Bijlage 10 - Advies commissie bezwaarschriften mbt bezwaar Roobeek

Aan de raad van de gemeente Terneuzen Stadhuisplein 1 4531 GZ TERNEUZEN

ons kenmerk : 339897 contactpersoon : xxxxxxx verzonden : 19 mei 2021

Terneuzen, 19 mei 2021

Betreft: bezwaarschrift

Beste raad,

Roobeek Ontwikkeling B.V., Essebaan 17b, 2900 AA Capelle aan den IJssel heeft een bezwaarschrift ingediend tegen uw besluit van 4 februari 2021. Hierbij heeft u het verzoek van Roobeek Ontwikkeling B.V. tot het vaststellen van een bestemmingsplan voor een Woonzorgcomplex in Sluiskil afgewezen. De commissie voor de bezwaarschriften adviseert u: -het bezwaarschrift ongegrond te verklaren overeenkomstig het bijgevoegde advies en -het verzoek om proceskosten als bedoeld in artikel 7:15, lid 2 Algemene wet bestuursrecht af te wijzen. Met vriendelijke groet,

De commissie voor de bezwaarschriften,

secretaris,

voorzitter,

`

Zaak: 2021/O&E/40

ADVIES VAN DE COMMISSIE VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN

Advies van de commissie voor de bezwaarschriften met betrekking tot het bezwaarschrift van Roobeek Ontwikkeling B.V., Essebaan 17b, 2900 AA Capelle aan den IJssel. I.

Inleiding. Bij brief en per e-mail van 11 maart 2021 is door Moree Gelderblom advocaten namens Roobeek Ontwikkeling B.V. (hierna: Roobeek genoemd) een pro forma bezwaarschrift ingediend tegen het besluit van de gemeenteraad van 4 februari 2021. Hierbij is het verzoek van Roobeek van 26 juni 2020 om akkoord te gaan met de zesde versie van het concept-bestemmingsplan Woonzorgcomplex Sluiskil afgewezen. De raad heeft geweigerd een bestemmingsplan voor het Woonzorgcomplex aan de Pierssenspolderstraat te Sluiskil vast te stellen. Het pro forma bezwaarschrift is aangevuld op 7 april 2021.

II.

Ontvankelijkheid. Het bezwaarschrift voldoet aan de eisen die de Algemene wet bestuursrecht en de jurisprudentie die daaraan stelt, zodat betrokkene in haar bezwaren ontvangen kan worden.

III.

Aanleiding tot het bestreden besluit. Aanleiding tot het bestreden besluit is de op 26 juni 2020 ingediende aanvraag van Roobeek om akkoord te gaan met de zesde planwijziging voor het Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat te Sluiskil. De gemeenteraad heeft op 4 februari 2021 de aanvraag afgewezen op grond van artikel 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening en de Wet geluidhinder (hoofdstuk V). Daarbij zijn de volgende argumenten gehanteerd: 1. Het plan is in strijd met het gemeentelijke beleid op het gebied van de volkshuisvesting; 2. De faseringsregeling in het plan is onvoldoende; 3. Het plan is in strijd met de Wet geluidhinder; 4. Het plan is economisch niet uitvoerbaar. De gemeenteraad heeft op 4 februari 2021 na afweging van alle relevante belangen uitgebreid gemotiveerd geconcludeerd dat het plan niet voldoet aan de eisen van een “goede ruimtelijke ordening” en in strijd met het recht is. Op 22 april 2021 heeft de raad het verzoek van Roobeek van 18 december 2020 om een dwangsom te betalen wegens overschrijding van de beslistermijn afgewezen.

1

IV.

Inhoud bezwaarschrift. Relevante feiten volgens Roobeek De aanvraag van 26 juni 2020 is tot stand gekomen na een eerdere beslissing op bezwaar waarmee de bezwaren van betrokkene niet-ontvankelijk werden verklaard. Naar aanleiding van deze bezwarenprocedure zijn alle noodzakelijke aanvullende rapporten ingediend. Verwezen wordt naar bijlage 1 bij het bezwaarschrift. De stikstofproblematiek en de berekening daarvan, alsmede de kwelwaterproblematiek waren opgelost en vervat in rapporten en berekeningen met een positieve uitkomst. Dit leverde dus geen problemen meer op bij het plan. Sterker nog: bij de commissie bezwaarschriften werd door het college aangegeven, dat als het kwelwater geen probleem ter plaatse meer zou zijn, het plan zeker zou worden omarmd. Vervolgens kwam het college echter toch weer met nieuwe eisen en bezwaren. Zo bleek onder andere bij de presentatie van het plan bij de dorpsraad van Sluiskil op 18 november 2019 (bijlage 2). Ook de eerder door het college toegezegde conceptexploitatieovereenkomst bleef helaas achterwege (bijlage 3). Derhalve zag Roobeek zich genoodzaakt om zich met de aanvraag van 26 juni 2020 rechtstreeks tot de gemeenteraad te wenden teneinde tot een vastgesteld bestemmingsplan te komen.

In de Commissie Omgeving van 28 oktober 2020 is door Roobeek ingesproken en is aangetoond, dat er geen rechtsgeldige belemmeringen meer zijn die in de weg staan aan vaststelling van het aangevraagde bestemmingsplan (bijlage 4). Toch en ten onrechte is door de raad anders besloten. Gronden bezwaar Het bestreden besluit is in strijd met het vertrouwensbeginsel. Nadat door Roobeek aan alle aanvullende voorwaarden terzake van het aangevraagde bestemmingsplan werd voldaan, kon en mocht Roobeek er op vertrouwen, dat het aangevraagde bestemmingsplan zou worden vastgesteld. Te meer daar het college al in een eerdere fase heeft aangegeven, dat men als het gaat om de exploitatie-overeenkomst in een pré-contractuele fase verkeert en alle inspanningen er op gericht zouden moeten zijn om tot vaststelling van het bestemmingsplan te komen. In plaats daarvan komt het college weer met nieuwe eisen en voorwaarden en wordt dit ten onrechte door de gemeenteraad gevolgd. Bestuursrechtelijk rust op de gemeenteraad de vergaande inspanningsverplichting om aan het aangevraagde Bestemmingsplan Woonzorgcomplex Sluiskil medewerking te verlenen. De aanvraag voldoet aan alle wettelijke vereisten en is in overeenstemming met het principe van een goede ruimtelijke ordening.

De gronden die aan het afwijzende besluit ten grondslag liggen, zijn onjuist, wettelijk gezien onterecht en kunnen en mogen aan vaststelling van het bestemmingsplan naar het oordeel van Roobeek niet in de weg staan. Daar wordt in het navolgende nader op in gegaan. 1. Dat het plan in strijd zou zijn met gemeentelijk beleid wordt ten stelligste bestreden. Bovendien is dit punt niet eerder als belemmering opgeworpen door het college en de gemeenteraad. Van belang was, dat er geen strijd zou zijn met het Rijks-, Provinciaal-

2

of Regionaal Beleid. Het college heeft terecht geconstateerd dat dit niet het geval is. Aangegeven is dat in dat geval het gemeentelijk beleid zeker ook geen blokkade zou mogen vormen. Bovendien: de gemeenteraad heeft het gemeentelijk beleid in redelijkheid niet zwaarder kunnen en mogen laten wegen dan het voorgestelde woonzorgcomplex. Te meer daar in nauw overleg met de dorpsraad Sluiskil medewerking aan totstandkoming van het woonzorgcomplex is toegezegd. Dit is zelfs vastgelegd in een motie van de gemeenteraad. 2. Het in opdracht van Roobeek door Companen in samenwerking met de Zorgbalie uitgevoerde woningbehoefte-onderzoek zou beslissend zijn voor de medewerking in aantallen en terzake van de verhouding zorgappartementen versus reguliere bouw. Dit is door het college toegezegd. Zowel Companen als de Zorgbalie gaven eerder uitvoerig antwoord op alle vragen over de inhoud van dat rapport op dit punt. Verwezen wordt naar bijlage 1. Op 12 november 2018 deelde de wethouder aan Roobeek mee dat het plan Baljuwlaan geen doorgang zou vinden en dat er dus 10 reguliere appartementen naar het woonzorgcomplex Sluiskil zouden worden verschoven. Dat is nog eens bevestigd in het overleg van 18 augustus 2019 en vervolgens per e-mail van 14 oktober 2019 door Roobeek aan de projectleider.

