2026-06-24 - Bijlage 2 Bestedingsplan realisatiestimulans

Bestedingsplan realisatiestimulans

terneuzen.nl

Inhoudsopgave Bestedingsplan realisatiestimulans ........................................................................................ 1 Bestedingsplan realisatiestimulans .................................................................................... 3 Wat is de realisatiestimulans? ........................................................................................ 3 Kern van het voorstel ..................................................................................................... 3 Hoe de volgorde uitwerkt ................................................................................................ 3 Toelichting per post ........................................................................................................ 4 Waarom een bestemmingsreserve? ............................................................................... 6 Risico's ........................................................................................................................... 6

terneuzen.nl

2

Bestedingsplan realisatiestimulans In de periode 2025–2029 ontvangt de gemeente middelen uit de realisatiestimulans, een nieuwe Rijksbijdrage gericht op de woningbouwopgave. In 2025 startten 165 betaalbare woningen met de bouw. De gemeente ontvangt € 7.000 per betaalbare woning. Dit komt neer op € 1.155.000 voor 2025. Voor de jaren 2026–2029 werken we met een prognose op basis van de programmering. Met deze memo leggen we het college de voorgestelde bestedingssystematiek voor, als basis voor het bestedingsplan en het raadsvoorstel tot opening van een bestemmingsreserve. Wat is de realisatiestimulans? De realisatiestimulans is een SPUK (specifieke uitkering) van het Rijk aan gemeenten, ingericht als vergoeding voor geleverde prestatie: de start van de bouw van betaalbare woningen in de periode 2025–2029. Kernpunten: • • • • •

€ 7.000 per betaalbare woning (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop) bij startbouw exclusief btw, jaarlijks uitgekeerd Vrij besteedbaar: het Rijk vraagt geen verantwoording over de besteding. De gemeente bepaalt zelf hoe de middelen worden ingezet Geen aanvraagprocedure vooraf: registratie van gestarte woningen verloopt via de jaarlijkse SiSa-verantwoording Uitsluiting: woningen in projecten met eerdere Rijksbijdragen (WBI, RHA, SFT, SBI) tellen niet mee Doel: gemeenten compenseren voor het publieke tekort op woningbouw, landelijk geschat op € 16 miljard over 10 jaar

Kern van het voorstel We stellen drie bestedingsposten voor, in volgorde van prioriteit: 1. Vast capaciteitsbudget van € 600.000 per jaar 2. 50% van het corporatie-aandeel terug naar corporatieontwikkelingen 3. Restant naar dekking van toekomstige verlieslatende grondexploitaties en bovenwijkse voorzieningen De bedragen worden jaarlijks herijkt via de p&c-cyclus. In de begroting en bij de jaarrekening passen we de inkomsten en de uitgaven aan op basis gegevens van werkelijke startbouw en daaraan toegekende middelen. Middelen zijn beschikbaar na herijking. Hoe de volgorde uitwerkt De posten worden in strikte volgorde bediend. Pas als post 1 volledig is gevuld, komt post 2 aan bod, en pas als ook post 2 is bediend, komt post 3 in beeld. Bij een ontvangst van € 500.000 vloeit het volledige bedrag naar het capaciteitsbudget. Zowel het corporatie-aandeel als de dekking voor grex en bovenwijks blijven dat jaar leeg, ongeacht het rekenkundig aandeel waar partijen op basis van realisatie recht op zouden hebben.

