10.c. Huisvestingsverordening Terschelling 2023 -v 03042023 was-wordt lijst.pdf

Concept versie 03/04/2023 Was (Huisvestingsverordening 2019 laatst gewijzigd 6 december 2022) Wordt (Huisvestingsverordening 2023)

Huisvestingsverordening Terschelling 2023 De raad van de gemeente Terschelling besluit vast te stellen de Huisvestingsverordening Terschelling 2023 en de toelichting bij de verordening.

HOOFDSTUK 1. Algemene bepalingen Artikel 1. Begripsbepalingen In deze verordening wordt verstaan onder: - bedrijfsmatige exploitatie: de een eigenaar verhuurt of verkoopt drie of meer woonruimten of houdt zich door middel van een bedrijf beroepsmatig bezig met huisvesting of de exploitatie van onroerend goed voor tijdelijke of permanente huisvesting. Bedrijven die woonruimte bieden aan eigen personeel of personeel van andere bedrijven vallen hier tevens onder. Onttrekking van woonruimte is bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Samenvoeging van woonruimte is bedrijfsmatig, als de eigenaar zich door middel van een bedrijf beroepsmatig bezig houdt met huisvesting of exploitatie van onroerend goed voor tijdelijke of permanente huisvesting.

- bedrijfswoning: een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming of het toegelaten gebruik van het gebouw of terrein, noodzakelijk is; - bewoner: een persoon die zijn of haar hoofdverblijf heeft in de betreffende woonruimte - doorstroming: er is sprake van doorstroming als een maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden huishouden, dat al op Terschelling woonruimte heeft, verhuist en de woonruimte leeg achterlaat voor verkoop of verhuur, waardoor er woonruimte op Terschelling vrijkomt voor een ander maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden huishouden; - economische binding: de binding als bedoeld in artikel 14, derde lid, onder a, van de Huisvestingswet 2014, van een woningzoekende die kan aantonen dat hij - voor het voorzien in het bestaan is aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen de gemeente Terschelling en - waarvoor het voor het verrichten van deze arbeid noodzakelijk is om op Terschelling te wonen en - kan aantonen dat hij beschikt over een arbeidscontract van tenminste gemiddeld 18 uren per week voor ten minste een jaar bij een bedrijf/werkgever op Terschelling;

1

- eigenaar: (voor zover niet anders is bepaald) degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van de woonruimte. Naast de eigenaar in de zin van het Burgerlijk Wetboek wordt hieronder mede verstaan de erfpachter, de vruchtgebruiker, de gerechtigde tot een appartementsrecht of degene die door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend; - hoofdverblijf: het adres waar een persoon (en diens huishouden) gehuisvest is en waar de woonruimte gebruikt wordt als hoofdverblijf zoals bedoeld in de gemeentelijke Basisregistratie Personen. Als criterium voor de vaststelling of iemand een woonruimte als hoofdverblijf in gebruik heeft, geldt dat hij op het betreffende adres staat ingeschreven in de gemeentelijke Basisregistratie Personen, terwijl tevens uit het geheel van feiten en omstandigheden blijkt dat het betreffende adres als zijn hoofdverblijf fungeert; - huishouden: een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren; van duurzame gemeenschappelijke huishouding is sprake indien het gaat om een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen.

Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. - huurprijs: prijs als bedoeld in artikel 1, tweede lid, onder a, van de Huisvestingswet; - huurwaarde: de maximale maandelijkse huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel - ingezetene: degene die in de basisregistratie personen van de gemeente Terschelling is opgenomen en feitelijk in de gemeente Terschelling zijn hoofdverblijf heeft in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte; - inschrijvingsduur: periode dat de woningzoekende geregistreerd staat als woningzoekende voor een sociale huurwoning op Terschelling bij het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland en de rechtsvoorgangers van het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland op Terschelling; - inwoning: bewoning van een woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen; - koopprijs: prijs als bedoeld in artikel 1, tweede lid, onder.b, van de Huisvestingswet 2014; - koopprijs bij vererving en koopprijs bij koop in het verleden: bij vererving, of als de aankoop van de woonruimte heeft plaatsgevonden meer dan 1 jaar voordat de aanvraag huisvestingsvergunning is ingediend, geldt als koopprijs de getaxeerde waarde in onverhuurde staat blijkend uit een

recent (niet ouder dan 3 maanden) en gevalideerd taxatierapport. - maatschappelijke binding: de binding als bedoeld in artikel 14, derde lid, onder b, van de Huisvestingswet 2014. Met de situatie dat de woningzoekende een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in de gemeente Terschelling te vestigen wordt in deze verordening in ieder geval verstaan: - de woningzoekende is gedurende de voorafgaande zes jaar onafgebroken ingezetene; of - de woningzoekende is gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar ingezetene geweest; of - (terugkerende) scholieren/studenten die, in verband met een vervolgopleiding of studie, gedurende deze vervolgopleiding of studie geen ingezetene waren, maar daarvoor en direct daarna wel ingezetene waren/zijn; of - mantelzorger: de woningzoekende die geen ingeschrevene is en die geen binding aan de gemeente Terschelling heeft, maar die conform de definitie uit deze verordening mantelzorg verleent aan, dan wel ontvangt van een ingezetene van de gemeente Terschelling; of - (pleeg-)kinderen en (pleeg)ouders van maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden huishoudens die ten minste gedurende de laatste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn van de gemeente Terschelling in een voor permanente bewoning bestemde woonruimte, en waarbij het redelijke, met de plaatselijke samenleving verband houdend

belang van de

2

(pleeg)kinderen en (pleeg)ouders om zich in de gemeente Terschelling te vestigen gedurende de voorafgaande zes jaren aantoonbaar aanwezig is; - mantelzorg: zorg als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, waarbij sprake is van een duurzame mantelzorgrelatie, waarbij het verlenen of ontvangen van zorg langdurig, doorlopend en onbetaald plaatsvindt, er sprake is van een intensieve zorg en ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende en behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiende uit een tussen personen bestaande sociale of familiaire relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of ander door de gemeente aangewezen sociaal-medisch deskundige kan worden aangetoond.

De mantelzorger moet minimaal 8 uur per week besteden aan het bieden van mantelzorg, verdeeld over minimaal drie dagen per week, de verwachting moet zijn dat de mantelzorgrelatie minimaal één jaar in stand blijft en de huisvesting op Terschelling moet een wezenlijke bijdrage aan de taakverlichting van de mantelzorger leveren; - middenhuur: woningen met een huurprijs tussen de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en het bedrag als genoemd in artikel 2 lid 1.a; - onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en toilet; - permanente bewoning of bewoning: het gebruiken van woonruimte als hoofdverblijf zoals bedoeld in de Wet Basisregistratie Personen.