Ook in de fasering van het plan is dat tot uitdrukking gebracht door 3 x 6 te realiseren reguliere appartementen per fase. De 35 zorgappartementen vormden toen geen probleem meer qua behoefte. Dit alles is geheel in lijn met de afspraken die zijn gemaakt in een overleg in Middelburg op 31 januari 2018. Wat het onderwerp “zorgzwaartecategorie” betreft wordt opgemerkt dat de indicatiecommissie persé over alle zorgappartementen moest oordelen, terwijl zowel door betrokkene als de dorpsraad Sluiskil in de omgevingscommissie steeds was gesteld dat bewoners vanaf zorgzwaartecategorie 2 voor bewoning in aanmerking kwamen. De motivering daarvoor luidde dat er geen Wmo-gelden naar de bewoners van het woonzorgcomplex mochten gaan. Roobeek en de stedenbouwkundigen wezen er nog op dat dit toch wel tegen de bedoeling van de Wmo in ging en niets met een goede ruimtelijke ontwikkeling te maken had. Dit was echter niet bespreekbaar. Van het college mochten er geen geldmiddelen naar het woonzorgcomplex Sluiskil gaan. Betrokkene moest daar aan meewerken anders zou de stekker er uit gaan. In het gesprek op 13 november 2018 gaf de projectleider aan dat een fasering voor hem eigenlijk niet eens hoefde.

Ook de wethouder gaf eerder aan dat indien de zaken met betrekking tot de waterveiligheid, het geluid, de woningbehoefte en de exploitatie in orde waren, de belemmeringen om medewerking te verlenen, waren opgeheven. Nu aan die zaken volledig tegemoet is gekomen, is er geen belemmering meer om medewerking aan het plan te verlenen. Daar komt bij, dat anders dan in het bestreden besluit wordt gesteld, de fasering wel voldoende geregeld is in de voorschriften. Dat is in ieder geval de professionele opvatting van de stedenbouwkundige, die overigens veel voor de gemeente Terneuzen werkt en door Roobeek haast gedwongen in de arm moest worden genomen. 3. Het plan is niet in strijd met de Wet geluidhinder. Noch Roobeek, noch de geluidsdeskundige Bureau Van Lienden begrijpen waarom het toepassen van een wetsartikel in strijd zou zijn met de wet. Te meer gezien de toezegging van het college om al het mogelijke te doen om binnen de wettelijke mogelijkheden medewerking te verlenen. Dit wordt overigens nog onbegrijpelijker in

3

het licht van de per 1 januari 2022 in te voeren Omgevingswet, die de geluidsbelasting ook daar verder moet verminderen. 4. Het plan is wel degelijk economisch uitvoerbaar. Dit is door Roobeek aangetoond anders zou men geen aanvraag doen voor dit plan. Roobeek heeft op verzoek een exploitatie-opzet aan het college overgelegd. Dit is vertrouwelijk gebeurd. Door het college is meermaals een exploitatie-overeenkomst aan Roobeek toegezegd. Door de wethouder is nota bene opgemerkt, dat partijen in de précontractuele fase zitten en als zodanig verplichtingen jegens elkaar hebben. Tot op heden is het college deze toezegging, ondanks herinnering, niet nagekomen. Verwezen wordt naar bijlage 3 bij het bezwaarschrift. Verder wordt hier nog over opgemerkt, dat de exploitatie-opzet volgens het college een tekort zou laten zien. Daarbij gaan het college en de gemeenteraad er echter aan voorbij dat dit alleen maar geldt als plankostenvergoeding de maatstaf zou zijn. Afspraak was echter, dat het kostenverhaal verzekerd zou worden via een anterieure exploitatie-overeenkomst. Bovendien heeft Roobeek alle plankosten en rapportkosten zelf betaald. Dit werd allemaal vooraf geëist. Hooguit zouden er nog wat advertentiekosten volgen. Vanaf 8 januari 2016 was alles gericht op het sluiten van een exploitatieovereenkomst.

Dit werd later ook als eis door het college gesteld (zie onder andere de brief van 22 september 2016). De wethouder constateerde in een e-mailbericht op 15 november 2016 dat partijen in een pré-contractuele fase met elkaar verkeren over het sluiten van die overeenkomst, hetgeen door Roobeek werd bevestigd. Later wilde het college echter eerst twee andere punten bespreken voordat Roobeek de concept exploitatie-overeenkomst zou krijgen. Dit concept bleef echter ten onrechte uit, hetgeen Roobeek op 1 december 2016 in de commissie Omgeving van de gemeenteraad ook toelichtte. Omdat medewerking van het college uitbleef, gaf Roobeek begin 2017 zelf opdracht aan Rho tot het maken van een bestemmingsplan. Bij brief van 6 juli 2018 herinnerde Roobeek opnieuw aan de toezegging tot het zenden van een concept-exploitatie-overeenkomst. Die toezegging is tot op heden nog steeds niet nagekomen. Planologische medewerking mag overigens alleen geweigerd worden op basis van ruimtelijk relevante argumenten. Een bestemmingsplanherziening mag niet worden geweigerd omdat er geen anterieure overeenkomst is gesloten. Het sluiten van een anterieure overeenkomst kan dus niet worden afgedwongen en het ontbreken van een exploitatieplan is geen reden om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Zie o.a.

ABRS 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3776, ABRS 9 maart 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BP7154, ABRS 3 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:B4016, ABRS 25 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1783. ABRS 6 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ3401. De financiële uitvoerbaarheid is door Roobeek in voldoende mate aannemelijk gemaakt. Er zijn aan het bestreden besluit geen argumenten ten grondslag gelegd die aannemelijk maken dat het financieel onuitvoerbaar is. Conclusie De aanvraag is ten onrechte afgewezen en kan bij heroverweging in bezwaar niet in stand blijven. Verzocht wordt om: 1. De bezwaren ontvankelijk en gegrond te verklaren;

4

2. Het Bestemmingsplan Woonzorgcomplex Sluiskil alsnog vast te stellen en verder in procedure te brengen; 3. Op grond van artikel 7:15 Awb een tegemoetkoming toe te kennen voor de kosten rechtsbijstand die in verband met deze aanvraag zijn gemaakt. V.

Overwegingen. *Wettelijk kader. Vanwege de leesbaarheid van het advies hebben wij de relevante wettelijke bepalingen opgenomen in een bijlage. *Overwegingen van de commissie De commissie stelt voorop dat uit de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de gemeenteraad over een grote mate van beleidsvrijheid beschikt bij het vaststellen van een bestemmingsplan om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening nodig acht. Het besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan dient te strekken ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening en het dient in overeenstemming met het recht te zijn voorbereid en genomen. Zie o.a. de uitspraak van de AbRS van 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3776. In deze situatie is de vraag aan de orde of de raad op 4 februari 2021 na afweging van alle relevante belangen heeft kunnen afzien van de vaststelling van het bestemmingsplan voor het woonzorgcomplex Sluiskil en of bij het nemen van dat besluit niet is gehandeld in strijd met het recht. De commissie merkt het volgende op ten aanzien van hetgeen door Roobeek is aangevoerd. Relevante feiten -Roobeek stelt dat de aanvraag van 26 juni 2020 tot stand is gekomen naar aanleiding van een bezwarenprocedure.

