221128 bijlage - memo Investeringskosten VO Terneuzen

1/5

Memo Investeringskosten Onderwijscampus Terneuzen Datum:

28 november 2022

Van:

Koen Mulder, Roos Eysbach

Status:

Definitief

1. Inleiding De gemeente Terneuzen en Stichting Voortgezet Onderwijs Zeeuws-Vlaanderen (SVOZV) zijn voornemens nieuwe huisvesting te ontwikkelen voor het Lodewijk College. Het Lodewijk College is een middelbare school in Terneuzen en geeft onderwijs aan zo’n 2.500 leerlingen. Er zijn op dit moment twee locaties hiervoor in beeld: •

Nieuwbouw aan de Vliegende Vaart;

•

Nieuwbouw aan de Zeldenrustlaan.

Zorgsaam heeft Rebel gevraagd te om haar ondersteunen bij het inzichtelijk maken van de financiële consequenties van beide varianten. De basis hiervoor is reeds gelegd in het rapport ‘Verkenning huisvesting voortgezet onderwijs’ (november 2022) dat is opgesteld door de Gemeente Terneuzen. Dit rapport bevat een investeringsvergelijking voor de bouw van een schoolgebouw op de twee onderzoekslocaties. In het rapport wordt melding gemaakt van een campusconcept ook wel ‘subvariant’ betitel. Echter dit campusconcept is niet meegenomen in de berekeningen. In deze memo wordt ingegaan op een cijfermatige benadering van een campusconcept, zodat de vergelijking beter kan worden gemaakt voor beide onderzoekslocaties. Daarnaast is ook nagedacht over de tijdsplanning en exploitatie van beide locaties. We hebben bij het opstellen van deze memo vooral gebruik gemaakt van reeds bestaande info vanuit de verkenning van de gemeente (2022), het eerdere rapport van Hevo (2020), en informatie aangeleverd vanuit Zorgsaam. Er ligt op dit moment geen integraal plan voor het campusconcept. De memo is een eerste aanzet daartoe maar is zeker nog geen volwaardige uitwerking hiervan (ruimtelijk, functioneel, en financieel). De investeringsbedragen voor onderwijs in de memo zijn incl BTW, die voor sport excl BTW er vanuit gaande dat de BTW hier verrekend kan worden.

Rebel Strategy & Finance bv

Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam Nederland

+31 10 275 59 95 info@rebelgroup.com www.rebelgroup.com

2/5

2. Samenvatting van bevindingen De Verkenning van de gemeente stelt dat nieuwbouw op de locatie Vliegende Vaart zo’n € 7,5 mln goedkoper is dan op de locatie Zeldenrustlaan. Wij verwachten dat de investeringskosten op beide locaties nagenoeg gelijk zullen zijn. Dit omdat naar de grondkosten op de Vliegende Vaart (verwerving van bedrijven, verplaatsing van sportvelden, bouwrijp maken) te laag zijn ingeschat, terwijl aan de Zeldenrustlaan juist besparingen mogelijk zijn omdat er nu geen rekening is gehouden met syergievoordelen met Scaldo (dubbelgebruik van ruimtes en reeds bestaande voorzieningen). Daarnaast is deze vergelijking te beperkt omdat het geen campusvergelijking betreft. Als het VO gebouw aan de Zeldenrustlaan gerealiseerd wordt dan is er wel sprake van de beoogde campus. Bij de Vliegende Vaart is dat niet zo, tenzij in ieder geval CTT en enkele technische opleidingen van Scalda verplaatst worden. De kosten van een campus op de locatie Vliegende Vaart zullen daardoor per saldo circa € 5,5 – 7,7 mln hoger zijn dan bij de Zeldenrustlaan. Qua planning is het zo dat de bouw in 2028 gereed dient te zijn. Voor de locatie Vliegende Vaart geldt een extra tijdsrisico als bestaande bedrijvigheid en sportfaciliteiten uitgeplaatst moeten worden. Ook complicerende factoren rondom externe veiligheid vormen een serieus tijdsrisico.

