2025-01-22 a. Strategische aan- en verkopen - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 6 februari 2025 Omgeving & Economie - Beleidsontwikkeling zaaknummer: 275367

2025_Raad_00006 - Strategische aan- en verkopen Portefeuillehouder Frank van Hulle Programma en/of paragraaf Paragraaf Grondbeleid Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit het college de bevoegdheid te geven om zelfstandig strategisch vastgoed aan- en/of te verkopen. Besluitpunt 2 De gemeenteraad besluit tot het vormen van de bestemmingsreserve strategisch vastgoed. Besluitpunt 3 De gemeenteraad besluit tot het overhevelen van € 5.000.000 van de algemene reserve naar de bestemmingsreserve strategisch vastgoed. Besluitpunt 4 De gemeenteraad besluit dat de saldi ten laste komen van de bestemmingsreserve strategisch vastgoed zonder aparte besluitvorming door de raad en vraagt het college om achteraf de raad te informeren. Wat is de aanleiding? Het kan gebeuren dat zich aankoopkansen voordoen die we niet willen laten voorbijgaan. Dit noemen we strategische aankopen. Dit zijn aankopen van gronden en/of opstallen (ook wel vastgoed of onroerend goed genoemd) zonder dat daar al concrete plannen voor gebiedsontwikkeling zijn. Maar waarmee we verwachten in de toekomst voordelen te kunnen behalen Wij bekijken per situatie of wij moeten gaan voor actief grondbeleid. Hiermee bedoelen we dat we op bepaalde locaties actief de instrumenten uit het grondbeleid inzetten, wanneer we dat nodig vinden om een ontwikkeling aan te moedigen.

1/4

De Structuurvisie Terneuzen 2025 biedt hiervoor geen kaders. Ook hebben wij nog geen volledige Omgevingsvisie(s) die dit kader biedt. Met dit voorstel willen we hiervoor kaders maken. Wat willen we bereiken? Dat we in de toekomst op een efficiënte en snelle manier strategisch vastgoed kunnen aankopen of verkopen. Argumenten 1.1 Hiermee willen we ontwikkelingen aanmoedigen die zorgen voor leefbaarheid en een goed woon- en vestigingsklimaat en die ook een positieve impuls geven aan onze economie. Dit hebben wij ook opgenomen in ons bestuursakkoord: 'Goed leven in Terneuzen'. Het gaat om strategische aankopen die kunnen grenzen aan de grote of bijzondere projecten en dus niet bij deze projecten horen. Met grote of bijzondere projecten bedoelen we o.a. op dit moment: •

Othene Zuid

•

Terneuzen Zuid

•

Binnenstad

•

Campus Terneuzen

•

mogelijke aankopen voor woningbouw en uitbreiding van de bedrijventerreinen, zoals bijvoorbeeld Terneuzen Zuid (Koegorspolder) en Drieschouwen.

Na voltooiing van deze projecten kan er een noodzaak de directe omgeving ook aan te passen, bijvoorbeeld voor betere verkeersontsluiting of herinrichting van de buitenruimte. Een andere behoefte kan zijn dat bedrijven binnen het projectgebied verplaatst moeten worden, hiervoor willen wij goede alternatieven kunnen bieden. Door snel te handelen kunnen we ongewenste toekomstige ontwikkelingen of het uitsterven van huidige functies tegengaan. Het nu gevraagde budget staat dus los van de eerder gevraagde en toegekende budgetten voor de grote projecten. 1.2 Hierdoor ontstaat er slagkracht om de concurrentie voor te blijven Door het college zelfstandig de bevoegdheid te geven om strategisch vastgoed aan te kopen, kan het college snel handelen als zich aankopen voordoen die de gemeente een betere uitgangspositie in gebiedsontwikkeling geeft. Daarmee kunnen we de concurrentie voorblijven. Strategische aankopen kunnen ook dienen om uit te ruilen, zodat onze onderhandelingspositie beter kan zijn dan die van de concurrentie. 1.3 Hierdoor kunnen we een strategische grondpositie innemen om onze onderhandelingspositie te optimaliseren Door in een vroege fase snel tot aankoop te komen, kan dit leiden tot gunstigere voorwaarden en prijzen. Wij hebben daarmee een belangrijk instrument in handen om onze regiefunctie in gebiedsontwikkeling vorm te geven.

1.4 We kunnen hiermee waarde creëren op de lange termijn Dit kan bijvoorbeeld door het verkrijgen van gronden voor toekomstige ontwikkelingen die waardevol kunnen worden, wanneer de marktomstandigheden gunstiger zijn. Wij anticiperen hiermee op grondspeculatie.

