a.02. 2021-03-18 IC8 - advies expertteam woningbouw raadsliedenbuurt - Def rapportage Expertteam inclusief bijlagen ABC (AVG)

www.rvo.nl

Datum 18 mei 2020

ADVIES Expertteam Woningbouw Casus Raadsliedenbuurt Terneuzen Introductie De Raadsliedenbuurt is een markante wijk ten westen van het centrum van Terneuzen. De wijk kenmerkt zich door relatief oude bebouwing, en een grote afwisseling tussen privaat eigendom en corporatiebezit. De wijk wordt alle lange tijd geplaagd door verpaupering, en ondanks vele inspanningen van de gemeente Terneuzen, is het vooralsnog niet gelukt om hier structureel verandering in te brengen. Gemeente Terneuzen heeft, met ondersteuning van de provincie Zeeland, de hulp ingeschakeld van het Expertteam Woningbouw. Dit adviesdocument is opgebouwd uit een hoofdadvies, waarbij doelen, handelingsperspectieven en bijhorende instrumenten zijn aangegeven. Daarnaast worden concrete vervolgstappen en mogelijke oplossingsrichtingen beschreven. Tenslotte worden aanbevelingen en observaties door diverse betrokken experts vanuit het Expertteam Woningbouw weergegeven.

Datum 18 mei 2020

Hoofdadvies: een structurele meerjarige aanpak samenhang met de binnenstad

in

Geconcludeerd wordt dat een structurele meerjarige aanpak in samenhang met de binnenstad van Terneuzen de enige optie is voor een duurzame kwaliteitsverbetering van de Raadsliedenbuurt.

Relatie tussen doel, handelingsperspectief en instrumenten voor de duurzame aanpak van het hart van Terneuzen inclusief Raadsliedenbuurt.

Als expertteam realiseren we ons dat dit een stevige opgave is. Het verdient dan ook aanbeveling om onderscheid te maken tussen verschillende fasen en waar mogelijk praktische stappen en instrumenten te benoemen. Belangrijk voor opgaven die een langere termijn vergen is het definiëren van een heldere visie die in het vizier blijft wanneer omstandigheden gedurende het proces veranderen. Dat doel is een duurzame kwaliteitsverbetering van de Raadsliedenbuurt. De stappen die hiertoe ondernomen moeten worden kunnen door de tijd veranderen en zijn dan ook vaak pad afhankelijk. Daarom doen we de suggestie van een handelingsperspectief in plaats van een (rigide) stappenplan. Met de juiste mindset en partners zijn vele hobbels te overwinnen. De samenwerking en rolverdeling tussen de verschillende (overheids)organisaties verdient daarbij bijzondere aandacht. Door het opbouwen van duurzame relaties en structuren kunnen vele hobbels nu, en in de toekomst, voor Terneuzen worden weggenomen.

Pagina 2 van 19

Datum 18 mei 2020

Vervolgstappen: Bovenstaand advies is in januari 2020 aangekondigd in een bestuurlijk overleg met de wethouder van Terneuzen en de gedeputeerden van de Provincie. Een volgende stap is de nadere toelichting en presentatie binnen de gemeente Terneuzen. In de afbeelding hieronder staat een schema met daarin verschillende fasen die te onderscheiden zijn en de thema’s waarop geacteerd dient te worden. Een sectorale aanpak van bijvoorbeeld alleen vastgoed zal minder effect sorteren dan een integrale aanpak.

Afbeelding met processchema van integrale aanpak hart van Terneuzen.

