2024-12-12 IC2 - Actualisatie toetsingskader nieuwe woningbouwinitiatieven - Brief BenW aan Raad

Postadres: Postbus 35, 4530 AA Terneuzen Bezoekadres: Stadhuisplein 1, 4531 GZ Terneuzen 14 0115 | +31 115 455 000 terneuzen.nl

De Raad van de gemeente Terneuzen

uw brief van uw kenmerk zaaknummer contactpersoon telefoon e-mail verzonden

: : : 377105 : Jaël Kiewiet : 14 0115 : j.kiewiet@terneuzen.nl :

Terneuzen, 15 oktober 2024 Onderwerp: Actualisatie toetsingskader nieuwe woningbouwinitiatieven Beste Raad, Op 9 november 2023 heeft u ons middels 'Motie 23-20' verzocht om te onderzoeken of de regels voor de bouw van pré-zorgmantelwoningen te versoepelen zijn qua voorwaarden. En te onderzoeken of het splitsen van een kavel te versoepelen is voor realisatie van een extra woning of een tiny house. Het streven uit de Zeeuwse Woondeal dat minimaal 2/3de van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn geeft daarnaast ook aanleiding om het toetsingskader te actualiseren. Hieronder informeren wij u inhoudelijk over de actualisatie van het toetsingskader. Betaalbaarheid In het toetsingskader is opgenomen dat bij nieuwe initiatieven minimaal 2/3de van de woningen betaalbaar moet zijn. En dat in het kader van de sociale woningbouwopgave contact moet worden gezocht met de woningbouwcorporaties. Hierdoor bieden wij de corporaties de mogelijkheid om in een vroeg stadium aan te haken bij nieuwe initiatieven. De betaalbaarheidseis in het toetsingskader is ook van toepassing verklaard op uitbreidingslocaties aan de randen van kernen. In bepaalde gevallen kan het voorkomen dat het toevoegen van sociale huur geen optie is. De 2/3de betaalbaarheidseis blijft dan leidend. Ook hebben wij opgenomen dat afhankelijk van de projectgrootte maatwerk kan worden toegepast.

Bij kleine projecten kan het bijvoorbeeld voorkomen dat het economisch niet uitvoerbaar is om 2/3de betaalbaar te realiseren. Hiervoor is een hardheidsclausule opgenomen in het toetsingskader. Gezien onze marktsituatie is in het nieuwe toetsingskader vastgelegd dat een betaalbare koopwoning een woning is onder de oude NHG-grens van € 355.000. Dit in afwijking met de landelijke definitie (d.d. september 2024): koopwoning met een koopprijs van ten hoogste € 390.000. De in de vorige zin bedoelde bovengrens van € 390.000 wordt bij ministeriële regeling met ingang van elk kalenderjaar gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex. Door vast te houden aan de oude NHG-grens van € 355.000 geven wij ontwikkelaars een prikkel om zo betaalbaar mogelijk voor verschillende doelgroepen te bouwen. De hardheidsclausule biedt daarnaast uitkomst indien de markt zich zodanig ontwikkelt dat het vasthouden aan de oude NHG-grens praktisch niet meer uitvoerbaar is.

Gemeente Terneuzen

Pré-mantelzorgwoning In het toetsingskader hebben wij vastgelegd onder welke voorwaarden medewerking verleend kan worden aan het realiseren van een pré-mantelzorgwoning. Deze voorwaarden komen overeen met de voorwaarden die wij bij eerdere principeverzoeken hebben meegegeven. Door de regels vast te leggen in beleid kunnen wij richting onze burgers duidelijk communiceren dat het realiseren van pré-mantelzorgwoningen onder voorwaarden is toegestaan in onze gemeente. En dat zij vooruitlopend op hun zorgbehoefte de mogelijkheid hebben om zich te huisvesten bij bijvoorbeeld familie. Splitsen van percelen In uw motie wordt het splitsen van percelen voor het bouwen van een tweede woning en tiny houses aangereikt als oplossingsrichting voor de woningnood en het tekort aan betaalbare woningen. Als gekeken wordt naar onze praktijksituatie (d.d. 24-09-2024) dan kan het volgende geconstateerd worden: momenteel staan er 716 woningen te koop in onze gemeente. Daarvan zijn er 373 afkomstig uit de bestaande voorraad. Hiervan staan er 253 te koop met een vraagprijs tot € 350.000. Dit is bijna 68% van het totale aanbod in de bestaande voorraad. Provinciaal gezien valt slechts 46% van het aantal woningen in de bestaande voorraad in dit prijssegment. Verder staan er 160 woningen met een vraagprijs tot € 250.000 in onze gemeente te koop. Bijna 43% van het totaal in onze gemeente.

Voor de provincie als geheel geldt dat er slechts 21% van het aanbod in deze prijscategorie valt. In het nieuwbouwsegment staan er 343 woningen te koop. Waarvan 118 met een vraagprijs tot € 350.000. Dit is ongeveer 34% van het totaal aantal nieuwbouwwoningen. Nieuwbouwwoningen met een vraagprijs tot € 250.000 zijn er 41, goed voor 12% van het totaal. Ter vergelijking: in onze provincie staan momenteel 280 nieuwbouwwoningen onder de € 350.000 te koop. Het aanbod binnen onze gemeente beslaat bijna de helft van dit aantal. Voor nieuwbouwwoningen tot € 250.000 geldt dat er in onze provincie 78 woningen te koop staan. Onze gemeente biedt er daarvan meer dan de helft aan. Conclusie is dan ook dat onze gemeente zowel in de bestaande als nieuwbouw voorraad een kwantitatief groot en betaalbaarder aanbod heeft in relatie tot de rest van de provincie. Hierdoor zien wij geen aanleiding om de regels voor het splitsen van percelen voor tweede woningen en tiny houses te versoepelen. Uiteraard blijven wij dergelijke verzoeken in behandeling nemen en toetsen wij deze aan de geldende ruimtelijke regels. Hopende u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Met vriendelijke groet, Burgemeester en Wethouders van Terneuzen, gemeentesecretaris,

burgemeester,

S.I.L. (Steven) de Waal

H.J.A. (Erik) van Merrienboer

Gemeente Terneuzen

2