Als criterium voor de vaststelling of iemand een woonruimte als hoofdverblijf in gebruik heeft, geldt dat hij op het betreffende adres staat ingeschreven in de gemeentelijke basisregistratie personen, terwijl tevens uit het geheel van feiten en omstandigheden blijkt dat het betreffende adres als zijn hoofdverblijf fungeert; - volwaardige slaapkamer: een slaapkamer die voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit; - wet: Huisvestingswet 2014; - woningcorporatie: toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet die feitelijk werkzaam is in de gemeente; - woningwaarderingsstelsel: het in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte genoemde waarderingsstelsel op grond waarvan aan de hand van een puntenstelsel het maximale maandelijkse huurbedrag voor een woonruimte kan worden vastgesteld; - woningzoekende: huishouden dat in het inschrijfsysteem als bedoeld in artikel 4 is ingeschreven: - woonduur: periode dat de woningzoekende de achter te laten sociale huurwoning op Terschelling huurt van het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland en de rechtsvoorgangers van het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland op Terschelling.

Het betreft de totale, aaneengesloten duur van bewoning van de achter te laten woonruimte, zoals vastgelegd in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens Basisregistratie Personen; - woonruimte: woonruimte (bestemd of geschikt voor bewoning) door een huishouden): woonruimte die ingevolge het bestemmingsplan /omgevingsplan voor permanente bewoning door een huishouden is bestemd of waarvoor een omgevingsvergunning voor permanente bewoning is verleend; - woonruimte van een bepaalde aard of grootte: - grote gezinswoning: woning met 4 of meer volwaardige slaapkamers; - kleine gezinswoning: woning met 3 volwaardige slaapkamers; - seniorenwoning: woonruimte geschikt voor personen van 55 jaar en ouder. De woonruimte is goed toegankelijk en heeft tenminste de woonkamer, de keuken, toilet, badkamer en 1 slaapkamer gelijkvloers;

3

- woning voor 1 of 2 persoonshuishoudens: woning met een gecombineerde woon-slaapkamer, of 1 of 2 volwaardige slaapkamers.

HOOFDSTUK 2. De huisvestingsvergunning Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1. De volgende categorieën goedkope woonruimte, met uitzondering van standplaatsen voor woonwagens, mogen enkel voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend: a.1.woonruimten gelegen in de gemeente Terschelling met een huurprijs beneden € 1.323,- per maand. De huurprijs wordt jaarlijks door het college aangepast op basis van de procentuele prijsontwikkeling van de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. a.2.woonruimten gelegen in de gemeente Terschelling waarvoor een huurwaarde geldt tot de grens als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder a.1; b. woonruimten gelegen in de gemeente Terschelling met een koopprijs beneden € 646.000,-. De koopprijs wordt jaarlijks door het college aangepast op basis van de ontwikkelingen in de Prijsindex bestaande koopwoningen voor alle woningen in Nederland. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op: a. woonruimten bestemd voor inwoning; b. woonruimten, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders bedoeld zijn voor studenten van het Maritiem Instituut Willem Barentsz; c.

woonruimten, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders bedoeld zijn voor de tijdelijke huisvesting van werknemers met een arbeidsovereenkomst voor maximaal 9 maanden; d. onzelfstandige woonruimten; e. bedrijfswoningen; f. woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met c, van de Leegstandswet:, waarvoor een vergunning voor tijdelijke verhuur is afgegeven.

Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestigingsvergunning in aanmerking: meerderjarige woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan de gemeente Terschelling, waarbij geldt dat bij tenminste één van de meerderjarige leden van het huishouden van deze binding sprake moet zijn. Artikel 3.A Algemene weigeringsgronden huisvestingsvergunning Burgemeester en wethouders weigeren de huisvestingsvergunning indien: a. er geen sprake is van maatschappelijke of economische binding, met uitzondering van artikel 13 Vruchteloze aanbieding; of b. geen enkele persoon behorend tot het huishouden 18 jaar of ouder is of in het geval één van de personen behorend tot het huishouden niet rechtmatig in Nederland verblijft; of c. het huishouden al in het bezit is van een geldige huisvestingsvergunning; of, d. niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte als hoofdverblijf in gebruik zal nemen; of e. er geen sprake is van woonruimte.

Artikel 4. Inschrijfsysteem van woningzoekenden 1. Woningcorporaties en marktpartijen beroepsmatig werkzaam in de volkshuisvesting dragen in het kader van deze verordening zorg voor het aanleggen en bijhouden van een inschrijfsysteem van woningzoekenden. 2. Zij stellen regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens, opschorting en einde van de inschrijving. 3. De woningzoekende ontvangt een bewijs van inschrijving. 4. Indien een jongere als bedoeld in artikel 7:274c, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek een huurovereenkomst op grond van dat artikel is aangegaan, vervalt de inschrijving van die jongere om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet. 4

5. Indien een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271, eerste lid, tweede volzin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan, vervalt de inschrijving van die huurder om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet. 6. Met uitzondering van het bepaalde in lid 4 en 5 vervalt de inschrijving nadat de woningzoekende woonruimte (als huurder) in gebruik heeft genomen in de gemeente Terschelling.

Artikel 5. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning 1. Een aanvraag om een huisvestingsvergunning wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 2. Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning worden de volgende gegevens verstrekt: a. naam, adres, woonplaats, geboortedatum, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager; b. omvang van het huishouden dat de nieuwe woonruimte gaat betrekken; c. bij huurwoningen: adres en huurprijs van de te betrekken woonruimte, naam en adres van de verhuurder; d. bij koopwoningen: adres en koopprijs van de te betrekken woonruimte; e. beoogde datum van het betrekken van de woonruimte; f. indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een specifieke voorziening, alsmede een indicatie op basis waarvan beoordeeld kan worden of de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan de medische beperkingen van één of meerdere personen behorend tot het huishouden; g. gegevens die de maatschappelijke of economische binding aan de gemeente Terschelling aantonen h. bij huurwoningen: de huurovereenkomst of de toewijzingsbrief van de verhuurder en, bij verhuur door een andere verhuurder dan de toegelaten instelling of de gemeente, de huurprijscheck volgens het woningwaarderingsstelsel; i.