In deze eerste fase, de verkenning, is het zaak om zowel te werken aan het bestuurlijk commitment als de eerste stappen richting visie- en coalitievorming te zetten. En waar dat kan vast te acteren op kansen zoals de Regiogelden die ingezet kunnen worden voor de opzet van een gebiedsfonds. De eerste verkennende gesprekken met de woningcorporatie dienen ook in deze fase te worden uitgevoerd. De houding en mogelijkheden van de corporatie zijn immers bepalend voor de haalbaarheid van bepaalde ingrepen en instrumenten. Een gezamenlijk inspiratiebezoek met beoogde partners aan projecten zoals de kluswoningen in Rotterdam behoort tot de mogelijkheden. (Zie bijlage B)

Pagina 3 van 19

Datum 18 mei 2020

Mogelijke oplossingsrichtingen: In juli 2019 heeft een intake plaatsgevonden van de casus, in aanwezigheid van de provincie. Geconcludeerd is dat de casus een combinatie van verschillende expertises vergt. En zijn eerste oplossingsrichtingen geformuleerd: •

De gemeente Terneuzen kan deze opgave niet alleen, en met een topdown aanpak oplossen. Zij zal daarbij de hulp nodig hebben van veel andere partijen en personen. Daarom moet getracht worden om zoveel mogelijk stakeholders, en ik het bijzonder de publieke en private vastgoedeigenaren in positie te brengen (human capital);

•

Het aantrekken van een ander soort private eigenaar kan bijdragen aan een organische opwaardering van buurt, en de beperkte publieke middelen te sparen. Hierbij kan worden gedacht aan jonge creatieve mensen die eigenhandig huizen samentrekken en opknappen a la de Rotterdamse kluswoningen;

•

Waar het de eigenaren aan middelen en kracht ontbreekt moet ondersteuning geboden worden door de overheid. De markt is hier zodanig verstoord dat deze niet meer op eigen kracht zal herstellen. Samenwerking tussen publieke partijen is hiervoor noodzakelijk. Denk hierbij aan woningcorporaties en de provincie. Dit vergt bestuurlijke aandacht en commitment, en de intelligente inzet van beschikbare middelen en wetgeving;

•

Er is geen quick fix voor de Raadsliedenbuurt. De gewenste uplift van het gebied zal stapsgewijs en doormiddel van een langetermijnstrategie plaats moeten vinden. De benodigde renovatie en verduurzaming zal waarschijnlijk ook sloop-nieuwbouw vergen en dit gaat het beste bloksgewijs. De methode van stedelijke kavelruil kan hierbij uitkomst bieden.

Gezien de complexe opgave zijn drie experts betrokken via het Expertteam; • • •

XX voor het kluswoningenconcept; XX voor de bestuurlijke aspecten en governance; XX van het Kadaster voor het aspect kavelruil en de koppeling met de Zeeuwse G4 Atlas. (facts & figures vastgoed en eigendom)

Pagina 4 van 19

Datum 18 mei 2020

Aanbevelingen en adviezen:

Afbeelding uit Zeeuwse Atlas G4: de Raadsliedenbuurt kent blokken waarbinnen afwisselend corporatie (paars) en privaat eigendom (zacht geel) vertegenwoordigd is. Dit maakt verduurzaming of sanering lastiger.

In september 2019 heeft een werkbezoek plaatsgevonden van de experts aan de Raadsliedenbuurt gezamenlijk met een vertegenwoordiging van de provincie en gemeente. Dit bezoek onderstreepte de hypothesen uit de intake. De drie betrokken experts hebben nader onderzoek gedaan en hun aanbevelingen op papier gezet. Aanvullend daarop is een nadere bestudering van de Atlas aangeleverd door het Kadaster.

Observaties en aanbevelingen: Samenvattend doen de experts de volgende aanbevelingen: •

De woningen in de Raadsliedenbuurt zijn relatief klein, oud en kennen een lage WOZ waarde. Door hun beperkte afmetingen zijn ze wel heel geschikt om ze samen te voegen tot grotere woningen. En relatief goedkoop om te verwerven;

•

Bij het opwaarderen van de buurt moet ook het aspect duurzaamheid betrokken worden. In veel gevallen zullen de ingrepen die nodig zijn om de woning duurzaam te maken niet opwegen tegen de waarde van de woning. En daarmee is sloop-nieuwbouw de voor de hand liggende optie; Pagina 5 van 19

