17.C. Bijlage 5 - Presentatie analyse Gebouw op Palen 11 april 2022 - kopie

Analyse herontwikkeling Gebouw op Palen 11 april 2020

Vraagstelling • Wat is de grondslag voor de erfpachtcanon en wat kan SSR/SZBT maximaal dragen gegeven de overige exploitatiekosten? • Op welke wijze kan en mag de gemeente bijdragen aan de exploitatie van SSR/SZBT met behulp van de hoogte van de erfpachtcanon. • Welke uitgangspunten in relatie tot de erfpachtcanon of bijdrages van de gemeente dienen te worden gehanteerd om een sluitende business case te kunnen realiseren? • Wat zijn de revitalisatiemogelijkheden?

Posities Gemeente: • Boekwaarde € 2,5 miljoen, afwaarderen deels/ineens niet mogelijk i.v.m. weerstandsvermogen • Boekwaarde t.b.v. Huis op Palen: € 787.000 • Verkoop woning Kaars (Subsidieaanvraag verduurzaming/esthetische fa ade: € 736.550 • Blijvend eigenaar grond+pand Stichting: • Exploitatie Huis op Palen • 4 woningen voor cursisten, 4 woningen voor gemeente en maatschappelijke organisaties • Opdrachtgever ontwerp en calculatie aannemer • Geen sluitende business case indien bij verhoogde erfpachtcanon en kosten verduurzaming/façade, ondanks huurverhoging

4 scenario’s

Scenario 1: functionele verbeteringen en groot onderhoud

sterk Beperkte investering Snel realiseerbaar Functionele verbetering Beperkte stijging gecalculeerde bouwkosten

zwak NCW : € - 1.402.000 Erfpacht € 35.500 / jaar niet haalbaar. Voldoet niet aan normen verlaging CO2-immissienormen 2030 - 2050 Geen afstemming met de architectuur Victoria, geen samenhangend geheel Blijvend hoge energielasten en onderhoudskosten Versneld afschrijven investering (15 jaar), afschrijven naar bijna 0. Geen verbetering thermisch comfort

kansen Vooralsnog doorexploiteren op oorspronkelijke keuzes en later investeren in vergaande duurzaamheid Afschrijving boekwaarde gemeente tot aanvaardbaar niveau

bedreigingen Reductie emissie, sloop-nieuwbouw na ca.15 jaar Negatieve businesscase Mogelijk omgevingsvergunning toch nodig i.v.m. eisen brandveiligheid

4 scenario’s

Scenario 2a: functionele verbeteringen + façade + verbeterde isolatie

sterk

zwak

-

NCW : - € 692.000 Rijksbijdrage noodzakelijk Hogere investering dan functioneel noodzakelijk Voldoet niet aan normen verlaging CO2-immissienormen 2050 Effecten stijging bouwkosten • als bij een renovatie Verminderde maar blijvend hoge energielasten 25% of meer Versneld afschrijven investering gevel- en dakoppervlak wordt bedreigingen vervangen dient het Verplichte reductie emissie voor 2050, gebouw op BENG-niveau dient te sloop-nieuwbouw na ca 20-25 jaar. worden Daardoor afschrijven naar bijna 0. gebracht. Onvoldoende positieve businesscase • Façade is niet functioneel en Omgevingsvergunning noodzakelijk

Functionele verbetering Verbetering energieprestatie Afstemming architectuur Victoria

kansen

verduurzamend en daardoor niet duurzaam

Scenario 2b: functionele verbeteringen + façade + isolatie op BENG: vermoedelijk geen realistische business case

4 scenario’s

Scenario 3: Sloop-nieuwbouw + energieneutraal + biobased + behoud fundament

sterk

zwak

-

-

-

NCW: € 152.000 Voldoende ruimte in de NCW t.b.v. Erfpacht volgens norm gemeente Terschelling Beperkt hogere investering in vergelijking tot scenario 2 en vermoedelijk lager dan bij scenario 4 Optimale functionaliteit Energieneutraal Afstemming architectuur Victoria Voldoet aan normen verlaging C02-emmissie 2050

kansen Mogelijkheid om biobased, CO2- en energiepositief te bouwen De NCW biedt ruimte aan hogere stichtingskosten

Hogere investering Rijksbijdrage (deels) noodzakelijk Hogere financieringsbehoefte Sloop van de huidige opstallen betekent een afvalstroom

bedreigingen Omgevingsvergunning noodzakelijk

Conclusie • Niet erfpachtcanon maar energievraag, onderhoudslasten en (indirect) exploitatieperiode zijn bepalend. • Alleen functionele verbeteringen biedt: • Geen sluitende exploitatie • Geen reductie van de CO2-emmissie, • geen gewenste samenhang in het plangebied • passen onvoldoende bij TS25, landelijk en Europees beleid • Alleen sloop-nieuwbouw is duurzaam en economisch verantwoord

Advies 1. Herontwikkel het pand op basis van scenario 3. 2. Beperk de risico’s voor SSR/SZBT: a. niet voor eigen rekening en risico het Gebouw op Palen laten herontwikkelen. Neem opdrachtgeverschap of de regie over of sta borg. b. Huurcontracten met eenzelfde looptijd als de afschrijfperiode 3. Advies ten aanzien van het plangebied a. Draag zorg voor samenhang in architectuur. b. Draag zorg voor herstel van het duin- en kwelderlandschap en stel hoge eisen aan de inrichting van het landschap. c. Biobased en energieneutraal of energiepositief bouwen d. Ontwikkel de panden bij voorkeur als casco met inbouwpakket. 4. Advies ten aanzien van eigendom, huur en opdrachtgeverschap a. Overweeg een constructie waarbij de gemeente Terschelling eigenaar blijft van grond en opstallen, de herontwikkeling van het casco voor haar rekening neemt en deze verhuurt aan gebruikers. Huurders ontwerpen een voor eigen gebruik geschikt inbouwpakket en nemen dit in eigendom. b. Overweeg om de ontwikkeling onder te brengen bij een projectorganisatie of stakeholder, bijvoorbeeld bij NHL Stenden hogeschool.