2025-02-06 IC11 - Toelichting op Algemene verkoopvoorwaarden gemeente Terneuzen 2025

TOELICHTING ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN GEMEENTE TERNEUZEN 2025

INLEIDING Dit document geeft uitleg over de Algemene verkoopvoorwaarden gemeente Terneuzen 2025. Wij maakten deze uitleg om helderheid te geven over de voorwaarden. En hoe wij deze toepassen bij de verkoop van gemeentelijke onroerende zaken. Een onroerende zaak is een stuk grond, een gebouw of iets dat vastzit aan de grond en niet verplaatst kan worden.

Ook geven wij uitleg over de specifieke aanpassingen vergeleken met de vorige versie. Wij besteedden ook aandacht aan het taalniveau. Wij willen namelijk dat iedereen de informatie goed kan begrijpen en geen belangrijke details mist.

Wij pasten de naam van dit document aan. Vroeger waren het gronduitgiftevoorwaarden. Nu zijn het verkoopvoorwaarden. De voorwaarden gaan namelijk over verkoop van onroerend goed. Het woord ‘gronduitgifte’ gaat over meer dan alleen de verkoop van onroerend goed.

2

Algemene toelichting verkoopvoorwaarden Hieronder staat een algemene uitleg van de belangrijkste punten in de verkoopvoorwaarden. Daarna wordt per artikel een korte uitleg gegeven over de nieuwe of aangepaste artikelen in de verkoopvoorwaarden. Hoofdstuk 1

Bepalingen algemeen

Dit hoofdstuk beschrijft dat de Algemene verkoopvoorwaarden gelden voor alle verkoopovereenkomsten. Alleen in bijzondere gevallen kunnen onderdelen buiten toepassing blijven. Dit geldt als de voorwaarden leiden tot ongewenste of onredelijke situaties. Er is ook een artikel toegevoegd over de Wet Bibob. Daarnaast staan in dit hoofdstuk definities om begrippen duidelijk te maken. Hoofdstuk 2

Bepalingen over optieverlening

In dit hoofdstuk staan regels over het verlenen van opties. Bij een optie mag een gegadigde onderzoeken of de onroerende zaak gekocht kan worden. Tijdens deze periode wordt de zaak niet aan anderen verkocht. Voor bouwgrond voor woningen is de eerste optietermijn gratis. Verlengingen zijn tegen betaling. Voor industriële of zakelijke grond is de eerste termijn ook gratis, maar verlengingen kosten geld. Het College kan de termijnen en vergoedingen aanpassen. Dit kan bijvoorbeeld bij een bestemmingswijziging of extra onderzoek naar de haalbaarheid van een ontwikkeling.

Hoofdstuk 3

Nadere bepalingen

In dit hoofdstuk staan algemene regels over de verkoop en levering van onroerende zaken. Normaal gesproken vindt afwijking van deze bepalingen bij overeenkomst niet plaats.

Hoofdstuk 4

Bijzondere verplichtingen

Dit hoofdstuk heeft regels die de koper verplichten om binnen een bepaalde termijn te bouwen op gekochte grond. De gemeente verkoopt grond om maatschappelijke behoeften te vervullen en gewenste ontwikkelingen te realiseren. Daarom is het bij bouwrijpe grond belangrijk dat de koper de bebouwing binnen een bepaalde tijd realiseert. Als de bebouwing niet wordt gerealiseerd, moet de overeenkomst worden ontbonden en de grond terug naar de gemeente worden geleverd. Verder geeft dit

3

hoofdstuk regels over parkeervoorzieningen, waterscheiding en nutsvoorzieningen. Het gaat ook over bepalingen om overlast tijdens bouwwerkzaamheden te beperken.

Hoofdstuk 5

Zakelijke rechten en overige bepalingen

Dit hoofdstuk legt regels uit over het vastleggen van de zakelijke rechten van derden of de gemeente als vorige eigenaar. Dit zorgt ervoor dat lasten en beperkingen op de onroerende zaak blijven gelden, ook als de koper de zaak doorverkoopt.

Hoofdstuk 6

Bijzondere bepalingen en anti-speculatie bepaling

In dit hoofdstuk staan regels over ABC-contracten. Bij een ABC-constructie verkoopt eigenaar A (bijvoorbeeld de gemeente) een onroerende zaak aan eigenaar B. Eigenaar B verkoopt deze direct door aan eigenaar C. De levering gebeurt in één akte via de notaris. De afspraken tussen de gemeente en eigenaar B gelden ook voor eigenaar C. Verder bevat dit hoofdstuk een bouwverbod voor verkochte groenstroken. Ook staat erin dat de Algemene verkoopvoorwaarden (gedeeltelijk) gelden bij de verkoop van bestaande gebouwen.