Datum 18 mei 2020

•

De Raadsliedenbuurt kent ondanks de verpaupering ook markante en charmante woningen. Deze zijn de dragers van de genius loci. De staat van de gevels doet helaas vermoeden dat niet alle woningen goed gefundeerd zijn en dit maakt ze economisch gezien total loss. Onderzoek welke woningen te behouden zijn en zet daar in op behoud. Bijvoorbeeld door ze aan te bieden als kluswoningen wanneer de huidige eigenaar niet meer wil of kan blijven;

•

Zoek voor de nieuwe doelgroep ook buiten de eigen gemeente. De eigenaren van kluswoningen zijn vaak jonge, creatieve mensen met weinig geld maar met goede ideeën, energie en een lange (woon)carrière voor zich. Deze mensen kunnen in het nabij gelegen Gent geen plek meer betalen maar zouden zich zeker aangetrokken kunnen voelen tot de ruige uitstraling van Terneuzen. Het aantrekken van dit soort ‘sociale stijgers’ kan brengt zeker op langere termijn een verbetering van de sociale en maatschappelijke kracht van Terneuzen met zich mee;

•

De huidige bewoners en eigenaren hebben gemiddeld gezien een hoge leeftijd en kwetsbare financiële situatie;

•

Biedt private eigenaren die niet in staat zijn tot verduurzaming in ruil van hun woning een corporatiewoning. De geruilde woningen kunnen verkocht worden als kluswoning, of op termijn gesloopt en vervangen worden;

•

Richt in samenwerking tussen gemeenten en corporatie een ‘Woonbedrijf’ o.i.d. op die het beheer en de ontwikkeling van woningen op zich kan nemen;

•

Vestig de Wet Voorkeursrecht Gemeenten op de gehele Raadsliedenbuurt. Daarmee krijgt de gemeente c.q. het Woonbedrijf het eerste recht op koop en ontstaat grip op de woningmarkt. Slechte woningen kunnen hierdoor uitgenomen (worden gesloopt en vervangen door duurzame nieuwbouw) en de relatief goede of markante woningen kunnen worden verkocht;

•

In nieuwe koopcontracten kunnen middels kettingbedingen en dergelijke afspraken worden opgenomen die het speculatief inzetten van woningen of ‘verkamering’ onmogelijk maken;

•

Pak de openbare ruimte aan in de Raadsliedenbuurt en wees daarbij bijzonder kritisch op parkeren;

•

Bekijk die Raadsliedenbuurt niet stand-alone maar kijk ook naar het (relatie met) centrum. Het leegstaande winkelcentrum aan de kop heeft ook een negatieve impact op de uitstraling en leefbaarheid.

•

De integrale en langdurige aanpak van het hart van Terneuzen vergt ook (substantiële) financiële middelen. Werk samen met o.a. Provincie en probeer zo veel mogelijk middelen, bijvoorbeeld uit de Regiodeal of die gereserveerd zijn ten behoeve van verduurzaming vastgoed te ontschotten, en in gecombineerd in te zetten voor deze integrale opgave in een meerjarig ‘gebiedsfonds’. Pagina 6 van 19

Datum 18 mei 2020

BIJLAGEN; Bijlage A: Aanvraagformulier Stedelijk Verkavelen Bijlage B: Advies kluswoningen XX Bijlage C: Verdieping vastgoed en eigendomsinformatie, XX Bijlage D: Notitie Raadsliedenbuurt en de Atlas G4, XX, Kadaster (losse bijlage)

Pagina 7 van 19

Datum 18 mei 2020

AANVRAAGFORMULIER Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling Terneuzen Raadsliedenbuurt

NAAM CASUS:

Pagina 8 van 19

Datum 18 mei 2020

SITUATIEBESCHRIJVING / PROBLEEMSCHETS:

