b.02. 2021-02-04 IC1 - Reactiebrief BW aan Roobeek

Postadres: Postbus 35, 4530 AA Terneuzen Bezoekadres: Stadhuisplein 1, 4531 GZ Terneuzen Telefoon: 14 0115 Vanuit buitenland: +31 115 455 000 E-mail : gemeente@terneuzen.nl Internet: www.terneuzen.nl Bij beantwoording a.u.b. onderwerp, datum en zaaknummer van deze brief vermelden.

Roobeek Ontwikkeling BV De heer W. Schipper Postbus 40 2900 AA CAPELLE AAN DEN IJSSEL

: 26 juni 2020 uw brief van : uw kenmerk zaaknummer : 229583 contactpersoon : van Gorp : 14 0115 telefoon : k.vangorp@terneuzen.nl e-mail : verzonden

Terneuzen, 24 november 2020 Onderwerp: Verzoek aan de gemeenteraad over 6e concept van het bestemmingsplan Woonzorgcomplex Sluiskil Geachte heer Schipper, In uw brief van 26 juni 2020 verzoekt u de gemeenteraad: “in te stemmen met de 6e planwijziging van het WoZoCo Sluiskil, zodat de gemeenteraad dit plan na het wettelijk te voeren vooroverleg kan vaststellen. Daarna kan de gefaseerde uitvoering van het plan plaatsvinden”. Besluit Wij besloten onze eerdere besluitvorming van 11 december 2018, 22 oktober 2019 en 21 april 2020 te handhaven. Dat betekent dat wij uw verzoek tot het in vooroverleg sturen van het 6e concept van het bestemmingsplan voor een Woonzorgcomplex in Sluiskil weigeren. Ook besloten wij ons primaire besluit van 11 december 2018 te handhaven. Dat betekent dat wij verdere medewerking in ruimtelijke zin aan uw plannen beëindigd hebben en houden. Voorgeschiedenis Het plan kent al een langere voorgeschiedenis. Op 5 januari 2016 besloten wij positief op uw mondelinge verzoek van 30 november 2015. Aan ons besluit waren wel een aantal randvoorwaarden verbonden. Deze randvoorwaarden maakten wij in onze brief van 5 januari 2016 aan u kenbaar. Wij moeten tot onze spijt constateren dat u tot op heden er niet in geslaagd bent invulling te geven aan onze randvoorwaarden, integendeel. Op enkele terreinen heeft u die randvoorwaarden ontkend, dan wel bestreden.

Mede op grond hiervan besloten wij op 11 december 2018, tot het stopzetten van de ruimtelijke medewerking aan uw plannen. Het onder dit besluit liggende 5e concept van het bestemmingsplan en de daaraan voorafgaande discussies vormden de basis voor ons besluit. Na het niet-ontvankelijk verklaren van uw bezwaarschrift tegen dit besluit, verzocht de heer Flipse, tijdens een gesprek met wethouder Van Hulle, op 26 augustus 2019, om een heroverweging van ons besluit van 11 december 2018. Op 22 oktober 2019 besloten wij negatief op dit verzoek. De blijvende discussie over het voldoen aan de gemeentelijke randvoorwaarden leidde er bij ons college toe, dat wij niet langer het vertrouwen hadden