bij koopwoningen: de koopovereenkomst of koopakte; j. indien van toepassing, gegevens die aantonen dat voldaan is aan de vruchteloze aanbieding. k. in geval van woningzoekenden die mantelzorg ontvangen of verlenen; het aantonen van de mantelzorgrelatie met een verklaring van een (medisch) deskundige, dat wil zeggen een huisarts, wijkverpleegkundige of een andere door de gemeente aangewezen (sociaal)-medisch deskundige, waaruit de noodzaak, de mate en de duur van de zorg blijkt; l. bij vererving en bij koop in het verleden; een recent (niet ouder dan 3 maanden) en gevalideerd taxatierapport van de woonruimte in onverhuurde staat. 3. De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval: a. een aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft; b. aan wie de vergunning is verleend; c. het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt; d. de voorwaarde dat de vergunninghouder de woonruimte enkel binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik kan nemen. 4. Burgemeester en wethouders trekken de huisvestingsvergunning in indien de vergunninghouder niet binnen een half jaar na verlening van de vergunning de in de vergunning vermelde woonruimte in gebruik heeft genomen.

Artikel 6. Bekendmaking aanbod van woonruimte 1. Het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte in eigendom bij woningcorporaties en marktpartijen beroepsmatig werkzaam in de volkshuisvesting wordt in ieder geval bekendgemaakt door publicatie op een voor woningzoekenden, eventueel tegen een eenmalige geringe inschrijfvergoeding, toegankelijke en daarvoor beoogde internetpagina of door middel van een advertentie in het plaatselijk meest gelezen nieuwsblad. 2. De woningcorporatie richt een aparte internetpagina in waarop uitsluitend hun woonruimte op Terschelling aangeboden wordt en waarop alleen gereageerd kan worden door woningzoekenden die bij de corporatie ingeschreven staan voor woonruimte op Terschelling. 3. De bekendmaking bevat in ieder geval: a. het adres en de huur- of koopprijs van de woonruimte;

5

b. de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend, en c. de criteria en voorrangsregels voor het verlenen van de benodigde huisvestingsvergunning.

Artikel 7. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard of grootte 1. Woonruimte kan door de verhuurder aangemerkt worden als: a. woning voor 1 of 2 persoonshuishoudens, kleine gezinswoning of grote gezinswoning; b. woonruimte met specifieke voorzieningen (bijvoorbeeld rolstoeltoegankelijke- of nultredenwoning); c. seniorenwoning. d. woonruimte voor jongeren tot 23 jaar. 2. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woonruimte die is aangemerkt als: a. woning voor 1- of 2-persoonshuishoudens wordt voorrang gegeven aan huishoudens van 1 of 2 personen; b. kleine gezinswoning wordt voorrang gegeven aan huishoudens van 3 of 4 personen; c. grote gezinswoning wordt voorrang gegeven aan huishoudens van ten minste vijf personen; d. woonruimte met specifieke voorzieningen (bijvoorbeeld rolstoeltoegankelijk of nultredenwoning) wordt voorrang gegeven aan huishoudens met een desbetreffende indicatie. e. seniorenwoning wordt voorrang gegeven aan huishoudens waarvan 1 lid 55 jaar of ouder is. f. woonruimte voor jongeren tot 23 jaar wordt voorrang gegeven aan huishoudens waarvan het oudste lid jonger is dan 23 jaar. 3. Het aantal kamers dat de woning telt op het moment van ter beschikking komen voor verhuur of verkoop is bepalend.

Artikel 7a. Voorrang bij woonruimte met een bepaalde prijs 1. Woonruimte kan door het college van burgemeester en wethouders aangemerkt worden als woonruimte in de middenhuur. 2. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woonruimte die is aangemerkt als woonruimte in de middenhuur wordt voorrang gegeven aan huishoudens die op Terschelling doorstromen uit een sociale huurwoning van het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland.

Artikel 8. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding De in artikel 2 aangewezen categorieën woonruimte wordt met voorrang toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente Terschelling.

Artikel 9. Voorrang bij urgentie Artikel 10. Verzoek om indeling in een urgentiecategorie Artikel 11. Intrekken of wijzigen indeling in een urgentiecategorie Artikel 12. Rangorde woningzoekenden 1. Als op grond van de wet of deze verordening meerdere woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, wordt de rangorde als volgt bepaald: a. als eerste komen in aanmerking woningzoekenden als bedoeld in artikel 8 aan wie ook overeenkomstig artikel 7 of artikel 7a voorrang verleend wordt, waarbij binnen de categorie uit artikel 8 en 7 voorrang verleend wordt aan de woningzoekende met de langste inschrijvingsduur en binnen de categorie uit artikel 8 en 7a,voorrang verleend wordt aan woningzoekenden met de langste woonduur; b. als tweede komen in aanmerking overige woningzoekenden aan wie overeenkomstig artikel 8 voorrang verleend wordt, waarbij binnen deze categorie voorrang verleend wordt aan de woningzoekende met de langste inschrijvingsduur.

6

2. Voor de gevallen waarin het eerste lid niet voorziet, stellen verhuurders en verkopers in overleg met de gemeente nadere rangorderegels op om tot een rechtvaardige verdeling van woonruimte te komen.

Artikel 13. Vruchteloze aanbieding 1. In overeenstemming met artikel 17 van de wet wordt in afwijking van het in artikel 12 bepaalde de huisvestingsvergunning verleend als de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in het tweede en derde lid weergegeven procedure gedurende 3 maanden tevergeefs is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge artikel 8 voor die woonruimte in aanmerking komen. 2. De eigenaar moet de woonruimte in de in het vorige lid genoemde termijn ten minste tweemaal overeenkomstig artikel 6 hebben aangeboden. De eigenaar die een koopwoning aanbiedt via een makelaar, en de makelaar biedt deze woonruimte aan op een internetpagina die voldoet aan artikel 6, kan volstaan met eenmalig plaatsen op internet als de aanbieding continu op deze internetpagina vindbaar blijft zolang de woning niet is verkocht. 3. De in het eerste lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van de eerste publicatie overeenkomstig artikel 6. 4. De eigenaar moet schriftelijk aan burgemeester en wethouders verslag uitbrengen over het verloop van de aanbiedingsprocedure en tevens aantonen dat de aanbieding in overeenstemming met het bij en krachtens de Huisvestingswet 2014 en deze verordening bepaalde heeft plaatsgevonden. 5.

Als de eigenaar aan burgemeester en wethouders aannemelijk kan maken dat hij de woonruimte op andere, gelijkwaardige wijze vruchteloos heeft aangeboden aan de in het eerste lid genoemde woningzoekende, wordt eveneens toepassing gegeven aan het in het eerste lid bepaalde.