Het stadscentrum van Terneuzen is momenteel volop in beweging. De ligging aan het water wordt onder meer als troef uitgespeeld om de kwaliteit van het centrum in al haar facetten te kunnen optimaliseren. Te denken valt hierbij aan de opwaardering van de Scheldeboulevard, de bouw van het nieuwe sluizencomplex en de realisatie van grootschalige detailhandelsboulevard aan de Kennedylaan. Nieuw initiatief behoeft niet alleen het toevoegen van functies te betekenen maar kan ook betrekking hebben op de herstructurering van het bestaande. De heroriëntatie op Terneuzen als zijnde koopcentrum vormt hier een goed voorbeeld van. De opwaartse beweging gaat het woongebied van de binnenstad (oftewel de Raadsliedenbuurt) in letterlijke en figuurlijke zin voorbij. Dit klemt temeer gegeven het woon- en leefklimaat dat sinds jaar en dag als pover omschreven mag worden. Het is deze status waaraan de stad Terneuzen grotendeels haar imago ontleent. Alleen al vanuit deze optiek is het waardevol om te komen tot een duurzame kwaliteitsverbetering. Deze opgave vergt een lange adem en is complex van aard. In het verleden zijn initiatieven uitgevoerd om als vliegwiel te fungeren voor de gewenste kwaliteitsverbetering, zoals gesubsidieerde nieuwbouwontwikkeling in samenwerking met woningcorporatie Clavis en het oppeppen van het Pastersbos. De gehoopte spin off bleef uit.

Meer dus dan voorheen zijn wij ervan doordrongen dat de duurzame kwaliteitsverbetering niet alleen door de stad kan worden opgepakt. Wij hebben hiervoor meerdere partners nodig. De mogelijke inzet van de provinciale gelden vanuit de regio envelop in combinatie met kennis en kunde van het Expertteam Woningbouw bieden ons hiertoe ideale randvoorwaarden om te komen tot binnenstedelijke herontwikkeling. Het is aan ons om dit momentum aan te grijpen. De onderkant van de woningmarkt is oververtegenwoordigd in de raadsliedenbuurt. Dit deel van de binnenstad wordt ook wel “Downtown” of de Put” genoemd. De woningen kenmerken zich voor een groot deel als: betrekkelijk klein, gedateerd (ca. 100 jaar oud) en minder goed onderhouden. De meeste woningen zijn qua volume één laag met een kap. De buitenruime die bij de woningen hoort ligt, indien aanwezig, aan de achterzijde. De tuinen zijn klein, zowel in breedte als in diepte. De voorgevel ligt aan het doorgaans smalle trottoirs. Er zijn een paar gemeenschappelijke binnentuinen. Het “Pastersbos: is daarvan de grootste. De straten zijn smal en kunnen de grote hoeveelheid geparkeerde auto’s nauwelijks aan. Men mag niet generaliseren, maar deze buurt en deze woningen zijn voor een groot deel versleten en niet meer van deze tijd. Het bezit van de woningen is voor het grootste deel in handen van particulieren.

Een klein deel is in het bezit van woningbouwcorporatie Clavis. De afgelopen jaren zijn er beleggers e.d. geweest die de goedkope krotjes gekocht hebben om ze geschikt te maken voor kamerverhuur. De wijze van opknappen is veelal goedkoop en voornamelijk gericht op het verkameren en verhuren van woonruimte. Deze ingrepen komen de woon- en omgevingskwaliteit van zowel het pand als de omgeving niet ten goede.

FEITELIJKE OMSTANDIGHEDEN: (Hierbij kunt u denken aan waar speelt de casus zich af, wie zijn erbij betrokken, etc)

Pagina 9 van 19

Datum 18 mei 2020

Gebiedsafbakening: zie bijlage luchtfoto. Betrokken partijen:

-

Gemeente Terneuzen

-

Expertteam Woningbouw

-

Woningcorporatie Clavis

-

Particuliere woningeigenaren

-

Huurders

-

Particuliere beleggers (huisjesmelkers)

-

Provincie Zeeland

WAARMEE ZOU U GEHOLPEN WILLEN WORDEN (HULPVRAAG)? Doel is het ontwikkelen van een hernieuwde en duurzame focus. Deze dient uiteindelijk te leiden tot een algehele en structurele verbetering van de ruimtelijke structuur, de kwaliteitsbeleving en het toekomstig ontwikkelpotentieel van de raadsliedenbuurt. Vraag aan het Expertteam is:

