Bijlage 9 - Proces verbaal hoorzitting bezwaar Roobeek

GEMEENTE TERNEUZEN COMMISSIE VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN PROCES-VERBAAL

van de hoorzitting met betrekking tot het bezwaarschrift van 11 maart 2021 ingediend door Roobeek Ontwikkeling B.V., Postbus 40, 2900 AA Capelle aan den IJssel tegen het besluit van de gemeenteraad van 4 februari 2021. Hierbij heeft de raad het verzoek van Roobeek Ontwikkeling B.V. van 26 juni 2020 tot het vaststellen van een bestemmingsplan voor een woonzorgcomplex in Sluiskil afgewezen. Datum en tijdstip: 19 mei 2021 te 13.00. Plaats: het stadhuis van Terneuzen, vergaderkamer 1. Aanwezig van de zijde van de commissie: -de heer mr. xxxx (voorzitter); -de heer xxxx en mevrouw xxxx (leden) en -mevrouw mr. xxxx (secretaris). Voorts aanwezig: -de heer xxx namens Roobeek Ontwikkeling B.V. en de heer mr. xxxxxxx (advocaat) en -de heer xxxxx namens de gemeente Terneuzen (machtiging overgelegd). De voorzitter opent de bijeenkomst en benoemt het bestreden besluit. Op 4 februari 2021 heeft de gemeenteraad de aanvraag van 26 juni 2020 van Roobeek Ontwikkeling B.V. (hierna te noemen Roobeek) tot het vaststellen van een bestemmingsplan voor een woonzorgcomplex in Sluiskil afgewezen. Hij informeert bij partijen of zij voldoende op de hoogte zijn van de functie van de commissie en de adviesfunctie van de bezwarencommissie. Omdat dit bekend is kan deze uitleg achterwege blijven.

Hij geeft vervolgens het woord aan Roobeek voor het bieden van de mogelijkheid tot het geven van een toelichting op het bezwaarschrift. De heer xxxxxx reikt een pleitnotitie uit, die aan dit verslag is gehecht. Roobeek is - samenvattend van mening – dat de raad ten onrechte heeft geconcludeerd, dat het plan in strijd is met het gemeentelijke beleid op het gebied van de volkshuisvesting. Het plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en is niet in strijd met het Besluit ruimtelijke ordening en de Wet geluidhinder. Gezien de voorgeschiedenis en alle geleverde inspanningen mocht Roobeek erop vertrouwen, dat nu door Roobeek aan alle randvoorwaarden werd voldaan, de gemeenteraad en het college medewerking aan de vaststelling en verdere uitvoering van het bestemmingsplan zouden verlenen en daarmee zouden instemmen. De heer xxxx geeft aan dat het plan van Roobeek niet in overeenstemming is met het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Dit heeft te maken met de zogenaamde “negatieve laddercapaciteit”. Het toevoegen van woningen is niet toegestaan door de provincie. Er is een Plan van Aanpak gesloten met de provincie. Dit is gericht op het terugdringen van de negatieve laddercapaciteit met 483 woningen.

1

Aan het bestemmingsplan van Roobeek ligt inmiddels een woningbehoefte onderzoek van Companen ten grondslag. Dat was eerst niet het geval. In het onderzoek is een uitbreidingsbehoefte in Sluiskil van 35 woningen gesignaleerd in de periode van 2015-2025. Voor het plan Baljuwlaan waren 19 eenheden beschikbaar. In 2016 heeft de gemeente 8 eenheden beschikbaar gesteld voor het plan van Roobeek en zich bereid verklaard zich in te spannen om de capaciteit te verhogen met 10 extra eenheden maar dan moest Roobeek aan alle gestelde randvoorwaarden voldoen. Dat stadium heeft het plan nooit bereikt. Er zijn dus ook nooit 18 eenheden toegezegd. De gemeente heeft aangedrongen op het borgen van de zorgappartementen in het bestemmingsplan en het opnemen van een faseringsregeling. Zoals de planregels zijn geformuleerd komt de volledige plancapaciteit van 57 woningen ten laste van het woningbouwcontingent. Indien het bestemmingsplan op die manier in procedure zou worden gebracht, dient de gemeente de omgevingsvergunning te verlenen omdat er dan geen weigeringsgrondslag is. Het opnemen van een faseringsregeling in een anterieure overeenkomst biedt de gemeente geen enkele zekerheid. Deze vormt immers geen toetsingskader voor een omgevingsvergunning. De heer xxx merkt nog op dat nu Roobeek telkens niet voldeed aan de meermaals gestelde randvoorwaarden de ruimtelijke medewerking is beëindigd.

