a.03. 2021-03-18 IC8 - advies expertteam woningbouw raadsliedenbuurt - Bijlage D Kadaster

Notitie DATUM

29 april 2020 ONDERWERP

De Raadsliedenbuurt – Terneuzen CORSANUMMER > Postbus 9046, 7300 GH Apeldoorn VAN

René de Weijer AAN

BLAD

Coördinatieteam Zeeland

1 van 3

KOPIE AAN

De Atlas – Terneuzen – De Raadsliedenbuurt In 2018 heeft Kadaster in opdracht van de provincie een Atlas van de G4 van Zeeland opgeleverd. Deze Atlas bevat informatie over vastgoed en eigendom en biedt aanknopingspunten voor stedelijke gebiedsontwikkeling. Op verzoek is hieronder door René de Weijer, projectmanager en adviseur ruimtelijke ontwikkeling bij Kadaster, een nadere toespitsing gemaakt voor de Raadsliedenbuurt. Op basis van De Atlas zijn de volgende observaties en aanbevelingen te doen voor de Raadsliedenbuurt: Kenschets eigendomssituatie en aanwezigheid particuliere beleggers Het eigenaarschap in de Raadsliedenbuurt bestaat overwegend uit particulier bezit en deels uit woningcorporatie bezit. De gemiddelde leeftijd van de particuliere eigenaren die eigenaar-bewoner zijn (of een enkel pand in eigendom hebben) is 50+. Er is weinig doorstroming op de vastgoedmarkt naar de jongere leeftijdsgroep. Het betrekken van de particuliere eigenaren en bewoners is van groot belang. Zij hebben zeggenschap over het vastgoed en ook een belang bij een betere buurt. Van de particuliere eigenaren is tevens een aanzienlijk gedeelte grootgrondbezitter/verhuurder met meerdere panden in bezit. Vooral de particuliere investeerder/belegger/verhuurder is een belangrijke partij om te betrekken bij een duurzame revitalisering van de buurt.

Deze groep heeft de financiële middelen, het persoonlijke belang en de lokale betrokkenheid. Een kleine groep eigenaren is 70+. De optie van buy to let kan deze doelgroep mogelijk interessant vinden om de jongere doelgroep te huisvesten. Hierbij moet buy to let niet verward worden met ‘huisjesmelken’ of ‘verkamering’. Waarbij die laatste twee geen bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de buurt en die eerste wel. Financiële vrijheid en/of verplichtingen Kenmerkend voor de regio Terneuzen is een relatief hoge graad van particuliere financiering. Veel vastgoed is daarbij mogelijk al vrij van financiële verplichtingen waardoor een hoge graad van financiële vrijheid bestaat van deze eigenaren. Het maken van afspraken, bijvoorbeeld over kavelruil, kan hierdoor makkelijker omdat er geen financiers goedkeuring moeten geven (of herfinancieren). Eigenaren die wel financiële verplichtingen hebben moeten voor verduurzaming, omvorming of (kavel)ruil overeenstemming bereiken met hun financiers. Ca. 60% van alle hypotheken in de binnenstad van Terneuzen zijn verstrekt door vijf financiële instellingen. De grootste van die vijf heeft bijna 25% van de financiën geregeld. Deze partijen als stakeholders betrekken bij herfinanciering van te verduurzamen vastgoed en hen daarbij eventueel financiële stimulans bieden is aan te raden.

Postbus 9046, 7300 GH Apeldoorn

WWW.KADASTER.NL

DATUM

29 april 2020 ONDERWERP

De Raadsliedenbuurt – Terneuzen BLAD

2 van 3

Verduurzaming op niveau van de buurt noodzakelijk en kansrijk op basis van collectiviteit De Raadsliedenbuurt kent een mix van bouwjaren, daarmee diverse bouwstijlen en een verschil van kwaliteit van woningen. Opmerkelijk is dat de wijk bestaat uit deels Vooroorlogse woningen (tot 1946) en een periode van 1980 tot 2000. Van de woningen waarvan een energielabel is afgegeven, weliswaar een beperkt aantal voor dit gebied, is relatief laag. Dit is in overeenstemming met de leeftijd van een groot deel van de woningvoorraad. De woningen van de corporatie zijn met een label C of lager ook toe aan verduurzaming. Met een collectieve verduurzamingsopgave kan werk met werk gemaakt worden. Daarbij kan de woningcorporatie een belangrijke rol vervullen door te ondersteunen in coöperatieve vormen en de gemeente bij het aansluiten bij een warmtenet of collective voorzieningen (i.e. koppeling van koeling bij kantoren en winkels). De corporatie kan bijvoorbeeld door strategisch voorraadbeheer, o.a. middels kavelruil, in overleg met de buurt opgeknapte woningen in de markt zetten om daarmee op te knappen woningen op te kopen (als het ware een ‘rode’ voor een ‘groene’ woning). Het Rijk is momenteel druk met regelingen om het woningbezit in Nederland versnelt te verduurzamen en hiervoor geld vrij te maken.