-

Aanjagen opstellen ontwikkelplan voor duurzame kwaliteitsverbetering: o Advies hoe focus te organiseren en op lange termijn (bestuurlijke) aandacht voor binnenstad vast te houden o Advies welke partijen te betrekken en hoe (verleiden en verlokken o.a. om te investeren) o

Ogen openen voor pareltjes (wat zien wij over het hoofd?) - Behoeden voor valkuilen uit het verleden: o Beperkte focus (thema, tijdsduur, omvang gebied)

o

Gebrek aan partners in crime (gedeelde verantwoordelijkheid) o Gebrek aan beschikbare middelen

o

-

Onvermogen/onwil/angst aankopen particulier vastgoed o Snel wegebbende energie of kortlopende projecten die het beoogede effect als vliegwiel niet bleken te hebben

Advies voor vervolg aanjaagstructuur en de samenstelling daarvan.

WIE UITNODIGEN VOOR EEN INTAKEGESPREK? (Minimaal 1 bestuurder en een afdelingshoofd/projectleider) NAAM:

ORGANISATIE:

EMAIL:

TELEFOON:

Provincie Zeeland

Pagina 10 van 19

Wethouder

Gemeente Terneuzen

Gemeente Terneuzen

-

Gemeente Terneuzen

Pagina 11 van 19

Datum 18 mei 2020

BIJLAGE B: Advies XX Evaluatie Raadsliedenbuurt Terneuzen. Mij is vanuit het Expertteam Woningbouw gevraagd te onderzoeken of het klusconcept/CPO een bijdrage kan leveren aan een kwalitatieve verbetering van de woningen en de leefomgeving in de Raadsliedenbuurt Terneuzen. Mijn bevindingen De woningen Het gaat om veel kleine woningen, voornamelijk particulier bezit. Positief is dat de meeste woningen – van oorsprong - een ‘knusse’ uitstraling (zouden kunnen) hebben. Er is weinig leegstand en er staat weinig te koop. Er is veel diversiteit. Het gevelbeeld is niet saai of eenvormig, wat de woonstraatjes op zich wel aantrekkelijk maakt. De meeste woningen hebben alleen een begane grond en 1e verdieping. Misschien nog een zoldertje maar dat is vanaf de buitenkant slecht te zien. Over het algemeen hebben de woningen weinig buitenruimte/tuin. Het merendeel zal van de woningen zal een oppervlakte van 60-80 m2 zijn, schat ik in. Maar ook dit moet nog verder worden uitgezocht. Er is op, aan en naast veel woningen het een en ander bij-/opgebouwd. Duidelijk is dat daar niet op is gehandhaafd en Welzijn hier geen rol in heeft gespeeld. Dat geeft een enorme rommelig beeld. Een substantieel deel van de woningen heeft een garage, al dan niet in gebruik. Soms gemaakt van een (van oorsprong) woning.

Voor het gevelbeeld is dit spijtig en voor de leefbaarheid ongewenst omdat het maakt dat er hier en daar grote, harde, dichte wanden tussen de woningen staan met geen tot weinig uitstraling. Het meest in het oog springend is wel de slechte staat van onderhoud van het merendeel van de woningen. Duidelijk is dat er nauwelijks investeringsmiddelen bij de eigenaren aanwezig zijn. De foto’s spreken hier voor zich. En opvallend veel woningen vertonen scheuren in de gevel en bij de lateien/kozijnen. Is hier sprake van een funderingsprobleem? De kans dat het merendeel van de woning op staal is gefundeerd is niet ondenkbaar. De funderingsviewer van de RVO geeft aan dat er inderdaad sprake is van een kwetsbaar gebied (zeeklei) met merendeels woningen op houten palen of staalfundering. In beide gevallen kan bodemdaling/klimaatverandering grote gevolgen hebben. Dit moet verder worden uitgezocht want dat kan zonder meer de doorslag geven om over te gaan op sloop in plaatst van behoud van een groot aantal woningen. De woningen die wel goed zijn onderhouden vallen onmiddellijk in positieve zin op. Die zijn leuk, hebben een goede uitstraling en zijn aantrekkelijk. Maar het zijn er veel te weinig. Toch blijkt hieruit wel wat groot onderhoud/renovatie (alleen al van de buitenkant) doet met je woningvoorraad: het beeld wordt direct een stuk beter.

