2025-12-11 IC3 - Woonspiegel - Brief BenW aan Raad

Postadres: Postbus 35, 4530 AA Terneuzen Bezoekadres: Stadhuisplein 1, 4531 GZ Terneuzen 14 0115 | +31 115 455 000 terneuzen.nl

De raad van de gemeente Terneuzen

uw brief van uw kenmerk zaaknummer contactpersoon telefoon e-mail verzonden

: : : 787834 : Jaël Kiewiet : 14 0115 : j.kiewiet@terneuzen.nl :

Terneuzen, 28 oktober 2025 Onderwerp: Woonspiegel Beste raad, Onze regio biedt volop kansen voor ontwikkeling. Wij dragen hier onder meer aan bij door het opstellen van diverse plannen waarin wij onze visie en ambities neerleggen. Het thema Wonen vormt daarbij steevast een belangrijk onderdeel. Goed leven in onze regio betekent namelijk dat we ook zorgen voor goede huisvesting voor al onze inwoners. In deze brief spiegelen wij de huidige situatie op de koopwoningmarkt in Terneuzen aan u voor. Het laat zien dat onze woningmarkt afwijkt van het provinciale en landelijke beeld. Het is belangrijk om ons hiervan bewust te zijn bij de ontwikkeling van onze groeiambitie, het opstellen van woonbeleid en de concretisering van woningbouwopgaven. Onze woningbouwambities In de regiovisie is de ambitie uitgesproken om als regio Zeeuws-Vlaanderen te groeien naar 125.000 inwoners. Verhoudingsgewijs betekent dit een toename van 12.500 inwoners voor de gemeente Terneuzen. Het onlangs gepresenteerde plan Zeeland 2050 gaat uit van een nog grotere groei. Sinds 2019 nam het aantal inwoners van onze gemeente toe met 1.090 personen. Een gemiddelde toename van 180 inwoners per jaar. Uitgaande van dit gemiddelde duurt het op dit moment ongeveer 70 jaar voordat de ambitie uit de regiovisie behaald wordt. Deze bevolkingsontwikkeling vormt nu ons werkelijke vertrekpunt.

Anderzijds laat de bouwproductie sinds het sluiten van de Zeeuwse Woondeal een optimistischer beeld zien. In 2022, 2023 en 2024 zijn in totaal 827 woningen aan onze woningvoorraad toegevoegd. Onze opgave vanuit de Woondeal is 1.820 nieuwe woningen tot 2030. Dit betekent dat wij in 3 jaar tijd al bijna de helft van de opgave gerealiseerd hebben. Deze toevoeging vormt een prima uitgangspunt om verdere bevolkingsgroei op gang te brengen. In deze brief behandelen wij de thema’s: demografie en woningmarkt We schetsen de huidige stand van zaken en geven ook een beeld van de achterliggende jaren. We komen per thema tot conclusies. De data die wij gebruiken in deze brief komen van het Centraal Bureau voor de Statistiek, Team Publiekszaken, Funda en Terneuzen in Cijfers. Deze brief dient als beschrijving van de huidige praktijksituatie. En geeft geen aanbevelingen of oplossingsrichtingen. Het is hoofdzakelijk een ‘reality check’.

Gemeente Terneuzen

Demografie Ontwikkelingen 2019-2024 Vanaf 2019 zijn uitgebreide overzichten beschikbaar met demografische gegevens. Deze overzichten gebruiken we ook als basis voor het opstellen van de jaarlijkse kernprofielen. Ook geeft een periode van 6 jaar een goed beeld van de trends en ontwikkelingen van verschillende demografische onderwerpen. In deze periode nam het aantal inwoners met 1.090 personen toe. Als je kijkt naar de oorzaak van deze groei is de conclusie dat deze niet afkomstig is van Nederlanders die naar onze gemeente trekken of natuurlijke groei. Maar door immigratie. Het aantal personen met de Nederlandse nationaliteit is in deze periode met 1.225 personen afgenomen en er is al jaren sprake van een sterfteoverschot. De groei wordt veroorzaakt door de instroom van de volgende nationaliteiten: • Oekraïners: +483 • Belgen: +332 • Polen: +312 • Roemenen: + 276 • Zuid-Afrikanen: +133 • Syriërs: +122 • Portugezen: + 118 Instroom per kern Hoe is de groei sinds 2019 verdeeld over onze kernen? In totaal is de stad Terneuzen met 1.012 inwoners gegroeid de afgelopen jaren. In Axel (+106) en Koewacht (+100) zijn aanzienlijke stijgingen van inwoners te zien. In Hoek zijn er 133 inwoners minder en in Zaamslag 111. In de overige kernen zijn over de afgelopen periode lichte stijgingen of dalingen waarneembaar.