Hoofdstuk 7

Slotbepaling

In dit hoofdstuk wordt aangegeven wanneer de algemene voorwaarden in werking treden en hoe ze in andere documenten moeten worden aangehaald.

4

Toelichting op specifieke wijzigingen ten opzichte van de eerdere versie (Algemene gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2020)

Artikel 1.2

Definities

Aanpassing van definitie Aflevering →: ‘’het moment waarop de koper daadwerkelijk de onroerende zaak kan gebruiken of feitelijk over de onroerende zaak kan beschikken.’’ i.p.v. ‘’feitelijke ter beschikking stelling van de onroerende zaak.’’ Aanpassing van definitie Algemene voorwaarden →: ‘’de ‘Algemene verkoopvoorwaarden 2025 van de gemeente Terneuzen’ die gelden bij alle verkoopovereenkomsten over onroerende zaken.’’ i.p.v. ‘’deze Algemene gronduitgiftevoorwaarden 2020 van de gemeente Terneuzen die bestemd zijn om te gelden bij verkoopovereenkomsten betreffende onroerende zaken.’’ Opnemen van definitie Bankgarantie →: ‘’een belofte van een Nederlandse bank (volgens artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht). De bank betaalt een bedrag direct aan de gemeente als de koper zijn verplichtingen niet nakomt.’’ Opnemen van definitie Beperkte rechten →: ‘’ rechten die bepalen hoe de onroerende zaak gebruikt mag worden. Voorbeelden zijn erfdienstbaarheid (zoals recht van overpad en recht van overbouw), erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik en bewoning.’’ Opnemen van definitie Bouwgrond →: ‘’de grond die wordt verkocht en waarop later opstallen, bebouwingen en/of bouwwerken kunnen worden gebouwd. Ook wel genoemd als bouwkavel.’’ Aanpassing van definitie Bouwplan →: ‘’een plan dat laat zien hoe de onroerende zaak gebruikt of bebouwd wordt.

De gemeente beoordeelt of het plan voldoet aan de regels, zoals stedenbouwkundige voorwaarden en wetgeving.’’ i.p.v. ‘’een plan voor de bebouwing en inrichting van de onroerende zaak van voldoende uitwerkingsniveau, om te kunnen beoordelen of het plan kan voldoen aan stedenbouwkundige randvoorwaarden en/of andere (wettelijke) voorschriften.’’

5

Opnemen van definitie BW →: ‘’het Burgerlijk Wetboek.’’ Opnemen van definitie College →: ‘’het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Terneuzen.’’ De term ‘’burgemeester en wethouders’’ is overal vervangen door ‘’College’’. Aanpassing van definitie Gegadigde →: ‘’iemand die erover nadenkt grond van de gemeente te kopen en een optie op die grond wil nemen. Ook wel genoemd als Optienemer.’’ Opnemen van definitie Gemeente →: ‘’de gemeente Terneuzen handelt zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk. Dit gebeurt volgens besluiten van het college van burgemeester en wethouders (artikel 160 sub e Gemeentewet). Ook wel genoemd als Verkoper.’’ Aanpassing van definitie Grond →: ‘’de grond die wordt verkocht als onderdeel van de verkoopovereenkomst.’’ i.p.v. ‘’de over te dragen grond die het object vormt van de verkoopovereenkomst.’’ Aanpassing van definitie Ingebruikneming →: ‘’het moment waarop de koper de onroerende zaak voor het eerst echt gebruikt. Dit kan bijvoorbeeld door werkzaamheden uit te voeren of het terrein af te zetten. Het doen van onderzoeken, zoals een bodemonderzoek, valt hier niet onder.’’ i.p.v. ‘’het moment waarop koper voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren, of er een afrastering omheen te zetten.

Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek valt hier echter niet onder en kan gebeuren zonder dat er sprake is van ingebruikneming.’’ Opnemen van definitie Kadaster →: ‘’de organisatie met een wettelijke taak om bij te houden wie eigenaar is van een stuk grond of gebouw. Iedereen die een eigendomsrecht wil laten vastleggen, moet dit via een notaris laten opnemen in de openbare registers van het Kadaster.’’

