2026-01-21 a. verzwaard adviesrecht Vageland - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 5 februari 2026 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 552667

2026_Raad_00013 - Bindend advies uitbreiding woonwijk Vageland in Koewacht Portefeuillehouder Frank van Hulle Programma en/of paragraaf Programma Wonen & leefbaarheid Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit positief advies uit te brengen over dit initiatief. Besluitpunt 2 De gemeenteraad besluit dit advies aan te merken als bindend advies voor de definitieve aanvraag. Wat is de aanleiding? Wij hebben op 18 maart 2025 in principe planologische medewerking verleend op het verzoek voor het wijzigen van de bestemming Agrarisch naar Wonen van perceel AEL N 605 in Koewacht. Het doel hiervan is het uitbreiden van de nieuwbouwwoonwijk Vageland. Bij dit besluit gaven wij randvoorwaarden mee voor verdere uitwerking (zie ook bijlage 1). De aanvraag is in strijd met het (tijdelijk) omgevingsplan Terneuzen. De gemeenteraad heeft op 3 februari 2022 de specifieke categorie ‘Toevoegen extra woningen voor permanente bewoning buiten bebouwde kom’ aangewezen als categorie van gevallen waarvoor zij een bindend advies uitbrengt. Het doel van dit principebesluit is om het standpunt van de gemeenteraad te kennen over de wenselijkheid van dit initiatief. Naast dat er sprake is van adviesrecht door de gemeenteraad is er in hetzelfde besluit opgenomen dat er verplichte participatie (niveau 3) moet plaatsvinden.

Op basis hiervan heeft initiatiefnemer op 18 juni en 2 december 2025 in het kader van participatie bijeenkomsten gehouden voor (in)directe belanghebbenden.

1/8

Wat willen we bereiken? We willen met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties inspelen op de woningbehoefte en -opgave. Argumenten 1.1 Het initiatief draagt bij aan de woningbouwopgave. Het plan is om 6 eengezinswoningen en 10 vrije kavels te realiseren. De rijwoningen zijn geschikt voor starters, en kunnen door aanpassingen ook geschikt worden gemaakt voor senioren. Deze woningen zullen in het betaalbare segment vallen. De vrijstaande woningen zijn onder andere geschikt voor gezinnen. Het plan draagt hiermee bij aan doorstroming op de woningmarkt. Over de exacte verdeling tussen de drie woningbouwcategorieën (sociaal, betaalbaar en vrije sector) uit de Woondeal maken we nog afspraken met de ontwikkelaar. 1.2 Het plangebied is een goede en logische locatie voor de toevoeging van woningen. Het perceel sluit aan op de rest van de nieuwbouwwijk Vageland. In dat ontwerp is rekening gehouden met een uitbreiding: twee nu doodlopende straten in de huidige woonwijk sluiten aan op de wegenstructuur van het nieuwe plan. Ook zorgt het bos op het aangrenzende perceel voor een ruimtelijke afkadering. 1.3 Er is voldoende aandacht voor een juiste ruimtelijke inpassing in de omgeving. Stedenbouwkundig is het initiatief besproken en er zijn op dit aspect vanuit de gemeente randvoorwaarden meegegeven waaraan voldaan kan worden door de initiatiefnemers.

1.4 Er is uitvoering gegeven aan het participatieproces met een positieve uitkomst. Op 18 juni 2025 organiseerde de initiatiefnemer een informatiebijeenkomst voor (in)directe belanghebbenden met een opkomst van ongeveer 50 omwonenden. Het plan is over het algemeen positief ontvangen. Er kwam een goede dialoog op gang en er werd input gegeven over bepaalde aspecten in het plan. In aanvulling hierop is op 2 december 2025 een opvolging gegeven aan het participatieproces door het organiseren van een tweede informatiebijeenkomst door de initiatiefnemer. De opkomst was hier ongeveer gelijk aan de opkomst tijdens de eerste bijeenkomst. Het doel was het toelichten van de uitkomsten op de gestelde vragen van de omwonenden. Eventuele zorgen zijn hiermee besproken en weggenomen. Ook heeft initiatiefnemer de vergroting van het plangebied met ruimte voor 2 vrijstaande woningen toegelicht (zie ook kanttekening 1.1). De belanghebbenden konden hier zonder meer mee instemmen. Geconcludeerd kan worden dat er draagvlak is voor het uitbreiden van de woonwijk Vageland op deze locatie (zie ook bijlage 2). Kanttekeningen 1.1 Na het collegebesluit van 18 maart 2025 heeft initiatiefnemer een perceel met ruimte voor 2 vrijstaande woningen aan het plan toegevoegd. Het besluit van het college is gebaseerd op 14 woningen (6 rijwoningen en 8 vrije kavels).

