2024-10-30 a. Vaststellen (gewijzigd) bestemmingsplan Koewacht, Zuiddorpe Het Zand en Nieuwe Karnemelkstraat ong. Koewacht - ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 14 november 2024 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 168171

2024_Raad_00145 - Vaststelling (gewijzigd) bestemmingsplan KOZ, Het Zand 12 en Nieuwe Karnemelkstraat ongenummerd Koewacht Portefeuillehouder Frank van Hulle Programma en/of paragraaf Programma Wonen & leefbaarheid Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit de zienswijze ontvankelijk en gegrond te verklaren en stemt in met de inhoud en conclusie van de 'Antwoordnota zienswijze en (ambtshalve) wijzigingen'. Besluitpunt 2 De gemeenteraad besluit het gewijzigde bestemmingsplan 'Koewacht, Overslag, Zuiddorpe, Het Zand 12 en Nieuwe Karnemelkstraat ongenummerd'', als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0715.BPKOZ27-VG01 met bijbehorende bestanden, zowel in digitale als analoge vorm vast te stellen. Besluitpunt 3 De gemeenteraad besluit geen exploitatieplan vast te stellen conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening. Wat is de aanleiding? Aan Het Zand 12 te Koewacht was een voormalig loonwerkbedrijf aanwezig. Enkele jaren geleden is het perceel overgenomen met de intentie hier een slachterij te vestigen. Hiervoor is een ruimtelijke procedure doorlopen. Maar vanwege flink gestegen bouwkosten is de realisatie van een slachterij van deze omvang economisch niet meer rendabel. Omdat de bouwplannen voor een slachterij ter plaatse niet door gingen werd gekeken naar een alternatieve invulling.

Met dit bestemmingsplan wordt de bedrijfsbestemming (en bedrijfswoning) planologisch gesaneerd en omgezet naar 'Wonen'. Ter compensatie kunnen daarbij drie bouwtitels worden toegekend. Per saldo neemt de bebouwing op deze locatie af en wordt de omgevingskwaliteit, door het saneren van de bedrijfsbestemming, verbeterd. Op de voormalige bedrijfsbestemming worden twee woningen in het bebouwingslint aan Het Zand toegevoegd (tussen het Zand 12 en 14). De derde bouwtitel kan elders binnenstedelijk 1/3

worden ingezet. Tevens wordt met dit bestemmingsplan de locatie aan de Nieuwe Karnemelkstraat voor de bouw van een woning planologisch mogelijk gemaakt. Voor deze locatie is er sprake van de ruimte-voor-ruimteregeling. Hiervoor is een bouwtitel aangekocht vanuit de gemeente Hulst. Wat willen we bereiken? Het creëren van een goed woon- en leefklimaat met daarbij voldoende passende woonruimte in de kernen. Argumenten 1.1 Bouwtitel Hulsterweg 183 Terhole Initiatiefnemer heeft voor de locatie Nieuwe Karnemelkstraat een bouwtitel aangekocht. De aankoop van een bouwtitel is noodzakelijk om het bestemmingsplan in de huidige vorm vast te kunnen stellen. De bouwtitel is afkomstig van de sloop aan de Hulsterweg 183 Terhole. Samen met gemeente Hulst is hiertoe een planschadeovereenkomst met initiatiefnemer gesloten. Vervolgens is de planologische sanering doorgevoerd in het bestemmingsplan Buitengebied Hulst (vastgesteld d.d. 19 september 2024) ter inzage vanaf 2 oktober 2024. Als gevolg hiervan is voldaan aan de voorwaardelijke verplichting inzet geldige bouwtitel en is er geen strijdigheid meer met de provinciale Omgevingsverordening. 2.1 Gewijzigde vaststelling Ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan is in de planregels het volgende gewijzigd: •

Artikel 3.2.1 onder c en d c. de goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 6 meter bedragen; d. de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer zijn dan 10 meter;

•

Artikel 3.3.1 onder a Ter plaatse bij de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – voorwaardelijke verplichting bouwtitel (sw-bt)’ geldt dat uitsluitend een omgevingsvergunning voor de bouw van een nieuwe woning kan worden verleend met een hiervoor geschikte rechtmatige bouwtitel. De rechtmatige bouwtitel is afkomstig van het perceel kadastraal bekend als HTN 01 K 771 en voorheen bekend als Hulsterweg 183 te Terhole. De herbouw van een woning is bij vaststelling van het ter plaatse geldende bestemmingsplan buitengebied Hulst op 19 september 2024 blijvend planologisch onmogelijk gemaakt.;

2.2 Ruimtelijke kwaliteitsverbetering Initiatiefnemer wenst de bestemming Bedrijf (Het Zand 12) te saneren. De sanering van deze locaties brengt een gewenste duurzame verbetering van de leef- en woonkwaliteit in de kern van Koewacht met zich mee. In relatie met o.a. de beoogde sloopopgave (oppervlakte te slopen bedrijfsgebouwen) op genoemde saneringslocaties is het compenseren met in totaal drie woningen acceptabel en denkbaar. Dit is ook financieel aangetoond en akkoord bevonden. Door het saneren van een bedrijfsbestemming binnen de kern wordt daarbij de mogelijkheid ontnomen in de toekomst opnieuw bedrijfsactiviteiten uit te voeren. Hierbij ontstaat een duurzame kwaliteitsverbetering voor de omgeving. 2.3 Inzet twee bouwtitels in het lint De bestaande bebouwing aan Het Zand kenmerkt zich als een lintbebouwing. De twee toe te voegen woningen worden gesitueerd in de lintbebouwing. De overige bouwtitel kan elders

2/3

binnen bestaand stedelijk gebied worden ingezet. Daarvoor is in dit bestemmingsplan nog geen locatie aangedragen. Kanttekeningen 1.1 Eén bouwtitel wordt nog niet ingezet. Uit de saneringsopgave van het Zand 12 Koewacht zijn drie bouwtitels te rechtvaardigen dit is financieel aangetoond. De geldigheid van deze bouwtitels is in een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer geborgd. De derde titel was in eerste instantie voorzien voor de locatie Nieuwe Karnemelkstraat. Doordat deze locatie zich in het buitengebied bevindt is het niet mogelijk de derde titel afkomstig van Het Zand 12 hiervoor in te zetten. Per saldo blijft er nog één bouwtitel beschikbaar die elders binnen de kernen is in te zetten. Hiervoor is momenteel nog geen locatie voorzien. Wat mag het kosten? In een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer zijn ambtelijke kosten en planschade onder andere juridisch geborgd. Wat gaan we ervoor doen? Na vaststelling door de gemeenteraad: •

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan toegestuurd aan de Provincie Zeeland;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan bekend gemaakt in ZVA en Gemeenteblad;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan digitaal gepubliceerd op de landelijke voorziening (www.ruimtelijkeplannen.nl) en de gemeentelijke website;

•

wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd voor de beroepstermijn bij de Raad van State.

3/3