terneuzen.nl

3

Bij een ontvangst van € 800.000 wordt eerst het capaciteitsbudget van € 600.000 gevuld. Van het meerdere van € 200.000 gaat 50% (€ 100.000) naar de corporaties als bijdrage voor corporatieontwikkelingen. De resterende € 100.000 vloeit vervolgens naar de dekking van verlieslatende grexen en bovenwijkse voorzieningen. In jaren met beperkte realisatie ontvangen corporaties én grex/bovenwijks dus geen bijdrage, ook niet als hun rekenkundig aandeel daar wel recht op zou geven. Dit is een bewuste keuze om de continuïteit van de gemeentelijke uitvoeringscapaciteit voorrang te geven. Toelichting per post 1. Capaciteitsbudget: € 600.000 per jaar De realisatiestimulans keert pas uit bij startbouw. Om startbouw te bereiken is voorwerk nodig: planeconomie, projectleiding, vergunningverlening, beleidsadvies wonen, juridische ondersteuning bij grexen en anterieure overeenkomsten. Zonder dit voorwerk komt er geen stimulans binnen. Het capaciteitsbudget dekt deze functies regulier of via inhuur en wordt vooraf vastgesteld op € 600.000 per jaar, ongeacht het scenario. De ratio: dit is de motor die de overige inkomsten überhaupt mogelijk maakt. Onderfinanciering hier remt direct de andere posten. Bij de eerste ijking (najaar 2027) onderbouwen we de besteding van de € 600.000. 2.

Corporatie-aandeel: 50% terug naar corporatieontwikkelingen Van de totale verwachte opbrengst over vijf jaar komt circa € 2.700.000 (ruim 40%) voort uit corporatierealisatie in het sociale segment. Zonder corporaties die bouwen, geen stimulans over die woningen. We stellen voor om 50% van het corporatie-aandeel terug te laten vloeien naar corporatieontwikkelingen. Concreet: van iedere euro stimulans die ontstaat doordat een corporatie een betaalbare woning start, gaat 50 cent terug naar de corporatiekolom. Je kan denken aan: • Plankosten van de gemeente betalen uit middelen in plaats van doorbelasten aan de corporatie (begeleiding, onderzoek, juridisch); • Fondsafdrachten kwijtschelden (bijvoorbeeld bovenwijks, kwaliteit openbare ruimte) en de dekking compenseren vanuit middelen; • Aanleg openbare ruimte ten behoeve van het plan (inrichting, ontsluiting, groen) gedekt uit middelen, in plaats van via kostenverhaal of fondsafdracht. Op basis van een inschatting van het aantal woningen is bekend hoeveel middelen er na vulling van het capaciteitsbudget resteren en welk deel daarvan op basis van de gerealiseerde startbouw aan het corporatie-aandeel toekomt. De gemeente neemt vervolgens actief het initiatief richting de corporaties om dit aandeel concreet te beleggen.

In dat gesprek wordt op basis van actuele projectplannen bepaald welk instrument (plankosten, fondsafdrachten, openbare ruimte) bij welk corporatieproject wordt ingezet, en welke bedragen daarmee gemoeid zijn.

terneuzen.nl

4

3. Toekomstige verlieslatende grex-en bovenwijkse voorzieningen Het restant na post 1 en 2 wordt ingezet op twee samenhangende publieke tekorten: a. Toekomstige verlieslatende grondexploitaties. Als gemeente staan we voor een grote opgave om óók vanuit ons actieve grondbeleid betaalbare woningen op de markt te zetten, ook op locaties binnen de gemeente die lastiger te ontwikkelen zijn. Het hoge aandeel betaalbare woningen in de programmering maakt dat de opbrengsten in deze grex-en de kosten vaak niet dekken. Door middelen gericht in deze projecten te voorzien, kunnen we de ambities uit de omgevingsvisie beter realiseren: woningbouw op de plekken waar dit ruimtelijk en maatschappelijk gewenst is, ook waar de businesscase op zichzelf niet rond komt. b. Bovenwijkse voorzieningen zoals ontsluitingswegen, groenstructuren, hoofdriolering en voorzieningen die meerdere wijken dienen, worden op basis van de PPT-criteria slechts deels aan projecten toegerekend. Het ontoerekenbare deel ten opzichte van projecten van iniatiefenemers, oftewel het gemeentelijk aandeel, drukt op de algemene middelen en vormt een structureel onderdeel van de publieke onrendabele top. Bij de inzet van de realisatiestimulans voor bovenwijkse voorzieningen maken wij nadrukkelijk onderscheid tussen twee delen.