Later is een belendend perceel aan het plangebied toegevoegd waar 2 vrije kavels gerealiseerd kunnen worden (zie bijlage 1). Het aangepaste plan is stedenbouwkundig

2/8

besproken en door ons beoordeeld. De participatie met de omgeving is gevoerd op het hoogste niveau. Dit betreft participatieniveau 3, dat gekoppeld is aan het verzwaard adviesrecht. In de tweede informatiebijeenkomst is de uitbreiding van het plangebied met 2 woningen met de belanghebbenden besproken met een positieve uitkomst. Het toevoegen van een perceel dat direct aan het oorspronkelijke plangebied grenst heeft een geringe extra mate van ruimtelijke impact. Wat mag het kosten? Voor de gemeente zijn er geen kosten. De initiatiefnemers zijn eigenaar van de percelen waarop gebouwd gaat worden. De ontwikkeling wordt gefinancierd uit eigen middelen. Wij sluiten met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst waarin wij onder andere afspraken vastleggen over het verhaal van de kosten voor de begeleiding van de procedure, nadeelcompensatie en de bijdrage aan het Fonds kwaliteitsverbetering fysieke leefomgeving. Wat gaan we ervoor doen? Parallel aan dit proces zal het plan verder inhoudelijk beoordeeld worden. We verwerken het advies van de gemeenteraad in het besluit op de formele aanvraag.

Bijlagen 1. Raadsbesluit gemeenteraad verzwaard adviesrecht Vageland ong.pdf

3/8

Besluit gemeenteraad .

verzwaard adviesrecht Uitbreiding woonwijk Vageland Koewacht Aanleiding Initiatiefnemer heeft een conceptaanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het wijzigen van de bestemming Agrarisch naar Wonen van perceel AEL N 605 in Koewacht. Het doel hiervan is het uitbreiden van de nieuwbouwwoonwijk Vageland. Wij hebben op 18 maart 2025 besloten om in principe planologische medewerking te verlenen aan dit initiatief. De conceptaanvraag omvat het realiseren van 6 eengezinswoningen en 8 vrije kavels. Na het principebesluit tot medewerking heeft initiatiefnemer gevraagd om het direct naastgelegen perceel AEL N 1467 bij het plangebied te betrekken. Dit zorgt voor een toevoeging van 2 vrije kavels. De geldende functies Agrarisch en Natuur zijn niet bedoeld voor woningen. De beoogde ontwikkeling past daarmee niet rechtstreeks binnen de gebruiksmogelijkheden van het tijdelijke omgevingsplan Terneuzen. Waarom dit besluit? De aanvraag is in strijd met het (tijdelijk) omgevingsplan Terneuzen. De gemeenteraad heeft op 3 februari 2022 de specifieke categorie ‘Toevoegen extra woningen voor permanente bewoning buiten bebouwde kom’ aangewezen als categorie van gevallen waarvoor de gemeenteraad een bindend advies uitbrengt. Het doel van dit principebesluit is om het standpunt van de gemeenteraad te kennen over de wenselijkheid van dit initiatief.

Er zijn aanzienlijke voorbereidingskosten gemoeid met de verdere uitwerking van de plannen tot de fase formele aanvraag. De initiatiefnemer kan op basis van dit principebesluit een afgewogen beslissing nemen over het voortzetten van de aanvraag. Aan het adviesrecht door de gemeenteraad is in hetzelfde besluit verplichte participatie gekoppeld. Dit houdt in dat er automatisch sprake is van participatieniveau 3. Voor initiatiefnemer betekent dit het consulteren van belanghebbenden. Wie is bevoegd voor het uitbrengen van het advies? Op grond van artikel 16.15a, eerste lid van de Omgevingswet is de gemeenteraad als adviseur aangewezen als het gaat om een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in door de gemeenteraad aangewezen gevallen. Inhoud besluit In de fase van het vooroverleg kan de gemeenteraad besluiten: 1. positief, positief onder het stellen van voorwaarden of negatief advies uit te brengen over een initiatief.

4/8

1

Het college van burgemeester en wethouders neemt dit advies vervolgens in acht bij de formele besluitvorming.

1. Voorstel college Op grond van het besluit van het college van burgemeester en wethouders de raad voor te stellen om: 1. positief advies uit te brengen over dit initiatief; 2. dit advies aan te merken als bindend advies voor de definitieve aanvraag.

2. Uitwerking Conceptaanvraag De aanvraag gaat over de percelen AEL N 605 en 1467 (gedeeltelijk) in Koewacht, waar in de huidige situatie sprake is van landbouwgrond en een verhard (parkeer)terrein. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door bos, aan de oostzijde door de Emmabaan. In het zuiden en westen bevindt zich de nieuwbouwwijk Vageland.

605 1467

Afbeelding 1: Luchtfoto plangebied.

5/8

2

Afbeelding 2: Toekomstige situatie plangebied.