in een positieve afloop van het proces. Dit maakten wij u kenbaar in onze brief van 22 oktober 2019, zaaknummer 229583. Vervolgens verzocht u bij uw brief van 3 maart 2020 opnieuw tot het starten van de procedure vooroverleg voor het WoZoco-plan. Als onderlegger voor uw verzoek gold toen het 6e concept van het bestemmingsplan “Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat Sluiskil”. Ten opzichte van het 5e concept bevatte dit plan de inmiddels verplichte stikstoftoets. Ook bevatte dit plan een verbetering ten opzichte van het eerdere plan, omdat een kwelwaterberekening nu daarvan onderdeel uitmaakte. Toch constateerden wij, dat er ook aan het 6e concept nog een aantal tekortkomingen kleefden. Die tekortkomingen hebben wij in diverse eerdere overleggen indringend met u besproken. Dat wij op die belangrijke randvoorwaarden geen verbetering opmerkten, vonden wij van zodanig gewicht dat wij weigerden het plan in vooroverleg te brengen. In onze brief van 21/28 april 2020, zaaknummer 229583 hebben wij u over ons besluit geïnformeerd, en ook de redenen daarvoor aangegeven. Uw verzoek aan de gemeenteraad Het concept van het bestemmingsplan waarvoor u de gemeenteraad vroeg hierover een positief oordeel uit te spreken, is identiek aan het plan dat u in maart 2020 aan ons college voorlegde. Aan dit plan kleven dus ook dezelfde tekortkomingen als die aan het eerdere plan kleefden.

In uw brief van 26 juni gaat u in op onze argumenten tot het weigeren van een vervolgstap in het proces t.w. het opstarten van vooroverleg. Kort willen wij op uw argumenten reageren. 1. De bestemming van de gronden van het voormalig waterschapslaboratorium is niet zoals u stelt, “Bejaardencentrum/WoZoCo”, maar “Maatschappelijk”. Onder deze bestemming geldt tevens als aanduiding, dat geluidgevoelige bebouwing op deze locatie niet is toegestaan. 2. U zou in het 6e concept van het bestemmingsplan niet alleen de onderdelen “kwelwaterberekening” en “exploitatieopzet” hebben aangepast. U wijzigde ook de onderdelen “contingentering”, “fasering” en “geluidhinder”. Wij moeten helaas constateren dat op die laatste drie onderdelen, van een juridisch afdwingbare wijziging in de planregels van het bestemmingsplan geen sprake is. 3. Vervolgens claimt u dat alle zorgwoningen in het plan alleen toewijsbaar zijn na een positieve indicatiestelling. Dit klopt niet voor zover het de eenheden betreft, bedoeld voor tijdelijke opvang (art. 3, lid 1c), én de eenheden bedoeld voor bijzondere woonvoorziening ( artikel 3, lid 1d). Zoals wij al eerder kenbaar maakten is de koppeling die u in artikel 3, lid 1b aanlegt voor de zorgappartementen, ten minste “gedateerd”. In de planregels verwijst u naar wetgeving die al 5 jaar niet meer bestaat. In die zin is er sprake van een “onvolkomen” koppeling.

Voor de oplossing van dit knelpunt deden wij u voorstellen, in een overleg met uw stedenbouwkundig adviseur op 13 november 2018. U nam in de nadien ingediende concepten van het bestemmingsplan deze adviezen niet over. Door deze “onvolkomen” koppeling tussen wonen en zorg, blijft het contingentsvraagstuk ook vanuit die invalshoek nadrukkelijk aanwezig. 4. U stelt dat wij niet plotsklaps het toegezegde contingent van 18 eenheden zouden kunnen intrekken, en tegelijkertijd blijven aandringen op het compleet maken van de stukken. Wij merken op dat ons besluit om te stoppen met de ruimtelijke medewerking aan uw plannen onherroepelijk is sinds eind april 2019. Vanaf dat ogenblik bestond er voor u ook niet langer aanspraak op welk contingent dan ook. Wij achten het niet redelijk om enig contingent vast te houden voor plannen, waarvan het moment van uitvoering volstrekt onduidelijk is. Dat geldt temeer wanneer over de invulling van die plannen een fundamenteel verschil van inzicht bestaat tussen de initiatiefnemer en ons college. Daarmee nam u zelf het risico, dat het beschikbare contingent zou wegvallen na het onherroepelijk worden van ons besluit tot het staken van de ruimtelijke medewerking.