6

Aanpassing van definitie Kettingbeding →: ‘’een afspraak die door elke nieuwe eigenaar van de onroerende zaak moet worden overgenomen. Ook de volgende eigenaar moet deze afspraak doorgeven.’’ i.p.v. ‘’een bepaling die telkens wordt doorgegeven aan iedere opvolgende eigenaar of rechthebbende op de onroerende zaak door deze te verplichten het beding letterlijk op te nemen en weer door te geven met dezelfde verplichting.’’ Opnemen van definitie Koopbeslissing →: ‘’het moment waarop de koper de verkoopovereenkomst ondertekent.’’ Aanpassing van definitie Koper →: ‘’de persoon (natuurlijk persoon of rechtspersoon) die de onroerende zaak koopt. Iemand die wil kopen, maar nog niet heeft gekocht, wordt aspirant-koper genoemd.’’ i.p.v. ‘’natuurlijk persoon of rechtspersoon die overgaat tot aankoop van de onroerende zaak. Degene (natuurlijk persoon of rechtspersoon) die de intentie heeft om over te gaan tot aankoop van de onroerende zaak wordt als aspirant-koper aangemerkt.’’ Aanpassing van definitie Kwalitatieve verplichtingen →: ‘’afspraken in een overeenkomst. Dit kan iets toelaten (dulden) of iets niet doen (nalaten) betekenen. Deze afspraken blijven gelden voor toekomstige eigenaren of houders van beperkte rechten door inschrijving in de openbare registers.’’ i.p.v.

‘’een bij overeenkomst bedongen verplichting om iets te dulden of niet te doen welke, door inschrijving van de verkoopovereenkomst in de openbare registers, zal overgaan op derden die de onroerende zaak of een recht daarop zullen verkrijgen.’’ Opnemen van definitie Levering →: ‘’de overdracht van eigendom van de onroerende zaak. Dit gebeurt via een notariële akte, die wordt ingeschreven in de openbare registers (artikel 3:89 lid 1 BW).’’ Aanpassing van definitie Notariële akte →: ‘’Het officiële document dat nodig is om de eigendom van een onroerende zaak over te dragen. Ook wel genoemd als akte van levering of akte van vestiging.’’ i.p.v. ‘’de voor overdracht vereiste akte van levering.’’

7

Opnemen van definitie Omgevingsplan →: ‘’een plan waarin staat wat er in een bepaald gebied wel en niet mag worden gebouwd of gedaan (artikel 2.4 Omgevingswet e.v.).’’ Aanpassing van definitie Onroerende zaak →: ‘’de grond, opstallen, bebouwingen en/of bouwwerken die deel uitmaken van de verkoopovereenkomst.’’ i.p.v. ‘’de grond en/of de daarmee verweven opstallen, gebouwen, bebouwingen die het object van de verkoopovereenkomst vormen waarbij deze algemene voorwaarden behoren.’’ Opnemen van definitie Opstallen →: ‘’gebouwen, werken of beplantingen die op, in of boven de grond staan.’’ Aanpassing van definitie Optie →: ‘’het recht om op een later moment de onroerende zaak tegen een afgesproken prijs te kopen, mogelijk met extra voorwaarden.’’ i.p.v. ‘’recht tot koop tegen een vastgestelde prijs voor een bepaalde periode.’’ Aanpassing van definitie Opvolger →: ‘’persoon die interesse heeft in een stuk grond, maar op de tweede (2e) plaats staat als er al een gegadigde of optienemer is. Als de eerste (1e) gegadigde of optienemer geen verlenging van de optie wil of niet tot koop overgaat, komt de opvolger in aanmerking. Dit is de volgende persoon op de lijst.’’ i.p.v. ‘’degene die zich gemeld heeft als geïnteresseerde in een onroerende zaak en optie wil nemen, waarbij er al een gegadigde/optienemer is.

Mocht de gegadigde/optienemer geen verlenging van de optie wensen en/of niet tot aankoop over kunnen gaan dan is de opvolger de eerstvolgende (in de rij) die optie kan nemen.’’ Aanpassing van definitie Overdracht →: ‘’juridische eigendomsovergang door inschrijving van de notariële akte in de openbare registers.’’ i.p.v. ‘’juridische eigendomsovergang door inschrijving van de notariële akte in de daartoe bestemde openbare registers.’’ Aanpassing van definitie Uitgifte →: ‘’het proces waarbij de eigenaar (de overheid) grond beschikbaar stelt aan een andere partij. Dit kan via verkoop, verhuur, erfpacht

