2026-01-21 a. Herziening beleid huisvesting en flexwonen Terneuzen 2026 - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 5 februari 2026 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 793033

2026_Raad_00012 - Herziening beleid huisvesting en flexwonen Terneuzen 2026 Portefeuillehouder Frank van Hulle Programma en/of paragraaf Programma Wonen & leefbaarheid Besluit Besluitpunt 1 De raad besluit het addendum op de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen vast te stellen. Besluitpunt 2 De raad besluit de Huisvestingsverordening Terneuzen 2026 vast te stellen en per 1 april 2026 in werking te laten treden. Besluitpunt 3 De raad besluit de Verhuurverordening Terneuzen 2026 vast te stellen en per 1 april 2026 in werking te laten treden. Wat is de aanleiding? In de regio Zeeuws-Vlaanderen in het algemeen en in Terneuzen in het bijzonder werken en wonen veel internationale werknemers. Dit is goed voor de economische ontwikkeling en het behoud van voorzieningen. Om tot regulering in huisvesting te komen, stelden wij in 2022 het beleidskader en de beleidsregels Flexwonen vast. De beleidsregels kennen een proefperiode van 3 jaar. Ondanks dit beleid ontvingen wij regelmatig signalen dat in sommige wijken en kernen de sociale cohesie onder druk staat. De combinatie van overbewoning door internationale werknemers, niet-geregistreerde bewoning en leegstand zorgt voor een ongewenste situatie die druk legt op de lokale leefbaarheid. Uw raad nam op 1 februari 2024 motie 23-24 aan.

Hierin vraagt de raad om aangescherpt beleid voor de huisvesting van internationale werknemers op te stellen. U besloot om een tweetal sporen uit te lopen. Een handelingsperspectief voor de korte termijn en voor de lange termijn. Deze juridische aanscherping vormt onderdeel binnen onze integrale benadering. 1/4

Hiervoor besloten wij een plan van aanpak huisvesting internationale werknemers op te stellen. Dit plan boden wij met onze brief van 30 april 2024 aan de gemeenteraad aan (bijlage 4). Op 19 november 2024 besloten wij tot vaststelling van nieuwe beleidsregels. Het ging hier om een tijdelijke aanpassing. In de huidige situatie sluit het omgevingsplan de huisvesting van meerdere huishoudens (verkamering) uit. Wij regelen hiermee nieuwe situaties maar niet de bestaande. Dit voorstel aan de raad omvat een aantal maatregelen waarmee op structurele basis de regulering van huisvesting kan plaatsvinden. De Wet goed verhuurderschap en de Huisvestingswet 2014 vormen daarbij de juridische spelregels. Wat willen we bereiken? Wij willen gehoor geven aan motie 23-24 en zorgen voor een algehele blijvende verbetering van ons huisvestingsbeleid. Wij verbeteren onze sturing op het bewonen van woningen door meerdere huishoudens. Dit betreft in meerderheid de groep internationale werknemers. We leveren een bijdrage aan kwalitatieve goede huisvesting voor doelgroepen die gebaat zijn bij menswaardige woonruimte op een ruimtelijke geschikte locatie. Hierbij staat voorop dat de leefbaarheid in kernen en wijken dat kan dragen. Waar mogelijk willen wij de leefbaarheid hiermee zelfs verbeteren.

Argumenten 1.1 Het addendum op de Regionale Woonvisie biedt gelegenheid voor toelichting op onze leefbaarheidsproblematiek als gevolg van de specifieke volkshuisvestelijke situatie Het addendum (bijlage 1) op de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen vormt niet alleen een juridische borging. Het biedt ons ook gelegenheid om de specifieke volkshuisvestelijke situatie in onze gemeente voor het voetlicht te brengen. Dit aanvullende ruimtelijke kader gebruiken wij ook als inbreng voor het omgevingsplan en het te stellen volkshuisvestingsprogramma na inwerkingtreding van de Wet Versterking regie volkshuisvesting. 2.1 en 3.1 De Huisvestingswet en de Wet goed verhuurderschap bieden ons handvatten om te komen tot een structureel integraal afwegingskader Per 1 januari 2024 is het op grond van de Huisvestingwet 2014 toegestaan om aan ruimtevoorraadbeheer te doen voor het behoud van de leefbaarheid. Naast de ruimtelijke regulering op basis van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (ETFAL) vormt leefbaarheid juist voor uw raad een belangrijk criterium bij de beoordeling van vergunningaanvragen. Het vormt ook een belangrijke basis voor het instellen van een huisvestingsverordening en een verhuurverordening. We hanteren zo de juiste wet op de juiste manier.