HOOFDSTUK 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad § 3.1 Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming Artikel 14. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1. Woonruimten gelegen in de gemeente Terschelling mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet: a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken of onttrokken te houden; b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd of samengevoegd te houden; c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet of omgezet te houden, en d. worden verbouwd tot twee of meer woonruimten of in die verbouwde staat te houden.

Artikel 15. Aanvraag vergunning 1. Een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 2. Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt: a. naam, adres en woonplaats van de eigenaar; b. adres van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; c. de gegevens over de bestaande situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten de huurof koopprijs, het aantal kamers, een bouwkundige plattegrond (schaal 1:100) met vermelding van functies, een bouwkundige doorsnede met vermelding van hoogtematen, het woonoppervlak (m²), de woonlaag/woonlagen en een onderhoudsindicatie betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw; d. de gegevens over de beoogde situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten de huur- of koopprijs, het aantal kamers, een bouwkundige plattegrond (schaal 1:100) met vermelding van functies, een bouwkundige doorsnede met vermelding van hoogtematen of de omgevingsvergunning, het woonoppervlak (m²), het aantal onzelfstandige woonruimten en het aantal bewoners.

7

3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met betrekking tot de in dit artikel bedoelde gegevens nadere regels te stellen of aanvullende gegevens en bescheiden op te vragen over inhoud, uitvoering en vorm van indiening. 4. Burgemeester en wethouders kunnen bij de beoordeling van aanvragen als bedoeld in het eerste lid, ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf, advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel.

Artikel 16. Voorwaarden en voorschriften Aan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kunnen de volgende voorwaarden en voorschriften verbonden worden: a. een beperkte geldingsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte, en b. van de vergunning kan slechts gebruik gemaakt worden nadat eventuele overige voor de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming vereiste vergunningen zijn verleend. c. het toevoegen aan de woonruimtevoorraad, binnen een bepaalde termijn na de afgifte van de vergunning, van een naar het oordeel van burgemeester en wethouders wat betreft doelgroep, grootte, kwaliteit en prijs, gelijkwaardige woonruimte.

Artikel 17. Weigeringsgronden Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan worden geweigerd als: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang; b. het onder a genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning, of c. het verlenen van de vergunning kan leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand.

§ 3.2 Vergunning voor splitsing Artikel 18. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen -. Artikel 19. Aanvraag vergunning Artikel 20. Voorwaarden en voorschriften Artikel 21. Weigeringsgronden -

HOOFDSTUK 3A Toeristische verhuur van woonruimte -

HOOFDSTUK 3B Opkoopbescherming Artikel 21k. Definities In dit hoofdstuk wordt verstaan onder: - beschermde woonruimte: in artikel 21l, tweede lid, aangewezen goedkope en middeldure woonruimte; - datum van inschrijving: datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar; - verhuurvergunning opkoopbescherming: vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet.

8

Artikel 21l. Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte 1. Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen: a. alle woonruimte gelegen in de gemeente Terschelling b. waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan de koopprijsgrens genoemd in artikel 2, eerste lid, onder b, c. die op de datum van inschrijving: 1. vrij was van huur en gebruik; 2. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden, of 3. werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; d. waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt, en e. die niet in eigendom is van de gemeente of een woningcorporatie 3. Onder WOZ-waarde wordt verstaan: waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving.

Artikel 21m. Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming 1. Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming kan slechts worden aangevraagd door de eigenaar. 2. Een aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming wordt ingediend door gebruikmaking van het formulier dat te vinden is op de website van de gemeente. 3. Bij de aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming worden in ieder geval de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. naam (of namen) van de eigenaar(s) b. adres van de eigenaar c. adres van de woonruimte waarvoor de vergunning wordt aangevraagd d. bewijs van eigendom van de woonruimte e. meest recente WOZ-waarde van de woonruimte f. omvang van het huishouden dat de woonruimte gaat betrekken; g. naam en adres van de gebruiker/huurder die de woonruimte gaat betrekken h. huurprijs van de te betrekken woonruimte; i. beoogde datum van het betrekken van de woonruimte; j. in het geval dat een aanvraag ziet op de verleningsgrond als bedoeld in artikel 41,derde lid, onder a, van de wet worden nadere bescheiden aangeleverd waar het bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad van de woningzoekende met de eigenaar uit blijkt; k.

in het geval dat een aanvraag ziet op verleningsgrond als bedoeld in artikel 41, derde lid, onder b., van de wet wordt een schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders van voor toeristische verhuur, in gebruik wordt gegeven, mede aangeleverd. l. in het geval dat een aanvraag ziet op de verleningsgrond als bedoeld in artikel 41, derde lid, onder c., worden nadere bescheiden aangeleverd waaruit blijkt dat de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. m. in het geval dat een aanvraag ziet op de verleningsgrond als bedoeld in artikel 21o, eerste lid, onder b,. worden nadere bescheiden aangeleverd waaruit blijkt dat de woonruimte is aangekocht door een gecertificeerde of door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder om te worden verhuurd aan cliënten met een zorgindicatie; 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met betrekking tot de in dit artikel bedoelde gegevens nadere regels te stellen of aanvullende gegevens en bescheiden op te vragen over inhoud, uitvoering en vorm van indiening.

Artikel 21n. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend 1. Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, moet de verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval worden verleend in de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a tot en met c, van de wet. 2. In de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a en b, van de wet, wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens

9

hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft.

Artikel 21o. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend 1. Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming worden verleend: a. als de beschermde woonruimte in opdracht van de gemeente is aangekocht; b. als de beschermde woonruimte door een gecertificeerde of door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht om te worden verhuurd aan cliënten met een zorgindicatie; 2. Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt. 3. In andere gevallen dan genoemd in het eerste en het tweede lid en artikel 21n, kan de vergunning worden geweigerd.