Conclusie is dat het merendeel van onze nieuwe inwoners in de steden Terneuzen en Axel belanden. Instroom 2024 nader bepaald In het afgelopen jaar nam het aantal inwoners in onze gemeente met 534 personen toe. Zoals reeds geschetst is de groei hoofdzakelijk te danken aan buitenlandse instroom. In 2024 vond een toename plaats van Oekraïners (+170), Syriërs (+83), Roemenen (+63) en Polen (+56). Ter vergelijking: er is een toename van 19 Belgen en 10 Nederlanders het afgelopen jaar. Het grootste deel van de bevolkingsgroei wordt dus veroorzaakt door personen die noodgedwongen hun land zijn ontvlucht dan wel zich vestigen om hier te komen werken. In de afgelopen jaren is te zien dat deze groepen zich voornamelijk in Terneuzen, Axel, Sas van Gent en Sluiskil vestigen. Ontwikkeling huishoudens gemeente Terneuzen vanaf 2019 Het aantal huishoudens steeg van 25.643 in 2019 naar 26.430 afgelopen jaar. Dit is een toename van 787 huishoudens. Als je dit aantal afzet tegen de stijging van het aantal inwoners (1.090) dan betekent dit een gemiddelde huishoudensgrootte van 1,4 personen. Dit is ruim onder het gemeentelijk gemiddelde van 2,1 personen. Op basis van onze gegevens blijkt dat de samenstelling van de huishoudens wijzigt. Het is belangrijk om hier op in te zoomen omdat de aard en omvang van het aantal huishoudens uiteindelijk bepalend is voor de behoefte aan woningen.

In 2024 zijn er 10.040 alleenstaanden, vergeleken met 9.326 in 2019. Een toename van meer dan 700 huishoudens. Het aantal samenwonende huishoudens zonder kinderen nam in die periode ook toe met 224 huishoudens. Het aantal samenwonende huishoudens met een kind is echter gedaald met 243 huishoudens. Het

Gemeente Terneuzen

2

aantal huishoudens neemt in de loop der jaren toe maar de huishoudensgrootte wordt gemiddeld kleiner. Leeftijdsverdeling huishoudens Er zijn in totaal 4 leeftijdscategorieën waar sinds 2019 een stijging heeft plaatsgevonden. 2539 jaar (+711 inwoners), 55-64 jaar (+383), 75-84 jaar (+1045), 85 jaar en ouder (+144). We denken dat de groei in de leeftijdscategorie 25-39 het gevolg is van instromende internationale werknemers en ontheemden. De overige categorieën laten een verdere vergrijzing zien van ons inwonersbestand. 20 jaar geleden was 17,6% van onze inwoners 65-plus. Nu is dat 25,9%. Het percentage inwoners van jonger dan 40 was 20 jaar geleden 46% en tegenwoordig 40,4%. Samenvatting De groei van het aantal inwoners van onze gemeente wordt de afgelopen jaren hoofdzakelijk bepaald door de instroom van vluchtelingen, ontheemden en internationale werknemers. Deze ontwikkeling dempt de vergrijzing. Daarnaast neemt de huishoudensgrootte af. De instroom van inwoners vanuit het buitenland concentreert zich voornamelijk in de kernen Terneuzen, Sas van Gent en Sluiskil. Woningmarkt Aantallen en bouwjaren Volgens de meest recente cijfers staan er 27.705 woningen in onze gemeente. Van dit aantal is meer dan een kwart (26,4%) voor 1960 gebouwd. Het grootste deel van alle woningen is in de periode 1960-1980 gebouwd: 39,2 procent.

