14.e Bijlage 3 Huisvestingsverordening Terschelling 2023 -vc-16052023-was wordt versie tov inspraakversie.pdf

Ten aanzien van de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte voor werknemers met een tijdelijk dienstverband (seizoenspersoneel) kan, in aansluiting op (de toelichting op) artikel 2 van deze verordening, in algemene zin gesteld worden dat de samenstelling van de woonruimtevoorraad gediend kan zijn met deze omzetting gezien de behoefte aan woonruimte voor tijdelijke werknemers. Hier staat tegenover dat zelfstandige woonruimte, geschikt voor de huisvesting van meerpersoonshuishoudens verdwijnt en vervangen wordt door woonruimten geschikt voor (veelal) eenpersoonshuishoudens. In de Woonvisie Terschelling is er voor gekozen om seizoenspersoneel niet te huisvesten in de reguliere woningvoorraad. Voor seizoenspersoneel moet de oplossing gevonden worden in verbouw van bestaand vastgoed tot woonruimte voor tijdelijk personeel of in nieuwe concepten voor tijdelijke huisvesting. De geldende bestemmingsplannen bieden mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van personeel. Deze mogelijkheden zijn verruimd met de vaststelling van de Beleidsregels nieuwe woningen 2019. Deze beleidsregels maken de tijdelijke huisvesting, voor de duur van maximaal 9 maanden per jaar, mogelijk in bedrijfsgebouwen.

Vanwege de alternatieven voor de huisvesting van tijdelijke werknemers weegt het nadeel van het onttrekken van schaarse zelfstandige woonruimte in veel gevallen niet op tegen het voordeel van het nieuwe aanbod aan onzelfstandige woonruimte voor seizoenspersoneel. De onttrekkingsvergunning kan in een dergelijk geval in de regel dan ook niet verleend worden. Het college van burgemeester en wethouders kan hierop een uitzondering maken voor panden die door het college aangewezen of bestemd worden als woonruimte voor tijdelijke personeel.. In artikel 26 van de wet zijn intrekkingsgronden opgenomen. Deze gelden rechtstreeks en zijn in de verordening niet herhaald.

Artikel 18. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22 van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de voorraad betaalbare huur- of koopappartementen5. Van dit instrument gaat op Terschelling slechts een beperkte werking uit. Mede met het oog op deregulering is het instrument niet opgenomen in de Huisvestingsverordening 2015 en 2019. Er zijn geen redenen gebleken om dit instrument alsnog op te nemen.

Artikel 21l Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is. Onder Algemeen in deze toelichting is deze dringende reden aangetoond en is nader ingegaan op het werkingsgebied.. 5 Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 52.

33

In het eerste lid is bepaald dat de beschermde woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning (verhuurvergunning opkoopbescherming). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat het huis is verkocht. De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm, en de enige die in dit verband echt van belang is. Daarom geldt de vergunningplicht volgens het eerste lid alleen voor het verhuren van beschermde woonruimte. In het tweede lid zijn de gebieden aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt (tweede lid, onder a ) en de WOZ-waarde die als grens geldt voor wat nog goedkope of middeldure woonruimte is (tweede lid, onder b, en derde lid). De onderdelen a en b uit het tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen c en d zijn wettelijk verplicht. Omdat gemeenten en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor woonruimten uit hun bezit (onderdeel e). Om uit te sluiten dat de opkooppraktijk zich kan voordoen bij nieuwbouwwoningen is geen uitzondering opgenomen voor nieuwbouwwoningen.

Daarmee geldt het opkoopstelsel ook voor nieuwbouwwoningen (tot de koopprijsgrens). Het tweede lid, onder a, regelt de aan te wijzen gebieden. Dit zijn gebieden van de gemeente waar de opkoopbeweging zich voordoet. Op Terschelling is dit het gehele eiland. Op advies van de lokale makelaars en ook om te voorkomen dat maatregelen die op een bepaalde plek tegen een ongewenste situatie worden genomen, tot gevolg hebben dat die ongewenste situatie zich naar een andere plek verplaatst (het ‘’waterbedeffect) wordt heel Terschelling als werkingsgebied aangewezen. Verder noemt het tweede lid, onder b, de WOZ-waarde en niet de reële verkoopprijs. Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt, duidelijk kunnen worden beantwoord als de woning te koop wordt aangeboden. Dat is noodzakelijk uit het oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt aan beide vereisten voldaan. Als WOZ-waarde wordt aangesloten bij het bedrag in artikel 2, eerste lid, onder b (de koopprijsgrens). Dit is gedaan omdat de opkoopbescherming geldt voor goedkope en middeldure woonruimte. Bij de koopprijsgrens gaat het om goedkope woonruimte.