Roobeek heeft op 8 januari 2019 bezwaar gemaakt tegen het besluit van 11 december 2018 van het college van burgemeester en wethouders. Hierbij is het verzoek van Roobeek van 23 oktober 2018 “tot het in procedure brengen door het concept-ontwerpbestemmingsplan “Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat Sluiskil” te laten zenden aan de wettelijke overlegpartners” niet ingewilligd. Onze commissie heeft deze zaak behandeld tijdens een hoorzitting op 20 februari 2019. Overeenkomstig ons advies heeft het college van burgemeester en wethouders het bezwaarschrift niet-ontvankelijk verklaard op 19 maart 2019 omdat er geen sprake was van een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht. Het betrof slechts een voorbereidingshandeling omdat het ging om het in het vooroverleg brengen van het concept-ontwerp-bestemmingsplan. In de procedure draaide het om een formele aangelegenheid waardoor een inhoudelijke behandeling van het plan niet aan de orde is geweest. Tegen het besluit op bezwaar van burgemeester en wethouders is overigens geen beroep ingesteld door Roobeek. Volgens Roobeek waren alle noodzakelijke aanvullende rapporten ingediend en zou de stikstof- en kwelwaterproblematiek opgelost zijn. Gesteld wordt door Roobeek dat het college tijdens de hoorzitting bij onze commissie zou hebben aangegeven dat het plan zou worden omarmd.

5

De commissie is echter van mening dat mede na lezing van het proces-verbaal van de hoorzitting van 20 februari 2019 een dergelijke uitlating niet is gedaan door het college. De vertegenwoordiger van het college heeft juist vermeld dat Roobeek geen antwoord heeft gegeven op de waterveiligheid van het kanaal. Verder heeft het college aangegeven dat het bestemmingsplan aan bepaalde randvoorwaarden dient te voldoen: -het borgen van zorg in de planregels; -het bieden van inzicht in de financiële uitvoerbaarheid; -het bieden van inzicht in de waterveiligheid m.b.t. het kanaal en er dient een adequate regeling te worden getroffen voor het bouwen in de geluidszone. Aan deze randvoorwaarden was niet voldaan en ook was er discussie over de planregels. Hetgeen door Roobeek wordt gesteld is dus niet correct weergegeven. -Met betrekking tot het beroep op het vertrouwensbeginsel verwijst de commissie naar de standaarduitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1694). Hierbij dienen drie stappen te worden doorlopen. Verwezen wordt naar rechtsoverweging 11: “De eerste stap is de juridische kwalificatie van de uitlating en/of gedraging waarop de betrokkene zich beroept.

Doorgaans zal de uitlating en/of gedraging door een ambtenaar worden gedaan of worden verricht, maar dit kan ook gebeuren door anderen, bijvoorbeeld een wethouder of derden die door het bestuursorgaan worden ingeschakeld. Kan die uitlating en/of gedraging worden gekwalificeerd als een toezegging? Bij de tweede stap moet de vraag worden beantwoord of die toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Indien beide vragen bevestigend worden beantwoord, en er dus een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel kan worden gedaan, volgt de derde stap. In het kader van die derde stap zal de vraag moeten worden beantwoord wat de betekenis van het gewekte vertrouwen is bij de uitoefening van de betreffende bevoegdheid”. Ten aanzien van de eerste stap dient “degene die zich beroept op het vertrouwensbeginsel aannemelijk te maken dat sprake is van uitlatingen en/of gedragingen van ambtenaren die bij de betrokkene redelijkerwijs de indruk wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend…………….Hierbij is van belang dat op degene die een beroep op het vertrouwensbeginsel doet een onderzoeksplicht rust…….Bij de vraag of een toezegging is gedaan, speelt ook de deskundigheid van de betrokkene een rol.

……Ook is er geen sprake van een toezegging als er uitdrukkelijk over het concrete geval aan de betrokkene een voorbehoud is gemaakt...”. De tweede stap betreft de vraag of de hiervoor genoemde toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan, in dit geval de raad, kan worden toegerekend. Gelet op de exclusieve bevoegdheid van de gemeenteraad om bestemmingsplannen vast te stellen, moet volgens de rechtspraak grote terughoudendheid worden betracht bij het aannemen van gebondenheid van een raad aan mededelingen van andere bestuursorganen van dezelfde rechtspersoon. Deze exclusieve bevoegdheid van de gemeenteraad brengt mee dat een derde niet erop mag vertrouwen dat handelingen van het college de raad binden, indien dat vertrouwen niet mede wordt ontleend aan uitlatingen van de gemeenteraad zelf. Om te voorkomen dat afbreuk wordt gedaan aan de ruimte van de democratisch gekozen gemeenteraad om een eigen belangenafweging te maken, kunnen handelingen van het college van burgemeester en wethouders en van ambtenaren de gemeenteraad alleen binden als hij daarmee instemt. Zie de uitspraak van de

6

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 augustus 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2949. Pas wanneer aan de stappen 1 en 2 is voldaan volgt toetsing aan stap 3: het honoreren van het vertrouwen. Aan de hand van het dossier en hetgeen tijdens de hoorzitting op 19 mei 2021 aan de orde is gekomen, is de commissie van oordeel dat aan een toetsing van deze laatste stap niet wordt toegekomen en dat een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel faalt. Roobeek kon en mocht er niet op vertrouwen dat het aangevraagde bestemmingsplan zou worden vastgesteld. Door of namens de raad zijn geen concrete, ondubbelzinnige toezeggingen gedaan, waaraan rechtens te honoreren verwachtingen kunnen worden ontleend. Betrokkene heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat door een daartoe bevoegd persoon namens de raad toezeggingen zijn gedaan, waaraan hij een gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat het bestemmingsplan zou worden vastgesteld. De commissie wijst daarbij op het volgende. Op 1 oktober 2015 heeft de raad een motie aangenomen met als onderwerp: Bouw van seniorenwoningen in Sluiskil. Deze motie luidt als volgt: “De raad verzoekt het college om, in overleg met alle betrokken partijen, maar met name in nauw overleg met de dorpsraad, tot voorstellen te komen om woningbouwproject (-en) in Sluiskil, passend bij de behoefte van de inwoners, uitvoerbaar te maken”.

Uit het dossier maakt de commissie op dat partijen vanaf medio 2015 met elkaar in gesprek zijn om te komen tot een nieuwe invulling van het terrein van het voormalig waterschapslaboratorium te Sluiskil. Daarbij is de voorgenomen invulling een aantal keren gewijzigd qua aantallen wooneenheden in de zorg. Telkens verbonden burgemeester en wethouders randvoorwaarden aan de planontwikkeling om te komen tot een plan dat zou voldoen aan wettelijke kaders en dat zou passen binnen de gemeentelijke beleidskaders, w.o. volkshuisvestelijke. Kortom van een gelopen race was geenszins sprake. Uit het dossier blijkt dat er 6 versies zijn gemaakt van het concept-bestemmingsplan, waarvan er overigens een aantal niet is aangeboden aan de gemeente ter beoordeling. De commissie wijst op de volgende brieven van het college waaruit telkens blijkt dat niet aan de gestelde randvoorwaarden werd voldaan en dat van een “goede ruimtelijke ordening” om te komen tot een bestemmingsplan geen sprake was. Het college weigerde een aantal keren in verband hiermee om het wettelijke vooroverleg op te starten en beëindigde uiteindelijk de inspanningen om te komen tot ruimtelijke inpassing van het woonzorgcomplex. -Brief van burgemeester en wethouders van 8 januari 2016. Deze brief is een reactie op een gewijzigd principeverzoek van Roobeek.

Waar Roobeek eerst sprak over medewerking aan de bouw van 30 ouderenwoningen, wijzigde zij dat verzoek in een overleg eind november 2015 in 40 eenheden voor zware zorg. Allereerst constateren burgemeester en wethouders dat het door Roobeek voorgestelde plan fors afwijkt van hetgeen eerder de bedoeling was. Aan het principebesluit zijn de volgende randvoorwaarden gesteld: “1. Het plan voldoet aan de mogelijkheden genoemd in de Wet geluidhinder. U ontving hierover al informatie van ons w.o. de noodzaak tot het bouwen van een “dove gevel”. 2. U toont aan dat het realiseren van uw plan geen afbreuk doet aan de stabiliteit van de waterkering. De daarvoor benodigde stabiliteitsberekeningen verzorgt u zelf.