Hoe aantrekkelijk zouden deze woningen, deze straatjes niet zijn als ze aan de buitenkant werden aangepakt? En op- en bijgebouwen gesloopt werden of passend gemaakt bij het beeld van de woning? Het eigendom van de corporatie lijkt kwalitatief in orde, het merendeel ergens in de jaren 7080 gebouwd. Het oogt saai, bijna smakeloos en sluit niet aan bij de oude woningen in de

Pagina 12 van 19

omgeving. Maar over het algemeen prima onderhouden en zeer waarschijnlijk wel gefundeerd. Waarschijnlijk op betonnen palen, gezien de bouwstijl. De buitenruimte Hoewel mensen in het algemeen dit soort kleine straatjes als interessant en aantrekkelijk kwalificeren, er spreekt immers iets van geschiedenis uit, is dat in de Raadsliedenbuurt helaas niet het geval. Dat komt door de bestrating (asfalt en/ of straatklinkers) en het feit dat in veel gevallen er ook nog aan 1 zijde, maar ook vaak aan 2 zijden een stoep/trottoir is aangelegd. Het is niet alleen niet mooi, het is in veel gevallen ook niet heel. Het beeld zou totaal anders zijn als er bestraat werd met zgn. kinderkopjes en lopen en rijden alleen gescheiden werd door zgn. amsterdammertjes. Er is weinig groen in de woonstraten, dat verstrekt het beeld dat de straatjes hard en stenig zijn. De straatverlichting is min of meer standaard, met uitzondering van 1 plein waar kunstobjecten fungeren als straatverlichting. Hopelijk geeft dit in het donker een fraaier beeld, dan overdag, als de verlichting niet brandt. Het parkeren is/wordt een groot issue. Nu wordt er waar mogelijk op straat geparkeerd, maar ook die paar plekken waar meer groen mogelijk is en toegevoegde waarde zou hebben, zijn ook ingenomen door parkeerplaatsen. Het zgn. ‘Pastersbos’ is het enige relatief grote plein, midden in de wijk.

Maar ook hier helaas parkeerplaatsen. En de woningen die het plein omranden staan met hun rug naar het plein, waardoor het zijn functie als binnentuin volledig kwijt is. De gemeente Terneuzen zal op het onderwerp parkeren wellicht onsympathieke maatregelen voor de autobezitters in de Raadsliedenbuurt moeten nemen indien zij van de aanwezige buitenruimte gebruiksruimte wil maken. Is het klusconcept of een CPO concept (al dan niet in klus- of nieuwbouw vorm) denkbaar in de Raadsliedenbuurt? Ja zeker! Het is mijn stellige overtuiging dat dit concept ook in Terneuzen aanslaat. En dat het niet alleen op belangstelling kan rekenen van de eigen (jonge) bewoners, maar ook interesse wekt (ver) daarbuiten. Er is een steeds groter wordende groep mensen die hun eigen woning vorm willen geven, zelf de indeling bepalen, zelf het materiaal willen uitkiezen. Al dan niet samen met anderen, in CPO-verband. En om het haalbaar en betaalbaar te maken zijn deze creatievelingen bereid hun ideaal door middel van veel zelfwerkzaamheden vorm te geven. Niet alleen financieel fors te investeren, maar ook een substantieel deel van hun tijd er in te steken.