Ruim 65 procent van de woningen in onze gemeente is van voor de jaren ’80. Zeeuws breed is dit percentage 63,5. Dit verschilt in de praktijk dus weinig met onze gemeente. Het percentage voor Nederland als geheel is in deze periode wel aanzienlijk lager: 56,2 procent. De periode 1981-2000 is goed voor 21,2 procent van het aantal woningen in de gemeente Terneuzen. Voor Zeeland en Nederland zijn de percentages 20,2 en 25 procent. Het percentage woningen dat na 2000 gebouwd is beslaat 13,2 procent van de totale woningvoorraad in onze gemeente. Zeeuws breed geldt dat het percentage woningen van na 2000 meer dan 16 procent is. Voor Nederland als geheel is het percentage nog hoger: 18,8 procent. Deze cijfers laten zien dat de woningvoorraad in onze gemeente relatief oud is qua samenstelling. Focus op de bestaande woningvoorraad is noodzakelijk om deze toekomstbestendig en duurzaam te maken. Om de ambities uit de regiovisie te realiseren is juist een combinatie van aandacht en financiële middelen voor bestaande bouw en nieuwbouw nodig. Eigendomssituatie en WOZ-waardeontwikkeling In totaal is 68% van de woningen in onze gemeente een koopwoning. Gevolgd door een corporatiebezit van 19% en 12% particuliere verhuur. Voor Zeeland als geheel gelden de volgende percentages: 68, 22 en 11. Qua eigendomssituatie verschilt onze gemeente dus nauwelijks met het beeld wat Zeeuws breed te zien is.

Voor Nederland als geheel is een ander beeld te zien. Landelijk gezien is 57% een koopwoning, 28% corporatiebezit en 14% particuliere verhuur. Als we kijken naar de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde zijn ook verschillen te zien. Voor onze gemeente geldt dat de gemiddelde WOZ-waarde afgelopen 10 jaar van € 157.000 (2014) naar € 243.000 (2024) gestegen is. Een toename van 55 procent. Voor

Gemeente Terneuzen

3

Zeeland is een stijging van € 188.170 (2014) naar € 303.999 (2024) te zien. Een stijging van 62 procent. De gemiddelde WOZ-waarde in Nederland steeg in dezelfde periode van € 211.000 naar € 379.000, een stijging van 80%. De stijging van de gemiddelde WOZ-waarde in de gemeente Terneuzen blijft dus achter met het Zeeuws gemiddelde en ver achter met het landelijk gemiddelde. Naast de WOZ-waardeontwikkeling is het interessant om de gemiddelde transactieprijsontwikkeling van de afgelopen tien jaar te bekijken. In de tabel hieronder is voor de gemeente Terneuzen, Zeeuws-Vlaanderen, provincie Zeeland, gemeenten met vergelijkbare grootte en Nederland als geheel de ontwikkeling te zien. In Terneuzen, Zeeuws-Vlaanderen en Zeeland is de gemiddelde transactieprijs de afgelopen 10 jaar bijna verdubbeld. In vergelijkbare gemeenten en Nederland is de gemiddelde transactieprijs meer dan verdubbeld. Het verschil met het 4e kwartaal van 2014 en met die van 2024 is in Terneuzen bijna € 150.000. In Zeeuws-Vlaanderen ruim € 140.000, in Zeeland bijna € 160.000, in vergelijkbare gemeenten ruim € 220.000 en in Nederland als geheel meer dan € 237.000. 4e kwartaal 2014 4e kwartaal 2024 Terneuzen 154.787 300.942 Zeeuws-Vlaanderen 169.163 310.233 Zeeland 188.032 346.411 50.000-<75.000 inw.

218.943 440.715 Nederland 224.663 461.798 Deze cijfers laten zien dat de gemiddelde transactieprijs van een woning in onze gemeente fors steeg sinds 2014. De gemiddelde transactieprijs verdubbelde, maar vergeleken met Nederland als geheel ruim € 160.000 lager. Ook in vergelijking met onze regio, provincie en vergelijkbare gemeenten ligt de gemiddelde transactieprijs in onze gemeente respectievelijk bijna € 10.000, ruim € 45.000 en bijna € 140.000 lager. Samenvatting Ook in onze regio is in de afgelopen jaren sprake geweest van een stijging van woningwaarden en gemiddelde transactieprijzen. Deze ontwikkeling is echter beperkt als je dit vergelijkt met de rest van de regio, provincie en Nederland als geheel. Inwoners van Terneuzen hebben (provinciaal gezien) een vergelijkbaar inkomen. Kortom in Terneuzen krijg je meer waar voor je geld. Aanbod woningmarkt Onze woningmarkt kenmerkt zich door een groot aanbod van koopwoningen. Zowel nieuwbouw als in de bestaande bouw. Onze analyse uit april 2025 laat het volgende zien: in onze gemeente staan er 849 woningen te koop. Als we de gegevens op dit moment updaten kom je op nagenoeg dezelfde conclusies. Vandaar dat we de data van april 2025 aanhouden. Ter vergelijking: in de gemeenten Goes, Middelburg en Vlissingen samen staan er 859 te koop.