7

Tevens voert u hierover overleg met de beheerder van de waterkering, Rijkswaterstaat. 3. U onderbouwt en berekent de gevolgen van uw plan op het gebied van de externe veiligheid/groepsrisico. Dit is temeer nodig omdat uw plan de toekomstige uitbreidingsruimte van bedrijven, mogelijk beperkt. 4. U geeft inzicht in de financiële en technische uitvoerbaarheid van de plannen. 5. U geeft inzicht in de afspraken met de zorgverlener. 6. U geeft inzicht in de financiële gevolgen die voor de gemeente ontstaan bij de uitvoering van uw plan, vooral gericht op het mogelijke beslag op WMO-budget. Immers, de gemeente is verantwoordelijk voor ondersteuning van zorgbehoeftige personen. 7. U geeft informatie over referentieprojecten die u realiseert of heeft gerealiseerd. 8. U geeft aan op welke wijze het project de mogelijkheid in zich heeft tot huisvesting van de lokale bevolking. 9. U voert vooraf overleg met ons over de stedenbouwkundige uitwerking van het plan. Wij tekenen daarbij aan dat de (financiële) uitvoerbaarheid van het plan geheel voor uw rekening en risico komt. Vervolg Wij zullen de gewijzigde opzet van uw plan met het provinciaal bestuur bespreken, niet alleen voor wat betreft de gevolgen voor de woningbouwplanning, maar ook op het punt van het bouwen op korte afstand van het kanaal Gent-Terneuzen.

Uw plan is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dat betekent dat wij voorafgaand aan een planologische procedure een overeenkomst van grondexploitatie met u zullen sluiten. In deze overeenkomst moet in ieder geval het verhaal van de gemeentelijke kosten in verband met de te volgen procedures en planologische maatregelen, verzekerd zijn. Dat betekent dat de kosten voor aanpassing van het bestemmingsplan of het voeren van de uitgebreide procedure omgevingsvergunning voor uw rekening komen. Onderdeel van die overeenkomst is ook dat u verantwoordelijk wordt voor eventuele planschade. Als derden (particulieren of bedrijven) nadeel ondervinden die in redelijkheid niet voor hun rekening hoort te zijn dan moet u die kosten vergoeden……. Dit principebesluit heeft een geldigheidsduur van 1 jaar. Wij verwachten binnen 1 jaar een concreet plan van u te ontvangen op basis waarvan een bestemmingsplanprocedure kan worden ingezet, of een aanvraag omgevingsvergunning. Als u na dit jaar alsnog tot realisatie wilt overgaan dan zal het plan opnieuw worden getoetst aan de dan geldende regelgeving”. -Brief van burgemeester en wethouders van 20 september 2016.

Geconstateerd wordt dat de planontwikkeling meer duidelijkheid biedt over de soort bebouwing en inpassing hiervan maar dat er nog steeds niet voldaan is aan de voorwaarden onder 2, 3, 4, 5, 6 en 8 uit de brief van het college van 5 januari 2016. Vervolgens wordt aangegeven hoe de voorwaarden moeten worden uitgewerkt. “Voorwaarden Omdat de huidige stand van de planontwikkeling nog een aantal onduidelijkheden c.q. vraagpunten bevat hebben wij besloten aan ons besluit de volgende voorwaarden te verbinden: 1. Van het aantal te bouwen appartementen mogen er niet meer dan 8 beschikbaar worden gesteld voor de algemene doelgroep “inwoners van Sluiskil”, niet vallend

8

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

onder de doelgroep “zware zorg”. Te denken valt aan ouderen die door hun leeftijd liever in een woning zonder tuin gaan wonen. Deze acht eenheden achten wij passend bij Sluiskil zoals ook door de gemeenteraad in zijn motie is gevraagd. Voor het verdere aantal vragen wij nadrukkelijk een plausibele onderbouwing. Dit betekent voor maximaal deze 8 eenheden dat u rekening moet houden met een parkeernorm van 1,2 per eenheid. De onderzoeken die in het kader van de onderbouwing van het plan, in het nieuwe bestemmingsplan moeten worden uitgevoerd mogen geen negatieve uitkomst hebben voor de planontwikkeling. Wij bedoelen hiermee dat de wettelijke waarden c.q. beleidsuitgangspunten op het gebied van bodem, geluid, water, flora en fauna en externe veiligheid de uitvoering van het plan mogelijk moet maken. Het plan mag geen afbreuk doen aan de stabiliteit van de waterkering. Wij verzoeken u hiervoor de benodigde gegevens c.q. correspondentie waarin die conclusie getrokken wordt door de beheerder van de waterkering aan ons ter beschikking te stellen. Voor de ontworpen bebouwing bedraagt de parkeernorm 0,6 voor een appartement voor de “zware zorg”, en 1,2 voor een “regulier appartement”. Het plan dat u tenslotte uitvoert moet de mogelijkheid hebben de vertaalslag van deze norm op eigen terrein op te vangen. De financiële uitvoerbaarheid van het plan moet u aantonen.

Dit is noodzakelijk omdat de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan nog altijd een toets is op het punt van een “goede ruimtelijke ordening”. Desgewenst kunt u deze gegevens vertrouwelijk aan ons ter beschikking stellen. Voorafgaand aan de werkzaamheden die gericht zijn op de herziening van het bestemmingsplan sluit u met de gemeente een zogenaamde anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst leggen wij onder andere het kostenverhaal vast. Dat betekent dat u aan de gemeente de kosten vergoedt die gemoeid zijn met de herziening van het bestemmingsplan. Deze kosten bestaan niet alleen uit de kosten van de stedenbouwkundige aanpassing en de daarmee gepaard gaande onderzoekingen, maar ook uit de ambtelijke begeleidingskosten. In het overleg op 6 juli 2016 met de heer xxx van ons team Planvorming gaf u aan dat u de gemeente als opdrachtgever wilde zien voor het ontwikkelen van het bestemmingsplan en voor de daaraan ten grondslag liggende noodzakelijke onderzoeken. Gelet op uw keuze zullen wij voor deze werkzaamheden offerte bij derden vragen en de kosten hiervan opnemen in de met u af te sluiten overeenkomst, naast de kosten van de ambtelijke begeleiding van het planproces. Het proces tot het opvragen van offertes hebben wij gestart gelijktijdig met het verzenden van ons nadere besluit aan u.

Indien het herzien van het bestemmingsplan ertoe leidt dat de gemeente verplicht wordt tot het toekennen van zogenaamde “planschade”, dan komen de kosten voor uw rekening. In de met u af te sluiten anterieure overeenkomst (zie onderdeel 6) nemen wij hiertoe een bepaling op; In onze brief van 5 januari 2016 hadden wij onder punt 6 de randvoorwaarde opgenomen dat u inzicht moest geven in het beslag op het gemeentelijke WMObudget dat voortvloeit uit uw plannen. Omdat u tot op heden geen getalsmatige doelgroepverdeling heeft kunnen aangeven – ook niet in uw laatste email van 19 juli 2016 – hebben wij besloten een dreigende vicieuze cirkel te doorbreken. Wij willen voorkomen dat de gemeente door een planologisch besluit een groot financieel risico loopt. Dat zou kunnen door de doelgroep waarvoor u bouwt niet nader in te kaderen. Waar u het heeft over de doelgroep “zware zorg” verstaan wij hier onder “geïndiceerden op grond van de Wet langdurige zorg”. Voor elke andere groep bewoners met een lichtere Wlz-indicatiestelling of met een extramurale indicatie is de gemeente verantwoordelijk voor de kosten van begeleiding en dagbesteding. Om op dit punt blijvende onduidelijkheid te vermijden verbinden wij aan een vervolgmedewerking de voorwaarde dat de