Bij deze laatste gaat het om de koopprijs. De WOZ-waarde van woonruimte ligt in de regel onder de reële koopprijs. In de praktijk zal het bij woningen met een WOZ waarde die gelijk is aan de koopprijsgrens in de regel gaan om woningen met een reële verkoopprijs boven de koopprijsgrens. Daarmee vallen ook middeldure woningen onder het stelsel van opkoopbescherming. Verkoopgegevens tonen aan dat dit een reële aanname is.

Artikel 21m. Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming Artikel 42, tweede lid van de Huisvestingswet verplicht ertoe het elektronisch aanvragen van een verhuurvergunning opkoopbescherming mogelijk te maken. Dit vloeit voort uit artikel 8, eerste lid, van de Dienstenrichtlijn, dat bepaalt dat alle procedures en formaliteiten betreffende de toegang tot en de uitoefening van een dienstenactiviteit eenvoudig, op afstand en met elektronische middelen via het betrokken één-loket met de relevante bevoegde instanties kunnen worden afgewikkeld. Deze verplichting belet echter niet om, naast de elektronische weg, ook een andere wijze van aanvraag mogelijk te maken (Kamerstukken 35517, nr. 53). Beslistermijn en ‘silencio positivo’ De beslistermijn voor aanvragen om een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, van de wet bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid van zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen. Is niet op tijd beslist, dan geldt het silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 van de Awb), aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet.

Dit betekent dat de aanvraag is ingewilligd als burgemeester en wethouders niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’ (verlengd dus), als 34

burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb).

Artikel 21n. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. Dit betreft o.a. in gebruik geven van de woonruimte aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar. Het bepaalde in de overige artikelen van deze verordening blijft echter onverkort van toepassing. In de gevallen waarbij voor het bewonen van de woonruimte een huisvestingsvergunning is vereist betekent dit bijvoorbeeld dat deze woningzoekende de woonruimte alleen mag bewonen als hij in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Het tweede lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam van de betrokken persoon in de vergunning moet worden vermeld. De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob).

Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet meer huurder is die in de woonruimte verblijft (tweede lid).

Artikel 21o. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (tweede lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (derde lid). Er is dus sprake van een aflopende reeks: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend, wordt in beginsel verleend, kan misschien worden verleend, moet worden geweigerd. De artikelen 21n en 21o maken samen dat er drie typen gevallen zijn waarin verlening van een verhuurvergunning opkoopbescherming aan de orde kan zijn: 1. de vergunning moet worden verleend in de gevallen waarin de wet dat voorschrijft: artikel 21n; 2. de vergunning wordt hoogstwaarschijnlijk verleend in de in of meer sociale gevallen van artikel 21o, eerste lid. Dan is er een sterk vermoeden dat het verhuren van de nieuw gekochte woonruimte alleszins aanvaardbaar is (‘kan in beginsel worden verleend’); 3. de vergunning kan soms worden verleend in bijzondere gevallen, waarin het belang om te kunnen verhuren bijzonder zwaar weegt.

Bijvoorbeeld als de vergunning niet meer geldt doordat de vergunde situatie is gewijzigd maar van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de verhuur beëindigt. Of als de beschermde woonruimte door de eigenaar is aangekocht om aantoonbaar uitsluitend te worden verhuurd aan werknemers met een arbeidsovereenkomst voor maximaal 9 maanden, mits voor dit gebruik van de woonruimte alle vereiste vergunningen zijn verleend en de leefbaarheid niet in het geding komt (huisvesting tijdelijk personeel). Afgezien van de ‘verplichte’ gevallen van artikel 21n en de bibob-weigeringen, gaat het om het afwegen van het verhuurbelang waarvoor de vergunning wordt gevraagd tegen het belang van opkoopbescherming, waarop dit hoofdstuk is gericht. Al met al staat de opkoopbescherming duidelijk voorop, maar is er een genuanceerd afwegingskader voor de in het eerste en het tweede lid van dit artikel bedoelde gevallen. In het geval van het eerste lid, onder a, (aankoop in opdracht van de gemeente) kan worden gedacht aan een opkoop- en renovatie- of stadsvernieuwingsprogramma, uit te voeren door een of meer particulieren, waarbij is voorzien dat een deel van de goedkope en middeldure woningen huurwoningen zullen worden. Voor die woonruimte zal dan een verhuurvergunning opkoopbescherming kunnen worden verleend. 35