2.2 De huisvestingsverordening is van toepassing op de vestigingsmogelijkheden van meerdere doelgroepen Het nieuwe beleid is integraal van aard en beperkt zich niet tot de huisvesting van internationale werknemers. In de Huisvestingsverordening Terneuzen 2026 (bijlage 2) staan namelijk regels voor het tot aanvragen van een vergunning voor wijzigingen in de woningvoorraad ongeacht de te huisvesten doelgroep. De lokale leefbaarheid vormt een belangrijk toetsingskader. 3.2 Een verhuurverordening biedt meer grip op de huisvester bij verhuur aan internationale 2/4

werknemers In de Verhuurverordening Terneuzen 2026 (bijlage 3) staan regels over de vergunningplicht voor de verhuur van huisvesting aan internationale werknemers. Door het stellen van deze aanvullende voorwaarden willen wij onbetrouwbare verhuurpraktijken en ondermijning tegengaan. We scheiden het kaf van het koren en bieden hiermee bescherming aan internationale werknemers. 2.3 en 3.3 Hiermee breiden we ons juridisch instrumentarium uit In beide verordeningen staan regels voor het opleggen van een bestuurlijke boete. Dit geeft ons dus meer mogelijkheden om op te treden als wij overtredingen vaststellen. 1.2, 2.4 en 3.4 Onze huidige beleidsregels Flexwonen zijn tijdelijk van aard, dus streven we naar een structurele oplossing We wijzigden vorig jaar de beleidsregels flexwonen en introduceerden de Leefbaarometer. Wij gaven toen al aan dat het om een tijdelijke aanpassing gaat. Deze liep vooruit op de beleidswijziging voor de lange termijn. Dit ging om het tijdelijk opnemen van de Leefbaarometer in de beleidsregels. Met de voorliggende beleidswijziging leggen wij leefbaarheid als onderdeel van het toetsingskader voor het huisvesten van meerdere huishoudens in een woning vast. Het gaat dus hier om een beleidswijziging voor de lange termijn; een nieuwe "0-situatie". Voor de volledigheid stelden wij een overzicht van de belangrijke wijzigingen op.

Wij beschrijven hierin ook de nieuwe procedures (zie bijlage 5). Kanttekeningen 2.1 en 3.1 Uitvoering van regels vraagt aandacht voor de inzet van ambtelijke capaciteit De introductie van nieuwe regelgeving betekent ook de introductie van 2 nieuwe vergunningstelsels. Wij verwachten dat het doorvoeren daarvan extra tijd en aandacht gaat vragen van de vergunningverleners en handhavers. Zeker in het begin. Daar hebben we aandacht voor. 2.2 en 3.2 Uitvoering van regels vormt een extra administratieve last Deze regulering betekent dat wij de betrokken partijen confronteren met aanvullende administratieve verplichtingen. Dit kan opspelen bij de overweging om al dan niet een aanvraag te doen. Goede tekst en uitleg vinden wij daarom belangrijk. 2.3 Integrale inzet op andere (deel)thema's blijft onverminderd noodzakelijk Naast het juridisch verfijnen van onze regelgeving vinden wij het ook belangrijk om ons te blijven richten op aanverwante thema's. Wij verwijzen daarbij naar het hiervoor vastgestelde plan van aanpak (zie bijlage 4). 2.4 Met nieuwe regels voorkomen we geen illegale situaties Met de nieuwe regels krijgen we weliswaar meer doeltreffende juridische instrumenten in handen. Dit wil niet zeggen dat wij hiermee onwenselijke situaties voorkomen. Nietgeregistreerde verhuur aan internationale werknemers blijft een lucratieve activiteit.

Daarom zetten wij ons blijvend en intensief in op toezicht en handhaving. In ons jaarlijkse VTH plan (Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving) nemen we dit nadrukkelijk op als aandachtspunt. 2.5 De datum van inwerkingtreding Wet Versterking regie volkshuisvesting is onbekend en de inhoud van het volkshuisvestelijk programma is nog onzeker Het is nog niet duidelijk of en wanneer deze wet in werking treedt. Wij verwachten bovendien 3/4

dat Zeeuws-Vlaanderen, onder provinciale regie, een regionaal volkshuisvestingsprogramma opstelt. Niet zeker is dat hierin ruimte komt voor lokaal maatwerk. Dat wil zeggen aandacht voor arbeidsmigratie en effecten hiervan op de fysieke leefomgeving binnen onze gemeente. Wat mag het kosten? Aan het vaststellen van het addendum en de verordeningen zijn geen kosten verbonden. Voor uitvoering van de Wet goed verhuurderschap zijn structureel middelen beschikbaar. We kunnen de kosten die verbonden zijn aan de invoering van de huisvestingsverordening en de verhuurverordening hieruit dekken. Over de aard en omvang van deze werkzaamheden stellen wij een apart advies op. Wat gaan we ervoor doen? Het addendum en beide verordeningen publiceren wij op overheid.nl (via DROP - Decentrale Regelgeving en Officiële Publicaties). De huidige Beleidsregels Flexbewoning gemeente Terneuzen trekken wij in. Wij geven extra aandacht aan het benaderen van de doelgroepen (verhuurders van woonruimte voor internationale werknemers), de digitale toegankelijkheid en vindbaarheid op onze website. We gaan op basis van deze verordeningen vergunningen verstrekken.

Bijlagen 1. 2025-12-08 Addendum op de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen def.pdf 2. 2025-12-08 Huisvestingsverordening Terneuzen 2026.pdf 3. 2025-12-08 Verhuurverordening gemeente Terneuzen 2026.pdf

4/4