9

nieuwbouw aan de Pierssenspolderstraat – naast de maximaal 8 algemene appartementen – slechts bedoeld kan zijn voor de huisvesting van bewoners met een hoog zorgzwaartepakket als bedoeld in de Wet langdurige zorg. Wij beogen deze randvoorwaarde ook op te nemen in een met u af te sluiten anterieure overeenkomst”. -Brief van burgemeester en wethouders van 15 augustus 2017. Deze brief vormt een reactie op de brief van Roobeek van 23 juni 2017 waarin wordt verzocht het conceptbestemmingsplan in het kader van het wettelijk vooroverleg, voor te leggen aan verschillende overleginstanties. Het college weigerde dit omdat niet werd voldaan aan de gestelde randvoorwaarden. Er was naar de mening van het college nog op een groot aantal onderdelen onderbouwing, nader onderzoek en verantwoording noodzakelijk. Er werd niet voldaan aan de eisen die gesteld worden aan een goede ruimtelijke onderbouwing. “Uit de toetsing van de inhoud van het aangeboden concept van het bestemmingsplan blijkt dat dit in ruime mate tekortschiet ten opzichte van regelgeving en de kwaliteit die we voor dergelijke “producten” redelijkerwijs mogen verwachten”. Daarna volgt een samenvatting van die onderdelen van het plan die naar de mening van het college niet voldoen aan de minimaal vereiste kwaliteit.

Allereerst wordt door het college aangegeven dat op geen enkel moment duidelijk wordt of de herziening van het bestemmingsplan beantwoordt aan de daarvoor onderzochte woningbehoefte. Verder wordt kenbaar gemaakt dat de beoogde aantallen appartementen niet passen binnen het contingent voor Sluiskil. “Daarmee voldoet het concept van het bestemmingsplan ook niet aan het regionale en lokale beleid op het gebied van Volkshuisvesting”. Ook is aangegeven dat het bestemmingsplan niet voldoet aan de Wet Geluidhinder doordat niet wordt uitgegaan van de noodzaak tot het bouwen van een “dove gevel”. In punt 10 wordt aangegeven dat een draagkrachtige onderbouwing van het kostenverhaal ontbreekt in de plantoelichting. “Gegevens over de financiële uitvoerbaarheid van uw plan (uw business case) hebben wij niet ontvangen, waardoor wij geen onderzoek kunnen doen naar de uitvoerbaarheid van het plan, zoals aangeduid in artikel 3.1.6 lid 1 onder f van het Bro. Voorts merken wij op dat het plan een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro mogelijk maakt. Hierdoor is er sprake van verplicht kostenverhaal. Een zogenaamde “anterieure overeenkomst” waarin o.a. het kostenverhaal tussen u en de gemeente Terneuzen geregeld is, kwam tot op heden niet tot stand.

Gelet op uw kennelijke weigering tot het accepteren van de gemeentelijke randvoorwaarden die wij verbonden aan de principe-medewerking aan een ruimtelijk traject, hebben wij niet het vertrouwen dat een dergelijke overeenkomst alsnog tot stand kan komen, voordat enig bestemmingsplan, gericht op deze ontwikkeling, vastgesteld kan worden. Dit betekent dat parallel aan het proces van het bestemmingsplan ook een proces voor het opstellen en vaststellen van een exploitatieplan noodzakelijk is. Artikel 6.12 van de Wro is hierin volstrekt duidelijk. Door het ontbreken van een dergelijk exploitatieplan bij de stukken die u ons aanbood, is het wettelijk verplichte kostenverhaal niet verzekerd. Wij zullen nu zelf opdracht geven aan een derde tot het opstellen van een exploitatieplan, gericht op de in het bestemmingsplan omschreven ontwikkeling”. Geconcludeerd wordt dat er nog op een groot aantal onderdelen onderbouwing, onderzoek en verantwoording noodzakelijk is. Deze aanvullingen worden noodzakelijk geacht om te komen tot een “goede ruimtelijke onderbouwing”. Het plan heeft volgens het college onvoldoende kwaliteit om het wettelijke vooroverleg op te starten. -Brief van burgemeester en wethouders van 28 augustus 2018. Hierin wordt een termijn geboden tot 1 oktober 2018 om een aangepast plan in te dienen dat voldoet

10

aan de gestelde voorwaarden en een reactie te geven op een per brief van 29 mei 2018 aangeboden concept-exploitatieplan. -Bij brief van 11 december 2018 reageren burgemeester en wethouders op de mail/brief van Roobeek van 23 oktober 2018. Roobeek geeft hierin aan dat de door het college in de brief van 15 augustus 2017 aangedragen zaken zijn verwerkt en verzoekt voor het bijgevoegde 5e concept ontwerp-bestemmingsplan het vooroverleg op te starten. Roobeek wil vertrouwelijk inzage geven in de exploitatie-opzet en wil komen tot het sluiten van een anterieure overeenkomst op basis van het ontwerpplan.

1.

2.

3.

4.

5.

Burgemeester en wethouders geven op 11 december 2018 aan dat het plan uit oktober 2018 een inhoudelijke verbetering betekent ten opzichte van het plan uit 2017. Die verbeteringen worden met naam en toenaam genoemd. Op een aantal onderdelen is echter geen verdieping geconstateerd. De conclusie luidt als volgt: “Het beslag op nieuwbouwcontingent vanuit het bestemmingsplan is onduidelijk. Zoals de regeling nu luidt, is deze niet hanteerbaar. Zowel in mailbrieven als op andere wijze geeft u aan, verbetersuggesties niet te willen overnemen. In het concept van het bestemmingsplan zoals dat nu luidt ontbreken gegevens over de gevolgen van het plan voor de waterveiligheid c.a. U bent niet bereid in dit stadium van het planproces een kwelonderzoek te laten doen. Hierdoor komen wij in een positie dat we op vragen van belanghebbenden geen antwoord kunnen geven. In een dergelijke positie willen wij ons niet laten dwingen U bent nog altijd niet bereid de gevolgen onder ogen te zien van het bouwen in een geluidzone met een gevelbelasting die uitgaat boven het wettelijke maximum, waartoe wij ontheffing kunnen verlenen. Zonder een dergelijke voorziening, die geborgd is in de planregels, hebben wij niet de bereidheid het plan naar een volgende fase te tillen. U bent niet bereid ons inzicht te geven in uw exploitatieopzet voor deze ontwikkeling.

Hierdoor kunnen wij de financiële uitvoerbaarheid van het plan niet beoordelen. Uw reactie op het concept van het exploitatieplan maakt dat wij ernstig twijfelen aan de financiële uitvoerbaarheid. Zonder een oordeel te kunnen geven over de financiële uitvoerbaarheid van de plannen, zijn wij niet bereid het bestemmingsplan in een volgende fase te brengen. Zonder het opnemen van een sluitende koppeling in de planregels, dat 60% van de appartementen bestemd is voor bewoners met een voldoende mate van zorgprofiel, komt het gehele plan in “contingentsfeer”. Dat is een ontwikkeling die wij niet kunnen accepteren. Bovendien is een dergelijke ontwikkeling volstrekt in tegenstelling tot uw principeverzoek van 30 november 2018. Zonder de noodzakelijke aanvullingen op plantoelichting en planregels, als bovenstaand duidelijk gemaakt, zijn wij niet bereid uw verzoek van 23 oktober 2018 in te willigen. Wij zullen het 5e concept van het bestemmingsplan “Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat Sluiskil” niet voor vooroverleg insturen naar de wettelijke partners als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Bro. Wij zijn van mening dat sinds ons besluit op uw principeverzoek van 5 januari 2016 inmiddels veel (voorbereidings)tijd is verstreken, hoewel het u bekend was dat dit besluit in principe een geldigheidsduur van 1 jaar had.