Het deel dat toerekenbaar is aan een ontwikkeling en daarmee de verantwoordelijkheid is van de initiatiefnemer of ontwikkelaar, moet door die partij zelf worden betaald via kostenverhaal. Daar is de stimulans niet voor bedoeld. Het deel dat samenhangt met de verantwoordelijkheid van de gemeente voor de bestaande stad, en dat niet via kostenverhaal of grondopbrengsten is terug te halen, valt wél binnen de scope van de stimulans. Deze middelen worden uitsluitend ingezet voor dat gemeentelijke aandeel. De stimulans is hier expliciet voor bedoeld: het Rijk erkent met deze bijdrage dat gemeenten kosten maken voor de bestaande stad die niet op een ontwikkelaar kunnen worden afgewenteld. Per investering of grex wordt de koppeling expliciet gemaakt: welk bedrag, gekoppeld aan welk startbouwmoment, voor welke woningen of welk gebied. Door middelen op het startbouwmoment van de betreffende woningen te koppelen aan een grex of bovenwijkse investering, verlichten we de druk op de algemene reserve zonder te vervallen in projectsubsidie-logica.

terneuzen.nl

5

Dit wijkt af van een reguliere subsidie. Bij een normale subsidie geldt namelijk dat de gemeente de toegekende middelen op basis van de beschikking direct in de boeken mag opnemen, als waren ze al ontvangen, ook al volgt de feitelijke uitbetaling pas aan het einde van het jaar. Voor het verkrijgen ervan moet de gemeente de middelen dus al meenemen op basis van de inschatting/toekenning. Waarom een bestemmingsreserve? De middelen komen niet gelijkmatig binnen ze volgen het ritme van startbouw, dat per jaar fluctueert. De uitgaven (capaciteit, corporatieafspraken, grex-dekking) lopen ook niet synchroon met de inkomsten. Een bestemmingsreserve maakt het mogelijk om meevallers te parkeren voor latere jaren, tegenvallers binnen de periode op te vangen, en bestedingen te koppelen aan het juiste startbouwmoment in plaats van aan het kasritme van de SPUK. De reserve wordt gevoed door de werkelijke ontvangsten en onttrokken volgens de drie posten hierboven. Jaarlijkse actualisatie van het bestedingsplan vindt plaats bij de begroting; bijstelling op werkelijke startbouw bij de jaarrekening / perioderapportage.. Risico's De totale verwachte ontvangst van circa € 6.600.000 is grotendeels een raming. Alleen 2025 (€ 1.155.000) is realisatie; de jaren 2026–2029 zijn prognose op basis van de programmering.

Het uiteindelijke bedrag zal naar verwachting afwijken van de raming, zowel naar boven als naar beneden. De belangrijkste oorzaken: • Aantal werkelijk gestarte woningen. De realisatiestimulans keert pas uit bij startbouw. Vertraging in projecten, planologische tegenslag of marktomstandigheden kunnen het aantal gestarte woningen drukken. Zeker de corporatierealisatie (circa € 2.700.000) van de totale grondslag, ruim 40%) fluctueert sterk per jaar volgens de huidige planning. • Uitkeringsplafond Rijk. De Rijksbijdrage heeft een landelijk plafond van € 1,486 miljard voor de basisbijdrage over vijf jaar. Wanneer landelijk meer betaalbare woningen worden gestart dan voorzien, wordt het budget pro-rata over gemeenten verdeeld. Een gemeente krijgt dan minder dan € 7.000 per woning. Het Rijk monitort dit gedurende de looptijd. • Uitsluitingen Rijksbijdragen. Woningen in projecten met eerdere Rijksbijdragen (WBI, RHA, SFT, SBI) tellen niet mee. De grondslag wordt hierop gecorrigeerd vóór definitieve raming. Bij twijfel kunnen woningen alsnog uitvallen. • Opslagen nog onbekend. Er zijn opslagen aangekondigd voor specifieke opgaven en woonvormen (bijvoorbeeld ouderenhuisvesting, zorggeschikte woningen, NPLVgebieden), waarvan de vormgeving nog niet vaststaat. Deze zijn niet in de prognose meegenomen.

terneuzen.nl

6