Artikel 21p. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Behalve op grond van artikel 44, eerste lid, van de wet (bibob-intrekking), kan een verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval ook worden ingetrokken: a. als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest;

HOOFDSTUK 4. Slotbepalingen Artikel 22. Bestuurlijke boete 1. Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 8, 21 en 41, eerste lid, van de wet, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet, kan worden beboet met een bestuurlijke boete. 2. De boete bedraagt: a. € 400,- voor het in gebruik nemen van woonruimte zonder vergunning b. € 3.000,- (en bij herhaling € 5.000,-) voor het in gebruik geven van woonruimte zonder vergunning bij niet bedrijfsmatige exploitatie; c. € 6.000,- (en bij herhaling € 10.000,-) voor het in gebruik geven van woonruimte zonder vergunning bij bedrijfsmatige exploitatie; d. € 10.000 (en bij herhaalde overtreding € 18.000,-) voor een huurder die zijn woonruimte zonder huisvestingsvergunning doorverhuurt tegen een hogere huurprijs dan door hemzelf feitelijk wordt betaald. e. € 15.000,- (en bij herhaalde overtreding € 20.000,-) voor het zonder vergunning onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning, het samenvoegen van woonruimte, het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte en voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 24 van de wet. f. € 20.000,- (en bij herhaalde overtreding € 40.000,-) voor het verhuren van woonruimte zonder verhuurvergunning opkoopbescherming.

Artikel 23. Overgangsrecht 1. De Huisvestingsverordening 2019 van de gemeente Terschelling vervalt op 1 juli 2023. 2. Bestaande inschrijvingen als woningzoekenden volgens oude inschrijfsystemen worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijvingsduur.

10

Artikel 24. Hardheidsclausule 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, in gevallen waarin het toepassen van deze verordening tot een naar hun oordeel bijzondere hardheid leidt, af te wijken van deze verordening. 2. Het bepaalde in het eerste lid wordt toegepast binnen de doelstelling van deze verordening.

Artikel 25. Inwerkingtreding en citeertitel 1. Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2023 en vervalt op 1 juli 2027. 2. Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Terschelling 2023. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 22 juni 2023 ,griffier

, voorzitter

11

Bijlage bij de Huisvestingsverordening Terschelling, vastgesteld 22 juni 2023 Toelichting Huisvestingsverordening Terschelling 2019, gewijzigd 6 december 2022 2023

Algemeen Uitgangspunten Huisvestingswet 2014 De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten het (uitputtende) instrumentarium in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Het is niet meer mogelijk om in plaats van een verordening dergelijke regels af te spreken met corporaties (in een convenant). Zodoende wordt de democratische legitimiteit vergroot en de transparantie, openheid en rechtsbescherming voor woningzoekenden bevorderd. De huisvestingsverordening maakt onderdeel uit van een bredere aanpak, die er toe moet leiden dat de schaarste wordt opgelost.

De Woonvisie Terschelling 2017-2022, met een doorkijk naar 2025 (vastgesteld 17 oktober 2017), het Uitvoeringsprogramma Woonvisie Terschelling (vastgesteld 29 januari 2019), de Eerste herziening van het Uitvoeringsprogramma Woonvisie (vastgesteld 17 december 2019), de periodieke aanpassingen van de maximale huur- en koopprijzen in het Uitvoeringsprogramma, de prestatieovereenkomst met het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland en de Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland, de aanpak van onrechtmatige bewoning, de vaststelling van de Leegstandsverordening, de verordening startersleningen, de bouwmogelijkheden en de regels inzake permanente bewoning in de bestemmingsplannen, de Beleidsregels nieuwe woningen 2019 en de herzieningen van deze beleidsregels maken, naast de huisvestingsverordening, onderdeel uit van die brede aanpak. Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente. Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen. Dat sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en dat het noodzakelijk is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte tegen te gaan blijkt uit het navolgende. Op Terschelling is sprake van een unieke woonsituatie, samenhangend met het zijn van een eiland: − Er is schaarste aan goedkope en middeldure huur- en koopwoningen. − De druk op de woningmarkt wordt mede veroorzaakt door het feit dat degenen die een baan hebben op Terschelling hier ook moeten wonen.

Door de reistijd, de afvaarttijden en -frequentie van de boten is het praktisch niet mogelijk aan de wal te wonen en op Terschelling te werken. − De gemeente heeft maar beperkt ruimte om nieuwe woningen te bouwen. − Veel mensen willen op Terschelling wonen, al dan niet permanent, waardoor het risico bestaat dat permanente woningen als tweede woning worden gebruikt.

12

− De vraagprijs van de koopwoningen is hoog en daardoor voor veel starters, (jonge) gezinnen en middeninkomens, onbereikbaar. Ter illustratie: Op 1 maart 2019 staan er in de volgende prijscategorieën woningen en panden met meerdere functies waaronder woonruimte te koop: Prijscategorie (vraagprijs voor het gehele pand) Tot € 150.000 150.000-200.000 200.000-250.000 250.000-300.000 300.000-350.000 350.000-421.000 >€421.000

Aantal te koop staande woningen en panden met o.a. woonruimte 0 0 0 0 2 1 16

Op 23 januari 2023 staan slechts 4 woningen en panden met meerdere functies waaronder woonruimte te koop. Dit betreft de volgende prijscategorieën: Prijscategorie (vraagprijs voor het gehele pand) Tot € 150.000 150.000-200.000 200.000-250.000 250.000-300.000 300.000-350.000 350.000-400.000 400.000-450.000 450.000-500.000 500.000-550.000 550.000-600.000 600.000-650.000 >650.000

-

Aantal te koop staande woningen en panden met o.a. woonruimte 0 0 0 0 0 1 1 0 0 0 1 1

De WOZ waarden zijn hoog. Ter illustratie: per 1 januari 2019 bedraagt de gemiddelde WOZ waarde van de koop- en huurwoningen in Nederland € 230.000 en op Terschelling € 309.000 (Bron CBS) Op basis van de WOZ waarde per 1 januari 2019 is de koopwoningenvoorraad op Terschelling als volgt verdeeld: (Bron; gemeente Terschelling):

13

WOZ waarde 2019 TOTAAL <150.000 150.000-200.000 200.000-250.000 250.000-300.000 300.000-350.000 350.000-400.000 400.000-450.000 450.000-500.000 500.000-550.000 550.000-600.000 >600.000

aantal 1599 74 115 207 252 204 225 142 146 87 48 96

% van de totale koopwoningvoorraad

cumulatief %

4,6% 7,2% 12,9% 15,8% 12,8% 14,1% 8,9% 9,1% 5,4% 3,0% 6,0%

4,6% 11,8% 24,8% 40,5% 53,3% 67,4% 76,2% 85,4% 90,8% 93,8% 99,8%

Ter illustratie; per 1 januari 2022 bedraagt de gemiddelde WOZ waarde van de koop- en huurwoningen in Nederland € 317.000 en op Terschelling € 392.000 (Bron CBS) WOZ waarde 2022 TOTAAL <150.000 150.000-200.000 200.000-250.000 250.000-300.000 300.000-350.000 350.000-400.000 400.000-450.000 450.000-500.000 500.000-550.000 550.000-600.000 >600.000

aantal 1597 41 17 77 178 171 199 198 156 141 115 304

% van de totale koopwoningvoorraad

cumulatief %

2,6% 1,1% 4,8% 11,1% 10,7% 12,5% 12,4% 9,8% 8,8% 7,2% 19%

2,6% 3,7% 8,5% 19,6% 30,3% 42,8% 55,2% 65,0% 73,8% 81,0% 100,0%

(Bron; gemeente Terschelling)