Ook sinds onze kanttekeningen van 15 augustus 2017, op het 1e concept van het bestemmingsplan, heeft u in onze ogen voldoende tijd gekregen om een bestemmingsplanherziening bij ons in te dienen, die aan alle wettelijke eisen en opmerkingen van onze kant zou kunnen voldoen. Om redenen die u zelf het beste kunt nagaan heeft u een dergelijk

11

resultaat echter niet kunnen bereiken. Blijkbaar heeft u ook de termijnstelling in onze brief van 31 augustus 2018 niet op zijn juiste waarde geschat. De discussie over het “op niveau brengen” van het bestemmingsplan geeft ons ook niet het gevoel dat op afzienbare termijn een positief resultaat op de bovenstaande onderdelen te bereiken valt. Op grond hiervan hebben wij besloten onze bereidheid voor het voeren van een planologische procedure voor de bouw van een WoZoCo aan de Pierssenspolderstraat te Sluiskil te beëindigen. Dit besluit betekent ook dat wij u geen anterieure overeenkomst voor het toepassen van kostenverhaal zullen aanbieden. Gelet op de zeer uiteenlopende opvattingen over de vraag hoe de doelgroepbenadering ook in ruimtelijke sfeer afgrendeling verdient, zijn wij van mening dat een dergelijke overeenkomst nu niet opportuun is”. Het college geeft aan dat men niet verwacht dat op afzienbare termijn een positief resultaat op de bovenstaande onderdelen te bereiken valt. Daarom wordt het plan niet in het vooroverleg gebracht. Ook wordt aangegeven dat er geen anterieure overeenkomst zal worden aangeboden. De vermeende toezegging dat een dergelijke overeenkomst zou worden aangeboden wordt weersproken. “Het was een voorwaarde voor onze ruimtelijke medewerking.

Om die voorwaarde in vervulling te kunnen laten gaan, moeten partijen het wel eens zijn over aard, inhoud en opzet van de ontwikkeling. Die overeenstemming ontbreekt, met als gevolg dat wij een anterieure overeenkomst niet zullen aanbieden”. -Brief van burgemeester en wethouders van 22 oktober 2019. Na de hierboven reeds genoemde bezwaarschriftenprocedure vindt opnieuw overleg plaats in de tweede helft van 2019. Roobeek vraagt tijdens dit overleg om heroverweging van het standpunt van het college van 11 december 2018 maar het college blijft van mening dat Roobeek nog steeds niet aan alle randvoorwaarden tegemoet komt. Aangegeven wordt het volgende: “Zoals wethouder xxx tijdens het overleg op 26 augustus 2019 aan u duidelijk maakte, willen wij alleen een herstart van uw project overwegen, indien u aan alle randvoorwaarden van ons tegemoetkomt. Door de duur en de inhoud van de discussie hebben wij niet langer het vertrouwen dat u hiertoe bereid bent. Na bijna vier jaren discussie met u, en anderen, over inhoud en voortgang van het project hebben wij helaas moeten besluiten tot het niet opnieuw starten van onze ruimtelijke medewerking aan het project “WoZoCo Sluiskil”. Wij besloten ons besluit van 11 december 2018, tot het staken van de gemeentelijke ruimtelijke medewerking aan uw plannen, te handhaven.

Het voortzetten van de discussie met u over de plannen achten wij niet efficiënt en nauwelijks effectief”. -Brief van burgemeester en wethouders van 21 april 2020 als reactie op de brief van Roobeek van 3 maart 2020 waarin wordt verzocht het vooroverleg op te starten van het 6e concept-bestemmingsplan. Nog steeds zijn burgemeester en wethouders van mening dat niet werd voldaan aan de randvoorwaarden met betrekking tot contingentering, fasering, geluidhinder en financiële uitvoerbaarheid. Feitelijk is er ten opzichte van het 5e concept alleen een stap in positieve richting gezet waar het gaat om een beoordeling van de waterveiligheid. Het verzoek om het vooroverleg op te starten wordt niet gehonoreerd en men handhaafde de weigering aan de ruimtelijke medewerking aan de komst van een WozoCo in Sluiskil. -Brief van burgemeester en wethouders van 24 november 2020 na behandeling van de brief van Roobeek van 26 juni 2020 in de commissie Omgeving van 28 oktober 2020. Roobeek verzocht de gemeenteraad om “akkoord te gaan met bijgaande 6e planwijziging voor het WOZOCO te Sluiskil, zodat het plan na het wettelijk te voeren vooroverleg kan worden vastgesteld en een gefaseerde uitvoering kan plaatsvinden”.

12

Het college gaf wederom aan dat zij het plan niet in het vooroverleg zou brengen omdat niet werd voldaan aan de reeds eerder genoemde randvoorwaarden inzake contingentering, fasering, geluidhinder (dove gevel) en economische uitvoerbaarheid. Aangegeven werd ook nogmaals dat het college alleen bereid is een anterieure overeenkomst op te stellen en aan te bieden “nadat tussen u en ons college overeenstemming bestaat over de inhoud, fasering en overige randvoorwaarden van het bouwplan waarvoor het bestemmingsplan noodzakelijk is. Zolang die overeenstemming ontbreekt, is het opstellen van een anterieure overeenkomst zinloos. Van enige toezegging op dit terrein is geen sprake”. Vervolgens is op 18 december 2020 door Roobeek een ingebrekestelling gestuurd wegens niet-tijdig beslissen “op aanvraag vaststelling bestemmingsplan Woonzorgcomplex Sluiskil”. Dit heeft geleid tot het thans aan de orde zijnde besluit van de raad van 4 februari 2021 waarin de aanvraag van Roobeek tot het vaststellen van het bestemmingsplan is afgewezen en waarbij opnieuw werd geconstateerd dat niet aan de reeds eerder aangegeven randvoorwaarden is voldaan. Die zullen hieronder inhoudelijk worden besproken bij de gronden van het bezwaarschrift.

Conclusie vertrouwensbeginsel: Uit het bovenstaande blijkt volgens de commissie dat Roobeek er in het geheel niet op kon vertrouwen dat het bestemmingsplan door de gemeenteraad zou worden vastgesteld. Telkens werd aangegeven dat niet aan de gestelde voorwaarden werd voldaan. Er was niet voldaan aan het vereiste van een “goede ruimtelijke ordening” en er werd niet voldaan aan relevante wetgeving. Ook de motie van de raad van 1 oktober 2015 leidt niet tot een andere conclusie. Immers, dit betreft slechts een oproep om te komen tot “voorstellen, passend bij de behoefte van de inwoners”, uitvoerbaar te maken. Overigens had de motie betrekking op een ander plan van Roobeek, nl. de bouw van 30 ouderenwoningen. Keer op keer bleek dat de voorgenomen plannen niet voldeden aan het woningbouwcontingent, derhalve in strijd waren met het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Van aan de raad toerekenbare toezeggingen is niet gebleken. Verwezen wordt nog naar een brief van het college aan de raad van 20 december 2016, waarin door het college gewezen wordt op de constatering dat de planuitwerking niet voldeed aan de eerder gestelde randvoorwaarden en dat er daarom geen anterieure overeenkomst zou worden voorgelegd aan Roobeek.

De raad heeft op dat moment niet aangegeven dat het college op het verkeerde spoor zat in de planontwikkeling en dat er een bestemmingsplan zou moeten worden vastgesteld. Daar komt bij dat Roobeek een professionele partij is, een projectontwikkelaar en dat met Roobeek geen overeenkomst is gesloten waarin een planologische (inspannings)verplichting is opgenomen voor de gemeente c.q. de gemeenteraad om het bestemmingsplan vast te stellen. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt.

Vervolgens gaat de commissie in op de gronden van het bezwaarschrift die zijn gericht tegen de argumenten van de gemeenteraad om de aanvraag van Roobeek af te wijzen op 4 februari 2021.