2/4

1.5 Door strategisch vastgoed of grond aan te kopen, kunnen wij risico’s verminderen Het gaat dan om prijsstijgingen, schaarste aan bepaald aanbod of ongunstige ontwikkelingen in de omgeving. 1.6 Strategische aankopen geven ons meer flexibiliteit en controle en kunnen helpen bij het realiseren van onze lange termijndoelen en -strategieën. Deze zijn en worden o.a. opgenomen in onze planologische visies. 2.1 en 3.1 Een budget van € 5 miljoen is realistisch in verhouding tot de omvang en werking van onze gemeente. Het betreft ongeveer 2% van ons begrotingstotaal. Dit is verantwoord op te vangen binnen de begroting. Dit budget geeft ons, gezien de markt, voldoende slagkracht. 2.2 en 3.2 Met dit budget kunnen we meerdere aankopen doen op verschillende locaties. Verwachte verkoopopbrengsten van het aangekochte vastgoed moet het budget op termijn weer aanvullen. Het budget kunnen we zo vaker inzetten voor nieuwe strategische aankopen. Als door het aanvullen het fonds boven de € 5 miljoen komt, wordt bij de jaarrekening gekeken of dit budget kan worden overgeheveld. Kanttekeningen 1.1 Er is sprake van financiële risico’s en een lange terugverdientijd Strategische aankopen kunnen leiden tot extra kosten. Denk hierbij aan rente, beheerkosten e.d. Boekhoudkundig wordt de verwerking afgestemd met de accountant.

1.2 Toekomstige waardecreatie is niet gegarandeerd Er bestaat altijd een risico dat de verwachte voordelen niet worden gerealiseerd. Bijvoorbeeld door veranderende marktomstandigheden, beleidsveranderingen of andere factoren. Eventuele waardedalingen van grond en/of opstallen komen voor rekening van de gemeente. 1.3 De aankoop van strategisch vastgoed kan financiële en juridische complicaties met zich meebrengen Bijvoorbeeld verontreiniging, onduidelijke eigendoms- of gebruiksrechten, milieuproblemen of toekomstige planningstoestemmingen. Natuurlijk doen wij voor een aankoop onderzoek op deze punten. Dit maakt ook onderdeel uit van de toetsingscriteria. 1.4 Eenmaal aangekocht strategisch vastgoed kan onze flexibiliteit beperken Vooral als de marktomstandigheden veranderen of als de strategische doelen van de organisatie veranderen. Het kan moeilijk zijn om van strategische aankopen af te komen zonder verlies van waarde. 1.5 Het kan leiden tot een mogelijke verstoring van de markt Strategische aankopen kunnen de markt verstoren en marktpartijen aanzetten tot vergelijkbare acties. Dat kan leiden tot verhoogde concurrentie en prijsstijgingen.

1.6 Het met de aankoop samenhangende (tijdelijke) beheer kan ingewikkeld zijn en vereist mogelijk gespecialiseerde kennis, tijd en middelen Wij moeten opstallen verzekeren, eventueel (tijdelijke) huurcontracten afsluiten en staan garant voor het (noodzakelijk) onderhoud. Deze kosten kunnen wij activeren als

3/4

voorbereidingskosten voor de betreffende gebiedsontwikkeling. Wij dekken deze kosten vervolgens met de grondverkoop. 1.7 Hoe zit het met grondexploitatie? Wij kunnen als gemeente gronden verwerven met het oog op gebiedsontwikkeling, waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld. Deze gronden noemen we ‘warme gronden’. Deze verantwoorden wij onder materiële vaste activa, volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Het toerekenen (activeren) van andere kosten is daarbij niet toegestaan. De kosten van de verwerving (verkrijgingsprijs) worden geactiveerd en niet afgeschreven. Hiervoor is geen dekking nodig in de exploitatie. Als wij gronden overhevelen naar een grondexploitatie wordt dit voorgelegd ter besluitvorming aan de raad. 1.8 Hoe zit het met winstbejag? Ons uitgangspunt is nadrukkelijk om geen winstbejag te hebben. De waarde bij aankoop, boekwaarde (waarde op de balans) en verkoopwaarde zou ongeveer gelijk moeten blijven (communicerende vaten). Wat mag het kosten? Wij vragen u om € 5 miljoen beschikbaar te stellen uit de algemene reserve voor de strategische aan- en/of verkopen. Wij hevelen dit bedrag over naar de bestemmingsreserve strategisch vastgoed. Wat gaan we ervoor doen? •

Wij creëren een bestemmingsreserve strategisch vastgoed en hevelen € 5 miljoen over t.l.v. de algemene reserve.

•

Achteraf na aankoop informeren wij uw raad met een brief zoals wij dat ook doen bij de aankopen voor het project Campus Terneuzen. Daarnaast informeren wij u in de jaarstukken over strategische aankopen die wij deden

•

Wij stellen een uitvoeringsprotocol en een toetsingsdocument binnen onze organisatie op. Dit maakt dat op het moment dat een strategische aan- of verkoop zich voordoet, wij snel kunnen schakelen.

4/4