Het tweede lid geeft een beperkte, maar open mogelijkheid voor het geven van een verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen. Het woonbeleid van de gemeente is er op gericht permanente woonruimte niet verloren te laten gaan door opkoop voor en verhuur aan studenten. In deze gevallen wordt dan ook geen vergunning verleend, tenzij het woonruimten betreft die naar het oordeel van burgemeester en wethouders bedoeld zijn voor studenten en de leefbaarheid niet in het geding komt. De in het tweede lid genoemde, af te wegen belangen (belang van de eigenaar dat zou worden gediend door verhuur mogelijk te maken enerzijds, belang van het behouden van een redelijke voorraad niet te dure koopwoningen anderzijds) spelen in dit hele hoofdstuk een rol. Als weigering op grond van de Wet bibob aangewezen is, wordt de vergunning ook geweigerd (derde lid).

Artikel 21p. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Hier is volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. Het niet meer verhuren aan een ‘geprivilegieerde huurder’ als genoemd bij de moet-worden-verleend-gevallen van artikel 21n, eerste lid, hoeft niet te leiden tot intrekking van de vergunning: dan vervalt de vergunning automatisch (tweede lid van dat artikel). De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. De onder a toegevoegde intrekkingsgrond is eigenlijk vanzelfsprekend. De vergunning kan worden ingetrokken als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend.

Artikel 22. Bestuurlijke boete Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8of 22, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de wet. Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging). Het opnemen van de bepaling biedt het college de mogelijkheid om op te treden tegen maatschappelijk onaanvaardbare activiteiten en uitwassen tegen te gaan. De vaststelling dat sprake is van een overtreding moet gedaan worden door een daarvoor door het college aangewezen toezichthouder als bedoeld in hoofdstuk 5, titel 2 van de Algemene wet bestuursrecht.

In artikel 35 van de wet is bepaald dat de boetes in 2014 maximaal de volgende bedragen mochten bedragen: Overtreding van artikel 8 eerste lid (in gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning): € 405 Overtreding van artikel 8, tweede lid (in gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning), artikel 21 (onttrekking, samenvoeging of omzetting zonder vergunning), artikel 22 (splitsing zonder vergunning) en artikel 26 (handelen in strijd met voorschriften van de vergunning): € 20.250. Gekozen is voor progressief oplopende boetes bij herhaalde overtreding tot (nagenoeg) het maximaal toegestane boetebedrag, waarbij de hoogste boetes van toepassing zijn in geval van bedrijfsmatige exploitatie. De maximaal toegestane hoogte van de boetebedragen zijn met ingang van 1 januari 2018 verhoogd, maar er is geen aanleiding om deze hogere bedragen in de verordening op te nemen. Voor het verhuren van woonruimte zonder verhuurvergunning opkoopbescherming is een boete opgenomen van € 20.000 en bij herhaalde overtreding van € 40.000 (overtreding van artikel 41, eerste lid, van de wet). 36

Artikel 23. Overgangsrecht. De nieuwe verordening treedt in werking zodra deze elektronisch is bekendgemaakt. . De oude verordening vervalt op 1 juli 2023. In het derde en vierde lid van artikel 51 is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen op grond van de Huisvestingswet 2014 en 2019. Ook lopende bezwaarschriften vallen onder deze overgangsregeling, omdat bezwaarschriften altijd betrekking hebben op vergunningen of het weigeren of intrekken van vergunningen. In artikel 51, vijfde lid, van de wet is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de verordening op grond van de (oude) Huisvestingswet, worden afgehandeld krachtens de daarop gebaseerde (oude) verordening. In dit artikel is aanvullend overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekenden volgens oude inschrijfsystemen. Deze inschrijvingen worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijvingsduur. WoonFriesland hanteert hiervoor de term ‘’inschrijftijd’’.

37