Van de woningen die in onze gemeente te koop staan komen 389 woningen uit de bestaande woningvoorraad. Van deze woningen staan er 257 (66%) tot € 350.000 te koop. Tot € 250.000 staan 160 (41%) woningen te koop. Tot € 200.000 in totaal 86 (22%) woningen. Als je deze cijfers vergelijkt met die van de provincie Zeeland als geheel is de volgende verdeling te zien: 2.161 bestaande woningen in totaal, 1.015 tot € 350.000 (47%), 448 (21%) tot € 250.000 en 201 (9%) tot € 200.000. Dit

Gemeente Terneuzen

4

laat zien dat wij zelfs voor Zeeuwse begrippen over een ruim aanbod aan betaalbare koopwoningen beschikken. Het beeld voor Nederland als geheel plaatst de discussie over betaalbaar woningaanbod nog beter in perspectief: 52.094 bestaande woningen in totaal, 14.415 tot € 350.000 (28%), 3.973 (8%) tot € 250.000 en 1.270 (2,5%) tot € 200.000. De signalen die wij soms ontvangen dat er in onze gemeente niet genoeg betaalbare woonruimte zou zijn kloppen dus niet. Wij zijn een van de aantrekkelijkste gemeenten van Nederland als het gaat om betaalbare huisvesting. Onze gemeente is verantwoordelijk voor 7% van het landelijke aanbod van bestaande woningen tot € 200.000. Terwijl wij maar 1,6% van het totale aanbod en 0,3% van de Nederlandse bevolking vertegenwoordigen. Voor nieuwbouw is hetzelfde beeld te zien. In onze gemeente staan in totaal 460 nieuwbouwwoningen te koop. Waarvan 182 (40%) tot € 350.000, 101 (22%) tot € 300.000 en 68 (15%) tot € 250.000. Om deze cijfers in perspectief te plaatsen geven wij weer een overzicht van de cijfers voor Zeeland en Nederland als geheel. Voor Zeeland geldt: 1.111 nieuwbouwwoningen in totaal. Waarvan 258 (23%) tot € 350.000, 124 (11%) tot € 300.000 en 77 (7%) tot € 250.000. Onze gemeente is daardoor verantwoordelijk voor 70% van het aanbod nieuwbouwwoningen tot € 350.000 in onze provincie.

Als je deze cijfers afzet tegen Nederland als geheel krijg je de volgende situatie: 21.194 nieuwbouwwoningen in totaal. Waarvan 3.974 (19%) tot € 350.000, 2.026 (10%) tot € 300.000 en 665 (3%) tot € 250.000. Onze gemeente is hierdoor verantwoordelijk voor bijna 5% van het landelijke nieuwbouwaanbod tot € 350.000. Tot € 250.000 is dit zelfs 10%. Terwijl wij slechts 2,2% van het totale aanbod en 0,3 % van de bevolking vertegenwoordigen. Leegstand en niet-geregistreerde bewoning Aantal leegstaande woningen Uit de BRP (Basisregistratie Personen) blijkt dat er op ruim 1.500 woonadressen geen personen staan ingeschreven op een totale woningvoorraad van 27.710. We stellen vast dat op ongeveer 687 adressen sprake is van aanzienlijk (40 kuub per jaar) waterverbruik. Op basis van gemiddelde waterverbruik cijfers per woning schatten we in dat ongeveer 2000 personen wonen binnen deze “leegstaande” woningvoorraad. Deze personen zijn dus niet geregistreerd maar maken dus wel gebruik van de woning. Er is sprake van spookbewoning. De resultaten van de periodieke adrescontroles leren ons overigens dat deze groep ‘gebruikers’ veelal uit internationale werknemers bestaat. Locatie leegstaande woningen Het onderstaande overzicht geeft de woongebieden weer met het hoogst percentage leegstaande woningen.