Dat wij na april 2019 bij u nog zouden hebben aangedrongen op het completeren van plannen moet op een misverstand aan uw kant berusten. Wij kunnen niet inzien op welke wijze u uit de inhoud van onze brieven van 22 oktober 2019 en van 21 april 2020, zou kunnen afleiden dat wij om aanvulling van stukken verzochten. Deze brieven bevatten niets anders dan onze argumentatie om te stoppen met het verlenen van medewerking aan een ruimtelijke procedure voor het WoZoCo. In geen enkele zinsnede in deze brieven verzochten wij om aanvullende stukken. Dat er voor de gemeente noodzaak bestaat om kritisch te zijn op het beslag op nieuwbouwcontingent, hebben wij u in onze brief van 21 april 2020 duidelijk gemaakt. Overigens wijzen wij u erop dat de formele toezegging over beschikbaar te stellen nieuwbouwcontingent voor het WoZoCoplan nimmer verder is gegaan dan 8 eenheden. Wethouder van Hulle heeft in een overleg met de heer Flipse gesteld dat hij zich bij de provincie hard zou willen maken voor een hoger aantal contingentseenheden voor uw plan, INDIEN, en voor zover, het plan aan de gemeentelijke randvoorwaarden zou voldoen. Die fase heeft u echter niet (willen) bereikt(en). 5. U stelt dat u zelf het voorstel deed het plan gefaseerd uit te voeren en wel in drie fases. Volgens u is dat ook in de planregels neergelegd, voor zover het de 18 eenheden betreft.

De bouw van de zorgeenheden zou volgens u logisch hierbij aansluiten. Dat mag uw mening zijn, maar wij constateren dat de 18 eenheden weliswaar een getalsmatige fasering kennen, maar niet in jaren uitgedrukt. De overige eenheden (zorg/dementerenden/recovery) zijn in geen enkele faseringsregeling opgenomen. Wij missen hier een vertaling van één van de conclusies uit hoofdstuk 5 van het woningbehoefte-onderzoek door Companen. Waarom de fasering niet het gehele plan omvat, en ook niet een fasering over 10 jaar, ontgaat ons. Zoals de regeling onder artikel 3.3.2 van de planregels in het 6e concept luidt, is de bouw van het totale complex van 57 eenheden zelfs in 1 jaar mogelijk. Dat is niet wat wij verstaan onder gefaseerde uitvoering, en ook in afwijking van de conclusies uit het “Companen-onderzoek”. Het aanpassen van een faseringsregeling na vooroverleg of zelfs in een anterieure overeenkomst doet geen recht aan het belang van een goede regeling op dit moment. Immers een onvolledige regeling heeft direct invloed op het jaarlijkse nieuwbouwcontingent. Wij vragen ons af, waarom u nu niet voorziet in een sluitende faseringsregeling, zoals wij u eerder voorstelden.

Waarom zou dit moeten wachten tot na een vooroverleg of zelfs tot de vaststelling van het bestemmingsplan? De opmerking in uw brief dat met uw faseringsregeling het contingentsprobleem getackeld zou zijn, doet geen recht aan de werkelijkheid. 6. Op het onderdeel “geluidhinder” blijft u van mening dat de bouw van de appartementen mogelijk moet zijn zonder een “dove gevel”. U verwijst hiertoe naar enkele zinnen uit onze brief van 21 april 2020. Primair merken wij op dat wij zowel ambtelijk als bestuurlijk vele malen uitleg hebben gegeven over de huidige en toekomstige regeling en mogelijkheden op geluidgebied. Het verlenen van een hogere grenswaarde tot 55 dB(A) is voor uw plan niet toepasbaar In de plantoelichting onder par.4.5.3 beroept u zich op de toepassing van artikel 65 Wet geluidhinder voor een hogere gevelbelasting. Wij missen in de plantoelichting enige onderbouwing voor die keuze. Wij constateren dat artikel 2.14, eerste lid onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de basis vormt voor de mogelijke toepassing van artikel 65 Wgh. Dat artikel uit de Wabo gaat echter over een omgevingsvergunning voor het oprichten, veranderen of in werking hebben van een inrichting. Daarmee is dit artikel niet toepasbaar voor het WoZoco-plan. Dat, zoals u stelt, de toepasselijkheid van artikel 65 Wgh in overleg tussen partijen altijd is erkend, bestrijden wij.