Daarmee vervielen ook de 8 toegezegde eenheden. Gelet op de discussie met de provincie over de negatieve laddercapaciteit kan de gemeente hier niet op terugkomen. Vervolgens gaat de heer xxxx in op de strijdigheid met artikel 65 van de Wet geluidhinder. Dit artikel is slechts toepasbaar als het geluid afkomstig is van artikel 8.40 AMVB--inrichtingen. Dat is bij Yara en HEROS niet het geval. Dit zijn zware inrichtingen. De nieuwe Omgevingswet is nog niet in werking getreden en is het nog niet duidelijk wanneer dat het geval zal zijn. Mogelijk 1 april of 1 juli 2022. Totdat er een omgevingsplan is vastgesteld blijft het huidige beleid van kracht. Hierover is uitgebreid gecommuniceerd in de richting van Roobeek. Eén van de 3 complexen uit het plan heeft een geluidsbelasting van meer dan 57 d(B)A. Er is in het bestemmingsplan niet voorzien in een voorwaardelijke verplichting voor het oprichten van een dove gevel. Met betrekking tot het bouwplan en het geluidsregime van een ander voormalig plan aan de Pierssenspolderstraat merkt de heer xxxx nog op dat de woningen waren “ingepakt” in een dijktalud als een soort dove gevel. Er was dus wel degelijk een voorziening getroffen in verband met de geluidsbelasting. Daar komt bij dat aan de Baljuwlaan voorheen een schoolen woon-/winkellocatie waren gevestigd.

Dit waren geluidsgevoelige bestemmingen en dat is een kenmerkend verschil met de locatie van Roobeek aan de Pierssenspolderstraat waar vroeger een laboratorium van het waterschap was gevestigd. Er is nooit een hogere grenswaarde verleend. Ook het Plan van Aanpak uit begin jaren negentig ging niet uit van het realiseren van een geluidsgevoelige bestemming op deze locatie. De heer xxxx gaat vervolgens in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. Na veel aandringen overlegde Roobeek vertrouwelijk haar exploitatieberekening. Er is sprake van een verwaarloosbaar klein positief exploitatiesaldo maar Roobeek heeft geen rekening gehouden met het verplichte kostenverhaal door de gemeente (de plankostenscan) en met de mogelijkheid van planschade. De gemeente heeft een risico-analyse laten uitvoeren en daaruit blijkt een kans op planschade van ruim € 9.500,00. Deze risico-analyse is aan Roobeek voorgelegd maar er is nooit op gereageerd. Tevens blijkt uit de door Roobeek overgelegde exploitatie dat het renteverlies over de investering niet over het gehele plan is bekeken maar slechts over 1 jaar is berekend. Dit alles leidt tot de conclusie dat het bestemmingsplan niet financieel haalbaar is. Vervolgens gaat de commissie over tot het stellen van vragen. De heer xxx (lid) verzoekt de heer xxx nogmaals uitleg te geven over de negatieve laddercapaciteit.

Volgens de heer xxx moet de gemeente de behoefte aan nieuwe woningbouw goed onderbouwen. In de vigerende bestemmingsplannen zit plancapaciteit die 2