− De bouwkosten van een nieuwbouwwoning liggen gemiddeld circa 20 % hoger dan aan de wal. − Nieuwbouwprojecten bevatten veel minder woningen dan aan de wal, waardoor de kosten per woning hoger zijn. − Er zijn, in verhouding tot de rest van Nederland, minder huurwoningen in bezit bij de woningcorporatie; (Nederland ca.56:44, Terschelling ca. 65:35) Van de huurwoningen is slechts ca. 53 % een sociale huurwoning in eigendom bij de woningcorporatie. slechts 18 % van de woningen is een woning in eigendom bij de woningcorporatie. In Nederland is dit 42%. (Bron:CBS). − De doorstroming in de sociale huurwoningen is zeer laag; het aantal woningmutaties bedroeg in 2015:22, 2017:25 en 2018:15). in de periode 2019 tot en met 2021 zijn er jaarlijks tussen de 9 en 16 woningen verhuurd. De gemiddelde mutatiegraad ligt tussen de 2,2 % en de 3,9 %. − Een groot deel van de bevolking is werkzaam in aan het toerisme gerelateerde sectoren. Het inkomen dat daarin verdiend wordt is relatief laag, waardoor zij aangewezen zijn op de goedkope woningvoorraad. Aanbod op de woningmarkt:

14

-

Het aanbod van huurwoningen is beperkt: Het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland is de enige toegelaten instelling op het eiland. WoonFriesland bezit 418 415 huurwoningen op Terschelling. 99,8 % hiervan heeft een huur tot € 720,42 (de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag) Bijna 90% van de huurders betaalt een huur van maximaal € 633 per maand.

-

Nieuwbouw van huurwoningen heeft de laatste jaren nauwelijks plaatsgevonden: Woningstichting de Veste heeft, sinds zij actief is op het eiland (2010), 16 sociale huurwoningen gebouwd. Het aanbod van koopwoningen is gering (circa 20 woningen). Van dit aanbod heeft 85% een vraagprijs boven de op het moment van inventarisatie geldende koopprijsgrens (> € 421.000). Het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland heeft, sinds zijn actief is op het eiland (2018) nog geen sociale huurwoningen opgeleverd. Wel zijn er 16 appartementen en 3 eengezinswoningen in aanbouw.

-

Er is geen aanbod van bouwkavels. De gemeente heeft voor het laatst in 2016 bouwgrond uit kunnen geven (18 kavels West-Aletalaan fase 4). Particuliere bouwmogelijkheden zijn, door een restrictief provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk beleid, beperkt beschikbaar. De gemeente faciliteert en begeleid sinds enige jaren woningbouw op eigen erf voor maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden woningzoekenden.

Vraag naar woonruimte: -

De vraag naar huurwoningen is groot; Uit cijfer van de Veste blijkt dat eind 2018 798 personen ingeschreven staan als woningzoekend. Niet bekend is hoeveel daarvan actief woningzoekend zijn. WoonFriesland heeft in 2022 woningmarktonderzoek uit laten voeren door Companen. Daarvoor zijn 1644 personen aangeschreven. De 1644 aangeschreven personen zijn samengesteld uit: - eerder bij de Veste voor Terschelling ingeschreven personen - ingeschrevenen die hebben aangegeven in hun persoonlijke zoekprofiel (onder meer) op Terschelling te zoeken - personen die in de afgelopen 4 jaar hebben gereageerd op een vrijgekomen woning op Terschelling - personen met een inschrijfadres op Terschelling. Van de 1644 aangeschreven personen hebben 337 gereageerd. 40 % van de 337 respondenten (135 personen) hebben geantwoord zo snel mogelijk een woning te willen. 20 % daarvan zoekt ook buiten Terschelling. Op een woning reageren gemiddeld 70 personen/huishoudens.

-

Er is vraag naar bouwkavels. De gemeente houdt hier geen registratie van bij, maar ontvangt regelmatig vragen over de beschikbaarheid van bouwkavels.

-

De mutatiegraad in de huurwoningen is laag: gemiddeld zijn in de jaren 2015-2018 20 woningen per jaar van huurder veranderd. in de periode 2019 tot en met 2021 zijn er jaarlijks tussen de 9 en 16 woningen van huurder veranderd.

-

De schaarste doet zich, volgens informatie van de Veste, voor in alle prijsklassen, woningtypen en doelgroepen. De vraag naar woningen op West-Terschelling is het grootst. Appartementen voor de doelgroep senioren zijn het minst in trek. Alleenstaanden vormen ver weg de grootste groep woningzoekenden. het in opdracht van WoonFriesland uitgevoerde huurwoningmarktonderzoek, voor in alle sociale huurprijsklassen en woningtypen. Een derde van de woningzoekenden heeft geen specifieke voorkeur heeft voor een woningtype. Ze willen ‘gewoon’ een woning. Driekwart van de woningzoekenden zoekt in het prijssegment tot € 763. Ongeveer 14% geeft aan ook in de prijsklasse boven € 763 een woning te zoeken.

-

Ongeveer 80% van de woningzoekenden bij WoonFriesland is alleen op zoek naar een woning op Terschelling. Circa 20% zoekt zowel op Terschelling als buiten het eiland.

-

Woningzoekenden staan lang op een wachtlijst. De gemiddelde inschrijvingstijd voor een huurwoning is momenteel 38 maanden. De korte inschrijvingstijd voor een seniorenwoning is de oorzaak van de relatief korte gemiddelde zoektijd. Voor starters, jongeren en gezinnen is de 15

wachttijd 6 jaar en meer. De gemiddelde inschrijfduur is opgelopen van 6 jaar in 2019 naar 7,5 jaar in 2021. -

Voor werkgevers is het moeilijk om gekwalificeerd personeel te krijgen en te behouden vanwege het ontbreken van passende woonruimte.