8

of andere vormen. Dit gebeurt volgens afgesproken voorwaarden. Ook wel genoemd als gronduitgifte.’’ i.p.v. ‘’verkoop van één of meer onroerende zaken.‘’ Aanpassing van definitie Verkoop →: ‘’de overeenkomst waarbij de gemeente onroerende zaken levert en de koper hiervoor een geldbedrag betaalt.’’ i.p.v. ‘’de overeenkomst waarbij de gemeente zich verbindt een onroerende zaak te leveren en koper om daarvoor een prijs te betalen.’’ Aanpassing van definitie Verkoopovereenkomst →: ‘’een schriftelijke overeenkomst waarin de gemeente belooft een onroerende zaak te leveren en de koper hiervoor een geldbedrag betaalt. Op deze overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van toepassing.’’ i.p.v. ‘’de overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt een onroerende zaak te leveren en de wederpartij daarvoor een prijs in geld dient te betalen, waarbij deze algemene voorwaarden van toepassing zijn.’’ Opnemen van definitie Verkoper →: ‘’de gemeente Terneuzen. Ook wel genoemd als gemeente.’’

Artikel 1.4

Wet Bibob

Dit artikel geeft de gemeente de mogelijkheid om de integriteit van een koper te onderzoeken op basis van de Wet Bibob. Als er een risico is op criminele activiteiten zoals witwassen of fraude, kan de gemeente de overeenkomst opschorten of ontbinden.

Artikel 2.1

Optieverlening over bouwgrond woningen

Dit artikel is aangepast. De optievergoeding van € 250,00 per maand wordt nu exclusief btw genoemd. In de vorige versie was dit bedrag inclusief btw. Dit maakt de vergoeding transparanter. De andere bepalingen blijven hetzelfde, zoals de eerste (1e) gratis optieperiode, verlenging tegen betaling en de bevoegdheid van het College om hiervan af te wijken.

Artikel 2.2

Optieverlening over industrie- en bedrijfsdoeleinden

Dit artikel is uitgebreid. De gratis optieperiode van drie (3) maanden kan één (1) keer worden verlengd met drie (3) maanden tegen betaling. Daarna kan de optie nog eens

9

zes (6) maanden worden verlengd. Verder is vastgelegd dat de koopprijs wordt vastgesteld op de geldende marktwaarde op het moment van de koopbeslissing. De optievergoeding blijft, zoals in de oude versie, gebaseerd op de koopsom inclusief btw, met een minimumrentevergoeding van 2%. De berekening van de optievergoeding is nu duidelijker opgenomen in lid c, waardoor de berekeningsmethode duidelijker is. Het College mag afwijken van dit artikel.

Artikel 3.2

Overdracht

Dit artikel verduidelijkt de verplichtingen van partijen voor het aanwijzen van een notaris. Ook staan de gevolgen erbij als de aanwijzing te laat gebeurt. Verder is lid d toegevoegd aan het artikel om duidelijker te maken op welke manier de betaling moet plaatsvinden.

Artikel 3.6

Milieubepaling

In lid a van dit artikel is de verwijzing naar ‘’NEN 5740: 2009+A1:201’’ aangepast naar ‘’NEN 5740:2023 nl’’. In leden a t/m f is de tekst aangepast om duidelijk te maken wat van partijen wordt verwacht als het gaat om de bodemgesteldheid. Daarnaast wordt duidelijk gemaakt wat partijen moeten doen gevaarlijke of onaanvaardbare stoffen in de grond.

Artikel 3.8

Archeologisch onderzoek

In lid a van dit artikel is de verwijzing naar ‘Erfgoedverordening Terneuzen 2011’ gewijzigd naar ‘’Verordening fysieke leefomgeving Terneuzen 2024’’.

Artikel 3.9

Faillissement en beslag

Het artikel over faillissement en beslag is aangepast, waardoor dit nu beter juridisch afdwingbaar is en beter leesbaar. Het artikel is nu verdeeld in drie (3) leden (a t/m c), waardoor de tekst duidelijker en overzichtelijker is. Door de tekst duidelijk te maken worden misverstanden zoveel als mogelijk voorkomen. De rechten en verplichtingen van beide partijen zijn in geval van faillissement of beslaglegging nu helder en begrijpelijk.

10

Artikel 4.9

Algemene Termijnenwet

De Algemene Termijnenwet is in dit artikel opgenomen. Dit zorgt voor duidelijkheid over hoe termijnen in de Verkoopovereenkomst worden berekend, bijvoorbeeld als een termijn eindigt op een weekend- of feestdag. De wet regelt dat in zulke gevallen de termijn doorloopt tot de eerstvolgende werkdag. Door de wet van toepassing te verklaren, voorkomt de gemeente onzekerheid over de einddatum van termijnen en verbetert hiermee de rechtszekerheid.

Artikel 5.1

Opstalrecht voor kabels en leidingen

Artikel 5.1 is uitgebreid met nieuwe leden (c t/m e). Deze gaan over de verplichtingen, verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid van de koper voor kabels en leidingen op of in het perceel.