Mijn ervaring is dat 90% van de klussers er veel meer geld in steekt dan strikt noodzakelijk is en hen van gemeenteweg wordt gevraagd (in een Plan van Aanpak wordt per kluswoning aangegeven wat de noodzakelijke aanpassingen, verbeteringen, sloop, vernieuwingen aan gevel, casco, dak en binnenzijde behelzen. En wat noodzakelijkerwijs door een erkend vakman moet worden gedaan). Met het concept klushuizen/CPO trekt de gemeente Terneuzen een bijzondere doelgroep aan, die kan fungeren als ‘aanjager’ voor vernieuwing, verjonging en verbetering van de wijk. De ervaring (Rotterdam) heeft geleerd dat ‘klussers’ over het algemeen ronde de 30 jaar zijn, aan

Pagina 13 van 19

Datum 18 mei 2020

het begin van hun carriere, hoogopgeleid, vaak met een creatief beroep. Pas als het huis klaar is komen er kinderen. De woonduur is lang, ze verhuizen niet snel want ze hebben immers hun ‘eigen jas’ genaaid. Ze zijn milieubewust en investeren graag in duurzaamheid, energieloos/zuinig. En de auto is voor hen geen heilige koe. Ze zijn mondig. Als ze van mening zijn dat partijen zoals de gemeente haar beloften niet nakomt, trekken ze direct aan de bel. Als de klussers optrekken in een gezamenlijk traject, dus in een CPO-verband, dan geeft het hen de zekerheid dat het wel goed komt, dat het niet eng of onveilig is. Ze gaan immers niet in hun eentje dit avontuur aan. En het feit dat de gemeente zo’n concept aanbiedt maakt dat zij er in vertrouwen dat ze niet financieel worden afgezet, dat het hun inzet en investering waard is. En dat het met de hele wijk op den duur wel goed komt. De gemeente doet er goed aan daar tegenover te zetten dat de aanpak van de buitenruimte op conto van de gemeente komt, maar dat de klussers/CPO’ers daar wel bij betrokken worden. Een bijkomend voordeel van een collectief project is dat er al sprake is van saamhorigheid en ‘naboarschap’ voordat de woning gerealiseerd is. Dat komt de sociale cohesie en gemeenschapszin in de wijk erg ten goede. Er bestaat geen woningmarktonderzoek waarin mensen gevraagd worden of ze een kluswoning willen.

Relevante informatie over hoe groot de wens is, wat de omvang is van een potentiele klus-doelgroep, is er dus niet. Maar de praktijk heeft geleerd dat niet één kluswoning onverkoopbaar is, er was altijd meer vraag dan aanbod. Er zijn veel klusvarianten mogelijk: Individuele woning (1 klusser), van 1 woning 1 maken -

Individuele woning, van 2 of meer oude woningen 1 maken (meest geliefde variant)

-

Een heel blok tegelijk, waarbij de klussers zelf bepalen hoe de onderlinge verdeling/verkaveling er uit komt te zien

-

Idem, maar de verkaveling is van te voren al door de gemeente gemaakt

-

Verbouwing van een groot gebouw (school, kantoor, oid) waarbij de klussers zelf bepalen hoe de onderlinge verdeling/verkaveling er uit komt te zien

-

Idem, maar de verkaveling is van te voren al door de gemeente is gemaakt

-

Individuele Eigenbouw nieuw (er zijn nu al diverse open gaten in de wijk) Collectieve Eigenbouw nieuw

En combinaties. Maar, natuurlijk zijn er ook een paar minder leuke kanten aan het eigen(ver)bouw-concept: -

Het vergt veel tijd en capaciteit van de gemeente. Pagina 14 van 19

Datum 18 mei 2020

-

Het is nieuw, dus er moet nog ervaring worden opgedaan. Het is geen standaardproject en het vereist flexibiliteit van ambtenaren en bestuur. Er moet veel aan de voorkant van het proces worden vastgelegd, het koopcontract en PvE dat wordt opgesteld moet hard en duidelijk zijn. Geen gemarchandeer. Er moeten woningen aangekocht worden, liefst aaneengesloten en zoveel mogelijk.

-

Huidige bewoners moeten (gedwongen) verhuizen, is daar voldoende ruimte voor in de (sociale huur) markt?

-

Het is een erg onsympathieke boodschap die de gemeente moet brengen. De gemeente moet voor een klusproject afschrijven op de aankoop. Gezien de gevraagde investering aan de klussers zal de verkoopprijs substantieel onder de aankoopprijs moeten liggen.