De situatie op de woningmarkt is beschreven in diverse rapporten en beleidsstukken: 1. Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden (2016) Het rapport brengt de belangrijkste veranderopgaven in beeld, inventariseert oplossingen en geeft advies aan de betrokken partijen over de in gang te zetten acties. Belangrijkste boodschap is dat voor het verminderen van de druk op de woningmarkt een samenhangend geheel van maatregelen noodzakelijk is, waarbij meerdere partijen gelijktijdig of volgtijdig actie moeten ondernemen om de woningmarkt in beweging te brengen. Uit de analyse blijkt een stevige druk op de woningmarkt. De analyse toont aan dat er een tekort is aan sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen tot € 250.000 en dure huurwoningen (tussen € 710 en € 900/€ 1.000). Deze woningen zijn bedoeld voor starters, jonge gezinnen en middeninkomens (de ‘’tussen wal en schippers’’) en scheefwoners. De analyse toont ook het tekort aan tijdelijke huisvesting voor seizoenspersoneel aan. Naast de noodzakelijke nieuwbouw zijn flankerende maatregelen noodzakelijk, zoals -

Handhaving van onrechtmatige bewoning Tegengaan van scheefwonen door het bieden van alternatieven en, als er alternatieven beschikbaar zijn, strenger toewijzen Inkomensafhankelijke huurverhoging (voorwaarde: voldoende alternatieven) Blijvende betaalbaarheid regelen

2. Woonvisie Terschelling 2017-2022, met een doorkijk naar 2025, ‘’Op weg naar meer balans op de woningmarkt’’, vastgesteld 17 oktober 2017 De Woonvisie beschrijft wat de knelpunten op de woningmarkt zijn en geeft aan welke maatregelen nodig zijn om de knelpunten aan te pakken. De Woonvisie constateert dat de prijzen van koopwoningen hoog zijn en daardoor voor veel starters en (jonge) gezinnen met een gemiddeld inkomen onbereikbaar. De m² prijs voor koopwoningen is een van de hoogste van Nederland. De wachtlijsten in de sociale huursector zijn lang. Hierdoor is de doorstroming op de woningmarkt zeer gering. Hoofddoel van de concept Woonvisie is het realiseren van een betere balans op de woningmarkt. Om dit te bereiken ligt de prioriteit de eerste jaren bij het realiseren van starterswoningen en doorstroomwoningen in het lage- en middenhuursegment en goedkope koopsegment (tot € 250.000) en tijdelijke huisvesting voor seizoenpersoneel en 3de en 4de jaars studenten van het MIWB. Hier liggen de grootste knelpunten. De nieuwbouw moet betaalbaar zijn en blijven en ruimtelijk passen. Er is behoefte aan het toevoegen van 135 tot 190 woningen, 6 tot 8 woningen voor beschermd wonen en ombouw van bestaand vastgoed (zoals de huidige campus) voor tijdelijke huisvesting van 100 tot 150 personen.

16

Beleid kan niet zonder toepassing van de regels, monitoring van de effecten en goed samenspel tussen gemeente, woningcorporatie, ontwikkelaars en bewoners. In een gespannen woningmarkt als Terschelling, met hoge prijzen en een grote recreatieve vraag is dat noodzakelijk om woningen voor de vaste bewoners toegankelijk en betaalbaar te houden en goed te blijven aansluiten bij de vraag. 3. Uitvoeringsprogramma Woonvisie Terschelling: Programma +135+, vastgesteld 29 januari 2019 De Woonvisie is nader uitgewerkt in een Uitvoeringsprogramma. In het Uitvoeringsprogramma is de maximale huur voor het realiseren van woningen in de middenhuur voor de doorstroming en huisvesting van ‘’tussen wal en schippers’’ gesteld op € 915. Het Uitvoeringsprogramma beschrijft wat, waar, voor welke doelgroep en voor welke maximale huur- of koopprijs woningen gerealiseerd kunnen worden en op welke wijze de blijvende betaalbaarheid geborgd wordt. Ook bevat het een nadere uitwerking van het toetsingskader, criteria voor prioritering en fasering en een indicatief woningbouwprogramma. 4. Eerste herziening Uitvoeringsprogramma Woonvisie Terschelling; Programma +135+, vastgesteld 17 december 2019 Op basis van de opgedane ervaringen en ontwikkelingen op de woningmarkt is een aantal wijzigingen in het Uitvoeringsprogramma aangebracht.

Onder meer zijn de maximale koop- en huurprijsgrenzen voor de verschillende woningbouwcategorieën aangepast en is de grondcomponent uit de koopprijs gehaald. Ook voor particuliere initiatieven en voor bedrijven die vast personeel willen huisvesten is verhuur voor de doelgroepen “jonge starters” en “starters en doorstromers” mogelijk gemaakt, met bij de doelgroep passende huurprijzen. De doorstroming van een goedkopere naar een duurdere woning is onder voorwaarden mogelijk. Ook wordt het onder voorwaarden mogelijk om een woning eerst te verhuren aan een aan Terschelling gebonden woningzoekende en later te verkopen of te verhuren aan de beoogde bewoner. Door verhoging van de maximale koopprijs is het voor starters mogelijk gemaakt een gezinswoning te bouwen. Conclusie Het vorenstaande toont aan dat er sprake is van schaarste in het huursegment tot niet alleen de huurtoeslaggrens, maar ook in de middenhuur tot € 915, en in de goedkope en betaalbare koopsector tot de huidige koopprijsgrenst. In deze segmenten is sprake van verdringing van kwetsbare groepen ten gevolge van de schaarste. Om te zorgen dat de schaarse goedkope woonruimte toegewezen kan worden aan de lokale beroepsbevolking en maatschappelijk gebonden personen is het stellen van voorschriften aan het in de verordening aangegeven deel van de woningvoorraad dan ook noodzakelijk.

Sturing in de woonruimteverdeling is mogelijk voor de goedkope woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijsgrens is vervallen; gemeente wijst zelf de schaarse, goedkope voorraad aan en maakt deze daarmee vergunningplichtig. In de Huisvestingswet 2014 is geregeld dat uitsluitend op de Waddeneilanden kan ook een vergunningplicht voor de goedkope koopwoningen kan gelden. Ook hier geldt dat de gemeente(raad) zelf de schaarse, goedkope voorraad aanwijst. Als motivatie heeft de wetgever hierover het volgende aangegeven: ‘Gezien echter het insulaire karakter van de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland, en de daarmee bijzondere situatie van de woningmarkt op deze eilanden, kan het noodzakelijk zijn dat koopwoningen wel onder de maatregelen inzake woonruimteverdeling kunnen vallen. Daarmee kan voorkomen worden dat de beschikbare betaalbare koopwoningen op de Waddeneilanden, niet in die mate worden opgekocht door personen van elders, dat de mogelijkheid voor de bewoners van deze eilanden tot het verwerven van een eigen woning ingrijpend wordt beperkt. De situatie van de Waddeneilanden is uniek, ook ten opzichte van andere gemeenten met beperkte uitbreidingsmogelijkheden, gezien de afhankelijkheid van de bewoners van de eilanden van bootverbindingen met het vasteland.