rechtens afdwingbaar is. In Terneuzen kunnen dus een groot aantal woningen tot ontwikkeling worden gebracht. De provincie heeft in maart 2020 in het kader van een ander bestemmingsplan een reactieve aanwijzing gegeven waarbij dat plan “on hold” is gezet. In mei 2020 is er met de provincie een Plan van Aanpak gesloten waarin is opgenomen dat de negatieve laddercapaciteit moet worden teruggebracht. In verband hiermee gaat de raad niet een bestemmingsplan faciliteren wat niet voldoet aan de gemeentelijke randvoorwaarden en aan het Plan van Aanpak. De heer xxx(lid) vraagt Roobeek om nader in te gaan op het vertrouwensbeginsel. Volgens de heer xxx(advocaat) is er na de eerdere bezwaarschriftenprocedure gewerkt aan een bestemmingsplan dat voldoet aan alle door de gemeente gestelde randvoorwaarden. Dat plan ligt er nu en daarom mocht Roobeek erop vertrouwen dat medewerking zou worden verleend. Vervolgens informeert de heer xxx(lid) waarom er niet een dove gevel wordt gerealiseerd. De heer xx gaat hier nader op in en geeft aan dat door de RUD een theoretisch geluidsmodel is gehanteerd waarbij tal van bronnen zijn geconstrueerd. De door Roobeek ingeschakelde geluidsdeskundige Van Lienden zegt dat daar helemaal niets van klopt. Hij lacht om het probleem: dit zou betekenen dat de engineering 25 jaar heeft stil gestaan.

Er zijn mogelijkheden om artikel 65 van de Wet geluidhinder wel te benutten. Ook kan onder verwijzing naar de Omgevingswet druk op de individuele bedrijven worden uitgeoefend om de woningen mogelijk te maken. Er is nog 9 jaar om dit vorm te geven. De heer xxx(lid) verwijst in dit kader nog naar p. 38-40 van de toelichting van het concept-bestemmingsplan. Hierin staat de situatie haarfijn toegelicht. Hij heeft hier verder niets aan toe te voegen. De heer xxx(lid) vraagt zich af of indien aan de voorwaarden wordt voldaan, de gemeente wel medewerking zal verlenen aan het plan. Volgens de heer xxx zijn er in de jaren negentig afspraken gemaakt over de beschikbare geluidsruimte. De gemeente is niet van plan om daarvan af te wijken en nu in discussie te gaan met individuele bedrijven. Het streven is erop gericht om de Omgevingswet beleidsneutraal in te voeren. Hij herhaalt nogmaals dat artikel 65 van de Wet geluidhinder niet van toepassing is omdat het geluid niet afkomstig is van artikel 8.40 AMVB-bedrijven maar van zware inrichtingen. Volgens de heer xxxxx(advocaat) gaan Rho en Van Lienden ook niet uit van het beperken van de geluidsruimte van bedrijven. Het gaat om het realiseren van een aanvaardbare belasting in de binnenruimte. Dat kan naar de mening van de heer xxx niet op de door Roobeek voorgestelde manier.

Volgens de heer xxx heeft hij voorgesteld om overgangsrecht toe te passen. Bij de kavels die de gemeente zelf uitgaf aan de Baljuwlaan was dat wel mogelijk. Er is in 2021 een omgevingsvergunning verleend voor woningen aan de Pierssenspolderstraat. Die liggen nog dichter bij het kanaal. Hierbij is niet als eis gesteld dat de ramen niet kunnen worden geopend. De gemeente meet met twee maten. Volgens de heer xxx is de locatie aan de Baljuwlaan om reeds genoemde redenen niet vergelijkbaar. Verder geeft hij aan dat hij niet bekend is met het plan aan de Pierssenspolderstraat. Hij heeft moeite met de suggestie dat door de gemeente met twee maten wordt gemeten. Volgens de heer xxx staat dit zo in het verweerschrift. De voorzitter constateert dat het belang van Sluiskil voorop staat gelet op de motie van de raad van 2015. Is het zo dat de gemeente steeds nieuwe eisen heeft gesteld en steeds nieuwe konijnen uit de hoge hoed heeft getoverd? De heer xxx (advocaat)verwijst naar het lijstje van het college tijdens de hoorzitting van de bezwaarschriftencommissie uit 2019. Roobeek voldoet nu aan alle randvoorwaarden. Hij verwijst hierbij naar de toelichting van het concept-bestemmingsplan, waarin uitgebreid gemotiveerd is ingegaan op de woningbehoefte. Er is een zoektocht geweest om lokaal maatwerk te leveren.