Dit kan zeker ook voor Terneuzen betekenen dat er extra middelen ter beschikking komen die ingezet kunnen worden ten gunste van de Raadsliedenbuurt. Corporatiebestedingen kunnen positieve effecten hebben op particuliere woningprijzen in de buurt Uit recent onderzoek is gebleken dat de woningprijsstijging in buurten met corporatiebezit het grootst is, tijdens crises minder hard dalen en bovendien sneller herstellen. In een artikel van ESB (vakblad voor economen) 1 uit 21 april 2020 wordt een link gelegd met directe vastgoedinvesteringen en indirecte investeringen zoals speelplekken en huismeesters die door corporaties zijn gedaan in de tijd van de Vogelaarwijken, en die nu nog steeds positief doorwerken. Landelijk is sprake van een herwaardering van de rol van de corporatie in stadsvernieuwing die ook operationeel bestendigt wordt door de vrijstelling van de verhuurdersheffing2. Het actief optrekken met de lokale woningcorporatie verdient dan ook expliciete aanbeveling voor de Raadsliedenbuurt. ‘Slow but sure’: Kwaliteitsslag door integrale aanpak hotspots In de binnenstad van Terneuzen zijn enkele locaties te vinden waar een kwaliteitsslag hard nodig is (de zogenaamde rotte plekken). Verpaupering is aan de gang of ligt op de loer. Deze locaties verdienen het om aangewezen te worden als hotspots en de prioriteit krijgen om (her)ontwikkelt te worden.

De opgave is in totaliteit groot en complex en het past niet bij de schaal van Terneuzen om met alle hotspots tegelijk aan de slag te gaan. Door ontwikkelingen te onderscheiden, prioriteren en de onderlinge samenhang (of zelfs afhankelijkheid) te ontdekken kan stapsgewijs de kwaliteitsverbetering worden ingezet. Ontwikkelingen op andere locaties kunnen mogelijk een financiële bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de hotspots3. Het verdient dan ook aanbeveling om aan de slag te gaan met een participatief masterplan voor de gehele binnenstad onder de bezielende begeleiding van een kwartiermaker. Hierdoor ontstaat het overzicht en kan de energie van overheid, eigenaren en stakeholders gebundeld worden. Door per hotspot aan de slag te gaan ontstaat focus, als het ware een strategische schuifpuzzel waarmee de hele binnenstad een upgrade krijgt.

1 2 3

https://esb.nu/ https://www.rvo.nl/subsidie-en-financieringswijzer/rvv dit naar voorbeeld van grondbeleid van o.a. de gemeente Eindhoven: Koersen op waarden - Nota Grondbeleid 2017-2021

DATUM

29 april 2020 ONDERWERP

De Raadsliedenbuurt – Terneuzen BLAD

3 van 3

Minder monofunctioneel betekent meer levendigheid In de Raadsliedenbuurt zijn de panden overwegend in gebruik voor het gebruiksdoel wonen. De woningen zijn over het algemeen niet in gebruik of te gebruiken voor andere doeleinden om levendigheid in de buurt te versterken. Ondanks de nabijheid van de winkelstraten en bovenwijkse voorzieningen kan de buurt ook behoefte hebben aan lokale voorzieningen ter versterking van het buurtgevoel. Onder andere het werken aan huis of aan huis gebonden beroepen waar vermoedelijker wijs meer behoefte aan gaat ontstaan kan gefaciliteerd worden. Niet alle woningen zijn hiervoor geschikt – voornamelijk de woningen van bouwjaar na 1980 komen hiervoor in aanmerking (qua daglicht, hoogte, ventilatie e.d.). Lokale voorzieningen kunnen ook bijdragen aan een lokale identiteit en onderling ontmoeten (de koffieautomaat van de wijk). Een strakker bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor sturing De afgelopen jaren is aan de rand van de binnenstad veel nieuwbouw gepleegd. Dit waren de locaties die beschikbaar waren en het makkelijkst te ontwikkelen: de krenten in de pap. Dit draagt vermoedelijk niet bij aan de opwaardering van de Raadsliedenbuurt, geredeneerd vanuit het principe dat schaarste beter is voor de waarde van bestaand vastgoed. Het beperken van makkelijke en permanente nieuwbouw effent mogelijk de weg voor verduurzaming.

Het bestemmingsplan is een middel voor de gemeente om sturing te geven aan de ruimtelijke ordening en daarmee de marktwerking te beïnvloeden. Het vigerend bestemmingsplan kent relatief veel algemene en ruime bestemmingen en het is daardoor relatief makkelijk om een ruimtelijk plan te ontwikkelen. Dat lijkt marktvriendelijk maar in de praktijk wordt daardoor een sturings- en onderhandelingsmoment door de overheid gemist. Er ontstaan buiten het zicht van de gemeente mismatches tussen vraag en aanbod wat de marktwerking juist niet ten goede komt. Koppelkansen of de mogelijkheid van kostenverhaal kunnen daardoor worden gemist. Een strikter bestemmingsplan voor de stad Terneuzen met daarbij een ‘ja mits principe’ verdient aanbeveling.