Strijd met het (tijdelijk) omgevingsplan Deze ontwikkeling past niet binnen de gebruiksmogelijkheden van het (tijdelijk) omgevingsplan Terneuzen (voorheen bestemmingsplan Buitengebied en bestemmingsplan Koewacht, Overslag, Zuiddorpe). De gronden mogen agrarisch worden gebruikt en niet als woonfunctie. Door de gedeeltelijke ligging in het Buitengebied is ook de Provincie Zeeland om advies gevraagd. Zij kunnen instemmen met deze ontwikkeling en de woningbouwontwikkeling is opgenomen in de monitor plancapaciteit. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Om medewerking te kunnen verlenen aan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, beschermen van gezondheid, beschermen van het milieu, het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed en het waarborgen van de veiligheid.

Uit de voorlopige beoordeling en de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken blijkt niet dat er op voorhand belemmeringen zijn. De verdere uitwerking van de conceptaanvraag naar formele aanvraag moet nog plaatsvinden. We verwachten niet dat het plan nog ingrijpend zal wijzigen. Overzicht van de uitgevoerde onderzoeken met resultaten: Archeologisch onderzoek Bodemonderzoek

Uitgevoerd Uitgevoerd

Quickscan flora en fauna

Uitgevoerd

Nader onderzoek niet benodigd Nader onderzoek niet benodigd met de aanbeveling tot hergebruik van vrijkomende grond binnen de perceelsgrenzen Nader onderzoek naar vleermuissoorten vereist 6/8

3

Watertoets en -berging

In uitvoering

Stikstofberekening

Uitgevoerd

In overleg met de gemeente en Waterschap wordt de benodigde watercompensatie bepaald Geen belemmeringen

Uit de beoordeling van het plan blijkt dat deze locatie ruimtelijk en functioneel geschikt is voor woningbouw en het plan stedenbouwkundig goed aansluit bij de omgeving. Participatie U heeft dit initiatief aangewezen voor verplichte participatie. Initiatiefnemer heeft een participatieplan opgesteld dat in uitvoering is. Initiatiefnemer heeft op 18 juni 2025 een informatiebijeenkomst georganiseerd voor directe belanghebbenden met een opkomst van 33 omwonenden. Aanvullend is op 19 juni 2025 dezelfde informatie verstrekt aan indirecte belanghebbenden tijdens de vergadering van de dorpsraad van Koewacht. De resultaten van de participatiebijeenkomsten zijn verwerkt in een participatieverslag (bijlage 6 van de onderbouwing). Het plan is over het algemeen positief ontvangen. Eén direct belanghebbende heeft zijn zorgen geuit over de mogelijke overlast van bouwverkeer. Door de toevoeging van perceel AEL N 1467 aan de ontwikkeling kan er een rechtstreekse verbinding met de Emmabaan worden gemaakt. Deze tijdelijke weg zal als inrit en uitweg dienen, waardoor het bouwverkeer niet door de bestaande woonwijk komt te rijden. De zorgen van de belanghebbende zijn hiermee weggenomen. Enkele andere directe belanghebbenden hebben een vraag gesteld die betrekking heeft op de individuele woonsituatie.

Hierover zijn als opvolging separate gesprekken gevoerd tussen initiatiefnemer en de betreffende omwonenden. De uitkomsten van overige gestelde vragen zijn door initiatiefnemer toegelicht in een opvolgende participatiebijeenkomst op 2 december 2025. Samenvattend kan geconcludeerd worden dat er draagvlak is voor het uitbreiden van de woonwijk Vageland in Koewacht.

3. Procedure Dit verzoek betreft een conceptaanvraag (fase van het vooroverleg). Na het nemen van uw besluit zullen wij de initiatiefnemer informeren waarna deze kan beslissen om het initiatief verder voort te zetten. Gelijktijdig met het vragen van het advies aan de gemeenteraad zal het plan inhoudelijk verder beoordeeld worden. Initiatiefnemer zal het plan verder uitwerken naar de fase voor de formele aanvraag, rekening houdend met de resultaten van participatie en de inhoudelijke aspecten. Na het indienen van de formele aanvraag zullen wij controleren of en in welke mate het plan nog is gewijzigd. Als blijkt dat het plan in essentie ongewijzigd blijft zullen wij de gemeenteraad niet meer vragen om over dit onderwerp opnieuw advies uit te brengen. Anders vragen wij opnieuw advies.

4. Besluit gemeenteraad De gemeenteraad besluit: 1. positief advies uit te brengen over dit initiatief; 2. dit advies aan te merken als bindend advies voor de definitieve aanvraag.

5. Ondertekening Besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Terneuzen op 5 februari 2026.

7/8

4

De gemeenteraad van Terneuzen, griffier,

voorzitter,

Nicole Jansen-Geerinckx

Franc Weerwind

8/8

5