13

1. Strijd met het gemeentelijke beleid. Roobeek is van mening dat dit punt niet eerder als belemmering is opgeworpen noch door het college noch door de raad. De commissie kan Roobeek hier niet in volgen aangezien uit het gehele dossier blijkt, dat Roobeek van het begin af aan in 2016 is gewezen op de problemen met betrekking tot de aantallen zorgappartementen voor het gemeentelijke nieuwbouwcontingent. De commissie volgt Roobeek niet in haar betoog dat gesteld kan worden dat volkshuisvesting uitsluitend een aangelegenheid is van Rijks-, Provinciaal- of Regionaal Beleid. Het gemeentelijke beleid vormt een uitdrukkelijk toetsingskader voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Dit blijkt ook uit onderdeel 3.3 van de plantoelichting. Voor wat betreft het argument dat er sprake zou zijn van een toezegging om medewerking te verlenen aan de totstandkoming van het woonzorgcomplex wijst de commissie op hetgeen reeds is opgemerkt met betrekking tot het beroep op het vertrouwensbeginsel. 2. Woningbehoefte-onderzoek Companen beslissend voor medewerking in aantallen en terzake van de verhouding zorgappartementen versus reguliere bouw.

Uit de plantoelichting blijkt dat het de bedoeling is om drie appartementengebouwen te realiseren met 57 eenheden: -31 zorgappartementen inclusief circa 3 tot 4 appartementen voor tijdelijke opvang na ziekenhuisopname en/of vergelijkbare medische calamiteiten; -een woonzorgvorm met gemeenschappelijke voorzieningen voor mensen met dementie of vergelijkbare cliënten (6 kamers); -18 reguliere appartementen; -2 appartementen (qua verschijningsvorm) voor algemeen gebruik (kantoor zorgverlener en ten behoeve van wasserette, opslag van hulpmiddelen). Deze appartementen worden niet bewoond. De nieuwbouw van appartementen voor ouderen komt ten laste van het gemeentelijke nieuwbouwcontingent. De raad heeft gemotiveerd aangegeven dat een contingent van 57 eenheden voor de kern Sluiskil niet beschikbaar is en ook de woningbehoefte voor de eerstkomende 10 jaar te boven gaat. Dat betekent volgens de commissie dat de woningbehoefte buiten de bestemmingsplanperiode valt. Uit het dossier blijkt dat burgemeester en wethouders 8 eenheden hebben toegezegd. Het college heeft aangegeven zich in te spannen voor een hoger aantal continentseenheden. Hieraan werd echter wel de voorwaarde verbonden dat het plan aan de gemeentelijke randvoorwaarden zou voldoen. Dat was naar de mening van het college niet het geval en dit heeft ertoe geleid dat op 11 december 2018 de inspanningen werden beëindigd.

Roobeek is van mening dat aan de voorwaarden met betrekking tot de waterveiligheid, het geluid, de woningbehoefte en de exploitatie is voldaan maar zoals de commissie hiervoor reeds heeft opgemerkt uit de analyse van de verschillende brieven van het college, is dit geenszins het geval. De commissie onderschrijft vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening de noodzaak van een goede en afdwingbare faseringsregeling in het bestemmingsplan voor de totale wooncapaciteit op het gebied van “Wonen” en “Zorg” mede in verband met het provinciale beleid dat gericht is op het terugdringen van de capaciteit van woningbouw in gemeentelijke bestemmingsplannen. De regels voorzien er thans in dat alle 18 reguliere wooneenheden voor ouderen binnen een jaar gerealiseerd kunnen worden. Die mogelijkheid maakt een ernstige inbreuk op het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid.

14

Gesteld wordt door Roobeek dat de fasering wel voldoende geregeld is maar dit wordt verder niet onderbouwd en aannemelijk gemaakt. Het komt bij de commissie overigens over dat het lijkt dat Roobeek zelf ook twijfels heeft door aan te geven, dat dit, “althans in ieder geval de professionele opvatting van de stedenbouwkundige is”. 3. Strijd met de Wet geluidhinder Dat het plan niet in strijd is met de Wet geluidhinder wordt door Roobeek gesteld maar verder niet onderbouwd. Ook de verwijzing naar de Omgevingswet is niet uitgewerkt. De commissie acht het betoog van de raad dat het woonzorgcomplex binnen de geluidszone industrielawaai van Sluiskil-Oost/Stroodorpe Oost ligt en slechts gerealiseerd kan worden door een ontheffing te verlenen van de wettelijke voorkeurswaarde door het realiseren van een “dove gevel” als enige mogelijkheid, aannemelijk. Er is in de planregels geen voorziening hiervoor opgenomen in de vorm van een voorwaardelijke verplichting. Door Roobeek is eerder verwezen naar artikel 60, 61 en 65 van de Wet geluidhinder maar deze bepalingen zien op andere wettelijke situaties, zoals aangegeven in het raadsbesluit van 4 februari 2021 en kunnen niet worden toegepast. Verder merkt de commissie op dat de Omgevingswet nog niet geldt en dat nieuw geluidbeleid pas in werking treedt op het moment waarop de gemeenteraad een nieuw omgevingsplan voor het gebied vaststelt.

De commissie heeft er kennis van genomen dat dit voor de kern Sluiskil zeker nog enige jaren kan duren. 4. Economische uitvoerbaarheid Volgens de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient de gemeenteraad de economische uitvoerbaarheid in zijn belangenafweging bij het vaststellen van een bestemmingsplan te betrekken. Zie o.a. de uitspraak van 23 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1655. Hieruit blijkt het volgende in: “Uit artikel 3.1.6, eerste lid, onder f, van het Bro vloeit voort dat voldoende inzicht moet bestaan in de financiële uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. De raad heeft de economische uitvoerbaarheid derhalve terecht betrokken in de belangenafweging die hij ten grondslag heeft gelegd aan het bestreden besluit. Nu [appellante] niet nader heeft geconcretiseerd op welke foutieve aannames het bestreden besluit berust, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de economische uitvoerbaarheid van het ontwerpplan niet is gewaarborgd. Het betoog faalt”. Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat een bestemmingsplan vergezeld moet gaan van een onderzoek naar o.a. de financiële uitvoerbaarheid.

Uit de analyse van de briefwisseling met het college maakt de commissie op dat het college daar reeds in zijn brief van 8 januari 2016 op heeft gewezen en dat dit gezien moest worden als een randvoorwaarde om het plan in procedure te brengen. Van een ongeclausuleerde toezegging van de zijde van het college om een exploitatieovereenkomst te overleggen is niet gebleken nu telkens niet werd voldaan aan de gestelde ruimtelijke randvoorwaarden. In het bezwaarschrift wijst Roobeek op een e-mail van 15 november 2016. De commissie heeft deze e-mail niet als bijlage bij het bezwaarschrift aangetroffen maar wel een e-mailbericht van 15 november 2016 van de wethouder bij het verweerschrift van het college. Vermoedelijk wordt dit e-mailbericht bedoeld. Daarin is de

15

constatering opgenomen dat de plannen van Roobeek nog in een précontractueel stadium verkeren. Over de exploitatie-overeenkomst wordt niet gesproken en de commissie vermoedt overigens dat bedoeld wordt dat de plannen in een prematuur stadium verkeren aangezien het daar gaat over de planvorming en niet over de onderhandelingen over de overeenkomst. Verderop in de mail wordt wel in gegaan op de anterieure overeenkomst: “In je reactie stel je dat de anterieure overeenkomst nog altijd niet is toegezonden. Dat klopt. Het is naar mijn mening volstrekt zinloos een dergelijke overeenkomst voor te bereiden bij gebreke van overeenstemming over de inhoud van het plan dat in het exploitatiegebied zou moeten komen en bij gebreke van inzicht in de financiële uitvoerbaarheid van welk plan dan ook”. Daar komt nog bij dat het college heeft aangegeven in zijn brief van 8 januari 2016 dat het ging om een principebesluit met een geldigheidsduur van 1 jaar. Pas nadat aan de randvoorwaarden was voldaan en de economische uitvoerbaarheid was aangetoond zou een exploitatie-overeenkomst worden overgelegd. De verwijzing naar bijlage 3 bij het bezwaarschrift leidt naar de mening van de commissie niet tot een andere conclusie. De eenzijdig door Roobeek opgestelde lijst van punten en vermeende afspraken zijn noch door het college noch door de raad geaccordeerd.