3

De heer xxx verwerpt deze stelling en geeft aan dat de geluidsproblematiek nog steeds dezelfde is. In het besluit van de raad staat niet dat het woningbehoefte onderzoek niet deugdelijk is maar de gemeente heeft in het verleden alleen 8 eenheden toegezegd. Indien aan de randvoorwaarden zou worden voldaan en het plan Baljuwlaan zou komen te vervallen, zou de gemeente zich inspannen voor meer eenheden. Zoals reeds eerder is opgemerkt, is dat stadium nooit bereikt. Daarmee zijn de 8 toegezegde eenheden komen te vervallen. Daarbij komt ook nog dat de gemeente rekening moet houden met het Plan van Aanpak en de discussie over de negatieve laddercapaciteit. Volgens de heer xxx(advocaat) zijn er wel degelijk meer eenheden toegezegd. De voorzitter constateert dat partijen hierover van mening verschillen. Hij informeert vervolgens naar hetgeen hij in het dossier heeft gelezen over Wmo-gelden die naar de appartementen toe zouden gaan. Volgens de heer xxx speelt dit element niet meer. Alle 57 woningen vallen binnen het contingent. In de planregels is geen fasering opgenomen. Volgens de heer xxx(advocaat) blijkt uit de toelichting dat de zorgappartementen buiten het contingent vallen. Volgens de heer xxx moest de toewijzing plaatsvinden via een indicatiecommissie.

Deze commissie is naar de mening van de heer xxx echter niet verankerd in het concept-bestemmingsplan omdat deze niet in de begripsbepalingen is opgenomen. Hij heeft een poging daartoe ondernomen maar dat is niet overgenomen. De voorzitter vraagt zich af of er een oplossing binnen handbereik is. De heer xxx verklaart zich bereid om een boete te betalen bij een overschrijding van een faseringsregeling indien dit in een exploitatieovereenkomst zou worden opgenomen. De heer xxx (advocaat) geeft aan dat Roobeek eigenaar is van de grond en dat er geen exploitatieplan nodig is. Men wil om de tafel met een concept van een exploitatieovereenkomst. Dit is volgens hem al verschillende keren toegezegd. De heer xxx geeft op zijn beurt aan dat telkens is aangegeven door de gemeente dat er pas een concept zou worden voorgelegd indien aan alle randvoorwaarden door Roobeek werd voldaan. Volgens de heer xxx(advocaat) heeft de wethouder al in 2016 aangegeven dat partijen zich bevinden in de précontractuele fase. Hij verwijst daarbij naar bij de stukken overgelegd e-mailverkeer. Er zijn telkens allerlei nieuwe belemmeringen opgeworpen door de gemeente sinds de hoorzitting in 2019. Men zit in een kip-ei verhaal waardoor de gemeente kan stellen dat het plan niet economisch uitvoerbaar is.

Roobeek is van mening dat aan de nieuwe voorwaarden is voldaan waardoor het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat een concept zou worden voorgelegd van een anterieure overeenkomst. De voorzitter informeert vervolgens of de uitlatingen van de wethouder wel zijn te kwalificeren als een uitlating van het bevoegde bestuursorgaan tot het vaststellen van het bestemmingsplan, de gemeenteraad. Volgens de heer xxx (advocaat) is dat in dit dossier het geval. Er is heel uitdrukkelijk op voorspraak van het college door de raad een besluit genomen. De raad heeft daarbij niet gezegd dat men niet wil gaan voor een woonzorgcomplex in Sluiskil. Daarbij verwijst hij ook nog naar een deel van een brief die door de heer xxx zou zijn geschreven namens het college. Volgens de heer xxx heeft hij een dergelijke brief niet geschreven. Na enig zoekwerk tijdens de hoorzitting blijkt het te gaan om bijlage 2 van bijlage 1 bij het bezwaarschrift van Roobeek. Hierin wordt gesproken over het niet meer doorgaan van het plan aan de Baljuwlaan (19 eenheden). Volgens de heer xxx betreft het een mail met vragen van zijn kant ter voorbereiding op een overleg met Rho. Hieruit blijkt naar de mening van de heer xxx dat er destijds 10 extra eenheden zijn toegezegd door de gemeente. Volgens de heer xxx heeft wethouder xxx aangegeven: “grijp je kans” en heeft hij geen enkel voorbehoud gemaakt.

Niets meer aan de orde zijnde sluit de voorzitter de hoorzitting nadat hij de hoop heeft uitgesproken dat partijen er alsnog uit zullen komen.

4

Aldus opgemaakt te Terneuzen d.d. 19 mei 2021, De commissie voor de bezwaarschriften, secretaris,

voorzitter,

` l xxx

xxx

5