In andere gemeenten met beperkte uitbreidingsmogelijkheden, kunnen woningzoekenden zich nog steeds vestigen in aangrenzende gemeenten, waar minder schaarste is. Daarom wordt voorgesteld de mogelijkheid tot het reguleren van koopwoningen inzake woonruimteverdeling alleen van toepassing te laten zijn op de Waddeneilanden’.

17

Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens is uitgesloten. Wijziging Huisvestingswet 2014 Het Rijk heeft een wijziging van de Huisvestingswet 2014 in voorbereiding. Het wetgevingsproces is nog niet zover gevorderd dat in deze Huisvestingsverordening 2023 rekening gehouden kan worden met de wijzigingen. Duidelijk is al wel dat de Waddeneilanden, vanwege de specifieke woningmarkt ten gevolge van het insulaire karakter, een uitzonderingspositie voor de hoogte van de koopprijsgrens behouden. De huisvestingsvergunning Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders, bijvoorbeeld de corporatie. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad De wet biedt tevens de mogelijkheid om onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming dan wel splitsing van aangewezen categorieën woonruimte vergunningplichtig te maken. Dit moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad. Dit is niet noodzakelijkerwijs dezelfde woonruimtevoorraad als bij de woonruimteverdeling en kan van toepassing zijn op zowel de goedkope huur- als koopvoorraad.

Een vergunning wordt verleend, tenzij het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de vergunning gediende belang. Naast schaarste kan een dergelijk belang ook liggen in een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Hier kunnen leefbaarheidsoverwegingen – in tegenstelling tot bij de huisvestingsvergunning – een rol spelen. Toeristische verhuur van woonruimte De Wet toeristische verhuur van woonruimte en de Huisvestingswet 2014 bieden sinds 1 januari 2021 een aantal instrumenten voor het reguleren van de toeristische verhuur van woonruimte die in de Huisvestingsverordening kunnen worden opgenomen. Met deze instrumenten kunnen de ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte tegengegaan worden en kan woonoverlast aangepakt worden. Het reguleren en controleren van toeristische verhuur kan door middel van een registratie-, meld- en of vergunningplicht of ontheffingsplicht. De wet biedt de mogelijkheid om onder voorwaarden woonruimte (woningen) recreatief te mogen verhuren terwijl onze bestemmingsplannen het tegenstelde regelen. Namelijk een verbod op de recreatieve verhuur van de gehele woning. In onze bestemmingsplannen is al de mogelijkheid opgenomen van een B&B en van recreatieve verhuur van een deel van de woning (inpandige recreatie-appartementen).

Beiden via de mogelijkheid van een binnenplanse omgevingsvergunning mits 75 m² beschikbaar blijft voor permanente bewoning. De Wet toeristische verhuur is een alternatief voor gemeenten die de aanpak van recreatieve verhuur via handhaving van het gebruiksverbod in de bestemmingsplannen en via het onttrekkings-verbod in onze huisvestingsverordening te tijdrovend of weinig effectief vinden of deze mogelijkheden juist niet in hun bestemmingsplannen of in hun huisvestingsverordening hebben opgenomen. Deze instrumenten worden door de gemeente benut. Er is dan ook geen noodzaak om hierover bepalingen in de Huisvestingsverordening op te nemen. Opkoopbescherming Op 1 januari 2022 is Hoofdstuk 7. Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming van de Huisvestingswet in werking getreden. Dit hoofdstuk maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen om in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen door ondernemingen of door particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Door deze omzetting gaan de woningen verloren voor de meeste starters en middeninkomens die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning.

Voor het verhuren van aangewezen woonruimte wordt dan een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in een verhuurwoning alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat redelijk is. Dit vergunningstelsel wordt aangeduid als een stelsel van opkoopbescherming.

18

De gemeente kan in de eigen huisvestingsverordening bepalen dat goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden voor vier jaar niet meer verhuurd mogen worden om ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers. De opkoopbescherming zorgt er voor dat een koper van een woning er ook zelf moet gaan wonen. Deze regeling gaat hiermee buy-to-let (kopen om te verhuren) tegen. Woningen die in verhuurde staat worden gekocht, mogen wel verhuurd blijven worden. Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is. Die is aanwezig. Onderzocht zijn de verkopen van januari tot en met juli 2022. In die periode zijn 37 woonruimten verkocht. In ruim 16 % van de verkopen is de koper niet de bewoner. Door het woningtekort en de situatie op de woningmarkt staat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woonruimte voor starters en middeninkomens onder druk. De gemeente wil alle beschikbare instrumenten inzetten om er voor te zorgen dat er voldoende betaalbare woonruimten voor maatschappelijk en economische gebonden starters, jonge gezinnen en huishoudens met middeninkomens beschikbaar zijn en blijven. De schaarste wordt mede veroorzaakt door concurrentie van kopers die niet zelf in de woonruimte gaan wonen maar deze verhuren.

Gezien het aanzienlijke percentage van gevallen waarbij de koper niet de bewoner is, is de verhuurvergunning een noodzakelijke aanvulling op het instrumentarium. Opkoopbescherming vergroot de kansen op betaalbare woonruimte voor starters, jonge gezinnen en middeninkomens. De gemeente mag de opkoopbescherming alleen invoeren vanwege het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. De gemeente wil de opkoopbescherming met name inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan. Daarnaast zien we dat er woonruimten worden opgekocht voor huisvesting van studenten en voor personeelshuisvesting waardoor ook de leefbaarheid van de woonomgeving in het geding kan komen. Er is geconstateerd dat sprake is van een omzettingspraktijk waarbij teveel woningen worden onttrokken aan de schaarse markt van betaalbare koopwoningen. Het college wil voor de hele gemeente een opkoopbescherming invoeren voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot de koopprijsgrens. Ook andere woningen die voor aankoop zes maanden niet verhuurd werden - voor zover ze een WOZ-waarde hebben onder de koopprijsgrens- vallen onder de regeling, zoals woningen die langer dan zes maanden leeg staan. Mensen die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning om zelf in te wonen maken zo meer kans.