3. Locatie Zeldenrustlaan De locatie Zeldenrustlaan was de voorkeur in 2020. Het voordeel van de locatie is dat er geen kosten gemaakt hoeven te worden voor het verkrijgen van de locatie en dat er synergievoordelen zijn door de aanwezigheid van Scalda, CTT en ZorgSaam. Zo zouden (onderwijs)voorzieningen gedeeld kunnen worden. De gemeente schat de bouwkosten tussen de € 48,5 tot 60,5 mln. Op beide locaties (Zeldenrustlaan/Vliegende Vaart) is dit hetzelfde bedrag. In deze memo gaan we uit van € 48,5 mln. Dit lijkt een realistisch bedrag en komt ongeveer overeen met de bouwprijzen die we kunnen vinden in Bouwkostenkompas (Voortgezet onderwijs, tot 6 lagen, Terneuzen, incl 20% bijkomende kosten). Aanvullend zijn kosten nodig voor gymzalen, fietsenstalling, parkeerplaatsen en infrastructuur. Voor de variant Zeldenrustlaan wordt dit door de gemeente geschat op € 12,35 mln. Hoewel we niet exact kunnen herleiden hoe de gemeente tot dit bedrag komt nemen we dit in deze memo over. Het voornaamste nadeel van deze locatie is dat tijdelijke huisvesting geregeld moet worden voor de functies die nu in de oudbouw zitten. Dit kan door tijdelijke huisvesting realiseren op het sportveld naast de oudbouw. Het sportveld heeft een oppervlak van zo’n 10.000 m2, zoals is te zien op Figuur A2.1, dus hier is voldoende ruimte.

De memo van de gemeente schat de kosten van tijdelijke huisvesting op € 7,5 mln. Dit lijkt een realistisch bedrag. Mogelijk kunnen door gefaseerd bouwen nog kosten bespaard worden. Omdat op dit moment onvoldoende duidelijk is of dit in de praktijk haalbaar is zijn hier op voorhand geen besparingen voor ingerekend. Tot slot kan in de nieuwbouw ruimte bespaard worden door het beter benutten van ruimtes in het Scalda-gebouw en dubbelgebruik van reeds bestaande voorzieningen. Voor de berekening zijn we uitgegaan dat een besparing van tenminste 1000 m2 in de nieuwbouw mogelijk is, ofwel circa € -2,0 mln.

3/5

Zeldenrustlaan Grond/verwervingskosten Investeringskosten nieuwbouw gymzalen, (fiets)parkeren, infrastructuur Beter benutten Scalda-ruimtes en voorzieningen Kosten tijdelijke huisvesting

Scenario A – zonder benutting Scalda-ruimtes n.v.t. € 48,5 mln € 12,35 mln n.v.t. € 7,5 mln

Scenario B - met benutting Scalda-ruimtes n.v.t. € 48,5 mln € 12,35 mln € -2,0 mln € 7,5 mln

Totaal investeringskosten

€ 68,35 mln

€ 66,35 mln

4. Locatie Vliegende Vaart De Vliegende Vaart wordt geopperd als nieuwe potentiële locatie voor het Lodewijk College. Op deze locatie zijn zowel sportclubs als bedrijven gevestigd. Belangrijk is dat de gemeente wenst zichtbaarheid van de school te creëren indien wordt gekozen voor deze locatie. Dit impliceert dat de ontwikkellocatie van de school aangrenzend aan de Rooseveltlaan zou moeten zijn. Figuur 1 weergeeft deze locatie.

Figuur 1: Beoogd ontwikkelgebied voor locatie Vliegende Vaart.

Op de aangegeven locatie zijn op dit moment zes commerciële ondernemingen en een vereniging voor boogschutters en herdershonden gevestigd. De commerciële bedrijven nemen een oppervlak van 8.578 m2 in beslag. De vereniging heeft een veld van ruim 5.000 m2 en een clubhuis van 129 m2. Verder gaan we ervan uit dat het schoolgebouw, de sportzalen en het terrein een oppervlakte gaan beslaan van 19.851 m2. Op basis van deze getallen, kan een schatting gemaakt worden van de kosten van

4/5

ontwikkeling aan de Vliegende Vaart. Deze schatting is opgenomen in tabel 4.1. Uit deze tabel valt op te maken dat de verwervings- en verplaatsingskosten circa €10.6 mln bedragen.

Indicatieve schatting verwervings- en verplaatsingskosten bij keuze Vliegende Vaart. Aankoop grond elders voor sportvoorziening Aanleg nieuw veld boogschutters en herdershonden Realiseren nieuwe kantine Uitkopen bedrijven Sloop bestaande terreinvoorzieningen en opstallen, bouwrijp maken Plankosten & VTU Onvoorzien Totaal investering