Wij wijzen u er op dat u tot en met het 5e concept van het bestemmingsplan voor een hogere waarde koos via de toepassing van artikel 61 van de Wgh. Ook dit laatste artikel kan echter geen soelaas bieden voor de geluidsituatie rond het WoZoCo. De enige en onontkoombare slotconclusie op het onderdeel “geluidhinder” is, dat voor uw bouwplan alleen een omgevingsvergunning mogelijk is, indien het plan voorziet in de bouw van een zogenaamde “dove gevel”.

Uw verwijzing naar onze brief van 21 april 2020, berust van uw kant op een verkeerde uitleg van deze zinsneden. Wij gaven in die brief niets anders aan, dan dat het geluidaspect in onze ogen simpel oplosbaar is. Dat kan door een bepaling in de planregels die een “dove gevel” verplicht stelt alvorens wij een omgevingsvergunning voor de bouw van de appartementen kunnen verlenen. Dat u een andere oplossing kiest, laten wij geheel voor uw verantwoordelijkheid en risico. Dat betekent echter wel dat wij o.a. door deze keuze, ook na de jarenlang durende discussie hierover, geen vertrouwen hebben in het ontwikkelen van een plan dat voldoet aan de wettelijke bepalingen. Ten slotte wijst u er ten onrechte op dat een overschrijding van de geluidnorm slechts tijdelijk zou zijn. U baseert dat op de geluidbepalingen in de Omgevingswet. Op 3 oktober 2019, informeerden wij u uitvoerig over het geluidregime onder de Omgevingswet. Qua normering komt er onder de Omgevingswet geen wijziging ten opzichte van de huidige situatie. Het is zelfs zo dat bestaande ontheffingsmogelijkheden voor een hogere grenswaarde van de gevelbelasting, komen te vervallen. Overschrijdt een ontwikkeling de wettelijk grenswaarden, dan is het onder de Omgevingswet aan het gemeentebestuur om te beoordelen of, en zo ja, onder welke voorwaarden zij aan een dergelijke ontwikkeling wil meewerken.

Wij zien in de nieuwe wettelijke regeling op geluidgebied geen andere mogelijkheden ontstaan, verdergaand dan wat nu mogelijk is. Het nieuwe geluidbeleid treedt overigens pas in werking op het moment waarop de gemeente op grond van de Omgevingswet een Omgevingsplan vaststelt. Tot dat ogenblik blijven de nu geldende bestemmingsplannen van rechtswege als omgevingsplannen gelden. In ieder geval geldt volgens de Omgevingswet een overgangstermijn tot 2029. Van een tijdelijke overschrijding van de geluidnorm, waarvan u melding maakt, is onze ogen geen sprake. 7. Op het gebied van de financiële uitvoerbaarheid van uw plannen verwijst u naar uw bezwaarschrift van begin 2019. U stelt dat van kostenverhaal slechts sprake kan zijn ingeval tussen partijen geen exploitatieovereenkomst tot stand komt. Die opvatting is onjuist. Uitgangspunt van de Wro is dat altijd kostenverhaal plaatsvindt. Dit vloeit voort uit de samenhang tussen de artikelen 6.12 Wet ruimtelijke ordening en 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. Kostenverhaal kan via de bepalingen van een exploitatieplan met daaraan gekoppeld een financiële voorwaarde aan een omgevingsvergunning. Ook kan kostenverhaal plaatsvinden via een overeenkomst tussen partijen, voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan. Dit is de zogenaamde anterieure overeenkomst.