Als we inzoomen op deze gebieden dan stellen we vast dat dit voor een groot deel over onze “traditionele “ aandachtwijken gaat. Een fors deel van onze nieuwe inwoners en niet-geregistreerde gebruikers vestigen zich hier. De huisvestingsbehoefte wordt ingevuld door gebruik te maken van de aanwezige overmaat aan goedkope koopwoningen. Het gebruik en concentratie van dit gebruik is van negatieve invloed op deze kwetsbaarheid van deze woongebieden.

Gemeente Terneuzen

5

Overzicht leegstand per wijk/kern gemeente Terneuzen (per februari 2025)

Samenvatting Binnen onze gemeente hebben we een ruim aanbod aan betaalbare nieuwbouwwoningen en bestaande woningen. Dat maakt onze woningmarkt erg aantrekkelijk. Als je kijkt naar de hiervoor toegelichte cijfers dan heeft een inwoner van Terneuzen veel keuzemogelijkheden als het gaat om betaalbare huisvesting. Niet alleen in vergelijking met de rest van Nederland maar zelfs met de rest van Zeeland. Het argument dat er onvoldoende aanbod van betaalbare huisvesting in onze gemeente is, klopt daardoor niet. Het tegenovergestelde is waar. Wij zijn bij uitstek de gemeente waar er aanbod is voor starters en jonge gezinnen om zich te vestigen. Een positief vertrekpunt om de ambities uit de regiovisie te kunnen realiseren. We tekenen hierbij aan dat onze nieuwe inwoners hoofdzakelijk bestaan uit niettraditionele huishoudens. Aard, omvang en woonbehoeften van deze doelgroep vergt onze aandacht en begeleiding omdat de praktijk uitwijst dat de leefbaarheid binnen de kwetsbare delen van onze gemeente in het geding komt. Algemene conclusies van deze brief In deze brief hebben wij verschillende onderwerpen toegelicht. Om het verhaal overzichtelijk te maken sommen wij hieronder de hoofdpunten op: • Ambitie regiovisie en Zeeland 2050 vergt hogere groei inwoneraantal en uitbreiding woningvoorraad. Gemeente Terneuzen

6

• • • • • • • • • • • •

• •

Wij lopen voor op onze woningbouwopgave vanuit de Zeeuwse Woondeal; Sinds 2019 met meer dan 1.000 inwoners gegroeid. Groei van het aantal inwoners hoofdzakelijk door bijzondere doelgroepen: internationale werknemers, ontheemden en vluchtelingen. Daling aantal inwoners met de Nederlandse nationaliteit. Huishoudensgrootte wordt kleiner. Vergrijzing door grote toename 75-plussers. Grote stijging van het aantal inwoners in leeftijdscategorie 25-39 jaar (dempt enigszins de vergrijzing). Eigendomssituatie woningen komt overeen met de rest van Zeeland. In vergelijking met Nederland hoger percentage particuliere koop en lager percentage sociale huur; Achterblijvende stijging WOZ-waarde. Gemiddelde transactieprijs woningen lager dan in de rest van Zeeland en Nederland; De woningmarkt in zijn geheel is ontspannen. Veel woningen te koop aangeboden vergeleken met andere grote Zeeuwse gemeenten. We beschikken over een hoog percentage betaalbare woningen. Dit geldt zowel voor nieuwbouw als bestaande voorraad. Hierdoor is onze gemeente erg aantrekkelijk voor nieuwe inwoners en starters die in hun eigen kern willen blijven wonen (zie www.eigenhuis.nl/ehm-kaart). Leegstand en niet-geregistreerd gebruik van woningen is bovengemiddeld hoog. Leegstand en vestiging nieuwkomers doet zich met name voor in de reeds kwetsbare wijken en kernen.

Dit versterkt zo mogelijk het proces van verpaupering, waarde vermindering en draagt bij aan verdere toename van de leefbaarheidsproblematiek.

Met vriendelijke groet, Burgemeester en Wethouders van Terneuzen, gemeentesecretaris,

burgemeester,

Steven de Waal

Erik van Merrienboer

Gemeente Terneuzen

7