Artikel 5.2

Erfdienstbaarheden

Artikel 5.2 is aangevuld met drie (3) leden (b t/m d). Deze gaan over de verplichtingen, verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid van de koper bij het eventueel vestigen van erfdienstbaarheden.

Artikel 5.3

Kettingbeding

De tekst van dit artikel is aangepast om duidelijk te maken dat de verplichting verbonden blijft aan het perceel, ongeacht wie de eigenaar is. Toekomstige eigenaren zijn daarom verplicht deze na te leven. Deze wijziging versterkt de juridische afdwingbaarheid en voorkomt misverstanden of niet-nakoming.

Artikel 5.4

Kwalitatieve verplichting

De tekst van deze bepaling is aangepast om te garanderen dat opvolgende eigenaren verplicht zijn dezelfde afspraken op te nemen in hun overeenkomsten. Deze wijziging versterkt de juridische afdwingbaarheid en voorkomt misverstanden of niet-nakoming.

Artikel 5.5

Verplichtingen koper en boetebepaling

De boetebepaling is tekstueel aangepast om juridische duidelijkheid te bieden en conflicten over de naleving of interpretatie van een overeenkomst te voorkomen. Door de tekst te verduidelijken, worden misverstanden en interpretatieverschillen voorkomen.

11

Artikel 6.5

Didam-clausule

Met artikel 6.5 is een Didam-clausule toegevoegd om te voldoen aan het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop (of de uitgifte) van gemeentelijk vastgoed. Deze bepaling is gebaseerd op het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021. Het arrest bepaalt dat een overheid bij de verkoop van onroerende zaken, zoals grond of gebouwen, alle geïnteresseerden een gelijke kans moet bieden, tenzij er objectieve redenen zijn om slechts met één partij te onderhandelen. Dit moet voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst op een transparante en passende manier openbaar worden gemaakt. De Didam-clausule zorgt ervoor dat de gemeente geen overeenkomsten sluit zonder transparantie en dat het proces eerlijk en open verloopt voor alle mogelijke geïnteresseerden. Artikel 6.5 voegt een Didam-clausule toe. Het Didam-arrest van 26 november 2021 bepaalt dat een overheid alle geïnteresseerden een gelijke kans moet geven, tenzij er een objectieve reden is om met één partij te onderhandelen. De verkoop moet vooraf openbaar worden gemaakt. Dit artikel garandeert transparantie, gelijkheid en een eerlijke procedure. De Hoge Raad heeft op 15 november 2024 (Didam II-arrest) bepaald dat een koopovereenkomst die in strijd is met de Didam-regels in beginsel niet nietig of vernietigbaar is.

De gemeente kan volgens het arrest toch aansprakelijk zijn tegenover een benadeelde gegadigde als deze geen eerlijke kans heeft gekregen. Als een rechter dan ook beslist dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met de Didamregels, mag de gemeente de Verkoopovereenkomst ontbinden. De koper heeft vanwege de ontbinding geen recht op een schadevergoeding van de verkoper.

Artikel 6.6

Verplichting tot zelfbewoning en anti-speculatiebeding

Artikel 6.6 geeft het College de mogelijkheid om in Verkoopovereenkomsten een antispeculatiebeding of een zelfbewoningsplicht op te nemen. Dit artikel voorkomt dat de onroerende zaak binnen een bepaalde periode na aankoop wordt doorverkocht zonder dat de koper de zaak zelf bewoont of gebruikt.

Artikel 6.7

Geschillenregeling

Het artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Het is nu verdeeld in drie (3) leden (a t/m c). Daarnaast is toegevoegd dat op de algemene voorwaarden

12

Nederlands recht van toepassing is en wordt expliciet vermeld welke rechtbank bevoegd is om geschillen te behandelen. Het artikel is aangepast voor betere leesbaarheid. Het is verdeeld in drie leden (a t/m c). Er is toegevoegd dat Nederlands recht geldt en welke rechtbank bevoegd is om geschillen te behandelen.

Artikel 7.1

Slotbepaling

De data in de voorwaarden zijn aangepast en geactualiseerd. De overige wijzigingen in de Algemene Verkoopvoorwaarden 2025 zijn redactioneel. Dit betreft onder meer het corrigeren van fouten, het toevoegen van cijfers naast termijnen, het aanpassen van het taalgebruik, het bijwerken van jaartallen (bijvoorbeeld 2020 naar 2025), het wijzigen van de naam van het document naar "verkoopvoorwaarden" en het aanpassen van de lay-out (zoals het toevoegen van zaaknummers en besluitdata).

13