voor een ander doel. 2. Samenvoeging: ‘woonruimte anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen’. 3. Omzetting: ‘woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten’. 4. Woningvorming: ‘woonruimte te verbouwen tot twee of meer woonruimten’. De vergunningsplicht voor woningvorming is bij de Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (‘de Rotterdamwet’) toegevoegd aan de wet. In het eerste lid is bepaald op welke woonruimten het vergunningvereiste van toepassing is.

Evenals in de oude verordening geldt de vergunningplicht voor alle woonruimte op het eiland. Deze aanwijzing – gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad – is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Het is van belang om ook woonruimte die niet behoort tot de op grond van artikel 7 van de wet aangewezen categorieën met het oog op de leefbaarheid voor onttrekking te behoeden. Op basis van artikel 21 van de wet kan bijvoorbeeld gestuurd worden op het onttrekken van woningen als tweede woning of vakantiehuis door toeristen. Het omzetten van een gewone woning in een ‘tweede woning’ kan worden aangemerkt als een onttrekking in de zin van dit artikel. Het gebruik van een woning om deze (gemeubileerd) te verhuren voor periode van een halfjaar of langer geldt niet als onttrekking.2

2 Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 52.

31

De onttrekkingsvergunning vormt dan ook, naast het bestemmingsplan, een belangrijk instrument bij het tegengaan van onrechtmatige bewoning. Op grond van vastgesteld gemeentelijk beleid beschouwen wij het gedeeltelijk onttrekken van woonruimte niet als vergunningplichtig als de resterende woonruimte minimaal 75 m² groot blijft. Een dergelijke onttrekking van woonruimte wordt geacht geen wijziging in de samenstelling van de woonruimtevoorraad aan te brengen, omdat de resterende woninggrootte nog toereikend geacht wordt voor het huisvesten van dezelfde doelgroep als voor de onttrekking. Door middel van de vergunning kan ook worden voorkomen dat er teveel bestaande reguliere woonruimte wordt omgevormd tot personeelsverblijven of tot woonruimte voor studenten. Met het omzetten naar personeelsverblijven of studentenkamers wordt zelfstandige woonruimte omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Daarvoor is een vergunning vereist. Dit vergunningvereiste is noodzakelijk om de uit de Woonvisie Terschelling blijkende behoefte aan tijdelijke huisvesting voor ca. 100 3de en 4de jaars studenten van het MIWB en de 50 tijdelijk- en seizoenspersoneel in goede banen te leiden..In de Woonvisie is aangegeven dat dit moet gebeuren zonder gebruikmaking van de reguliere woningvoorraad.

Het vergunningvereiste voor samenvoeging is opgenomen om te voorkomen dat de schaarse goedkope woonruimte door samenvoeging wordt omgezet in dure, niet schaarse woonruimte. Wijziging 13 oktober 2021 Uit jurisprudentie van de Raad van State (zaaknummer 201908787/1/A3) is gebleken dat handhaving van onrechtmatige bewoning op basis van het niet hebben van een onttrekkingsvergunning niet mogelijk is bij gevallen waar de onttrekking aan de woonruimtevoorraad al enige tijd geleden heeft plaatsgevonden. Door ook het onttrokken houden vergunningplichtig te maken kunnen gevallen van woningonttrekking die ontstaan na inwerkingtreding van deze wijziging van de verordening gehandhaafd worden. Hetzelfde geldt voor de samenvoegings- omzettings- en splitsingsvergunning. Artikel 21 Huisvestingswet 2014 maakt deze toevoeging mogelijk. Omdat de vergunningplicht pas geldt na inwerkingtreding van deze wijziging is geen overgangsrecht opgenomen.

Artikel 16 en 17; Voorwaarden en voorschriften; Weigeringsgronden De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening mogelijke voorwaarden en voorschriften en weigeringsgronden op te nemen ten aanzien van een vergunning als bedoeld in artikel 21 respectievelijk 22. De vergunning kan worden geweigerd als naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang. Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd.3 Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook worden gedacht aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand.4 Op grond van de Memorie van Toelichting bij de Huisvestingswet 2014; kamerstuk 32271, nr.3, par. 2.4.2 is het sinds de inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 niet meer mogelijk om bij een onttrekkingsvergunning een vergoeding te vragen ten behoeve van een gemeentelijk volkshuisvestingsfonds.

Op Terschelling is in alle categorieën van de woningvoorraad sprake van schaarste. Daarom wordt in principe geen vergunning verleend voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte ten behoeve van een niet-woonfunctie. Het belang van het behoud van de woningvoorraad wordt groter geacht dan het belang van de aanvrager van een vergunning voor onttrekken voor een nietwoonfunctie. Een vergunning voor het onttrekken van woonruimte ten behoeve van een nietwoonfunctie wordt daarom alleen in uitzonderlijke gevallen verleend. 3 Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 52. 4 Kamerstukken I 2013/14, 32 271, C, blz. 7.

32

In de verordening is de mogelijkheid opgenomen om een onttrekkingsvergunning te verlenen met als voorwaarde het realiseren van vervangende gelijkwaardige woonruimte. Ten aanzien van de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte voor werknemers met een tijdelijk dienstverband (seizoenspersoneel) kan, in aansluiting op (de toelichting op) artikel 2 van deze verordening, in algemene zin gesteld worden dat de samenstelling van de woonruimtevoorraad gediend kan zijn met deze omzetting gezien de behoefte aan woonruimte voor tijdelijke werknemers. Hier staat tegenover dat zelfstandige woonruimte, geschikt voor de huisvesting van meerpersoonshuishoudens verdwijnt en vervangen wordt door woonruimten geschikt voor (veelal) eenpersoonshuishoudens. In de Woonvisie Terschelling is er voor gekozen om seizoenspersoneel niet te huisvesten in de reguliere woningvoorraad. Voor seizoenspersoneel moet de oplossing gevonden worden in verbouw van bestaand vastgoed tot woonruimte voor tijdelijk personeel of in nieuwe concepten voor tijdelijke huisvesting. De geldende bestemmingsplannen bieden mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van personeel. Deze mogelijkheden zijn verruimd met de vaststelling van de Beleidsregels nieuwe woningen 2019. Deze beleidsregels maken de tijdelijke huisvesting, voor de duur van maximaal 9 maanden per jaar, mogelijk in bedrijfsgebouwen.