Aantal 5.000 5.000 129 8.578 19.851 30% 15%

Prijs € 30 € 25 € 1.600 € 750 € 20

Totaal € 150.000 € 125.000 € 206.400 € 6.433.500 € 397.020 € € €

2.193.576 1.096.788 10.602.284

Daarnaast is het gewenst om naast de VO ook een aantal technische opleidingen van Scalda en het CTT te verplaatsen om te zorgen dat daadwerkelijk sprake is van een campus waarmee de synergie tussen de verschillende functies benut wordt. Deze kosten raamt Scalda op € 7,6 mln uitgaande van zo’n 2700 m2 te verplaatsen functies. Dit is zonder grondkosten, mogelijk zijn extra verwervingen nodig om voldoende ruimte te vinden voor beide instellingen op de Vliegende Vaart. Daar staat tegenover dat de ruimtes die vrijkomen in de huidige gebouwen aan de Zeldenrustlaan mogelijk een restwaarde hebben. Tenslotte moet worden opgemerkt dat indien wordt gekozen voor de locatie Vliegende Vaart, de locatie aan de Zeldenrustlaan kan worden verkocht. De gemeente raamt de mogelijke verkoopopbrengst op een bedrag van €2,5 mln. Vliegende Vaart Grond/verwervingskosten Investeringskosten nieuwbouw gymzalen, (fiets)parkeren, infrastructuur Nieuwbouw CTT & Scalda AF: verkoopopbrengsten Zeldenrustlaan Totaal investeringskosten

Scenario A – Zonder CTT&Scalda € 10,6 mln € 48,5 mln € 9,7 mln n.v.t. € -2,5 mln € 66,3 mln

Scenario B – Met CTT&Scalda € 10,6 mln € 48,5 mln € 9,7 mln € 7,6 mln* € -2,5 mln € 73,9 mln *

* Bedrag zonder extra verwerving op Vliegende Vaart en/of restwaarde van de huidige gebouwen Scalda/CTT

Al met al zou dit betekenen dat: a.

De locatie Vliegende Vaart circa 2 mln goedkoper is in de variant A (zonder verplaatsing CTT & Scalda) vergeleken met de duurste variant op de Zeldenrustlaan (variant zonder benutting Scalda-ruimtes en voorzieningen) of ongeveer even duur indien er wel mogelijkheden zijn in het beter benutten van ruimtes en dubbelgebruik van reeds bestaande voorzieningen.

b. Dat bij verplaatsing van CTT en enkele technische opleidingen van Scalda om zo synergievoordelen te realiseren in de exploitatie, de kosten op de locatie Vliegende Vaart circa € 5,5 tot 7,5 mln hoger zijn dan de varianten bij de Zeldenrustlaan.

5/5

5. Overige overwegingen Planning De planning is in alle varianten van belang. In 2028 dient het VO gebouw gereed te zijn. Dit is in principe mogelijk in alle varianten, behalve waarschijnlijk in de variant waarin bestaande bedrijvigheid en sportfaciliteiten uitgeplaatst moeten worden. Dit is een complex traject dat jaren kan duren omdat de sportverenigingen en bedrijven wel een andere locatie moeten hebben waar ze heen kunnen. Er is nog geen contact geweest met mogelijk betrokkenen, daarvoor zal eerst een stedenbouwkundige uitwerking moeten worden voorzien. Exploitatiekosten De eerdere studies van Hevo, de gemeente en deze memo gaan vooral over de investeringskosten. De exploitatiekant is echter net zo belangrijk. De voor- en nadelen van de verschillende varianten worden in de stukken van de gemeente op hoofdlijnen benoemd, met name daar waar het gaat om reistijd. De (financiële) consequenties voor de exploitatie worden niet financieel gemaakt. Voor een zuivere afweging zou dit wel aan te bevelen zijn omdat er duidelijke verschillen zitten tussen de varianten. Op hoofdlijnen zien wij de volgende verschillen -

De variant waarbij het VO los van CTT en Scalda georganiseerd wordt heeft de minste synergie tussen functies en dus de minst gunstige exploitatie. Hoeveel het verschil is (in euro’s) is zonder nadere studie niet te zeggen. Het effect kan bijvoorbeeld zitten in extra reistijd (van studenten, maar ook van werknemers), het niet aanbieden van (praktijk)lessen die bij een fysieke nabijheid wel georganiseerd hadden kunnen worden, of een minder gunstige exploitatie van de kantine (personele bezetting op 2 locaties ipv 1).

-

De variant Vliegende Vaart met verplaatsing van CTT en Scalda heeft wel synergievoordelen vergelijkbaar met de Zeldenrustlaan, maar tegen hogere investeringskosten. Het verschil is dat de samenwerking met Zorgsaam minder makkelijk te organiseren is, waar tegenover staat dat de afstand tot sportvoorzieningen juist gunstiger is. Ook hiervan is het effect in euro’s in de exploitatie niet onderzocht.

-

Ook qua beheer- en onderhoudskosten en energielasten verwachten we dat er enkele verschillen tussen de varianten zijn. Zeldenrustlaan variant B heeft wat minder m2 dan de andere varianten, Vliegende Vaart variant B heeft relatief veel nieuwbouw. Deze twee varianten hebben daarom naar verwachting wat lagere kosten. De verschillen zijn echter niet heel groot, en waarschijnlijk minder doorslaggevend dat andere exploitatie-effecten (synergievoordelen).