Maar dat is de Raadsliedenbuurt waard. De conclusie blijft dat het klusconcept/CPO uitstekend van toepassing is voor dit wijkje. Dat hebben eerder projecten in zogenaamde achterstandsbuurten wel bewezen. Maar het is ook weer niet zo dat de hele Raadsliedenbuurt klusproject moet worden: zoek die plekken op waar het meest geprofiteerd kan worden van de olievlekwerking die het heeft. Of juist daar waar de nood het hoogst is, het putje van de wijk, om als gemeente voet aan de grond te krijgen. Zie het klusconcept als kwartier maken. Het werkt én het kan op meer sympathie rekenen dan sloop/nieuwbouw. Als de wijk eenmaal een ander profiel krijgt en dat voor iedereen zichtbaar is, is sloop/nieuwbouw op een aantal andere plekken een goede volgende stap. Daarnaast is het goed om na te gaan of er in de wijk grote leegstaande gebouwen zijn/komen waar een CPO vorm gegeven kan worden? Ook dat draagt snel bij aan een betere en mooiere leefomgeving. Een CPO-Zorg voor Elkaar project zou uitstekend geschikt zijn voor bewoners die nu hun huis moeten verkopen, niet wegwillen uit de buurt en graag bij elkaar willen blijven. Dat kan in huur- of koop, eventueel in samenwerking met de corporatie.

Zie voor inspiratie ook: https://www.rvo.nl/sites/default/files/2018/08/Collectief%20Particulier%20Opdrachtgevers chap%20en%20Zorg%20voor%20Elkaar.pdf Ik ben me er van bewust dat de wens van de gemeente is om de dubbele strook woningen (Tholensstraat/Donze Visserstraat) er ‘tussenuit’ te halen om meer licht en ruimte in de wijk te brengen. Ik kan mij echter ook heel goed voorstellen dat er een klusproject van wordt gemaakt waarbij de rug-aan-rug woningen zodanig worden verbouwd dat er van 2 oude woningen 1 nieuwe wordt gemaakt, de originele gevels weer in ere worden hersteld en dat de tuin/buitenruimte d.m.v. een patio/daktuin wordt vormgegeven. Dit levert grote woningen op, die in het hart van de wijk liggen en daarmee de grootste voorbeeldwerking en uitstraling naar de andere bewoners/eigenaren hebben. Pagina 15 van 19

Datum 18 mei 2020

Het is maar een voorbeeld van wat mogelijk is en kansrijk is. Desgewenst kan ik hier wel verder op studeren en ook wat dieper duiken in de meest kansrijke woningen voor een klusproject. Zoals bijvoorbeeld opp. < dan 60 m2, laagste WOZ-waarde, het meeste achterstand in onderhoud, eigenaar/bewoners boven de 80 jaar (GBA onderzoek, etc.). Van belang is dat de gemeente Terneuzen de urgentie onderkent en lef en daadkracht toont. Het tij is te keren, maar wacht daar niet te lang mee. Het is zaak om nu zo snel mogelijk een WVG te vestigen zodat het vastgoed wat nu te koop komt eerst moet worden aangeboden aan de gemeente Terneuzen. Mijn advies is om voor de aankoop (en beheer) van vastgoed in de Raadsliedenbuurt een Woningbedrijf op te richten (met Provincie, Woningcorporatie, grote belegger?) want dit vereist kennis en ervaring. Mochten de gemeente Terneuzen en de provincie Zeeland meer willen weten over het klushuizenproject dan organiseer ik graag een inspiratie toer langs Rotterdamse Klusprojecten. Want zien is geloven! 29-10-2019 XX, in opdracht van RVO Nederland

Pagina 16 van 19

Datum 18 mei 2020

BIJLAGE C: verdieping vastgoed en eigendomsinformatie XX

Pagina 17 van 19

Datum 18 mei 2020

Pagina 18 van 19

Datum 18 mei 2020

BIJLAGE D: Notitie Raadsliedenbuurt en de Atlas G4, XX, Kadaster (apart bijgevoegd)

Pagina 19 van 19