Het ligt voor de hand dat de gemeente zich voor het kostenverhaal baseert op de uitgangspunten van de Plankostenscan van het Ministerie van I & M. In uw betoog bij de commissie Omgeving, op 28 oktober 2020, stelde u dat uw exploitatieopzet sluitend was. U had in die zin gelijk dat de opzet die wij vertrouwelijk van u ontvingen, inderdaad sluit met een klein positief saldo. In uw betoog bij de commissie “vergat” u echter melding te maken van onze kritiekpunten op uw financiële opzet. Wij formuleerden deze kritiekpunten in onze brief van 21/28 april 2020, en trokken de conclusie dat uw financiële opzet sluit met een tekort van tenminste € 200.000. Van een financieel uitvoerbaar verhaal is in die zin geen sprake, tenzij de reserves van uw bedrijf garant staan voor een tekort. Dat hebben wij echter op geen enkele plaats in de toelichting mogen lezen. Bij onze conclusies in financiële zin hebben wij nog volledig buiten beschouwing gelaten, het antwoord op de vraag of de geraamde verkoopopbrengst van de appartementen aansluit bij de vraag in het “Sluiskilse”. Ook hier zien wij nog wel een spanningsveld tussen deze vraagprijs en de koopkrachtige vraag, ook gelet op de gemiddelde inkomenspositie van inwoners van Sluiskil. 8.

In uw betoog bij de commissie Omgeving ging u wederom in op de vermeende toezegging door ons college dat wij een concept van een anterieure overeenkomst zouden toesturen. Op geen enkel moment in correspondentie dan wel in mondeling

overleg deden wij een dergelijke toezegging. Bij ons positieve besluit tot het verlenen van ruimtelijke medewerking aan uw initiatief, in januari 2016, stelden wij als randvoorwaarde dat tussen partijen een anterieure overeenkomst tot stand zou moeten komen. Dat is het centrale uitgangspunt. Een dergelijke overeenkomst betekent namelijk dat wij niet parallel aan het bestemmingsplan ook een exploitatieplan zouden moeten laten vaststellen. Wij zijn alleen bereid een dergelijke overeenkomst op te stellen en aan te bieden, nadat tussen u en ons college overeenstemming bestaat over de inhoud, fasering en overige randvoorwaarden van het bouwplan waarvoor het bestemmingsplan noodzakelijk is. Zolang die overeenstemming ontbreekt, is het opstellen van een anterieure overeenkomst zinloos. Van enige toezegging op dit terrein is geen sprake. Procedureel U richtte uw brief met het daarin opgenomen verzoek aan de gemeenteraad. De commissie Omgeving besprak uw brief in haar vergadering van 28 oktober 2020. Behoudens de fractie van 50 Plus stemden alle overige partijen in met het beleid dat ons college tot op heden voerde in de discussie met u over het WoZoCo Sluiskil. Omdat de gemeenteraad niet kan besluiten om een bestemmingsplan in vooroverleg te brengen, ontvangt u een inhoudelijke reactie op uw verzoek van ons college.

Inmiddels loopt de procedure rond het opstellen van een concept-bestemmingsplan voor het WoZoCo al bijna 6 jaren. In die periode hebben wij vele malen met u de discussie gevoerd over nut en noodzaak van bepaalde uitgangspunten, randvoorwaarden en voorzieningen. Tot op heden heeft u op een aantal cruciale onderdelen geweigerd aan onze eisen op die onderdelen tegemoet te komen. De discussie verzandt telkens in een herhaling van zetten. Om die vicieuze cirkel te doorbreken besloten wij tevens, niet meer inhoudelijk op toegezonden stukken van uw kant te reageren, tenzij deze stukken wél de nodige kwalitatieve waarborgen bevatten die wij eerder verlangden. De werkdruk op de betrokken afdeling laat niet toe dat wij ons kunnen permitteren discussies tot in het oneindige te blijven voeren. Slotsom Een afschrift van deze brief zullen wij naar de gemeenteraad sturen. Met vriendelijke groet,

Burgemeester en Wethouders van Terneuzen, gemeentesecretaris,

burgemeester,

J.G. (Jan) Princen

J.A.H. (Jan) Lonink