In bijlage 4 van het verweerschrift valt ook geen toezegging te lezen. Eerst moesten de randvoorwaarden voor de planologische invulling in orde zijn, dan pas zou een voorstel voor een exploitatie-overeenkomst worden overgelegd. De commissie wijst in dat kader ook nog op een brief van het college aan de raad van 20 december 2016 (zie bijlage 5 van het verweerschrift). Hierin informeerde het college de raad over de planontwikkeling, de gestelde randvoorwaarden en de constatering dat Roobeek hieraan telkens niet voldeed en het ontbreken van inzicht in de financiële uitvoerbaarheid. “Alvorens wij bereid zijn stappen te zetten op het spoor van de noodzakelijk te sluiten anterieure overeenkomst – voor het op grond van de Wro verplichte kostenverhaal in verband met een noodzakelijke herziening van het geldend bestemmingsplan – dient Roobeek in deze beide cruciale punten van de planontwikkeling zodanig inzicht te bieden dat deze de basis kan vormen voor een overleg over een dergelijke anterieure overeenkomst en de daarin vast te leggen afspraken over inhoud, proces en financiële aspecten”. Hetgeen wordt gesteld in de brief van Roobeek van 6 juli 2018, die als bijlage bij het bezwaarschrift is gevoegd, wordt derhalve door de commissie niet onderschreven.

Dat geldt ook voor de conclusie van Roobeek “dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan niet langer een belemmering vormt in de proceduregang”. Eerst in maart 2020 overlegde Roobeek onder vertrouwelijkheid haar exploitatie. Uit deze cijfers bleek dat sprake was van een klein positief exploitatiesaldo. Er werd evenwel geen rekening gehouden met het verplichte kostenverhaal door de gemeente. Dit komt na toepassing van de “Regeling plankosten exploitatieplan” van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu neer op een bedrag van ongeveer € 170.000,00. Ook is geen rekening gehouden met het vergoeden van planschade die volgens een risico-analyse van de gemeente neerkomt op een bedrag van ruim € 9.500,00. Verder blijkt dat Roobeek in haar financiële opzet slechts rekening houdt met een renteverlies over haar investering gedurende slechts 1 jaar. Nu het gaat om een gefaseerd plan was de conclusie van de gemeenteraad, dat dit betekent dat de raming voor renteverlies volstrekt onvoldoende is, naar de mening van de commissie terecht. Volgens de raad bevat hoofdstuk 5 van de plantoelichting (Financiële aspecten) een onjuiste conclusie. De financiële uitvoerbaarheid van het

16

bestemmingsplan is naar het oordeel van de raad niet verzekerd en de commissie sluit zich daarbij aan mede nu Roobeek slechts in het bezwaarschrift stelt dat de financiële uitvoerbaarheid in voldoende mate aannemelijk is gemaakt maar dit verder niet onderbouwt. De commissie verwerpt de stelling van Roobeek dat de planologische medewerking is geweigerd omdat er geen anterieure overeenkomst is gesloten. Het merendeel van de door Roobeek aangehaalde uitspraken heeft betrekking op zaken waartegen geen planologische bezwaren bestonden. In die gevallen was de Afdeling van oordeel dat het uitsluitend ontbreken van een anterieure overeenkomst onvoldoende is om te kunnen concluderen dat het plan niet strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In de onderhavige situatie is er over de planologische invulling en de randvoorwaarden daarvoor echter geen overeenstemming. Er is dus geen sprake van een vergelijkbare situatie. Naar de mening van de commissie heeft de raad terecht overwogen dat er - doordat telkens niet is voldaan aan bepaalde randvoorwaarden -, geen sprake is van een goede ruimtelijke onderbouwing/ruimtelijke ordening. Het besluit van de raad voldoet aan de eisen die de Algemene wet bestuursrecht stelt aan een zorgvuldige voorbereiding.

Het besluit is voorts niet onredelijk en is deugdelijk gemotiveerd en ook overigens niet in strijd met het recht en voldoet aan de jurisprudentie. VI.

Conclusie. In hetgeen door Roobeek is aangevoerd tegen het besluit tot afwijzing van de aanvraag tot vaststelling van het bestemmingsplan Woonzorgcomplex Sluiskil ziet de commissie geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan niet strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In de door Roobeek aangevoerde argumenten wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het bestreden besluit is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Het besluit van de raad is deugdelijk gemotiveerd en bevat een zorgvuldige afweging van belangen. De commissie voor de bezwaarschriften adviseert de gemeenteraad: 1. Het bezwaarschrift van Roobeek ontvankelijk en ongegrond te verklaren voor zover gericht tegen het besluit van 4 februari 2021; 2. Het bestreden besluit van 4 februari 2021 in stand te laten; 3. Het verzoek tot vergoeding van proceskosten als bedoeld in artikel 7:15, lid 2 Awb af te wijzen.

17

Terneuzen, 19 mei 2021 De commissie voor de bezwaarschriften,

secretaris,

voorzitter,

`

18

Bijlage: wettelijk kader. De volgende wettelijke bepalingen zijn belang. -Wet ruimtelijke ordening: Artikel 3.8 1. Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat: a. de kennisgeving, bedoeld in artikel 3:12 van die wet, tevens in de Staatscourant wordt geplaatst en voorts langs elektronische weg geschiedt, en het ontwerp-besluit met de hierbij behorende stukken tevens langs elektronische weg wordt beschikbaar gesteld; b. de kennisgeving, bedoeld in het eerste lid, onder a, gelijktijdig met de daar bedoelde plaatsing langs elektronische weg wordt toegezonden aan die diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn, aan de betrokken waterschapsbesturen en aan de besturen van bij het plan een belang hebbende gemeenten; c. indien in het ontwerp gronden zijn aangewezen waarvan de bestemming in de naaste toekomst voor verwezenlijking in aanmerking komt, kennisgeving tevens geschiedt aan diegenen die in de basisregistratie kadaster staan vermeld als eigenaar van die gronden of als beperkt gerechtigde op die gronden; d. door een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp bij de gemeenteraad naar voren kunnen worden gebracht; e.

de gemeenteraad binnen twaalf weken na de termijn van terinzageligging beslist omtrent vaststelling van het bestemmingsplan. 2. Voor zover het ontwerp van een bestemmingsplan zijn grondslag vindt in een aanwijzing, die betrekking heeft op een daarbij concreet aangegeven locatie, waarvan geen afwijking mogelijk is, kunnen zienswijzen daarop geen betrekking hebben. 3. De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan geschiedt binnen twee weken na de vaststelling. Burgemeester en wethouders plaatsen de kennisgeving van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan tevens in de Staatscourant en voorts geschiedt deze langs elektronische weg. Gelijktijdig verzenden zij de kennisgeving, bedoeld in de vorige volzin, langs elektronische weg aan de diensten en bestuursorganen bedoeld in het eerste lid, onder b, en stellen zij het besluit met de hierbij behorende stukken langs elektronische weg beschikbaar. In afwijking van artikel 3:1, eerste lid, onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zijn op een besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan de artikelen 3:40, 3:42, 3:43, 3:44 en 3:45 en afdeling 3.7 van die wet van toepassing. 4.

In afwijking van het derde lid wordt het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan zes weken na de vaststelling bekendgemaakt, indien door gedeputeerde staten, Onze Minister of Onze Minister wie het aangaat een zienswijze is ingediend en deze niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan daarin wijzigingen heeft aangebracht ten opzichte van het ontwerp, anders dan op grond van zienswijzen van gedeputeerde staten, Onze Minister of Onze Minister wie het aangaat. In zodanig geval zenden burgemeester en wethouders na de vaststelling onverwijld langs elektronische weg het raadsbesluit aan gedeputeerde staten onderscheidenlijk Onze Minister of Onze Minister wie het aangaat. 5. Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt, behoudens voor zover het zesde lid van toepassing is. 6. Indien aan de in het vierde lid bedoelde voorwaarden is voldaan kunnen gedeputeerde staten onderscheidenlijk Onze Minister, onverminderd andere aan hen toekomende bevoegdheden,